REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Lecce - Sezione Distaccata di Taranto
Sezione Unica Civile composta dai Magistrati
Dott.ssa Anna Maria Marra Presidente rel.
Dott. Michele Campanale Consigliere
Dott.ssa Claudia Calabrese Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 150/2023 R.G. promossa avverso la sentenza n. 250/2023 del Tribunale di Taranto da
(c.f. ), rappr. e dif. da Avv. Cosimo Parte_1 C.F._1
Buonfrate
APPELLANTE contro
(c.f. ), rappr. e dif. dall'Avv. Filippo Controparte_1 C.F._2
Mafaro
APPELLATO
Conclusioni: Le parti hanno con concluso come da note autorizzate ex art. 352 c.p.c., il cui testo coincide con quello delle conclusioni formulate rispettivamente in atto di appello e in comparsa di costituzione e risposta.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
conveniva ritualmente in giudizio dinanzi al Parte_1 Controparte_1
Tribunale di Taranto e, sulla premessa di aver stipulato con quest'ultimo un contratto preliminare come da scrittura privata del 25 agosto 2017 con cui il prometteva di CP_1 vendere o far vendere al deducente, il quale avrebbe accettato per sé o per persona da nominare, l'immobile per civile abitazione sito in Taranto alla Via Lazazzera n. 30, posto al piano terra e costituito da 3,5 vani catastali e contraddistinto in catasto al foglio 247, particella 288, sub 4, al prezzo di euro 10.000,00 dall'esponente versati contestualmente alla sottoscrizione del preliminare a mezzo quattro assegni bancari di importo facciale pari ad euro 2.500,00 per ciascuno, accettati senza riserve da parte del promittente venditore, lamentava che, nonostante il pagamento del prezzo e nonostante i ripetuti inviti a procedere alla stipula del definitivo, da ultimo con fax del 18 gennaio
2019 e con diffida stragiudiziale a firma del proprio legale del 15 marzo 2019, il CP_1 era rimasto inadempiente;
chiedeva, pertanto, l'accertamento e la declaratoria del suo diritto ad ottenere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e, per l'effetto, disporsi il trasferimento in suo favore della piena proprietà dell'immobile oggetto di compromesso, con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva ed eccepiva preliminarmente il mancato Controparte_1 esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria;
nel merito contestava il fondamento della domanda della quale chiedeva il rigetto, con vittoria delle spese di lite;
faceva presente che dopo la stipula del preliminare l' , in occasione di una Pt_1 visita all'immobile finalizzata a future ristrutturazioni, aveva rilevato alcune difformità rispetto alle planimetrie catastali e, in attesa dei chiarimenti e/o degli emendamenti indispensabili al trasferimento di proprietà, aveva richiesto ed ottenuto la restituzione di tre dei quattro assegni originariamente consegnati per il pagamento del prezzo che, dunque, non era stato versato;
contestava la sussistenza dei presupposti e dei documenti necessari al trasferimento coattivo (esatta individuazione dell'immobile con i relativi dati catastali, indicazione e produzione del titolo di provenienza, certificazione ipocatastale attestante la mancanza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli nell'ultimo ventennio, concessione edilizia o concessione in sanatoria o dichiarazione sostitutiva dell'alienante della costruzione dell'immobile ante 1 settembre 1967 ed assenza di modificazioni successive richiedenti nuova concessione o autorizzazione, attestazione di conformità dello stato dell'immobile rispetto alla planimetria catastale, attestato di prestazione energetica, certificazione di conformità degli impianti) e negava, altresì, che vi fosse la prova dell'esecuzione dell'obbligazione gravante sull'attore in forza del preliminare;
sulla base delle deduzioni che precedono formulava le seguenti conclusioni: “1) in limine litis disporre in ordine all'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione;
2) in rito, dichiarare l'inammissibilità della domanda pag. 2/8 attrice a mente dell'art. 705 c.p.c. perché proposta in pendenza di giudizio possessorio tra le parti;
3) nel merito, rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto ed in diritto;
4) accogliere la domanda riconvenzionale e dichiarare piena Parte_2 proprietaria della porzione di superficie occupata dal suo appartamento al primo piano nella parte risultante di proprietà di nonché dell'eventuale porzione di Parte_3 lastrici solari delimitata dal muro di confine esistente, ove questo dovesse risultare edificato su proprietà di , per intervenuta usucapione ventennale;
5) Parte_3 condannare, in ogni caso, l'attore alla rifusione delle spese e competenze del presente giudizio, oltre accessori di legge.”.
Assegnato il termine per lo svolgimento della mediazione obbligatoria, la quale non dava esito positivo, il giudice investito della causa concedeva il termini ex art. 183, co.
6, c.p.c. e all'esito del deposito delle memorie autorizzate, disponeva c.t.u. affidata al
Geom. a cui affidava l'incarico di verifica dei presupposti tecnici ed CP_2 amministrativi necessari per procedere eventualmente al trasferimento dell'immobile e, in via integrativa, l'ulteriore incarico di redigere la planimetria aggiornata dell'immobile, la determinazione dei costi necessari alla sanatoria dell'abusiva demolizione dell'immobile originario, accertata dallo stesso c.t.u., l'acquisizione del certificazione di matrimonio del con annotazione del regime patrimoniale tra i CP_1 coniugi;
successivamente ordinava a l'esibizione delle Parte_4 copie originali degli assegni consegnati dall' al alla sottoscrizione del Pt_1 CP_1 preliminare.
Esaurita l'istruttoria, il Tribunale adito con sentenza n. 250/2023, pronunciata in data 3 febbraio 2023 ex art. 281 sexies c.p.c., rigettava la domanda e condannava l' Pt_1 alla rifusione delle spese di lite in favore del;
poneva le spese di c.t.u. CP_1 definitivamente a carico dell'attore.
Il giudice a quo rilevava che l'attore non aveva dimostrato di aver eseguito l'obbligazione di pagamento scaturente dal preliminare posto che la prova della consegna degli assegni al promittente venditore, dei quali soltanto uno risultava incassato, come emerso dalla dichiarazione resa da Parte_4 mentre i restanti tre erano ancora nella disponibilità dell' , non dimostrava Pt_1
l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del prezzo né il ridetto aveva Pt_1
pag. 3/8 fatto seguire alla dichiarazione di voler pagare il prezzo l'effettivo versamento dell'importo residuo e neppure un'offerta formale;
osservava poi che l'attore aveva alterato lo stato dei luoghi indicato nel preliminare compromettendo irrimediabilmente la possibilità di ottenere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in quanto, contravvenendo a quanto stabilito nel preliminare che differiva l'acquisizione del possesso alla data dell'atto notarile, si era impossessato dell'immobile e promesso in vendita aveva abbattuto senza richiedere alcuna autorizzazione, come accertato dal c.t.u. il quale, in occasione del sopralluogo avvenuto in data 9 luglio 2021, aveva constatato l'avvenuta demolizione del fabbricato preesistente oggetto del preliminare la cui area di sedime era rimasta nel possesso del solo attore che vi aveva accesso;
puntualizzava che la diversità tra l'immobile descritto nel preliminare e quello riscontrato dal c.t.u. impediva la emissione di una sentenza costitutiva non essendo più possibile l'esecuzione del preliminare inadempiuto a seguito della su indicata demolizione;
regolamentava le spese di lite in base al principio di soccombenza.
ha proposto appello svolgendo le doglianze che si esporranno più Parte_1 avanti ed ha invocato, in riforma della sentenza appellata, l'accoglimento della domanda di trasferimento in suo favore della proprietà dell'immobile oggetto del preliminare del
25 agosto 2017, costituito dall' appartamento per civile abitazione sito in Taranto alla
Via Lazazzera n. 30 posto al piano terra costituito da 3,5 vani catastali e contraddistinto in catasto al foglio 247, particella 229, sub 4; in subordine, ha chiesto disporsi il detto trasferimento previo versamento da parte del deducente della somma di euro 7.500,00 o della diversa somma accertata come dovuta, oltre interessi anch'essi se dovuti, con vittoria delle spese di lite di entrambi i gradi.
Si è costituito contestando il fondamento dell'appello e Controparte_1 richiedendo la “inammissibilità” dell'appello e la conferma della sentenza impugnata, con vittoria delle spese di lite.
La causa viene ora in decisione sulle conclusioni indicate in epigrafe a seguito della rimessione al collegio all'udienza fissata ai sensi ai sensi dell'art. 352 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE pag. 4/8 ha rivolto alla sentenza impugnata le doglianze di seguito riassunte: Parte_1 con il primo motivo ha lamentato l'erroneità dell'argomentare sulla cui base il primo giudice era pervenuto alla conclusione che il deducente non aveva adempiuto alla propria obbligazione di pagamento del prezzo al tempo della sottoscrizione del preliminare;
ha, in particolare, sostenuto che sarebbe stato onere del provare CP_1
l'avvenuta restituzione di tre dei quattro assegni consegnatigli al momento della stipula del preliminare;
ha negato che dalla documentazione bancaria acquisita ai sensi dell'art. 210 c.p.c potesse desumersi che essi fossero ancora nella disponibilità dell'esponente; ha richiamato la giurisprudenza di legittimità secondo cui il mancato tempestivo incasso degli assegni dipendente dal comportamento del creditore comporta l'estinzione dell'obbligazione in capo al debitore;
con il secondo motivo ed il terzo motivo ha evidenziato che era stato previsto nella scritture del 25 agosto 2017 la possibilità che il promissario acquirente eseguisse la propria prestazione sino alla data di stipula del contratto definitivo in quanto essa conteneva - dopo la dichiarazione che il prezzo veniva pagato mediante quattro assegni bancari, dei quali venivano riportati i numeri identificativi, consegnati al promittente venditore contestualmente alla sottoscrizione del preliminare - la clausola
“Contestualmente alla stipula dell'atto pubblico di vendita , da effettuarsi presso lo
Studio Notarile del Dott. …………………………” [n.d.r.: dicitura in verità incompleta e avulsa dal contesto e soprattutto dalla pattuizione relativa al pagamento del prezzo], sicché, a differenza di quanto ritenuto dal primo giudice, il deducente non poteva considerarsi inadempiente;
ha poi puntualizzato che gli assegni indicati nel preliminare erano stati emessi, consegnati ed accettati privi di luogo e data di emissione;
con il quarto motivo ha lamentato che erroneamente, ed in assenza di una difesa o di un'eccezione in tal senso da parte del , il primo giudice aveva ritenuto che il CP_1 deducente si fosse impossessato dell'immobile e lo avesse demolito, forse in ciò tratto in errore da quanto affermato dal c.t.u. nonostante la contestazione di tali circostanze inviata a quest'ultimo dal proprio c.t.p.; con il quinto motivo ha negato che la diversità dell'immobile descritto nel preliminare rispetto a quello accertato dal c.t.u. impedisse la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c., in difetto di eccezioni da parte del;
ha ricordato che le parti erano ben a CP_1
pag. 5/8 conoscenza del fatto che l'immobile promesso in vendita presentava alcune difformità rispetto alle planimetrie catastali, come lo stesso aveva ammesso nel costituirsi in CP_1 prime cure assumendo che proprio per tale ragione, evidenziatagli dal promissario acquirente, gli erano stati restituiti tre degli assegni consegnati alla stipula del preliminare;
ha infine evidenziato che, secondo quanto accertato dal c.t.u., l'abusiva demolizione è sanabile.
L'appello non può trovare accoglimento.
E' stato accertato che l'appartamento per civile abitazione sito in Taranto alla Via
Lazazzera n. 30, costituito da 3,5 vani catastali, ivi compresi gli accessori, posto al piano terra, oggetto del preliminare, risultava demolito al tempo del primo sopralluogo del c.t.u. (9 luglio 2021). Il Geom. ha anche accertato che la CP_2 demolizione era stata eseguita in maniera non regolamentare.
Si segnala sin d'ora che la detta demolizione non è certo assimilabile ad eventuali difformità del fabbricato promesso in vendita rispetto alle planimetrie catastali che l' ha qui richiamato come se l'abbattimento avesse dato luogo ad una semplice Pt_1 difformità atteso che, all'evidenza, l'area di sedime residuata è radicalmente diversa dall'immobile preesistente.
Tanto premesso in fatto ed evidenziato che è irrilevante ai fini della decisione della presente causa chi sia stato l'autore della demolizione, si osserva che è di ostacolo al trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. il sopravvenuto mutamento del bene che ne muti la natura, qual è indubbiamente un'area di sedime rispetto al fabbricato preesistente. Ed invero, in presenza del mutamento dell'immobile promesso in vendita, la parte che pretenda una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c. mira nella sostanza ad ottenere la costituzione di un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti (arg. a contrario da Cass. 27 dicembre 2023, n. 36045 e Cass. 11 aprile 2017, n. 9314 secondo cui il mutamento della destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita, incidendo unicamente, senza mutarne la natura, sulla attitudine del bene ad una diversa utilizzazione o sfruttamento e, quindi, sulla utilità che da esso intende trarre il futuro proprietario, non costituisce ostacolo alla pronuncia ex art. 2932 c.c.). Se, infatti, la funzione del contratto preliminare è quella di impegnare i contraenti alla futura stipula del contratto definitivo alle condizioni stabilite nel compromesso, la prestazione che ne pag. 6/8 forma oggetto è costituita da uno specifico facere, consistente nella stipulazione anzidetta il cui oggetto deve necessariamente corrispondere agli elementi predeterminati nel preliminare.
Poco importa che l'impedimento al trasferimento coattivo dell'avvenuto mutamento del bene non sia stato “eccepito” dal atteso che trattasi di questione rilevabile CP_1
d'ufficio atteso che il giudice può unicamente pronunciare una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, né più né meno e a maggior ragione non può trasferire in via coattiva un bene radicalmente differente rispetto a quello oggetto del preliminare.
A ciò si aggiunga che l'attuale immobile, costituito - si ripete - dalla area di sedime residuata ad una demolizione realizzata in maniera non regolamentare, non può in alcun modo essere trasferito, né via coattiva né in via negoziale, a causa della condizione abusiva in cui esso versa che - pur sanabile secondo quanto accertato dal c.t.u. - impedisce la circolazione del bene sino a quando non verrà sanata.
Ogni altra censura rimane assorbita.
Conclusivamente l'appello va rigettato con conseguente conferma del rigetto della domanda formulata da . Parte_1
Le spese di lite del presente grado seguono la soccombenza nella misura liquidata in dispositivo in applicazione del d.m. n. 147/2022 tenuto conto delle attività espletate e del valore dichiarato della causa, con distrazione in favore dell'Avv. Filippo Mafaro, dichiaratosi antistatario.
Deve, infine, darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ai sensi dell'art. 13, co. 1-quater, d.p.r. n. 115/2002.


P.Q.M.

La Corte di Appello di Lecce - Sezione Distaccata di Taranto – Sezione Unica Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza del Tribunale di Taranto n. 250/2023 pronunciata in data 3 febbraio 2023 ex art. 281 sexies c.p.c., così provvede: rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;
condanna alla rifusione in favore di delle Parte_1 Controparte_1 spese di lite del presente grado, liquidate in euro 5.000,00, oltre spese generali nella pag. 7/8 percentuale del 15%, i.v.a e c.p.a., da distrarsi in favore dell'Avv. Filippo Mafaro dichiaratosi antistatario;
dichiara, ai sensi art. 13, co. 1-quater, d.p.r. n. 115\2002, la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in Taranto nella camera di consiglio del 25 luglio 2025.
Il Presidente est.
(Dott.ssa Anna Maria Marra)
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