R.G. 670/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati: dott. DI ON Presidente dott.ssa Francesca Altrui Consigliere dott.ssa RI De MA Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 670/2024 promossa da:
SI. (C.F.: , rappresentato e difeso dagli Parte_1 C.F._1
Avv.ti Giuseppe Galligari e Simone Lupparelli, domiciliato in FOLIGNO PIAZZA XX
SETTEMBRE 7 presso lo studio dei difensori
APPELLANTE contro
(C.F.: ) in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1
pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Gianluca Dominici e domiciliata in
PERUGIA VIA BAGLIONI 10 presso lo studio del difensore
APPELLATA avente ad
OGGETTO Mediazione
CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI
Per parte appellante: in via principale e nel merito
- accogliere per i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza definitiva n. 768/2024 pubblicata il 16/10/2024 - RG n.
1719/2022 dal Giudice del Tribunale di Spoleto, Dott. Alberto Cappellini, notifi- cata il
16 ottobre 2024
- revocare il Decreto ingiuntivo n. 310/2022 del 28.04.2022 emesso dal Tribunale di
Spoleto;
- accertare e dichiarare la responsabilità della per i danni Controparte_1
cagionati al SI. che si quantificano in € 35.000,00 o in quella Parte_1
misura maggiore o minore ritenuta di giustizia per tutto quanto esposto in narrati- va e per l'effetto
- condannare per i danni cagionati al SI. Controparte_1 Parte_2
che si quantificano in € 35.000,00 o in quella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia;

In subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle conclusioni come sopra rassegnate:
- accertare e dichiarare l'illegittimità della pretesa creditoria della società appellante per tutto quanto esposto in narrativa e per l'effetto rideterminare il quantum richiesto dalla società appellata;

- Con vittoria di spese, competenze e onorari oltre IVA e CPA come per legge di entrambi i gradi di giudizio.
Per parte appellata:
In via preliminare nel rito
pag. 2/13 a) Dichiarare l'appello promosso dal sig. (C.F: Parte_1 C.F._1
inammissibile ex art. 345 cpc;

b) In subordine
Dichiarare l'appello promosso dal sig. (C.F: Parte_1 C.F._1
inammissibile ex art. 348 bis cpc, in quanto manifestatamente infondato;
in via ulteriormente subordinata, sempre nel rito
c) Nella denegata e non creduta ipotesi che l'appello non sia dichiarato inammissibile per i motivi sopra esposti, respingere/rigettare la richiesta di sospensione della esecutorietà della sentenza n. 768/2024 del Tribunale Ordinario di Spoleto;
nel merito,
a) respingere/rigettare l'appello proposto dal sig. (C.F: Parte_1
, perché infondato in fatto e in diritto, confermando C.F._1
integralmente la sentenza impugnata n. 768/2024 del Tribunale Ordinario di Spoleto, e conseguentemente, confermare il decreto ingiuntivo n. 310/2022 del Tribunale di
Spoleto e respingere la domanda riconvenzionale relativa la richiesta di risarcimento dei danni asseritamente cagionati dalla società appellata.
b) Condannare l'appellante alla rifusione delle spese di lite del presente giudizio.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato a mezzo pec in data 06/09/2022 il sig. Parte_1
proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 310/2022, immediatamente esecutivo, emesso dal Tribunale di Spoleto in favore della società Controparte_1
avente ad oggetto il pagamento della somma di euro 7.320,00 a titolo di provvigione ex art. 1755 c.c. per l'opera di mediazione immobiliare svolta in favore del per Pt_1
l'acquisto di un immobile sito in Foligno (PG), Via Strada Vecchia n. 47/a.
L'opponente allegava l'inadempimento da parte della società di intermediazione dei propri obblighi contrattuali.
pag. 3/13 In particolare, il in tale sede ha dedotto: che il aveva sottoscritto in data Pt_1 Pt_1
18.05.2021 una proposta irrevocabile di acquisto per gli immobili siti in Foligno Via
Strada Vecchia n. 47/a con annessi terreni agricoli, prevedendo la stipula del definitivo entro il 31.10.2021; che il aveva stipulato un contratto di mutuo da parte Pt_1
dell'istituto di credito per l'acquisto dell'immobile; che nelle more Parte_3
della stipula del contratto definitivo di compravendita emergevano alcune complicanze derivanti dalla scoperta della provenienza donativa del detto immobile, circostanza che non era stata menzionata dalla;
che per tale ragione l'istituto di credito CP_1
mutuante chiedeva al di stipulare delle polizze assicurative per assicurarsi da Pt_1
eventuali azioni di riduzione nei suoi confronti, con conseguente slittamento della data del rogito;
che a causa di tale slittamento egli era stato costretto a stipulare un nuovo contratto di mutuo a condizioni più gravose del precedente;
che dunque, a causa della negligenza della società opposta, il aveva subito un danno economico Pt_1
quantificabile in euro 35.000,00.
Nel giudizio così incardinato si costituiva con comparsa di Controparte_1
costituzione e risposta del 30.11.2022, chiedendo la conferma del Decreto e il rigetto della domanda riconvenzionale, deducendo in particolare: che nessun inadempimento era imputabile alla società opposta, la quale aveva raccolto tutte le informazioni necessarie per la conclusione dell'affare e informato l'opponente di tutte le circostanze a lei note;
che in ogni caso, era ormai scaduto il termine ventennale per l'esperimento dell'azione di riduzione;
che il sig. prima della stipula dell'atto di compravendita Pt_1
definitivo, era a conoscenza di tutte le informazioni per poter valutare se acquistare o non acquistare l'immobile, per cui l'acquisto effettuato era frutto della propria libera valutazione.
Il giudice di primo grado ha rigettato l'opposizione svolta dal SI. rilevando che Pt_1
sebbene fosse effettivamente ravvisabile un inadempimento da parte della società
pag. 4/13 opposta degli obblighi informativi derivanti dal contratto di mediazione, essendo ormai spirato il termine ventennale per la proposizione dell'azione di riduzione l'informazione omessa non aveva alcun rilievo sotto il profilo della stabilità della vendita e che i danni lamentati dal non potevano di conseguenza considerarsi causalmente riconducibili Pt_1
al comportamento del mediatore, quanto piuttosto a quello dell'istituto di credito, il quale aveva comunque preteso la stipulazione delle polizze assicurative nonostante fosse ormai spirato il termine ventennale per la proposizione dell'azione di riduzione.
Avverso la decisione ha proposto appello il SI. , articolando un unico Parte_1
motivo di appello, lamentando l'erronea applicazione della disposizione di cui all'art. 1759 c.c. da parte del giudice di primo grado nella misura in cui esclude il nesso di causalità tra la condotta inadempiente della società appellata ed i danni lamentati dal
Pt_1
L'odierno appellante ha allegato, in particolare, che l'obbligo informativo di cui all'art. 1759 c.c. avrebbe imposto alla società appellata di comunicare al SI. che le Pt_1
polizze richieste dall'istituto di credito mutuante non erano necessarie, comunicazione che avrebbe evitato lo slittamento della data del rogito e quindi l'aggravamento delle condizioni di mutuo.
La società appellata, invece, non solo non comunicava al che tali polizze non Pt_1
erano necessarie, ma indicava all'appellante un'agenzia assicurativa di sua fiducia alla quale rivolgersi per la sottoscrizione di tali polizze.
In ogni caso, l'odierno appellante ha dedotto che dalle palesi e comprovate lacune circa l'attività professionale resa dalla società appellata ne dovrà conseguire una riduzione del quantum richiesto dalla ed oggetto del provvedimento Controparte_1
monitorio opposto.
Nel giudizio così incardinato si è costituita contestando quanto ex Controparte_1
adverso dedotto e chiedendo la conferma della sentenza impugnata.
pag. 5/13 In via preliminare, la società appellata ha eccepito l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c., avendo l'appellante basato l'impugnazione su fatti nuovi mai allegati nel processo di primo grado.
In particolare, mentre nel giudizio di primo grado il sig. ha asserito che la Pt_1
responsabilità della società convenuta nasceva dall'aver omesso di riferire della provenienza donativa del bene compravenduto, nel presente giudizio la responsabilità della società appellata, nascerebbe, non più dall'aver omesso la provenienza donativa del bene compravenduto, bensì, dal non aver consigliato al sig. di non Pt_1
sottoscrivere le polizze assicurative.
In ogni caso, la società appellata allega l'assoluta infondatezza nel merito dell'appello in quanto: alla luce della documentazione versata in atti il sig. era stato reso edotto Pt_1
sulla inutilità delle polizze anche dalla compagnia assicuratrice che l'ha emesse;
che gli eventuali ritardi sarebbero comunque attribuibili alla banca che ha erogato il mutuo, che ha richiesto delle polizze inutili e nulle, nonché al comportamento del sig. e dei Pt_1
venditori che hanno in modo consapevole ed in piena autonomia fissato la data di stipula del rogito in data 17.03.2022, e dunque due mesi dopo la stipula delle polizze assicurative risalente al 20.01.2022.
La causa viene in decisione ex art. 350 bis c.p.c. all'esito dello scambio di note conclusionali e note scritte ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza di discussione orale.
Preliminarmente, occorre pronunciarsi sull'eccezione preliminare di inammissibilità sollevata dalla società appellata.
Essa è fondata.
Secondo la costante interpretazione della giurisprudenza di legittimità, nel caso di diritti cosiddetti eterodeterminati, come i diritti di credito, l'allegazione di nuovi fatti costitutivi in appello determina un sostanziale mutamento della causa petendi, per cui pag. 6/13 “costituisce domanda nuova, improponibile in appello ai sensi dell'art. 345 c.p.c., la deduzione di una nuova causa petendi la quale comporti, attraverso la prospettazione di nuove circostanze o situazioni giuridiche, il mutamento dei fatti costitutivi del diritto fatto valere in giudizio e, introducendo nel processo un nuovo tema di indagine e di decisione, alteri l'oggetto sostanziale dell'azione ed i termini della controversia” (cfr.
Cass. civ., Sez. III, 17/07/2003, n. 11202; si veda, più di recente, anche Cass. civ., Sez.
III, Ordinanza, 19/02/2025, n. 4412).
Nel caso di specie, nel primo grado di giudizio il SI. ha chiesto l'accertamento Pt_1
della responsabilità da inadempimento della società appellata allegando l'omissione di una adeguata indagine e informazione all'acquirente ai sensi dell'art. 1759 c.c. circa la provenienza donativa del bene compravenduto.
Nel proprio atto di appello egli invece ha dedotto che la società di mediazione avrebbe avuto anche l'obbligo, rimasto inadempiuto, di fornire al una consulenza Pt_1
sull'ulteriore profilo della convenienza ed utilità delle polizze richieste dall'istituto di credito mutuante rispetto all'affare da concludere.
Tale allegazione introduce dunque un nuovo e diverso profilo di inadempimento da parte della società appellata, profilo che non era mai stato dedotto dall'appellante nei propri scritti difensivi durante il primo grado di giudizio e che non è stato oggetto di accertamento da parte del provvedimento impugnato, per cui essa deve certamente considerarsi inammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c. in quanto domanda nuova.
Parimenti inammissibile è la domanda di accertamento della “parziale illegittimità” del compenso spettante al mediatore ai sensi dell'art. 1755 c.c. formulata nell'atto di appello.
Nel primo grado di giudizio, infatti, il aveva richiesto l'accertamento della Pt_1
responsabilità contrattuale di e, in via riconvenzionale, la Controparte_1
condanna di questa al pagamento dei danni subiti a causa del suo inadempimento,
pag. 7/13 mentre non ha mai formulato alcuna domanda per la rideterminazione del compenso spettante alla società di mediazione, chiedendone unicamente la compensazione con quanto eventualmente liquidato a titolo di risarcimento del danno.
Passando alla trattazione nel merito dell'appello, esso è infondato.
In diritto, giova premettere che secondo l'interpretazione ormai largamente maggioritaria in dottrina e giurisprudenza l'art. 1759 c.c., letto congiuntamente agli artt.
1175 e 1176, impone al mediatore un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, circa le informazioni rilevanti che possano permettere alla controparte una corretta e consapevole valutazione circa la convenienza e la sicurezza dell'affare, ivi comprese in caso di mediazione immobiliare “le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, su eventuali prelazioni ed opzioni, sul rilascio delle autorizzazioni amministrative, sulla provenienza dei beni da donazioni suscettibili di riduzione, sulla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, sulla presenza di iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e dunque anche sulla titolarità del bene in capo alla parte venditrice” (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ordinanza,
30/09/2022, n. 28441; si vedano anche Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 16/05/2022, n.
15577 e Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 02/05/2023, n. 11371).
Nel caso di specie, l'appellante ha allegato che prima della formulazione da parte del della proposta irrevocabile di acquisto la società mediatrice avrebbe omesso le Pt_1
necessarie verifiche sull'origine del bene, limitandosi a recepire le dichiarazioni del SI.
comproprietario del bene compravenduto, in merito alla Testimone_1
provenienza del bene il quale, come confermato dal modulo della proposta irrevocabile di acquisto (cfr. all. 2 del fascicolo di primo grado di parte appellata), ha erroneamente dichiarato di aver ricevuto il bene immobile “in forza di atto di successione”, e che solo pag. 8/13 in seguito alla perizia richiesta dall'istituto bancario del SI. sarebbe emersa Pt_1
l'origine donativa del bene oggetto della proposta irrevocabile.
Tale fatto deve ritenersi provato in quanto la società sulla quale Controparte_1
ricadeva l'onere di dimostrare di aver correttamente adempiuto le proprie obbligazioni, si è limitata a contestare in maniera generica e non circostanziata l'allegazione di parte creditrice.
Una condotta di tale genere appare certamente contraria ai doveri di diligenza del mediatore immobiliare, il quale deve compiere, al fine di permettere all'acquirente una compiuta valutazione dell'affare, tutte le opportune verifiche per accertare l'effettiva titolarità del bene in capo a parte venditrice e l'effettiva origine del suo titolo di proprietà, non potendo accontentarsi di quanto dichiarato unilateralmente dal venditore.
Tuttavia, sebbene tale condotta possa in astratto denotare una mancanza di diligenza nella gestione della pratica affidata alla questa non può essere Controparte_2
considerata causa del protrarsi del tempo necessario alla definizione della pratica di erogazione di mutuo e di conseguenza dei danni lamentati dall'appellante, i quali paiono frutto, piuttosto, delle libere scelte negoziali di quest'ultimo nonché delle normali tempistiche della gestione ella pratica di erogazione del mutuo da parte dell'istituto di credito.
Va innanzitutto considerato che la data del 31.10.2021 quale data di stipulazione del contratto di compravendita era condizionata, per espressa previsione delle parti, all'erogazione di un mutuo in favore dell'appellante, ed egli, stando alle proprie allegazioni, fin dal momento dell'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto, avvenuta in data 25.05.2021 (cfr. all. 3 del fascicolo di primo grado di parte appellata), si è attivato per stipulare un mutuo che gli consentisse di reperire il denaro necessario per procedere all'acquisto dell'immobile oggetto di causa.
pag. 9/13 Dall'analisi della corrispondenza versata in atti (cfr. all. 7 del fascicolo di primo grado di parte appellante) si può dedurre che la richiesta di mutuo all'istituto di credito prescelto era, alla data del 29.08.2021, ancora in fase di esame e che in data 16.09.2021 era stata completata la perizia sugli immobili oggetto della compravendita.
In merito, va rilevato che l'omissione informativa lamentata dall'appellante non può avere influito su tali tempistiche: anche qualora il avesse, in ipotesi, già conosciuto Pt_1
la provenienza dei beni immobiliari, egli avrebbe comunque dovuto attendere, come accade in caso di apertura di mutui ipotecari, il completamento della perizia estimativa da parte dell'istituto di credito e le conseguenti determinazioni dell'istituto di credito sulle condizioni dell'erogazione del mutuo.
Prima di tale momento non sarebbe in ogni caso sorta la necessità della stipula di una polizza assicurativa contro il rischio di azioni di riduzione, essendo questa una condizione contrattuale dettata dall'istituto di credito sulla base delle proprie autonome valutazioni e delle proprie tempistiche, sulle quali l'agenzia immobiliare non aveva potere di influire.
Infine, egli avrebbe comunque dovuto attendere i tempi per la formulazione delle polizze assicurative e quelli per la loro valutazione da parte dell'ufficio legale dell'istituto di credito, per cui sarebbe stato in ogni caso improbabile che la pratica di erogazione del mutuo potesse essere definita entro il 31.10.2021.
Va inoltre sottolineato che, secondo quanto emerge dall'istruttoria espletata, il ha Pt_1
acquisito la conoscenza circa la provenienza donativa del bene in epoca precedente alla conclusione dell'affare, quando ancora non era sorto alcun vincolo giuridico in capo all'appellante.
Dalla lettura della corrispondenza del 4.10.2021 fra il e la funzionaria dell'istituto Pt_1
di credito che gestiva la pratica di concessione del mutuo (cfr. all. 6, pag. 4), si può infatti evincere che l'appellante fosse a tale data già a conoscenza della problematica pag. 10/13 circa l'origine degli immobili compravenduti, conoscenza acquisita a seguito del completamento della perizia estimativa dei beni, ed era stato con tutta probabilità informato dal proprio istituto di credito della necessità di stipulare la polizza assicurativa contro eventuali azioni di riduzione.
In tale momento egli era dunque pienamente consapevole sulle caratteristiche dei beni oggetto della trattativa ed in grado di valutare in autonomia la convenienza circa la conclusione dell'affare, rispetto alla quale egli non era appunto vincolato, non essendo ancora stato erogato il mutuo. Ciò nonostante, il ha deciso di proseguire Pt_1
nell'acquisto dei beni immobili oggetto di causa, accettando evidentemente il rischio di subire gli effetti delle tempistiche per l'evasione della pratica per l'erogazione del mutuo.
In merito, non può sostenersi che il sia stato costretto ad agire in tal modo dal fatto Pt_1
che egli aveva trovato un acquirente per la propria precedente abitazione e firmato, in data 18.10.2021, il relativo atto di compravendita (cfr. all. 8 del fascicolo di primo grado di parte appellante), posto che fin dal completamento della perizia da parte dell'istituto di credito egli, era come già esposto, consapevole delle problematiche emerse per la conclusione della pratica di erogazione del mutuo e non vi è prova che il fosse obbligato a stipulare l'atto di compravendita della propria abitazione proprio Pt_1
con quelle modalità e con tale tempistica.
In assenza di un vincolo giuridico al compimento di tale atto anche tale scelta deve dunque considerarsi frutto di una autonoma valutazione di opportunità da parte dell'appellante.
Per quanto riguarda poi le argomentazioni contenute nella comparsa conclusionale depositata dall'appellante, va osservato che effettivamente la sentenza di primo grado omette di confrontarsi con la circostanza che parte del compendio immobiliare oggetto del contratto di compravendita per cui è causa è stato ricevuto dai venditori o comunque pag. 11/13 dai loro aventi causa, in donazione nell'anno 2002, e dunque rispetto a tale parte non era ancora spirato il termine ventennale di prescrizione per l'esperimento dell'azione di restituzione ex art. 563, comma 1 c.c.
Dall'esame della documentazione in atti si evince in particolare come tra i beni oggetto della compravendita (cfr. all. 4 del fascicolo di primo grado di parte appellante) vi sia anche un appezzamento di terreno, individuato nel Foglio 127 particelle 2 e 3 del catasto del comune di Foligno e oggetto della terza vendita contenuta nel contratto, che
è pervenuto al venditore SI. tramite atto di donazione a Testimone_1
rogito del Notaio del 30 novembre 2002 (rep. n. 169161/29613). Persona_1
Inoltre, dalle precisazioni contenute nelle polizze assicurative (cfr. all.ti 2 e 2a del fascicolo di primo grado di parte appellante) con il sopracitato rogito i beni individuati al foglio 127, particella 5, foglio 127 particella 641 e foglio 171 particella 641 del
Catasto del Comune di Foligno sono stati dapprima donati alla SI.ra , la CP_3
quale nel contesto del medesimo atto li ha poi venduti ai SI.ri e Parte_4 [...]
entrambi venditori nella compravendita oggetto di causa. Tes_1
Considerato ciò, a differenza di quanto statuito dal giudice di prime cure la richiesta delle polizze da parte dell'istituto non appare totalmente ingiustificata, almeno per quanto riguarda i beni sopra elencati, essendo questi ancora suscettibili di riduzione all'epoca dei fatti di causa.
Tuttavia, per i motivi sopra esposti tale circostanza è ininfluente ai fini della sussistenza di responsabilità contrattuale in capo alla società appellata. Il mediatore immobiliare, infatti, aveva l'obbligo di informare della provenienza donativa e non lo ha fatto, ma le ulteriori conseguenze che il ha lamentato non discendono causalmente da tale Pt_1
condotta. La necessità di stipulare la polizza e le relative tempistiche, anche per la concessione del mutuo e la stipula del definitivo sono state dettate dalla condotta pag. 12/13 dell'istituto di credito, cui il si è adeguato, senza che possa configurarsi un onere Pt_1
del mediatore di fornire consulenza legale fino alla stipula dell'atto di compravendita.
L'appello deve essere pertanto rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, rigetta l'appello; condanna al rimborso nei confronti di Parte_1 Controparte_1
delle spese di giudizio, che si liquidano in euro 3.500, 00 per compenso oltre rimborso forfetario 15%, iva e cap se dovute come per legge.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.
Perugia, 9.12.2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente
RI De MA DI ON
pag. 13/13