N. R.G. 1230/2024 + RG 1236/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione terza civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Roberto Aponte Presidente dr. Adriana Cassano Cicuto Consigliere dr. Maria Carla Rossi Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 1230/2024 promossa in grado d'appello, da:
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA VOLTA 24 22100 COMO Parte_1 P.IVA_1 presso lo studio dell'avv. CORTI ALBERTO, che la rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLANTE (nella causa R.G. 1230/24 e appellata nella causa R.G. 1236/24)
CONTRO
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_2
elettivamente domiciliato in VIA GIULINI 12 COMO presso lo studio dell'avv. GALBIATI MARIA
ELENA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. SALA ANGELO
( ) VIA GIULINI 12 COMO;
C.F._1
APPELLATO (nella causa 1236/24 e appellante nella causa R.G. 1230/24)
avente ad oggetto: locazione di immobile ad uso diverso – pagamento somme – appello avverso la sentenza del Tribunale di Como n. 1183/23 pubblicata il 24.10.2023 sulle seguenti conclusioni precisate dalle parti come in atti.

pagina 1 di 7 FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 1183/23 pubblicata il 24.10.2023 il Tribunale di Como, nella causa instaurata da nei confronti del ha così provveduto: “accoglie Pt_1 Controparte_2
parzialmente il ricorso;
condanna al pagamento a favore di Controparte_2
- a titolo di risarcimento danni all'immobile della somma di euro 158.360,71; - a titolo di Parte_1 perdita di guadagno per il tempo necessario al ripristino della somma di € 77.611,08; - per un totale di
€ 235.971,79 più oneri di legge, ai quali vanno sottratti € 66.301,30 già versati;
a titolo di rifusione delle spese di lite della somma di € 13.200 per onorario maggiorato del 15% per spese forfettarie, oltre spese documentate anche per ATP e oneri di legge”.
Il contenzioso a definizione del quale è stata pronunziata la sentenza, appellata da entrambe le parti in causa con separati atti (giudizio RG 1230/24 appellante – giudizio RG 1236/24 appellante Pt_1
), aveva ad oggetto la domanda risarcitoria proposta da - nella sua qualità di locatrice CP_2 Pt_1 dell'immobile commerciale sito in Albese con Cassano (CO) alla Via Papa Giovanni XXIII n. 3 a destinazione supermercato - nei confronti dell'affittuaria (di Controparte_2
seguito il ) nonché la domanda riconvenzionale proposta dal avente ad oggetto la CP_2 CP_2
riduzione ad equità della penale contrattuale, il tutto nei termini di cui dirà tra poco.
I fatti, pacifici e documentalmente comprovati, possono così essere brevemente riassunti:

1. il primo contratto di locazione intercorso tra le parti è datato 8.8.1986;

2. in data 20.5.2003 le parti sottoscrissero un altro contratto di locazione – registrato il 20.5.2003;

3. in pari data le parti sottoscrissero altresì una “scrittura integrativa e parzialmente novativa” “al fine di definire transattivamente anche ogni pregressa questione relativa ad inadempienze contestate dalla locatrice alla parte conduttrice”;

4. con lettera raccomandata del 23.9.2019 il intimò alla locatrice il recesso contrattuale CP_2
a far tempo dal 30.6.2020;

5. l'immobile venne riconsegnato a in data 28.7.2020, come da relativo verbale;
Pt_1

6. in data 8.1.2021 le parti effettuavano sopralluogo presso il suddetto immobile redigendo relativo verbale, sopralluogo a seguito del quale – stante le opposte posizioni delle parti - trovava quindi ingresso una procedura di ATP promossa da in data 26.3.2021; Pt_1

7. instaurava poi il giudizio di primo grado onde ottenere il risarcimento dei danni subiti: Pt_1
a) per la rimessione dell'immobile in pristino stato, in ragione di € 265.447,64;
pagina 2 di 7 b) per mancato pagamento dell'indennità ex art. 25 del contratto da conteggiarsi per i mesi necessari all'espletamento dei lavori di ripristino (cinque da iniziale richiesta, quattro accertati dal Tribunale ed inerentemente ai quali ha prestato acquiescenza nel presente grado di Pt_1 giudizio) quantificata nella somma di € 159.039,10;
c) per lucro cessante, quale conseguenza dell'oggettiva impossibilità di ritrarre redditi dall'immobile in assenza degli interventi di ripristino accertati dal CTU, danni questi ultimi quantificati in € 443.222,26;

8. nel resistere all'avversa pretesa, il - quantificata l'indennità di occupazione per CP_2 ritardato rilascio dell'immobile (dall'1.7.2020 al 28.7.2020) in € 31.807,82 oltre IVA, importo già versato alla controparte unitamente alla somma di € 66.301,30 corrisposta per danni da ripristino in data 28.7.2022 e trattenuta da in acconto del maggior credito - proponeva Pt_1
domanda riconvenzionale al fine di sentire pronunziare la riduzione ad equità dell'ammontare della penale da ritardato rilascio dell'immobile ex art. 25 del contratto del 2003.
Le domande svolte dalle parti nel presente giudizio di appello, così come risultanti dalla riunione dei due contenziosi, risultano le seguenti.
- appello con il proprio appello, sorretto da unico motivo, chiede: Pt_1 Pt_1
a) la conferma della sentenza impugnata nella parte in cui ha condannato il al CP_2 pagamento della somma di € 158.360,71 a titolo di risarcimento dei danni all'immobile;
b) in parziale riforma della sentenza appellata la condanna del al pagamento CP_2 dell'ulteriore somma di € 155.222,16 oltre interessi e rivalutazione monetaria, a titolo di lucro cessante in applicazione della penale da estendersi al tempo necessario al ripristino dell'immobile;
- appello : con il proprio appello il chiede : CP_2 CP_2
a) in totale riforma dell'impugnata sentenza la reiezione totale delle domande di e Pt_1 la condanna di quest'ultima alla restituzione della somma di € 221.050,84 oltre interessi dal dovuto al saldo, importo già corrisposto in virtù della sentenza del Tribunale onde evitare i maggiori costi di esecuzione;

b) la riforma della sentenza di primo grado in punto regolamentazione delle spese dovendosi ritenere la soccombenza reciproca delle parti, con conseguente pronuncia di integrale compensazione ex art. 92 cpc;

pagina 3 di 7 c) sempre in riforma dell'impugnata sentenza ed in accoglimento della domanda riconvenzionale formulata in primo grado, previo accertamento dell'eccessiva onerosità della penale per ritardata consegna/inutilizzabilità dell'immobile durante l'esecuzione delle opere di ripristino, la riduzione in via equitativa della penale con condanna di alla restituzione del maggior importo. Pt_1
Questo essendo il perimetro dell'impugnazione, all'udienza del 2.10.2024, esperito invano il tentativo obbligatorio di conciliazione, ad esito della discussione, la Corte decideva la causa come in dispositivo del quale dava lettura alle parti presenti.
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Ritiene la Corte che entrambi gli appelli vadano rigettati, risultando corretto e condivisibile l'equilibrio degli interessi tracciato dal Tribunale di Como e le conseguenti statuizioni adottate.
In primo luogo, va rilevato, vista l'eccezione sollevata dal procuratore di che non vi è ragione Pt_1
di escludere la produzione documentale che il ha chiesto di effettuare nel presente grado di CP_2 giudizio, trattandosi di fotografie che rappresentano lo stato attuale dell'immobile e dunque sono afferenti, per quanto qui può in concreto eventualmente rilevare, alla situazione di fatto successiva alla pronunzia della sentenza impugnata.
Venendo alla disamina dei singoli motivi di appello si osserva quanto segue.
Lamenta SA che il primo Giudice avrebbe errato nel non fare applicazione di quanto previsto all'art. 25 del contratto intercorso tra le parti, omettendo per tal modo di pronunciare la condanna del al pagamento dell'ulteriore somma di € 155.222,16 oltre interessi e rivalutazione monetaria, CP_2
a titolo di lucro cessante per il tempo necessario al ripristino dell'immobile.
Il motivo è infondato: correttamente il Tribunale ha ritenuto di escludere l'applicazione della penale di cui al suddetto art. 25 per il lasso di tempo necessario a svolgere i lavori di rispristino, in virtù del dato letterale della clausola, che è chiara e perfettamente intelligibile nel suo contenuto: con la previsione in esame le parti hanno inteso procedere ad una quantificazione anticipata e forfettaria del danno derivante dalla mancata riconsegna dell'immobile ovvero alla quantificazione anticipata dell'indennità di occupazione ex art. 1591 c.c.
pagina 4 di 7 Il ha adempiuto al pagamento del dovuto (canone di locazione raddoppiato) per il periodo CP_2 nel quale si è protratta l'occupazione dell'immobile, dopo la scadenza intimata all'atto del recesso
(30.6.2020).
Una volta risolto il contratto, a fronte del recesso anticipato del conduttore, e riconsegnato l'immobile
(fatto avvenuto pacificamente il 28.7.2020), non è ipotizzabile l'applicabilità dell'invocato articolo disciplinante esclusivamente il quantum dovuto al locatore per danno da ritardata consegna.
L'unico danno ulteriore invocabile da è quello derivante dall'impossibilità di ricavare un Pt_1 reddito per indisponibilità dell'immobile nel periodo necessario ad eseguire i lavori di ripristino, diminuzione patrimoniale la cui esistenza e quantificazione non può che seguire i criteri ordinari e cioè essere soggetta all'onere della prova ex art. 2697 c.c.
Nel caso di specie, non vi è alcuna dimostrazione in atti che avrebbe tratto o trarrebbe, nei Pt_1
quattro mesi necessari al ripristino, un reddito dall'immobile, dovendosi sottolineare che la necessità di dare corso allo svolgimento di lavori di risistemazione di un immobile, a seguito di una locazione di durata oltre trentennale, è fattore prevedibile sulla base di un giudizio di normalità e risultando quindi fisiologica l'immediata inidoneità dell'immobile a produrre un reddito.
In ogni caso che ne aveva l'onere, non ha allegato di aver ricevuto alcuna proposta di Pt_1 locazione o di utilizzo dell'immobile da parte di terzi nel periodo suindicato ed anzi, per quanto consta al Collegio, l'immobile è tuttora libero pur avendo ben potuto ad esito dell'ATP, procedere Pt_1 all'esecuzione dei lavori di ripristino nei tempi indicati in sentenza.
Pertanto, l'unico motivo di appello di non può che essere disatteso. Pt_1
Venendo ai motivi di appello svolti dal va rilevato quanto segue. CP_2
Il lamenta l'erroneità della sentenza impugnata per aver il Giudice di primo grado CP_2
quantificato in modo eccessivo i danni da ripristino dell'immobile ammontanti a cifra ben inferiore.
Ad avviso della Corte la statuizione appare al contrario corretta, essendo frutto di un'attenta disamina delle risultanze della CTU svolta in sede di ATP: l'ammontare del danno da ripristino tiene conto, infatti, delle opere conseguenti all'uso non normale dell'immobile, risulta depurato sulla base di idonea percentuale di ammaloramento nonché dell'importo di € 11.002,48 da riferirsi a danni antecedenti al
2003 e dunque coperti dalla transazione “tombale” della quale si è detto in premessa.
pagina 5 di 7 Criteri tutti che sono stati individuati da un perito competente in materia, super partes che ha fatto riferimento anche a dati di esperienza e pertanto ha rassegnato le proprie conclusioni in maniera oggettiva ed ineccepibile.
Trattandosi di valutazione oggettiva non risultano accoglibili le doglianze del che fa, al CP_2
contrario, riferimento a quanto ritenuto dal proprio perito ed esaminato dal CTU, nel pieno contraddittorio.
Per quanto attiene all'erronea condanna del al pagamento delle spese di primo grado va CP_2
rilevato che la statuizione impugnata è perfettamente in linea con il criterio della prevalente soccombenza processuale, valutati gli esiti del giudizio.
Anche il secondo dei motivi di appello svolti dal non merita accoglimento. CP_2
Venendo infine alla domanda – qui riproposta – di riduzione della penale ad equità, va prima di tutto osservato che la clausola di cui all'art. 25 risulta essere stata inserita nel contratto sottoscritto tra le parti nel 2003, regolamentazione che è stata il frutto di un'attenta valutazione degli interessi delle parti
(modificati dopo il primo contratto del 1986) con rivisitazione dell'equilibrio sinallagmatico.
Non sfugge inoltre che è stata concessa al la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto CP_2
in ogni momento, con preavviso di sei mesi: trattandosi di immobile ad uso commerciale appare del tutto giustificato che il locatore si sia assicurato un risarcimento anticipato, forfettariamente determinato e parametrato al doppio del canone di locazione, onde disincentivare i ritardi nella riconsegna.
Non ricorrono, dunque, gli estremi né sotto il profilo oggettivo né sotto quello soggettivo, onde dar corso alla richiesta riduzione ad equità della penale (cfr ordinanza n. 10014 del 12 aprile 2024 della
Corte di Cassazione, secondo la quale nell'esercizio del potere di riduzione della penale, il criterio di riferimento per il giudice non è la valutazione della prestazione in sé astrattamente considerata, ma l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento di essa, tenendo conto delle ripercussioni dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta).
La sentenza impugnata merita dunque integrale conferma.
Al rigetto degli appelli consegue, in virtù della reciproca soccombenza delle parti, la dichiarazione di integrale compensazione delle spese di lite del presente grado di giudizio nonché l'accertamento della pagina 6 di 7 ricorrenza dei presupposti per la condanna di ciascuno degli appellanti, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater dpr 115/2002 al pagamento di ulteriore importo pari al contributo unificato già versato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, nelle cause riunite RG 1236/2024 e RG
1230/2024 aventi per oggetto gli appelli proposti avverso la sentenza del Tribunale di Como n. 1183/23 depositata il 24.10.2023, così provvede:

1. rigetta sia l'appello proposto da che quello proposto da Parte_1 Controparte_1
e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

[...]

2. dichiara compensate tra le parti le spese del grado;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ex dpr
115/2002, art. 13 c. 1 quater
Così deciso in Milano il 2/10/2024
Il Consigliere est. Il Presidente
Maria Carla Rossi Roberto Aponte
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