N. R.G. 2043/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
LO IA Presidente
Marco Cecchi Consigliere
IO RI IC Consigliera relatrice ha pronunciato all'udienza del 19.11.2025, mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2043/2024 promossa da:

(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) elettivamente domiciliati in Pisa, Via E. Donadoni 11 presso lo studio C.F._2 dell'Avv. che li rappresenta e difende come da procura in atti;
Parte_1
PARTI APPELLANTI nei confronti di
, (C.F. ); elettivamente domiciliato in Lucca in via Controparte_1 CodiceFiscale_3
Versilia n. 60 presso lo studio dell'Avv. Pier Luigi Pellini che lo rappresenta e difende come da procura in atti;

PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 422/2024 pronunciata in data 21.03.2024 dal Tribunale di Pisa.
CONCLUSIONI
In data 19.11.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: pagina 1 di 11 “All' Ill.ma Corte d' Appello di Firenze, affinchè, per i motivi di cui in narrativa, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Pisa n.422/2024 del 21/03/2024 voglia: dichiarare la nullità dell' art. 3 del contratto di locazione nella parte in cui prevede il canone di
€19.200,00 annui (€1600 mensili), disponendo la sostituzione con il diverso importo di €11.893,32 annui (€991,11 mensili) e per l'effetto accertare in €35.480,99 (€600,89 per 79 mesi) il credito ad oggi spettante a e in solido, già detratto l'importo di €11.989,32 (12 Parte_2 Parte_1 mensilità non corrisposte novembre 2023- Ottobre 2024) oltre interessi o quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, detratte le ulteriori somme per indennità di occupazione fino al rilascio del bene per €991,11 mensili, previa restituzione del locatore del deposito cauzionale di €4800 oltre interessi dal 15/3/2017, con condanna dello stesso appellato anche al pagamento delle spese di lite del presente grado di giudizio, oltre accessori di legge, in caso di contestazioni e/o opposizione”.
Per la parte appellata:
“Piaccia alla Corte di Appello Ecc.ma per i motivi tutti di cui in narrativa, disattesa ogni diversa richiesta, respingere il motivo unico di doglianza avanzato dalle parti appellanti, con vittoria delle spese del grado”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1.1 Con atto di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Pisa Controparte_1 [...]
e per sentir convalidata l'intimata licenza, in ragione del Parte_2 Parte_1 contratto di locazione ad uso abitativo del 15.03.2017 e registrato il 16.03.2017, avente ad oggetto l'immobile sito in Pisa, Via Donadoni, n. 11.
1.2 L'attore dichiarava che l'immobile era stato concesso in locazione per la durata di tre anni a partire dal 31.03.2017 fino al 30.03.2020, con previsione di proroga di diritto dello stesso per il periodo di ulteriori due anni e che in data 04.08.2021 il locatore aveva inviato ai conduttori formale disdetta, manifestando così la sua intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza (30.03.2022).
1.3 All'udienza prevista per la convalida, compariva, contestando nel merito la Parte_1 data di scadenza contrattuale indicata e l'ammontare del canone previsto dal contratto di locazione, chiedendo il rigetto dell'istanza di rilascio.
Dopo un rinvio della causa, parte conduttrice chiedeva di proporre querela di falso contro il contratto di locazione, in relazione a una clausola.
Il Giudice con ordinanza non autorizzava la presentazione della querela di falso, e accoglieva la richiesta di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665
c.p.c.. pagina 2 di 11 1.4. In sintesi, la parte opponente deduceva: - la proroga fino al 30.3.2023 del contratto di locazione (come da richiesta di registrazione di proroga presentata dal locatore in data
27.04.2021); - il comportamento del locatore contrario a buona fede, a partire dalla richiesta di doppia cauzione, trattenuta per la somma di € 4.800,00, portata da assegno richiesto al momento della consegna dell'immobile dalla madre dell'intimante; - il mancato risarcimento ai conduttori dei danni subiti dall'allagamento e il mancato rimborso delle spese dagli stessi sostenute per perdite occulte dell'impianto idrico;
la mancata consegna ai conduttori della documentazione dagli stessi richiesta (contratto registrato, verifica calcolo canone e proroga contrattuale); - la riscossione di un canone superiore a quanto previsto dalla legge, avendo percepito in eccesso l'importo pari a € 36.000,00; - “che dal contratto di locazione non si evince quale è la superficie interna utile calpestabile dei locali oggetto di locazione;
- che la proprietà ha omesso l'asseverazione del contratto di locazione secondo gli accordi territoriali, come da
Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 7/E/2018; - che dalla suddetta documentazione sarebbe stato possibile individuare esattamente il canone massimo di locazione dovuto, con conseguente possibilità per le parti di addivenire ad un rinnovo consensuale del contratto;
- che parte locatrice non ha aderito all'invito a stipulare una convenzione di negoziazione assistita;
- che nell'atto di citazione e nella procura alle liti è stato indicato un indirizzo di residenza non corrispondente a quello dell'intimante; - che non è stato redatto l'inventario dell'immobile, che non ha rifiniture di pregio e non è stato oggetto di integrale ristrutturazione, presentandosi gli infissi e i condizionatori di aria vetusti e rumorosi;
- che l'immobile locato presenta un abuso edilizio, accertato da difformità catastale;
- che sussistono, pertanto, i presupposti per la revoca dell'ordinanza di rilascio dell'immobile, per l'accertamento della nullità dell'ammontare del canone e per la condanna del locatore al risarcimento dei danni”.
1.5. Il locatore con memoria replicava: - “che la registrazione della proroga del contratto di locazione al 30.03.2023 era stata frutto di errore, già rivalutato con richiesta di rettifica, e come dimostrato dalla mancata reazione all'inoltro della disdetta per il giorno 30.03.2022 e dal tenore letterale del contratto;
- che la documentazione prodotta dai conduttori è disconosciuta e irrilevante, non avendo la madre dell'intimante alcuna diretta veste formale nella vicenda per cui è causa, se non quella di sostituire il figlio negli adempimenti materiali;
- che i danni da allagamento dei locali non sono mai stati oggetto di espressa richiesta di risarcimento e appaiono irrilevanti;
- che le somme relative alle perdite di acqua non sono state pagate dai conduttori, essendo dovuta intervenire direttamente la proprietà nei confronti di
Acque S.p.a.; - che l'assegno a integrazione della caparra è stato spontaneamente e pagina 3 di 11 liberamente consegnato dai conduttori alla proprietà; - che la superficie dei locali è chiaramente indicata nel verbale di consegna dell'immobile locato del 15.03.2017, formato nel contraddittorio delle parti e regolarmente sottoscritto;
- che la normativa invocata da parte conduttrice con riferimento all'omessa asseverazione è entrata in vigore successivamente alla sottoscrizione del contratto, perfezionatosi sulla scorta dell'accordo territoriale 2013 in vigore nel Comune di Pisa;
- che l'invito alla negoziazione assistita deve trovare un punto di incontro nella volontà delle parti, non rinvenuta nel caso di specie;
- che non sussiste alcun abuso edilizio, e in ogni caso non avrebbe rilievo in causa;
- che dal verbale di consegna accettato dai conduttori emerge che l'immobile avesse finiture di pregio e risultasse in buona parte ammobiliato;
- che l'immobile è stato oggetto di ristrutturazione interna ed esterna in epoca successiva all'acquisto da parte dell'intimante e prima dell'ingresso degli odierni conduttori;
- che la domanda di ripetizione delle somme pagate in eccesso risulta inammissibile, in quanto formulata oltre i termini processualmente previsti e si presenta come nuova rispetto al contenuto delle memorie della fase sommaria;
- che, in ogni caso, non sono applicabili al caso di specie gli artt. 1339 e 1419 c.c., non vertendo in ipotesi di mancato rispetto di norme imperative, essendo state specificamente individuate le modalità di calcolo in base alle quali si giunge al canone liberamente accettato tra le parti”.
1.6. Dopo un rinvio concesso per valutare un'ipotesi conciliativa, il Giudice con ordinanza, constatato il mancato raggiungimento di un accordo, disponeva procedersi a consulenza tecnica volta ad accertare il valore massimo del canone di locazione concordato attribuibile all'immobile.
1.7. Il Tribunale di Pisa, con sentenza n. 422/2024 del 21/03/24 così decideva:
Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione o istanza disattesa o assorbita, così dispone: - dichiara l'intervenuta cessazione, con effetto dal 30.3.2022, del contratto di locazione ad uso abitativo del 15.03.2017 e registrato il 16.03.2017, avente ad oggetto l'immobile sito in Pisa, Via Donadoni, n. 11, confermando l'ordinanza provvisoria di rilascio;
- dichiara la nullità dell'art. 3 del contratto di locazione, nella parte in cui prevede il canone di € 19.200,00 annui (1.600,00 mensili), disponendo la sostituzione con il diverso importo di € 15.600,00 annui (1.300,00 mensili), e per l'effetto, accerta in € 17.200,00 oltre interessi come in parte motiva, il credito ad oggi spettante a e Parte_2 Pt_1
in solido;
- compensa le spese di lite;
- pone definitivamente a carico di parte ricorrente
[...]
i ¾ delle spese di CTU, la residua a carico dei resistenti. - pone a carico di un Controparte_1
pagina 4 di 11 importo pari al c.u., da versarsi in favore dell'Erario”.

2. Con ricorso depositato il 21.10.2024 regolarmente notificato con il decreto di fissazione udienza, e (di seguito anche appellanti) Parte_1 Parte_2 hanno convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di Appello, (di Controparte_1 seguito anche appellato), proponendo gravame avverso la suddetta sentenza chiedendone la riforma esclusivamente con riferimento alla classificazione dell'immobile “vetustà inferiore a 25 anni” ai fini della stima in tema di contratti di locazione “agevolati” del “valore massimo del canone di locazione concordato attribuibile all'immobile di cui è causa in base ai parametri di cui agli Accordi territoriali vigenti al momento della stipula del contratto di locazione”.
2.1 . In particolare, gli appellanti pur riconoscendo che il Giudice di prime cure ha correttamente accolto la domanda di nullità parziale presentata dal conduttore, ne contestavano la valutazione con riferimento alla vetustà dell'immobile locato "inferiore a 25 anni "basata sulla relazione del
CTU, disattendendo così “le valutazioni del IA e dell'Unione LI e le osservazioni del
CTP Geometra ”. Per_1
2.2 Gli appellanti ritenevano, con argomentazioni – si giova evidenziare - già contenute nella memoria integrativa del 14/4/2022 e nelle osservazioni del CTP al deposito della relazione del
CTU, che quest'ultimo abbia erroneamente indicato una vetustà del fabbricato inferiore ai 25 anni nonostante l'immobile risulti dichiarato abitabile il 30.12.1961 e non risultino successivamente opere di “integrale ristrutturazione”, a esclusione di una pratica nel 1993 e una successiva sanatoria nel 1995. Da ciò ne conseguirebbe la necessità di assumere quale valore massimo di calcolo della fascia indicata € 5,60 (vetustà superiore a 25 anni) e non quella di €
7,30 (vetustà inferiore a 25 anni).
2.3 Si richiamavano a tal proposito alla relazione depositata dal CTP nella quale questi evidenziava che “gli infissi sono risalenti all' epoca di costruzione dell'immobile e che dal 2019 al 2021 si sono susseguiti una serie di interventi di manutenzione straordinaria necessari e atti al ripristino di malfuzionamento di impianti, perdite di acqua, allagamenti e infiltrazioni dalla copertura”, contestando così l'indicazione di un “impianto idrico idoneo ed efficiente”.
Menzionavano poi la sostituzione della caldaia in data 14/01/2020 in contrasto all'indicazione contenuta nella relazione del CTU “riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente e a norma e/o consentito dalle leggi vigenti” e sempre quest'ultima nella parte in cui dichiarava che
“la conformità degli impianti non è oggetto di quesito e consulenza di questa CTU”. E ancora,
pagina 5 di 11 “nel rispetto dell'accordo territoriale, la conformità degli impianti è un prerequisito per tutte le unità abitative (TIPO A, TIPO B, TIPO C)”.
Gli appellanti allegavano il contratto di compravendita nel quale erano attestate “le carenze impiantistiche e strutturali dell'immobile di oltre 56 anni di vetustà alla data di sottoscrizione del contratto di locazione ed oggetto esclusivamente di modesti interventi di manutenzione sanati in quanto abusivi e non di “ristrutturazione” così come specificato nell'' Accordo Territoriale del
Comune di Pisa 2013” tanto da giustificare in sede di originaria compravendita una riduzione del prezzo di euro 20.000,00 obbligandosi la parte acquirente con tale somma a realizzare le opere di consolidamento sismico dell'unità immobiliare;
che la CTU non aveva provveduto ad acquisire documentazione che attestasse l'effettivo svolgimento di tali lavori di adeguamento.
Sulla scorta dei motivi ora indicati gli appellanti allegavano la documentazione già depositata in primo grado a sostegno delle domande presentate in tale sede.
3. Radicatosi il contraddittorio, nel costituirsi in giudizio ha chiesto il Controparte_1 rigetto del motivo e la conferma della sentenza di primo grado.
In particolare, si è opposto alle censure di controparte contestando che:
- dagli interventi di manutenzione conseguenti all'allagamento dei locali seminterrati possa dedursi la mancanza di un impianto idrico idoneo ed efficiente;

- dalla sostituzione della caldaia la mancanza di un impianto di riscaldamento completo di elementi radianti ed efficiente;

- da una perdita occulta dell'impianto idrico la mancanza della sussistenza di un valido sistema di distribuzione dell'acqua all'interno dell'immobile;
- da un intervento effettuato al tetto per il ripristino di una piccola parte della copertura una grave carenza strutturale di quella parte dell'immobile.
Infine, si richiamava alla relazione depositata dal CTU, ricordando altresì che al momento della stipula del contratto entrambi i contraenti nel testo dell'accordo riconoscevano che l'immobile aveva finiture di pregio (giardino esclusivo con superficie superiore all'alloggio; doppi servizi con il secondo dotato di almeno tre elementi e appartamento con superficie superiore a 80 mq).
Con riferimento agli aspetti collegati all'acquisto dell'immobile per atto del notaio del Per_2
3/11/2011, la parte appellata evidenziava che il contenuto di quell'atto si riferiva a oltre sei anni prima della stipula del contratto di locazione.
pagina 6 di 11 L'odierno appellato concludeva ritenendo tutte le eccezioni sollevate dagli appellanti superate dagli accertamenti del CTU e dalla descrizione del bene contenuta nella relazione, constatando altresì che non vi era stata alcuna formale richiesta di risarcimento danni da parte del conduttore quanto all'allagamento dei locali posti nell'area seminterrata dell'immobile.
Infine, nessuna asseverazione doveva essere effettuata da parte del locatore in esito al contratto di locazione, atteso che tale incombente era divenuto obbligatorio per legge solo in epoca largamente successiva alla sottoscrizione del contratto.
Concludeva, dunque, come in epigrafe.
4. La causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) in data 19.11.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di discussione orale.
5. Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello si presenti infondato e deve essere, conseguentemente, respinto.
5.1. Si osserva preliminarmente che le censure contenute nell'atto di appello – relative dunque esclusivamente alla classificazione dell'immobile locato quale immobile con vetustà inferiore ad anni venticinque – erano già state proposte da parte convenuta in primo grado sia in sede di memoria integrativa del 14.4.2022 sia attraverso le osservazioni depositate dal Geometra – consulente Per_1 tecnico di parte (allegato 24 alla relazione del CTU) – a seguito dell'invio della relazione peritale preliminare alle parti a mezzo di posta elettronica certificata in data 13 luglio 2023.
Il Consulente tecnico d'ufficio Geometra pertanto, in sede di deposito della Persona_3 relazione finale ha già dato atto delle stesse e del loro superamento sulla base degli accertamenti dallo stesso effettuati e della documentazione acquisita nello svolgimento del suo incarico.
Fatta tale premessa, che determinerebbe di per sé l'inammissibilità della riproposizione delle medesime questioni in tale sede, si ritiene di procedere all'analisi di alcune delle doglianze degli appellanti nella parte in cui le considerazioni svolte dal CTU e le conclusioni cui è giunto il Giudice di primo grado facendo proprie queste ultime non sono state ritenute esaustive (“Né sono convincenti le argomentazioni volte a confutare l'attribuzione del coefficiente per vetustà inferiore a 25 anni, richiamandosi sul punto i passaggi della CTU anche in replica alle osservazioni di parte” pag. 6 sent. appellata).
pagina 7 di 11 Venendo al merito, in particolare viene contestata la valutazione effettuata dal CTU dell'immobile quale – a giudizio degli appellanti - erroneamente indicato di una vetustà inferiore ai 25 anni, sebbene lo stesso risulti dichiarato abitabile il 30.12.1961 e – sempre a giudizio degli appellanti – mai ristrutturato.
A tal proposito, richiamandosi anche direttamente al testo della relazione tecnica, si osserva che con accesso agli atti, presso il Comune di Pisa, sono state reperite le seguenti pratiche edilizie dando evidenza, nel rispetto dell'Accordo Territoriale, esclusivamente a quelle ricadenti nell'arco temporale
“1992 – 2017 “di venticinque” anni calcolati, a ritroso, a partire dall'anno di sottoscrizione del contratto di locazione del 2017. Tale calcolo è stato ritenuto corretto poiché sufficiente ad individuare la correttezza del parametro di riferimento.
L'immobile in tali anni è stato interessato dai seguenti lavori:
- Art. 26 – Nel 1993 Realizzazione di opere interne (Allegato 20 alla relazione): piano rialzato - scalcinatura intonaci interni e loro rifacimento;
rifacimento e formazione di nuovi pavimenti previo sottofondo, guaina isolante e rivestimento un ceramica e legno;
tinteggiatura interna a calce o tempera di colore bianco;
provvista e messa in opera di battiscopa;
demolizione attuale tramezzatura locale bagno e disimpegno con formazione di nuova di dimensione maggiori;
rifacimento impianti idraulico sanitari del bagno (..)); - Attestazione di conformità in sanatoria n. 3735 – 2008 – Per opere realizzate nell'anno 1995 in assenza di titoli (Allegato 21 – AC
3735 titolo e relazione) (Demolizione di scala esterna (..) e realizzazione di nuova scala (..) comunicante con la cucina;
Realizzazione di bagno nel locale camera;
modifica dei gradini che mettono in comunicazione ingresso e soggiorno.) - Attestazione di conformità in sanatoria n. 13
– 2013 – Per opere realizzate nell'anno 1994 (Allegato 22 alla relazione) (Costruzione di una tettoia sull'ingresso del garage;
costruzione di un pergolato nel retro dell'immobile; costruzione di un pergolato nel resede lato nord-est; realizzazione di un locale tecnico interrato (..); la costruzione di un forno) - Richiesta Paesaggistica del 22 ottobre 2012 prot. 003224 per modifiche ingresso carrabile e pedonale.
Poste tali risultanze occorre ora richiamare l'attenzione sulla norma di riferimento nel caso di specie.
Il parametro utilizzato, infatti, a riferimento per il calcolo relativo alla vetustà dei fabbricati è
l'art. 20 della Legge sull'equo canone che prevede che “in relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente:

1. a) 1 per cento per i successivi quindici anni;
pagina 8 di 11 2. b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni.
Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell'unità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato.”
A sua volta ai fini della definizione di cosa debba intendersi per “integrale ristrutturazione” la norma di riferimento è costituita dall'art. 31 L. 457/78.
Lo stesso alla lett. d) definisce quali interventi di ristrutturazione edilizia, “quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”.
Orbene, è proprio con riferimento a tali definizioni che rispettivamente il consulente d'ufficio e i consulenti di parte non hanno trovato accordo.
Questa Corte ritiene di aderire alle conclusioni formulate dal consulente d'ufficio all'esito delle sue attività e fatte proprie dal Giudice di primo grado, riconoscendo che le opere e i lavori effettuati sull'immobile locato in via Donadoni sopra richiamate siano rientranti nel concetto di “integrale ristrutturazione” richiesto dalla norma già menzionata come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità.
Quest'ultima infatti ha negli anni adottato una concezione più ampia e meno stringente del concetto di ristrutturazione;
si veda a titolo di esempio la Sez. 3, Sentenza n. 12027 del 6.11.1992 nella quale si legge “l'art. 31 della l. 5.8.1978, n. 457, contenente norme per l'edilizia residenziale, qualifica lavori di ristrutturazione "quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso da precedente", precisando che "tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modificazione, l'inserimento di nuovi elementi ed impianti" (lett. d). Dal combinato disposto delle due norme (dell'art. 20 L. equo canone e art. 31) si evince quindi che anche
l'ampliamento, con l'aggiunta di due stanze, non snatura il concetto di ristrutturazione, e che anche nel caso in cui ne derivi un ampliamento dell'edificio, i lavori rientrano nell'ambito della ristrutturazione”.
La conclusione logica è che le pratiche e i lavori effettuati sull'immobile– che sono consistiti si ricorda nella realizzazione di un piano rialzato, nella scalcinatura degli intonaci interni e loro rifacimento, nel rifacimento e nella formazione di nuovi pavimenti previo sottofondo, guaina isolante e rivestimento un pagina 9 di 11 ceramica e legno, nella tinteggiatura interna a calce o tempera di colore bianco, nella provvista e messa in opera di battiscopa, nella demolizione della tramezzatura locale del bagno e del disimpegno con formazione di nuova di dimensione maggiori, nel rifacimento degli impianti idraulico sanitari del bagno, nella demolizione della scala esterna (..) e realizzazione di nuova scala (..) comunicante con la cucina, nella realizzazione di un bagno nel locale camera, nella modifica dei gradini che mettono in comunicazione ingresso e soggiorno;
e ancora, nella costruzione di una tettoia sull'ingresso del garage, nella costruzione di un pergolato nel retro dell'immobile, nella costruzione di un pergolato nel resede lato nord-est, nella realizzazione di un locale tecnico interrato (..) e nella la costruzione di un forno - rientrano pienamente nella definizione data di “un insieme sistematico di opere, di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia, “necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, (..).
Tali interventi hanno infatti determinato il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, “l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”.
Pertanto, si aderisce alla ricostruzione effettuata dal Giudice di Pisa secondo cui tali venti interventi effettuati nell'arco temporale 1992-2017 rientrano tra quelli individuati nell'Accordo Territoriale con meno di 25 anni.
Non possono, inoltre, ritenersi convincenti le doglianze di parte appellante relative alle manutenzioni effettuate in conseguenza dell'allagamento e delle perdite. Dedurre da tali interventi l'insufficienza dei sistemi igienici, dell'impianto idrico e del sistema energetico dell'immobile presuppone che tutte le ristrutturazioni avvengano a regola d'arte e non lascino spazio alla necessità di successivi e ulteriori interventi su singoli aspetti o problematiche evidenziatesi.
Nel caso di specie poi si ricorda che - come già dichiarato in primo grado dalla parte appellata -
l'allagamento fu causato da un evento eccezionale e dall'impossibilità di utilizzare gli scarichi presenti nel seminterrato a causa dell'enorme mole di materiale di vario genere presente nel locale, utilizzato come fondo di sgombero. Con riferimento al tetto si osserva che la superficie complessiva dell'immobile è indice di una grande struttura coperta, che ben può richiedere interventi di manutenzione.
Alla luce di tutto quanto esposto e valutato, l'appello deve essere rigettato perché infondato.
e soccombenti, devono rimborsare alla controparte le spese Parte_1 Parte_2 processuali.
pagina 10 di 11 Esse, in difetto di nota, si liquidano in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M.
147/2022, 12, parametri medi (ove non diversamente indicato), valore di causa pari alla differenza tra quanto qui preteso e quanto riconosciuto dal Tribunale (scaglione sino a 52 mila euro).
Le stesse, dunque, vengono liquidate in complessivi € 9.991,00 per compenso, di cui € 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 3.045,00 per la fase di trattazione ed € 3.470,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge.
Infine, sussistono le condizioni processuali per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
avverso la sentenza n. 422/2024 pronunciata il 21.3.2024 dal Tribunale di Pisa. Controparte_1

2. pone a carico di e la refusione delle spese Parte_1 Parte_2
processuali sostenute in questo grado da , che liquida in complessivi € 9.991,00 Controparte_1
per compenso, di cui € 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 3.045,00 per la fase di trattazione ed € 3.470,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge.

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni processuali per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Così deciso nella camera di consiglio del 19.11.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione della Dott.ssa IO RI IC.
La Consigliera est. Il Presidente
IO RI IC LO IA
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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