REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
così composta da:
dott.ssa Marianna D'Avino Presidente
dott.ssa Maria Grazia Serafin Consigliera Relatrice
dott.ssa Fiorella Gozzer Consigliera
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di secondo grado iscritta al numero 3754/2019, posta in deliberazione con provvedimento del 19 giugno 2025 e vertente
TRA
(C.F. Parte_1
), in persona del rappresentante legale pro-tempore Amministratore P.IVA_1
(C.F. ) Parte_2 C.F._1
Avv. (C.F. ) Controparte_1 C.F._2
(C.F. ) Parte_3 C.F._3
PARTE APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ) Controparte_2 C.F._4
Avv. Antonio LE (C.F. C.F._5
Avv. LA UI AR (C.F. ) C.F._6
PARTE APPELLATA
OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 8482/2019 emessa dal Tribunale di Roma
RAGIONE DI FATTO E DI DIRITTO
Con sentenza n 8482/2019 il Tribunale di Roma, provvedendo sull'opposizione proposta dal al n. 115, ha così statuito: Parte_1
“- respinge l'opposizione;
- condanna il , in persona del Parte_1
suo amministratore pro tempore, a pagare a le spese di giudizio, di Controparte_2
cui Euro 7254,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA;

- spese di giudizio da distrarsi in favore degli avvocati LA UI AR e Antonio
LE, dichiaratisi antistatari”.
Avverso la citata sentenza il dal n.75 al Parte_1
n.115 ha proposto appello e ha chiesto l'accoglimento delle conclusioni che seguono:
“Voglia l'Ill.mo Collegio adito -in accoglimento di tutto quanto sinora dedotto ed articolato, respinta ogni contraria istanza- accertata l'assoluta carenza motivazionale
e fattuale della sentenza impugnata annullare la sentenza n.8482/2019, emessa dal
Tribunale di Roma, Undicesima Sezione, per i motivi sin qui esposti, e all'esito:


1. In via principale, accertato la mancata formazione della prova in merito allo svolgimento da parte del geom. dell'incarico affidato con la Controparte_2
delibera condominiale del 21 marzo 2007, ordinare l'annullamento o comunque la revoca del decreto ingiuntivo n. 17418/2015 oggetto della presente opposizione;



2. Sempre in via principale, nella denegata e non creduta ipotesi che il Giudice voglia disattendere la precedente eccezione, accertata la non autenticità del disciplinare di incarico del 30 aprile 2007, attestando lo stesso circostanze non note al geom. CP_2
all'indicata data, e derivati da operazioni semmai compiute successivamente, in ogni caso accertata l'errata interpretazione della delibera condominiale del 21 marzo 2017, con la conseguenza che l'assemblea ha inteso assumersi un onere di euro 200,00/appartamento, nonché il mancato conteggio da parte del Geom. delle CP_2
somme effettivamente corrisposte dal Condominio, e in accoglimento di ogni altra eccezione formulata in atti o rilevata d'ufficio, ordinare l'annullamento o comunque la revoca del decreto ingiuntivo n. 17418/2015.
Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio da distrarsi in favore dei procuratori che si dichiarano antistatari”.
Instaurato il contraddittorio, si è costituito il geom. che ha Controparte_2
rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Corte d'Appello di Roma, disattesa ogni contraria, difesa ed eccezioni:
dichiarare inammissibile l'appello proposto ovvero rigettarlo in quanto infondato in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare in ogni sua parte la sentenza n.8482/2019 del Tribunale di Roma ed in ogni caso accogliere le domande e le conclusioni svolte nel primo grado di giudizio che di seguito vengono riportate:
in via pregiudiziale: dichiarare il difetto di legittimazione processuale dell'amministratore del opponente;
Parte_1
nel merito: dichiarare inammissibile e/o improponibile, per i suesposti motivi, le domande proposte dal e conseguentemente rigettare Parte_4
l'opposizione proposta e confermare il decreto ingiuntivo opposto n. n. 17418/15 (r. g.
n. 46034/2015) emesso nei confronti del Controparte_3
ora;

[...] Parte_4
in via meramente subordinata ed eventuale: condannare il Controparte_4
al pagamento degli importi maggiori o minori che saranno accertati in corso
[...]
di causa.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari”. La causa è stata riservata in decisione ex art. 127 ter c.p.c. alla scadenza del termine stabilito per le note sostitutive dell'udienza di trattazione scritta fissata per il
12 giugno 2025, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Per quanto attiene alla ricostruzione della vicenda si rinvia per relationem all'impugnata sentenza e agli scritti difensivi delle parti.
Il presente giudizio trae origine dall'opposizione proposta dal
[...]
dal n.75 al n.115 avverso il decreto ingiuntivo n. 17418/15 - Rg Parte_1
46034/2015- emesso dal Tribunale di Roma su impulso del Geom. Controparte_2
per l'importo di € 43.968,96 a titolo di compensi professionali per l'incarico conferito con la delibera del 21 marzo 2007, avente ad oggetto la redazione delle nuove tabelle millesimali e regolamentato con il disciplinare di incarico sottoscritto in data 30 aprile
2007.
Il Tribunale ha respinto l'opposizione, sul presupposto che la parte opponente/convenuta sostanziale non aveva dimostrato, come era suo onere ai sensi dell'art. 2697 comma 2 c.c. i fatti impeditivi, estintivi o modificativi della pretesa fatta valere dall'opposto, e ha condannato il alla rifusione delle spese di lite. Parte_1
Preliminarmente, ogni questione relativa all'eccepita carenza di legittimazione processuale del risulta superata all'esito del deposito della delibera del 22 Parte_1
maggio 2019, con la quale l'Assemblea ha conferito all'amministratore l'incarico di proporre appello avverso la sentenza, designando i Difensori in favore dei quali è stata poi conferita la procura.
Ciò posto, l'appello non è fondato e va respinto.
I motivi di doglianza - che ruotano tutti intorno all'errata valutazione dei fatti di causa con riferimento alla mancata contestazione da parte del della Parte_1
validità del disciplinare di incarico del 30 aprile 2007, sull'interpretazione della delibera assembleare del 21 marzo 2007 e sulle modalità di calcolo del compenso professionale - possono essere esaminati congiuntamente, per la stretta connessione logica che li lega, e vanno disattesi. Risulta pacifico e documentato in atti che, con delibera assembleare del 21 marzo
2007, i condomini hanno conferito all'unanimità al geom. l'incarico Controparte_2
di provvedere alla “redazione di nuove tabelle millesimali per la divisione scale e relative parti comuni e la determinazione di un supercondominio oltre ai relativi regolamenti, il costo per unità immobiliare è di euro 200,00 iva compresa (compresa restituzione grafica)”.
In data 30 aprile 2007 il Geom. e il Controparte_2 [...]
, in persona dell'amministratore Parte_1 CP_5
hanno sottoscritto un disciplinare di incarico nel quale - ai fini dell'individuazione del numero delle unità immobiliari - si legge che “Il committente affida al Professionista, che accetta l'incarico di: Redigere Tabelle Millesimali del complesso Condominiale composto da n. 279 unità immobiliari (n.68 Appartamenti+ n. 14 Negozi+ n.146 Posti auto coperti + n.51 Posti auto scoperti) €/Unità Immobiliare 200 (Euro duecento) compreso IVA + C.P.G.”; il compenso finale è stato, quindi, determinato in complessivi
€ 55.800,00 (di cui € 11.831,04 già versati dal a seguito dell'emissione da Parte_1
parte del professionista della fattura n.21/07).
Ciò posto, la parte appellante ha eccepito la “non autenticità” del disciplinare di incarico, ravvisando un'incongruenza tra il contratto datato 30 aprile 2007 e la delibera assembleare del 21 marzo 2007 in relazione al numero delle unità immobiliari, atteso che, all'epoca dei fatti, il compendio immobiliare era costituito da n.183 subalterni - come da regolamento condominiale (68 appartamenti, 14 negozi, 14 sotto negozi, 2 magazzini e 85 posti auto) - e non anche da 279 unità immobiliari, come, invece, indicato nel contratto.
Il Condominio asserisce, quindi, che il disciplinare di incarico non sarebbe stato sottoscritto il 30 aprile 2007 ma diversi anni dopo, in quanto l'aumento delle unità immobiliari - ivi riportato - sarebbe ascrivibile a successivi frazionamenti effettuati dal
Geom. senza l'autorizzazione dell'assemblea. CP_2 Invero, le contestazioni sollevate dalla parte appellante in merito al disciplinare di incarico, oltre a risultare del tutto generiche, sono prive di riscontri probatori, atteso che dall'espletata istruttoria non è emerso alcun elemento che consenta di affermare che il Geom. abbia dato corso, di sua iniziativa, a frazionamenti non autorizzati, CP_2
così da determinare l'asserito illegittimo aumento delle unità immobiliari, né che il contratto sia stato sottoscritto in data successiva a quella ivi indicata del 30 aprile 2007.
Al contrario, dalla documentazione in atti e, in particolare, dalle visure storiche depositate nel fascicolo di primo grado dalla parte opposta, non specificatamente contestate dal , è emerso che l'intero compendio immobiliare è stato Parte_1
sottoposto a un frazionamento catastale nel 1996 (registrato con prot. n. 57456.1/1996, relativo alle particelle foglio 997, sub 5, 6, 223 e 224).
E', quindi, plausibile che alla data della sottoscrizione del disciplinare di incarico del 30 aprile 2007 il numero delle unità immobiliari - in base al quale è stato calcolato il compenso - fosse effettivamente pari a 279 (comprendenti appartamenti, negozi, magazzini, posti auto coperti e scoperti), mentre l'indicazione di 183 unità, fornita dal
, appare desumibile da un regolamento condominiale risalente ad un arco Parte_1
temporale precedente rispetto al frazionamento del 1996.
Ciò posto, ai fini della determinazione del compenso spettante al professionista,
l'assunto sostenuto dall'appellante, secondo cui la corretta interpretazione da attribuirsi alla formula “unità immobiliare” indicata nella delibera del 21 marzo 2007 imporrebbe di fare riferimento al numero degli appartamenti, comprensivi delle pertinenze (n.68 appartamenti x 200,00 prezzo unitario), non può essere condiviso.
Come è noto, per unità immobiliare si considera una porzione del fabbricato
(appartamento, negozio, garage, posto auto etc.), dotata di autonomia funzionale e reddituale, nonché della relativa quota millesimale nell'ambito delle tabelle condominiali.
Ora, dalla documentazione in atti è emerso che il geom. ha individuato il CP_6
distinto identificativo catastale di ogni singola unità immobiliare, che ha correttamente considerato quale cespite indipendente;
ad ogni singola unità immobiliare
(appartamenti, negozi, posti auto coperti e scoperti) ha, quindi, attribuito uno specifico valore millesimale sulla base dell'altezza, dei metri quadri, del piano, dell'orientamento, dell'esposizione, della luminosità, dell'utilizzo dei singoli vani e della destinazione d'uso.
Come condivisibilmente ritenuto dal giudice di prime cure, in mancanza di sostanziali riscontri probatori in merito alle contestazioni formulate dalla parte appellante, il disciplinare di incarico del 30 aprile 2007 sottoscritto dalle parti è da considerarsi valido ed efficace;
per l'effetto, il calcolo del compenso, ottenuto moltiplicando il prezzo unitario di € 200,00 per il numero delle unità immobiliari, pari a 279, risulta esatto.
L'intervenuta consegna delle tabelle millesimali e della relativa documentazione
è stata confermata dalla teste (coniuge del Geom. in CP_5 Controparte_2
regime di separazione dei beni e titolare di una diversa partita IVA rispetto a quella dell'appellato) che in sede di escussione ha dichiarato che “Ci siamo, cioè io e mio marito geometra recati presso lo studio di per la CP_2 Parte_2
consegna degli elaborati, di tutto il libro delle tabelle millesimali, le planimetrie e il regolamento di condominio. La consegna è avvenuta e ci firmò anche il foglio Pt_2
che avevamo preparato per ricevuta. ADR Ciò è avvenuto all'incontro del 26.11.
2010”, mentre il teste ha confermato l'incontro del 26 Parte_2
novembre 2010.
Al riguardo, assume, comunque, rilievo dirimente la circostanza che le tabelle millesimali redatte dal Geom. e consegnate al in data 26 novembre CP_2 Parte_1
2010 sono proprio quelle utilizzate dall'assemblea ai fini dell'approvazione della delibera del 20 gennaio 2015 e, infatti, dal confronto dell'allegato 2 depositato dall'appellante in primo grado “scheda presenti l'assemblea 20 gennaio 2015” con le tabelle prodotte dal geom. (vedasi doc. 19 e 20 vol.1 e 2 tabelle millesimali e CP_2 restituzione fotografica) emerge una situazione d'identità tra gli elementi identificativi delle singole unità immobiliari, ossia la scala, l'interno e i millesimi.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, la decisione del Tribunale merita, quindi, conferma atteso che l'appellato ha dimostrato di avere eseguito l'incarico ricevuto dall'assemblea, nei termini concordati.
L'appello va, dunque, respinto.
Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo nella misura tariffaria minima, in relazione alla corrispondente complessità della controversia e delle questioni trattate, con esclusione della fase trattazione/istruttoria, in quanto la prima è consistita in meri rinvii e la seconda non si è tenuta affatto.
Sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR 115/2002 per il versamento dell'ulteriore contributo unificato previsto dall'art. 1, comma 17, della L.
228/2012 a carico della parte appellante.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra contraria istanza disattesa, così provvede:
1) Rigetta l'appello;
2) Condanna la parte appellante alla rifusione in favore della parte appellata delle spese del grado, che liquida in complessivi € 3.473,00 oltre accessori di legge e spese generali nella misura forfettaria del 15%, da distrarsi in favore degli Avv.ti Antonio
LE e LA UI AR, dichiaratisi antistatari;

3) Dà atto che per effetto della odierna decisione sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR 115/2002 per il versamento dell'ulteriore contributo unificato previsto dall'art. 1, comma 17, della L. 228/2012 a carico della parte appellante.
Roma, così deciso nella camera di consiglio del 23 ottobre 2025 La Consigliera est. La Presidente
Dr.ssa Maria Grazia Serafin Dr.ssa Marianna D'Avino