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REPUBBLICA ITALIANA
CORTE DI APPELLO DI PALERMO
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo, Seconda Sezione Civile, composta da:
1) Dott. Giuseppe Lupo Presidente
2) Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliera rel. est.
3) Dott. Onofrio Maria Laudadio Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2063/2022 R.G., promossa in grado di appello
DA
(CF: , in Parte_1 P.IVA_1
persona del proprio amministratore, rappresentato e difeso, per mandato in atti,
dall'Avv. Daniela Pibiri;

appellante
CONTRO
, nata a [...] [...] (C.F.: ), Controparte_1 Pt_1 C.F._1
rappresentata e difesa da sé stessa ai sensi dell'art.86 c.p.c.;
appellata 2
Conclusioni dell'appellante: “ - in via istruttoria: - in considerazione dei gravi vizi
della CTU rilevati in parte motiva, disporre la rinnovazione delle operazioni
peritali”. - nel merito: - accogliere il presente appello per la forma e la sostanza, e
con qualsiasi statuizione annullare e/o riformare o comunque porre nel nulla, la
Sentenza del Tribunale di Palermo n. 4444/2022, pubblicata il 28/10/2022 e
notificata il 06/11/2022, impugnata per le motivazioni di cui in narrativa;
-
conseguentemente, accertare e dichiarare che le opere realizzate nell'area
comune (cavedio, facciata e muro perimetrale) del Parte_1
[...
sono state realizzate in violazione delle disposizioni di cui all'art. 1102, 1120
e 1122 c.c., ed in assenza di alcuna autorizzazione;
- per l'effetto ordinare
all'Avv. la rimozione delle innovazioni illegittime con conseguente CP_1
riduzione in pristino dello stato dei luoghi a sua cura e spese;
- Con vittoria di
spese, e compensi di entrambi i gradi di giudizio.”
Conclusioni dell'appellata: “IN VIA PRELIMINARE E PROCESSUALE Dichiarare
l'inammissibilità dell'appello ex art. 348-bis c.p.c. per mancanza di ragionevole
probabilità di accoglimento, atteso che l'appellante non ha fornito la
dimostrazione della fondatezza delle singole censure mosse alla sentenza
impugnata, limitandosi a una generica denuncia dell'ingiustizia della pronuncia di
primo grado senza mai fornire elementi specifici e puntuali di contestazione delle
conclusioni del consulente tecnico d'ufficio; Dichiarare l'inammissibilità
dell'appello ex art. 348-bis c.p.c. atteso che l'appellante non ha fornito elementi
specifici e puntuali di contestazione delle conclusioni del consulente tecnico 3
d'ufficio, il cui operato è stato caratterizzato da rigore tecnico-scientifico e le cui
conclusioni sono risultate immuni da vizi logico-giuridici; In subordine, dichiarare
l'improcedibilità dell'appello per violazione dei principi processuali fondamentali,
non avendo l'appellante assolto l'onere della prova circa l'illegittimità delle opere
contestate ed avendo fondato le proprie censure su presupposti errati e
contraddittori; NEL MERITO Rigettare integralmente l'appello proposto dal
appellante;
Confermare in ogni sua parte la sentenza del Tribunale Parte_1
di Palermo n. 4444/2022 del 28/10/2022, che ha correttamente ritenuto che le
opere realizzate dall'appellata rientrano nell'esercizio delle facoltà riconosciute al
ex art. 1102 c.c., essendo dirette ad ottenere una migliore, più Parte_1
comoda e ragionevole utilizzazione del bene comune, oltre al riconoscimento
degli interessi legali e moratori sulla somma liquidata, non avendo il Parte_1
inteso fino alla data odierna effettuare il pagamento delle spese di lite di primo
grado e il rimborso dell'acconto versato da in favore del CTU;
Controparte_1
Accertare e dichiarare che le opere eseguite dall'appellata consistenti in:
prolungamento del grigliato metallico in sostituzione delle precedenti tettoie in
plexiglass preesistenti;
rimozione di ringhiere metalliche preesistenti;

realizzazione di tettoia precaria e facilmente rimovibile;
non integrano innovazioni
vietate ex art. 1120 c.c. ma costituiscono legittimi interventi di miglioramento della
cosa comune che non alterano la destinazione originaria né impediscono il pari
uso da parte degli altri condomini, come accertato dal consulente tecnico d'ufficio
con rigore scientifico e come confermato dalla circostanza che trattasi di opere
realizzate sul retro prospetto dell'edificio condominiale, non prospiciente la via 4
pubblica, di pertinenza esclusiva del e non Parte_1 Controparte_1
accessibile da parte di altri condomini;
Accertare e dichiarare che le opere
realizzate non hanno alterato il decoro architettonico dell'edificio né
compromesso la stabilità dello stesso, come accertato dal consulente tecnico
d'ufficio con rigore scientifico trattandosi di un primo ammezzato neanche
esposto su pubblica via ma riguardante in retro prospetto (atrio ) CP_2
anch'esso non visibile dalle vie secondarie;
Accertare e dichiarare che
l'appellante ha travisato le conclusioni del CTU, il quale ha chiaramente stabilito
che le opere rientrano nella categoria di opere di edilizia minore effettuate su
area privata (non accessibile da parte di altri condomini) non prospiciente la via
pubblica e che l'installazione della tettoia semitrasparente non altera il decoro
dell'edificio fungendo da protezione rispetto agli agenti atmosferici per il piano
sottostante, in stato di totale degrado;
Accertare e dichiarare l'erroneità delle
censure dell'appellante circa la presunta occupazione illegittima della colonna
d'aria sovrastante il cavedio, atteso che le opere realizzate dall'appellata si
configurano come modificazioni legittime ex art. 1102 c.c. e non come
innovazioni vietate, non avendo alterato la funzione del pozzo luce né impedito
l'areazione e l'illuminazione dell'immobile sottostante, anzi avendolo semmai
messo a riparo dai danni conseguenti alle precipitazioni;
IN VIA ISTRUTTORIA
Si conferma l'opposizione alla richiesta di rinnovazione delle operazioni peritali
formulata dall'appellante, non sussistendo i presupposti per un nuovo
accertamento tecnico alla luce delle conclusioni già raggiunte dal CTU di primo
grado; E per l'effetto Condannare l'appellante al pagamento delle spese 5
processuali del presente grado di giudizio, oltre accessori di legge, liquidate
come da separato stato;
Condannare l'appellante al risarcimento dei danni da lite
temeraria ex art. 96 c.p.c., atteso che il gravame è stato proposto con colpa
grave e in assenza di ragionevole probabilità di accoglimento, nonostante
l'appellante fosse consapevole dell'infondatezza delle proprie pretese come
emerso dalle dichiarazioni confessorie rese dall'Amministratore del Condominio
durante le operazioni peritali;
Condannare l'appellante al rimborso delle spese di
CTU sostenute in primo grado e liquidate a carico dell'appellata quale parte
vittoriosa pari ad € 500,00 come previsto dalla sentenza del Giudice di primo
grado, oltre interessi sulla somma;
Ogni altra statuizione che codesta Ill.ma Corte
riterrà di giustizia.”

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
Il di conveniva in giudizio innanzi al Parte_1 Pt_1
Tribunale del capoluogo siciliano , proprietaria di un Controparte_1
appartamento sito al piano primo/ammezzato dell'edificio, e, rassegnando che la convenuta aveva realizzato delle opere incidenti su parti comuni dell'edificio
(cavedio, facciata e muro perimetrale) senza il consenso assembleare, consistite,
nello specifico, in un balcone a livello in struttura metallica, costruito ostruendo una chiostrina su cui si affaccia l'unità immobiliare condominiale di piano terra (ex alloggio del portiere) e reso accessibile dall'interno della abitazione mediante apertura di finestre sul muro comune, nonché di una pensilina in plexiglass posta a copertura dello stesso balcone, e che la predetta condomina, pur inizialmente 6
dichiarandosi pronta alla rimozione di tali opere (v. verbale della assemblea condominiale del 26.9.2011), era rimasta inottemperante ai plurimi solleciti a lei a tal fine rivolti, chiedeva la condanna della controparte alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi.
Si costituiva la deducendo, per quanto ancora rileva, la legittimità della CP_1
pensilina che era stata da lei realizzata in materiale trasparente, così da non ostacolare il passaggio di luce e di aria alla unità immobiliare condominiale di piano terra, e al solo fine di evitare lo sgocciolamento dei panni e il getto di rifiuti dai piani superiori, contestando, in ogni caso, che gli interventi avessero inciso sulla stabilità e sul decoro dell'edificio. Chiedeva la condanna della controparte per lite temeraria.
Il giudice adito, dopo l'espletamento di apposita c.t.u,, con sentenza n.
4444/2022, pubblicata il 28/10/2022, rigettava la domanda attorea e quella formulata dalla ai sensi dell'art. 96 c.p.c., condannando il a CP_1 Parte_1
rifondere alla convenuta le spese del giudizio, liquidate nella complessiva somma di € 2.750,00, oltre rimborso delle spese generali ed accessori di legge, e ponendogli a carico i costi della c.t.u..
Ha proposto appello il chiedendo, in integrale Parte_1
riforma della pronuncia di primo grado, l'accoglimento delle originarie richieste,
previa rinnovazione dell'accertamento tecnico, col favore delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio. Ha resistito istando per il rigetto Controparte_1
dell'impugnazione e formulando le conclusioni in epigrafe trascritte. 7
La causa è stata posta in decisione in data 15-18 luglio 2025 a seguito di trattazione scritta, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
***
La sentenza impugnata ha sviluppato il seguente percorso argomentativo: 1) ha dato atto che, secondo quanto indicato dal c.t.u., le opere realizzate dalla CP_1
erano consistite: a) nel prolungamento del grigliato metallico in direzione Nord -
Nord/Ovest (posto altimetricamente alla quota del pavimento della convenuta) in
lunghezza per c.ca 3.7 m in luogo delle precedenti tettoie in plexiglas
semiopache preesistenti ed in larghezza per l'intera estensione
dell'intercapedine; b) nella rimozione di due ringhiere metalliche preesistenti: una
che delimitava il vecchio camminamento calpestabile sul grigliato esterno, l'altra
che determinava lo status di 'balcone a petto' relativamente all'apertura della
zona notte dell'u.i. della convenuta;
c) nella realizzazione di una tettoia sostenuta
da una struttura metallica leggera con sovrastante pannello in materiale plastico
leggero, posta in adiacenza al muro perimetrale dell'edificio, avente un'impronta
planimetrica di dimensione pari a c.ca 8.40 x 1.5 m ed avente carattere di
struttura precaria di facile rimozione;
2) ha ritenuto che il c.t.u. avesse qualificato tutti gli interventi come rientranti nella categoria delle opere di edilizia “minore”
effettuate su area privata non prospiciente la via pubblica, rimarcando come l'ausiliario avesse evidenziato, nello specifico, che l'installazione della tettoia semitrasparente fungesse da protezione rispetto agli agenti atmosferici e non determinasse “alcun deprezzamento economico” dell'immobile di piano terra, né
avesse prospettato alcun pregiudizio per la stabilità e il decoro architettonico del 8
palazzo; 3) ha concluso che tali opere vanno ricondotte nel novero di quelle legittimamente eseguibili dal singolo comproprietario ai sensi dell'art.1102 c.c., in quanto dirette ad ottenere una migliore, più comoda e ragionevole utilizzazione del bene comune.
Con i motivi di appello, logicamente connessi tra loro, parte appellante lamenta la erroneità delle anzidette motivazioni deducendo: i) la loro contraddittorietà
rispetto alle stesse conclusioni del c.t.u., pur asseritamente condivise, posto che l'ausiliario aveva qualificato come opera “minore” solo la pensilina, e, in ogni caso, aveva indicato contenuto e modalità di ripristino dello stato dei luoghi;
ii) a monte, la non corrispondenza agli effettivi dati fattuali delle valutazioni dall'ausiliario in merito alla individuazione delle innovazioni illegittime, le quali andavano estese all'intero balcone, laddove il perito aveva ascritto alla convenuta solo il suo “prolungamento”, quale opera da costei eseguita nell'anno
2010 in occasione dei lavori di ristrutturazione del suo appartamento, sulla base di elementi privi di riscontro oggettivo (rilievi fotografici prodotti dalla stessa e privi di data certa, risultanze, non allegate, di un accesso CP_1
all'incartamento della pratica edilizia inoltrata nel 2010 dalla e depositata CP_1
presso i competenti uffici comunali, dichiarazioni infondatamente attribuite all'Amministratore del Condominio in sede di sopralluogo peritale), senza tenere conto che l'atto di acquisto in favore della controparte risaliva al 2005 e che all'epoca l'appartamento si presentava privo di sporgenze esterne e, in ogni caso, della irrilevanza dell'accertamento in ordine all'autore delle opere, stante la natura reale e non risarcitoria della domanda proposta;
iii) l'illogicità della c.t.u. 9
anche in relazione ai giudizi espressi sulla assenza di pregiudizio in danno della chiostrina, che era stata totalmente coperta sia dal grigliato del balcone, il quale aveva occupato l'intera intercapedine, che dalla sovrastante pensilina, così
necessariamente da pregiudicare il passaggio di luce ed aria nel cortiletto e nell'unità immobiliare condominiale di piano terra (ex alloggio portiere) che in esso si affaccia.
Le doglianze, che possono essere valutate congiuntamente, risultano fondate.
L'appellante, come detto, lamenta la non integrale individuazione da parte del c.t.u. degli interventi non autorizzati sul muro di retro-prospetto dell'edificio oggetto della sua domanda.
Il consulente di ufficio ha, infatti, individuato come opere ascrivibili alla CP_1
solo quelle poi riportate nella sentenza – in sintesi: il “prolungamento” del balcone, la rimozione delle due ringhiere e la installazione della pensilina -
individuandole sulla scorta dell'esame di alcuni rilievi fotografici ritenuti scattati subito prima della ristrutturazione dell'appartamento da costei eseguita nell'anno
2010, uno versato in giudizio dalla stessa (riprodotto nell'elaborato CP_1
peritale come foto n.19) e due allegati alla pratica edilizia visionata presso gli uffici comunali (riprodotti come rilievi nn. 20÷21), valorizzando anche dichiarazioni, asseritamente conformi a tale conclusione, rese dall'Amministratore
dell'ente gestorio durante lo svolgimento delle operazioni peritali (ma non riportate nel relativo verbale), ritenendo, in ogni caso, che l'accertamento di modifiche operate in epoca antecedente all'acquisto dell'appartamento nell'anno
2005 da parte della non rientrasse nel suo incarico e che l'assenza di altri CP_1 10
balconi sulla medesima facciata dell'edificio non potesse “costituire prova di
modifica del retro prospetto originario da parte attrice” (v. pag. 17 -18 delle risposte del c.t.u. alle osservazioni del c.t.p. del , riportate in calce Parte_1
all'elaborato peritale, a pag. 64 e ss.).
Orbene, siffatta valutazione presta in effetti il fianco alle anzidette censure dal momento che il c.t.u., a prescindere da ogni altro rilievo, ha dato per presupposto in modo apodittico che la odierna appellata non avesse eseguito alcun intervento nel lasso temporale 2005-2010 (ossia tra l'epoca di acquisto dell'appartamento e quello dei lavori di ristrutturazione per i quali ebbe ad aprire apposita pratica presso i competenti uffici comunali), senza fornire elementi a suffragio di tale convincimento e senza confrontarsi col fatto che nella planimetria allegata all'atto pubblico di compravendita, prodotta in primo grado dalla stessa appellata e così
dalla stessa indicata, l'immobile era privo del balcone e in tal modo risultava ancora nella planimetria catastale estratta l'8.3.2021 allegata alla relazione del c.t.p. del Condominio, arch. . Per_1
La esatta datazione e attribuzione (se alla o a precedenti proprietari CP_1
dell'appartamento) della prima porzione di balcone - manufatto certamente incoerente e posticcio rispetto al palazzo, che venne edificato nella prima metà
del Novecento, per come anche dimostrato dalle modalità costruttive e dalla tipologia di materiale all'uopo utilizzato, costituito da pannelli in ferro elettrofuso
(grigliato tipo orsogril) collocati su travi innestate sui muri delimitanti la chiostrina
- è comunque irrilevante ai fini del decidere. Non va infatti dimenticata la natura reale e imprescrittibile, salvo l'eventuale maturare della usucapione, dell'azione 11
proposta dal Condominio, a salvaguardia non solo dei diritti sui beni comuni spettanti alla generalità dei condomini ma anche e precipuamente del diritto di proprietà sull'unità immobiliare di piano terra, cosicché, sotto altro concorrente profilo, è in ogni caso l'attuale proprietario dell'appartamento, ossia la ad CP_1
essere giusto contraddittore dalla domanda di riduzione in pristino, in quanto unico possibile obbligato in caso di condanna alla demolizione dei manufatti abusivi, ai sensi degli artt. 2931 e 2933 c.c. (arg. ex Cass. 11601/24, 3236/17,
2106/2004).
Ciò posto, se in effetti il c.t.u., con motivazione esente da censure, ha escluso che le opere in questione arrechino pregiudizio alla stabilità dell'edificio e al suo decoro architettonico (avendo, a tale ultimo riguardo, rilevato che, in tale lato interno del palazzo, un muro “nasconde quasi del tutto la proprietà della sig.ra
e segnalata “la presenza di altre opere edilizie (veranda, balcone in CP_1
vetro-cemento)” e di serbatoi d'acqua), appaiono non condivisibili le ulteriori valutazioni circa il fatto che, malgrado la presenza del grigliato e della sovrastante pensilina in plexiglas, risulti comunque garantita l'areazione e il passaggio della luce all'immobile di piano terra così da non comportare per esso alcun deprezzamento.
E' evidente, infatti, come si ricava dalla mera visione degli stessi rilievi fotografici allegati alla relazione di c.t.u. (fotografie nn.9-10—11) e senza necessità di rinnovo degli accertamenti tecnici, che il balcone – che peraltro si presentava alla data del sopralluogo del c.t.u. parzialmente occupato da arredi di non immediata amovibilità (una lavatrice, un mobile da esterni collocato su un tappetino) - ha 12
interamente ostruito la chiostrina, unico accesso esterno dell'alloggio ex portiere,
e che la sovrastante pensilina lo copre per tutta la sua estensione cosicché è
indubbio che tali manufatti abbiano sensibilmente ridotto l'apporto di luce e di aria all'unità immobiliare di piano terra.
Peraltro, la creazione sul muro comune del balcone a livello, con trasformazione in vere e proprie aperture delle originarie porte-finestre dell'appartamento che erano in precedenza munite di ringhiera “a petto”, non può all'evidenza considerarsi “opera minore” ma piuttosto, al di là dei qui non rilevanti profili di irregolarità edilizia, una innovazione non autorizzata che non solo ha modificato la sagoma dell'edificio e impedito l'affaccio sulla chiostrina dai piani superiori ma,
soprattutto, pregiudicato gravemente le facoltà del proprietario dell'unità di piano terra (ossia dello stesso ) anche in ordine all'utilizzo dei muri comuni, Parte_1
in violazione del disposto del secondo comma dell'art.1102 c.c..
Medesime conclusioni, nel caso concreto, vanno raggiunte con riferimento alla pensilina.
Infatti, se è vero che in taluni casi la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che la creazione di tettoie appoggiate al muro condominiale può ritenersi legittima rientrando nell'esercizio dei poteri che spettano a ciascun condomino ai sensi dell'art.1102 c.c. (v. Cass. 7870/21, con riferimento a manufatti realizzati a copertura di posti auto di proprietà esclusiva), nella vicenda in delibazione non sfugge che la pensilina in questione, realizzata sul prospetto, seppure interno,
dell'edificio e con struttura sì di facile rimozione ma stabilmente infissa e non ritraibile (a differenza di una tenda) e posta a servizio del balcone non 13
autorizzato, ha dimensioni non esigue e, come detto, contribuisce a ostruire,
dall'alto, l'affaccio sulla chiostrina e, dal basso, il passaggio di luce e di aria all'unità immobiliare di piano terra.
Né tale ultimo pregiudizio, non transeunte in quanto dipendente dalla collocazione di strutture fisse e tale da incidere sulla fruibilità e, quindi e inevitabilmente, sul valore di tale cespite, può considerarsi adeguatamente
“compensato” dal fatto che la presenza della tettoia e del balcone impedisce la caduta sulla chiostrina di oggetti e di eventuali rifiuti provenienti dai piani sovrastanti così evitando l'accumulo di sporcizia e la necessità di periodici interventi di pulizia.
Per le ragioni fin qui esposte, in accoglimento della domanda di riduzione in pristino dello stato dei luoghi formulata dal appellante, l'appellata va Parte_1
condannata a provvedere, a sua cura e spese, alla rimozione del balcone calpestabile in grigliato metallico posto a livello del suo appartamento sul prospetto interno dell'edificio e al ripristino, nei relativi accessi, delle originarie porte-finestre “a petto” munite di ringhiera con funzione di parapetto nonché alla rimozione della pensilina in plexiglas sovrastante detto balcone.
All'esito finale del giudizio e in ossequio alla regola della soccombenza parte appellata deve anche essere condannata alla refusione delle spese di lite sostenute in entrambi i gradi dal appellante. Parte_1
Tali spese si liquidano come in dispositivo, sulla scorta dei valori tariffari per le cause di valore “indeterminabile a complessità bassa”, applicando i parametri minimi per tutte le fasi (eccezion fatta per la fase “istruttoria” del primo grado, in 14
cui le parti si sono confrontate con l'attività del c.t.u.) attesa la semplicità della causa.
Sempre in ossequio al disposto dell'art.91 c.p.c., anche i costi della c.t.u.
espletata in primo grado vanno posti a carico della appellata.


P.Q.M.


La Corte definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti;

in integrale riforma della sentenza n. 4444/2022, pubblicata dal Tribunale di
Palermo il 28/10/2022, appellata dal di Parte_1
, Pt_1
condanna al ripristino dello stato dei luoghi mediante la Controparte_1
rimozione del balcone calpestabile in grigliato metallico posto a livello del suo appartamento di primo piano/ammezzato nel prospetto interno dell'edificio sito in
, di , e ricollocazione, in luogo dei relativi Pt_1 Parte_1 Pt_1
accessi, delle originarie porte-finestre “a petto” munite di ringhiera di parapetto nonché la rimozione della pensilina in plexiglas sovrastante detto balcone.
Condanna a rimborsare al appellante le spese del Controparte_1 Parte_1
primo grado di giudizio, che liquida in complessivi euro 4.712,00 per onorari ed euro 555,00 per esborsi, e quelle del presente grado, che liquida in complessivi euro 4.996,00 ed euro 777,00 per esborsi, oltre rimborso spese generali ex art.2
D.M. n.55/2014, CPA e IVA come per legge.
Pone definitivamente a carico di i costi della c.t.u. svolta in Controparte_1
primo grado.
Palermo, 5.12.2025. 15
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Dott. Giuseppe Lupo