N. R.G. 590/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore Grillo Presidente
dott.ssa Paola Barracchia Consigliere
dott.ssa Maristella Sardone Consigliere rel.
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello, iscritta sotto il numero d'ordine n. 590/2024 R.G., avverso la sentenza del Tribunale di Bari n. 1397/2024 del 20.03.2024
TRA alla via Petrera 39-49/via , n persona dell'amministratore pro Parte_1 Parte_2 tempore, elettivamente domiciliato in lla via G. Trevisani 106, presso lo studio dell'avv. Paolo Pt_1
Campanozzi, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
- Appellante -
CONTRO
in proprio e nella qualità ex art. 86 c.p.c., elettivamente domiciliato in Controparte_1 Pt_1 alla via Tridente n.2/G, presso lo studio dell'avv. Grazia Maria Lopopolo, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
- Appellato -
Conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta, in sostituzione dell'udienza del
18.06.2025, che qui devono intendersi riportate.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 4.5.2017 conveniva in Controparte_1 giudizio, dinanzi al Tribunale di Bari, nella sua qualità di amministratore Controparte_2 dimissionario del via Petrera 39/49, al fine di sentir Controparte_3 dichiarare nulle e/o comunque annullare le deliberazioni di cui ai punti n. 1 (Relazione e approvazione del bilancio consuntivo al 31.12.15) e n. 2 (Bilancio preventivo 2016) all'O.d.g. dell'assemblea del 12.11.2016 del predetto con vittoria spese e competenze di Parte_1 giudizio.
1 A fondamento dell'impugnativa della delibera condominiale del 12.11.2016, il deduceva CP_1 che: - in violazione dell'art. 25 del Regolamento condominiale e dell'art. 1136 6° comma c.c., non erano stati convocati tutti gli aventi diritto a partecipare all'assemblea e, conseguentemente,
l'assemblea non era regolarmente costituita e non poteva validamente deliberare;
- il bilancio consuntivo 2015 non era integro, perché l'amministratore aveva trasmesso all'attore solo le
Varianti al bilancio consuntivo 2015, non era veridico, perché i dati riportati erano completamente sbagliati e non corrispondevano a quelli finali del bilancio consuntivo 2014, non era completo, perché mancava del tutto il preventivo 2016, non era conforme alle prescrizioni dell'articolo 1130 bis c.c. e conteneva voci del tutto indebite.
Si costituiva in giudizio il che eccepiva in via preliminare la nullità della citazione Parte_1
e, nel merito, chiedeva il rigetto dell'avversa domanda.
Con sentenza n. 1397/2024 del 20.03.2024 il Tribunale di Bari così provvedeva: “- condanna il
, ai sensi dell'art. 8 c. 4 bis D. lgs. n. 28/2010, al Parte_3 versamento in favore dell'entrata del bilancio dello Stato della somma pari all'importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio;
- rigetta le eccezioni processuali sollevate dall'attore e dal convenuto;
- in accoglimento della domanda nei sensi di parte motiva, annulla la deliberazione del
12.11.2016 dell'assemblea del , nella parte in cui Parte_3 risultano approvati i punti nn. 1 e 2 dell'o.d.g.; - condanna il Parte_3 Parte_3
alla rifusione delle spese processuali e di mediazione in favore di liquidate
[...] Controparte_1 in euro 3.200,00 per compensi ed in euro 557,93 per esborsi documentati, oltre rimborso spese forfetarie nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge.”
Avverso detta sentenza, con atto di citazione ritualmente notificato, ha proposto tempestivo appello il chiedendo il rigetto di tutte le domande proposte dal con Parte_1 CP_1 condanna dell'appellato alla refusione delle spese del doppio grado di giudizio ed alla restituzione di quelle di primo grado corrisposte in suo favore.
Costituitosi in giudizio, il ha chiesto il rigetto dell'appello, con vittoria di spese. CP_1
A seguito di trattazione scritta, in data 18 giugno 2025 la causa è stata riservata per la decisione a norma dell'art. 281 sexies 3° co. c.p.c..
Il Tribunale, quanto al primo motivo di impugnativa della delibera assembleare, relativo alla mancata convocazione di tutti i condomini, ha dichiarato il difetto di interesse ad agire dell'attore, ritenendo che il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, in quanto l'interesse a far valere un vizio deve essere espressione di una sua posizione qualificata. In ordine alle censure relative al bilancio consuntivo
2015 ed al bilancio preventivo 2016, dopo aver premesso che l'art.1130 bis c.c. prevede che ““il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in Parte_1 modo tale da consentirne l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e
2 delle questioni pendenti”, il Tribunale ha osservato che in sede di assemblea il potere di controllo dei condomini finalizzato all'approvazione del rendiconto condominiale deve estrinsecarsi nella concreta possibilità di verifica della documentazione, la cui mancanza comporta la violazione da parte dell'amministratore dell'obbligo di rendiconto, con la conseguente annullabilità della deliberazione di approvazione. Rilevato che, nel caso di specie, la documentazione richiesta dal in parte ottenuta con pec del 13.06.2016 (bilancio consuntivo 2015, preventivo 2016) e CP_1 del 31.10.2016 (varianti al bilancio consuntivo 2015), e in parte messa a disposizione dall'amministratore il giorno prima dell'assemblea condominiale, da un lato risulta incompleta e carente di alcuni documenti, richiesti dall'art. 1130 bis c.c. (sintetica nota esplicativa della gestione con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti), dall'altro, per le incongruenze contabili evidenziate dal non consente al singolo condomino una conoscenza degli CP_1 effettivi elementi contabili del bilancio, ha quindi ritenuto che le puntuali contestazioni dei dati contabili contenuti nei documenti in questione, formulate dal confermano la CP_1 valutazione di scarsa attendibilità complessiva del rendiconto 2015, influendo inevitabilmente anche sul preventivo 2016, scarsa attendibilità che induce a ritenere leso l'interesse del singolo condomino alla conoscenza dei reali dati contabili.
1.“Violazione e o falsa applicazione degli artt. 100 e 112 cpc”. Con il primo motivo di gravame l'appellante ha impugnato la sentenza nella parte in cui il Giudice di prime cure ha omesso di pronunciare sull'eccezione di carenza di interesse ad agire dell'attore.
Deduce che l'attore, odierno appellato, non ha provato e nemmeno allegato il pregiudizio che avrebbe subito rispetto ai propri diritti di condomino, a fronte di un bilancio intellegibile e correttamente redatto, quali specifici addebiti a suo carico non fossero dovuti e quale danno abbia subito dalla approvazione da parte di un'assemblea regolarmente costituita. Osserva che l'attribuzione all'attore di una determinata somma a debito in sede di bilancio consuntivo non implica, per ciò stesso, la sussistenza di un pregiudizio patrimoniale;
il avrebbe dovuto CP_1 dimostrare che, con diversi criteri di computo o differenti riparti di spesa, il debito rinveniente in consuntivo sarebbe stato di minore entità ovvero nullo.
2. “Violazione e o falsa applicazione dell'art. 112 cpc”. Con il secondo motivol'appellante ha impugnato la sentenza, per vizio di ultrapetizione, nella parte in cui il Tribunale ha affermato che “La documentazione richiesta dal e, in parte ottenuta via pec prima dell'adunanza del CP_1
12.11.2016 ed in parte messa a disposizione in copia dall'amministratore in giorno prima dell'assemblea condominiale in I convocazione, da un lato risulta incompleta e carente di alcuni documenti richiesti dall'art. 1130 bis c.c. (sintetica nota esplicativa della gestione con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti).
Osserva che il con l'atto di citazione, non ha mai lamentato la mancata consegna della CP_1 sintetica nota esplicativa della gestione con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, essendosi limitato ad affermare, in maniera generica, che il rendiconto “non è conforme alle prescrizioni dell'art. 1130 bis c.c.”, censurando quindi la scarsa intellegibilità del documento
3 contabile e non la mancanza della nota sintetica esplicativa. Lamenta inoltre che il primo
Giudice, incorrendo nel vizio di ultrapetizione, non ha tenuto conto che l'amministratore aveva inviato al unitamente alla convocazione per l'assemblea del 12.11.2016, le “Variazioni al CP_1 bilancio consuntivo 2015”, e la nota esplicativa alle stesse, mentre la versione precedente completa del consuntivo del 2015 era stata già trasmessa a tutti i condomini, in allegato alla convocazione dell'assemblea indetta per il 24.06.2016, sempre per l'approvazione del rendiconto, ed andata deserta.
3. “Violazione e o falsa applicazione degli artt. 115 cpc e 1130 bis cc”. Con il terzo motivo di gravame il censura la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha annullato le Parte_1 deliberazioni di cui ai punti nn. 1 e 2 del verbale assembleare del 12.11.2016, affermando che “Le puntuali contestazioni dei dati contabili contenuti nei documenti in questione, così come formulate dal
peraltro, confermano la valutazione di scarsa attendibilità complessiva del rendiconto 2015, CP_1 influendo inevitabilmente anche sul preventivo 2016 …scarsa attendibilità che induce a ritenere leso
l'interesse del singolo condomino alla ,patrimoniale del e la rappresentazione della stessa Parte_1 risultante dai rendiconti in questione”. Denuncia che il primo giudice sarebbe giunto a tale conclusione senza aver esaminato autonomamente, ovvero con l'ausilio di un consulente tecnico, la corrispondenza tra l'effettiva situazione contabile del e quanto rappresentato nel Parte_1 rendiconto.
4. I motivi di appello, che possono essere esaminati congiuntamente perché strettamente connessi, sono privi di pregio.
In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, sussiste l'interesse ad agire anche quando la relativa azione sia volta esclusivamente alla loro rimozione, ove il vizio abbia carattere meramente formale e la delibera impugnata non abbia “ex se” alcuna incidenza diretta sul patrimonio dell'attore, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'articolo 100 del Cpc, quale condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni (in tal senso, cfr. Cass. II,
19.8.2020 n. 17294).
Di recente, la Suprema Corte ha ribadito che “sussiste l'interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. del condomino per l'impugnazione della delibera, ogniqualvolta l'attore prospetti una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata e così rivelando l'utilità concreta che poteva ricevere dall'accoglimento della domanda, ove la decisione presa dall'assemblea fosse risultata contraria alla legge o al regolamento di condominio (così, Cass. civ., sez. II, ord. n. 5129/2024).
Ai fini dell'interesse ad agire del non è richiesta quindi la prova del pregiudizio Parte_1 effettivo, essendo sufficiente la prospettazione di una lesione individuale rilevante o la configurazione di un interesse alla rimozione della deliberazione viziata.
Nel caso di specie il con le puntuali contestazioni effettuate, ha dimostrato di avere CP_1 interesse all'annullamento della delibera oggetto di impugnazione, atteso che, dalla sua
4 approvazione e, dunque dall'approvazione del rendiconto consuntivo 2015 e dei conseguenti riparti, sarebbero conseguite statuizioni patrimoniali pregiudizievoli a suo carico.
Va altresì escluso il vizio di ultrapetizione nella decisione del Giudice di prime cure, che ha rilevato, nel rendiconto condominiale impugnato, la carenza della sintetica nota esplicativa della gestione, pur non avendo il denunciato espressamente la mancanza di tale documento CP_1 tra i motivi di impugnativa.
L'attore, odierno appellato, con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado, ha censurato, sotto vari profili, la non conformità del bilancio condominiale alle prescrizioni di cui all'art. 1130 bis c.c.. (Il bilancio consuntivo 2015 non è integro, non è veridico, non è completo e non è conforme alle prescrizioni dell'art. 1130 bis cc.).
Tale censura, pur formulata in termini generali, impone al Giudice di verificare la completezza e la regolarità del rendiconto sotto tutti i profili normativamente richiesti (inclusa la verifica della presenza della nota esplicativa), senza incorrere nella violazione di cui all'art. 112 c.p.c..
Come chiarito dalla Suprema Corte “Il principio della corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato deve ritenersi violato ogni qual volta il giudice, interferendo nel potere dispositivo delle parti, alteri uno degli elementi obiettivi di identificazione dell'azione ("petitum" e "causa petendi"), attribuendo o negando ad uno dei contendenti un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno implicitamente o virtualmente, nell'ambito della domanda o delle richieste delle parti: ne deriva che non incorre nel vizio di ultrapetizione il giudice che esamini una questione non espressamente formulata, tutte le volte che questa debba ritenersi tacitamente proposta, in quanto in rapporto di necessaria connessione con quelle espressamente formulate”. (Cass. civ., Sez. VI - 5, Ordinanza, 03/07/2019, n. 17897; Cass. civ., Sez.
III, Ordinanza, 28/03/2024, n. 8547).
Nel caso di specie, con l'impugnativa della delibera di approvazione, l'attore ha denunciato la non conformità del rendiconto alle previsioni dell'art. 1130 bis c.c., norma che individua gli elementi di cui si compone il rendiconto condominiale, elementi tra i quali vi è anche la sintetica nota esplicativa della gestione, che ha la funzione di fornire un quadro chiaro dell'andamento della gestione condominiale, con indicazione dei rapporti giuridici in corso e delle eventuali controversie o questioni ancora pendenti.
La valutazione da parte del giudice della presenza o meno della nota esplicativa, elemento che concorre a rendere intellegibile il bilancio, non introduce un fatto nuovo o estraneo rispetto alla domanda, ma si colloca nell'ambito dell'accertamento richiesto dalla parte, ovvero la conformità del rendiconto ai criteri legali;
ciò in piena coerenza con il potere del giudice di interpretare e qualificare giuridicamente i fatti e gli atti che formano oggetto della contestazione.
Deve quindi ritenersi che l'accertamento giudiziale della carenza della nota esplicativa rientri nell'oggetto della controversia così come delineato in sede di domanda, e non costituisca affermazione ultra petita, bensì legittima applicazione della normativa invocata dalla parte nell'ambito della domanda di accertamento della nullità/annullabilità della delibera assembleare.
5 Quanto al terzo motivo di gravame, il Giudice di prime cure, dopo aver rilevato che la documentazione inviata al e/o messa a sua disposizione dall'amministratore del CP_1
era incompleta, con incongruenze contabili tali da non consentire una conoscenza Parte_1 degli elementi effettivi del bilancio, ha correttamente osservato che “Le puntuali contestazioni dei dati contabili contenuti nei documenti in questione, così come formulate dal peraltro, confermano CP_1 la valutazione di scarsa attendibilità complessiva del rendiconto 2015, influendo inevitabilmente anche sul preventivo 2016 (a titolo esemplificativo, è lo stesso a pag. 9 della comparsa di costituzione e Parte_1 risposta e relativamente alla questione delle fatture duplicate, ad affermare che “l'amministrazione condominiale non si è accorta che tale fattura avesse data e numero uguali a quella emessa precedentemente.
Trattasi, con ogni evidenza, di refuso”): scarsa attendibilità che induce a ritenere leso l'interesse del singolo condomino alla conoscenza dei reali dati contabili e che rende più che probabile una differenza tra la effettiva situazione patrimoniale del e la rappresentazione della stessa risultante dai rendiconti in Parte_1 questione”.
L'art. 1130 bis c.c. disciplina il contenuto del rendiconto condominiale, precisando gli elementi di cui si compone: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che Parte_1 devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione….”.
Secondo la più recente giurisprudenza di legittimità, per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale, non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società.
È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore. La documentazione allegata deve dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito. Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata
6 tenendo conto della sostanza dell'operazione. Spetta al giudice di merito valutare che, dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130 bis c.c., discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del
, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di Parte_1 contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione (Cass. n. 28257 del 09.10.2023).
“Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con
l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono pertanto ispirati dallo scopo di realizzare l'interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall'esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall'amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l'interesse del condomino, che li abbia chiesti e ottenuti, a eventuali impugnative della deliberazione di approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti. Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione” (così, da ultimo, Cass. civ., Sez. II, Sent.,
29/05/2025, n. 14428).
Nel caso di specie, il primo Giudice, esercitando il proprio potere di valutazione, in linea con l'art. 115 c.p.c., ha ritenuto, alla luce delle puntuali ed analitiche contestazioni del la scarsa CP_1 attendibilità del rendiconto 2015 (con inevitabili conseguenze anche sul preventivo 2016), scarsa attendibilità che ha comportato la lesione dell'interesse del singolo condomino a conoscere i reali dati contabili, con conseguente interesse ad impugnare la delibera assembleare.
Il primo Giudice ha rilevato la mancanza di alcuni documenti di cui all'art. 1130 bis c.c. che, pur non essendo indispensabili ai fini della validità del rendiconto, erano utili ai fini della sua intelleggibilità e necessari per fornire ai condomini una situazione più completa e corretta della gestione economico-finanziaria del . Parte_1
A titolo esemplificativo, come correttamente evidenziato dal primo giudice, tra i documenti giustificativi di spese vi sono due fatture con lo stesso numero e la stessa data (fatture n. 2862 del
31.07.2015 della General Services Romulea) che, pur a fronte delle spiegazioni fornite dall'amministratore (….l'amministrazione condominiale non si è accorta che tale fattura avesse data e numero uguali a quella emessa precedentemente. Trattasi, con ogni evidenza, di refuso), hanno comunque generato nel la convinzione che i dati contenuti nel rendiconto sono scarsamente CP_1 attendibili.
7 Correttamente, pertanto, il primo giudice ha ritenuto che il rendiconto non fosse stato redatto in modo conforme al dettato di cui all'art. 1130 bis c.c., senza necessità di un accertamento tecnico, non obbligatorio ogniqualvolta vi siano contestazioni da parte dei condomini che denuncino la inintelleggibilità.
Da quanto innanzi esposto consegue il rigetto dell'appello e l'integrale conferma della sentenza di primo grado.
Alla soccombenza segue la condanna dell'appellante al pagamento in favore di CP_1 delle spese di questo grado di giudizio, che si liquidano in dispositivo, in ossequio ai
[...] parametri di cui al D.M. 147/2022, tenuto conto dei valori tra i minimi e i medi dello scaglione di valore indeterminabile -complessità bassa.
L'appellante dovrà, inoltre, versare l'ulteriore importo pari al contributo unificato, ai sensi dell'art. 13, comma 1- quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (T.U. in materia di spese di giustizia), introdotto dall'art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Bari, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal in persona Parte_4 dell'amministratore pro tempore, nei confronti di avverso la sentenza n. Controparte_1
1397/2024 emessa dal Tribunale di Bari, in composizione monocratica, in data 20.03.2024, ogni altra istanza, deduzione, ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2. condanna l'appellante alla rifusione in favore dell'appellato delle spese del presente grado di giudizio, spese che liquida in euro 4.800,00 per compensi professionali, oltre rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15%, I.V.A. e C.A.P., come per legge,

3. dichiara che per effetto dell'odierna decisione (rigetto dell'appello), sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1- quater d.P.R. 11/2002 per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma1 bis. d.P.R. 115/2002.
Così deciso in Bari, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte, il 9 luglio
2025.
Il Consigliere relatore
Dott.ssa Maristella Sardone
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
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