R.G. N. 1527/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta da:
Dott. IT MO - Presidente
Dott. NA NI - Consigliera rel
Dott. Francesca Vullo - Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile promossa in grado d'appello sub RG 1527/2024
TRA
(C.F. , elettivamente domiciliato in VIA MONTE Parte_1 C.F._1
DI PIETÀ, 15, MILANO presso lo studio dell'avv. LUCA FARAVELLI, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. , elettivamente domiciliato in PIAZZA SAN CP_1 C.F._2
PROTASO, 26, CASORATE PRIMO, presso lo studio dell'avv. STEFANO BELLONI, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLATO avente ad oggetto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
PER RAVETTA: Parte_1
▪ “nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma integrale della Sentenza impugnata accogliere tutte le conclusioni – anche istruttorie
– formulate nel giudizio di primo grado così come precisate nel primo grado di giudizio mediante le note scritte depositate in data 5 dicembre 2023 e qui di seguito ritrascritte:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più opportuna declaratoria del caso e di legge, respinta ogni avversaria domanda, istanza, eccezione, produzione e/o deduzione, 1 R.G. N. 1527/2024
- nel merito, rigettare integralmente le domande attoree ovvero, in via gradata (e per il sol denegato caso di accoglimento delle domande di parte attrice), condannare il sig. Parte_1
ai minori importi che dovessero risultare di giustizia;

[...]
- in via istruttoria, (A) ammettere l'interrogatorio formale della controparte occorrendo da intendersi, quanto alla signora , c.f. nata a [...] il Testimone_1 C.F._3
15 giugno 1971 e residente in [...], anche quale prova testimoniale) sui seguenti capitoli: capitolo 1: VERO CHE lo status degli immobili compravenduti (anche sotto il profilo urbanistico/edilizio) è sempre stato noto alla parte attrice;
capitolo 2: VERO CHE il sig. e la sig.ra , al momento CP_1 Testimone_1 del GI, conoscevano l'effettivo status degli immobili compravenduti (anche sotto il profilo urbanistico/edilizio); capitolo 3: VERO CHE durante il lasso di tempo intercorso tra il GI e l'instaurazione del presente giudizio parte attrice ha sempre pienamente goduto del compendio compravenduto adibendolo ad azienda agricola e realizzando presso lo stesso addizioni e migliorie che hanno alterato lo stato dei luoghi e dei fabbricati costituenti il compendio esistente al tempo del GI;
capitolo 4: successivamente al Tes_2
GI, parte attrice ha svolto presso il compendio immobiliare per cui è causa addizioni e migliorie per le quali risultano emesse/adottate le seguenti pratiche: (i) Denuncia di Inizio
Attività n. 58 del 14 ottobre 2015 (prot. n. 8215), relativa ristrutturazione di una parte e la demolizione con ricostruzione con ampliamento della restante parte del fabbricato identificato sub subalterno 3; (ii) Denuncia di Inizio Attività n. 33 del 17 maggio 2016 (prot.
n. 4076), dichiarativa di una prima variante in corso d'opera riferibile alla D.I.A. n.
58/2015; (iii) Segnalazione Certificata di Inizio Attività n. 10 del 16 marzo 2017 (prot. n.
2142), dichiarativa di una seconda variante in corso d'opera riferibile alla D.I.A. n.
58/2015; (iv) Denuncia di Fine Lavori del 28 giugno 2017 (prot. 5302); (v) Segnalazione
Certificata per l'Agibilità del 28 giugno 2017 (prot. 5303); (vi) Richiesta di Permesso di
Costruire n. 3 del 5 maggio 2016 (prot. 3745) relativa alla ristrutturazione dell'edificio abitativo, con conseguente rilascio del titolo abilitativo del 17 giugno 2016 (prot. n. 4076);
(B) ordinarsi a controparte e, se del caso, anche al Comune di Zinasco (PV) l'esibizione ex artt. 210 e 213 c.p.c. della documentazione relativa alle seguenti pratiche: (i) Denuncia di
Inizio Attività n. 58 del 14 ottobre 2015 (prot. n. 8215), relativa ristrutturazione di una parte e la demolizione con ricostruzione con ampliamento della restante parte del fabbricato identificato sub subalterno 3; (ii) Denuncia di Inizio Attività n. 33 del 17 maggio
2016 (prot. n. 4076), dichiarativa di una prima variante in corso d'opera riferibile alla
D.I.A. n. 58/2015; (iii) Segnalazione Certificata di Inizio Attività n. 10 del 16 marzo 2017
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(prot. n. 2142), dichiarativa di una seconda variante in corso d'opera riferibile alla D.I.A.
n. 58/2015; (iv) Denuncia di Fine Lavori del 28 giugno 2017 (prot. 5302); (v) Segnalazione
Certificata per l'Agibilità del 28 giugno 2017 (prot. 5303); (vi) Richiesta di Permesso di
Costruire n. 3 del 5 maggio 2016 (prot. 3745) relativa alla ristrutturazione dell'edificio abitativo, con conseguente rilascio del titolo abilitativo del 17 giugno 2016 (prot. n. 4076);
(C) a prova contraria, ammettersi la prova testimoniale, con i testimoni ex adverso indicati nonché con la signora , c.f. nata a [...] il 15 Testimone_1 C.F._3 giugno 1971 e residente in [...], sui seguenti capitoli: capitolo 5:
VERO CHE il sig. e la sig.ra , al momento del GI, CP_1 Testimone_1 conoscevano l'effettivo status degli immobili compravenduti (anche sotto il profilo urbanistico/edilizio); capitolo 6: VERO CHE durante il lasso di tempo intercorso tra il
GI e l'instaurazione del presente giudizio parte attrice ha sempre pienamente goduto del compendio compravenduto adibendolo ad azienda agricola e realizzando presso lo stesso addizioni e migliorie che hanno alterato lo stato dei luoghi e dei fabbricati costituenti il compendio esistente al tempo del GI;
capitolo 7: successivamente al Tes_2
GI, parte attrice ha svolto presso il compendio immobiliare per cui è causa addizioni e migliorie per le quali risultano emesse/adottate le seguenti pratiche: (i) Denuncia di Inizio
Attività n. 58 del 14 ottobre 2015 (prot. n. 8215), relativa ristrutturazione di una parte e la demolizione con ricostruzione con ampliamento della restante parte del fabbricato identificato sub subalterno 3; (ii) Denuncia di Inizio Attività n. 33 del 17 maggio 2016 (prot.
n. 4076), dichiarativa di una prima variante in corso d'opera riferibile alla D.I.A. n.
58/2015; (iii) Segnalazione Certificata di Inizio Attività n. 10 del 16 marzo 2017 (prot. n.
2142), dichiarativa di una seconda variante in corso d'opera riferibile alla D.I.A. n.
58/2015; (iv) Denuncia di Fine Lavori del 28 giugno 2017 (prot. 5302); (v) Segnalazione
Certificata per l'Agibilità del 28 giugno 2017 (prot. 5303); (vi) Richiesta di Permesso di
Costruire n. 3 del 5 maggio 2016 (prot. 3745) relativa alla ristrutturazione dell'edificio abitativo, con conseguente rilascio del titolo abilitativo del 17 giugno 2016 (prot. n. 4076); capitolo 8: dalle iniziative di carattere costituivo di cui al precedente capitolo 7 Tes_2 discende oggettivamente che i vizi e le irregolarità (comunque denegati) lamentate da parte attrice, ove mai esistenti, sarebbero stati senz'altro conosciuti – o comunque conoscibili secondo criteri di ordinaria diligenza e buona fede – sin dal 2015 o comunque dal 2017; capitolo 9: dalle iniziative di carattere costituivo di cui al precedente capitolo 7 Tes_2 discende oggettivamente che i vizi e le irregolarità (comunque denegati) lamentate da parte attrice, ove mai esistenti, non risulterebbero neppure più ravvisabili in ragione delle
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rilevantissime opere costruttive svolte da parte attrice nel compendio de quo con conseguente “stravolgimento” strutturale e planimetrico dello stesso;
capitolo 10: Tes_2 dalle iniziative di carattere costituivo di cui al precedente capitolo 7 discende
[...] oggettivamente che i vizi e le irregolarità (comunque denegati) lamentate da parte attrice, ove mai esistenti, sarebbero attualmente assolutamente sanabili;
capitolo 11: Tes_2 dalle iniziative di carattere costituivo di cui al precedente capitolo 7 discende oggettivamente che i vizi e le irregolarità (comunque denegati) lamentate da parte attrice, ove mai esistenti, non rappresenterebbero il presupposto di sanzioni od ordini demolitori;
capitolo 12: viste le iniziative di carattere costituivo di cui al precedente Tes_2 capitolo 7, sono idonee (congiuntamente o individualmente) a rappresentare il presupposto di sanzioni od ordini demolitori;
capitolo 13: viste le iniziative di carattere Tes_2 costituivo di cui al precedente capitolo 7 hanno comportato uno “stravolgimento” strutturale e planimetrico del compendio immobiliare per cui è causa rispetto alla configurazione esistente al tempo del GI;
(D) accertare e dichiarare la nullità dell'elaborato peritale depositato dal CTU architetto e disporre la Persona_1 rinnovazione della CTU con sostituzione del consulente tecnico ex art. 196 c.p.c. e, per
l'effetto, ammettere una CTU che (seppur con riserva di ulteriormente formulare o riformulare in corso di causa le richieste relative al quesito peritale che dovesse essere licenziato) includa i seguenti quesiti: (a) dica il CTU – se del caso previa autorizzazione ad accedere alla documentazione amministrativa rilevante presso il Comune di Zinasco – se le seguenti pratiche sono riferibili a parte attrice e se sono state realizzate presso il compendio immobiliare per cui è causa: (i) Denuncia di Inizio Attività n. 58 del 14 ottobre
2015 (prot. n. 8215), relativa ristrutturazione di una parte e la demolizione con ricostruzione con ampliamento della restante parte del fabbricato identificato sub subalterno 3; (ii) Denuncia di Inizio Attività n. 33 del 17 maggio 2016 (prot. n. 4076), dichiarativa di una prima variante in corso d'opera riferibile alla D.I.A. n. 58/2015; (iii)
Segnalazione Certificata di Inizio Attività n. 10 del 16 marzo 2017 (prot. n. 2142), dichiarativa di una seconda variante in corso d'opera riferibile alla D.I.A. n. 58/2015; (iv)
Denuncia di Fine Lavori del 28 giugno 2017 (prot. 5302); (v) Segnalazione Certificata per
l'Agibilità del 28 giugno 2017 (prot. 5303); (vi) Richiesta di Permesso di Costruire n. 3 del
5 maggio 2016 (prot. 3745) relativa alla ristrutturazione dell'edificio abitativo, con conseguente rilascio del titolo abilitativo del 17 giugno 2016 (prot. n. 4076); (b) dica il
CTU se sulla base delle pratiche menzionate sub (a) è possibile ritenersi che i vizi e le irregolarità (comunque denegati dal convenuto) lamentati da parte attrice, ove mai
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esistenti: (1) sarebbero stati senz'altro conosciuti – o comunque conoscibili secondo criteri di ordinaria diligenza e buona fede – sin dal 2015 o comunque dal 2017; (2) non risulterebbero neppure più ravvisabili in ragione delle rilevantissime opere costruttive svolte da parte attrice nel compendio de quo con conseguente “stravolgimento” strutturale
e planimetrico dello stesso, onde l'insussistenza di qualsivoglia pregiudizio lamentabile dalla controparte;
(3) comunque, sarebbero attualmente assolutamente sanabili a basso costo;
(4) neppure potrebbero comunque mai essere ritenuti il presupposto di eventuali sanzioni od ordini demolitori che, viceversa, risulterebbero (ove mai) solo ed esclusivamente elevati alla luce dell'attuale configurazione strutturale e planimetrica del compendio (che rappresenta, a ben vedere, il risultato di una serie di rilevanti lavori di nuove costruzioni e addizioni eseguite – autonomamente – dalle stesse controparti sin dall'ottobre 2015 la cui regolarità edilizia e urbanistica necessiterebbe, se del caso, di essere verificata);
- in ogni caso, con vittoria di spese, compensi professionali, oltre a spese generali al 15%,
IVA, CPA”.
e, per l'effetto, accertare e dichiarare che nulla è dovuto dall'odierno AN in favore dell'odierno appellato;
in ogni caso, con vittoria di spese, compensi professionali, oltre a spese generali al 15%, IVA,
CPA in relazione a entrambi i gradi di giudizio, con applicazione della maggiorazione del 30% ex art. 4, co. 1bis, DM 55/2014, in considerazione della presenza di collegamenti ipertestuali negli atti depositati dalla difesa di parte AN (cfr., inter alia, App. Milano, 17 luglio 2023 in ilcaso.it)”
PER OTTAVIO : CP_1
“Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa così giudicare:
Nel merito: rigettare l'appello proposto dal Sig. in quanto infondato in fatto e in Parte_1 diritto per i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto, confermare la Sentenza n. 696/2024 emessa dal Tribunale di Pavia
- Con vittoria di spese per entrambi i gradi del giudizio”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I fatti e le allegazioni delle parti e la coniuge (quest'ultima attrice in prime cure ma estranea al presente CP_1 Testimone_1 giudizio di gravame) hanno convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Pavia, , Parte_1 allegando: di aver acquistato dal convenuto, con atto notarile datato 19.03.2015, un compendio
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immobiliare sito in Zinasco (PV), via Battista Brandolini, composto da numerosi terreni agricoli, oltre che da alcuni fabbricati (quattro subalterni), segnatamente, “un fabbricato di abitazione
(mapp. 287 sub. 2) disposto su un piano terra oltre ad un parziale piano interrato con circostante cortile esclusivo di stretta pertinenza (mapp. sub 1)” e “fabbricati accessori ad uso sgombero
(mapp 287 subb. 3 e 4)”, al prezzo complessivo di euro 240.000,00, dei quali, euro 191.000,00 imputati all'acquisto dei mappali intestati al solo ed euro 49.000,00 imputati Parte_1 all'acquisto dei mappali intestati al e alla coniuge che nel mese di maggio Pt_1 Persona_2
2021, volendo procedere all'ampliamento della stalla, avevano appurato che il fabbricato di abitazione identificato al mapp. 287 sub. 2 e il fabbricato accessorio-stalla, mappa 287 sub. 3 erano stati edificati dopo il 1° settembre 1967 mentre, in sede di stipula del rogito, il venditore aveva dichiarato che “la costruzione dei fabbricati è stata iniziata anteriormente all'1.9.1967; (…) che sono stati eseguiti interventi per la formazione di un servizio igienico nel fabbricato di abitazione in base a concessione (…) rilasciata in data 21.4.1981; (…) che successivamente non stati realizzati altri interventi edilizi per i quali fosse necessario un titolo abilitativo”; che i predetti immobili erano dunque abusivi, non essendo stati mai assentiti con concessione edilizia;
che il comportamento del venditore, che aveva dichiarato il falso nell'atto di acquisto, aveva causato un pregiudizio, per aver acquistato immobili abusivi a un prezzo superiore al loro reale valore commerciale.
Su tali basi, gli attori hanno chiesto, previo accertamento del minor valore del complesso immobiliare compravenduto (da costoro computato, alla luce della perizia di parte prodotta, in euro
15.000,00), la condanna del convenuto al pagamento della somma di euro 80.000,00, a titolo di riduzione del prezzo e/o risarcimento danni. In via subordinata, ove fosse “avanzata e accolta la domanda di sanatoria”, accertato e dichiarato il declassamento dell'immobile, la condanna del convenuto al rimborso di tutte le spese necessarie, quantificate in una somma non inferiore ad euro
70.900,00. In via di ulteriore subordine, nell'ipotesi in cui “venisse avanzata, ma non accolta, la domanda di sanatoria”, accertato che la casa colonica era priva dei titoli autorizzativi, la condanna del sia al rimborso di tutte le spese necessarie per il condono nella misura risultante in corso Pt_1 di causa che alla restituzione e/o al risarcimento del danno, nella misura di euro 80.000,00.
Costituitosi, rilevava, in via preliminare, la mancata integrazione del Parte_1 contraddittorio con l'altra venditrice, e il difetto di legittimazione attiva dell'attrice Persona_2
, in quanto quest'ultima era intervenuta al rogito non quale compratrice ma quale Testimone_1
“soggetto che adempie al pagamento parziale del prezzo ex art. 1180 cod.civ.”.
Nel merito, eccepiva la decadenza dall'azione ai sensi dell'art. 1495 c.c., sia perché la situazione urbanistica, di agibilità e sanitaria dei fabbricati, di remota costruzione, era in realtà nota a parte
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acquirente già in sede di rogito, avendo ivi dichiarato di “acquistarli nello status attuale”, sia perché la stessa aveva presso gli stessi immobili realizzato, nel corso del tempo, diverse addizioni e migliorie, trovandosi così nella condizione di conoscere (o di aver dovuto conoscere, secondo ordinaria diligenza) l'esistenza dei lamentati vizi ben prima del maggio 2021. Eccepiva, in ogni caso, anche la prescrizione annuale dell'azione medesima, maturata in data 19 marzo 2016, la consegna della cosa compravenduta essendo occorsa contestualmente al rogito, in data 19 marzo
2015.
Sempre nel merito, contestava la fondatezza in fatto e in diritto delle domande attoree, sia nell'an che nel quantum.
In ordine all'an, allegava che parte attrice – sulla quale gravava l'onere di allegare e provare le proprie pretese – non aveva fornito alcuna prova delle lamentate irregolarità urbanistico/edilizie; che lo status degli immobili compravenduti era noto alla stessa, avendo dichiarato in rogito di acquistarli nello stato di fatto e di diritto in cui si trovavano;
che alcun danno da minor valore commerciale dell'immobile compravenduto poteva comunque in astratto essere patito dall'acquirente, visto che il prezzo d'acquisto era stato convenuto dalle parti senza alcun riferimento a valori di mercato, ma come “visto e piaciuto” e “a corpo”.
In ordine al quantum, contestava i conteggi operati nella perizia di parte, ribadendo l'impossibilità di pervenire a uno scorporo del prezzo di vendita, e, quindi, all'identificazione del reale valore d'acquisto per ciascun subalterno, e contestando, in ogni caso, l'efficacia probante di tale perizia, trattandosi di atto di provenienza unilaterale e arbitrario, nel quale non venivano neppure espressi i criteri o i riferimenti normativi fondanti le risultanze ivi contenute.
La sentenza del tribunale:
Istruita la causa mediante c.t.u. tecnica sullo stato urbanistico/edilizio del compendio immobiliare, il
Tribunale di Pavia, con sentenza n. 696/2024, ritenuto fondata l'eccezione di parte convenuta di difetto di legittimazione attiva dell'attrice , esclusa la necessità di integrare il Testimone_1 contraddittorio nei confronti della venditrice ha condannato, sulla base delle Persona_2 risultanze emerse nell'elaborato peritale, il convenuto al pagamento in favore di Parte_1
dell'importo complessivo di euro 91.300,00, quale minor valore dei fabbricati CP_1
CP_ acquistati abusivi e per costi di sanatoria e demolizione, oltre alla rifusione in favore dell'attore delle spese di lite.
Per quel che rileva ai fini della presente impugnazione, il primo giudice, respinta l'eccezione di nullità della c.t.u. sollevata dal convenuto e valutata, per contro, l'attendibilità degli Pt_1 accertamenti tecnici svolti, ha rilevato che dagli stessi era emerso che parte del fabbricato era stato
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effettivamente edificato successivamente al 1° settembre 1967 e, inoltre, che, quanto alle porzioni di fabbricato di abitazione realizzate sì abusivamente ma sanabili, gli interventi previsti per procedere al loro recupero risultavano sproporzionalmente costosi e di difficile se non impossibile esecuzione, con la conseguente necessità di procedere alla demolizione totale, non soltanto della stalla, ma anche di tutte le porzioni di fabbricato abitativo realizzate dopo il 1967.
Acclarata la falsità della dichiarazione del venditore in ordine alla data di costruzione dei fabbricati oggetto di compravendita (nel rogito indicata come anteriore all'01.09.1967), il giudicante ha ravvisato, nel caso in specie, la sussistenza degli estremi della nullità “testuale” di cui all'art. 46
D.P.R. n. 380/2001 (t.u. edilizia), tuttavia solo “parziale”, circoscritta, cioè, ai soli fabbricati risultati abusivi.
Ha escluso, di conseguenza, il litisconsorzio necessario nei confronti della venditrice Persona_2 atteso che gli immobili per i quali era stata rilevata l'assenza di dichiarazione di esistenza del titolo abilitativo (rectius, la mendace dichiarazione di esistenza dello stesso) erano solo quelli compresi CP_ nella parte di contratto conclusa tra il e il . Pt_1
Sempre secondo il giudicante, la fattispecie in esame non aveva alcuna attinenza con la disciplina in materia di garanzia per i “vizi” della cosa ex art. 1490 e ss. c.c., con la conseguente irrilevanza delle difese del convenuto basate su tale disciplina, mentre ha ritenuto come il caso in specie rientrasse nell'ipotesi di “aliud pro alio” ovvero della “vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi” di cui all'art. 1489 c.c.
Su tali basi, senza espressa dichiarazione di nullità, ha comunque riconosciuto il diritto dell'attore a ottenere la rifusione del prezzo di compravendita per la quota ascrivibile alle CP_1 porzioni di fabbricato irregolari – che venivano considerate del tutto prive di valore in quanto insanabilmente abusive e destinate alla demolizione –, quantificato, sempre sulla base delle stime effettuate dal c.t.u., in euro 10.100,00, quale minor valore della porzione di fabbricato abitativo, e in euro 18.800,00, quale minore valore del fabbricato a uso stalla, per un totale di euro 28.900,00
Ha riconosciuto, altresì, il diritto di parte attrice a essere ristorata dei costi di demolizione, che venivano dal c.t.u. quantificati, per entrambi i predetti fabbricati, in complessivi euro 64.401,24 iva inclusa, oltre al maggior costo da smaltimento dell'amianto contenuto nelle lastre di copertura del fabbricato a uso stalla, quantificato in euro 4.737,00, anche sul punto disattendendo tutte le contestazioni mosse al riguardo dal convenuto (e dal consulente di tale parte) all'elaborato peritale.
In ordine alla regolamentazione delle spese di lite, le ha poste a carico del convenuto , Pt_1 liquidando i compensi sulla base dei valori tabellari minimi, ponendo altresì integralmente a carico del convenuto anche le spese di c.t.u.
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L'appello:
Avverso la succitata sentenza ha interposto appello , affidandolo a otto motivi. Parte_1
Con il primo motivo di appello ha eccepito la nullità della gravata sentenza nella parte in cui ha pretermesso dal giudizio, senza considerare che la stessa comparve al rogito quale Persona_2 venditrice degli immobili dedotti in contratto e che, nel corpo del predetto rogito, la vendita era indicata come “unica e inscindibile”, chiedendo, per conseguenza, la rimessione della causa al primo grado.
Con il secondo motivo di appello si è doluto dell'erroneità della sentenza per non avere il primo giudice ritenuto parte acquirente decaduta dalla (comunque infondata) contestazione oggetto del presente giudizio, ai sensi dell'art. 1495 c.c., al riguardo evidenziando che era a CP_1 conoscenza dello status degli immobili compravenduti fin dalla data di stipula del rogito, risalente al 19.03.2015, sì che ogni asserita irregolarità doveva considerarsi nota già a quella data, o, quantomeno, in occasione dei lavori medio tempore dallo stesso fatti realizzare sul compendio immobiliare. Inoltre, doveva comunque considerarsi inutilmente spirato non solo il termine di prescrizione annuale di cui all'art. 1495 c.c., decorrente dalla consegna della cosa compravenduta, ma anche quello quinquennale previsto dall'art. 2947 co. 1 c.c.
Il terzo motivo di appello investe la c.t.u. svolta in primo grado. Con tale doglianza, parte AN rimprovera infatti al primo giudice di aver aderito alle risultanze peritali senza aver tenuto conto dei diversi vizi formali e sostanziali di cui la perizia era affetta.
In merito ai vizi formali, ha eccepito che alcune sessioni peritali erano state svolte in violazione del contraddittorio, senza cioè il coinvolgimento del stesso e del proprio difensore. Pt_1
In ordine al contenuto, richiamando le osservazioni svolte dal perito di parte, parte AN ha contestato molte delle conclusioni del CTU, in particolare quelle relative alla necessità di smaltimento dell'amianto contenuto nelle lastre di copertura del fabbricato a uso stalla, la sovrastima dei costi di demolizione, oltre che la asserita necessità della demolizione stessa in considerazione degli elevati costi di sanatoria. Circa l'epoca di costruzione della stalla, ha contestato la ricostruzione effettuata dal CTU.
Più in generale, l'AN deduce l'impossibilità di pervenire ad una quantificazione del minor CP_ valore degli immobili asseritamente abusivi, in considerazione del fatto che il stesso ha operato molti interventi sugli stessi, che li hanno stravolti, nonché del fatto che la vendita in oggetto era da considerarsi come “unica e inscindibile”, senza dunque possibilità di stabilire quale valore le parti avevano inteso attribuire a ciascun subalterno.
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Con la quarta doglianza ha eccepito la nullità della sentenza per essersi il primo giudice pronunciato oltre il perimetro della domanda attorea. In particolare, secondo l'AN, la domanda svolta in primo grado da parte acquirente aveva riguardato specificamente i soli subalterni
“sub 2” e “sub 3”, mentre la sentenza avrebbe tenuto in (indebita) considerazione una serie di risultanze della c.t.u. relative al subalterno 4, non oggetto di domanda.
Con il quinto motivo di appello ha censurato la decisione nella parte in cui ha ravvisato la nullità
“parziale” della compravendita e, inoltre, riconosciuto a parte acquirente un credito per danni/minor valore/riduzione del prezzo di asseriti abusi relativi a una “minimale porzione” del compendio immobiliare, senza tenere conto della reale volontà delle parti, che veniva espressa in contratto nel senso di concepire la vendita così come il relativo prezzo come “inscindibili”.
Con il sesto motivo di gravame ha eccepito la nullità della sentenza nella parte in cui ha “rilevato” ex officio l'asserita nullità “testuale” ex art. 46 del t.u. edilizia (D.P.R. n. 380/2001) del contratto senza tuttavia provocare, su tale questione, il contraddittorio tra le parti.
Parte AN, con il settimo motivo di appello, ha contestato, quindi, l'esistenza di qualsivoglia abuso, vizio o irregolarità relativo al compendio immobiliare compravenduto, tali da inficiare la validità e l'efficacia dell'atto ai sensi della predetta norma, al riguardo evidenziando che non era emerso dagli assunti difensivi di parte acquirente, dalla documentazione da questi prodotta in atti, né, tantomeno, dalla c.t.u. espletata in prime cure, la prova, gravante sull'acquirente medesimo, dell'esistenza dei detti vizi.
Da ultimo, con l'ottavo motivo di appello parte AN si è doluta dell'erroneità della sentenza nella parte in cui l'ha condannata alle spese senza tenere in considerazione la condotta anche stragiudiziale dell'acquirente.
Si è ritualmente costituito , contestando la fondatezza dell'appello ex adverso CP_1 proposto e insistendo per l'integrale conferma della sentenza impugnata.
Con ordinanza collegiale del 02.04.2025, la causa veniva rimessa in istruttoria, al fine di procedere a un tentativo di conciliazione, esperito inutilmente il quale, la stessa veniva assunta in decisione all'udienza del 06.11.2025 e decisa nella camera di consiglio del 12.11.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La sentenza oggetto di gravame deve essere riformata per quanto di ragione.
1. Va premesso che la controversia sottoposta all'esame della Corte concerne un contratto di compravendita di un compendio immobiliare, composto da terreni e fabbricati, di cui è contestata la regolare condizione urbanistica. In prime cure, parte acquirente, muovendo dalla premessa che le
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opere acquistate fossero abusive, aveva quindi chiesto la condanna del venditore al risarcimento di ogni danno e pregiudizio patito.
1.1 Ciò detto, seguendo l'ordine logico-giuridico riconducibile alle questioni prospettate nei diversi motivi di gravame, rileva innanzitutto il Collegio che va respinto il quarto motivo di doglianza, con cui l'AN lamenta che il primo giudice, nel pronunciarsi anche sulle irregolarità Pt_1 urbanistiche riscontrate in corso di causa in ordine al fabbricato a “uso stalla”, sia andato ultra CP_ petita, perché la domanda giudiziale svolta dal sarebbe circoscritta ai soli subalterni 2 e 3 escluso, invece, il subalterno 4.
Il rilievo si basa su una lettura formalistica degli scritti attorei, dovendosi invece procedere a una valutazione globale dell'atto introduttivo e dei documenti prodotti: dalla semplice lettura degli atti e dall'esame della documentazione prodotta in atti a fondamento dell'azione, emerge oggettivamente che l'acquirente, a prescindere dal numero di subalterno indicato, ha proposto una domanda di riduzione del prezzo e/o di risarcimento dei danni per via delle irregolarità riscontrate in ordine tanto al fabbricato a uso abitativo quanto alla stalla, avendo infatti sin dall'atto di citazione segnalato la “mancanza di qualunque titolo abilitativo per i seguenti beni realizzati dopo il 1967:
a) porzione di fabbricato di abitazione” e “b) fabbricato accessorio – stalla (vedi doc. n. 9)” quest'ultimo documento identificante proprio la struttura adibita a ricovero per animali.
In altri termini, è indiscussa l'effettiva volontà dell'odierno appellato di ottenere la riduzione del prezzo e/o il risarcimento del danno per le pretese abusività dei surriferiti fabbricati, le allegazioni e i documenti dell'appellato conducendo tutti verso questa direzione.
2. Così circoscritto il thema controversum, è poi opinione di questa Corte come risulti infondato anche il primo motivo d'appello, dato che, nei fatti, le censure articolate dal compratore non involgono porzioni immobiliari cointestate alla coniuge del venditore, e quindi la sua Persona_2 mancata partecipazione al giudizio non priva la decisione dell'utilità pratica connessa CP_ all'esperimento dell'azione proposta dal .
Su tali basi, contrariamente a quanto ritenuto dall'AN, la gravata sentenza deve quindi ritenersi immune dal vizio di nullità per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti della dato che la stessa non deve ritenersi litisconsorte necessario. Per_2
3. Altrettanto destituito di fondamento è il secondo motivo di appello, con cui l'AN Pt_1 ha eccepito che, se l'attore aveva agito per far valere il rimedio della garanzia per i vizi della cosa venduta ex artt. 1490 e ss. c.c., l'azione era preclusa, poiché il termine di decadenza di otto giorni di cui all'art. 1495 c.c., decorrente, nel caso in specie, dal giorno della consegna degli immobili
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(trattandosi di vizi, a dire dell'AN, riconosciuti o quantomeno riconoscibili dall'acquirente, sia perché in sede di rogito tale parte aveva dichiarato di acquistare i fabbricati nel loro “status attuale”, sia perché, nel corso degli anni, la stessa aveva intrapreso numerose iniziative costruttive relativamente al compendio in oggetto) risulterebbe ampiamente decorso. Ha inoltre eccepito che sarebbe in ogni caso spirato anche il termine di prescrizione annuale, previsto dalla medesima norma, per far valere il diritto.
Nel caso qui in esame, al contrario, deve escludersi la fondatezza delle eccezioni di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., atteso che l'invocata disposizione non può ritenersi operante nel caso in esame, in quanto, come correttamente ritenuto dal tribunale, la fattispecie sub iudice deve essere sussunta nella garanzia di cui all'art. 1489 c.c., in quanto le irregolarità per cui è causa non integrano anomalie strutturali, ma si concretano in irregolarità giuridiche (abusi).
Occorre in proposito evidenziare come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, in ipotesi di compravendita di costruzione non conforme alle norme urbanistiche
“non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto” (Cass. civ., sez. II, n. 17148/2024; Cass. civ., sez. II n. 27559/2023; Cass. civ., sez. II, n. 4786/2007; Cass. civ., sez. II, n. 11218/1991). Tanto si spiega in ragione del fatto che, per l'interpretazione maggioritaria, per vizio e difetto ex art. 1490
c.c. s'intendono le imperfezioni materiali e strutturali del bene compravenduto, mentre per l'immobile affetto da abusi o irregolarità urbanistiche non si configura un vizio della cosa, dato che la non conformità dell'immobile alla normativa edilizia incide propriamente sulla portata del diritto reale ceduto. Quindi l'acquisto di un immobile abusivo, ancorché non viziato strutturalmente, può comportare per l'acquirente varie conseguenze negative (a titolo esemplificativo, l'ordine di messa in pristino del bene o quello di demolizione dello stesso).
Tale principio di diritto risulta pienamente operante nella fattispecie in esame, dal momento che l'indagine tecnica espletata – come si vedrà meglio di seguito – ha consentito di accertare che l'immobile compravenduto, contrariamente a quanto dichiarato nell'atto di compravendita dai venditori, è affetto da problematiche urbanistiche.
È poi pacifico che a tale riqualificazione giuridica consegua l'applicazione del normale termine di prescrizione decennale, in luogo dei brevi termini di decadenza e di prescrizione previsti in materia di garanzia per i vizi della cosa compravenduta dagli art. 1490 ss. c.c.
Infatti, sempre secondo l'indirizzo giurisprudenziale richiamato, in tale ipotesi l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, ai sensi dell'art. 1480 c.c.,
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anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali di cui agli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo a quest'ultima disposizione presente nell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora il citato art. 1489 c.c.. (cfr. Cass. civ, sez. II, n. 4786/2007;
Cass. civ. sez. II. n. 16053/2002).
Più in particolare, la Corte di cassazione ha precisato che l'azione prevista dall'art. 1489 c.c. deve essere proposta entro l'ordinario termine decennale di prescrizione, il cui dies a quo decorre non dell'inadempimento (vendita dell'immobile affetto da illegittimità edilizia), ma dal momento in cui il danno diviene manifesto ed evidente, e quindi percepibile e riconoscibile da chi ha interesse a far valere il relativo diritto (“agli effetti previsti dall'art. 2935 c.c., il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno, derivante dall'illegittimità edilizia dell'immobile oggetto di vendita, decorre non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo ma dalla manifestazione oggettiva del danno, perché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause”, Cass. civ., sez. II, n. 23236/2016).
Ebbene, nel caso in specie, il detto termine non risulta ancora spirato, trattandosi di vizi (non apparenti, come si dirà subito appresso) la cui presenza è emersa solo nel 2021.
Occorre a questo punto osservare che presupposto per l'attivazione dei rimedi previsti dall'art. 1489
c.c. (risoluzione del contratto ovvero riduzione del prezzo e, in ogni caso, risarcimento del danno nel termine di prescrizione, più favorevole, decennale), è il fatto che il compratore non avesse effettiva conoscenza degli oneri ovvero dei diritti di godimento dei terzi che gravano sull'immobile,
o, come nel caso in oggetto, dell'abuso.
Tanto premesso, nel caso in specie, diversamente da quanto lascia intendere l'AN , la Pt_1
CP_ circostanza che il fosse edotto, al momento dell'acquisto, dello status degli immobili compravenduti e che questi aveva quindi accetto di acquistarli nello stato di fatto e di diritto in cui si trovavano e, in tesi, nonostante eventuali abusi, non è stata provata. Infatti, è opportuno sottolineare che, non soltanto il ha solo genericamente allegato la conoscenza da parte Pt_1 dell'acquirente delle reali condizioni (anche urbanistiche) in cui gli immobili compravenduti versavano al momento dell'acquisto, ma anzi è dimostrato che in sede di rogito lo stesso venditore aveva dichiarato, sotto la propria personale responsabilità, che gli stessi erano in regola sotto il profilo urbanistico. Sì che, in presenza di una dichiarazione di tal fatta di parte venditrice, non può pretendersi – al fine di pervenire a un giudizio di riconoscibilità o meno degli oneri insistenti sulla cosa compravenduta cui, come detto, è subordinata la concreta operatività dell'art. 1489 c.c. – che il compratore effettui specifiche ricerche o indagini che vadano al di là delle dichiarazioni fatte dal venditore. D'altro canto, secondo l'interpretazione della disposizione formatasi in sede di legittimità, “l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o
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diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti” (Cass., civ., sez. II, n. 14289/2018; Cass. civ., sez. II, n. 976/2006).
Pertanto, deve concludersi che ha preso piena contezza delle irregolarità edilizie CP_1 diversi anni dopo il perfezionamento del contratto di compravendita, e precisamente all'esito della disamina della documentazione esibita ed estratta presso il competente comune (maggio 2021). Tra
l'altro in tale periodo decorrente dall'acquisto alla richiesta di ampliamento della stalla, malgrado i diversi interventi edilizi intrapresi da , la pubblica amministrazione non ha mai CP_1 sollevato contestazioni circa le irregolarità (ad esempio ordinando la demolizione degli immobili o irrogando sanzioni amministrative), così consolidando l'affidamento che l'acquirente aveva riposto nella conformità degli immobili compravenduti, dichiarata in sede di rogito dai venditori, alla normativa urbanistica.
4. Così disattesa anche l'eccezione di decadenza e prescrizione dell'azione di risarcimento e/o riduzione del prezzo, è necessario ora soffermarsi sull'effettiva fondatezza delle dette azioni.
4.1. Ciò premesso, l'istruttoria svolta e, in particolare, la consulenza tecnica hanno consentito anzitutto di appurare che almeno una porzione del fabbricato di abitazione, quella esposta a sud, è stata effettivamente concessionata, in quanto edificata in seguito al rilascio di concessione edilizia, individuata al prot. n. 2342 del 28.08.1967. Segnatamente, il consulente tecnico d'ufficio ha riscontrato, in ordine a tale porzione di fabbricato, quanto di seguito indicato: “questa porzione di fabbricato di abitazione è stata realizzata regolarmente ed anche coerentemente con la pratica edilizia depositata in Comune;
ad oggi non si rilevano sostanziali modifiche allo stato concessionato ad esclusione di quelle riportate di seguito in elenco: tamponamento della porta
d'accesso principale all'abitazione; aggiunta della piccola falda inclinata al di sopra della pensilina orizzontale di copertura dell'accesso principale;
apertura del vano d'accesso sul lato nord, attualmente utilizzato, accessibile dal locale ingresso della porzione di fabbricato attiguo”.
Al riguardo, il c.t.u. ha dato atto che “tali leggere difformità sono in ogni modo da considerarsi di trascurabile gravità e gli interventi edili per il ripristino dello stato dei luoghi alla pratica concessionata sono facilmente eseguibili e di moderata entità”, e, di seguito, provveduto al computo dei costi tecnici e della sanzione amministrativa per le regolarizzazioni, per un totale di €
4.161,00, iva compresa.
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Il predetto importo, cui il perito è pervenuto in modo accurato e secondo criteri chiaramente illustrati nel corpo del proprio elaborato, costituisce una posta di danno per l'acquirente, trattandosi di spese che non avrebbe dovuto sostenere in assenza delle irregolarità, di guisa che lo stesso deve essere posto a carico dell'AN , così come indicato sul punto dal giudice di prime Pt_1 cure.
Per completezza di disamina, si precisa che le uniche conseguenze sanzionatorie cui la porzione di fabbricato in esame può andare incontro sono quelle attestate dal perito e appena illustrate, di carattere, dunque, esclusivamente amministrativo (costi legati alle pratiche edilizie in sanatoria comprensivi della sanzione amministrativa per la detta pratica), mentre, per quanto concerne il piano della sanzione civilistica dell'invalidità dell'atto, la nullità di cui all'art. 46 D.P.R 380/2001 non è in tale caso nemmeno astrattamente configurabile, ciò in quanto, a prescindere dal profilo della sua regolarità edilizia, detta porzione di fabbricato è stata edificata in un periodo storico antecedente alla data del 17.03.1985, presa in considerazione dalla suddetta norma.
4.2. Sempre in relazione al fabbricato a uso abitativo, il tecnico incaricato ha inoltre riscontrato l'edificazione di una parte di fabbricato, quella addossata a lato nord, realizzata tra il 1967 e il 1975 in assenza di pratica edilizia.
Sul punto, ha evidenziato in particolare il perito che “A seguito dell'accesso agli atti presso il
Comune di Zinasco in data 12/04/2023, non si è potuto reperire alcuna pratica edilizia riferita alla porzione di fabbricato di abitazione addossato al lato nord … Tale fabbricato è da considerarsi abusivo, in quanto realizzato senza alcun titolo edilizio”. Più in particolare, il c.t.u. ha, con obiettiva chiarezza, spiegato – né il rilievo è oggetto di specifica contestazione da parte dell'AN – che “la parte direttamente addossata al lato nord del fabbricato di abitazione realizzato nel 1967 e costituita dagli ambienti ingresso, soggiorno e bagno, è stata sicuramente realizzata dopo il 1967, in quanto tali ambienti non sono rappresentati nella pratica edilizia del
28/08/1967 … Mentre dall'indagine effettuata presso il sito di Regione Lombardia, nella sezione
ORTOFOTO, risulta … una fotografia aerea scattata nell'anno 1975 che riporta sia il fabbricato abitativo concessionato che la porzione di fabbricato rettangolare addossato al lato nord”.
Per quanto concerne la porzione di fabbricato oggetto di disamina, ritiene questa Corte di dover confermare la valutazione peritale circa la recuperabilità urbanistica (mediante pratica edilizia in sanatoria) dell'immobile. Anche in questo caso, parte appellata deve dunque essere ristorata di tutte le spese di sanatoria, gli esborsi e le sanzioni necessari per le regolarizzazioni costituendo una voce di danno per l'acquirente, salvo le precisazioni che seguono.
Il c.t.u., cui era stato demandato anche il compito di computare i costi di sanatoria, ha riscontrato che avrebbe dovuto sostenere in tale caso, per l'emendazione di tutte le irregolarità, CP_1
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una somma antieconomica e ha, per conseguenza, provveduto al calcolo dei soli costi di demolizione. In tale senso si è espresso anche il tribunale, riconoscendo a titolo risarcitorio tali importi.
Ritiene la Corte, a fronte di una certa apoditticità nelle conclusioni del CTU, che si è attestato nel senso di prevedere la demolizione di un immobile la cui sanatoria si presenta come complessa, e pertanto non ha provveduto ad indicare con maggiore analiticità le varie voci di sanatoria (e tali conclusioni sono infatti oggetto di censura da parte dell'AN), in ogni caso -stante la antieconomicità di ogni supplemento istruttorio - può supplirsi a tale carenza svolgendo una valutazione in via equitativa dei costi di sanatoria, utilizzando gli elementi forniti dal CTU.
Sotto questo profilo, in considerazione della complessità della procedura di sanatoria e delle relative opere da realizzare, il parametro equitativo che può essere utilizzato per la liquidazione a titolo risarcitorio dei costi di sanatoria, porta a ritenere equo il medesimo importo indicato dal CTU per la demolizione, e cioè l'importo di € 18.300,00, non essendo nei fatti possibile appurare con sufficiente certezza l'effettiva impraticabilità, per vero solo genericamente prospettata dal perito, delle lavorazioni necessarie per sanare l'immobile. Pertanto, nella sostanza viene confermata sul punto la decisione del giudice di primo grado, pur nella diversa prospettiva sopra indicata, CP_ riconoscendo in favore del l'importo riportato a pag. 18 della CTU, di € 22.461,00, comprensivo di Iva.
Tra i danni non può invece essere incluso il minor valore di mercato dell'immobile, ciò non solo perché si tratta di fabbricati che, al momento della vendita, erano già allo stato di rudere, sì che qualsivoglia operazione di recupero degli stessi avrebbe comunque di per sé comportato per il compratore oneri non irrilevanti;
ma anche perché il corrispettivo di vendita è stato dalle parti convenuto a corpo, né è possibile a questa Corte – come condivisibilmente dedotto anche dallo stesso AN nei propri atti difensivi e, più in particolare, nel quinto motivo di appello Pt_1
– ricavare il valore proporzionale che ciascun cespite immobiliare, oggetto dell'unitario contratto, aveva assunto, secondo l'intenzione delle parti, nell'ambito del corrispettivo unitario.
In ultimo, vale, anche in questo caso, la pena evidenziare che l'irregolarità edilizia di tale porzione di fabbricato non può ritenersi tale da comportare l'invalidità dell'atto di compravendita ai sensi e per gli effetti dell'art. 46 t.u. edilizia, atteso che anche detta porzione venne edificata in un periodo storico antecedente alla data del 17.03.1985 di cui alla norma.
4.3. Considerazioni a parte meritano, infine, le porzioni di abitazione addossate ai lati est e ovest
(portici) e la stalla, siccome edificate tutte tra il 1986 e il 1998.
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Più in particolare, dalle verifiche tecniche svolte dal c.t.u. è chiaramente emerso che, dal rilevamento fotografico risalente al 1975, “non risultano né la porzione di porticato esterno lato est, né la porzione di fabbricato abitativo con porticato lato ovest.
Dall'indagine effettuata presso il sito di Regione Lombardia, nella sezione ORTOFOTO, risulta anche una fotografia aerea scattata nell'anno 1998 che riporta lo stato di fatto attuale dei fabbricati. Risultano quindi già realizzati sia la porzione di fabbricato abitativo addossato al lato ovest della porzione abusiva, realizzata prima del 1975, sia i porticati esterni sui lati est ed ovest.
Analizzando la rappresentazione grafica dell'estratto di mappa catastale dello stato di fatto dei luoghi, inserita nella tavola di progetto della pratica edilizia depositata in Comune in data 1986, si rileva che la porzione di abitazione addossata sul lato ovest e contenente i locali cucina e ripostiglio ed il porticato esterno sul lato est, non erano ancora stati realizzati…Dal momento che non esiste alcuna documentazione ufficiale, né cartacea, né fotografica che attesti la data di costruzione di queste porzioni di fabbricato, risulta impossibile stabilire la data esatta in cui siano state realizzate tali opere, si può solo riscontrare che siano state realizzate nel lasso di tempo trascorso tra il 1986 (anno di deposito della pratica edilizia che non li rappresenta) ed il 1998
(immagine fotografica di ORTOFOTO in cui risultano tali fabbricati)”.
Per tale porzione fabbricato, il c.t.u. ha peraltro riscontrato la mancanza di qualsivoglia titolo edificatorio.
Per quanto concerne la stalla, il perito ha, del pari, puntualmente rilevato che “l'edificazione si colloca nell'arco temporale tra il giugno del 1986 ed il 1998” e che per la sua costruzione non è stata reperita alcuna concessione edilizia da parte del comune. Trattasi, anche in questo caso, di un accertamento che è stato condotto dal c.t.u. sulla base di valutazioni che appaiono a questa Corte tutt'altro che opinabili né le difese di parte AN – sviluppate nel contesto del terzo motivo di appello –, miranti ad antergare il periodo storico di edificazione del detto fabbricato, sono idonee a mettere in discussione l'assunto. Infatti, non soltanto il c.t.u., esaminate le osservazioni del c.t.p. del
, ha evidenziato, in maniera del tutto obiettiva, come “In merito alla collocazione temporale Pt_1 dell'edificazione del fabbricato ad uso stalla, Sub. 4, si precisa che nell'immagine aerea del 1975
(inserita nel Fascicolo degli Allegati) non risulti tale immobile;
inutile quindi ipotizzare l'eventuale presenza di tale fabbricato all'interno dell'immagine aerea del 1954, né tantomeno accusare il sottoscritto C.T.U. di negligenza o imperizia, come scritto a pag. 10 della relazione peritale dell'arch. (pag. 25 dell'allegato alla relazione peritale – “Osservazioni delle parti”), ma, Per_3 oltretutto, dalla documentazione versata in atti è chiaramente dimostrata la circostanza che solo in data 30.05.1986 il venditore depositò presso il competente comune “richiesta di Pt_1 concessione edilizia per nuova costruzione porticati per il ricovero del bestiame”.
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Tanto chiarito in ordine al periodo di edificazione, il c.t.u. ha riscontrato, del tutto condivisibilmente, come entrambi i fabbricati sono soggetti a ordine di demolizione, senza possibilità di presentare alcuna pratica edilizia in sanatoria, ex art. 36 t.u. edilizia, ciò per via della ravvisata non conformità dei fabbricati in esame alle norme urbanistiche in vigore proprio tra il
1986 e il 1998, e, segnatamente, con la L.R. n. 93 del 07.06.1980, richiedente il possesso, in capo al precedente proprietario, , dei requisiti di imprenditore agricolo, nei fatti tuttavia Pt_1 indimostrato.
Infatti, dagli accertamenti peritali è emerso che, a seguito del deposito della succitata pratica edilizia per l'edificazione dei porticati per il ricovero del bestiame, “il Comune di Zinasco, nella persona del Sindaco Sig. in data 09/06/1986, protocollo n°76/86, ha notificato al Sig. Persona_4 [...] ed al tecnico incaricato Sig. , una richiesta di integrazione documentale che Parte_1 Testimone_3 chiedeva nello specifico, si riporta testuale: “occorre presentare la documentazione comprovante i requisiti richiesti dalla L.R. n. 93 del 07/06/1980”.
Il Sig. avrebbe dovuto depositare, nei termini previsti dalla normativa in vigore, Parte_1 oltre al resto della documentazione tecnica richiesta dalla norma sopra citata, la documentazione comprovante di essere un imprenditore agricolo, ma tale documentazione integrativa non è mai stata depositata.
Si è proceduto anche con una specifica richiesta di documentazione integrativa ai legali ed ai
C.T.P. il 17/05/2023 (cfr. Allegato 22), alla quale è seguita la risposta dell'Avv. Faravelli, difensore del Sig. , contenente la registrazione del numero di partita IVA del Sig. ma non Pt_1 Pt_1
l'attestazione di iscrizione all'ALBO degli Imprenditori Agricoli. Si è quindi proceduto con la richiesta di informazioni alla Camera di Commercio di Pavia (cfr. Allegato 23) e agli Uffici
Territoriali di Pavia di Regione Lombardia (cfr. Allegsto 24), ma non risulta agli atti alcuna iscrizione del Sig. in qualità di imprenditore agricolo;
la Dott.ssa Parte_1 Tes_4
responsabile dell'ufficio Agricoltura, Alimentazione e Sistemi Verdi di AFCP – Pavia
[...]
Lodi di Regione Lombardia, ha richiesto all la posizione contributiva del Sig. e CP_2 Pt_1 nemmeno all' risulta alcun versamento in qualità di imprenditore agricolo”. CP_2
Non solo.
Invero, per quanto concerne tanto le porzioni di abitazione addossate ai lati est ed ovest quanto la stalla, il c.t.u. ha osservato come i profili di abusività delle dette porzioni immobiliari – diversamente dagli altri immobili oggetto di contestazione e innanzi esaminati – sono idonei a inficiare la validità dell'atto di compravendita ai sensi dell'art. 46 del t.u. edilizia, e questo perché realizzate in un arco temporale tra il 1986 e il 1998 e quindi successivamente alla data del
17.03.1985, di cui alla citata norma.
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A fronte del rilievo di tale nullità, svolto già dal giudice di prime cure, la parte AN ha svolto la censura per cui non si sarebbe instaurato il contraddittorio sul punto, atteso che la tematica della nullità non era stata sollevata dalle parti nel corso del giudizio, e dunque la pronuncia di condanna alla restituzione del prezzo pagato per tali porzioni (così come valutato dal CTU pur in assenza di qualsivoglia riscontro del valore all'interno del contratto di compravendita), non sarebbe corretta.
Seppure tale rilievo in ordine alla mancanza di sottoposizione alle parti del rilievo officioso della nullità (parziale) effettuata dal tribunale sia corretta, non può non rilevarsi che con la proposizione dell'appello il contraddittorio si è comunque svolto in modo pieno, e dunque le parti hanno avuto l'occasione e l'opportunità di svolgere le relative osservazioni in ordine alla rilevata nullità.
Occorre a questo punto effettuare un'analisi precisa delle domande svolte dalle parti, nel quadro del decisum del giudice di primo grado oggetto di censura, al fine di valutare quale debbano essere in concreto le conclusioni in termini di decisione nel presente contenzioso.
Come sopra esposto, il giudice di prime cure, a fronte di una domanda di restituzione del prezzo e/o risarcimento del danno, pur senza dichiarare la nullità della compravendita -rilevata incidenter tantum -, per le porzioni difettanti in toto di titolo abilitativo, ha accolto la domanda di restituzione del prezzo, proprio sulla base della rilevata nullità, che si esplica nella circostanza che si tratta di
“immobili insanabilmente abusivi e destinati alla demolizione”. In sostanza, ha tenuta ferma la validità della compravendita, pur rilevandone la nullità per mancanza di titolo abilitativo, e ha dichiarato che nessun valore poteva essere assegnato alla porzione compravenduta.
Tale esito è intrinsecamente contradittorio e non può ritenersi corretto.
Invero, la Suprema Corte, nella nota pronuncia delle Sezioni Unite in tema di nullità negoziale
(Cass. SSUU 26242/2014), ha espressamente previsto che, a fronte del rilievo officioso della nullità negoziale, il giudice, in difetto di una domanda diretta ad accertare la nullità del contratto, e per contro in presenza di domande che presuppongono l'esistenza di un contratto, per quanto affetto da patologia nel suo esplicarsi (quali sono le domande di adempimento o risoluzione o risarcimento del danno), non può che rigettare le domande stesse.
Così espressamente si è espressa la Corte, a pag. 72 della sentenza sopra richiamata:
“7.

1. I rapporti tra nullità negoziale ed impugnative contrattuali vanno così sintetizzati: 1) Il giudice ha l'obbligo di RILEVARE sempre una causa di nullità negoziale;
2) Il giudice, dopo averla rilevata, ha la facoltà di DICHIARARE nel provvedimento decisorio sul merito la nullità del negozio (salvo i casi di nullità speciali o di protezione rilevati e indicati alla parte interessata senza che questa manifesti interesse alla dichiarazione), e RIGETTARE LA DOMANDA - di adempimento, risoluzione, annullamento, rescissione -, specificando in motivazione che la ratio
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decidendi della pronuncia di rigetto è costituita dalla nullità del negozio, con una decisione che ha attitudine a divenire cosa giudicata in ordine alla nullità negoziale;
”
La ratio di tale impostazione si radica sul rispetto del principio della domanda, che non si può porre in contrasto con la doverosità del rilievo officioso della nullità del contratto. Se la domanda si basa su un contratto che il giudice d'ufficio rileva come nullo, se la parte che invoca la tutela non chiede che venga pronunciata la nullità rilevata, resta pregiudicata la sua possibilità di ottenere le tutele tipiche derivanti da un contratto valido.
Nel caso di specie, , che ha promosso l'azione per vedersi risarcito delle conseguenze CP_1 delle problematiche afferenti gli immobili acquistati da , pur dopo il rilievo officioso della Pt_1 nullità (parziale) del contratto di compravendita immobiliare relativamente ad alcuni immobili facenti parte del compendio unitamente compravenduto, non ha avanzato alcuna domanda relativa alla rilevata nullità, dichiarando anzi in atti di avere interesse alla conservazione del contratto, seppure nel senso di vedersi risarcito per le problematiche di inadempimento in esso presenti. Nel corso del giudizio di appello, poi, si è limitato a richiedere il rigetto dell'appello, e dunque nella sostanza è rimasto fermo sulle proprie domande accolte in primo grado, con cui aveva richiesto la restituzione del prezzo e il risarcimento del danno, e non ha in alcun modo preso posizione, in termini di rassegnate conclusioni in ordine alle possibili conseguenze della nullità rilevata in primo grado, e confermata in questa sede (non potendo ritenersi rilevanti le osservazioni del difensore di CP_
presenti nelle note di trattazione scritta depositate, di data 5.11.2025, circa le conseguenze restitutorie nell'eventualità che venisse dichiarata la nullità).
A fronte quindi di una domanda restitutoria/risarcitoria, che presuppone un contratto non nullo, e per contro rilevato come nullo dal giudice, la domanda originariamente proposta relativamente a tali immobili - la cui vendita è nulla -, non può che essere rigettata, e dunque deve essere riformata la sentenza di primo grado nella parte in cui ha riconosciuto poste risarcitorie e restitutorie per tali porzioni di immobili.
A tale conclusione si può pervenire in presenza dell'appello proposto da , il quale ha Pt_1 censurato la sentenza di primo grado perché ha accolto la domanda di restituzione del prezzo e di risarcimento del danno avanzata nei suoi confronti, seppure per ragioni diverse da quelle che vengono accolte dalla Corte, non potendosi quindi ravvisare una pronuncia ultra petita da parte del giudice del gravame.

5. In definitiva, per tutte le ragioni esposte, parte AN è tenuta a corrispondere all'acquirente il più contenuto importo, rispetto a quanto riconosciuto in prime cure, di € 22.461,00, a titolo di risarcimento delle sole spese necessarie per ottenere la sanatoria degli abusi sulle porzioni di
20 R.G. N. 1527/2024
fabbricato abitativo costruite tra il 1967 e il 1975 (che sono state innanzi meglio identificate), escluso, invece, il risarcimento dei danni consistenti nella minore commerciabilità e nel deprezzamento dei detti fabbricati.
Su tale importo non vengono riconosciuti gli interessi, non previsti nella sentenza di condanna emessa dal primo giudice, relativamente alla quale l'appellato non ha proposto appello incidentale.
Restano inoltre esclusi, per le ragioni di cui sopra, tutti gli importi riconosciuti per l'immobile uso stalla, sia a titolo di minor valore che di costi di demolizione e di smaltimento, in ragione della rilevata nullità della compravendita di tale immobile, con conseguente rigetto delle domande CP_ proposte da .
6. In punto spese, occorre dare seguito alla regola secondo la quale, in caso di riforma totale o parziale della sentenza di primo grado, il giudice di appello deve procedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle spese processuali del primo grado, oltre che a provvedere, ovviamente, alla disciplina di quelle del secondo grado, tenendo conto dell'esito globale della lite.
Nel caso di specie deve essere applicato il criterio di soccombenza, in quanto, pur non essendo state accolte integralmente le domande proposte, viene applicato nella liquidazione lo scaglione del decisum, quindi lo scaglione relativo all'importo di € 22.461,00, come in dispositivo. Restano a carico di le spese di CTU, come deciso in primo grado. Pt_1



PQM


La Corte di appello di Milano, definitivamente decidendo, ogni diversa e contraria istanza disattesa, in parziale riforma della sentenza n. 696/2024 del Tribunale di Pavia, pubblicata il 15 aprile 2024:
1) condanna a corrispondere a l'importo di € 22.461,00, Parte_1 CP_1
2) condanna alla rifusione a delle spese del primo grado di giudizio, Parte_1 CP_1 liquidate in complessivi € 5.077,00, oltre rimborso forfetario spese generali, Iva e c.n.p.a., e per il secondo grado in complessivi € 4.888,00, oltre rimborso forfetario spese generali, Iva e c.n.p.a.
3) pone le spese della consulenza tecnica d'ufficio, come liquidate in causa, definitivamente a carico di . Pt_1
Così deciso in Milano il 12 novembre 2025.
La Consigliera est. La Presidente
NA NI IT MO
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