REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, in persona dei magistrati:
dott.ssa Maria Balletti Presidente
dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere relatore dott. Guerino Iannicelli Consigliere
All'udienza di discussione del 25.11.2025
Ha pronunziato mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di appello, iscritta al n. 396/2025 R.G, avente ad oggetto: appello alla sentenza n. 2396/24 del Tribunale di Nocera
Inferiore, proposta
DA
, rappresentato e difeso, in virtù di procura Parte_1
in atti, dall'avv. Tommaso Somma.
APPELLANTE
NEI CONFRONTI DI
1 in Controparte_1
persona del legale rapp.te p.t., c.f. Controparte_2
, con sede in Nocera Superiore (SA) al C.F._1
Corso Matteotti, 50, rappresentata e difesa, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Giancarlo Rossi.
APPELLATA
Conclusioni: le parti hanno concluso come da atti e verbale di udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado la
[...]
ha intimato a Controparte_1 Pt_1
sfratto per morosità, relativamente ai canoni per i mesi
[...]
di Marzo, Aprile, Maggio, Giugno, Luglio, Agosto, Settembre,
Ottobre, Novembre, Dicembre 2019 e Gennaio 2020, dell'immobile locatogli, sito in Nocera Superiore al C.so Giacomo
Matteotti, 60, Scala B, terzo piano, interno 10, chiedendone la convalida, ovvero, in caso di opposizione, la declaratoria di risoluzione contrattuale per grave inadempimento del conduttore.
Si è costituito eccependo la carenza di Parte_1
legittimazione dell'intimante, che aveva Controparte_2
rilasciato mandato in qualità di procuratrice speciale legale rappresentante della Controparte_1
on allegata né menzionata presso la C.C.I.A., e, come tale,
[...]
2 inammissibile, chiedendo, in ogni caso, il rigetto della domanda anche nel merito.
Disposto il mutamento del rito ed espletato il procedimento di mediazione, con sentenza n. 2396/2024 il Tribunale di Nocera
Inferiore ha dichiarato risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, ordinato il rilascio dell'immobile e condannato al pagamento, in favore Parte_1
dell'intimante, della complessiva somma di €. 5.047,51 per canoni scaduti e non pagati, oltre quelli nelle more maturati, oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo, nonché alle spese di giudizio.
Avvero tale decisione ha proposto appello , Parte_1
chiedendone la riforma, con il favore delle spese, deducendo a motivi:
1) La erronea ritenuta legittimazione attiva dell'intimante, sulla scorta del contratto regolarmente registrato per la locazione ad uso diverso dell'immobile di cui è causa, e della procura speciale del 28/07/2011, rep. 2 n. 136720, racc. n. 24296, per Notaio reg. a Pagani il Per_1
28/07/2011 al n. 6633 serie 1T, con la quale, gli eredi hanno conferito a , ogni potere di gestione dei Controparte_2
beni facenti parte dell' Controparte_1
costituita tra il fu e (la
[...] Controparte_3
stessa) di lui moglie , coniugata in regime Controparte_2
3 di comunione legale dei beni, procura che, di contro a quanto affermato in sentenza, ha perso efficacia in quanto è stata conferita a con una validità Controparte_2
temporanea (termine), ovverosia sino al 30 gennaio 2013, come emerge dalla procura speciale del 28.07.2011, rigo 18, pag. 1, in cui testualmente si afferma: “... onde consentire, nelle more della definizione della procedura di legge di cui alla formale apertura della successione di morte”; che, essendo intervenuta in data 30 gennaio 2013 la dichiarazione di successione del la Controparte_3
, all'atto della instaurazione del giudizio in primo CP_2
grado, non era legittimata, nella qualità come spiegata nell'atto introduttivo, a poter agire in giudizio, ovvero procuratrice della Impresa Familiare, proprio per l'intervenuta perdita di validità della procura;
che l'impresa familiare di cui all'art. 230 bis c.c. appartiene solo al suo titolare, mentre i familiari partecipanti hanno solo diritto ad una quota degli utili;
ne consegue che, in caso di morte del titolare, non è applicabile la disciplina dettata dall'art. 2284
c.c., perché l'impresa familiare si estingue e la rappresentanza legale dell'impresa e l'adozione di ogni determinazione che attenga alla gestione ordinaria dell'impresa spetta all'imprenditore, e non ai familiari, né disgiuntamente né congiuntamente;
che la circostanza che
4 abbia agito in qualità di procuratrice Controparte_2
dell'Impresa Familiare non prova che l'unità immobiliare oggetto dell'intimato sfratto appartenga alla menzionata azienda coniugale, ovvero che detta unità immobiliare sia refluita, come bene strumentale, nel patrimonio della stessa, il cui oggetto sociale concerne solo ed esclusivamente la
“costruzione e relativa vendita di immobili”, e, non vi è prova agli atti che l'immobile oggetto di locazione risulti tra i beni strumentali dell'Impresa Familiare, di fatto estinta con il decesso del capostipite fondatore, sottoscrittore del vincolo contrattuale;
che, di contro, le visure ipo-catastali e catastali in atti, depositate dalla intimante, comprovano che il menzionato bene fosse bene personale dei coniugi fu e , al 50 %, e non al 51 Controparte_3 Controparte_2
%, in favore del titolare della Impresa Familiare fu CP_3
e 49% in favore della coniuge;

[...] Controparte_2
che, pertanto, l'azione, era da ritenersi ammissibile e valida solo se incardinata dai legittimi eredi, o tramite procura speciale ad hoc loro conferita, con indicazione della quale comproprietaria, circostanza questa non CP_2
indicata nell'atto introduttivo del giudizio, sebbene la decisione disquisisce sul punto senza però dare corso alla corretta applicazione della regola di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, alterando d'ufficio le regole del
5 corretto contraddittorio;
che, inoltre, l'immobile risulta come censito al Comune di Nocera Superiore al foglio 12, particella 100, sub 47, cat. A/2, classe 8, consistenza 6,5 vani, laddove nel contratto di locazione non sono in alcun modo riportati gli estremi catastali, circostanza per la quale l'appellante ha eccepito un'indebita integrazione del vincolo contrattuale posto alla base della già inammissibile azione;
che la mancanza degli estremi identificativi della locazione, secondo il dettato della L. 311/2004, rende il contratto nullo per difetto di forma, costituendo violazione della normativa urbanistica e fiscale, con conseguente impossibilità per parte locatrice di fondare legittimamente una domanda di sfratto per morosità; che, inoltre, CP_2
non poteva agire quale partecipante alla comunione
[...]
ereditaria, avendo rinunciato all'eredità apertasi, né quale procuratrice speciale di una Impresa Familiare, peraltro estintasi, e per la quale non vi è prova della titolarità dell'immobile locato;
ha, poi dedotto che, per il canone relativo al mese di marzo del 2019, la relativa richiesta è a saldo e non per l'intero e che, inoltre, la registrazione del contratto è avvenuta in data 21.03.2019, peraltro per un canone di locazione pari ad €. 5.276,28, ben superiore a quanto pattuito nell'anno 2004 dove era previsto un canone di €. 4.044,00, seppur entro i limiti di legge delle variazioni
6 in aumento ma comunque, senza alcuna comunicazione al riguardo al conduttore, atteso che la giurisprudenza in materia è costante nell'affermare che l'aumento del canone di locazione deve rispettare precise condizioni formali e sostanziali, non potendo il locatore esigere somme superiori al canone originariamente pattuito senza una comunicazione adeguata, mirandosi a tutelare il conduttore da pretese unilaterali non giustificate;
che, infine, con scrittura privata unitamente all'avv. Persona_2
ritenevano compensati i canoni dal 2000 al 2007 Pt_1
con gli onorari che la famiglia riconosceva di CP_1
corrispondere all'avv. per le diverse attività, Pt_1
sottoscrivendo un nuovo contratto, che doveva essere oggetto di registrazione e che la si impegnava a CP_1
consegnare al locatario quanto prima la copia registrata, impegno che la non ha mai assolto;
che, pertanto, CP_1
il vincolo contrattuale di locazione dell'anno 2004 è stato oggetto di risoluzione tra le parti proprio in forza dell'intervenuto accordo e della stipula del nuovo vincolo contrattuale, circostanza per la quale reitera la richiesta di prova testimoniale, non accolta in primo grado.
Si è costituita la Controparte_1
M, che ha contestato l'appello chiedendone il rigetto.
[...]
7 Quindi, all'udienza del 25.11.2025, dopo la discussione orale, la Corte che deciso come da dispositivo letto in udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Rileva la Corte che l'appello non è fondato.
In via preliminare, l'appellante eccepisce la carenza di legittimazione attiva di , deducendo che la Controparte_2
procura speciale a lei conferita si sarebbe estinta in data 30 gennaio 2013, data di presentazione della dichiarazione di successione di Controparte_3
La censura non è fondata.
Invero, con l'atto per notaio del 28/07/2011 è stata Per_1
conferita procura speciale a per la gestione di Controparte_2
tutti i beni, anche se con l'inciso ““…nelle more della definizione della procedura di legge di cui alla formale apertura di successione di morte…”.
Orbene, tale inciso, a parere della Corte, non costituisce un termine di validità della procura speciale notarile, regolarmente pubblicizzata e registrata, bensì le motivazioni per le quali è stata conferita, non potendosi ritenere che la sola presentazione della dichiarazione di successione possa aver definito tutte le formalità collegate all'apertura della successione.
8 In conseguenza, l'apposizione dell'inciso in parola non costituisce né un termine finale, né una condizione risolutiva della procura speciale conferita che resta efficace fino a revoca.
Sotto altro profilo l'appellante deduce che la non CP_2
sarebbe nemmeno più legittimata in qualità di contitolare dell' estintasi con la morte di Controparte_1 CP_3
[...]
Il rilievo non è condivisibile.
Invero, l'Impresa Familiare non si estingue automaticamente con la morte di uno dei titolari, essendo sufficiente l'impulso di uno dei partecipanti alla sua continuazione.
Orbene, nel caso di specie, l'impresa familiare è continuata con la contitolare ancora in vita, come Controparte_2
comprovato dalla visura della C.C.I.A.A..
Peraltro, quand'anche, secondo l'assunto di parte appellante,
l'impresa familiare si sarebbe estinta con la morte di CP_3
e gli unici legittimati ad agire in giudizio sarebbero
[...]
stati i suoi eredi, ugualmente rilevante sarebbe la procura speciale conferita alla dagli eredi, con la quale tutti CP_2
i partecipanti superstiti dell'impresa familiare, hanno espressamente manifestato la volontà di continuare in tale gestione, affidando i relativi poteri alla . CP_2
9 E, invero, alcuna opposizione dei coeredi a tale azione risulta in atti, costituendo una implicita chiara ed univoca volontà di avvalersi dell'operato della . CP_2
Ugualmente infondato è il rilievo con il quale l'appellante deduce che non vi è prova che l'immobile locato sia ricompreso nel patrimonio dell'Impresa Familiare.
Tale assunto è contrario alla disciplina codicistica e alla giurisprudenza in materia.
L'Impresa Familiare, infatti, non è una società e non crea automaticamente la comunione sui beni che restano in proprietà del titolare, salvo prova contraria.
Tutti i beni di proprietà del titolare sono da intendersi inglobati nella impresa, senza alcuna distinzione, laddove i familiari compartecipi hanno solo diritti di credito sugli utili e incrementi, non diritti reali sui beni.
In conseguenza, alcuna prova andava fornita riguardo alla ricomprensione dell'unità immobiliare locata nell'Impresa
Familiare.
Difatti, la , in qualità di contitolare dell'impresa, né CP_2
è proprietaria per i 4/8 e gli eredi, che hanno conferito procura speciale, comproprietari per la restante parte.
10 Pertanto, la è pienamente legittimata all'azione sia CP_2
in qualità di contitolare dell'Impresa, sia quale comproprietaria del bene.
In conseguenza, alcuna rilevanza ha la sua rinunzia all'eredità del coniuge, permanendo la sua legittimazione in qualità di comproprietaria.
Invero, come correttamente evidenziato anche dal Tribunale, la giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che, in caso di comproprietà del bene locato, ciascun comproprietario è legittimato ad agire per ottenere il rilascio dell'immobile, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione della cosa comune, ai sensi dell'art. 1105 c.c..
Non è pertanto necessaria la partecipazione di tutti i comproprietari al giudizio, né l'integrazione del contraddittorio
(Cass. civ., sez. III, 4 luglio 2019, n. 17933; Cass. civ., sez. III,
23 gennaio 2018, n. 1693).
In conseguenza, il conduttore non può opporre l'eccezione di difetto di legittimazione attiva se non dimostra che il diritto di proprietà o di locazione appartiene a terzi, non potendo far valere diritti altrui (Cass. civ., sez. III, 14 marzo 2017, n. 6514).
Per assumere la veste di locatore legittimato all'azione di sfratto è, infatti, sufficiente la disponibilità giuridica del bene, in base ad un qualsiasi titolo giuridico che comprenda il potere
11 di trasferirne al conduttore la detenzione e di garantirgliene il godimento e che tale disponibilità non sia contraria a ragioni di ordine pubblico (cfr. Cass., civ., sez. III, 20 agosto 2015,
n.17030; Cass., 14 luglio 2001, n.15443, in arch. loc. e cond.,
2012, 53; Cass., 8 gennaio 2010, n.76; Cass., 20 aprile 2007,
n.9493; Cass., 11 aprile 2006, n.8411; Cass., 4 marzo 2005,
n.4764; Cass., 10 dicembre 2004, n.23086, Cass., 29 luglio
2004, n.14395; Cass., 1 dicembre 1994, n.10270; Cass., 11 novembre 1994, n.9491; Cass., 25 agosto 1982, n.4714).
, quindi, sia in qualità di comproprietaria Controparte_2
dell'immobile, sia quale parte locatrice del contratto, in quanto contitolare dell'Impresa, sia quale procuratrice speciale degli eredi, è pienamente legittimata a proporre l'azione di sfratto.
Con altro motivo l'appellante deduce la nullità del contratto di locazione per mancata indicazione degli estremi catastali dell'immobile, previsti dalla Legge n.311/2004, sostenendo che tale omissione comporterebbe la violazione di norme imperative e, quindi, l'invalidità del contratto.
L'eccezione di nullità del contratto di locazione per mancata indicazione degli estremi catastali non è fondata.
Difatti, nessuna norma impone tale requisito a pena di nullità per le locazioni.
12 L'obbligo di indicare gli estremi catastali negli atti immobiliari
è stato introdotto dall'art. 29, comma 1-bis, della legge n.
52/1985, come modificato dal D.L. 78/2010, ma riguarda gli atti di trasferimento immobiliare (compravendite, permute, ecc.), non i contratti di locazione.
L'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, impone l'indicazione degli estremi catastali negli atti traslativi di diritti reali immobiliari (compravendite, permute, ecc.), a pena di nullità.
Tale disposizione non si applica ai contratti di locazione, che sono atti di godimento e non di trasferimento della proprietà.
Per i contratti di locazione, la legge n. 431/1998 richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1, comma 4) e la registrazione (art. 1, comma 346, legge n. 311/2004), ma non prevede la nullità per mancata indicazione dei dati catastali.
La Cassazione ha al riguardo chiarito che la mancata indicazione dei dati catastali non incide sulla validità del contratto di locazione, ma può comportare difficoltà nella registrazione e conseguenti effetti fiscali.
Solo in caso di impossibilità di registrazione per assenza dei dati catastali, il contratto non è nullo per vizio originario, ma può essere considerato inefficace nei confronti dell'erario e può
13 generare responsabilità fiscale per il locatore (Cass. civ., sez.
III, ord. 17 luglio 2024, sez. III, ord. 17 luglio 2024, n. 19808).
Orbene, nel caso di specie, il contratto di locazione è stato stipulato per iscritto, come richiesto dalla legge, e l'omissione degli estremi catastali non ne ha precluso la registrazione e, quindi, non ha integrato alcuna causa di nullità, o di sopravvenuta inefficacia.
L'eccezione sollevata dall'appellante è, quindi, priva di fondamento.
La registrazione del contratto, poi, di contro a quanto sostenuto dall'appellante, risulta eseguita in data 03/03/2004 al n. 1440 serie 3N.
L'appellante si duole, altresì, dell'aumento del canone di locazione non concordato, deducendo al riguardo che anche l'aggiornamento Istat, sebbene previsto in contratto, vada comunicato al conduttore.
L'appellata sostiene al riguardo che la variazione in aumento dell'Istat sia stato implicitamente comunicata e accettata con le fatture emesse mensilmente, per il pagamento dei canoni di locazione e pagate per ben quindici anni.
Anche tale censura è infondata.
14 L'art. 32 L. 392/1978 dispone che l'aggiornamento del canone
è ammesso nei limiti del 75% della variazione ISTAT, se previsto nel contratto.
Al riguardo la Cassazione ha chiarito che il diritto all'aggiornamento non è automatico, ma è necessaria una richiesta del locatore (Cass. civ., sez. III, n. 16089/2016).
La richiesta può essere anche implicita, purché inequivoca, come, ad esempio, tramite emissione di fatture con il nuovo importo e accettazione del pagamento da parte del conduttore, come avvenuto nel caso di specie (Cass. civ., sez. III, n.
10498/2018; Cass. civ., sez. III, n. 19708/2021).
In conseguenza, non è necessaria una forma scritta specifica, salvo diversa pattuizione contrattuale.
Con altro motivo l'appellante censura la mancata valutazione della scrittura privata intercorsa con con la Persona_2
quale si ritenevano compensati i canoni di locazione sino all'anno 2007 con crediti professionali vantati dal e che Pt_1
sostituirebbe il precedente contratto di locazione.
Orbene, a parte il rilievo che tale scrittura è priva di data certa e di sottoscrizione, l'eventuale compensazione dei canoni risulterebbe fino all'anno 2007, restando, quindi, fuori le mensilità successive per cui è causa.
15 Inoltre, in tale scrittura non vi è alcuna pattuizione relativa alla stipula di un nuovo contratto di locazione, sostitutivo del precedente, ma, di contro, si fa espressa menzione del contratto sottoscritto in data 03.03.2004, unico regolarmente registrato, prevedendosi, altresì, che dall'anno 2007 in poi il Pt_1
avrebbe dovuto corrispondere nuovamente il canone di locazione concordato.
Ed, infatti, in data 04.05.2020 non è stata eseguita una nuova registrazione, come dedotto dall'appellante, bensì la mera rinnovazione dell'unico contratto di locazione in essere tra le parti.
In conseguenza, correttamente il Tribunale non ha accolto le richieste prove testimoniali.
Per quanto suesposto, dunque, l'appello non può essere accolto.
La condanna dell'appellante alle spese del presente grado e al doppio del contributo consegue alla soccombenza.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Salerno, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
avverso la sentenza n. 2396/24 del Tribunale di Nocera
[...]
Inferiore, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
16 1. Rigetta l'appello.

2. Condanna l'appellante al pagamento, in favore della appellata delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano in complessivi €. 2.906,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario del 15%, IVA e CPA come per legge;

Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.
Salerno 25 novembre 2025
Il consigliere estensore Il Presidente
dott.ssa Giuliana Giuliano dott.ssa Maria Balletti
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