REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di ROMA
Sezione settima
Composta dai magistrati:
dott. FRANCO PETROLATI Presidente
dott.ssa ASSUNTA MARINI Consigliere Rel.
dott.ssa ANNA MARIA GIAMPAOLINO Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA nel procedimento d'appello iscritto al numero 5641 / 2021del RGAC, trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del giorno 11.06.2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
C.F. , Parte_1 P.IVA_1
in persona del legale rappresentante rappresentata e difesa Parte_2 dall'Avv. Antonio Barile (C.F. ), ed elettivamente C.F._1 domiciliata presso il suo studio in Roma Via Castelbianco n. 8, giusta procura in atti;

Appellante- appellata incidentale
E

C.F. Controparte_1 C.F._2 rappresentata e difesa dall'Avv. Cedric Samarughi (C.F. ) - C.F._3 elettivamente domiciliata presso il domicilio digitale dell'Avv. Cedric Samarughi
, giusta procura acclusa all'atto di Email_1 costituzione di nuovo avvocato;

Appellata- appellante incidentale
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma, Sez. VI, n.
3749/2021 depositata il 3 marzo 2021.
Conclusioni per l'appellante principale
“Confermato il resto, riformare la Sentenza impugnata limitatamente al capo di condanna della appellante a risarcire alla Sig.ra Parte_1 Controparte_1 il presunto valore degli arredi di cui è stata dedotta la presenza all'interno del negozio locato, per assenza di titolo giuridico contrattuale ovvero extra contrattuale al risarcimento e, comunque, per mancata prova della esistenza, della presenza e della consistenza, del materiale, della finitura e del valore commerciale dei suddetti beni.
In subordine, limitare tale risarcimento ad € 10.000,00, entro i limiti della domanda proposta a tale titolo dalla Sig.ra CP_1
Dichiarare inammissibile l'appello incidentale e comunque respingerlo siccome del tutto infondato in fatto ed in diritto, respingendo altresì la richiesta di acquisizione di nuovi documenti e di rinnovazione della CTU.
Vittoria di spese e competenze legali, spese generali, IVA e CPA dei due gradi di giudizio e di mediazione preventiva ed attribuzione integrale delle spese di CTU alla parte appellata”
Conclusioni per l'appellata appellante incidentale
“Piaccia alla adita Corte di appello rigettare l'appello della per i Parte_1 motivi di cui in narrativa e comunque perché infondati in fatto ed in diritto e comunque non provati. In via riconvenzionale piaccia alla adita Corte in accoglimento dei motivi di appello di cui in narrativa in via riconvenzionale accertare la illegittimità della risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes il 15.03.2016 e, per l'effetto, condannare la società a pagare Parte_1
€ 2.700,00 a titolo di canoni non pagati da Giugno 2016 a febbraio 2017, detratto
l'importo di € 9.000,00 versato a garanzia del pagamento dei canoni, nonché a titolo risarcitorio l'importo di € 18.500,00 così come liquidato dal CTU. In via istruttoria si chiede la acquisizione del documento relativo agli obblighi autorizzativi dell'attività di commercio di preziosi nonché la nomina di nuovo
Consulente Tecnico di Ufficio in sostituzione dell'Ing. per la Per_1 determinazione degli obblighi urbanistici del locatore con riferimento alla locazione di oggetti preziosi. Con vittoria di spese, competenze ed onorari dei due gradi di giudizio”.
Esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione
In punto di fatto emerge dagli atti processuali che e la Parte_3 Parte_1 stipulavano un contratto di locazione in data 15.3.16 avente ad oggetto un locale commerciale sito in Roma, via Antonio Stoppani n. 11, per adibirlo alla vendita di preziosi. La conduttrice dopo aver contestato gravi irregolarità nell'immobile locato, tali da inibire l'ottenimento delle autorizzazioni amministrative e dei permessi necessari all'avvio dell'attività commerciale, aveva chiesto la risoluzione del contratto, la restituzione di quanto versato offrendo alla riconsegna dell'immobile.
La locatrice introduceva il ricorso chiedendo di accertare ex artt 1453 e 1455 cc la illegittimità della risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes per inesistenza o scarsa importanza dei fatti contestati in quanto facilmente e in tempi brevissimi eliminabili. Per l'effetto, rigettata ogni contraria pretesa di parte convenuta, chiedeva di condannare la società a pagare l'importo di euro 2700 a titolo di canoni non pagati dal mese di giugno 2016 a Febbraio 2017 detratto l'importo di euro 9000 versato a garanzia del pagamento di canoni nonché a titolo risarcitorio, anche in equitativa di euro 20.000 di cui euro 10.000 pari al valore delle vetrine sottratte dall'amministratore di parte convenuta ed euro
10.000 a titolo di danni per la perdita della proposta dalla signora Parte_4 vvero al diverso importo maggiore o minore che sarà determinato in corso
[...] di giudizio che sarà ritenuto equo e giusto con vittoria di spese competenze e onorari di lite.
La società resistente, nel costituirsi in giudizio faceva presente che all'art. 1 del contratto era pattuito dalle parti che il bene era concesso ed accettato per esclusivo commercio di oggetti preziosi e che qualsiasi diversa destinazione non autorizzata per iscritto dalla parte locatrice avrebbe costituito grave inadempimento, comportando la automatica risoluzione del contratto. Veniva altresì sancito nel medesimo articolo 1 che “il locatore garantisce la regolarità urbanistica dell'immobile locato”.
Veniva costituito un deposito cauzionale di € 3.000,00 “a garanzia del corretto e puntuale pagamento del canone” e veniva versata una ulteriore somma pari ad
€ 9.000,00 che sarebbe rimasta nella disponibilità della parte locatrice fino alla scadenza contrattuale.
Dopo l'immissione nel possesso dell'immobile la che aveva già Parte_1 versato il deposito cauzionale e la garanzia e versava mensilmente il canone pattuito, intraprendeva i lavori di sistemazione dell'immobile per l'allestimento del punto vendita, cominciando con la asportazione degli arredi presenti, per il successivo allestimento delle proprie stigliature.
Veniva incaricato in data 14.5.2016 un proprio tecnico di fiducia, Ing. Per_2
di occuparsi della presentazione della SCIA commerciale per attività di
[...]
“esercizio di vicinato per vendita di gioielli" da esercitarsi presso l'immobile sito in Via Stoppani n.11 condotto in locazione.
In data 16.05.2016 veniva consegnata all'Ing. la planimetria catastale Per_2 del locale, fornita dalla proprietà. In data 18/05/2016 l'Ing. eseguiva un Per_2 sopralluogo presso l'immobile riscontrando delle significative difformità nella configurazione dei locali rispetto a quanto riportato in planimetria.
Il tecnico, tuttavia, segnalava alla società la necessità di autorizzazione riguardo le differenze riscontrate, attraverso la presentazione di pratiche edilizie (DIA e/o
CILA e/o condono), in mancanza della quale l'immobile avrebbe dovuto essere considerato non regolare sotto il profilo urbanistico, con ciò impedendo la presentazione della “SCIA TELEMATICA” attraverso il portale "SUAP ON LINE", al fine di ottenere la necessaria licenza commerciale.
Tanto premesso la società chiedeva quindi accertare e dichiarare non dovuti i canoni di locazione dal mese di giugno 2016 al Febbraio 2017 e non dovuto alcun risarcimento per il valore delle vetrine e per i presunti danni per la mancata vendita dell'immobile alla signora In accoglimento quindi della Parte_4 domanda riconvenzionale la società chiedeva di accertare e dichiarare la grave inadempienza della parte locatrice alla essenziale obbligazione di far godere il bene alla parte conduttrice, avendo consegnato un bene irregolare sotto il profilo urbanistico edilizio ed amministrativo a dispetto del fatto di aver garantito la piena regolarità del bene locato in assenza dei necessari presupposti, e comunque violazione delle norme di legge sulle obbligazioni della parte locatrice.
Per l'effetto chiedeva di accertare e dichiarare la risoluzione per grave inadempimento del contratto stipulato in data 05/03/2016 e comunque la legittimità del proprio recesso.
Chiedeva di condannare la signora alla restituzione di tutto Controparte_2 quanto ricevuto in pagamento ad ogni titolo in relazione all'intercorso rapporto locatizio, ed al risarcimento dei danni anche via equitativa e comunque complessivamente nei limiti dello scaglione di valore fino a euro 26.000.
Con sentenza n. 3749/2021 il Tribunale di Roma, in parziale accoglimento della domanda proposta da così decideva “dichiara risolto il Controparte_1 contratto tra le parti a far data dalla comunicazione del conduttore.
Accoglie in parte la domanda riconvenzionale.
Condanna per l'effetto la parte ricorrente al pagamento della somma CP_1 di euro 714,80 in favore della resistente Pt_1
Spese di CTU al 50% tra le parti
Spese di lite compensate.”
Avverso la sentenza la società ha proposto appello per Parte_1

1. motivazione carente e contraddittoria in merito alla condanna della appellante al risarcimento del valore presunto Parte_1 dell'arredamento del negozio locato;

2. erroneo accoglimento parziale della domanda risarcitoria della sig.ra CP_1

3. mancata prova della esistenza, della consistenza e del valore dei beni oggetto di risarcimento;

4. pronuncia ultra petitum per avere il tribunale liquidato un risarcimento pari al valore dei beni pretesamene presenti nel locale di € 18.500,00 in luogo

5. del valore di € 10.000,00 attribuito dalla parte ricorrente sig.ra ai CP_1 suddetti beni.
Si è costituita l'appellata prendendo posizione sui singoli motivi d'appello e proponendo appello incidentale sulla parte della sentenza con la quale è stata accolta la domanda di risoluzione contrattuale per irregolarità urbanistica del locale con l'accoglimento delle conseguenti domande risarcitorie liquidate in euro
19.214,80 pari alle spese sostenute dal conduttore e a quanto anticipato per l'immobile( deposito cauzionale € 3.000,00, somma depositata a garanzia dei canoni futuri € 9.000.00, canone di locazione dei mesi di marzo – metà – aprile e maggio 2016, in € 3.250,00, spese anticipate per i propri consulenti € 2.134,8
0, agenzia immobiliare € 1.830,00)
L'appello incidentale è fondato.
Nel contratto di locazione, l'articolo uno prevede che il bene è concesso e accettato per l'esclusivo commercio di oggetti preziosi e che qualsiasi diversa destinazione non autorizzata per iscritto dalla parte locatrice avrebbe costituito grave inadempimento, comportando l'automatica risoluzione del contratto.
Inoltre, si dispone che il locatore garantiva la regolarità urbanistica dell'immobile locato. Alla luce della CTU è stato accertato non già il carattere abusivo dell'immobile ma che l'utilizzo secondo la destinazione compiere talune attività di carattere amministrativo ed urbanistico.
L'art. 1578 cc dispone che, se al momento della consegna, la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili in ragione della diligenza richiesta al conduttore.
La ratio della esclusione della responsabilità si ritiene che sia diversa a seconda che si tratti di un vizio noto al conduttore o di un vizio da questo riconoscibile.
Quando i vizi sono soltanto riconoscibili l'esclusione della garanzia si fonda sul principio di autoresponsabilità, infatti, secondo quanto costantemente è affermato dalla giurisprudenza, grava sul conduttore l'onere di verificare se le caratteristiche del bene siano adeguate all'uso pattuito ove egli accetti di prendere in locazione una cosa senza usare quel minimo di diligenza sufficiente per scoprire i vizi, e deve quindi sopportare le conseguenze e i rischi connessi al suo comportamento, ciò anche in relazione alla natura professionale, nel caso di specie del conduttore.
Deve concludersi che il conduttore, nel caso di specie, non ha dimostrato di aver utilizzato la necessaria diligenza per conoscere la regolarità urbanistica dell'immobile da adibire a negozio, vizio facilmente conoscibile in ragione dell'attività imprenditoriale del locatore.
L'appello principale ha ad oggetto la condanna al ristoro del danno costituito dalla perdita delle vetrine che arredavano l'immobile.
La domanda non può essere accolta in assenza di prova della esistenza, della consistenza e del valore dei beni oggetto di risarcimento che, peraltro, sono stati valutati dalla CTU sulla base di fotografie ed in misura di gran lunga superiore a quanto richiesto dalla stessa locatrice.
In definitiva l'appello principale e l'appello incidentale vanno entrambi accolti.
Le spese processuali, in ragione dell'esito della lite possono essere compensate tra le parti.

PQM

• La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello principale proposto da sull'appello incidentale proposto da avverso Parte_1 Controparte_1 la sentenza del Tribunale di Roma, Sez. VI, n. 3749/2021 depositata il 3 marzo 2021, così provvede: • Rigetta le domande proposte da Parte_1
CP_1
• Compensa fra le parti le spese di lite.
Roma, 11.06.2025
IL consigliere estensore
Assunta Marini
le domande proposte da
[...]
Il Presidente
Franco Petrolati