Repubblica Italiana in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Franco Petrolati Presidente
Assunta Marini Consigliere rel.
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 6730 R.G.A.C. dell'anno 2020, trattenuta in decisione il 9 ottobre 2024 e vertente
TRA
(c.f. ) rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Antonio Mancini (c.f. ), ed elettivamente domiciliata presso CodiceFiscale_2
il suo studio in Roma alla Via della Consulta 50, giusta procura in atti,
-Appellante-
E sito in Terracina, alla Via Badino, 229/247-Via Controparte_1
Toscana 42/47 (c.f. P.IVA ), in persona dell'amministratore pro tempore P.IVA_1
rappresentante legale della Controparte_2 Controparte_3
con sede legale in Terracina, alla Via Padre Biagio 4 (P.IVA
[...]
), rappresentato e difeso dall'Avv. Maria Clara Canzano (c.f. P.IVA_2 [...]
) e dall'Avv. Mirko Pannozzo (c.f. ed C.F._3 CodiceFiscale_4
elettivamente domiciliato presso il loro studio in Terracina (LT), alla Via Roma n. 20, giusta procura in atti, -Appellato-
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 878/2020 del Tribunale di Latina, pubblicata in data 29.05.2020
Conclusioni
Per l'Appellante: “Voglia Codesta Ecc.ma Corte di Appello di Roma, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattese, per i motivi tutti indicati nella parte narrativa del presente atto d'appello da intendersi qui integralmente ritrascritti, e per tutti i motivi indicati negli atti del giudizio di primo grado, da intendersi parimenti integralmente ritrascritti, in accoglimento dei motivi di gravame sopraindicati ed in riforma della sentenza n. 878/2020, emessa dal Tribunale di Latina in data 29 maggio
2020, previo ogni accertamento e adozione di ogni provvedimento ritenuto opportuno
e/o necessario, così giudicare: nel merito, in via principale: dichiarare nulla o pronunciare l'annullamento della delibera impugnata del 03.06.2017 nella parte in cui ha deliberato di anticipare le spese per far eseguire i lavori di ripulitura del giardino della comparente, con la condanna del al risarcimento del danno subito dalla comparente per la CP_1
non autorizzata intromissione sulla sua proprietà e per la demolizione di parte del muro perimetrale e apertura della colonna di scarico, danni da accertare in corso di causa o, comunque, da liquidare equitativamente;
accertare e dichiarare che la Sig.ra non è tenuta al pagamento delle spese di rifacimento dei frontalini dei balconi Pt_1
della Palazzina A facente parte del e, conseguentemente, Controparte_1
dichiarare non dovuta la pretesa di pagamento del a tale titolo per CP_1
€.6.026,03.
Con vittoria di spese, competenze e onorari del doppio grado di giudizio.”
Per l'appellato: “Affinché l'Ecc.ma Corte D'Appello di Roma Voglia,
Nel merito Dichiarare inammissibile e comunque rigettare in ogni sua parte l'appello proposto avverso la sentenza n. 878/2020 e le domande attoree così come proposte, perché infondate sia in fatto che in diritto, oltre che meramente pretestuose e temerarie - In ogni caso, condannare parte appellante alle spese e competenze professionali difensive di questo grado di giudizio, oltre IVA e CPA da distrarsi direttamente nei confronti degli scriventi procuratori che a tal uopo si dichiarano antistatari.”
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato citava in giudizio il Parte_1
in persona dell'amministratore pro tempore dinanzi Controparte_1
al Tribunale di Latina affinché accertasse e dichiarasse che la somma di €. 6.026,03, su di lei gravante a titolo di spese per il risanamento dei frontalini dei balconi della palazzina A, facente parte del suddetto Condominio, ricadesse solo sui condomini proprietari degli appartamenti muniti di balconi, poiché i frontalini avrebbero dovuto essere considerati beni di proprietà esclusiva e non condominiale e, contestualmente chiedendo che venisse dichiarata la nullità e/o annullabilità della delibera del
03.06.2017 limitatamente al punto 6 della stessa. Chiedeva, altresì, la condanna del suddetto al risarcimento del danno determinato dalla rottura del muro CP_1
perimetrale delimitante il suo giardino.
A tal fine l'attrice, premesso di essere proprietaria di due locali commerciali ubicati al piano terra della palazzina A del Condominio e di un appartamento con giardino ubicato al piano terra della palazzina B, sosteneva che i frontalini dei balconi della palazzina A non svolgevano alcuna funzione estetica o di decoro architettonico alla stessa, pertanto la suddetta somma di €. 6.026,03 doveva gravare esclusivamente sui condomini proprietari degli appartamenti con balconi. L'odierna appellante assumeva che era venuta a conoscenza della somma, in quanto aveva ricevuto un sollecito di pagamento da parte del convenuto (all.10), inoltre, deduceva che le CP_1
delibere inerenti al rifacimento dei frontalini de quo rispettivamente dell'11 maggio
2014 e del 19 aprile 2015, le erano state trasmesse dal solo durante la CP_1
procedura di mediazione esperita avverso la delibera di cui è causa.
In relazione alla delibera del 19 aprile 2015 l'odierna appellante sosteneva che non era stata informata della relativa convocazione. Quanto alla delibera impugnata del 03.06.2017, è opportuno, per le contestazioni sollevate dall'odierna appellante, riportarla di seguito “Punto 6) Palazzina “B”: un'otturazione alla colonna di scarico delle acque meteo dal lato nord/est del terrazzo
a livello e del lastrico solare, ha causato dei danni all'appartamento sottostante. Preso atto dell'acqua che stava danneggiando il suddetto appartamento, vista l'ora tarda e visto che la pioggia continuava a cadere, siamo stati costretti entrare nel giardino e praticare un foro alla colonna che ha permesso di far defluire l'acqua piovana risolvendo il problema. La proprietaria del giardino ha contestato l'accesso dimenticandosi quanto richiamato dal Regolamento di Condominio ovvero di dover lasciare le chiavi a persona reperibile.
Ora si rende necessario un intervento per la rimozione dell'otturazione ed anche di ripristinare il terrazzo dell'attico sovrastante considerando le notevoli infiltrazioni provocati all'appartamento di Manzi. I condomini della palazzina B deliberano di anticipare i costi per l'intervento della Asl relativamente alle condizioni di pulizia e derattizzazione del giardino dell'appartamento Cecchi interno 3”. A tale riguardo,
l'odierna appellante evidenziava che quanto deliberato dai condomini in merito alla ripulitura del suo giardino non avrebbe potuto essere deciso in quanto trattasi di giardino di sua esclusiva proprietà e a dimostrazione di aver provveduto alla sistemazione e pulizia del suo giardino la stessa produceva fattura n.13 del 27.06.2017 emessa dalla “Ditta AR Giuseppe” dell'importo complessivo, IVA compresa di
2.000,00 (all.9).
Inoltre, l'odierna appellante deduceva di aver ricevuto un sms dall'amministratore condominiale dal seguente tenore letterale: “ buongiorno, l'indirizzo e-mail in Pt_1
mio possesso risulta non più attivo per cortesia mi può inviare il nuovo? Avverto che causa otturazione colonna di scarico acque piovane si è allagato il terrazzo al piano attico per cui si è intervenuti a piano terra per praticare un foro che ha risolto il problema ma ora serve un intervento nel giardino per risolvere il problema per cui serve vostra autorizzazione. La mia mail è Cordiali saluti Email_1 [...]
. CP_4 A seguito di tale sms, l'appellante si recava sul luogo rilevando che il muro perimetrale delimitante il suo giardino era danneggiato.
Alla luce di tali deduzioni l'odierna appellante sosteneva di aver diritto al risarcimento del danno non solo per il danneggiamento del muro, ma, anche per la violazione della sua proprietà atteso di non essere stata previamente avvisata per poter autorizzare l'accesso nel suo giardino.
Con comparsa di costituzione e risposta in data 10.05.2018 si costituiva il CP_1
che, previa puntuale contestazione dei fatti dedotti nell'atto di citazione, chiedeva il rigetto della domanda attorea perché infondata in fatto e in diritto, con vittoria di spese e competenze di giudizio da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
Il Tribunale di Latina nel rigettare tutte le domande formulate dall'attrice rilevava che i balconi aggettanti, anche se inseriti nella facciata, sono elementi accidentali esclusi dalla proprietà comune, in considerazioni delle obiettive caratteristiche strutturali destinate in modo esclusivo all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva. Essi formano, pertanto, parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso, come un prolungamento del piano. Devono, tuttavia, essere ricondotti all'intero edificio e, dunque, alla proprietà condominiale, gli elementi decorativi del balcone, quali ad esempio le ringhiere, i frontalini, le vetrate, le fioriere incassate nel cemento, che svolgendo una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art 1117, n. 3, c.c..
Quanto alla delibera del 03.06.2017 il Giudicante escludeva che il relativo punto 6 avesse contenuto decisorio, stabilendo di anticipare costi senza specificare la natura ed i criteri di ripartizione degli stessi, pertanto, la suddetta delibera era da qualificare a contenuto programmatico.
Quanto alla domanda di risarcimento del danno, il Giudicante osservava che la stessa era infondata sia sotto il profilo dell'an che del quantum in quanto non suffragata da alcun elemento di prova.
Avverso tale pronuncia ha formulato appello articolato in tre motivi. Parte_1 Con il primo motivo rubricato “Le spese per il rifacimento dei frontalini del
sono da addebitare ai proprietari dei singoli balconi e Controparte_1
non sono spese comuni” l'appellante censura la pronuncia in quanto il Giudice di prime cure avrebbe dovuto verificare, nel caso di specie, se i frontalini dei balconi della palazzina A presentassero un effettivo contributo estetico alla stessa, e neppure risulta allegata e prodotta prova in tal senso da parte del . CP_1
Il tema della proprietà comune relativamente ai balconi aggettanti è stato affrontato dalla giurisprudenza, compresa quella della Corte di Cassazione, in modo ondivago.
Talvolta la nozione di funzione ornamentale si intende in modo rigido come, ad esempio, Cass. N. 6624 del 2012 che, in ottemperanza al principio secondo il quale sono beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al , delle fioriere in cemento armato CP_1
delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile.
In senso più ampio, tra le altre, Cass. N. 28571 del 2013 (ai fini della affermazione della natura condominiale dei c.d. frontalini, è sufficiente che essi adempiano prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio, senza che sia necessario che rivestano un particolare pregio estetico), Cass. N. 27413 del 2018 (gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio - come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) - svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c.).
Pur in presenza di questa situazione di incertezza interpretativa, non è condivisibile la sentenza impugnata laddove, aprioristicamente, individua parti comuni non comprese nel dettato dell'art. 1117 c.c. (le ringhiere, i frontalini, le vetrate, le fioriere incassate nel cemento sono di proprietà condominiale ed è il quindi a doversi fare CP_1
carico delle relative spese). Occorre distinguere tra decoro architettonico, tutelato dagli artt. 1120, 1122, 1122 bis,
1138 c.c., ed i beni comuni individuati ai sensi dell'art. 1117 c.c.. Già prima della legge
11 dicembre 2012, n. 220 (cosiddetta “riforma del condominio”) la giurisprudenza aveva ritenuto, sulla base del dettato dell'art. 1117 c.c. punto 1) “in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”, che “gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio, svolgendo una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono come tali parti comuni” (
Cass. n. 7831 del 1990).
Con la legge n. 220/2012 nell'art. 1117 c.c. al punto 1) tra le proprietà comuni è stata inclusa la facciata.
Per facciata si deve intendere l'aspetto esteriore dell'edificio, ossia non le mura perimetrali, ma gli elementi che contribuiscono all'aspetto estetico complessivo dell'edificio. Bisogna quindi ritenere che gli intonaci e relativa tinta debbano essere ricompresi nel novero, per la parte che sia a vista e questo include necessariamente anche gli elementi verticali dei balconi (compresi i frontalini) ed i cielini.
Per quanto esposto la richiesta dell'appellante di essere esclusa dalla contribuzione alla spesa del loro rifacimento deve essere respinta.
Con il secondo motivo rubricato: “I lavori di pulizia del giardino di proprietà esclusiva di non possono essere disposti e fatti eseguire dal ma Parte_1 CP_1
solo dalla legittima proprietaria (che, peraltro, sempre li ha fatti eseguire)”
l'appellante sostiene l'erroneità della pronuncia in quanto il Giudicante ha ritenuto che la delibera adottata il 3.6.2017 avesse carattere programmatico, ciò in contrasto con quanto risulta dal verbale di assemblea, laddove ad essa doveva invece attribuirsi natura vincolante.
La delibera preparatoria e/o programmatica è quella con cui i condomini si limitano a stabilire le varie tappe di una più complessa procedura decisionale.
Tanto premesso, la delibera adottata dall'assemblea condominiale in data 3.6.2017 laddove, “i condomini della palazzina B deliberano di anticipare i costi per l'intervento della Asl relativamente alle condizioni di pulizia e derattizzazione del giardino dell'appartamento Cecchi interno 3”, non appare implicare una successiva delibera condominiale per la sua attuazione, non essendo necessari né l'incarico ad una ditta, né il riparto delle spese, affinché l'amministratore del condominio potesse richiedere un intervento della ASL.

Considerato che

l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni, l'appello appare fondato. Pertanto, la delibera al punto 6 deve considerarsi nulla, per la parte in cui ha deliberato di richiedere l'intervento della ASL e previsto la diretta riparazione del danno. “La deliberazione dell'assemblea condominiale con la quale venga approvata la stipulazione di un contratto di opera professionale e di un appalto, che riguardi anche beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini (nella specie balconi) è nulla - e non annullabile - per impossibilità dell'oggetto e, per l'effetto, impugnabile dal dissenziente, poiché qualsiasi CP_1
decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari.”
(Cass. Ord, n. 5528/2025).
Con il terzo motivo l'appellante ritiene che il Giudice di prime cure avrebbe omesso di valutare le circostanze già illustrate nell'atto di citazione nonché un rilievo fotografico ritraente porzioni murarie frantumate (all.8 all'atto di citazione) dalla cui prospettazione avrebbe dovuto dedurre presuntivamente il danno subito e conseguenzialmente a liquidarlo in via equitativa. E per questo ritiene che “l'odierna appellante dovrà essere risarcita con condanna del a ripristinare lo stato CP_1
dei luoghi precedente alla rottura e al pagamento di una somma, da liquidare in via equitativa, per compensare la comparente che ha ingiustamente subito: l'intrusione non autorizzata nella sua proprietà, il deposito dei detriti di risulta del loro praticato al muro perimetrale sul proprio giardino e il deflusso delle acque piovane direttamente sulla sua proprietà, attraverso la colonna di scarico danneggiata” L'appellante deduce che dalle suddette circostanze il Giudicante avrebbe potuto arguire la prova del danno e la riferibilità dello stesso al per aver CP_1
l'amministratore condominiale effettuato i lavori de quo introducendosi nel giardino di sua proprietà senza il suo previo consenso.
Premesso che, pur in buona fede, l'amministratore ha travalicato i suoi poteri, introducendosi senza una preventiva autorizzazione nel giardino dell'appellante,
l'intervento sulla colonna di scarico appare legittimo, essendo stato effettuato per evitare l'aggravarsi del danno ad altri condomini, come previsto dall'art. 14 b) del regolamento di condominio. Resta indiscutibile che la riparazione ed eventuali opere di risanamento del giardino devono rimanere economicamente a carico dell'intero
. CP_1
Tuttavia, la liquidazione equitativa del danno non esime il danneggiato dal fornirne la prova.
Nel caso in esame non è stata addotta in giudizio alcuna richiesta di risarcimento del danno nei riguardi del , né è stato dedotto o documentato che l'appellante CP_1
abbia assunto concrete iniziative volte allo svolgimento di opere di ripristino nella sua proprietà che possano essere addebitate al . CP_1
Pertanto, pur concordando che i costi della riparazione incombano al condominio, non
è possibile addivenire al risarcimento.
Restano assorbite le ulteriori doglianze.
Le spese processuali di entrambi i gradi, in ragione dell'entità della soccombenza reciproca vanno compensate per due terzi e per il residuo posto a carico dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 878/2020 del Tribunale di Latina pubblicata in data 29.05.2020 così provvede:
in parziale accoglimento dell'appello rigetta il primo motivo d'appello per il quale l'appellante richiedeva di essere esonerata dal pagamento di quanto richiestole per il ripristino dei frontalini dei balconi;
accoglie il secondo motivo d'appello e conseguentemente dichiara nulla la delibera adottata il 3.6.2017 al punto 6; compensa nella misura di due terzi le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio tra le parti e pone il residuo, liquidato per il primo grado in €2539,00, per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge e per l'appello in €2.315,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge, a carico dell'appellato.
Roma, 11.06.2025
IL consigliere estensore Il Presidente
Assunta Marini Franco Petrolati