REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
Sezione Civile
Il Collegio, riunito in camera di consiglio e composto dai signori dr. Roberto Rezzonico Presidente dr. Marco Gaeta Consigliere dr. Giovanni Battiato Giudice ausiliario relatore
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n.56/2023 R.G. cont., concernente l'impugnazione della sentenza n.3/2023 resa dal Tribunale di Gela in data 7.1.2023 e depositata il 9.1.2023, avente ad oggetto opposizione a decreto ingiuntivo
vertente tra
nato a [...] il [...] c.f. e Parte_1 CodiceFiscale_1 [...]
, nata a [...] il [...] c.f. , rappresentati e Parte_2 C.F._2
difesi dall'avv. Giuseppe S. Messina per procura in atti ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Gela via Margi 43
- appellanti -
contro
, nato a [...] il [...] c.f. , difeso Controparte_1 C.F._3
dall'avv. Giuseppe Ventura per procura in atti ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Gela corso Vittorio Emanuele 242
- appellato -
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 26.6.2025 viene disposta la trattazione scritta della causa ex art.127 ter c.p.c., attese le disposizioni che in tal modo consentono lo svolgimento delle udienze civili ove non richiesta la presenza di soggetti diversi dai difensori, quindi le parti hanno depositato note di trattazione, concludendo come dai rispettivi atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso monitorio depositato il 10.11.2015 avanti il Tribunale di Gela (RG
n.1478/2015), chiedeva ingiungersi il pagamento della somma di € Controparte_1
40.000/00, oltre interessi legali decorrenti dal termine indicato nella diffida di adempimento consegnata l'11.7.2014, nei confronti in solido di e Parte_1 Parte_2
.
[...]
Esponeva che, quale promissario acquirente, il 14.9.2012 aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile sito in Gela e una autorimessa, versando contestualmente la somma di € 20.000/00 a titolo di caparra confirmatoria.
Con la detta scrittura i promittenti venditori si erano obbligati a garantire la Parte_3
libertà degli immobili promessi da pesi, vincoli, oneri e ipoteche, impegnandosi alla stipula dell'atto definitivo di vendita entro il termine successivamente prorogato ad aprile 2013,
contestualmente al quale il ricorrente avrebbe dovuto versare la restante somma di €
135.000/00.
Accadeva però che alla scadenza della proroga, i promittenti venditori risultavano inadempienti non procedendo alla stipula del contratto definitivo, emergendo che gli immobili erano invece gravati da ipoteca a garanzia di un mutuo.
Quindi, a seguito di diffida inviata per la stipula dell'atto definitivo o, in mancanza, per il pagamento del doppio della caparra conferita ex art.1385 c.c., i promittenti venditori erano rimasti del tutto inerti.
In accoglimento del ricorso, con decreto n.69/2016 il Tribunale di Gela ingiungeva a e di pagare in solido in favore dell'istante la Parte_1 Parte_2
somma di € 40.000/00, oltre agli interessi come da domanda e le spese del procedimento.
Con atto di citazione del 13.5.2016, gli ingiunti e Parte_1 Parte_2
proponevano opposizione avverso il decreto monitorio, deducendo in via
[...]
principale che “la causa posta a fondamento del decreto ingiuntivo opposto non può
essere definita come inadempimento contrattuale in capo agli odierni opponenti”,
sostenendo che il promissario acquirente era stato tempestivamente informato della presenza dell'ipoteca, circostanza nota e condivisa dalle parti, come evidenziato dalla
“rinnovazione del termine entro cui stipulare il definitivo all'aprile 2013”, nonché dalle comuni iniziative volte all'estinzione della garanzia reale.
Esponevano che “nessuna pretesa risarcitoria poteva essere avanzata dallo stesso,
neanche in termini di restituzione del doppio della presunta caparra versata”, specificando che “parte opposta abita l'appartamento con la propria famiglia da oltre tre anni, senza mai
aver versato alcunché...” e che “nel corso dell'occupazione... provvedeva ad apportare
delle sostanziali modifiche strutturali... in maniera abusiva...”.
In punto di qualificazione della somma versata, sostenevano che “la somma versata di
20.000,00 non era altro che un acconto sul prezzo pattuito e nessun'altra qualificazione
giuridica potrà essergli attribuita. Né una caparra confirmatoria, né tanto meno un importo
concordato a titolo di penale”.
Quindi, in via riconvenzionale eccepivano il “grave inadempimento contrattuale posto in
essere dall'odierna parte opposta”, chiedendo “dichiarare il diritto dei Sigg.ri Pt_1
e , ad ottenere il risarcimento del danno subito … da
[...] Parte_4
quantificarsi in € 60.000,00, di cui a titolo di ristoro per l'occupazione sine titulo degli
immobili oggetto del preliminare, pari ad € 20.000,00, e per i danni materiali e morali subiti
a causa delle sostanziali modifiche apportate all'immobile da parte del Sig. , CP_1 pari ad € 40.000,00”, nonché “dichiarare il diritto... ad ottenere il rilascio dell'immobile
oggetto del preliminare di vendita libero da persone e cose, nello stato di fatto antecedente
alla sottoscrizione del preliminare di vendita...”.
Chiedevano l'ammissione dell'interrogatorio formale dell'attore, altresì producendo la “nota
racc. AR del 30.09.2014” relativa alla diffida per le modifiche apportate all'immobile,
riservando ogni ulteriore mezzo di prova ai fini dell'accertamento dei fatti costitutivi delle domande riconvenzionali.
Con comparsa di risposta depositata il 13.9.2016 si costituiva , Controparte_1
esponendo anzitutto che la somma di € 20.000,00 versata all'atto della sottoscrizione del preliminare rivestiva carattere di caparra confirmatoria, come testualmente previsto nell'ultimo capoverso del contratto “Fermo restando le conseguenze giuridiche derivanti
dalla promessa di vendita delle parti, di comune accordo stabiliscono, in caso di
inadempimento, una penale pari alla caparra conferita, da pagarsi dalla parte
inadempiente all'altra”.
Evidenziava il grave inadempimento dei promittenti venditori che, pur garantendo la libertà
degli immobili da vincoli e ipoteche, avevano taciuto la presenza di un'ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo, in patente violazione dei doveri di buona fede e correttezza ex artt.1175 e 1337 c.c.
Rispetto ai lavori di ristrutturazione effettuati, chiariva che erano stati eseguiti col consenso dei proprietari, che avevano consegnato le chiavi al promissario acquirente spingendosi a dichiarare testualmente “tanto ormai è casa tua”, cosicché nulla era dovuto, atteso che non vi era stato alcun danno, anzi parte opponente avrebbe dovuto rimborsare il promissario acquirente delle spese sostenute.
Quanto all'indennità di occupazione, argomentava che “non si trattò di alcuna
occupazione, ma di una semplice disponibilità del bene, per tolleranza del proprietario”, richiamando la nozione di comodato funzionalmente collegato al preliminare e la giurisprudenza di legittimità, per l'effetto contestando nel merito ogni pretesa di indennizzo avanzata dagli opponenti.
Quindi, in via istruttoria chiedeva ammettersi la prova per interpello formale di Pt_1
e , riservando la richiesta di ulteriori prove da
[...] Parte_2
articolarsi nelle successive memorie ex art.183 co.6 c.p.c.
Nella memoria ex art.183 co.6 n.1 c.p.c., gli opponenti ribadivano che la conoscenza da parte dell'acquirente dello stato ipotecario dell'immobile era pacifica, come confermato dalla comune iniziativa di recarsi “diverse volte in Banca, presso la Monte Paschi di Siena
filiale di Gela, per parlare con il Direttore al fine di definire la vicenda attraverso il
versamento del saldo del prezzo”, prevedendosi che il saldo fosse corrisposto direttamente in per la cancellazione dell'ipoteca; tale operazione però non sarebbe CP_2
stata portata a termine per cause imputabili alla e non ai venditori. CP_2
Sottolineavano che avevano affidato le chiavi al promissario acquirente per mere esigenze di misurazione in vista dell'imminente stipula definitiva, mentre l'uso abitativo e il compimento di opere avevano determinato un indebito vantaggio per l'opposto e un danno per i venditori da “indennità di occupazione” non percepita, testualmente precisando
“Appare oltremodo evidente, quindi, che al danno come quantificato nell'atto introduttivo
dovrà essere aggiunto quello relativo a tutti i danni interni cagionati dal Sig. CP_1
che fin d'ora possono essere quantificati in 20.000,00 euro. Somma da aggiungere a
quella già richiesta con la domanda avanzata con l'opposizione proposta. […] Per quanto
sopra detto si precisa la domanda avanzata con la richiesta di una ulteriore somma a titolo
di risarcimento dei danni subiti all'interno dell'appartamento in questione pari ad euro
20.000,00.”
Istruita la causa con la documentazione allegata, l'interrogatorio formale dell'opposto
[...] e le prove testimoniali addotte da entrambe parti, denegando Controparte_1
l'accertamento peritale richiesto dagli opponenti ritenuto “esplorativo”, con sentenza n.3/2023 il Tribunale di Gela rigettava l'opposizione e le domande riconvenzionali svolte,
con condanna di parte opponente al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1
.
[...]
Nel merito, il Tribunale confermava la natura di caparra confirmatoria della somma di €
20.000/00 versata dal promissario acquirente all'atto di stipula del contratto preliminare,
accertando l'inadempimento dei promittenti venditori che avevano garantito che gli immobili fossero liberi da pesi, vincoli e ipoteche.
Quanto alla domanda riconvenzionale degli opponenti, veniva rigettata in quanto la prova testimoniale non confermava l'occupazione sine titulo da parte di e la CP_1
supposta arbitraria esecuzione di lavori all'interno dell'immobile senza autorizzazione,
ritenendo comunque che il godimento dell'immobile e del box auto fosse avvenuto a titolo gratuito, secondo un contratto di comodato funzionalmente collegato al preliminare, per l'effetto escludendosi il risarcimento del danno per occupazione.
Infine, la domanda risarcitoria proposta con la memoria ex art.183 co.6 n.1 c.p.c. veniva dichiarata inammissibile poiché domanda nuova, basata su fatti sopravvenuti e non mera precisazione della domanda originaria, violando il principio del divieto di mutatio libelli.
Con atto di citazione notificato il 6.2.2023, e Parte_1 Parte_2
propongono gravame avverso la sentenza del Tribunale, affidando l'impugnazione ai motivi appresso sintetizzati:
ERRATA VALUTAZIONE DELLE EMERGENZE ISTRUTTORIE - VIOLAZIONE DELL'ART.115 C.P.C.
Dal tenore letterale del contratto preliminare di vendita emerge la univoca volontà delle parti di identificare come anticipo, o acconto sul prezzo da pagare, la somma di € 20.000/00 versata dal all'atto della sottoscrizione del compromesso. CP_1
Infatti, nel contratto preliminare sottoscritto dalle parti il 14 settembre 2012, a pag.2 si legge testualmente: “Il prezzo della superiore promessa di vendita viene fra le parti d'accordo convenuto, a corpo, in complessive Euro 155.000,00
(Euro Centocinquantacinquemila/00).
Detto prezzo viene pagato con le seguenti modalità: quanto alla somma di Euro 20.000,00 (Euro Ventimila/00) viene pagata ora stesso, con Ass. n.7 suddivisi in: Ass. n.
3205203026-12 per un importo di E 10.000,00 (Diecimila/00) Ass. 8182528819 per un importo di E 5.000,00 (cinquemila/00) ed infine 5 assegni per un importo pari a 1.000,00 Ass. n. 3109134252-03, Ass. n. 3109134248-12, Ass. n. 3109134249-00, Ass. n.
3109134250-01, Ass. n. 3109134251-02 (che al momento del rogito sarà computata nel prezzo) dalla parte promettente acquirente alla parte promettente venditrice che ne rilascia legale quietanza con la firma del presente”.
La clausola riportata a pagina 3 del preliminare, che prevede “Fermo restando le conseguenza giuridiche derivanti dalla presente promessa di vendita, le parti di comune accordo stabiliscono in caso di inadempimento, una penale pari alla caparra conferita da pagarsi dalla parte inadempiente all'altra”, non implica la restituzione del doppio della somma versata.
La sentenza ha errato nel qualificare la somma versata come caparra confirmatoria, ignorando che la qualificazione giuridica della somma deve fondarsi sull'effettiva volontà delle parti, desumibile non solo dalla denominazione formale, ma dagli effetti pratici e dall'intenzionalità contrattuale.
DIRITTO ALL'INDENNIZZO PER OCCUPAZIONE SINE TITULO DELL'IMMOBILE
Pur in assenza di percezione di frutti, dunque, in forza della retroattività prevista dall'art.1458 c.c., il promissario acquirente nella detenzione del bene e che ha avuto il godimento dell'immobile senza pagare alcun corrispettivo, è tenuto a tenere indenne il proprietario della perdita della disponibilità del bene stesso, la cui natura è normalmente fruttifera. Tale perdita deriva dalla mancata percezione di quei frutti che il proprietario avrebbe tratto dall'uso diligente della cosa e dunque dell'utilità retraibile dalla concessione del bene in godimento dietro corrispettivo, corrispondente al canone locatizio di mercato.
Erra pertanto il Giudice di prime cure a qualificare come comodato d'uso l'utilizzo dell'immobile e del box oggetto del contratto preliminare di vendita, poiché l'opposto non aveva alcuna detenzione qualificata, non potendo tantomeno avviare i lavori di ristrutturazione.
Nulla toglie che le parti possano accordarsi per consentire al compratore l'avvio dei lavori di ristrutturazione dopo la firma del preliminare e prima del definitivo;
tale patto deve però essere provato. LEGITTIMA MODIFICA DELLA DOMANDA EX ART.183 CO.6 N.1 C.P.C.
Il Tribunale ha errato nel dichiarare inammissibile la domanda di risarcimento danni formulata con la memoria ex art.183
comma 6 n.1 c.p.c., considerandola come una “domanda nuova” anziché come una “modifica” della domanda originaria, in violazione dei principi di economia processuale.
La giurisprudenza di legittimità ha affermato che la modificazione della domanda ammessa a norma dell'art.183 c.p.c. può
riguardare anche uno o entrambi gli elementi identificativi della medesima sul piano oggettivo (petitum) e causa petendi,
sempre che la domanda così modificata risulti in ogni caso connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che per ciò solo si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte o l'allungamento dei tempi processuali.
Il Tribunale ha ingiustamente escluso la validità della domanda modificata, nonostante fosse coerente e funzionale ad ampliare la tutela rispetto ai danni già dedotti, risultando pertanto pienamente ammissibile e in linea con l'orientamento della giurisprudenza.
ISTANZE ISTRUTTORIE
Quale mezzo al fine, si chiede il rinnovo delle prove testimoniali al fine di chiarire e confermare le circostanze relative ai lavori di ristrutturazione e all'occupazione dell'immobile, nonché nell'ammissione della consulenza tecnica d'ufficio, necessaria per quantificare l'entità del danno arrecato all'immobile dagli interventi eseguiti dal promissario acquirente e per valutare lo stato dei luoghi al momento della riconsegna.
Con comparsa responsiva si costituisce l'opposto , concludendo per Controparte_1
il rigetto dell'infondato gravame secondo le difese assunte in primo grado, così in sintesi esponendo:
Riguardo alla conoscenza dell'ipoteca che gravava sull'immobile, “non risulta provato che al momento della stipulazione del contratto preliminare fosse stato posto a conoscenza dell'iscrizione ipotecaria”.
Quanto alla natura della somma versata, il contratto preliminare prevedeva una penale pari alla caparra conferita in caso di inadempimento.
Con riferimento al chiesto risarcimento danni, si ribadisce che i lavori sono stati eseguiti con il consenso e l'autorizzazione dei venditori e che l'uso dell'immobile era consentito a titolo gratuito, configurando un comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, da cui discende l'esclusione del diritto all'indennità per occupazione abusiva.
Infine, ci si oppone all'ammissione delle prove testimoniali e alla richiesta di CTU, già esaustivamente trattate in primo grado.
Disposta la trattazione scritta ex art.127 ter c.p.c., all'udienza del 26.6.2025 la causa viene trattenuta in decisione, concessi i termini per le difese finali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il gravame è infondato.
Gli appellanti contestano che la somma di € 20.000/00 versata dal Controparte_1
potesse essere qualificata come caparra confirmatoria, sostenendo che si tratti di un acconto sul prezzo.
Il Tribunale, in coerenza alle reciproche volontà stabilite dalle parti, ha correttamente interpretato la clausola contrattuale riportata a pagina 3 nella scrittura preliminare di compravendita del 14.9.2012 (all.2 all'atto di citazione in opposizione), che testualmente dispone: “Fermo restando le conseguenze giuridiche derivanti dalla promessa di vendita
delle parti, di comune accordo stabiliscono, in caso di inadempimento, una penale pari alla
caparra conferita, da pagarsi dalla parte inadempiente all'altra”.
Tenuto conto che il criterio prioritario nell'interpretazione del contratto, ex art. 1362 cod.
civ., è quello letterale e che non si evidenziano elementi esterni rivelatori di una effettiva volontà delle parti incoerente con la lettera del testo contrattuale (cfr., fra le altre, Cass. 2
luglio 2020 n. 13595), la clausola è chiara nell'attribuire alla somma versata la natura di caparra confirmatoria, regolando gli effetti e le conseguenze dell'inadempimento secondo quanto previsto dall'art.1385 c.c.
Conferma questa conclusione il criterio di cui all'art.1367 c.c., secondo il quale “Nel
dubbio, il contratto o singole clausole devono interpretarsi nel senso in cui possono avere
qualche effetto, piuttosto che nel senso in cui non ne avrebbero alcuno.” È evidente come qualificare la somma di € 20.000/00 quale mera anticipazione del prezzo,
escludendo il carattere di caparra, condurrebbe a privare di efficacia la clausola penale prevista per il caso di inadempimento e violare così l'assetto contrattuale concordato fra le parti.
Gli appellanti sostengono che era a conoscenza dell'ipoteca gravante CP_1
sull'immobile prima o al momento della stipula del preliminare, ma non hanno fornito prove certe, né documentali, né testimoniali atte a dimostrare che il promissario acquirente fosse a conoscenza dell'ipoteca iscritta sull'immobile in data antecedente il 14.9.2012, data della stipula del preliminare.
Il teste (direttore della Banca Monte dei Paschi di Siena, agenzia 1 Testimone_1
di Gela) escusso all'udienza del 9.4.2018, ha dichiarato testualmente che nel 2012 non era più direttore di filiale e non era a conoscenza che fosse informato CP_1
dell'ipoteca (D.R. sul capitolo 2: "Non sono a conoscenza della circostanza, non ho
conosciuto "). CP_1
Il teste (nuovo direttore della Banca Monte dei Paschi di Siena, agenzia 1 di Tes_2
Gela), all'udienza del 9.4.2018 ha dichiarato che le visite in Banca per tentare la risoluzione del vincolo ipotecario avvennero dopo il 25 giugno 2013 (data in cui assunse la direzione in sostituzione del precedente direttore) e non nel 2012, dichiarando di non sapere esattamente quando avesse avuto conoscenza dell'ipoteca. CP_1
La circostanza che, successivamente alla scoperta del vincolo (giugno 2013), si fosse cercata una soluzione in Banca, non elimina l'inadempimento dei promittenti venditori che avevano l'obbligo di consegnare l'immobile libero da pesi, vincoli e ipoteche come garantito contrattualmente.
Ne consegue che parte opponente non ha assolto all'onere probatorio di dimostrare che il promissario acquirente fosse stato messo a conoscenza del gravame ipotecario al momento della conclusione del preliminare, in coerenza al principio di cui all'art.2697 co. 2
c.c. secondo cui incombe sulla parte che allega un fatto (in questo caso) impeditivo della pretesa altrui l'onere di fornire la prova.
La domanda riconvenzionale diretta al pagamento di una indennità locativa è anch'essa infondata, poiché il godimento è stato concesso gratuitamente e con consenso esplicito o presunto dei proprietari.
E, infatti, dall'esame dei verbali delle prove testimoniali, emergono dichiarazioni essenziali che confermano la natura gratuita dell'occupazione:
Il teste di parte opponente , escusso all'udienza del 9 aprile 2018, Testimone_3
dichiara che i lavori consistettero nella scialbatura, tinteggiatura e nel ripristino dell'impianto idraulico ed elettrico e che lo dopo qualche settimana dall'inizio dei Pt_1
lavori, recatosi nell'immobile non ebbe a sollevare alcuna obiezione, quindi confermandosi ab origine che l'occupazione e i lavori erano noti e non contestati dai proprietari.
Ciò è coerente con le dichiarazioni del in interrogatorio formale, reso CP_1
all'udienza del 7 marzo 2018:
" …Tabbì mi consegna la chiave ... e mi dice di fare come se fosse casa mia, di fare i
lavori edili etc…Io ho fatto dei lavori edili ... nel vano cucinino, ho tolto solo la lamiera nord
e metà della lamiera ovest perché erano pericolanti."
Quale logica deduzione, la disponibilità dell'immobile non è stata acquisita sine titulo ma permessa e autorizzata, configurandosi il comodato come rapporto obbligatorio;

l'occupazione anticipata è stata dunque legittima e gratuita, in quanto funzionale al preliminare e alla successiva vendita definitiva. Pertanto, non avendo, per loro conto,
apportato danni all'integrità ed alla funzionalità vdel bene, i lavori eseguiti non concretano una illecita modifica dello stato dei luoghi.
Di qui l'irrilevanza della consulenza tecnica d'ufficio, richiesta dagli appellanti, in quanto volta a quantificare danni che, viceversa, devono essere esclusi.
Di qui il rigetto dell'appello.
Quale logico corollario, atteso l'esito del giudizio, devono porsi a carico degli opponenti le spese del grado di appello, che si liquidano come in dispositivo secondo il vigente D.M.
n.147/2022 avuto riguardo allo scaglione di valore della causa da € 52.001/00 ad €
260.000/00, sulla base dei parametri minimi, considerata l'importanza delle questioni giuridiche e fattuali trattate, la difficoltà e il pregio dell'attività svolta.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Caltanissetta, sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello iscritta al n.56/2023, conferma la sentenza n.3/2023 resa dal Tribunale di Gela in data 7.1.2023 e depositata il 9.1.2023, appellata da Pt_1
e .
[...] Parte_2
Condanna e a corrispondere in solido le Parte_1 Parte_2
spese del grado di giudizio in favore dell'appellato , che liquida in Controparte_1
complessive € 4.997/00 oltre 15% per rimborso forfetario spese, C.P.A. e I.V.A. se dovuti,
che distrae in favore dell'avv. Giuseppe Ventura, che ha reso apposita dichiarazione ex art.93 c.p.c.
Ai sensi dell'art.13 co.1 quater D.P.R. n.115/02, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato per la stessa impugnazione, in capo agli appellanti.
Così deciso in Caltanissetta, nella camera di consiglio del 25 settembre 2025.
Il Giudice relatore Il Presidente
(dr. Giovanni Battiato) (dr. Roberto Rezzonico)