REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei Magistrati
Dott. Massimo Coltro Presidente
Dott. Luca Boccuni Consigliere
Dott.ssa Raffaella Marzocca Consigliere rel./est.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella CAUSA CIVILE in grado di appello iscritta al n. 1151 del Ruolo Generale dell'anno 2023
TRA
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MORAS DIEGO, elettivamente Parte_1 P.IVA_1
domiciliata presso il suo studio, come da mandato difensivo in atti;

Parte appellante
E
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CAVALLIN CP_1 C.F._1
ENRICO, elettivamente domiciliato presso il suo studio, come da mandato difensivo in atti;

Parte appellata
1 Oggetto: appello avverso l'ordinanza n. repert. 3029/2023 del Tribunale di Venezia pubblicata in data 16/05/2023 e notificata in data 23/05/2023
CONCLUSIONI
Per parte appellante
“Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello in
riforma dell'impugnata ordinanza del Tribunale di Venezia Repert. n. 3029/2023 nella causa n.
4402/2022 R.G. depositata il 16/05/2023 e notificata il 23/05/2023, nel merito:
- accogliere per i motivi dedotti in atto di appello datato 20/6/2023 ed in memoria autorizzata
datata 20/12/2023 il proposto appello e, per l'effetto, in riforma dell'ordinanza del Tribunale di
Venezia Repert. n. 3029/2023 nella causa n. 4402/2022 R.G., dichiararsi l'inesistenza del
credito di € 5.000 vantato da nei confronti di a preteso titolo di CP_1 Parte_1
restituzione del deposito cauzionale e che conseguentemente nulla è dovuto da parte di Pt_1
a a tal titolo;

[...] CP_1
- accertato e dichiarato che a seguito di esecuzione forzata l'appellato ha ottenuto il saldo della
predetta somma di € 5.000 oltre interessi, per gli effetti, condannarsi alla CP_1
restituzione ad di € 5.000 oltre interessi ex art. 1284 c.c.; Parte_1
- Rigettare l'appello incidentale ex adverso proposto perché infondato in fatto e diritto.
- Con vittoria di spese e onorari di lite oltre al rimborso forfettario per spese generali, oltre iva
e cpa come per legge, con condanna dell'appellato al risarcimento del danno ex art. 96, c. 1, 2 e
3 c.p.c..”
Per parte appellata
“l'Ecc.ma Corte d'Appello di Venezia Voglia:
2 Rigettare l'appello proposto in via principale da siccome infondato in fatto e Parte_1
diritto, con conferma della statuizione di prima cure, anche in merito alla soccombenza sulle
spese ed i compensi legali;

In parziale riforma della statuizione di prime cure, accertare e dichiarare il danno dal Sig.
in relazione a perdita di chance, per l'effetto condannare al CP_1 Parte_1
pagamento della somma di € 6.600,00 e/o della maggiore o minore somma ritenuta e accertata
di giustizia, a titolo di danno patrimoniale, quale conseguenza immediata e diretta del grave
inadempimento di Parte_1
Rigettare la domanda risarcitoria ex art. 96 c.p.c. per i motivi tutti in atti.
Con vittoria di spese, compensi e oneri per legge.”
FATTO E DIRITTO
Il primo grado di giudizio
1. Con ricorso ex 702 bis e ss. cpc depositato il 21 giugno 2022 adiva il CP_1
Tribunale di Venezia chiedendo che venisse dichiarata la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare stipulato con la società (nel prosieguo solo ) per Parte_1 Pt_1
inadempimento di quest'ultima, con conseguente riconoscimento dei danni patrimoniali ed extrapatrimoniali patiti. Esponeva: che aveva sottoscritto in data 4 ottobre 2021, con l'intermediazione dell'agente immobiliare una proposta irrevocabile di Controparte_2
acquisto per immobile di futura costruzione da parte della resistente, versando contestualmente la somma di € 5.000,00 a mezzo di assegno bancario a titolo di caparra confirmatoria;
che in data 7
ottobre 2021 Extra aveva accettato la proposta, che era quindi valevole quale contratto preliminare di compravendita e altresì che la società si era impegnata a completare l'immobile
3 entro il 30 dicembre 2022; che in data 6 maggio 2022, a seguito di solleciti, aveva ricevuto comunicazione da parte della promittente venditrice ove questa gli comunicava la risoluzione del preliminare per eccessiva onerosità sopravvenuta, adducendo che lo straordinario aumento dei prezzi delle materie prime e della mano d'opera, per effetto dell'emergenza sanitaria, del superbonus 110% e del conflitto in Ucraina, avevano reso impossibile il rispetto dei termini del contratto. Dedotto per tali motivi il grave inadempimento della convenuta ex art. 1453 cc, la ricorrente ne chiedeva la condanna al risarcimento sia delle spese sostenute, che quantificava in €
10.215,50 (di cui € 5.000 a titolo di caparra confirmatoria ed € 5.215,50 a titolo di provvigione versata a favore dell'agente immobiliare), sia del danno da perdita di chance da quantificarsi ex art.1226 cc, adducendo sul punto di aver compravenduto l'abitazione ove risiedeva (con contratto datato 29 dicembre 2021) in vista della stipula del definitivo e di non aver proseguito con le ricerche per altri immobili.
2. La società pur ritualmente evocata, rimaneva contumace. Parte_1
3. Con ordinanza n. 3029 pubblicata il 16 maggio 2023, il Tribunale di Venezia, accertato il grave inadempimento imputabile alla promittente venditrice al contratto preliminare di cui alla proposta irrevocabile sottoscritto in data 7 ottobre 2021 e dichiarato per l'effetto risolto il preliminare, condannava la convenuta alla restituzione dei costi sostenuti dal ricorrente per la conclusione dell'affare, quantificati in € 5.000,00 quale deposito cauzionale ed € 5.215,50 per spese di mediazione, nonché alla rifusione delle spese di lite. Rigettava invece la richiesta del risarcimento del danno da perdita di chance, in quanto non adeguatamente allegato e provato.
Il giudizio di appello
4. Con atto di appello notificato in data 20 giugno 2023, impugnava la Parte_1
4 predetta ordinanza, notificatagli in data 23 maggio 2023, sulla base dei seguenti motivi di appello.
4.1 Con il primo motivo, eccepiva la violazione degli artt. 2697 cc e 115 cpc, deducendo che non vi era prova dell'effettivo versamento da parte dell'appellato della somma di € 5.000,00 a titolo di caparra, avendo questo prodotto, sub doc. 2, solo la copia della parte frontale di un assegno, che affermava non esserle mai stato consegnato.
4.2 Con il secondo motivo, evidenziava che dall'esame della copia della pagina frontale dell'assegno di cui al predetto doc. 2 risultava che questo era sprovvisto di data e luogo, sicché
eccepiva in ogni caso la nullità del titolo per violazione degli artt. 1 e 2 del R.D. 1736/1933.
4.3 Con il terzo motivo censurava l'erronea interpretazione ed applicazione del principio di non contestazione e del riparto dell'onere della prova, per avere il Tribunale ritenuto che dalla mancata costituzione dell'odierna appellante discendesse la non contestazione della ricostruzione prospettata da ed esonerandolo così dall'onere di dimostrare i fatti dedotti. CP_1
4.4 Formulava altresì istanza di sospensione della provvisoria esecutività dell'ordinanza impugnata.
4.5 Chiedeva infine la condanna dell'appellata al risarcimento del danno ex art. 96, co. 1 e 3,
cpc.
5. In data 19 ottobre 2023 si costituiva in giudizio la parte appellata CP_1
che, in contestazione dell'appello, deduceva: che nel preliminare sottoscritto e dimesso sub doc.
1, le parti, all'art. 3, davano atto della consegna della somma di € 5.000,00 mediante assegno bancario a valere quale caparra confirmatoria, assegno che, sempre secondo quanto stabilito dal preliminare, era stato affidato all'Agenzia Immobiliare intermediaria;
che l'assegno era privo di
5 luogo e data per impedire la decorrenza dei termini per l'incasso di cui all'art. 32 L. n.
1736/1993, come da prassi;
che con l'impugnazione l'appellante non aveva contestato la ricostruzione dei fatti per come prospettata con il ricorso. Eccepiva, inoltre, il passaggio in giudicato dell'ordinanza sia nella parte in cui veniva dichiarata la risoluzione del contratto per grave inadempimento di , sia in punto di condanna alla restituzione della somma di € Pt_1
5.125,00 per compensi di mediazione, non avendo l'appellante mosso alcuna contestazione al doc. 6 prodotto in primo grado. Contestava, altresì, l'istanza di sospensione dell'ordinanza nonché la richiesta di condanna al risarcimento ex art. 96 cpc ex adverso formulata, proponendo a propria volta domanda di condanna dell'appellante per lite temeraria.
5.1 Parte appellata proponeva, altresì, appello incidentale per ottenere la riforma della gravata pronuncia nella parte in cui era stata rigettata la richiesta di risarcimento del danno da perdita di chance. Ribadiva di aver compravenduto l'immobile ove risiedeva per reperire la liquidità
necessaria a concludere il definitivo e che l'altrui inadempimento aveva determinato la necessità
di reperire una diversa abitazione e di stipulare un contratto di locazione, dovendo corrispondere a fondo perduto i relativi canoni per tale precaria soluzione abitativa, per un costo pari ad €
6.600,00 annui, dalla data del 21 ottobre 2022 e così fino ad oggi, come evincibile al doc. 1 che depositava.
6. Con ordinanza del 14 novembre 2023 il C.I. autorizzava il deposito di memoria difensiva da parte dell'appellante principale in relazione all'appello incidentale e ordinava la comparizione personale delle parti anche al fine di procedere con l'interrogatorio libero delle stesse.
7. Depositata in data 20 dicembre 2023 la memoria difensiva (ove la società , ribadita Pt_1
la fondatezza dell'impugnazione, eccepiva la tardività dell'appello incidentale formulato,
6 l'inammissibilità del doc. 1 depositato per la prima volta in appello, nonché l'infondatezza del gravame), all'udienza del 15 gennaio 2024, a seguito dell'interrogatorio delle parti ed esperito infruttuosamente un tentativo di conciliazione, la causa veniva rinviata all'udienza del 17
febbraio 2025, all'esito della quale veniva rimessa in decisione al Collegio ai sensi dell'art. 352,
II comma, cpc, con ordinanza del 18 febbraio 2025, dal Consigliere Istruttore nominato sulle conclusioni delle parti come riportate in epigrafe.
Esame dei motivi di impugnazione
8. Così ricostruiti i fatti e le posizioni delle parti, può dunque procedersi all'esame dei motivi di impugnazione.
9. Preliminarmente, deve darsi atto del passaggio in giudicato dell'ordinanza sia nella parte in cui è stata dichiarata la risoluzione del preliminare di compravendita sul presupposto del grave inadempimento imputabile alla società sia in punto di condanna di quest'ultima al Pt_1
risarcimento del danno per € 5.125,00 a titolo di spese sostenute per la mediazione, non avendo la società appellante espressamente impugnato tali capi della pronuncia.
10. Tanto premesso, il primo motivo e il terzo motivo di appello principale, da trattarsi congiuntamente per ragioni di connessione, sono fondati, con conseguente assorbimento dei rimanenti profili di gravame. Il ragionamento deve necessariamente prendere le mosse dalla considerazione per cui il signor ha richiesto, con il ricorso depositato in primo grado, la CP_1
rifusione di tutte le spese sostenute in virtù del contratto di compravendita, chiedendo per l'effetto la condanna della società appellata al pagamento di complessivi € 10.125,00, somma comprensiva di caparra confirmatoria e di provvigioni corrisposte all'agenzia immobiliare.
Tuttavia, sia dal compendio probatorio del primo grado sia da quanto emerso nel presente
7 giudizio, è stato appurato che l'assegno corrisposto a titolo di caparra non è stato materialmente consegnato alla società promittente venditrice e, soprattutto, non è mai stato portato all'incasso,
come ammesso dal in sede di udienza TO (“L'assegno di 5.000,00 a quanto mi CP_1
risulta è stato consegnato dal mediatore alla società e non è stato incassato Parte_1
ancora”). Ebbene, non essendovi prova del fatto che l'appellato abbia concretamente CP_1
sostenuto alcun esborso effettivo per il pagamento della caparra, considerato che il titolo corrisposto è un assegno bancario di cui non risulta mai avvenuto l'incasso, la domanda risarcitoria e/o di restituzione da questo proposta in primo grado per la somma di € 5.000,00 non può trovare accoglimento.
Va premesso che, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, peraltro correttamente richiamato in atti dalla stessa parte appellata, in tema di caparra confirmatoria corrisposta a mezzo di assegno bancario, la consegna dell'assegno, in quanto titolo pagabile a vista, si perfeziona quale mezzo di pagamento quando passa dalla disponibilità del traente a quella del prenditore, sicché ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell'obbligazione, è
sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e la consegna del titolo, incombendo invece al creditore la prova del mancato incasso, con la conseguenza che “allorquando la
caparra venga costituita mediante consegna di un assegno bancario, il comportamento del
prenditore del titolo che, dopo averne accettato la consegna, ometta poi di porlo all'incasso,
trattenendo comunque l'assegno e non restituendolo all'acquirente, è contrario a correttezza e
buona fede e comporta a carico del prenditore l'insorgenza degli obblighi propri della caparra”
(cfr. ex multis Cass. civ. n. 17127/201; Cass. civ. n. 10366/2022). E tuttavia, se è pacifico che,
alla luce dei principi sopra richiamati, il mancato incasso dell'assegno regolarmente consegnato
8 assume centrale rilevanza in sede di valutazione dell'adempimento dagli obblighi nascenti per la consegna della caparra confirmatoria, giacché, come già visto, da un lato non osta al perfezionamento del contratto reale di caparra confirmatoria, estinguendosi l'obbligazione per mezzo della mera consegna del titolo e, dall'altro, impedisce al promittente venditore, ad esempio, di recedere dal contratto o di sollevare l'eccezione di inadempimento del promittente acquirente sul rilievo della mancata riscossione (cfr. Cass. civ. n. 10366/2022), nondimeno, per accordare la tutela risarcitoria non può prescindersi dall'accertamento circa l'esistenza di un effettivo pregiudizio al patrimonio di colui che si assume danneggiato, dovendosi sul punto rammentare che il concetto di danno risarcibile è pur sempre riferibile al principio, stabilito ex art. 1223 cc, secondo cui il risarcimento deve porre il creditore nella situazione patrimoniale in cui si sarebbe trovato se l'inadempimento non si fosse verificato. Rammentato infine che, in tema di danno emergente, spetta al creditore l'onere di dimostrare di aver subito un esborso che l'altrui inadempimento ha reso ingiustificato, deve in ultima analisi concludersi che la semplice consegna di un titolo di credito senza la sua riscossione non può configurare un danno concreto e rilevante ai sensi dell'art. 1223 cc, difettando all'evidenza il presupposto della fattispecie risarcitoria, ossia l'effettivo depauperamento del creditore. Anche qualora volesse qualificarsi la domanda come meramente restitutoria, non sussistendo più il titolo per trattenere l'importo corrisposto a titolo di caparra, deve sussistere la prova dell'effettivo incasso, non potendo procedersi a disporre la restituzione di una somma mai incassata dal promissario acquirente.
Ribadito, quindi, che la mancata riscossione dell'assegno è circostanza pacifica in causa, in accoglimento dell'appello va revocata la condanna di pagamento della società per € Pt_1
5.000,00 e va disposta la restituzione della somma percepita dall'appellata in esecuzione
9 dell'ordinanza impugnata, oltre interessi legali dalla data di corresponsione al saldo.
11.1 Quanto all'appello incidentale, esso va anzitutto reputato tempestivo, in quanto proposto in ossequio ai termini previsti dal combinato disposto ex artt. 343 e 347 cpc.
11.2 Tuttavia, nel merito, esso si profila infondato. Risulta pienamente condivisibile la motivazione sul punto del Giudice di prime cure, il quale ha motivato il rigetto della richiesta di risarcimento del danno da perdita di chance sul rilievo che la parte, con il ricorso introduttivo del giudizio, non ha prodotto, come invece suo onere, alcuna documentazione a sostegno della propria tesi, non avendo egli dimesso altro documento se non il contratto di compravendita del proprio immobile a terzi. Giova a questo punto rammentare che, ai fini della risarcibilità di tale fattispecie di danno, la Cassazione sostiene che “[…] il creditore che voglia ottenere i danni
derivanti dalla perdita di "chance" - che, come concreta ed effettiva occasione favorevole di
conseguire un determinato bene, non una mera aspettativa di fatto ma un'entità patrimoniale a
sé stante, giuridicamente ed economicamente suscettibile di autonoma valutazione - ha l'onere di
provare, pur se solo in modo presuntivo o secondo un calcolo di probabilità, la realizzazione in
concreto di alcuni dei presupposti per il raggiungimento del risultato sperato e impedito dalla
condotta illecita della quale il danno risarcibile dev'essere conseguenza immediata e diretta”
(Cass. civ. n. 6488/2017). Tanto premesso, nel caso di specie non solo difetta del tutto, come già
osservato, qualsiasi allegazione circa la sussistenza di una “concreta ed effettiva occasione
favorevole di conseguire un determinato bene”, ma, anche da un punto di vista prettamente espositivo, la pretesa del si risolve in una mera enunciazione di principio, non avendo CP_1
egli riferito circa la perdita di alcuna offerta specifica, anzi argomentando sulla domanda in termini del tutto generici (si riporta a proposito quanto dedotto a supporto della domanda
10 risarcitoria in seno al ricorso: “Inoltre, a far data dall'8 ottobre 2021, il Sig. ha CP_1
interrotto la ricerca di una nuova abitazione - con la conseguenza che, ad oggi, il medesimo si
ritrova ad aver perduto svariate chance di concludere un affare più vantaggioso, magari anche
avvalendosi dei bonus fiscali messi a disposizione per gli acquirenti da società costruttrice. In
data 29.12.2021, egli ha altresì proceduto alla vendita dell'immobile dove attualmente risiede
[…]. E' chiaro che, se fosse stato a conoscenza della intenzione di di sottrarsi Parte_1
integralmente agli obblighi assunti con il preliminare – e ciò nonostante la disponibilità
manifestata a rinegoziarne i termini essenziali - il Sig. assieme alla propria famiglia, CP_1
avrebbe certamente proseguito le sue ricerche, indirizzandole nei confronti di un immobile
effettivamente trasferibile prima della data del 30 dicembre 2022. Alla luce di un tanto, si chiede
che l'On.le Tribunale adito Voglia condannare la Resistente al risarcimento del danno
conseguente alla perdita di chance contrattuale”, pag. 8 e 9 del ricorso). In conclusione, non può farsi discendere dalla sola alienazione della propria abitazione la prova circa la sussistenza di un danno da perdita di chance per l'acquisto di un diverso immobile, sicché va confermato il rigetto di tale richiesta risarcitoria.
11.3 Va, poi, osservato che solamente con l'appello incidentale il ha più CP_1
specificamente declinato e documentato il preteso danno, producendo il contratto di locazione che questi ha dovuto stipulare in ragione dell'altrui inadempimento. Tuttavia, tale documento costituisce nuova prova, soggetta al divieto di nova ex art. 345 cpc e, pertanto, è da ritenersi inammissibile. Infatti, il contratto, datato 21 ottobre 2022 (e registrato in data 2 novembre 2022)
ancorché sopravvenuto rispetto alla presentazione del ricorso dinnanzi al Tribunale, è stato comunque stipulato in data antecedente a quella stabilita per l'ultima udienza di comparizione
11 delle parti tenutasi in data 20 aprile 2023, sicché sul ricorrente in prime cure incombeva l'onere di produrre tale elemento di prova tempestivamente o, in alternativa, di dimostrare nel presente giudizio la non imputabilità a proprio carico della mancata puntuale produzione. Non essendo dedotto alcunché in atti a giustificazione della produzione del contratto per la prima volta con la comparsa di costituzione e risposta, il documento va dichiarato inammissibile. Deve, poi osservarsi, che anche in punto di allegazione si tratta di domanda diversa, quindi nuova e,
dunque, inammissibile. E ciò in quanto la perdita di chance, anche per come allegata in primo grado (perdita di occasioni favorevoli di acquisto) è voce di danno del tutto diversa da quella relativa ad esborsi sostenuti per aver dovuto sottoscrivere un contratto di locazione. Sicchè, in definitiva, tale nuova domanda resta soggetta alle preclusioni maturate nel primo grado di giudizio e va, quindi dichiarata inammissibile.
12. Infine, vanno rigettate le domande di condanna ex art. 96 cpc sollevate da entrambe le parti in causa, l'una perché assorbita dall'accoglimento dell'appello, l'altra in quanto non si ravvisano gli elementi di mala fede o colpa grave in capo alla parte CP_1
Conclusioni e spese di lite
13. Va, dunque, accolto l'appello principale e rigettato l'appello incidentale.
14. Alla riforma della sentenza consegue la riforma della statuizione delle spese di lite, che devono essere valutate alla luce del complessivo esito del giudizio in relazione a tutte le domande formulate. All'esito del bilanciamento esse vanno compensate per la metà per entrambi i gradi, ponendo il rimanente a carico dell'appellante in quanto prevalentemente Parte_1
soccombente nel merito essendo stato accertato il suo inadempimento grave ed accolta la domanda di risarcimento del danno per le spese provvigionali, statuizioni già passate in
12 giudicato. Esse vengono liquidate, per il giudizio davanti al Tribunale, come già liquidate in primo grado e per il grado di appello vengono liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al DM 55/2014 e succ. mod. nei valori medi delle controversie del valore del decisum, esclusa la fase TO non tenutasi.
15. Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del DPR 115/2002, va poi dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'atto di appello incidentale, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, in ragione del rigetto del gravame.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Venezia, terza sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, ogni diversa e contraria domanda, istanza ed eccezione disattesa e/o comunque assorbita, così decide:
1) Accoglie l'appello principale e per l'effetto in parziale riforma dell'ordinanza impugnata e fermo il resto:
a) Rigetta la domanda del ricorrente di condanna della parte appellante CP_1
al pagamento di € 5.000,00 per la restituzione dell'importo di cui alla Parte_1
caparra confirmatoria;

b) Condanna parte appellata alla restituzione della somma pari a € 5.000,00 CP_1
percepita in esecuzione dell'ordinanza impugnata, oltre interessi legali dalla data della percezione al saldo effettivo.
2) Rigetta l'appello incidentale.
3) Dichiara inammissibile per tardività la domanda di pagamento dei canoni di locazione
13 formulata da CP_1
4) Rigetta le reciproche domande di condanna per lite temeraria.
5) Compensa per metà le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio e condanna parte appellante al pagamento a favore della parte appellata Parte_1 [...]
della metà delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, che liquida CP_1
nell'importo già dimidiato per il primo grado in euro 848,00 per compensi professionali,
oltre al 15% per rimborso forfettario delle spese generali, oltre IVA e CPA come per legge, oltre CU e marca e per il presente grado in euro 1.698,50 per compensi professionali, oltre al 15% per rimborso forfettario delle spese generali, oltre IVA e CPA
come per legge.
6) Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione incidentale, in ragione del rigetto del gravame.
Così deliberato in Venezia, nella camera di consiglio del 30 giugno 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Raffaella Marzocca Dott. Massimo Coltro
14