N. R.G. 842/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 842/2022
promossa da:
elettivamente domiciliato in Firenze presso lo studio dell'Avv. Catia Parte_1
Pratini, che lo rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro elettivamente domiciliato in Firenze presso lo studio dell'Avv. CP_1
AS AN, che lo rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA
e
, elettivamente domiciliata in Firenze presso lo studio dell'Avv. Controparte_2
IE EL RO, che la rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA

avverso sentenza n. 901/2022 del Tribunale di Firenze
CONCLUSIONI trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze in riforma della sentenza n. 901/2022, pubblicata in data 30 marzo 2022, emessa dal Tribunale di Firenze, nella persona del Giudice Dott. Massimo Maione Mannamo in data 30 marzo 2022, nel giudizio inter partes R.G. n. 15632 del 2016 e notificata a mezzo pec dall'Avv. IE
EL RO nella medesima data, previa acquisizione del fascicolo di primo grado R.g.
15632 del 2016 contenente altresì il fascicolo relativo al giudizio ex art. 696 bis (R.g.n.
6899/2015) nel merito: accertare e dichiarare il diritto dell'attore al risarcimento dai danni subiti in conseguenza dei vizi progettuali inerenti all'edificio per civile abitazione posto in Campi Bisenzio, meglio descritto in atti, e comunque alla violazione degli obblighi contrattualmente assunti dal Sig. con l'atto di compravendita ai CP_1
rogiti del Notaio del 30 settembre 2014, rep. 81922 racc. 14283, e per Persona_1
l'effetto: Condannare il Sig. al risarcimento del danno, subito dal Sig. CP_1
nella misura di Euro 74.101,81 o comunque a quella maggiore o minore Parte_1
somma che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Condannare: la GE. ed il Sig. alla restituzione Controparte_2 CP_1
delle spese processuali liquidate in primo grado. In ogni caso con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio, nonché di quelle relative al giudizio ex art.
696 bis c.p.c., comprese quelle del c.t.u. e del c.t.p. e dei loro ausiliari”.
Per la parte appellata : come da comparsa di costituzione e risposta e dunque CP_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte, rigettata ogni contraria istanza eccezione o difesa: nel merito, rigettare l'appello di perché infondato in fatto ed in diritto, per i motivi di Parte_1
cui in narrativa;
in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, limitare il risarcimento alla minor somma di € 9.568,33; -in ogni caso, qualora accolga la domanda attorea, Voglia condannare il GE. a Controparte_2
tenere indenne da ogni conseguenza pregiudizievole dovesse derivargli CP_1 dall'accoglimento della domanda avanzata da Con vittoria di spese e Parte_1 competenze di causa”.
Per la parte appellata “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Firenze, CP_2 contrariis reiectis: Nel merito: rigettare l'appello proposto dal sig. in Parte_1 quanto infondato in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare la Sentenza n. 901/2022 emessa dal Tribunale di Firenze, Giudice dott. Massimo Maione Mannamo, all'esito del procedimento RG 15632/2016; In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento dell'appello e riforma anche parziale della Sentenza impugnata, accertare e dichiarare che deve a la somma di Euro 9.568,33 o quella maggiore o minore CP_1 Pt_1
2 somma che risulterà di giustizia. In ogni caso: con vittoria di spese e competenze professionali di entrambi i gradi di giudizio”.
MOTIVAZIONE
1) ha proposto appello avverso la sentenza n. 901/2022 del Parte_1
Tribunale di Firenze, con la quale era stata respinta la domanda di risarcimento danni avanzata dallo stesso nei confronti di . Pt_1 CP_1
1.1) La causa di prime cure era stata instaurata dal predetto sig. allegando Pt_1
che:
• in data 30.9.2014 aveva acquistato da la proprietà di un fabbricato ad CP_1
uso deposito, della superficie di circa 10 mq, con annesso resede di circa 170 mq, nonché di un posto auto scoperto della superficie di 26 mq;

• all'art. 2 del contratto, intitolato "Precisazioni", la parte venditrice aveva dichiarato:
a) di avere presentato in data 11.4.2007 al Comune di Campi Bisenzio un'istanza per il rilascio di permesso a costruire per l'esecuzione di opere edilizie comportanti la demolizione dell'unità immobiliare e la realizzazione, sull'area di sedime così ricavata, di un fabbricato destinato a civile abitazione e b) che detto permesso a costruire era stato rilasciato in data 22.4.2010;
• il sig. aveva poi autorizzato il a volturare a proprio nome la variante CP_1 Pt_1 all'originario permesso a costruire rilasciata dal Comune, su istanza del del CP_1
14.10.2011, in data 13.7.2013;
• il progetto così volturato, all'esito della variante, prevedeva la costruzione di un fabbricato di pari a 82,45 mq coperti al piano terra, 35,89 mq al primo piano, oltre a 25,38 mq di terrazza al piano primo su un lotto di superficie pari a 167,45 mq;

• l'acquisto, come precisato dal era del resto unicamente finalizzato alla Pt_1
realizzazione di un immobile da destinare ad abitazione propria e dei propri familiari;

• successivamente all'acquisto, l'impresa edile incaricata della costruzione dell'edificio aveva verificato che il progetto richiamato dal contratto di vendita era viziato in quanto non rispettava la distanza di legge dai fabbricati limitrofi (in particolare: dieci metri tra fabbricati confinanti) e, dunque, risultava irrealizzabile, con la conseguenza che per il rispetto delle distanze l'acquirente non solo avrebbe dovuto dare corso ad un ulteriore progetto ma anche procedere alla realizzazione di un'immobile con una volumetria inferiore rispetto a quella inizialmente prevista;
per tale motivo, il sig. aveva provveduto ad acquistare un nuovo Pt_1
3 appezzamento di terreno (confinante con il proprio) onde poter dar corso alla realizzazione del progetto;

• lo stesso aveva quindi introdotto un procedimento per AT (cui aveva Pt_1
partecipato il sig. , ed il professionista incaricato del progetto, geom. CP_1
chiamata in causa dal ) all'esito del quale era stata Controparte_2 CP_1 accertata l'erroneità del progetto (per un errore nel rilievo nelle dimensioni del lotto venduto) ed i danni conseguenti (tra cui allocare: la ridotta capacità edificatoria del lotto, i costi per la presentazione di un nuovo progetto - ivi compresi quelli relativi ai corrispettivi dovuti a tecnici coinvolti -, i costi per i materiali acquistati e non utilizzati per il nuovo progetto, quelli derivanti dall'aumento degli oneri accessori, nonché il danno da ritardato godimento dell'immobile);
• a tale titolo competeva all'attore, pertanto, la complessiva somma di € 74.101,81, di cui € 57.550,30 a titolo risarcitorio ed il resto a titolo di rifusione delle spese sostenute, tra cui quelle del procedimento per AT.
1.1.1) Sulla scorta di tali allegazioni, era stato quindi chiesto: “- in via preliminare: disporre l'acquisizione del fascicolo d'ufficio relativo al procedimento per accertamento tecnico preventivo tenutosi presso Codesto Ecc.mo Tribunale, R.G. 6899/2015, Giudice
Dott. F. Prodromo - nel merito in via principale: - accertare la sussistenza dei vizi progettuali inerenti all'edificio per civile abitazione posto in Campi Bisenzio, via senza numero civico e, per l'effetto - condannare il Sig. al pagamento della CP_1 somma di € 74.101,81 (di cui € 57.550,30 a titolo di risarcimento danni come quantificati in AT depositato il 6 giugno 2016, € 5.137,00 a titolo di spese di c.t.u. nel procedimento ex art 696 bis c.p.c., € 6.691,41 di spese legali relative al giudizio ex art. 696 bis cpc, €
2.223,10 a titolo di competenze dell'Ing. in qualità di c.t.p. nel Controparte_3 procedimento ex art 696 bis c.p.c. ed € 2.500,00 di cui alla fattura 2626/2014 del CAF), ovvero quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di competenze e spese di giudizio”.
1.2) Si era costituito il , che aveva contestato le allegazioni e le domande CP_1
attoree, in particolare esponendo che:
o il contratto intercorso tra le parti aveva avuto ad oggetto, espressamente ed unicamente, il fabbricato ad uso deposito, oltre che il resede ed il posto auto;

o il fatto che, alla voce “precisazioni”, fosse indicato che il aveva presentato CP_1
istanza per il rilascio di permesso a costruire e, poi, di una successiva variante, non implicava alcuna assunzione di garanzia in capo al in ordine al buon esito di CP_1
tale pratica;

4 o il dunque, aveva effettivamente conseguito la proprietà di ciò che aveva Pt_1
acquistato ed in capo al non era ravvisabile alcun inadempimento;
CP_1
o non era comunque presente alcun errore di progettazione, né tantomeno sussistevano i danni lamentati dall'attore, peraltro contestati anche nel quantum
(anche in considerazione delle alternative indicate dal CTU in sede di AT, di gran lunga meno impattanti economicamente);
o era propria intenzione chiamare in causa la geom. per essere dalla CP_2
stessa eventualmente manlevato in denegata ipotesi di accoglimento delle domande attoree.
1.2.1) In base a tali assunti, era stato chiesto: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, eccezione e deduzione, in via preliminare, autorizzare la chiamata in causa del GE. , responsabile degli errori Controparte_2 progettuali lamentati dall'attore, differendo a tal fine la data di prima udienza per consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di legge;
nel merito, rigettare la domanda di perché infondata in fatto ed in diritto, per i motivi di cui in Parte_1
narrativa; in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, limitare il risarcimento alla minor somma di € 9.568,33; -in ogni caso, qualora accolga la domanda attorea, Voglia condannare il GE. a tenere Controparte_2
indenne da ogni conseguenza pregiudizievole dovesse derivargli CP_1 dall'accoglimento della domanda avanzata da Con vittoria di spese e Parte_1 competenze di causa, anche della fase di A.T.P.”.
1.3) Autorizzata la predetta chiamata in causa, era avvenuta anche la costituzione della geom. che aveva parimenti contestato la fondatezza delle domande del CP_2
anzitutto eccependo la decadenza in cui era incorso il predetto attore e, comunque, Pt_1
evidenziando che il contratto aveva avuto ad oggetto la compravendita di un bene nello stato in cui si trovava, e non l'acquisto del progetto.
Il peraltro, aveva scoperto il preteso vizio in data 21.10.2014 ed in data Pt_1
24.10.2014 aveva già versato la caparra per l'acquisto del terreno adiacente, con ciò emergendo nitidamente come le trattative per l'acquisto di tale terreno fossero iniziate ben prima della scoperta dell'asserito problema e non avessero nulla a che fare con quest'ultimo.
1.3.1) La predetta chiamata in causa aveva quindi chiesto: “- in via preliminare: accertare e dichiarare l'avvenuta decadenza di dalla denuncia dei vizi nei confronti Pt_1 di ex art. 1495 c.c. e per l'effetto dichiarare che e nulla devono a CP_1 CP_1 CP_2
- in tesi: respingere la domanda attorea perché infondata in fatto ed in diritto e per Pt_1
l'effetto respingere la domanda di Porta nei confronti di perché infondata in CP_2
5 fatto ed in diritto per le ragioni di cui in atti;
- in via subordinata: accertare e dichiarare che deve a la somma di Euro 9.568,33 o quella maggiore o minore somma che CP_1 Pt_1
risulterà di giustizia;
- In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali anche relativi alla fase di A.T.P. e alla fase cautelare”.
1.4) Il Tribunale di Firenze, espletata istruttoria esclusivamente mediante produzioni documentali, aveva infine ritenuto che:
− non poteva trovare accoglimento l'eccezione di decadenza sollevata da parte terza chiamata;

− il contratto intercorso tra il ed il aveva avuto ad oggetto la Pt_1 CP_1 compravendita dei beni ivi indicati, senza alcun riferimento all'acquisto del progetto ad essi correlato, né risultavano obbligazioni concernenti il progetto stesso;

− per quanto il criterio letterale non fosse l'unico preposto alla valutazione della volontà delle parti, “...neppure gli altri criteri interpretativi logici e sistematici possono condurre all'accoglimento della prospettazione di parte attrice, poiché
l'interpretazione della volontà dei contraenti deve comunque prendere le mosse dai vocaboli e dalle espressioni utilizzate nel contratto e non può spingersi fino ad accertare il riconoscimento di un obbligo in capo all'alienante non obiettivizzato nel testo contrattuale e non ricavabile in sede di interpretazione neppure con
l'ausilio degli ulteriori criteri interpretativi: cioè l'assunzione di un obbligo di garanzia di un determinato indice di edificabilità dell'edificio da costruire”;
− “Tutto l'atto introduttivo del giudizio da parte del è strutturato come se la Pt_1
parte venditrice avesse – appunto - garantito la edificabilità dell'edificio da costruire - per il quale aveva già ottenuto il relativo permesso a costruire dal
Comune di Campi in data 11 Aprile 2007 e l'autorizzazione alla variazione dell'originario progetto edilizio in data 13 Luglio 2012. E la edificabilità auspicata dal è rapportata agli elaborati grafici a firma del GE. Pt_1 CP_2
allegati all'istanza del che condusse al rilascio da parte dal
[...] CP_1
Comune di Campi in data 13 Luglio 2012 della già menzionata autorizzazione alla variazione del progetto originario (doc. 5 fasc. parte attrice). Tanto emerge chiaramente dalle espressioni utilizzate dall'attore là dove lamenta la
«realizzazione di una volumetria inferiore rispetto a quella prevista inizialmente».
Ma, per come si è già rilevato, un tale obbligo di garantire la volumetria di cui agli elaborato grafici del GE. non sussiste nel contratto”; CP_2
− né poteva soccorrere il criterio ermeneutico di cui all'art. 1363 c.c., dal momento che “...la norma pattizia di cui all'art. 2 del contratto, rubricata 'Precisazioni',
6 non ha alcuna efficacia precettiva, posto che l'alienante dà atto solamente di aver presentato i più volte menzionati permesso a costruire e istanza volta alla variazione dell'originario permesso, senza tuttavia garantire alcunché all'acquirente in ordine alla consistenza(indice) della edificabilità futura;
per contro parte acquirente prende atto della dichiarazione in ordine alla situazione di fatto come rappresentata”;
− “Neppure risulta dall'atto che parte acquirente si sia determinata all'acquisto per garantirsi l'edificabilità prevista dal progetto del GE. : se questa CP_2
fosse stata la causa concreta del contratto intercorso tra le parti, questo lo avrebbero specificato, mentre invece alcun cenno viene svolto nel regolamento pattizio. Si aggiunga che i menzionati progetti non sono neppure richiamati per relationem dai contraenti, il che conferma che l'oggetto del contratto era esclusivamente la vendita di un fabbricato ad uso deposito e di un posto macchina scoperto e che nessuna altra obbligazione può rinvenirsi in capo all'alienante con riguardo alla piena attuazione del progetto”;
− le spese seguivano la soccombenza, con liquidazione effettuata in riferimento allo scaglione compreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00 ma con riduzione del 40% degli importi relativi alla fase istruttoria;

1.4.1) Il tribunale predetto aveva quindi reso la seguente statuizione: “Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e difesa disattese, rigetta la domanda proposta da nei confronti di dichiara assorbita Parte_1 CP_1
la domanda di manleva avanzata da nei confronti di CP_1 CP_2
; condanna parte attrice alla rifusione, in favore di e
[...] CP_1
delle spese processuali del presente giudizio che si liquidano, Controparte_2 per ognuna, in € 11.270, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CAP come per legge”.
2) Nei confronti di tale sentenza ha dunque proposto appello il sig. Pt_1
2.1) Il gravame è stato affidato all'unico motivo intitolato “Violazione ed errata applicazione di legge;
errata interpretazione e/o applicazione degli artt. 1490, 1494 e
1495 c.c.; violazione e/o errata interpretazione e/o falsa applicazione degli art. 1362 e
1363 c.c.”, con cui è stata esposta una variegata congerie di argomentazioni critiche nei confronti della valutazione effettuata dal Tribunale con riferimento alla ritenuta assenza di vizi nell'immobile venduto.
L'appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
7 2.2) Radicatosi il contraddittorio, con la costituzione sia del che della CP_1
entrambi hanno contestato le censure mosse dalla parte appellante nei CP_2
confronti della sentenza impugnata, concludendo infine nei termini ricordati in epigrafe.
3) Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello si presenti infondato e debba essere, conseguentemente, respinto.
3.1) Con l'unico motivo di gravame sopra ricordato, il ha esposto la seguente Pt_1
serie di censure alla sentenza impugnata:
− “È pacifico - e comunque supportato dalla documentazione in atti - che nella fattispecie che qui ci occupa vi siano dei vizi progettuali...”;
− “Il progetto assentito con la variante in corso d'opera n. 3933 del 13 luglio 2012 era quindi viziato, l'opera individuata irrealizzabile poiché in contrasto con la normativa vigente e la volumetria realizzabile inferiore rispetto a quanto venduto”;
− “In buona sostanza, il necessario rispetto delle distanze minime tra fabbricati limitrofi ha implicato non solo la necessità ella redazione di un nuovo progetto, ma anche la realizzazione di una volumetria inferiore rispetto a quella prevista inizialmente, con riferimento quale era stato stabilito l'oggetto del trasferimento.
Il corollario di quanto sopra detto è che il bene trasferito forniva un'utilità per il compratore ben inferiore rispetto alle aspettative/potenzialità indicate nel contratto di compravendita”;
− non era condivisibile la valutazione del Tribunale di Firenze secondo cui le previsioni contenute nell'art. 2 del contratto non avevano alcuna efficacia precettiva, “Posto che notoriamente le “precisazioni” fanno parte dell'oggetto di compravendita, deve, altresì, rimarcarsi come, l'acquisto dei beni oggetto di causa era finalizzato unicamente all'attuazione del progetto espressamente descritto nel contratto di compravendita che prevedeva, appunto, la realizzazione di un terratetto con due piani fuori terra, su un lotto di terreno della superficie di mq
167,45, da adibire a civile abitazione del Sig. e del proprio nucleo familiare Pt_1 composto da tre persone. E tale in effetti è la formulazione dell'articolo poc'anzi richiamato”;
− “Appare evidente che la volontà manifestata dai contraenti - tenuto conto del comportamento anche successivo delle parti (si ricorda che il Sig. si attivò CP_1 prontamente al fine di permettere al Sig. l'esecuzione delle opere di cui al Pt_1
permesso a costruire – cfr. all.ti da 16 a 19 all'atto di citazione) - fosse quella, per quel che qui di interesse, di una “cessione” di un terreno edificabile e non di un mero deposito cat. c/2. Diversamente opinando non si vede quali fossero le ragioni
8 per le quali avessero inteso “precisare” che la parte venditrice aveva richiesto e ottenuto sia il permesso di costruire sia la relativa variante”;
− il Tribunale di Firenze aveva erroneamente ritenuto che nel contratto non fosse stata assunta alcuna garanzia e “...incomprensibilmente, arriva addirittura a ritenere che “non risultano obbligazioni ulteriori oltre quelle indicate all'art. 1 rubricato “consenso ed oggetto”; se così fosse si finirebbe in un cortocircuito logico tale per cui il Sig. non avrebbe potuto invocare alcuna garanzia anche Pt_1 nel caso in cui neppur il permesso a costruire fosse stato “attuabile” – per qualsiasi titolo o ragione -.”;
− “Non vi è chi non veda come il Sig. mai avrebbe corrisposto la somma di Pt_1 quasi € 50.000,00 per un fabbricato c/2 in assenza delle sue capacità edificatorie”;
− la stessa geom. aveva indicato, nella propria comparsa di costituzione in CP_2 prime cure, che l'intenzione del era quella di acquistare il terreno e la Pt_1
volumetria per la realizzazione di una diversa civile abitazione;

− era quindi pacifico come “...l'oggetto del contratto di compravendita non fosse soltanto l'appezzamento di terreno sul quale insistevano i due fabbricati, ma anche la potenziale volumetria edificatoria ricavabile dal progetto redatto dalla
GE. in base al quale il Comune di Campi Bisenzio aveva Controparte_2 rilasciato la variante in corso d'opera n. 3933 del 13 luglio 2013”.
3.1.1) Il motivo è infondato.
3.1.1.1) In primo luogo occorre procedere ad alcune precisazioni in ordine all'inquadramento normativo della fattispecie e delle correlate domande del sig. Pt_1
A) In prime cure, alla stregua della prospettazione ivi operata in atto di citazione e ribadita in sede di prima memoria ex art. 183, VI° comma, c.p.c., il tenore delle allegazioni e delle richieste avanzate dal induce a ritenere inequivoco che Pt_1 quest'ultimo abbia avanzato, unicamente, una domanda di risarcimento danni per i vizi della cosa venduta, ex art. 1490 e ss. c.c.
B) Nella presente sede, l'appellante ha reiterato tale domanda, non apparendo fondate le argomentazioni difensive della geom. nella parte in cui è stata CP_2
stigmatizzata la proposizione di domande nuove, in quanto asseritamente fondate sulla dedotta applicabilità al caso di specie delle previsioni di cui agli art. 1483 e 1497 c.c.
L'appellante, in effetti, risulta aver fatto riferimento alle norme predette esclusivamente nell'ottica di tracciare un quadro generale delle possibili conseguenze correlate alla vendita di un bene gravato da determinate tipologie di vizio, concludendo tuttavia sempre ed unicamente in termini di richiesta di risarcimento dei danni ascrivibili ai vizi del bene compravenduto.
9 L'assenza di domande di risoluzione e di riduzione del prezzo rende comunque non rilevante la questione, dovendosi in proposito prendere atto che: 1) il sig. ha Pt_1
chiesto unicamente la condanna al risarcimento dei danni;
2) il presupposto di tale domanda è la presenza di vizi del bene immobile venduto;
3) tali vizi sono costituiti dall'erroneità del progetto edilizio relativo al bene stesso.
3.1.1.2) In quest'ottica, ed avendo a riferimento l'impianto argomentativo posto dall'appellante a sostegno del gravame (nei termini ricordati al pregresso paragrafo 3.1) deve rilevarsi come il abbia, anche nella presente sede, imperniato la propria Pt_1 ricostruzione della fattispecie sull'assunto per cui il contratto in questione avrebbe avuto ad oggetto non tanto il lotto di terreno in sé e per sé considerato, ma anche (e soprattutto) la “potenziale volumetria edificatoria” di cui al progetto redatto dalla geom. e CP_2
relativo a tale lotto.
L'assunto non è condivisibile.
A) Risultano infatti tuttora fondati i rilievi svolti dal giudice di prime cure in ordine al fatto che il contratto intercorso tra le parti (cfr doc. 1 allegato all'atto di citazione) ha avuto ad oggetto unicamente la vendita di un bene immobile, in sé considerato, descritto all'art. 1 del contratto stesso (intitolato “consenso ed oggetto”) e cioè il fabbricato ad uso deposito, con annesso resede, ed il posto auto correlato.
Correttamente, il Tribunale di Firenze ha evidenziato come nel contratto stesso non risultassero invece indicati ulteriori obbligazioni a carico del venditore (e che in qualsivoglia modo attenessero alla pratica edilizia oggetto delle allegazioni del , Pt_1
neppure sotto forma di una qualche garanzia circa la bontà del progetto dimesso a base della richiesta di permesso di costruire.
Anche l'art. 5 (intitolato “garanzie”) contiene del resto una dettagliata descrizione dell'immobile in questione, senza tuttavia alcun riferimento al progetto della geom.
CP_2
Gli unici accenni alla pratica urbanistica attivata dal (ma non al progetto CP_1
correlato) sono contenuti:
− nell'art. 2 (intitolato “precisazioni”), in cui è espressamente evidenziato che il bene viene venduto “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, comprensivo della quota di corte comune gravata da servitù di passo, con indicazione dettagliata dei titoli di provenienza e, in ultimo, l'inciso per cui “...la parte venditrice dichiara e la parte acquirente ne prende atto” che: a) era stata presentata istanza per il rilascio di un permesso di costruire per la demolizione del fabbricato ivi presente e la ricostruzione di un nuovo edificio (con la precisazione che il permesso era stato rilasciato in data 22.4.2010, con n. 3933/C), b) era stata presentata una richiesta di
10 variante in corso d'opera (parimenti rilasciata, in questo caso in data 13.7.2012, con n. 3933/1) e c) i lavori non avevano avuto inizio;

− nell'art. 7 (intitolato “dichiarazioni urbanistiche”), in cui è nuovamente richiamata la sequenza concernente la pratica edilizia predetta.
Nel contratto non sono invece contenuti, come detto, riferimenti di sorta al progetto della geom. né consta che tale progetto sia stato allegato al contratto CP_2
stesso.
B) In tale contesto, appare inesorabile la conclusione per cui l'oggetto del contratto di compravendita è rappresentato unicamente dal bene immobile descritto all'art. 1 del contratto stesso, e non dal bene in questione nella conformazione edilizia suscettibile di essere assunta all'esito delle opere di cui al predetto permesso di costruire (e relativa variante).
Né è possibile ravvisare, stante la radicale assenza di qualsiasi elemento in grado di supportare una simile conclusione, un'assunzione di garanzia in capo al in ordine al CP_1
buon esito della pratica amministrativa in questione ed alla correttezza e regolarità del progetto edilizio ad esso allegato.
Nessun criterio ermeneutico appare del resto in grado di consentire un simile esito, non potendo assurgere a tale funzione le previsioni degli artt. 1362 e 1363 c.c., invocate da parte appellante.
Il perno della prospettazione ermeneutica del è dato dall'assunto per cui Pt_1
“Posto che notoriamente le “precisazioni” fanno parte dell'oggetto di compravendita, deve, altresì, rimarcarsi come, l'acquisto dei beni oggetto di causa era finalizzato unicamente all'attuazione del progetto espressamente descritto nel contratto di compravendita che prevedeva, appunto, la realizzazione di un terratetto con due piani fuori terra, su un lotto di terreno della superficie di mq 167,45, da adibire a civile abitazione del Sig. e del proprio nucleo familiare composto da tre persone”, sì che Pt_1
“Da quanto fin qui argomentato, emerge dunque chiaramente, che nonostante il giudice di prime cure muova dal presupposto di fare uso nell'esame della fattispecie sottoposta al suo esame dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c., in realtà abbia omesso di considerare una pluralità di elementi letterali presenti nel contratto di compravendita, quali appunto le “precisazioni”, le quali altra funzione non hanno se non quello di delineare puntualmente gli elementi essenziali del contratto, quale è appunto l'oggetto”.
In proposito deve tuttavia rilevarsi come non possa condividersi la prospettazione per cui eventuali precisazioni contenute in un contratto valgano “sempre e comunque” ad integrare l'oggetto del contratto stesso, dal momento che ciò rappresenta l'esito della
11 formulazione complessiva del contratto e dell'assetto dei diritti e degli obblighi che i contraenti risultano assumere in base alle previsioni del contratto stesso.
Né, pare quasi pleonastico precisare, i criteri interpretativi possono avere una funzione integrativa del contenuto di un contratto, essendo finalizzati unicamente a consentire l'individuazione di ciò che i contraenti abbiano inteso regolare con il contratto medesimo.
Le “precisazioni” effettuate nel contratto intercorso tra le parti, con riferimento alla pratica urbanistica in oggetto, non appaiono peraltro caratterizzate da profili lessicali tali da consentirne la sussunzione nell'ambito degli obblighi assunti dalle parti del contratto, né la complessiva struttura del contratto stesso consente di rilevare (mediante la valorizzazione di altre previsioni) l'esistenza di una volontà delle parti, anche implicitamente delineata, per cui l'oggetto della vendita in questione non era il bene immobile ivi espressamente indicato ma la specifica conformazione edilizia che lo stesso avrebbe assunto (o, quantomeno, potuto assumere) all'esito delle opere oggetto del permesso di costruire (e relativa variante), sì da far rientrare nel focus degli artt. 1490 e
1495 c.c. anche la correttezza e regolarità del progetto correlato alla predetta pratica.
C) In tale prospettiva è peraltro irrilevante il fatto (richiamato dall'appellante) che la geom. abbia indicato, nella comparsa di costituzione in prime cure, che CP_2
infatti non voleva acquistare il progetto , ma voleva esclusivamente Pt_1 CP_2
acquistare il terreno e la volumetria per la realizzazione di una diversa civile abitazione, volumetria assentita dal Comune di Campi Bisenzio con le autorizzazioni edilizie citate nel contratto”.
Tale elemento è stato valorizzato dal per evidenziare che, oltre al profilo Pt_1 concernente la valutazione delle previsioni contrattuali, anche “le dichiarazioni effettuate dalle parti in causa” erano state trascurate dal tribunale, atteso che “L'analisi puntuale di detti elementi avrebbe portato necessariamente alla conclusione secondo la quale oggetto del contratto era da considerarsi anche la potenzialità edificatoria dei beni immobili acquistati”.
In proposito occorre tuttavia rilevare come l'enfasi posta dall'appellante in ordine a tale allegazione della terza chiamata in prime cure non possa condividersi.
Ciò, anzitutto, in quanto trattandosi di allegazioni di una parte, ma non della parte a cui sfavore dovrebbero riverberarsi, le stesse non possono assumere alcun rilievo processuale, considerando peraltro che la geom. non è stata parte del contratto CP_2
oggetto di causa (sì che le valutazioni della stessa in ordine alla portata del contratto medesimo appaiono presentarsi come mere opinioni di un terzo, rispetto al contratto, insuscettibili tuttavia di assurgere anche a livello di argomento di prova in quanto
12 comunque provenienti da una delle parti del giudizio) e, peraltro, non risulta neppure destinataria delle domande avanzate dal in prime cure. Pt_1
In secondo luogo, deve rilevarsi come tale allegazione della geom. pur CP_2 richiamata dal non si ponga quale riscontro dell'impostazione difensiva di Pt_1 quest'ultimo: quanto indicato dalla predetta professionista, infatti, è diretto a prospettare l'intenzione del di “non” acquistare il progetto della stessa Pt_1 CP_2
3.1.1.3) Per quanto concerne l'eventuale portata negoziale delle indicazioni contenute nell'art. 2 del contratto (le più volte richiamate “precisazioni”) deve dunque rilevarsi come sia ancora del tutto condivisibile la conclusione del Tribunale di Firenze secondo cui le stesse precisazioni non hanno alcuna diretta portata precettiva, né possono essere valorizzate in sede interpretativa onde consentire di concludere che l'oggetto del contratto sia declinabile nei termini postulati dall'odierno appellante.
In proposito, e senza che le valutazioni qui esposte debbano ritenersi svolte in riferimento a domande delle parti (e dunque, nell'alveo applicativo dell'art. 112 c.p.c.), può se mai rilevarsi come l'unico ambito in cui potrebbe allocarsi una qualche valenza del contenuto delle predette precisazioni sia quello della c.d. presupposizione.
La Suprema Corte ha infatti avuto modo di rilevare che “In materia di contratti, si ha presupposizione quando una determinata situazione di fatto o di diritto - comune ad entrambi i contraenti ed avente carattere certo e obiettivo - sia stata elevata dai contraenti stessi a presupposto condizionante il negozio, in modo tale da assurgere a fondamento, pur in mancanza di un espresso riferimento, dell'esistenza ed efficacia del contratto” (così Cass. n. 1995 del 28.1.2025, in aderenza a Cass. S.U. n. 9909 del
20.4.2018) con la precisazione che “La modifica urbanistica con la previsione di un vincolo preordinato all'esproprio, intervenuta successivamente alla stipula del contratto preliminare, abilita la parte acquirente a chiedere la risoluzione del contratto per il venir meno della causa in concreto, ovvero dell'istituto della presupposizione qualora si accerti che l'acquisto del terreno si fondava sull'attuale assetto urbanistico del bene promesso in vendita che ne consentiva una potenziale modifica da destinazione agricola ad area edificabile, considerato che successivamente alla stipula del contratto si è determinato oggettivamente un ulteriore e imprevedibile limite alla potenziale sua edificabilità, con il rischio di una futura perdita dello stesso diritto dominicale su parte del terreno promesso in vendita” (così Cass. 13435 del 15.5.2024).
E, tuttavia, l'esito di una simile valorizzazione porterebbe (il condizionale è
d'obbligo, stante appunto, l'assenza di allegazioni sul punto), unicamente a consentire di valutare l'eventuale fondatezza di una domanda di risoluzione del contratto che, tuttavia,
13 non è mai stata avanzata, mentre è comunque irrilevante nell'ottica della valutazione di una domanda di risarcimento danni (l'unica, come precisato, avanzata dal . Pt_1
4) Il gravame deve quindi essere respinto e, in applicazione del principio della soccombenza, le spese processuali del presente grado di giudizio devono essere poste a carico della parte appellante e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta:
a) quanto a , in assenza di notula, dei parametri medi di liquidazione di CP_1
cui al D.M. 55/2014 (e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00 (in considerazione del valore della causa con riferimento al criterio del “petitum”) di cui alla tabella 12 allegata al predetto D.M.;
b) quanto a della notula in atti, in quanto conforme (ed anzi Controparte_2
inferiore) ai predetti parametri.
4.1) Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio
2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di Parte_1
contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.



P.Q.M.


la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso sentenza n. 901/2022 del Tribunale di Firenze, così statuisce: Parte_1
1) respinge l'appello;
2) condanna parte appellante a rifondere a parte appellata le Parte_1 CP_1
spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 14.317,00 per compenso, di cui €
2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 4.326,00 per la fase di trattazione ed € 5.103,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

3) condanna parte appellante a rifondere a parte appellata Parte_1 CP_2
le spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 9.991,00 per compenso,
[...] di cui € 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 5.103,99 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre a IVA e CPA come per legge;

14 4) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante Pt_1
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto,
[...]
per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio del 5.11.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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