Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIULIANO Angelo - Presidente -
Dott. MAZZA Fabio - Consigliere -
Dott. TRIFONE Francesco - Consigliere -
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
LU SRL. in persona del legale rappresentante sig. RP IL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA M. PRESTINARI 13, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE RAMADORI, difeso dall'avvocato DOMENICO D'ARRIGO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NA ES, titolare della ditta individuale GI-ERRE, con sede in Viadan (MN), elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA GIULIANA 72, presso lo studio dell'avvocato ALDO SIMONCINI, che lo difende unitamente all'avvocato FAUSTO AMADEI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 195/99 del Tribunale di MANTOVA, sezione 1^ civile emessa il 12/3/1999, depositata il 17/04/99; RG. 1459/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/02 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito l'Avvocato GIUSEPPE RAMADORI;
(per delega Avv. Domenico D'ARRIGO);
udito l'Avvocato FAUSTO AMADEI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
OV RE, titolare della ditta Gi-erre, conveniva innanzi al pretore di Mantova la s.r.l. LU, conduttrice di immobile ad uso commerciale, chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice.
Instauratosi il contraddittorio, la società convenuta sosteneva che il contrasto si era risolto non già per l'inadempimento dedotto, ma per effetto della disdetta comunicata dal locatore alla prima domanda e, in via riconvenzionale, il pagamento dell'indennità di avviamento.
Alla prima udienza l'attore proponeva domanda di rilascio dell'immobile locato e di risarcimento del danno da ritardato rilascio.
Il pretore, disposto il mutamento del rito, dichiarava cessata la locazione per recesso del locatore;
condannava lo stesso al pagamento dell'indennità di avviamento in lire 118.807.884 e la conduttrice al risarcimento dei danni da ritardato rilascio in lire 79.205.250. Il tribunale di Mantova con sentenza resa il 12.3.1999 rigettava l'appello proposto dalla società LU, motivando come segue sui punti ancora in discussione.
La domanda di risarcimento del danno da ritardato rilascio dell'immobile locato è inammissibile, ancorché proposta solo all'udienza di prima comparizione, siccome conseguente alla domanda riconvenzionale di scioglimento del rapporto locativo per recesso, implicitamente proposta con la comparsa costitutiva;
la società convenuta ha conservato la disponibilità dell'immobile locato successivamente alla scadenza in funzione del pagamento dell'indennità di avviamento e secondo il più recente orientamento giurisprudenziale è tenuta al pagamento del canone locativo convenuto: sulle somme liquidate sono dovuti gli interessi legali, ma non il maggior danno da svalutazione monetaria per il difetto della prova occorrente a questo fine;
non può applicarsi la sanzione prevista dall'art. 31 l. 392/1978, avendo il locatore semplicemente manifestato l'intenzione di non adibire l'immobile ad una delle attività previste.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la società LU, deducendo quattro motivi;
il OV ha resistito con controricorso sostenuto da memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 180 e 183 c.p.c. nonché vizi di motivazione;
si sostiene che, contrariamente a quanto ritenuto dai giudici di appello, la domanda proposta all'udienza di prima comparizione non è conseguente alla domanda riconvenzionale ed è, invece, collegata alla domanda di risoluzione per inadempimento proposta con l'atto introduttivo del giudizio, sicché avrebbe dovuto essere proposta con tale atto e l'essere stata proposta successivamente la rende inammissibile;
si aggiunge che la diversità di "petitum" impedisce di considerare la domanda stessa alla stregua di una semplice modifica di quella originaria.
Il motivo è infondato.
Ai sensi della prima parte del comma 4 dell'art. 183 c.p.c. alla prima udienza di trattazione l'attore può proporre le domande e le eccezioni che sono conseguenza della domanda riconvenzionale o delle eccezioni proposte dal convenuto.
L'attore può, quindi, compiere, purché siano collegate con la domanda riconvenzionale o con le eccezioni del convenuto, tutte quelle attività che al di fuori dello svolgimento dialettico del processo gli sarebbero precluse, proponendo domande o eccezioni nuove che non potrebbe altrimenti proporre.
Pertanto, ove il convenuto introduca in giudizio in via di azione o di eccezione una situazione ulteriore rispetto a quella individuata con la citazione, l'attore può proporre domande che siano dipendenti da tale situazione.
È quanto i giudici di appello hanno ritenuto essere avvenuto nella specie, in cui, proposta dall'attore domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, le convenuta ha dedotto che il contratto si è, invece, risolto per recesso ed in relazione a tale deduzione ha svolto la domanda di cui all'art. 34 L. 392/1978 implicante - secondo la giurisprudenza all'epoca prevalente - la ritenzione dell'immobile; domanda dalla quale dipende ed alla quale è strettamente collegata quella di risarcimento del danno per ritardato rilascio dell'immobile proposta dall'attore alla prima udienza di trattazione.
Con il secondo motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 34 L. 392/1978 nonché vizi di motivazione dell'art. 34 il conduttore ha il diritto di ritenere l'immobile fino a quando non gli venga corrisposta l'indennità di avviamento;
tale diritto, che sul piano sostanziale si pone come accessorio del credito, non abilita il conduttore a godere dell'immobile, ma soltanto a trattenerlo in custodia anche nel proprio interesse senza obbligo di corresponsione del canone;
la conduttrice non ha utilizzato l'immobile dopo la scadenza della locazione e lo ha anzi offerto in restituzione.
Nemmeno questo motivo può essere accolto.
Premesso che i giudici di appello hanno ritenuto - con accertamento di fatto che si sottrae a censura per completezza e correttezza di motivazione - che la conduttrice ha conservato la disponibilità dell'immobile anche dopo la scadenza della locazione e che l'offerta di riconsegna non è stata formalizzata, evidentemente perché condizionata al pagamento dell'indennità di avviamento, va rilevato che la tesi svolta nel motivo contrasta con la giurisprudenza di questa Corte, che qui si ribadisce, secondo la quale il conduttore che alla scadenza del contratto non restituisca l'immobile in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto, a nulla rilevando che continui a godere dell'immobile per l'esercizio della sua attività o si limiti a detenerlo astenendosi dall'utilizzarlo (Cass. 29.10.2001, n. 13417, Cass. 12.11.2001, n. 14728; Cass. S.U.
15.11.2000, n. 1177). Con il terzo motivo di ricorso si denuncia violazione dell'art. 1224 c.c. in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.; si sostiene che erroneamente i giudici di appello non hanno riconosciuto il danno da svalutazione monetaria per mancanza di prova, atteso che tale danno si deve presumere in relazione all'attività commerciale svolta dalla critica.
Il motivo è infondato.
In tema di obbligazioni pecuniarie la prova del maggior danno da svalutazione monetaria può essere fornita anche attraverso elementi presuntivi che tengano conto delle qualità soggettive del creditore o della natura oggettiva del credito;
tuttavia, il creditore ha l'onere di allegare il tipo di danno che lamenta di avere subito in modo da consentire al giudice di verificare se, tenuto conto delle qualità personali e dell'attività esercitata, il danno possa essersi verosimilmente prodotto (Cass. 13.3.2001, n. 3646; Cass. 21.7.2001, n. 9965). E dal motivo non risulta che indicazioni in tale senso siano state date nel corso del giudizio di merito.
È infine infondato il quarto ed ultimo motivo di ricorso, con il quale, denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 31 L. 392/1978 e 2597 c.c., si lamenta che i giudici di appello abbiano rigettato la domanda di risarcimento del danno da mancata destinazione dell'immobile locato all'esercizio di una delle attività indicate dalla legge senza considerare che la prova del fatto generatore del danno deriva dalla lettera 22.9.1995 del locatore alla conduttrice, dotata di valore confessorio. Al fine di realizzare la fattispecie risarcitoria di cui all'art. 31 L. 392/1978 non basta che prima della scadenza del termine in tale disposizione previsto il locatore enunci l'intenzione di destinare l'immobile, una volta ottenutane la disponibilità, ad uso diverso da quello indicato nella disdetta, ma è necessario che concretamente, destini l'immobile ad uso diverso.
Nè la prova della concreta destinazione all'uso diverso si può desumere dalla semplice manifestazione dell'intenzione, una cosa essendo l'intenzione astratta ed altra cosa la sua realizzazione concreta.
In conclusione, il ricorso va rigettato con condanna della società ricorrente alle spese del Giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese euro 162,00 oltre onorari liquidati in euro 2500,00.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 14 novembre 2002. Depositato in Cancelleria il 18 maggio 2003