REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sez. VI civ., riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
1) dott. Giuseppe Vinciguerra Presidente
2) dott.ssa Ada Meterangelis Consigliere
3) dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere rel. nel procedimento nr. 3820/ 2020, all'esito della camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA tra
( ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
QU RD ( , come da procura in calce al ricorso in C.F._2
appello, con il quale elettivamente domicilia in S. Maria C. V., Trav. M. Fiore, 12.
RICORRENTE
E
( ), residente in [...]di Principe Controparte_1 C.F._3
alla via Mazzini 1 rappresentata e difesa come da mandato in calce con foglio separato dall'Avv. Rosalba Napolitano ( ), presso il cui C.F._4
studio domicilia in Aversa , alla via Ruffilli 15.
RESISTENTE
Conclusioni
Per l'appellante: In via principale, dichiarare la nullità della sentenza;
annullare
e/o riformare poiché ingiusta la sentenza numero 452/2020 emessa e pubblicata dal Tribunale di Napoli Nord il 7.2.2020 e non notificata. Voglia accertare e dichiarare l'insussistenza della morosità e per l'effetto annullare la convalida dello sfratto.
In accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, voglia accertare e dichiarare che il sig. ha corrisposto dal 28.2.2017 e fino al mese Parte_1
di giugno 2017 la somma di € 11.520,00 e per l'effetto condannare
[...]
a pagare la predetta somma, oltre interessi e rivalutazione monetaria. CP_1
Per l'appellato:

1. Respingere con ogni e qualsiasi statuizione tutte le domande proposte da parte avversa, in quanto inammissibili, inaccoglibili e comunque infondate in fatto ed in diritto;



2. rigettare dunque l'appello poiché infondato non meritando censura la sentenza di primo grado


3. NNre gli appellanti al pagamento delle spese diritti ed onorari anche di questo grado.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.1. , con atto di intimazione di sfratto per morosità e Controparte_1
contestuale citazione per la convalida, convenne in giudizio . Parte_1

1.1. Dedusse di essere proprietaria di un locale commerciale, sito in Casal di
Principe alla via Vaticale n. 160, concesso in locazione per uso commerciale a
, per un canone mensile, comprensivo di aggiornamento ISTAT, Parte_1
di € 160,00 e che questi si era reso moroso dal mese di giugno 2017, per la somma complessiva di € 2.080,00, oltre interessi e successivi canoni maturati e maturandi.

1.2. Costituitosi, si oppose, deducendo l'insussistenza della Parte_1
mora, in quanto i canoni pretesi andavano posti in compensazione con il suo controcredito, derivante dall'avere egli effettuato lavori presso l'abitazione condotta in locazione, nonché dall'avere egli corrisposto alla locataria il maggior canone di € 330,00 mensili, in luogo dei pattuiti € 150,00, indicati in contratto. In via riconvenzionale chiese, pertanto, la restituzione della somma di € 11.520,00, pari alla maggior somma versata per canoni di locazione e per le spese sostenute per i lavori.

1.3. Il Tribunale, emessa ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile, mutato il rito, disposta l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi, ritenuti inammissibili ed irrilevanti i mezzi istruttori richiesti, all'esito, decidendo la causa ex art.429 c.p.c., ritenne fondata la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, avendo il locatore provato il contratto ed allegato la morosità del conduttore e non avendo quest'ultimo provato i fatti estintivi della pretesa creditoria eccepiti.
In particolare, il tribunale ritenne che il conduttore non avesse dato prova né dell'esistenza di un accordo, che prevedesse che le opere da eseguire nell'immobile locato fossero poste a compensazione dei canoni di locazione, essendo a tal fine insufficiente la produzione delle sole fatture, relative ai lavori elettrici effettuati;
né dell'accordo simulatorio, relativamente alla pattuizione del maggiore importo del canone di locazione, essendo a tali fine insufficienti i mezzi istruttori articolati dal conduttore.
All'esito così decise:
“a) Dichiara risolto per grave inadempimento del conduttore Parte_1
il contratto di locazione ad uso diverso oggetto del presente giudizio, senza fissazione della data di rilascio, essendo stato l'immobile già rilasciato.
b) NN , al pagamento nei confronti di Parte_1 Controparte_1
delle spese di giudizio che si liquidano in € 164,51 per complessivi esborsi ed
€ 1.380,00 per compensi professionali, oltre il rimborso delle spese generali nella misura del 15% IVA e CPA nelle vigenti aliquote.”
§.

2. La sentenza n. 425/2020, pubblicata il 07.02.2020, del Tribunale di Napoli
Nord è stata impugnata da . Parte_1

2.1. Con il primo motivo di gravame l'appellante si duole: che nell'importo complessivo di € 4.960,00, oggetto di condanna, il primo giudice abbia, anzitutto, conteggiato una mensilità in più, in quanto l'immobile era stato rilasciato non in data 04.02.2019, come affermato in sentenza, ma in data
30.01.2019; che il tribunale aveva, inoltre, calcolato l'importo considerando il canone pattizio di € 150,00, oltre la maggiorazione per la rivalutazione Istat, in complessivi € 160,00, malgrado la conduttrice non avesse domandato la rivalutazione Istat;
che aveva, infine, ulteriormente errato nel calcolo della rivalutazione stessa, in quanto il canone maggiorato della rivalutazione ammontava ad € 154,50. In ogni caso l'importo indicato in sentenza risultava affetto da errore materiale, in quanto non corrispondeva alla moltiplicazione di
€ 160,00 per ventuno mensilità (pari ad € 3.360,00), nemmeno considerando l'applicazione degli interessi moratori (pari ad € 3.809,96).

2.2. Con il secondo motivo di appello lamenta l'omessa Parte_1
motivazione in ordine alla mancata ammissione dei mezzi istruttori. Ritiene che la valutazione prognostica circa l'esito dell'istruttoria, qualora fosse stata espletata, sia frutto di una chiusura del giudicante, che non aveva considerato che dalle presunzioni che sarebbero emerse dall'istruttoria, ben avrebbe potuto risalirsi al fatto ignoto. Sia in relazione all'accordo relativo alla compensazione tra i lavori elettrici ed il canone, sia in relazione al maggior canone pattuito. In particolare, con riguardo a quest'ultimo aspetto, richiamando giurisprudenza di legittimità, ha evidenziato che la prova della simulazione, in materia di contratto di locazione, “non incontra fra le parti i limiti dettati dall'art. 1417 c.c., né contrasta col divieto posto dall'art. 2722 c.c.”.
Peraltro, l'appellante lamenta che il tribunale non aveva motivato in merito alla mancata istaurazione del sub procedimento di verificazione delle sottoscrizioni, disconosciute da , apposte sulle ricevute di Controparte_1
pagamento del maggior canone di € 330,00, malgrado egli avesse tempestivamente formulato la relativa istanza di verificazione all'udienza del
22.02.2019.

2.3. Costituitasi, ha eccepito, in via preliminare, Controparte_1
l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c.. Nel merito ne ha chiesto il rigetto per infondatezza, sostenendo che l'errore di calcolo, denunciato con il primo motivo di gravame, avrebbe dovuto essere introdotto con la procedura ex art. 288 c.p.c.; che la prova testimoniale articolata non avrebbe potuto provare né l'accordo circa la compensazione tra i costi dei lavori elettrici, eseguiti dal conduttore, ed i canoni dovuti, né
l'accordo sul maggior canone;
che le sottoscrizioni sulle ricevute di pagamento del maggior canone erano state ritualmente disconosciute, in quanto erano false.
§.

3. La Corte, dopo aver disposto, con ordinanza del 27.05.2022 CTU grafologica per la verificazione delle sottoscrizioni, apparentemente apposte da CP_1
alle ricevute di pagamento, con ordinanza del 25.05.2025, ha altresì
[...]
disposto l'assunzione della prova orale richiesta, relativamente all'ammontare del canone effettivamente versato alla locataria. All'esito la Corte ha rinviato la causa ex art. 437 c.p.c. all'udienza del 13.11.2025, poi rinviata al 27.11.2025.
A tale udienza, all'esito della discussione orale delle parti, la Corte ha deciso la controversia, dando lettura del dispositivo in udienza.
L'appello è in parte fondato e va accolto per quanto di ragione.

3.1. In via preliminare vanno esaminati il secondo e terzo motivo di appello, relativi alla quantificazione del debito ed il cui accoglimento comporterebbe il ricalcolo del dovuto, con assorbimento del primo motivo di gravame.
In ordine all'omesso riconoscimento del controcredito per lavori svolti nell'immobile locato, la doglianza di omessa motivazione circa la mancata ammissione dei mezzi istruttori è infondata. Il tribunale, quanto alla prova dell'accordo sulla compensazione ha espressamente affermato che “i capitoli di prova, articolati dalla difesa del convenuto, appaiono del tutto irrilevanti perché con essi si sarebbe potuto al più dimostrare che il svolse delle opere Pt_1
elettriche presso l'abitazione della ma non il prospettato accordo di CP_1
compensazione.”. Tale argomentazione è pienamente condivisibile, atteso che i capi articolati sulla questione (a) “vero è che il sig. dal 7.12.2015 e fino Parte_1 al 20.1.2018, a più riprese, ha eseguito delle opere elettriche commissionate dalla sig.ra
[...]
presso l'abitazione di questa e presso l'azienda di suo marito ”; CP_1 Parte_2
b) “vero è che il sig. in data 7.12.2015 ha installato delle telecamere di Parte_1 sorveglianza, in data 15.12.2015 ha sostituito tutte le batterie delle lampade di emergenza, in data 20.12.2015 ha riparto le prese del bagno ed i lampadari, in data 6.6.2016 ha riparato il motore del cancello elettrico, in data 25.6.2016 ha riparato varie prese e sostituito i coperchi, in data 3.8.16 ha rifatto il quadro elettrico del cortile, in data 17.11.2016 ha provveduto alla sostituzione delle lampadine e dei neon di tutto l'appartamento, in data 19.1.2017 ha provveduto alla sistemazione dei cavi e delle prese della stanzetta, in data 27.1.2017 ha fornito un nuovo telecomando per il cancello, in data 15.3.2017 ha provveduto al rifacimento del impianto del bagno nel cortile;
in data 20.1.2018 ha fornito e messo in opera un impianto completo per quattro telecamere di sorveglianza;
”), come ha condivisibilmente ritenuto il primo giudice, non avrebbero potuto condurre alla dimostrazione che i costi delle opere realizzate da erano da porsi in compensazione con Parte_1
i canoni da lui dovuti, atteso che i capi di prova non contengono elementi da cui possa evincersi che i testi fossero stati presenti all'accordo, sui tempi, modalità
e luogo in cui tale accordo avvenne e, soprattutto, sui termini di detto accordo.
Ne consegue che l'assunzione della prova testimoniale, per come articolata, anche se fosse stata esperita positivamente, non avrebbe potuto far emergere l'esistenza ed i termini dell'accordo, né dal fatto noto (effettuazione di lavori presso l'immobile locato) avrebbe consentito di risalire al fatto ignoto (accordo per la compensazione tra le spese dei lavori ed i canoni dovuti).
Quanto all'accordo sul maggior canone, in relazione al quale la Corte ha dato ingresso sia alla verificazione delle sottoscrizioni di , apposte Controparte_1
sulle ricevute di versamento, sia la prova orale (interrogatorio formale e assunzione dei testi), l'esito istruttorio non ha dimostrato l'assunto del conduttore.

3.2. L'appellante, infatti, aveva prodotto, unitamente all'atto di costituzione in primo grado, nr. 26 ricevute di pagamento per € 330,00, riportanti la causale
“canone mensile”, apparentemente sottoscritte da , la quale, Controparte_1 tuttavia con il primo atto successivo, costituito dalla memoria integrativa del
22.01.2019 per l'udienza del 22.02.2019, con ha puntualmente disconosciuto la propria sottoscrizione, apposta alle predette ricevute, negando la riconducibilità a sé delle stesse (“Le ricevute esibite da controparte a prova di presunti
e maggiori canoni di locazione versati, infatti non provengono dalla signora né sono CP_1 riconducibili al contratto di locazione de quo, infatti, appaiono totalmente contraffatte, riportano date contrastanti addirittura relative ad anni diversi, o addirittura non riportano né data né firma, sono totalmente pasticciate e non sottoscritte dalla signora ”). Di CP_1
contro all'udienza del 22.02.2019 ha formulato istanza di Testimone_1
verificazione che il primo giudice, con ordinanza del 22.02.2019 ha ritenuto inammissibile, stante l'irrilevanza della prova testimoniale articolata.
c) “vero è che il sig. dal 5.3.2012 corrispondeva alla sig.ra la Parte_1 Controparte_1 somma di € 330,00 per il pagamento del canone di locazione dell'immobile sito in Casal di
Principe alla Via Vaticale 160, dove è ubicata la sua attività commerciale;
”
d) “vero è che i pagamenti di € 330,00 effettuati a partire dal 5.3.2012 contenuti ed indicati nelle ricevute di pagamento sono stati effettuati tutti dal sig. per il pagamento Parte_1 del canone di locazione dell'immobile sito in Casal di Principe alla Via Vaticale, 160;”
e) “vero è che la sig.ra si recava presso il locale commerciale del sig. Controparte_1 [...] per ritirare i soldi e che alcune volte incaricava la figlia e/o il figlio minorenni.” Pt_1
La Corte, tuttavia, ha ritenuto, con ordinanza del 27.05.2022 di dare ingresso al subprocedimento di verificazione, disponendo CTU grafologica, che ha accertato l'apocrifia della sottoscrizione di apposta alle Controparte_1
ricevute, e successivamente, considerato che, come ha eccepito l'appellante, la prova dell'accordo simulatorio, in caso di esito positivo della prova testimoniale, può essere raggiunto per presunzione dalla prova dell'avvenuto pagamento degli importi maggiori, ha ammesso anche la prova orale.
In merito alle sottoscrizioni apposte alle ricevute, la Corte ritiene condivisibili le conclusioni cui è pervenuta la consulente d'ufficio la quale dopo avere riunito le sottoscrizioni similari in quattro gruppi, le ha esaminate evidenziando le divergenze rispetto ai saggi ed alle scritture comparative, appartenenti con certezza a , giungendo ad affermare che tutte le sottoscrizioni Controparte_1
in verifica “sono state vergate da un'unica mano scrivente, per le medesime caratteristiche grafologiche riscontrate, ma non sono riferibili alla mano scrivente della IG.ra , ovvero esse risultano essere apocrife”, Controparte_1
concludendo che “le sottoscrizioni, apparentemente riferibili a
[...]
”, vergate in calce alle 26 “Quietanze di pagamento affitto non sono CP_1
state apposte, senza ombra di dubbio, dalla mano scrivente della IG.ra
[...]
, pertanto, sono da considerarsi apocrife”. A tali conclusioni le parti CP_1
non hanno mosso alcuna contestazione o osservazione, per cui non v'è motivo di discostarsene.
Quanto alla prova orale, l'interrogatorio di ha dato esito Controparte_1
negativo, in quanto ella ha negato che le fossero mai stati versati canoni maggiori di quelli contrattualmente convenuti.
Anche le testimonianze hanno avuto esito negativo, poiché il teste
[...]
, padre dell'appellante, ha riferito solo de relato actoris che i Testimone_2
canoni versati alla fossero di € 330,00 mensili, in quanto ha ammesso CP_1
di non avere mai contato i soldi predisposti dal figlio per il pagamento dei canoni, affermando di essere a conoscenza che il canone versato mensilmente fosse di € 330,00 per averglielo riferito lo stesso . Testimone_1
Il teste , invece, pur affermando di avere egli stesso contato e Testimone_3
visto contare i soldi per il pagamento del canone, tuttavia, non ha saputo precisare se tale importo corrispondesse ad un solo canone o a plurimi canoni.
Orbene la testimonianza resa dal padre di è priva di rilievo Parte_1
probatorio, in quanto riferisce circostanze de relato actoris (cfr. Cass.
569/2015). La testimonianza resa da non è dirimente al fine Testimone_3
di poter ritenere accertato che il canone effettivo, pagato dal conduttore, fosse di € 330,00 mensili, atteso che da un lato egli ha dichiarato di non poter precisare se l'importo di 330,00 euro corrispondesse ad uno o più canoni ed inoltre ha dichiarato che le ricevute di pagamento erano firmate dalla CP_1 dinanzi a lui, laddove è emerso, a mezzo CTU grafologica, che le sottoscrizioni non erano riconducibili alla . CP_1
Ne consegue che gli elementi probatori raccolti non consentono di poter ritenere raggiunta la prova che il canone mensile, effettivamente versato al conduttore, fosse di € 330,00 né è comunque emerso dalla prova testimoniale per quante mensilità tale maggior canone sarebbe stato versato.
3.2. È invece fondato e va accolto il primo motivo di gravame con cui l'appellante lamenta errori materiali da parte del primo giudice nel calcolo del dovuto.
Premesso che il motivo è ammissibile, in quanto, sebbene non sia necessario proporre impugnazione avverso la sentenza affetta da mero errore materiale o di calcolo, il giudice dell'appello può correggere tali errori della sentenza impugnata che abbiano costituito motivo di gravame (cfr. Cass. 683/2022)
Ciò premesso, del tutto indimostrato è che il rilascio dell'immobile sia avvenuto, come sostiene l'appellante, in data 30.01.2019, piuttosto che, come ritenuto dal primo giudice, in data 04.02.2019, sicché il calcolo del dovuto va effettuato sino a tale data, per complessive ventuno mensilità.
Quanto all'importo del canone va considerato che il canone contrattualmente pattuito di € 150,00, oltre la maggiorazione per la rivalutazione Istat, ammonta ad € 155,40, atteso che non vi è prova che le parti avessero concordato di arrotondare la rivalutazione ad € 160,00, somma indicata dalla locatrice, per cui va considerato il canone nella misura di € 155,40. Per complessivi €
3.809,96, comprensivi di interessi moratori.
§.

4. In definitiva l'appello va accolto solo in minima parte.
Quanto alla regolamentazione delle spese, atteso l'esito del subprocedimento di verificazione, le spese di CTU vanno interamente poste a carico di
[...]
, mentre le spese di lite, vanno compensate per 1/6 e poste per la Pt_1
restante parte a carico di , maggiormente soccombente, e Parte_1
liquidate come in dispositivo, in base alle tabelle dm 147/22, nei valori medi.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da , avverso la sentenza n.425/2020 Parte_1
pubblicata il 07.02.2020 il Tribunale di Napoli Nord, così provvede:

1. Accoglie in parte l'appello e, in riforma della sentenza gravata ridetermina la condanna di al pagamento dei canoni locatizi, comprensivi di Parte_1
interessi moratori, in € 3.909,96 oltre interessi legali dalla sentenza al saldo.

2. Rigetta nel resto l'appello

3. Compensa le spese di entrambi i gradi di giudizio per 1/6 e pone la restante parte a carico di che liquida, per tale porzione, quanto al primo Parte_1
grado in complessivi € 2.127,00 per compensi, oltre iva, cpa e spese generali al
15% e quanto al grado di appello in complessivi € 2.429,00 per compensi, oltre iva, cpa e spese generali al 15%..

4. Pone definitivamente a carico di le spese di CTU liquidate Parte_1
con separato decreto del 10.03.2025.
Napoli lì, 27.11.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente dott.ssa Regina Marina Elefante dott. Giuseppe Vinciguerra