REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
Sezione Civile
Il Collegio, riunito in camera di consiglio e composto dai signori dr. Roberto Rezzonico Presidente dr. Emanuele De Gregorio Consigliere dr. Giovanni Battiato Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n.5/2023 R.G. cont., concernente l'impugnazione della sentenza n.281/2022 resa dal Tribunale di Gela in data 27.5.2022 e depositata lo stesso giorno, avente ad oggetto compravendita immobiliare
vertente tra
c.f con sede in Gela, in persona del legale rappresentante, Parte_1 P.IVA_1
difesa per procura in atti dall'avv. Emanuele Maganuco ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Gela, Piazza Umberto 1
- appellante -
contro
c.f. con sede in Gela, difesa per procura in atti – Controparte_1 P.IVA_2
anche disgiuntamente - dall'avv. Francesco Paolo Cardullo e dall'avv. Giulia Granvillano
ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Palermo, Piazzale Ungheria 58
- appellata -
All'udienza del 29.5.2025, disposta la sostituzione della stessa col deposito di note scritte ex art.127 ter c.p.c., attese le disposizioni che in tal modo consentono lo svolgimento delle udienze civili ove non richiesta la presenza di soggetti diversi dai difensori, le parti hanno precisato le conclusioni come dai propri atti introduttivi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società conveniva in Controparte_1
giudizio avanti il Tribunale di Gela, al fine di sentirla condannare, previo Parte_1
accertamento del proprio diritto, alla ripetizione della somma di € 102.000/00
indebitamente corrisposta e trattenuta dalla convenuta.
Esponeva che “Nell'anno 2016, il Dott. , nella qualità di amministratore Controparte_2
unico della avendo la necessità di reperire un capannone industriale ove CP_1
dislocare la propria attività di lavorazione di prodotti ittici, prendeva contatti con tale Sig.
. Persona_1
Questi, presentatosi quale amministratore della riferiva che la società era Parte_1
proprietaria di un immobile sito in Gela nella zona Industriale.
Visionato l'immobile, il Dott. , onde manifestare la serietà delle trattative avviate, CP_2
corrispondeva al Sig. l'assegno firmato, privo di data, n.3729374727 – 00 Persona_1
tratto Banca Unicredit, per l'importo di €. 15.000,00; alla ricezione del titolo, il 03.09.2016,
le parti sottoscrivevano una scrittura del seguente tenore: Per_1
ricevo la somma di €15.000 con assegno n. 3729374727 – 00 della Banca
[...]
Unicredit come impegno per la vendita di un immobile sito nella zona industriale di
Gela dalla società Il pagamento della vendita avverrà 15000 con CP_1
assegno su elencato, € 235.000,00 entro il mese di settembre 2016 la rimanente
parte di € 450.000,00 entro dicembre 2016>>.
Il successivo 08.09.2017, la – che frattanto aveva informato la convenuta CP_1
dell'intenzione di acquistare l'immobile per accedere ai benefici del bando misura 5.69 per
la trasformazione dei prodotti della pesca e dell'agricoltura alla Regione Siciliana con scadenza 21.11.2016 – consegnava al Sig. ulteriore assegno di €. Persona_1
87.000,00, anche in questo caso firmato e privo di data, ad ulteriore garanzia della serietà
delle trattative in corso”.
La convenuta incassava le somme, emettendo fatture con la dicitura "acconti su promessa di vendita".
L'attrice sosteneva che la scrittura fosse priva degli elementi essenziali per configurare un contratto preliminare, costituendo una mera puntuazione o atto preparatorio e che, a seguito di verifiche, era emerso che l'immobile non era nella piena disponibilità di Pt_1
essendo in comproprietà indivisa con altra società
[...] Controparte_3
Per tali ragioni, interrompeva le trattative e chiedeva la restituzione delle Controparte_1
somme con lettera di costituzione in mora del 22.12.2016, ritenuta l'inesistenza di un obbligo contrattuale (sine causa), per l'effetto chiedendo la condanna di alla Parte_1
restituzione di € 102.000/00, oltre interessi e rivalutazione, qualificando la domanda come azione di indebito oggettivo.
Si costituiva eccependo l'inammissibilità e/o l'infondatezza della domanda Parte_1
attorea per insussistenza dei presupposti per l'azione di ripetizione d'indebito, deducendo che la scrittura del 3.9.2016 configurasse un valido ed efficace contratto preliminare di vendita e che la somma corrisposta fosse a titolo di caparra confirmatoria.
Allegava di aver richiesto la stipula del definitivo e che l'attrice si era rifiutata. In via riconvenzionale chiedeva - in via principale - che fosse accertato il grave inadempimento di e, conseguentemente, dichiarato il proprio diritto di recedere dal Controparte_1
contratto ex art.1385 co.2 c.c. e di ritenere la caparra di €102.000/00.
In subordine, chiedeva la risoluzione per inadempimento e la condanna di CP_1
al risarcimento dei danni, quantificati in € 120.000/00.
[...]
Istruita la causa mediante produzioni documentali, l'interrogatorio formale del legale rappresentante di e l'assunzione delle prove testimoniali offerte, con Controparte_1
Sentenza n.281/2022 del 27.05.2022, il Tribunale di Gela così disponeva:
“Condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, Parte_1
in favore di di € 102.000,00 oltre interessi di mora al saggio legale dal Controparte_1
22.12.2016;
rigetta le domande riconvenzionali proposte da Parte_1
condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento Parte_1
delle spese di lite in favore che si liquidano in € 13.430,00 oltre spese Controparte_1
generali i.v.a. e c.p.a. come per legge ed €. 786,00 per spese vive.”
Il Tribunale motivava la sua decisione sul presupposto che la scrittura privata del 3.9.2016
non configurasse un vincolo contrattuale immediato, ma avesse una mera funzione preparatoria nell'ambito delle trattative, costituendo un "progetto di massima del regolamento negoziale", mancando l'assunzione di un obbligo e l'esplicitazione della volontà di di ritenersi vincolata. Controparte_1
Consequenzialmente all'inesistenza di un contratto principale, riteneva insussistente il patto di caparra, accogliendo l'azione di indebito oggettivo.
Gli interessi erano dovuti dalla costituzione in mora del 22.12.2016 in ragione della mala fede di per l'incasso degli assegni consegnati "senza intento solutorio". Parte_1
Avverso tale sentenza, propone appello, affidando l'impugnazione ai motivi Parte_1
appresso compendiati:
NULLITÀ DELLA SENTENZA (VIOLAZIONE ART. 112 C.P.C.)
Il Tribunale ha accolto l'azione di indebito oggettivo statuendo sull'inesistenza del titolo (la scrittura del 3.9.2016) senza che avesse mai proposto una domanda esplicita di accertamento di invalidità o nullità del titolo stesso, Controparte_1
incorrendo nel vizio di ultrapetizione o extrapetizione.
L'azione promossa da era esclusivamente qualificata come azione di ripetizione d'indebito oggettivo, mirando Controparte_1 a "riottenere la somma indebitamente corrisposta alla Parte_1
non aveva mai chiesto espressamente la dichiarazione di inefficacia e/o nullità della scrittura privata del CP_1
3.9.2016, titolo in forza del quale era stato effettuato il pagamento asseritamente indebito.
Ritenendo la scrittura inefficace e accogliendo la domanda di ripetizione senza una esplicita richiesta di declaratoria di invalidità del titolo, il Tribunale ha ecceduto i limiti della domanda, incorrendo nel vizio di ultrapetizione o extrapetizione.
ERRONEITÀ PER INSUSSISTENZA DEI PRESUPPOSTI PER L'AZIONE DI RIPETIZIONE D'INDEBITO
La scrittura del 3.9.2016 è un valido contratto preliminare contenente tutti gli elementi essenziali, inclusa la determinabilità
dell'oggetto, pertanto, esisteva una causa debendi.
Contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, l'oggetto della compravendita era determinato, facendo espresso riferimento a un immobile sito nella Zona Industriale di Gela, distinto in catasto al foglio 150, particella 480 sub.

1. Le risultanze istruttorie e i documenti confermano che l'immobile era stato oggetto di "innumerevoli sopralluoghi" e il teste di parte attrice,
, aveva confermato in sede testimoniale "Ho fatto più sopralluoghi, io con l'architetto, per prendere misure, Testimone_1
per avviare la fase progettuale", dimostrando la piena consapevolezza e l'individuazione del bene.
ERRONEITÀ PER MANCATO RICONOSCIMENTO DELLA RESPONSABILITÀ CONTRATTUALE E RIGETTO DELLE DOMANDE
RICONVENZIONALI
Il Tribunale ha erroneamente rigettato le domande riconvenzionali (recesso con ritenzione caparra o risoluzione con risarcimento danni), dovendosi ritenere gravemente inadempiente rispetto al preliminare del 3.9.2016. Controparte_1
L'appellata si è resa gravemente inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte col contratto preliminare del 3.9.2016, a causa di un "ingiustificato ripensamento" in ordine al prezzo originariamente pattuito e promesso. In conseguenza di tale grave inadempimento, rivendica il diritto di avvalersi della facoltà di recesso prevista dall'art.1385 co.2 c.c. e, per l'effetto, di Pt_1
ritenere l'importo di € 102.000,00 corrisposto a titolo di caparra confirmatoria.
aveva proposto in subordine, ai sensi degli artt.1453 e 1385 co.3 c.c., la risoluzione del contratto e la condanna di Pt_1
al risarcimento dei danni, CP_1
Il danno risarcibile è rappresentato dalla perdita patrimoniale subita, in particolare il deprezzamento del valore commerciale dell'immobile cagionato dall'attuale crisi del mercato immobiliare gelese, per tale motivo insistendosi per l'ammissione di una CTU tecnico-estimativa.
ERRONEA PRONUNCIA SULLE SPESE DI GIUDIZIO
Le spese di entrambi i gradi di giudizio devono esser poste poste a carico di Controparte_1
In subordine, qualora la sentenza di primo grado venisse confermata, si chiede disporsi almeno la compensazione delle spese di lite, in considerazione delle "gravi ragioni d'opportunità" derivanti dalla "palese pretestuosità delle ragioni" addotte da per non addivenire all'acquisto. Controparte_1
Con comparsa di costituzione e risposta in appello, contesta Controparte_1
integralmente il gravame, chiedendo la conferma della sentenza del Tribunale.
L'appellata ribadisce la correttezza del thema decidendum circoscritto alla qualificazione del valore giuridico della scrittura, negando la violazione dell'art.112 c.p.c., insistendo sulla natura della scrittura come mera puntuazione, priva di effetti vincolanti, in quanto mancante degli elementi essenziali richiesti per il preliminare, specialmente la determinabilità dell'oggetto.
Pertanto, l'accoglimento dell'azione di indebito oggettivo è corretto per l'assenza di causa debendi.
Contesta le riconvenzionali in quanto basate su un contratto inesistente, sottolineando la mala fede di nell'incasso degli assegni e la scorrettezza nella fase delle Parte_1
trattative, per aver taciuto informazioni rilevanti, circa la contitolarità indivisa dell'immobile.
Disposta la trattazione scritta ex art.127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del
29.5.2025, le parti depositano proprie note concludendo come dai rispettivi atti introduttivi,
quindi la causa viene trattenuta in decisione, concessi i termini per le difese finali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello proposto da è infondato e merita rigetto. Parte_1
L'appellante lamenta la nullità della sentenza per violazione dell'art.112 c.p.c. (vizio di ultrapetizione o extrapetizione), in quanto il Tribunale avrebbe statuito sull'inesistenza di un titolo contrattuale senza che avesse esplicitamente richiesto la Controparte_1
declaratoria di invalidità o nullità della scrittura del 3.9.2016 nell'atto introduttivo.
Il motivo è infondato.
L'azione promossa da è stata qualificata sin dall'inizio come azione di Controparte_1
ripetizione d'indebito oggettivo, volta a riottenere la somma corrisposta "per l'inesistenza
d'un giusto titolo dell'obbligazione".
Come rettamente osservato dal Tribunale, l'oggetto del giudizio era "il valore giuridico di
tale scrittura, e dunque la determinazione dei suoi effetti, e non la nullità – invocata da
parte attrice solo con la comparsa conclusionale".
Nella prospettazione dell'azione di indebito oggettivo, l'attore assolve all'onere probatorio allegando l'inesistenza della causa debendi.
Quando, come nel caso di specie, l'azione di ripetizione è fondata sul venir meno (o sulla mancata nascita) del vincolo contrattuale, l'accertamento dell'inefficacia o dell'inesistenza del titolo è un necessario antecedente logico-giuridico della condanna alla restituzione.
Il Giudice di primo grado, nel ricostruire il fatto costitutivo della domanda attrice, ha correttamente inquadrato la causa petendi nell'inesistenza di un vincolo contrattuale idoneo a giustificare la ritenzione.
L'aver qualificato la scrittura come "mera funzione preparatoria" e aver escluso "la
sussistenza di un contratto tra le parti" rientra pienamente nel potere/dovere del Giudice di qualificare la domanda e il rapporto giuridico dedotto in giudizio, senza incorrere nel vizio di ultrapetizione.
Pertanto, il Tribunale non ha ecceduto i limiti della domanda, ma ha accertato l'assenza del titolo giustificativo del pagamento, elemento indefettibile per l'accoglimento dell'azione restitutoria.
Con il secondo motivo, critica la ricostruzione dei fatti e l'applicazione del diritto Parte_1 da parte del Tribunale, insistendo sulla validità della scrittura del 3.9.2016 come contratto preliminare, pienamente valido e con oggetto determinato o determinabile.
Il motivo è infondato.
Il Tribunale di Gela ha escluso la sussistenza di un contratto sulla base di una puntuale analisi del tenore letterale della scrittura e del comportamento complessivo delle parti.
Tale conclusione appare corretta e supportata dalle risultanze istruttorie acquisite in primo grado
Mancanza di vincolo contrattuale (puntuazione):
La scrittura è stata correttamente qualificata come una "mera funzione preparatoria,
nell'ambito delle trattative", mancando di elementi essenziali tipici di un preliminare vincolante, come l'assunzione di un reciproco obbligo a contrarre e l'individuazione di date precise per l'adempimento o il definitivo.
La circostanza che si svolsero "diversi incontri e numerosi sopralluoghi sull'immobile allo
scopo di verificare la rispondenza del bene agli interessi dell'attrice e per la
determinazione del prezzo, sia prima che successivamente alla dazione degli assegni"
conferma che le parti non si ritenevano obbligate ad un vincolo definitivo.
Indeterminatezza dell'oggetto e delle tempistiche:
Sebbene abbia identificato l'immobile come quello distinto al foglio 150 Parte_1
particella 480 sub.1 sito nella Zona Industriale di Gela, la prova documentale prodotta da stessa evidenzia l'incertezza sul bene al momento della sottoscrizione. Parte_1
Risulta provato che solo successivamente alla suddetta scrittura, con la divisione del 24
novembre 2016 tra la società convenuta e il terzo comproprietario Controparte_3
divenne un'autonoma unità immobiliare e identificato catastalmente (cfr. atto di divisione notaio di Riesi del 24.11.2016 prodotto come all. n.7 dalla convenuta). Per_2
L'oggetto del contratto, per il quale è richiesta la forma scritta, può considerarsi determinabile solo se sia con certezza individuabile in base agli elementi prestabiliti dalle parti nello stesso atto scritto, senza necessità di fare ricorso al comportamento successivo.
La necessità di un atto di divisione successivo, per rendere autonomo e identificabile il bene compravenduto, rende palese la mancanza del requisito di determinabilità al
3.9.2016.
Insussistenza della caparra confirmatoria:
Stante l'inesistenza di un contratto principale, è logicamente consequenziale l'insussistenza del patto di caparra, di cui peraltro non vi è espressa menzione nella scrittura del 3.9.2016.
In assenza di una "inequivoca manifestazione di volontà" in tal senso, infatti la somma deve presumersi corrisposta a titolo di acconto. Pertanto, è corretto ritenere che le somme versate da fossero prive di causa debendi e, di conseguenza, l'azione di Controparte_1
indebito oggettivo è fondata.
Il terzo motivo di gravame censura il rigetto delle domande riconvenzionali di Parte_1
basate sul grave inadempimento di e sulla conseguente possibilità di Controparte_1
recedere con ritenzione della caparra o risolvere con risarcimento del danno.
Il motivo è infondato.
Le domande riconvenzionali basate sugli artt.1385 e 1453 c.c. sono strettamente subordinate alla preventiva qualificazione della scrittura del 3.9.2016 come valido contratto preliminare di compravendita.
Avendo accertato l'insussistenza di un vincolo contrattuale, vengono meno i presupposti logici e giuridici per l'esercizio sia del diritto di recesso con ritenzione della caparra che dell'azione di risoluzione.
Per quanto riguarda la responsabilità precontrattuale o per l'inadempimento (in violazione degli artt.1175, 1375 e 1218 cod. civ.) asseritamente imputabile a non Controparte_1
risulta allegato che già prima della rottura delle trattative, avesse informato Parte_1
l'attrice in modo chiaro e serio circa la titolarità esclusiva del bene e la sua identificazione catastale.
Per l'effetto, la causa della mancata stipula definitiva è ascrivibile all'insufficiente diligenza e correttezza di nella fase precontrattuale. Parte_1
Di conseguenza, non sussiste alcun inadempimento grave imputabile a Controparte_1
idoneo a giustificare la ritenzione della somma o il risarcimento del danno richiesto dall'appellante.
La richiesta risarcitoria per il deprezzamento dell'immobile è altresì inconferente, in quanto tale presunto deprezzamento (dovuto alla crisi immobiliare) non è in alcun modo
"riconducibile alla condotta dell'attrice".
Le domande riconvenzionali sono pertanto da rigettare, confermando la statuizione del primo Giudice.
Il rigetto dei primi tre motivi di gravame comporta, quale logico corollario, l'infondatezza del quarto motivo relativo alle spese di lite.
Avendo (convenuta/appellante) visto rigettate tutte le proprie difese e domande Parte_1
riconvenzionali, risultando totalmente soccombente nel merito, la condanna alle spese del primo grado era conforme al principio della soccombenza, non sussistendo i presupposti per la compensazione.
Di qui il rigetto dell'appello.
Quale logico corollario, vanno poste a carico di le spese e gli onorari di causa, Parte_1
secondo il D.M. n.147/2022 avuto riguardo allo scaglione di valore della causa fino a €
260.000/00, liquidati sulla base dei parametri minimi, considerata l'importanza delle questioni giuridiche e fattuali trattate, la difficoltà e il pregio dell'attività.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Caltanissetta, sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello iscritta al r.g. n.5/2023, ogni diversa istanza disattesa e/o assorbita, conferma la Sentenza n.281/2022 resa dal Tribunale di Gela in data 27.5.2022
e depositata lo stesso giorno, appellata da Parte_1
Condanna in persona del legale rappresentante, al pagamento delle spese di Parte_1
lite in favore di che liquida in € 4.997/00 oltre 15% per rimborso Controparte_1
forfetario spese, C.P.A. e I.V.A. se dovute.
Ai sensi dell'art.13 co.1 quater D.P.R. n. 115/02, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato per la stessa impugnazione.
Così deciso in Caltanissetta, nella camera di consiglio del 30 ottobre 2025.
Il Giudice ausiliario relatore Il Presidente
(dr. Giovanni Battiato) (dr. Roberto Rezzonico)