REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE così composta:
dr.ssa LA ZZ presidente dr. Giuseppe Staglianò consigliere dr. AR LI UI CI consigliere relatore riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 6630 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, cui è riunita la causa civile in grado d'appello iscritta al numero 6656 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, decisa a seguito di discussione orale, ex art. 281-sexies terzo comma c.p.c., all'udienza del giorno 28/11/2020 e vertente
TRA
(cod. fisc. ), Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 (cod. fisc. ) e (cod. fisc.
[...] C.F._2 Parte_3
) ciascuno in proprio e nella loro qualità di erede di C.F._3
(cod. fisc ), Persona_1 Parte_4 CodiceFiscale_4 [...]
(cod. fisc. ), Parte_5 CodiceFiscale_5 Parte_6 (cod. fisc. ), (cod. fisc. CodiceFiscale_6 Parte_7 [...]
), (cod. fisc. ), C.F._7 Parte_8 CodiceFiscale_8
(cod. fisc. ), Parte_9 CodiceFiscale_9 Parte_10 (cod. fisc. ), (cod. fisc. CodiceFiscale_10 Parte_11 [...]
), (cod. fisc. C.F._11 Parte_12 C.F._12
) (cod. fisc. ), e
[...] Parte_13 CodiceFiscale_13 Pt_14
(cod. fisc. , con gli avvocati Alberto
[...] CodiceFiscale_14 PE e IM De OL nel cui studio in Roma Via Cassia n. 1606 sono elettivamente domiciliati;

pag. 1 di 33 PARTE APPELLANTE NEL GIUDIZIO RIASSUNTO
E
(cod. fisc. ), con l'avvocato CP_1 C.F._15 Fabiola Liuzzi nel cui studio in Roma, Via Monte Asolone 8 è elettivamente domiciliata;

PARTE APPELLATA E APPELLANTE NEL GIUDIZIO RIASSUNTO
E
(cod. fisc. ), con l'avvocato CP_2 C.F._16 Federico Bonoli nel cui studio in Roma, via Appiano n. 40 è elettivamente domiciliato;

PARTE APPELLATA NEL GIUDIZIO RIASSUNTO
E
P. IV , con l'avvocato Controparte_3 P.IVA_1 Massimo Zaccheo nel cui studio in Roma, Viale di Villa Grazioli, 29 è elettivamente domiciliata;

PARTE APPELLATA NEL GIUDIZIO RIASSUNTO
E
(già (cod. fisc. ), con CP_4 CP_5 P.IVA_2 l'avvocato Umberto Garofoli, elettivamente domiciliata presso gli Uffici dell'Avvocatura capitolina in Roma Via del Tempio di Giove n. 21;
PARTE APPELLATA NEL GIUDIZIO RIASSUNTO
E
(cod. fisc. ), con l'avv. CP_6 C.F._17 Giacomo Pirro nel cui studio in Mentana Via Giovanni Amendola 1 è elettivamente domiciliato;

PARTE APPELLATA NEL GIUDIZIO RIASSUNTO
E
(già già Controparte_7 Controparte_8
(cod. fisc. , con l'avvocato Controparte_9 P.IVA_3 Francesco Alessandro Magni nel cui studio in Roma, in Via Caio Mario 27 è elettivamente domiciliata;

pag. 2 di 33 PARTE APPELLATA NEL GIUDIZIO RIASSUNTO
E
Fallimento n. 562/2022 in persona del Controparte_10 curatore avv. Marina Belloni (cod. fisc. ; P.IVA_4
PARTE APPELLATA CONTUMACE NEL GIUDIZIO RIASSUNTO
E
(cod. fisc. ); CP_11 C.F._18
PARTE APPELLATA CONTUMACE NEL GIUDIZIO RIASSUNTO
E
(cod. fisc. ); CP_12 CodiceFiscale_19
PARTE APPELLATA CONTUMACE NEL GIUDIZIO RIASSUNTO
OGGETTO: appello contro la sentenza n. 4527 pubblicata il 2/3/2020 del Tribunale di Roma.
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: “Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori indicati in epigrafe hanno evocato in Co giudizio (di seguito anche ), nonché i convenuti Controparte_10 indicati in epigrafe esponendo quanto segue Gli attori sono proprietari di diverse unità immobiliari facenti parte del complesso edilizio c.d.
[...]
sito in Roma, via di Selva Candida n. 197/2015, tutti acquistati Pt_15 Co dalla società costruttrice . Precisamente: 1) e Persona_1 [...] int. 11-15 edificio E, soprastante accessorio con terrazzo e box Parte_1 n. 7 2) e int. 5 edificio C e posto auto Parte_5 Parte_4 scoperto n. 25 3) Int. 12 edificio A e posto auto scoperto n. Parte_6 2 4) int. 6 edificio F e box n. 11 e posto auto scoperto Parte_7 n. 11 5) int. 1 edificio E e box n. 2 e posto auto scoperto n. Parte_8 20 6) int. 11 edificio F, locali accessori con terrazzo e Parte_9 posto auto scoperto n. 6 7) e int.12 Parte_10 Parte_11 edificio E e posto auto scoperto 28 8) int. 1 con Parte_12 giardino edificio F e box 16 e posto auto 10 9) e Parte_13 Pt_14
int. 4 edificio C, sottostanti locali accessori al piano seminterrato
[...]
pag. 3 di 33 distinti con lettera B e posto auto 24. (Nel prosieguo si farà talora riferimento solo al primo dei proprietari per individuare l'unità immobiliare cui si riferisce l'analisi).
Dopo l'acquisto gli attori hanno cominciato a notare varie disfunzioni, derivanti da variazioni apportate dalla società costruttrice rispetto al progetto assentito, insufficiente coibentazione termica, e insufficiente isolamento acustico. In data 26 settembre 2012 è stata emessa dal Comune di Roma la Determinazione Dirigenziale prot. N. QI / 76519/2012 con la quale è stata rigettata l'istanza di rilascio del certificato di agibilità per l'intero stabile. Gli attori hanno promosso un accertamento Co tecnico preventivo, nel quale la non si costituiva, benché regolarmente citata. Nella relazione conclusiva l'ing. constatava la Persona_2 presenza di varie difformità. In base alla consulenza svolta nel procedimento di ATP gli odierni attori contestano alla ITA la presenza di vizi funzionali tali da rendere gli immobili inidonei ad assolvere alla destinazione economico sociale- cui erano destinati;
con lettera dell'11 novembre 2013 contestavano alla ITA il grave inadempimento contrattuale ai fini della risoluzione e del risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi per il disconfort abitativo. Con nota prot. 12012 del 14.11.2013 il Comune di Roma dava parere negativo alla richiesta se potesse essere rilasciato un certificato di abitabilità per singole abitazioni. Gli attori hanno rassegnato le seguenti conclusioni, così come precisate nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 1) c.p.c.: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Roma, in accoglimento della citazione e di tutte le motivazioni in fatto ed in diritto come esposte in narrativa e da intendersi qui tutte per richiamate e trascritte, disattesa ogni contraria istanza, deduzione, eccezione e produzione, così provvedere:

1. accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale della convenuta società Controparte_10 per aver venduto agli istanti unità immobiliari del tutto inidonee ad assolvere la destinazione economicosociale per le quali venivano acquistate, privi delle capacità funzionali necessarie a soddisfare i bisogni abitativi, prive del certificato di agibilità nonché prive di conformità al progetto assentito dal Comune di ed all'atto d'obbligo CP_4 trascritto;

2. conseguentemente dichiarare la risoluzione con effetto retroattivo dei contratti di acquisto operati tra la società Controparte_10 ed i singoli istanti ordinando altresì la restituzione del prezzo già pagato
[...]
e di tutte le spese sostenute per l'acquisto, comprese quelle risultanti dagli atti pubblici a titolo di mediazione immobiliare ed a titolo onorari del Notaio;

3. in via gradata dichiarare la nullità di tutti gli atti di vendita sottoscritti dagli istanti per illiceità dell'oggetto in quanto immobili realizzati in difformità al progetto assentito, in difformità all'atto d'obbligo e non conformabili alla legge;

4. condannare a titolo di responsabilità contrattuale la società venditrice al risarcimento nei Controparte_10
pag. 4 di 33 confronti dei singoli istanti di tutti i danni patiti e patiendi così come derivanti dalla incommerciabilità degli immobili e da quantificarsi nel valore stesso dei singoli immobili dichiarato negli atti di acquisto o in quell'altra somma maggiore o minore che il Giudice riterrà di giustizia;

5. condannare il Notaio al risarcimento dei danni patiti e CP_2 patiendi dagli istanti per grave inadempimento del contratto di prestazione d'opera professionale conferitoli da quantificarsi, per ogni singolo atto di acquisto, in euro 30.000,00 o in quell'altra somma maggiore o minore che il Giudice riterrà di giustizia;

6. conseguentemente e per l'effetto della dichiarata risoluzione e/o nullità degli atti di acquisto, dichiarare e condannare la sola società venditrice alla restituzione alla CP_13
delle somme derivanti dal frazionamento del mutuo gravanti
[...] sui singoli immobili a titolo prezzo;

7. dichiarare la risoluzione delle stipulazioni accessorie a titolo di accollo quale modalità del pagamento del prezzo di vendita intercorse tra la società venditrice e gli istanti;
per l'effetto condannare la società venditrice in solido con la CP_13
alla restituzione di tutti ratei che, alla dichiarazione di
[...] risoluzione e/o nullità dei contratti, risulteranno già versati dagli istanti a titolo di prezzo;

8. condannare a titolo di responsabilità extracontrattuale, in solido tra loro, e per la partecipazione alla causazione dello stesso evento dannoso, la società l'Arch. , il Controparte_10 CP_11 RA , l'Ing. il Notaio , il CP_1 CP_12 CP_2 [...] al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dagli Controparte_14 istanti che sin d'ora si quantificano in 50.000,00 euro per ogni singolo appartamento compravenduto o in quell'altra somma maggiore o minore che il Giudice riterrà di giustizia;

9. Con vittoria di spese e competenze di lite del presente giudizio da distrarsi in favore dei procuratori antistatari nonché la condanna alle spese della disposta CTU in sede di ATP da porsi a carico di parte convenuta”. Si è costituita sostenendo l'adeguatezza e la Controparte_10 conformità delle opere realizzate e contestando quindi la prospettazione della vendita di aliud pro alio. Chiede in via preliminare la sospensione del processo in attesa della pronuncia del TAR del Lazio nel ricorso N.R.G. 337/2013 per l'annullamento della Determinazione Dirigenziale n. rep. QI/983/2012 del 26.09.2012; nel merito il rigetto delle domande degli attori perché inammissibili, improcedibili e infondate, con vittoria delle spese di giudizio. Si è costituito l'arch. il quale ha dedotto CP_11 l'inopponibilità della consulenza svolta nell'ATP e in ogni caso ha negato qualsiasi responsabilità. Ha rassegnato le seguenti conclusioni: nel merito respingere integralmente ogni domanda avanzata nei confronti dell'Arch.
poiché inammissibili, carenti di legittimazione passiva e CP_11 comunque infondate in fatto e in diritto. In via subordinata nel merito respingere integralmente ogni domanda di risarcimento danni nei confronti pag. 5 di 33 dell'Arch. poiché inammissibili, infondate, carenti di nesso CP_11 causale e di legittimazione passiva e comunque infondate in fatto e in diritto. Con vittoria in ogni caso delle spese e compensi professionali.
Si è costituita , la quale ha chiamato in causa CP_1 [...]
e ha eccepito preliminarmente CP_6 Controparte_9 l'inopponibilità della consulenza tecnica svolta nell'ATP, ha contestato la prospettazione della sua responsabilità essendo il geometra incaricato solo dell'accatastamento degli immobili, precisando che l'accatastamento prescinde dalla regolarità urbanistica e viene effettuato sulla base delle planimetrie effettuate sulla base di quanto riscontrato in loco. Prospetta dunque il difetto di legittimazione passiva ovvero l'infondatezza della domanda nei suoi confronti. La geom. ha rassegnato le seguenti conclusioni nel CP_1 merito: Respingere le domande degli attori perché inammissibili, anche per difetto di legittimazione passiva e comunque infondate in fatto e in diritto;
in via subordinata respingere le richieste risarcitorie in quanto inammissibili e infondate, anche per carenza di legittimazione passiva e per insussistenza del nesso causale;
in via ulteriormente subordinata, accertare le distinte quote di responsabilità attribuibili ai convenuti e chiamati, ivi compreso il geom. per le attività svolte dopo lo scioglimento CP_6 dell'associazione professionale prospettando un ripartizione al 50% con il geom. accogliere la domanda di manleva in forza della CP_6 polizza di tutela giudiziaria stipulata con;
in Controparte_9 goni caso con vittoria di spese di lite. Si è costituito l'ing. deducendo il difetto di CP_12 legittimazione passiva, l'inopponibilità dell'ATP, la mancanza di dolo o di Co colpa, deducendo l'errore commesso da e dal Notaio e CP_2 allegando le attestazioni energetiche facoltative ai sensi in seguito all'art. 6 del D. Lgs. 192/2005. Ha rassegnato le seguenti conclusioni: Dichiarare la carenza di legittimazione passiva;
in ogni caso respingere ogni domanda proposta nei suoi confronti previa dichiarazione di inutilizzabilità della CTU preventiva;
In subordine, limitare la responsabilità nell'ambito dell'attività da questi svolta;
con vittoria di spese competenze e onorari da distrarsi in favore dei procuratori antistatari. Si è costituita , contestando la pretesa Controparte_15 degli attori alla restituzione dei ratei di mutuo già pagati dagli stessi, deducendo il difetto di legittimazione passiva di e di Controparte_15 legittimazione attiva degli attori nei suoi confronti, non potendosi neanche astrattamente configurare un inadempimento della banca, e facendo rilevare che non è stata introdotta una domanda di risoluzione del contratto di mutuo. così ha concluso: Accertare e dichiarare la Controparte_15 carenza di legittimazione passiva e disporre l'estromissione; accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva degli attori con riguardo alla domanda svolta al punto 6); accertare e dichiarare la nullità della domanda pag. 6 di 33 di declaratoria di nullità per mancanza di oggetto;
nel merito: in via principale, rigettare le domande e le eccezioni formulate dagli attori in quanto infondate e non provate;
in via subordinata e riconvenzionale, Co accertare e dichiarare l'obbligo solidale di di restituire a CP_15
le somme mutuate dagli acquirenti per l'acquisto degli immobili,
[...] Co nonché l'obbligo esclusivo di a restituire agli acquirenti i ratei di mutuo da questi corrisposti a e per l'effetto condannare Controparte_15 Co
a manlevare, tenere indenne o risarcire oda CP_15 qualsivoglia conseguenza pregiudizievole a qualunque titolo derivante dall'accoglimento delle domande degli odierni attori;
con vittoria di spese e onorari Si è costituito il Notaio deducendo di avere CP_2 effettuato tutte le verifiche a suo carico sugli intestatari catastali e sulla serie continua di formalità di provenienza, di avere raccolto la dichiarazione dei venditori di conformità alle planimetrie catastali, dichiarazioni delle quali il notaio non ha l'obbligo di verifica con riguardo alla verità oggettiva, e ha accertato che i venditori avessero sottoscritto le planimetrie catastali allegate ad ogni singolo atto. Chiede pertanto il rigetto delle domande formulate nei suoi confronti, con vittoria di spese e onorari di giudizio. Si è costituita (già CP_4 CP_5 deducendo la nullità della citazione nei confronti di in CP_4 quanto la domanda di condannare il al Controparte_14 risarcimento di tutti i danni lamentati dagli istanti “per lesione di affidamento generato negli acquirenti dalla legittimità degli atti amministrativi assentiti” risulta generica e confusa. Chiede pertanto in via preliminare di dichiarare la nullità della citazione nei confronti di
[...]
per violazione dell'art. 164 c.p.c. e, comunque la carenza di CP_4 legittimazione passiva del nel merito, accertare CP_5 l'infondatezza di ogni pretesa risarcitoria;
con vittoria di spese competenze e onorari. Si è costituito il terzo chiamato , il quale ha CP_6 eccepito il difetto di legittimazione passiva e ha contestato la prospettata responsabilità della geom. ha inoltre deedotto che il mandato CP_1 conferito al geom. era personale, avendo i rapporti nascenti CP_1 dall'associazione professionale fra e rilievo CP_1 CP_6 meramente interno. Ha chiamato in garanzia . Controparte_9
Ha così concluso: Nel merito dichiarare il difetto di legittimazione passiva e per l'effetto ordinare l'estromissione dal giudizio;
respingere le domande avanzate nei suoi confronti perché inammissibili e improponibili;
in via subordinata accogliere la domanda di garanzia, con vittoria di spese. Si è costituita la terza chiamata (di Controparte_9 seguito anche ), deducendo la non operatività della garanzia CP_9 assicurativa prestata da esclusivamente nei confronti dello studio CP_9
pag. 7 di 33 associato “Studio Tecnico 2000 F.lli Mieli”, mentre l'attività di accatastamento contestata fu svolta dal geom. a titolo CP_1 personale. Ha rassegnato le seguenti conclusioni: respingere la domanda di manleva avanzata dal geom. in via subordinata respingere le CP_1 domande attoree perché inammissibili, nulle e comunque infondate;
con vittoria di spese competenze e onorari;
in ogni caso, dichiarare non opponibile la consulenza svolta nell'ATP; respingere le domande svolte dagli attori nei confronti del geom. in subordine rideterminare CP_1 la quota di responsabilità del geom. rispetto ad altri soggetti CP_1 convenuti e chiamati e per l'effetto limitare la sua condanna a detta quota ovvero ripartire la condanna secondo le rispettive quote di responsabilità; ovvero nell'ipotesi di condanna solidale, determinare le quote di responsabilità di ciascuno ai fini del riparto interno e del regresso e/o condannare gli altri convenuti a rimborsare a quanto CP_9 eventualmente da questa versato in eccesso rispetto alla quota del geom.
respingere la domanda del geom. di condanna CP_1 CP_1 diretta della;
pronunciare la condanna in manleva della CP_9 CP_9 nei liti previsti dal contratto di assicurazione e comunque nei liti dei massimali di garanzia;
con vittoria di spese e onorari e con riserva di chiedere la ripartizione della manleva ex art. 1910 c.c. con le compagnie di assicurazione degli altri convenuti. All'udienza di precisazione delle conclusioni, le parti hanno concluso come da verbale.”
§ 2. – All'esito del giudizio il Tribunale ha così provveduto: “1) Accoglie parzialmente la domanda di parte attrice nei confronti di
[...] in persona del legale rappresentante p.t. e CP_10 CP_11
, e per l'effetto: 2) Risolve i contratti di compravendita degli
[...] immobili, tutti a rogito Notaio , alienati da CP_2 [...] in persona del legale rappresentante p.t. CP_10 rispettivamente a: - – int. A 12 - Rep. 15721, Racc. 7613 - Parte_6 e – int. C 4 – Rep. 16292, Racc. 8022 - Parte_13 Parte_14
– int. C 5 – Rep. 15698, Racc. Parte_16 7590 - - int. E 1 – Rep. 15729, Racc. 7621 - Parte_8 Per_1
e - int. E 11 - Rep. 15731, racc. 7622 -
[...] Parte_1
e int. E 12 – Rep. 15733, Racc. 7623 - Parte_10 Parte_11
- int. F 1 – Rep. 15719, Racc. 7611 - Parte_12 Parte_7
– int. F6 – Rep. 15849, Racc. 7708 - – int. F 11 – Rep. Parte_9 15715, Racc. 7607 3) DA in persona del Controparte_10 legale rappresentante p.t. al pagamento, in favore degli attori, degli importi rispettivamente di seguito indicati: - – int. A 12: euro Parte_6 256.580,00 - e – int. C 4: euro 356.625,00 Parte_13 Parte_14
- e – int. C 5: euro 313.230,00 - Parte_5 Parte_4
- int. E 1: euro 299.150,00 - e Parte_8 Persona_1 Parte_1
pag. 8 di 33 - int. E 11: Euro 349.400,00 - e Pt_1 Parte_10 Parte_11 int. E 12: Euro 235.000,00 - - int. F 1: euro
[...] Parte_12 272.175,00 - – int. F6: euro 251.116,68 - Parte_7 Pt_9
– int. F 11: euro 370.875,00 4) DA al
[...] CP_11 risarcimento del danno in favore di , Persona_1 Parte_1
, , ,
[...] Parte_4 Parte_5 [...]
, , , Pt_6 Parte_7 Parte_8 Pt_9
, , ,
[...] Parte_10 Parte_11 [...]
, e , che Parte_12 Parte_13 Parte_14 liquida in complessivi euro 90.000,00 da ripartirsi in ragione di euro 10.000,00 per ciascuno, ovvero ciascuna coppia, di proprietari delle unità immobiliari. 5) Ordina a , , Persona_1 Parte_1
, , , Parte_4 Parte_5 Parte_6
, , Parte_7 Parte_8 Parte_9
, , Parte_10 Parte_11 Parte_12
, e il rilascio degli
[...] Parte_13 Parte_14 immobili di rispettiva pertinenza. 6) DA in Controparte_10 persona del legale rappresentante p.t. e , in ragione di 9/10 CP_11 a carico di in persona del legale rappresentante Controparte_10 p.t. e di 1/10 a carico di , al pagamento in favore di CP_11
, , , Persona_1 Parte_1 Parte_4
, , Parte_5 Parte_6 Parte_7
, ,
[...] Parte_8 Parte_9 Parte_10
, , ,
[...] Parte_11 Parte_12 e , delle spese di lite che liquida Parte_13 Parte_14 in complessivi euro 43.983,10 di cui euro 1.214,00 per esborsi e euro 42.769,10 per onorari oltre IVA, CPA e spese generali, spese da distrarsi in favore dei procuratori avv. PE Alberto e De OL IM, dichiaratisi antistatari. 7) Rigetta la domanda di parte attrice nei confronti di , in persona del CP_1 Controparte_16 legale rappresentante p.t. e . 8) Dichiara la nullità CP_2 della citazione nei confronti di , in persona del Sindaco CP_4
p.t. 9) DA , , Persona_1 Parte_1 Pt_4
, ,
[...] Parte_5 Parte_6
, , Parte_7 Parte_8 Parte_9
, , Parte_10 Parte_11 Parte_12
, e , in solido, al
[...] Parte_13 Parte_14 pagamento delle spese processuali nei confronti di , CP_1 [...]
, in persona del legale rappresentante p.t., CP_12 Controparte_15
in persona del Sindaco p.t., che Controparte_17 liquida in complessivi euro 34.217,10 nella misura di 1/5 per ciascun beneficiario, oltre IVA, CPA e spese generali, spese da distrarsi per quanto riguarda la quota di competenza di in favore dei procuratori CP_12 e , dichiaratisi antistatari. 10)DA CP_18 Controparte_19
pag. 9 di 33 alla refusione delle spese di lite in favore dei terzi chiamati CP_1
e in persona del legale CP_6 Controparte_9 rappresentante p.t., che liquida in complessivi euro 27.803,10 nella misura di metà per ciascuna parte, oltre IVA, CPA e spese generali. 11) Pone definitivamente a carico di in persona del legale Controparte_10 rappresentante p.t. e di , in ragione di 9/10 a carico di CP_11 [...] in persona del legale rappresentante p.t. e di 1/10 a CP_10 carico di , le spese di CTU, liquidate separatamente. 12) CP_11 Pone definitivamente a carico di in persona del Controparte_10 legale rappresentante p.t. e di , in ragione di 9/10 a carico CP_11 di in persona del legale rappresentante p.t. e di Controparte_10 1/10 a carico di , le spese della CTU svolta nel CP_11 procedimento di accertamento tecnico preventivo, liquidate separatamente. 13) Ordina al Conservatore dei RRII competente per territorio l'annotazione della presente sentenza di risoluzione, da effettuarsi a cura di parte.”
A fondamento della decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: “Nel corso del processo è stata svolta una CTU, affidata all'ing. Al CTU sono stati posti i seguenti Persona_3 quesiti. Accerti il CTU:

1. L'esistenza di vizi dell'immobile per cui è processo preesistenti alla vendita, con particolare riferimento a quelli indicati nell'atto di citazione, di stinti per ogni unità abitativa, e tenendo conto del le osservazioni e diverse prospettazioni delle parti in causa;

2. dica se i se i vizi eventualmente accertati abbiano provocato una difformità urbanistica delle singole unità abitative;

3. quantifichi in oltre il CTU l'eventuale danno derivante dalla prospettata incommerciabilità del l'immobile, dall'esistenza dei vizi eventualmente accertati, e dal disagio abitativo eventualmente provocato dai vizi accertati;

4. dica inoltre il CTU se i vizi accertati siano riferibili all'attività professionale e imprenditoriale dei singoli soggetti che hanno contribuito al la costruzione e alla commercializzazione dell'immobile;

5. accerti inoltre il CTU la conformità edilizia tra quanto realizzato e quanto progettato e assentito, con riferimento all'atto d'obbligo, al premesso di costruire, alle varianti in corso d'opera e al le DIA in sanatoria. Il CTU ha così concluso con riferimento al quesito n. 1, circa l'esistenza dei vizi dell'immobile per cui è processo preesistenti alla vendita, con riferimento a quelli indicati nell'atto di citazione, distinti per ogni singola unità abitativa, e tenendo conto delle osservazioni e diverse prospettazioni delle parti in causa;
A. Non sono stati realizzati i locali tecnici accessori destinati a raccogliere i serbatoi di cumulo dell'acqua calda sanitaria previsti al piano seminterrato di ogni edificio, né i locali per le batterie di accumulo né gli essiccatoi in violazione al progetto e all'atto d'obbligo. Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per pag. 10 di 33 cui è causa. B. Al posto delle intercapedini sono stati ricavati cortili infossati, così da realizzare le finestre per gli appartamenti irregolarmente ricavati nel piano seminterrato. Tale irregolarità ha un carattere generale ed è stata riscontrata in tutti i fabbricati in cui si trovano le unità immobiliari per cui è causa. Pur determinando l'anomalia per l'intero edificio, solo l'appartamento di proprietà , posto ai piani terra e -1 Pt_13 dell'edificio C, fra quelli degli attori, presenta tali variazioni. C. Anche in base al rilievo con la termocamera a raggi infrarossi è risultato il discomfort per carenza di coibentazione. Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per cui è causa. D. Mancato isolamento acustico. Per il dettaglio dei risultati delle indagini acustiche si rimanda all'allegato 40 E. E' stata rigettata dal comune l'istanza per l'agibilità. Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per cui è causa. Con riferimento all'atto di citazione si riassumono di seguito i vizi lamentati di cui alla CTU dell'ATP: 1) Mancata realizzazione degli impianti solare termico e fotovoltaico. Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per cui è causa. 2) La carente coibentazione dell'involucro edilizio. Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per cui è causa. 3) La predisposizione e consegna di false certificazioni energetiche. Sul punto l'ing. con riguardo alla documentazione presente in Per_3 atti, rileva quanto segue: L'ing. risulta essere il redattore della CP_12 relazione tecnica di cui alla legge 10/91, presente in atti all'interno del fascicolo (All. 49). Tale documento porta il timbro del CP_10 protocollo 38402 del 27/7/2009 del di Roma e, al suo interno, in CP_5 allegato, sono presenti delle schede relative alla caldaia di ogni singolo appartamento con l'intestazione “certificato energetico”. Tali schede sono le stesse che, all'interno del fascicolo di parte attrice, sono spillate ai contratti di compravendita, senza peraltro riportare le firme delle parti e, tantomeno, quelle del notaio. Di fatto, le schede, non costituiscono Attestato di Certificazione Energetica (il documento che, per legge, deve essere consegnato all'acquirente al momento della stipula dell'atto di compravendita e che deve essere redatto da un tecnico che non abbia partecipato alla progettazione e realizzazione dell'opera). Negli atti di compravendita, “La società venditrice e la parte acquirente, come sopra presenti e rappresentate, dichiarano di essere state esaurientemente informate da me Notaio, in ordine al disposto del D.Lgs. 19/8/2005, n. 192, successivamente modificato con D.Lgs. 29/12/2006 n. 311 e con D.L. 112/2008, convertito nella L. 6/08/2008 n. 133, in materia di certificazione energetica, ed in particolare dichiarano che in relazione alle porzioni immobiliari oggetto del presente atto, è stato consegnato alla parte acquirente il relativo attestato di certificazione energetica.” Il CTU pertanto conclude che “non si può dire che i documenti spillati agli atti d'acquisto nel fascicolo degli attori siano “false certificazioni energetiche”,
pag. 11 di 33 ma certamente non sono i documenti che avrebbero dovuto ricevere (o ricevettero) gli acquirenti”. 4) Non esiste conformità, per gli immobili in esame fra progetto approvato, variante, documentazione catastale. Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per cui è causa. 5) Il sottodimensionamento di alcune unità immobiliari vendute. Gli atti di compravendita riportano allegate le schede catastali che non riflettono rilevabili sottodimensionamenti rispetto allo stato di fatto, in merito al perimetro ed altezza degli immobili. 6) La comunicazione di fine lavori non corredata della dichiarazione di conformità delle opere realizzate e degli attestati di certificazione energetica delle unità immobiliari rispetto al progetto approvato. A tal proposito si cita l'Art. 8 co. 2 del D.Lgs. 192/2005: “La conformità delle opere realizzate rispetto al progetto e alle sue eventuali varianti ed alla relazione tecnica di cui al comma 1, nonché l'attestato di qualificazione energetica dell'edificio come realizzato, devono essere asseverati dal direttore dei lavori e presentati al comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori senza alcun onere aggiuntivo per il committente. La dichiarazione di fine lavori è inefficace a qualsiasi titolo se la stessa non è accompagnata da tale documentazione asseverata.” Le dichiarazioni di fine lavori presenti agli atti non ottemperano a tale disposizione. Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per cui è causa. 7) La mancata predisposizione e consegna della relazione di cui all'ar. 28 L. 10/91. L'art. 8 co. 2 del D.Lgs. 192/2005, in merito ai termini per la presentazione della relazione in questione, recita: “... omissis… in doppia copia, contestualmente alla dichiarazione di inizio dei lavori complessivi o degli specifici interventi proposti …omissis…” Come precisato dal CTU, all'interno del fascicolo è presente la relazione tecnica in questione, con timbro del CP_10 protocollo del Comune di Roma datato 27/7/2009, compatibile con l'inizio dei lavori per la realizzazione delle opere impiantistiche e di finitura. Pertanto tale doglianza non ha fondamento. 8) La mancata realizzazione delle cisterne per la raccolta delle acque piovane. Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per cui è causa. 9) La mancata predisposizione nei bagni delle condotte per il reimpiego delle acque piovane. Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per cui è causa. 10) La mancata realizzazione dell'imbocco in fogna. Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per cui è causa. 11) L'alienazione a terzi dei locali tecnici destinati alle abitazioni, o in forma privata, o condominiale. In luogo dei locali tecnici, sono state realizzate porzioni immobiliari, difformi dalle prospettazioni dell'atto d'obbligo e cedute a terzi. Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per cui è causa. 12) L'impossibilità di ottenere il certificato di agibilità per singole unità immobiliari se non conformando l'intero complesso edilizio al progetto assentito ed all'atto d'obbligo, scrivendo a chiare lettere che
“ovviamente per l'ottenimento (del certificato) sarà necessario far si che la pag. 12 di 33 configurazione definitiva corrisponda a quanto indicato nei progetti che hanno dato luogo al permesso di costruire n° 1124 del 22/12/2008 ed alla successiva variante n° 20040 del 01/6/2010.” (L'esistenza del vizio è stata qui riportata dal CTU in accoglimento alle osservazioni del CTP di parte attrice). Il vizio riscontrato ha un impatto su tutte le unità abitative per cui è causa. In conclusione, rispondendo al quesito n. 1), il CTU ha confermato l'esistenza di tutti i vizi sopra richiamati, ivi compresa la realizzazione di unità abitative in luogo dei locali tecnici, l'insufficiente coibentazione termica e isolamento acustico, la consegna di un documento che, anche se non “falso”, non era comunque il prescritto attestato di prestazione energetica, la mancata realizzazione delle opere relative alle acque piovane e il mancato allaccio in fogna;
il CTU ha confermato inoltre che l'immobile non possiede i requisiti per ottenere il certificato di agibilità. Il Quesito n. 2) chiedeva al CTU di dire se i vizi eventualmente accertati abbiano provocato una difformità urbanistica delle singole unità abitative. Per quanto argomentato dal CTU in relazione al quesito n. 1), la risposta al quesito è affermativa. Il Quesito n. 3) chiedeva al CTU di quantificare l'eventuale danno derivante dalla prospettata incommerciabilità dell'immobile, dall'esistenza dei vizi eventualmente accertati, e dal disagio abitativo eventualmente provocato dai vizi accertati. Sul punto, il CTU ha così concluso:
“L'esistenza dei vizi accertati ha determinato l'incommerciabilità degli immobili. Il danno derivante, a giudizio dello scrivente, corrisponde al prezzo concordato negli atti a rogito notaio per l'acquisto degli CP_2 immobili, rivalutato alla data di oggi. Di seguito il prospetto dei prezzi concordati e della loro rivalutazione: – int. A 12 Capitale Parte_6 Iniziale: € 220.000,00 Capitale Rivalutato (s.e.o): € 237.380,00 Pt_13
– int. C 4 Capitale Iniziale: € 295.000,00 Capitale Rivalutato
[...] (s.e.o): € 311.225,00 – int. C 5 Capitale Iniziale: € Parte_5 270.000,00 Capitale Rivalutato (s.e.o): € 291.330,00 int. Parte_8
E 1 Capitale Iniziale: € 250.000,00 Capitale Rivalutato (s.e.o): € 269.750,00 - int. E 11 Capitale Iniziale: € 300.000,00 Persona_1 Capitale Rivalutato (s.e.o): € 323.700,00 - int. E 12 Parte_10 Capitale Iniziale: € 200.000,00 Capitale Rivalutato (s.e.o): € 215.800,00 F 1 Capitale Iniziale: € 225.000,00 Capitale Parte_17
Rivalutato (s.e.o): € 242.775,00 – int. F6 Capitale Parte_7 Iniziale: € 212.237,67 Capitale Rivalutato (s.e.o): € 229.216,68 Pt_9
– int. F 11 Capitale Iniziale: € 325.000,00 Capitale Rivalutato
[...] (s.e.o): € 350.675,00 Procedendo alla valutazione del danno provocato dal disagio abitativo generato da alcuni dei vizi accertati, il CTU lo ha ritenuto equivalente alla spesa necessaria per la loro rimozione. In tale ottica il CTU ha ritenuto congrua la valutazione contenuta all'interno della CTU
pag. 13 di 33 dell'ATP redatta dall'ing. sottratto l'importo relativo ad Persona_2 incarichi professionali per lo svolgimento di attività non eseguibili a giudizio dell'ing. - – int. A 12 - euro Persona_3 Parte_6 19.200,00. - – int. C 4 - euro 45.400,00. - Parte_13 Parte_5
– int. C 5 - euro 21.900,00. - - int. E 1 - euro
[...] Parte_8 29.400,00. - - int. E 11 - euro 25.700,00. - Persona_1 Parte_10
- int. E 12 - euro 19.200,00. - Parlato - int. F 1 - euro
[...] Pt_12 29.400,00. - – int. F6 - euro 21.900,00. - Parte_7 Pt_9
– int. F 11 - euro 20.200,00.
[...] In risposta al quesito n. 4) “Dica inoltre il CTU se i vizi accertati siano riferibili all'attività professionale e imprenditoriale dei singoli soggetti che hanno contribuito alla costruzione e alla commercializzazione dell'immobile”, il CTU ha individuato come comportamenti causali rispetto alla produzione dei vizi quelli di e dell'arch. CP_10 CP_11
.
[...] Con riferimento al quesito 5): Accerti inoltre il CTU la conformità edilizia tra quanto realizzato e quanto progettato e assentito, con riferimento all'atto d'obbligo, al permesso di costruire, alle varianti in corso d'opera e alle DIA in sanatoria”, come argomentato dal CTU in relazione ai quesiti precedenti, la risposta è negativa. La relazione del CTU appare esente da errori metodologici, e ad essa si farà riferimento per la quantificazione delle opere e dei costi. Il CTU ha inoltre risposto in maniera pertinente ed esauriente alle osservazioni formulate dai CTP. La relazione di CTU, la quale ha sostanzialmente confermato quanto già accertato dal CTU in fase di ATP, consente di affermare con assoluta certezza l'esistenza e la gravità della maggior parte dei vizi e delle difformità denunciate dagli attori. La mancanza del certificato di agibilità, in una situazione nella quale quest'ultimo non potrebbe mai essere ottenuto a causa delle difformità dell'immobile, con la conseguente sua incommerciabilità, sarebbe già di per sé circostanza sufficiente a ritenere la vendita di aliud pro alio ed in conseguenza la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Ma vi è di più. La quantità e qualità dei vizi riscontrati, che attengono sia alla mancata realizzazione dell'impianto solare fotovoltaico, sia alla inadeguata coibentazione, sia alla mancata realizzazione delle opere necessarie alla raccolta e canalizzazione delle acque piovane, sia all'allaccio in fogna, rendono gli immobili inadeguati all'uso abitativo programmato dagli acquirenti, esponendoli a gravi disagi. Per quanto riguarda la posizione di la società CP_10 è l'impresa che ha costruito e venduto immobili difformi ai titoli autorizzativi. Ha sottoscritto i tre documenti di fine lavori dichiarando una conformità che non corrispondeva allo stato dei fatti. Ha disatteso le pag. 14 di 33 prescrizioni contenute all'interno dell'atto d'obbligo, afferente al permesso di costruire. Ha presentato la richiesta di agibilità in mancanza dei requisiti per l'ottenimento della stessa, omettendo l'indicazione delle informazioni richieste dalla norma senza allegare la documentazione obbligatoria rendendo la domanda, di fatto, improcedibile. Da tale circostanza deriva la mendacità di quanto dichiarato dalla società venditrice negli atti di trasferimento degli immobili: “…omissis… è stata presentata…omissis… la richiesta per il rilascio del relativo certificato di agibilità in data 8 luglio 2010 prot. n. 44265, completa di tutta la documentazione all'uopo richiesta, garantendo fin da ora che nulla osterà all'effettivo rilascio del detto certificato, ovvero alla formazione del silenzio assenso previsto dalla legge.” Inoltre ha dichiarato negli atti di vendita che il CP_10 complesso immobiliare era conforme ai titoli abilitativi, il che, come accertato dal CTU, non corrispondeva a verità. per di CP_10 più si è resa responsabile di avere effettuato varianti non previste dal progetto originario, e ha omesso di realizzare opere essenziali come l'allaccio infogna, la canalizzazione delle acque piovane, l'impianto fotovoltaico e la coibentazione, così provocando un rilevante disconfort abitativo derivante dall'insufficiente isolamento termico e acustico, e dai problemi idrici connessi con la mancata o scorretta realizzazione delle suddette canalizzazioni. Per quanto riguarda la posizione dell'arch. CP_11 quest'ultimo era il direttore dei lavori (subentrato al progettista originario dell'intervento di cui al permesso di costruire, Arch. ) e Controparte_20 il progettista delle varianti. Nello svolgimento delle prestazioni professionali affidategli, secondo quanto accertato dal CTU, ha prodotto i seguenti elaborati: 18/6/2009 31618 Variante in corso d'opera al permesso di costruire prot. 85128 18/10/2009 50448 Variante in corso d'opera al permesso di costruire prot. 85128 1/6/2010 29940 Variante in corso d'opera al permesso di costruire prot. 85128 14/6/2010 32069 Fine lavori del permesso di costruire prot. 85128 8/7/2010 37159 Fine lavori riferimento variante in corso d'opera 29940 del 1/6/2010 18/4/2011 21552 Fine lavori riferimento permesso di costruire prot. 85128 e variante in corso d'opera 29940 del 1/6/2010 6/9/2013 74107 DIA in sanatoria Inoltre, nel contesto della domanda di agibilità è presente la dichiarazione sulla conformità dell'opera, sul rispetto delle norme igienico sanitarie e sulla salubrità degli ambienti. All'interno della documentazione sopra elencata il CTU ha rilevato una serie di errori direttamente riconducibili all'attività professionale CP_1 dell'arch. , che hanno generato la difformità complessiva dell'intervento edilizio. Risultano inoltre “evidenti omissioni”, per cui i documenti non possono considerarsi conformi alle disposizioni richiamate all'art. 3 del Regolamento Edilizio del Comune, e non sufficienti ad pag. 15 di 33 individuare correttamente la tipologia di intervento di volta in volta richiesto. Inoltre essi riportano talvolta false attestazioni (dichiarazione allegata alla richiesta del certificato di agibilità). Gli errori, e le carenze presenti nei documenti sopra elencati, congiuntamente alle difformità con gli immobili costruiti, hanno generato i vizi lamentati dagli attori. La responsabilità primaria per la produzione dei danni derivanti dai vizi accertati grava su in quanto proprietaria e CP_10 costruttrice degli immobili, che aveva la piena responsabilità della loro costruzione a regola d'arte e della vendita di immobili conformi a quanto promesso e dichiarato negli atti di compravendita. Inoltre è CP_10 responsabile di comportamenti quali ad esempio la vendita a terzi di locali che avrebbero dovuto essere di proprietà condominiale, che da una parte non hanno alcuna relazione con i vizi, dall'altra mostrano il comportamento complessivamente scorretto e violativo della clausole contrattuali nonché del progetto originario dell'edificio, posto in essere dalla società proprietaria. risponde pertanto a titolo di CP_10 responsabilità contrattuale nei confronti di tutti gli attori. In relazione alla quantità e qualità dei vizi riscontrati, nonché della circostanza che gli immobili siano incommerciabili, l'inadempimento di
[...] è grave, e va pertanto pronunciata la risoluzione dei CP_10 contratti di compravendita ai sensi dell'art. 1492 c.c., con conseguente restituzione del prezzo rivalutato e risarcimento del danno, come accertati dal CTU, secondo il seguente schema: - – int. A 12 nella Parte_6 misura di euro 237.380,00 + 19.200,00 = 256.580,00 - e Parte_13
– int. C 4 nella misura euro Parte_14 311.225,00+45.400,00=356.625,00 - e Parte_5 Pt_4
– int. C 5 nella misura di Euro 291.330,00+21.900,00=313.230,00 -
[...]
- int. E 1 nella misura di euro Parte_8 269.750,00+29.400,00=299.150,00 - e Persona_1 Parte_1
- int. E 11 nella misura di Euro 323.700,00+25.700,00=349.400,00 -
e int. E 12 nella misura di Euro Parte_10 Parte_11 215.800,00+19.200,00=235.000,00 - - int. F 1 nella Parte_12 misura di euro 242.775,00 + 29.400,00=272.175,00 - – Parte_7 int. F6 nella misura di euro 229.216,68 + 21.900,00= 251.116,68 -
– int. F 11 nella misura di euro 350.675,00 + 20.200,00= Parte_9 370.875,00 Va correlativamente ordinato agli attuali proprietari il rilascio degli immobili in questione. Per quanto riguarda l'arch. , che risponde nei confronti CP_11 degli attori a titolo extracontrattuale, stante la sua posizione marginale e subordinata, il risarcimento dovuto va equitativamente determinato e limitato a euro 90.000,00, nella misura di euro 10.000,00 per ciascuna unità abitativa. Infatti, per quanto il suo comportamento possa considerarsi pag. 16 di 33 causale rispetto alla produzione dei vizi, riveste un ruolo marginale rispetto alle responsabilità della società proprietaria, costruttrice e venditrice.
Il CTU ha riferito che il ruolo dell'ing. si è limitato CP_12 alla sola fase progettuale dell'opera per le prescrizioni in materia di contenimento del consumo energetico, e dunque non vi sono aspetti della sua attività che possano dirsi causali rispetto ai vizi riscontrati. Per quanto riguarda la posizione della geom. anche in CP_1 questo caso le sue attività non hanno influito né sulla produzione dei vizi né sugli aspetti relativi alle difformità catastali, trattandosi unicamente di incongruità relative alle partizioni interne e alle scale di collegamento, non comportanti una variazione della consistenza dell'immobile. Va pertanto rigettata la domanda nei confronti dei suddetti professionisti ing. e geom. Di conseguenza CP_12 CP_1 vanno rigettate le domande nei confronti dei chiamati da quest'ultima, vale a dire e . CP_6 CP_9 Per quanto riguarda la domanda nei confronti di , Controparte_15 l'accollo in parte qua del mutuo gravante sull'immobile è contratto del tutto distinto dal contratto di compravendita, la cui risoluzione non ha alcun impatto sul contratto di mutuo. La domanda nei confronti di CP_15
non ha alcun fondamento è va rigettata.
[...] Va dichiarata la nullità della citazione nei confronti di
[...]
per assoluta genericità sia dell'oggetto sia delle ragioni della CP_4 domanda, non comprendendosi neppur vagamente che cosa gli attori intendano far valere in relazione all'”affidamento nella legittimità degli atti”. Le spese di giudizio vanno poste a carico delle parti inadempienti e soccombenti e , e tuttavia distribuite CP_10 CP_11 nella misura rispettivamente di 9/10 e 1/10, per quanto sopra argomentato. Le spese e vanno liquidate come da dispositivo, secondo il valore stimato della causa ei parametri medi, tenuto conto dell'istruttoria svolta e con le maggiorazioni relative alla pluralità di parti. Nella stessa misura vanno distribuite tra le CP_10 spese della CTU svolta nel presente giudizio, e quelle della CTU solta nell'ATP. Gli attori devono rifondere le spese dei convenuti nei cui confronti la domanda è stata rigettata o è stata dichiarata nulla, liquidate con i medesimi criteri. La geom. deve rispondere delle spese dei terzi chiamati CP_1 e liquidate con i medesimi criteri. CP_6 CP_9 La presenza sentenza di risoluzione è soggetta al regime dell'annotazione a cura di parte ai sensi dell'art. 2655 c.c.”
§ 3. – Hanno proposto appello , Parte_1 Parte_2
e ciascuno in proprio e nella loro qualità di erede di Parte_3
pag. 17 di 33 , , , Persona_1 Parte_4 Parte_5 Parte_6
, , Parte_7 Parte_8 Parte_9 Parte_10
, , e Parte_11 Parte_12 Parte_13 Pt_14
rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma Corte adita,
[...] contrariis reiectis, previa conferma della dichiarata risoluzione dei contratti d'acquisto 4. condannare il RA il Notaio CP_1
ed il singolarmente o in solido CP_2 Controparte_14 tra di loro, al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dagli istanti nella misura che si riterrà di giustizia;

5. dichiarare l'inefficacia dell'accollo del mutuo quale effetto della dichiarata risoluzione degli atti di compravendita;
conseguentemente condannare la alla Controparte_13 restituzione dei ratei di mutuo versati dagli istanti;

6. Con vittoria di spese e competenze di lite del doppio grado del giudizio da distrarsi in favore dei procuratori antistatari”.
Ha proposto appello, avverso la stessa sentenza, con separato atto, e resistito all'appello di questi ultimi, rassegnando le seguenti CP_1 conclusioni: “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, I. respingere l'appello proposto dai sig.ri , Parte_1 Pt_2
e ciascuno in proprio e e n.q. di erede di
[...] Parte_3
, e Persona_1 Parte_4 Parte_5 [...]
, Pt_6 Parte_7 Parte_8 Parte_9 e Parte_10 Parte_11 Parte_12
, e nei confronti del
[...] Parte_13 Parte_14 geom. in quanto inammissibile e comunque infondato e per CP_1 l'effetto confermare l'impugnata sentenza del Tribunale di Roma n.4527/2020 pubblicata il 02.03.2020 e non notificata, nella parte in cui ha escluso la responsabilità professionale del geom. e ha respinto CP_1 integralmente la domanda attorea nei confronti della medesima, con ogni conseguenza di legge;
II. Nella denegata ipotesi di accoglimento dell'appello proposto dai sig.ri , Parte_1 Parte_2 e ciascuno in proprio e e n.q. di erede di Parte_3 Per_1
, e ,
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6
Parte_7 Parte_8 Parte_9 e Parte_10 Parte_11 Parte_12
, e nei confronti del
[...] Parte_13 Parte_14 geom. accogliere le domande proposte dal geom. nei CP_1 CP_1 confronti del geom. e della poi CP_6 Controparte_9
e in particolare accogliere le conclusioni di cui Controparte_8 al primo grado che qui di seguito si riportano integralmente: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Roma adito, contrariis reiectis : A) In via preliminare istruttoria, differire l'udienza di prima comparizione onde consentire al geom. la chiamata in causa del geom. e della CP_1 CP_6
in ragione dei titoli sopra esposti, nel rispetto dei Controparte_9
pag. 18 di 33 termini di legge;
B) Nel merito 1) Respingere le domande tutte formulate dagli attori e , e Persona_1 Parte_1 Parte_4 [...]
, ; , Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8
e , Parte_9 Parte_10 Parte_11 [...]
, e nei confronti del Parte_12 Parte_13 Parte_14 geom. perché inammissibili, anche per carenza di legittimazione CP_1 passiva, nonché comunque infondate in fatto ed in diritto, con ogni conseguenza di legge;
2) in via subordinata, nella denegata ipotesi di riconoscimento di una qualche responsabilità professionale in capo al geom. respingere comunque le richieste risarcitorie formulate CP_1 dagli attori e , e Persona_1 Parte_1 Parte_4 [...]
, ; , Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8
e , Parte_9 Parte_10 Parte_11 [...]
, e nei confronti del Parte_12 Parte_13 Parte_14 geom. in quanto inammissibili ed infondate, anche per carenza CP_1 di legittimazione passiva e per insussistenza di nesso causale, con ogni conseguenza di legge;
3) Nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande formulate dagli attori e Persona_1 Parte_1
, e , ;
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6
Parte_7 Parte_8 Parte_9 [...]
e , , Parte_10 Parte_11 Parte_12 Pt_13 e nei confronti del geom. accertare le
[...] Parte_14 CP_1 distinte quote di responsabilità attribuibili ai convenuti e chiamati, ivi compreso il geom. per le attività svolte dallo stesso CP_6 successivamente allo scioglimento dell' , in Parte_18 relazione ai diversi titoli di responsabilità dedotti limitando a tale quota l'eventuale esborso attribuibile al geom. accertando e CP_1 dichiarando, altresì, che l'eventuale quota di responsabilità del geom. CP_1 deve essere ripartita al 50% con il geom. dichiarando
[...] CP_6 quest'ultimo tenuto a risponderne direttamente nei confronti degli attori o comunque condannando lo stesso a tenere indenne il geom. del CP_1 50% di quanto la stessa fosse costretta a corrispondere agli attori per sorte, spese, interessi e quant'altro comunque connesso al 45 presente giudizio, con ogni conseguenza di legge;
4) sempre nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande formulate dagli attori Per_1 e , e ,
[...] Parte_1 Parte_4 Parte_5 ; , , Parte_6 Parte_7 Parte_8 Parte_9
e , , Parte_10 Parte_11 Parte_12 e nei confronti del geom. Parte_13 Parte_14 CP_1 accogliere la domanda di garanzia spiegata dal geom. nei CP_1 confronti della in forza dei contratti di Controparte_9 assicurazione evidenziati in narrativa e per l'effetto condannare la
[...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, a Controparte_9 tenere indenne il geom. di tutto quanto la stessa fosse CP_1
pag. 19 di 33 condannata a versare in favore degli attori per sorte, interessi, spese di lite e quant'altro comunque connesso alla domanda formulata dagli attori, con condanna diretta della medesima in favore degli Controparte_9 attori ex art.1917 co.2 cc in forza del contratto di assicurazione per la responsabilità civile professionale, nonché a tenere indenne il geom. CP_1 di tutte le spese sostenute e sostenende per la propria difesa,
[...] comprese spese legali, spese per CTU e CTP, contributo unificato, spese di notifica, spese per registrazione sentenza e quant'altro comunque connesso alla presente lite, in forza della polizza per la tutela giudiziaria, con ogni conseguenza di legge;
5) in tutti i casi con vittoria di spese di lite, spese generali 15%, CPA e IVA nelle misure di legge”. III. In parziale riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale di Roma n.4527/2020 pubblicata il 02.03.2020 e non notificata, accogliere l'appello proposto dal geom. CP_1
avverso la sentenza del Tribunale di Roma n.4527/2020 e per
[...] l'effetto:

1.1 in accoglimento del primo motivo, accertata l'erroneità della condanna del geom. al pagamento delle spese di soccombenza in CP_1 forza dei terzi chiamati geom. e , CP_6 Controparte_9 oggi in ragione del rigetto della domanda Controparte_8 attorea nei confronti del geom. dell'assorbimento di quella nei CP_1 confronti dei predetti terzi chiamati, ritenendo non arbitraria la chiamata dei predetti terzi e comunque giustificata dalla condotta degli attori rimasti soccombenti, riformare tale capo della sentenza escludendo qualsivoglia condanna del geom. al pagamento delle spese di lite in favore CP_1 dei terzi chiamati geom. e , CP_6 Controparte_8 condannando inoltre i predetti geom. e CP_6 Controparte_9
, oggi alla restituzione in favore del
[...] Controparte_8 geom. delle somme nelle more versate in loro favore dal CP_1 geom. in esecuzione della sentenza, oltre interessi legali dal dì CP_1 del versamento, con ogni conseguenza di legge;

1.2 in subordine, in accoglimento del secondo motivo, per l'ipotesi in cui si ritenesse che il Tribunale abbia respinto le domande del geom. nei confronti di CP_1
e del geom. ponendo quindi per Controparte_8 CP_6 tale motivo le spese di soccombenza a carico del geom. rilevata CP_1 in tale caso l'assenza di motivazione, riformare la sentenza di primo grado relativamente al capo impugnato riconoscendolo errato/nullo e per l'effetto, riesaminate le questioni di fatto e di diritto oggetto delle domande formulate dal geom. nei confronti del geom. e di CP_1 CP_6 [...]
, accolga tali domande in caso di accoglimento di quelle Controparte_8 riproposte dagli attori mediante l'atto di appello notificato il 6.12.20 sopra richiamato nelle premesse o comunque, in caso di rigetto dell'appello proposto dagli attori con l'atto di appello notificato il 6.12.2020, le ritenga assorbite e ne escluda l'arbitrarietà, escludendo conseguentemente qualsivoglia condanna alle spese di soccombenza a carico del geom. CP_1
condannando i predetti geom. e
[...] CP_6 Controparte_9
pag. 20 di 33 Spa, oggi alla restituzione in favore del Controparte_8 geom. delle somme nelle more versate ai predetti terzi chiamati
CP_1 dal geom. in esecuzione della sentenza, oltre interessi legali dal
CP_1 dì del versamento, con ogni conseguenza di legge;

1.3 in via di ulteriore subordine, in accoglimento del terzo motivo, qualora si ritenesse corretta la condanna alle spese di lite posta a carico del geom. e in favore
CP_1 di e del geom. disposta dal Controparte_8 CP_6 Tribunale con la sentenza oggetto della presente impugnativa, riformare tale capo della sentenza riducendo tale statuizione di condanna tenendo conto, tra l'altro, dell'entità delle spese riconosciute in favore del geom. dell'attività istruttoria effettivamente svolta dalle parti,
CP_1 della circostanza che , oggi Controparte_9 [...]
è stata chiamata in causa anche dal geom. Controparte_8 CP_6 condannando i predetti geom. e , CP_6 Controparte_9 oggi alla restituzione delle somme nelle more Controparte_8 versate in loro favore dal geom. in esecuzione della sentenza, CP_1 oltre interessi legali dal dì del versamento, ove superiori a quelle Co eventualmente ritenute dovute, con ogni conseguenza di legge;
con ogni conseguenziale provvedimento anche in ordine alle spese di lite ed in ordine alla restituzione di tutte le somme corrisposte in esecuzione della presente sentenza che risultassero 47 non dovute, oltre interessi dal dì del pagamento, e in particolare con espressa richiesta di condanna delle controparti geom. e alla CP_6 Controparte_8 restituzione delle somme nelle more corrisposte, pari allo stato, quanto al geom. a euro 10.000 (diecimila/00), con ogni conseguenza di CP_6 legge;

1.5 in ogni caso accogliere le conclusioni formulate nel giudizio di primo grado, sopra riportate;
IV. con ogni conseguenziale provvedimento anche in ordine alle spese di lite ed in ordine alla restituzione di tutte le somme corrisposte in esecuzione della presente sentenza che risultassero non dovute, oltre interessi dal dì del pagamento, e in particolare con espressa richiesta di condanna delle controparti geom. e CP_6
alla restituzione delle somme nelle more Controparte_8 corrisposte, pari allo stato, quanto al geom. a euro 12.000 CP_6 (diecimila/00), con ogni conseguenza di legge;
V. In tutti i casi con vittoria di compensi del doppio grado, da determinarsi secondo i vigenti parametri professionali, oltre spese gen., cpa e iva nelle misure di legge.”
Ha resistito rassegnando le seguenti conclusioni: CP_2
“Voglia il Collegio adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione: rigettare l'appello proposto in quanto infondato in fatto ed in diritto;
Con vittoria di spese, competenze ed onorari (oltre IVA e CAV).”
Ha resistito rassegnando le seguenti Controparte_3 conclusioni: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere: - In via pag. 21 di 33 preliminare, dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto dagli attori, anche con ordinanza ex artt. 342 e 348 bis e ter c.p.c., avverso la sentenza n. 4527/2020 emessa dal Tribunale di Roma, Sezione X^, in data 26/02/2020 e pubblicata in data 02/03/2020 nella controversia avente NRG 23767/2014 per le ragioni esposte nella comparsa di costituzione e risposta confermando integralmente la sentenza impugnata;
- nel merito, rigettare l'appello proposto dai signori , Parte_1 Parte_2
, , , Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
Parte_7 Parte_8 Parte_9 [...]
, , , Parte_10 Parte_11 Parte_12 Pt_13 e e, per l'effetto, confermare la sentenza 4527/2020
[...] Parte_14 emessa dal Tribunale di Roma, Sezione X^, in data 26/02/2020 e pubblicata in data 02/03/2020 nella controversia avente NRG 23767/2014 per le ragioni esposte nella comparsa di costituzione e risposta;
- in ogni caso, condannare i signori , Parte_1 Parte_2 Pt_3
, , ,
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6 [...]
, , Parte_7 Parte_8 Parte_9 Parte_10
, , e Parte_11 Parte_12 Parte_13 Pt_14
alla refusione integrale in favore di dei
[...] Controparte_15 compensi anche del presente grado di giudizio da liquidarsi ex D.M. n. 55/2014 e s.m.i..”
Ha resistito rassegnando le seguenti Controparte_7 conclusioni: “Piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattese: in relazione all'appello 6630/2020: in via principale: respingere l'appello promosso nei confronti del geom. in quanto nullo, inammissibile e comunque del tutto
CP_1 infondato in fatto oltre che in diritto, confermando la sentenza appellata là dove rigetta le domande nei confronti del geom. respingere
CP_1 l'appello del geom. nei confronti di
CP_1 Controparte_7 già perché inammissibile e comunque infondato in Controparte_8 fatto e in diritto;
in via subordinata, nel denegato caso di accoglimento dell'appello promosso nei confronti del geom. confermare il
CP_1 rigetto della domanda di manleva nei confronti di Controparte_7 già e comunque: respingere la domanda di Controparte_8 manleva avanzata dal geom. per mancanza di copertura ed
CP_1 operatività della garanzia in relazione al sinistro di cui è causa per tutte le ragioni meglio spiegate negli atti in primo grado e nella comparsa in appello;
in via di ulteriore subordine: a) determinare la quota di responsabilità del geom. rispetto agli altri soggetti convenuti e
CP_1 chiamati e per l'effetto limitare la sua condanna a detta quota ovvero ripartire la non creduta condanna del geom. con gli altri
CP_1 convenuti secondo le rispettive quote di responsabilità; b) nell'ipotesi di condanna solidale, determinare le quote di responsabilità di ciascuno ai fini pag. 22 di 33 del riparto interno e del regresso e/o condannare gli altri convenuti a rimborsare a già Controparte_7 Controparte_8 quanto eventualmente da questa versato in eccesso rispetto alla quota cui è tenuto il geom. c) pronunciare la non creduta condanna in CP_1 garanzia di già Controparte_7 Controparte_8 previo accertamento della effettiva copertura del sinistro per cui è causa entro i limiti tutti derivanti dal contratto di assicurazione e in particolare nei limiti del massimale (per i danni cd indiretti da interruzione o sospensione di attività il massimale è di € 51.646,00 e massimale generale euro 1.035.000,00) ed esclusi scoperti e franchigie come indicati in comparsa;
d) respingere la domanda del geom. di condanna CP_1 diretta di già . * * * Dare atto che il Controparte_7 CP_8 geom. non si è costituito e comunque non ha riproposto la CP_6 domanda di manleva nei confronti di già Controparte_7 e in ogni caso per scrupolo: in via Controparte_8 principale: respingere la non proposta domanda di manleva avanzata dal geom. per non operatività della garanzia in relazione al CP_6 sinistro di cui è causa per tutte le ragioni meglio spiegate negli atti in primo grado e nella comparsa in appello;
respingere ogni domanda proposta nei confronti del geom. perché inammissibile, nulla e, comunque, CP_6 del tutto infondata in fatto ed in diritto;
in via subordinata: a) determinare la quota di responsabilità del geom. rispetto agli altri soggetti CP_6 convenuti e chiamati e per l'effetto limitare la sua condanna a detta quota ovvero ripartire la non creduta condanna del geom. con gli CP_6 altri convenuti secondo le rispettive quote di responsabilità; b) ovvero nell'ipotesi di condanna solidale, determinare le quote di responsabilità di ciascuno ai fini del riparto interno e del regresso e/o condannare gli altri convenuti a rimborsare a già quanto Controparte_7 CP_8 eventualmente da questa versato in eccesso rispetto alla quota cui è tenuto il geom. c) pronunciare la non creduta condanna in garanzia CP_6 Contr di già previo Controparte_8 Controparte_8 accertamento della effettiva copertura del sinistro per cui è causa entro i limiti tutti derivanti dal contratto di assicurazione e in particolare nei limiti del massimale (per i danni cd indiretti da interruzione o sospensione di attività il massimale è di € 51.646,00 e massimale generale euro 1.035.000,00) ed esclusi scoperti e franchigie come indicati in comparsa;
d) respingere la non proposta domanda del geom. di condanna CP_6 diretta di già ; in relazione all'appello Controparte_7 CP_8 r.g. 6656/2020 in via principale: respingere l'appello del geom. CP_1 nei confronti di già Controparte_7 Controparte_8 perché inammissibile e comunque infondato in fatto e in diritto, confermando la sentenza appellata;
in ogni caso: rigettare la domanda di condanna alle spese avanzata nei confronti di già Controparte_7 per tutte le ragioni esposte nelle premesse;
in Controparte_8
pag. 23 di 33 via subordinata: respingere la domanda di manleva avanzata dal geom. per mancanza di copertura ed operatività della garanzia in CP_1 relazione al sinistro di cui è causa per tutte le ragioni meglio spiegate negli atti in primo grado e nella comparsa in appello;
in via di ulteriore Contr subordine: a) pronunciare la non creduta condanna in garanzia di già previo Controparte_8 Controparte_8 accertamento della effettiva copertura del sinistro per cui è causa entro i limiti tutti derivanti dal contratto di assicurazione e in particolare nei limiti del massimale ed esclusi scoperti e franchigie;
b) respingere la domanda Contr del geom. di condanna diretta di già CP_1 Controparte_8
. * * * Dare atto che il geom. non ha riproposto la CP_8 CP_6 domanda di manleva nei confronti di già Controparte_7
e in ogni caso per scrupolo: in via Controparte_8 principale: respingere la non proposta domanda di manleva avanzata dal geom. per non operatività della garanzia in relazione al CP_6 sinistro di cui è causa per tutte le ragioni meglio spiegate negli atti in primo grado e nella comparsa in appello;
respingere ogni domanda proposta nei confronti del geom. perché inammissibile, nulla e, comunque, CP_6 del tutto infondata in fatto ed in diritto;
in via subordinata: a) pronunciare la non creduta condanna in garanzia di già Controparte_7
previo accertamento della effettiva Controparte_8 copertura del sinistro per cui è causa entro i limiti tutti derivanti dal contratto di assicurazione e in particolare nei limiti del massimale ed esclusi scoperti e franchigie;
b) respingere la domanda di condanna diretta di già . Con vittoria di spese, Controparte_7 CP_8 competenze ed onorari.”
Ha resistito rassegnando le seguenti conclusioni: CP_4
“Voglia codesta Ecc.ma Corte d'Appello confermare la sentenza n. 4527/2020 del Tribunale civile di Roma, pubblicata in data 02/03/2020, nella parte in cui ha escluso ogni responsabilità di CP_4 dichiarando la nullità dell'atto di citazione proposto in primo grado nei suoi confronti.”
Disposta la riunione dell'appello iscritto al numero 6630/2020 R.G. con l'appello iscritto al numero 6656/2020 R.G., la causa era interrotta per sopravvenuto fallimento della e indi riassunta. Controparte_10
La causa, pure di risalente iscrizione a ruolo, veniva assegnata a questo collegio con decreto del 1/4/2025, che provvedeva anche al mutamento del rito con la discussione orale ex art.281 sexies c.p.c..
All'odierna udienza la causa era discussa oralmente e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art.281 sexies c.p.c. (comma pag. 24 di 33 aggiunto dall'art.3 d.lgs.n.149/2022 e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art.7 comma 3 d.lgs.n.164/2024).
§ 4. – Preliminarmente va dichiarata la contumacia nel giudizio riassunto di , Fallimento n. 562/2022 CP_6 Controparte_10
in persona del curatore avv. Marina Belloni, e
[...] CP_11 [...]
, non costituitisi pure regolarmente citati. CP_12
§ 5. – Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dall'appellato a mente dell'art. 348 bis c.p.c., secondo cui il giudice dichiara inammissibile l'appello quando verifica, in limine litis, che l'impugnazione non ha “una ragionevole probabilità” di essere accolta, meritando le argomentate ragioni contenute nell'atto di appello un approfondimento motivazionale incompatibile con una pronuncia di mero rito.
§ 5.1 – Sempre preliminarmente non si ravvisa l'inammissibilità dell'appello, eccepita dall'appellato, ai sensi dell'art. 342 c.p.c., in quanto i motivi dedotti dall'appellante a sostegno della impugnazione sono sufficientemente specifici e chiari e consentono di esaminare il merito dell'appello. Come anche di recente riaffermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte, l'art. 342 c.p.c. impone all'appellante «di individuare in modo chiaro ed esauriente il quantum appellatum, circoscrivendo il giudizio di gravame con riferimento agli specifici capi della sentenza impugnata nonché ai passaggi argomentativi che la sorreggono, e formulando, sotto il profilo qualitativo, le ragioni di dissenso rispetto al percorso adottato dal primo giudice, sì da esplicitare la idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione censurata, sia pure con un grado di specificità ben più accentuato rispetto al passato, imponendo la norma novellata un ben preciso ed articolato onere processuale, compendiabile nella necessità che l'atto di gravame, per sottrarsi alla sanzione di inammissibilità ora specificamente prevista, offra una ragionata e diversa soluzione della controversia rispetto a quella adottata dal primo giudice» (da ultimo, Cass. n. 4541/2017; si tratta di principi affermati, peraltro, anche nel vigore del precedente testo dell'art. 342 c.p.c. dalla nota sentenza delle sezioni unite n. 16/2000). Va, altresì, precisato che comunque l'appello non deve necessariamente tradursi nella prospettazione di un progetto alternativo di sentenza e non deve rivestire particolari forme sacramentali, purché dal tenore complessivo dello stesso sia possibile evincere i passaggi della sentenza che vengono impugnati e, quanto meno per alcuni di essi, il ragionamento che viene contrapposto, a prescindere poi dalla fondatezza delle doglianze stesse che, in quanto strettamente connesse tra loro, possono essere unitamente delibate.
pag. 25 di 33 § 6. – L'appello proposto da , e Parte_1 Parte_2
ciascuno in proprio e nella loro qualità di erede di Parte_3 Per_1
, , ,
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6 [...]
, Parte_7 Parte_8 Parte_9 Parte_10
, , e Parte_11 Parte_12 Parte_13 Pt_14
contiene tre motivi.
[...]
§ 6.1 – Il primo è intitolato: “in merito alla responsabilità del Geom.
, del e del Notaio ”. CP_1 CP_5 CP_2
Con tale motivo l'appellante censura la sentenza del Tribunale nella parte in cui ha escluso la responsabilità del RA del CP_1 Notaio e di Più segnatamente, il Tribunale CP_2 CP_4 aveva affermato che le attività del RA non avevano influito né nella produzione dei vizi delle opere, né sulle difformità catastali, relative unicamente a incongruità delle partizioni interne e alle scale di collegamento, non comportanti una variazione della consistenza dell'immobile. Secondo l'appellante il RA avrebbe proceduto a redigere le planimetrie e ad accatastare gli appartamenti, trascurando le corti interrate a cielo aperto, le asole sui solai, l'effettiva dislocazione dei vani wc e cucina di taluni appartamenti, le altezze non regolamentari degli ambienti destinati a cucina, tanto che lo stesso CTU avrebbe accertato che le piantine catastali non indicassero le scale di collegamento con cui erano stati accorpati agli appartamenti i locali lavatoi ad uso condominiale e le cantine, accorpamenti che non sarebbero stati semplici difformità nella ripartizione interna, ma variazioni nella consistenza di fatto e catastale degli appartamenti venduti. Ancora, il Tribunale aveva dichiarato nulla la citazione proposta nei confronti di perché non lasciava comprendere in cosa CP_4 consistesse l' “affidamento nella legittimità degli atti”, trascurando che gli acquirenti si sarebbero persuasi della corrispondenza tra le opere progettate, assentite e realizzate sulla base del rilascio dei titoli abilitativi, che
[...]
avrebbe dovuto controllare sia in fase di dichiarazione di inizio CP_4 lavori, sia in fase di esecuzione, sia in fase di ultimazione e certificazione di fine lavori. Solo tardivamente aveva effettuato verifiche che CP_4 avevano condotto alla reiezione dell'istanza di agibilità. Ancora, il Tribunale avrebbe omesso di pronunciare sulla responsabilità del Notaio , nonostante l'appellante avesse CP_2 lamentato che il professionista non avrebbe garantito il risultato pratico perseguito con gli acquisti immobiliari, non avesse percepito le difformità desumibili per tabulas e avesse ricevuto dichiarazioni false e contraddittorie. Più segnatamente, il Notaio avrebbe dovuto controllare che la variante fosse stata assentita e fosse rispettosa dell'atto d'obbligo, il quale aveva in particolare imposto il mantenimento di taluni locali al servizio degli appartamenti, la cui violazione, non segnalata dal Notaio, avrebbe pag. 26 di 33 determinato il diniego dell'agibilità. Il Notaio sarebbe stato responsabile della nullità delle compravendite perché relative ad immobili realizzati in totale difformità.
Il motivo è infondato.
Rispetto alle attività del RA l'appellante ripropone CP_1 le censure formulate in sede di contraddittorio tecnico, le quali hanno trovato già una soddisfacente risposta da parte del CTU. Vero è che il RA si è limitato a redigere e CP_1 presentare domanda di accatastamento del complesso immobiliare in via Selva Candida corredandola con le planimetrie, attività all'evidenza volta a valorizzare gli immobili quali fonte di reddito imponibile, con l'attribuzione di identificativi censuari di categoria, classe, consistenza e rendita, con finalità dunque strettamente fiscali e non urbanistiche. In disparte del rilievo per cui il RA ha operato CP_1 prima che fosse presentata la DIA in sanatoria che prevedeva la realizzazione di scale a chiocciola, il compito a lei affidato, a giudizio del CTU, è stato fedelmente adempiuto perché le eventuali incongruità delle partizioni interne o l'eventuale assenza di scale di collegamento non avrebbero alcuna rilevanza nella valorizzazione fiscale degli immobili, e sarebbero pertanto mere difformità nella ripartizione interna, senza effetti sulla attribuzione di categoria, classe, consistenza o rendita catastale. Non ha pregio, pertanto, sostenere che gli acquirenti si fossero contrattualmente determinati in ragione di planimetrie irregolari e non conformi e avrebbero conseguentemente sopportato danni attribuibili al RA . CP_1 In realtà, i danni dipendevano dalle accertate irregolarità urbanistiche cui il RA è stata del tutto estranea. CP_1 Le eventuali difformità planimetriche, ove pure non avessero descritto abusi, non avevano la funzione di metterli in evidenza, non giocando essi alcun ruolo nelle finalità dell'accatastamento. Infine, non è verosimile che la determinazione contrattuale degli acquirenti, che deve dipendere dalla esame visivo dello stato di fatto degli immobili e dal conforto sulla sicurezza dell'affare dato dai titoli abilitativi, sia sorta dall'esame della documentazione allegata all'accatastamento fiscale degli immobili, restando anche da questo punto di vista il RA
del tutto esente da responsabilità. CP_1
Rispetto agli addebiti mossi nei confronti di e alla CP_4 declaratoria di nullità della citazione da parte del Tribunale, l'appellante chiarisce che gli acquirenti si sarebbero contrattualmente determinati all'acquisto nella persuasione della corrispondenza tra le opere progettate, assentite e realizzate sulla base del rilascio dei titoli abilitativi, opere che avrebbe dovuto controllare. CP_4
pag. 27 di 33 In realtà, il TU 380/2001 affida alla relazione del progettista, e non agli uffici comunali, il compito di asseverare la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, con effetti autorizzativi che non promanano dall'autorità pubblica ma dalla certificazione privata, restando sempre in capo al progettista-direttore dei lavori l'obbligo di vigilare su tale rispetto anche nel corso dell'esecuzione dei lavori. Ne discende che responsabile dell'eventuale difformità delle opere potrà essere, oltre al progettista-direttore dei lavori, il titolare del permesso di costruire, o il committente o il costruttore, ma non certo l'Autorità comunale. Nè rientra tra i doveri di quest'ultima la garanzia che le opere assentite siano realizzate in conformità, ovvero che le opere certificate come conformi siano effettivamente tali, e se, come nel caso di specie, la circostanza della difformità è emersa per effetto di sopralluoghi compiuti dalla Polizia municipale, ciò è accaduto in occasione del rilascio dell'agibilità, e cioè in occasione di adempimenti che non avrebbero potuto essere compiuti prima, quando l'affidamento per gli acquirenti era riposto nell'opera dei professionisti coinvolti nel progetto edilizio, non nelle iniziative dell'Autorità comunale.
Rispetto alle attività del Notaio nessuna norma CP_2 prescriveva che egli verificasse la conformità urbanistica tra la variante e l'atto d'obbligo, così come nessuna norma prescrive che il Notaio debba effettuare controlli sulla regolarità urbanistica dell'immobile, rimessa alla dichiarazione del venditore, che se ne assume ogni responsabilità in caso di mendacio. Non competeva, evidentemente, al Notaio verificare la veridicità delle dichiarazioni di conformità all'atto d'obbligo, che pure avessero ignorato una diversa destinazione di taluni locali non più al servizio degli appartamenti, la cui violazione avrebbe determinato il diniego dell'agibilità. Nessuna difformità era desumibili per tabulas, così come nessun elemento in sede di stipula avrebbe rivelato la falsità delle dichiarazioni del venditore. E' noto che il c.d. dovere di consiglio del notaio collegato al possibile rischio che una vendita immobiliare risulti pregiudizievole a causa della condizione dell'immobile trasferito, non possa essere dilatato fino al controllo delle circostanze di fatto, eventualmente dichiarate dalle parti, senza contare che l'obbligo dichiarativo formale è imposto al venditore al solo fine di porre l'acquirente dell'immobile in condizione di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene stesso attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla licenza edilizia.
pag. 28 di 33 Infine, non è predicabile una nullità degli atti di compravendita rimproverabile al Notaio sul presupposto della totale difformità degli immobili, perché è noto che in tali casi la nullità possa essere solo testuale, allorchè cioè manchino della menzione del titolo abilitativo, ma non per difformità urbanistica sostanziale.
§ 6.2 – Il secondo motivo è intitolato: “in merito alla responsabilità solidale dei convenuti”.
Con tale motivo l'appellante lamenta che il Tribunale non avrebbe ravvisato la responsabilità del RA , del Notaio CP_1 CP_2 e di in solido con la responsabilità degli altri
[...] CP_4 condannati, nonostante le condotte professionali, pubbliche e tecniche, commissive o omissive, abbiano concorso a far acquistare immobili completamente diversi e difformi da quanto progettato, assentito, accatastato, pubblicizzato e venduto.
Il motivo è infondato.
Il costruttore, il progettista e il direttore dei lavori portano la responsabilità di aver fatto acquistare immobili incommerciabili, ma non lo stesso può dirsi per il RA , il Notaio e CP_1 CP_2
che rispondono a diverso titolo e, per quanto visto, vanno CP_4 esentati da ogni responsabilità.
§ 6.3 – Il terzo motivo è intitolato: “in merito alla dichiarata
“estraneità” di . Controparte_13
Con tale motivo l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto che la risoluzione della compravendita non avesse alcun impatto sul mutuo, pure frazionato e accollato dagli acquirenti, sul presupposto che l'accollo fosse contratto distinto dalla compravendita, trascurando che l'accollo sarebbe stato funzionalmente collegato alla compravendita, perseguendo entrambi un risultato unitario, con l'effetto che la risoluzione dell'uno avrebbe trascinato con sé la risoluzione dell'altro, e di conseguenza essi acquirenti avrebbero dovuto essere rimborsati delle rate corrisposte e liberati dalla residua obbligazione di restituzione verso la la quale avrebbe soltanto potuto avanzare pretese verso il costruttore CP_13 originario mutuatario.
Il motivo è infondato.
Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilità della domanda, formulata sul presupposto che sarebbe nuova in violazione dell'art. 345 c.p.c. perché fondata sull'inefficacia dell'accollo del mutuo, causa che non sarebbe stata spesa in primo grado. In realtà, invocare in pag. 29 di 33 primo grado la risoluzione dell'accollo in quanto collegato alla compravendita equivale a chiedere in secondo grado l'inefficacia dell'accollo per effetto della risoluzione della collegata compravendita. Nel merito, la giurisprudenza ravvisa il collegamento negoziale tra contratto di finanziamento e contratto di compravendita tutte le volte che venga espressamente previsto lo scopo del reimpiego della somma mutuata per l'acquisto di un determinato bene, circostanza del tutto assente nei contratti di accollo del mutuo frazionato, la cui causa anche concreta è data dalle necessità di finanziamento, non dalla acquisizione delle unità immobiliari, che rappresenta una finalità estrinseca e non compenetrante la causa del finanziamento stesso, la quale si risolve in un mero motivo del negozio. E', noto, infatti, che perché possa configurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico non è sufficiente un nesso occasionale tra i negozi, ma è necessario che il collegamento dipenda dalla genesi stessa del rapporto, dalla circostanza cioè che uno dei due negozi trovi la propria causa (e non il semplice motivo) nell'altro, oltre che dall'intento specifico e particolare delle parti di coordinare i due negozi, instaurando tra di essi una connessione teleologica. Né l'esame dei contratti di accollo del mutuo originariamente concesso al costruttore da parte degli acquirenti né l'esame degli atti di compravendita offrono elementi per ravvisare una volontà di collegamento obiettivata nel contenuto dei diversi negozi, non potendosi di conseguenza ritenere che il finanziamento, secondo la reale intenzione dei contraenti, sia destinato a subire le ripercussioni delle vicende della compravendita.
§ 7. – Va da sè che tutte le eccezioni espressamente riproposte da ex art. 346 c.p.c. restano assorbite nel rigetto dell'appello e CP_1 nella conferma della sentenza impugnata.
§ 8. – L'appello, a sua volta, autonomamente proposto da CP_1 nei confronti di e di contiene
[...] CP_6 Controparte_7 tre motivi, i quali vanno trattati congiuntamente in quanto connessi.
Il primo motivo è intitolato: “Errata e ingiusta condanna del geom. alle spese di soccombenza in favore dei terzi chiamati CP_1 e / Violazione dell'art.91 cpc e CP_6 Controparte_8 degli artt.115 e 116 cpc e del principio di causalità”.
Con tale motivo l'appellante censura la sentenza nella parte in cui l'ha condannata alla rifusione delle spese nei confronti dei terzi chiamati e (ora , CP_6 Controparte_9 Controparte_7 trascurando che la condanna non sarebbe stata fondata sulla soccombenza di essa , e che quando la chiamata in causa non è palesemente CP_1
pag. 30 di 33 arbitraria, come in questo caso, le spese avrebbero dovuto essere poste a carico degli attori, che con la loro domanda ne avevano dato causa.
Il secondo motivo è intitolato: “Errata condanna del geom. CP_1 alle spese di soccombenza in favore dei terzi chiamati e
[...] CP_6
/ Violazione dell'art.118 disp.att. cpc, Controparte_8 dell'art.132 cpc e dell'art.111 Cost.”.
Con tale motivo, subordinato al mancato accoglimento del primo, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui l'ha condannata alla rifusione delle spese nei confronti dei terzi chiamati e CP_6 [...] (ora , senza esplicitare una Controparte_9 Controparte_7 qualche motivazione.
Il terzo motivo è intitolato: “Errata e ingiusta condanna del geom. alle spese di soccombenza in favore dei terzi chiamati CP_1 e / Violazione art.91 cpc, CP_6 Controparte_8 violazione o errata applicazione del DM 55/2014, violazione del principio di proporzionalità”.
Con tale motivo, subordinato al mancato accoglimento del primo e del secondo, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui l'ha condannata alla rifusione delle spese nei confronti dei terzi chiamati
[...]
e (ora , CP_6 Controparte_9 Controparte_7 lamentando che la liquidazione non avrebbe tenuto conto del necessario rapporto di proporzionalità tra la domanda principale e la domanda di manleva senza esplicitare una qualche motivazione.
§ 8.1 – L'appello autonomamente proposto con tali tre motivi da
è tardivo, in tal senso dovendo accogliersi l'eccezione formulata CP_1 all'udienza dell'8/7/2021.
Invero, l'appello risulta essere stato notificato il 7/12/2020 oltre i sei mesi di cui all'art. 327 c.p.c. dalla pubblicazione della sentenza non notificata intervenuta il 2/3/2020. Oltretutto, l'inammissibilità dell'impugnazione derivante dall'inosservanza dei termini stabiliti a pena di decadenza è correlata alla tutela d'interessi indisponibili e, come tale, è rilevabile d'ufficio e non sanabile per effetto della costituzione dell'appellato (Cass. n. 7634 del 9/3/2022).
§ 8.2 – non può neppure giovarsi dell' “appello CP_1 incidentale”, che ricalca i medesimi tre motivi dell'appello autonomo, spiegato nell'atto di costituzione nel fascicolo portante distinto con il n. 6630/2020, avendo già questa Corte, con ordinanza dell'8/7/2021, spiegato che esso non può configurarsi come appello incidentale ma autonomo (cd. trasversale) in quanto non proposto nei confronti dell'appellante principale pag. 31 di 33 ma nei confronti di altre parti e non CP_6 Controparte_7 coinvolte dalla domanda principale, sicchè di tale appello deve anzitutto verificarsi la tempestività, che difetta perché la sua proposizione del 2/1/2021 è successiva di oltre sei mesi dalla pubblicazione della sentenza non notificata intervenuta il 2/3/2020.
§ 9. – Le spese del grado nei due appelli riuniti seguono la soccombenza e vanno liquidate, ex decreto n. 147 del 13/8/2022, nel giudizio 6630/2020 R.G. in rapporto al valore indeterminabile della causa secondo parametri medi ad eccezione della fase di trattazione che ha avuto minimo sviluppo, e quanto all'appello nel giudizio 6656/2020 R.G. in rapporto al quarto scaglione in relazione al valore della condanna alle spese impugnata secondo parametri minimi avuto riguardo alla decisione di mero rito.
§ 10. – Trattandosi di procedimento di appello introdotto dopo la data del 31.1.13 (entrata in vigore della L. n. 228/12) deve darsi atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12 a carico delle parti appellanti.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
, e ciascuno in proprio e nella
[...] Parte_2 Parte_3 loro qualità di erede di Persona_1 Parte_4 Parte_5
, ,
[...] Parte_6 Parte_7 Parte_8 Pt_9
, , ,
[...] Parte_10 Parte_11 Parte_12 e nei confronti di , Parte_13 Parte_14 CP_1 CP_2
nonché sull'appello
[...] Controparte_3 CP_4 proposto da nei confronti di e CP_1 CP_6 Controparte_7
contro la sentenza n. 4527 pubblicata il 2/3/2020 resa tra le parti dal
[...] Tribunale di Roma, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. – rigetta l'appello proposto da , Parte_1 Parte_2
e ciascuno in proprio e nella loro
[...] Parte_3 qualità di erede di , Persona_1 Parte_4 Parte_5
, ,
[...] Parte_6 Parte_7 Parte_8
, Parte_9 Parte_10 Parte_11
, e , Parte_12 Parte_13 Parte_14 2. – dichiara inammissibile l'appello proposto da;
CP_1
3. – conferma la sentenza impugnata;

4. – condanna , e Parte_1 Parte_2 Pt_3
ciascuno in proprio e nella loro qualità di erede di
[...]
Persona_1 Parte_4 Parte_5
pag. 32 di 33 , Parte_6 Parte_7 Parte_8 Pt_9
,
[...] Parte_10 Parte_11 [...]
, e , in solido Parte_12 Parte_13 Parte_14 tra loro, alle spese di lite, in favore di CP_1 CP_2
liquidate
[...] Controparte_3 CP_4 per ciascuno in complessivi € 10.313,00, di cui € 2.518,00 per la fase di studio, € 1.665,00 per la fase introduttiva, € 1.843,00 per la fase di trattazione, € 4.287,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario al 15%, iva e cap come per legge;
5. – condanna alle spese di lite, in favore di CP_1 [...]
e liquidate per ciascuno in CP_6 Controparte_7 complessivi € 4.996,00, di cui 1.029,00 per la fase di studio, € 709,00 per la fase introduttiva, € 1.523,00 per la fase di trattazione, € 1.735,00, oltre spese forfettarie, nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge;
6. – dichiara che sussistono i requisiti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12, per il pagamento a carico delle parti appellanti di un ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma il giorno 28/11/2025.
L'estensore Il presidente
AR LI UI CI LA ZZ
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