REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
Composta dai seguenti magistrati:
Dr. GEREMIA CASABURI Presidente Dr.ssa ANTONELLA MIRYAM STERLICCHIO Consigliere Dr. BIAGIO ROBERTO CIMINI Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A
Nella causa civile di II° grado iscritta al N.6339/2020 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione all'udienza di precisazione EL conclusioni del 02/07/2025, tenutasi in modalità cartolare, con ad oggetto: appello avverso l'ordinanza del Tribunale di Roma N.4397/2020
e vertente tra

Parte_1 Rappresentata e difesa dall'avv. Nicola Mancuso
- appellanti – nei confronti di unipersonale Controparte_1 Rappresentato e difeso dagli avv. ti Enrico Mancini e Stefano Recchioni,
-appellato-
IN FATTO E IN DIRITTO Rilevato che:
-il tribunale di Roma, con sentenza n.4397/2020, rigettò la domanda di risoluzione del contratto e restituzione del doppio della caparra confirmatoria proposta dalla Parte_1 (odierna appellante) nei confronti della (incorporata nelle more del termine ad Controparte_2 impugnare nella , odierna appellata). Controparte_3
-Le vicende di causa possono così riassumersi: convenne in giudizio al fine di ottenere la Parte_1 Controparte_2 dichiarazione di risoluzione per inadempimento (e, in subordine, per il decorso del termine essenziale ex art. 1457 c.c.) del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra la seconda e la D&D s.r.l. e successivamente ceduto all' appellante, relativo all'immobile sito in
, Via EL QU (ex Via EL Castagnette) e le sue relative pertinenze, nonché la CP_1 restituzione del doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria. Secondo parte attrice la società convenuta non avrebbe consegnato i documenti necessari alla stipula del definitivo entro il termine essenziale previsto nel contratto preliminare, impedendo alla società attrice di ottenere il finanziamento necessario alla conclusione del definitivo La convenuta eccepì una reciproca inadempienza e specificò di aver inviato Controparte_2 la documentazione richiesta da parte attrice, la quale decise comunque di agire per la risoluzione e di non versare il prezzo pattuito. Il tribunale di Roma respinse le domande attoree escludendo che si fosse verificato un grave inadempimento da parte della società convenuta e che, invece, il comportamento della società attrice non fosse improntato ai criteri di correttezza e buona fede. Da qui l'appello di secondo cui il giudice di prime cure avrebbe errato Parte_1 nell'escludere l'inadempimento grave da parte della convenuta ovvero l'essenzialità del termine: eccepiva altresì, come ulteriore motivo d'appello, l'illegittimità della condanna alla somma di euro 1118,00 a titolo di “spese non giustificate”. Si costituì in giudizio la unipersonale, chiedendo di Controparte_1 dichiararsi inammissibile l'appello ex art. 342 c.p.c., nonché eccependo l'inesistenza della notificazione, e comunque richiedendo il rigetto dell'appello nel merito.
- la Corte, all'esito di udienza ex art. 127 ter c.p.c. del 02/07/2025 di precisazione EL conclusioni, ha assegnato la causa in decisione, con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
- in primo luogo, per esigenze di ruolo, il presidente del collegio sostituisce come estensore il giudice relatore. In diritto:
- Ritenuto che:
-in rito, va disattesa la richiesta di parte appellata circa la declaratoria di inammissibilità dell'appello per entrambe le violazioni prospettate. Da un lato, l'appello è ammissibile, ex art. 342 c.p.c., in quanto l'atto introduttivo indica con sufficiente precisione i punti del provvedimento non condivisi, deducendone i vizi;
dall'altro, non sussiste la dedotta inesistenza della notifica: infatti, (e fermo che, nella specie, l'odierna appellata hai incorporato la ,convenuta in primo grado), va ribadito che, alla stregua di un Controparte_2 granitico insegnamento giurisprudenziale, l' inesistenza della notificazione si configura solo allorchè la stessa avvenga in un luogo completamente privo di collegamento col destinatario, o a soggetti completamente estranei rispetto al giudizio o nel caso in cui vi sia una omissione dell'atto di consegna;
per contro, come nel caso di specie, non è inesistente ma eventualmente nulla la notifica dell'atto di appello nella specie effettuata, a seguito di intervenuta fusione tra due società nelle more del decorso del termine ad impugnare, presso il procuratore domiciliatario della incorporata, poiché con la costituzione in appello del procuratore dell'incorporante, anche se solo per eccepire l'inammissibilità dell'appello, si deve considerare raggiunto lo scopo al quale l'atto era destinato con sanatoria della nullità della notificazione secondo il generale principio di cui all'art. 156 c.p.c. (Cass. n.20659/2017).
-i motivi d'appello, complessivamente valutabili, pur concernendo diversi punti della motivazione della sentenza impugnata, si risolvono in una generale censura alla statuizione del giudice di primo grado circa l'insussistenza EL ragioni a fondamento della richiesta di risoluzione per inadempimento o, in subordine, per decorso del termine essenziale.
-In primo luogo, l'appellante deduce che si configura un inadempimento grave da parte della convenuta, la quale non avrebbe fornito entro il termine essenziale i documenti urbanistici necessari per ottenere il finanziamento essenziale alla stipula del definitivo. Va segnalato che la risoluzione per inadempimento postula la presenza degli elementi della gravità e dell'imputabilità in relazione all'inadempimento, dove per inadempimento grave si intende quell'inadempienza che essenzialmente vanifica l'interesse che ha il creditore alla realizzazione del contratto;
come da giurisprudenza consolidata, la valutazione di una domanda di risoluzione di un contratto sinallagmatico, in caso di un reciproco inadempimento, deve essere effettuata bilanciando le reciproche inadempienze, al fine di individuare la mancanza di maggior impatto nell'economia del disegno contrattuale (ex multis, Cass,n. 14030/2025). Tale valutazione spetta al giudice di merito (Cass. n. 21699/2024). Nel caso di specie, non si riscontra un errore di valutazione da parte del giudice di primo grado. In primo luogo, la società convenuta ha effettivamente ritardato nella consegna della documentazione, salvo poi fornire i relativi documenti in un momento successivo. Tale tardivo adempimento non ha però avuto ricadute negative sulla controparte: in particolare, l'appellante non ha provato che siffatto ritardo (come accennato inerente alla documentazione urbanistica) abbia impedito in modo definitivo la concessione del finanziamento necessario all'acquisto dell'immobile A fronte di ciò, assumono valenza del tutto secondaria e ininfluente gli ulteriori elementi richiamati dall'appellante, quali le circostanze per cui la società convenuta abbia in un primo momento rifiutato di concedere una proroga del termine per poi chiedere successivamente la risoluzione del contratto, nonché la tardività dell'intimazione ad adempiere da parte della convenuta o il carattere “ufficioso” della dichiarazione per cui il valore reale del bene fosse inferiore al prezzo pattuito nel contratto preliminare.
-Quanto all'ulteriore profilo dell'appello inerente al decorso del termine essenziale ex art. 1457 c.c., va subito richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale che impone l'esigenza di valutare in concreto il carattere essenziale del termine;
questo, infatti, non va riscontrata in astratto, ossia in base ad un mero riscontro terminologico, ma in concreto, ossia alla luce del valore che le parti abbiano voluto affidare a suddetto termine e al concreto assetto di interessi che le parti perseguono. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha stabilito che la concessione di una proroga del termine per l'adempimento, pur non essendo incompatibile in modo assoluto col suo carattere essenziale, fornisce un importante elemento presuntivo circa la sua natura meramente ordinatoria, in guisa da escludere che l'adempimento tardivo sia privo d'interesse per il creditore(Cass. n.32238/2019). Nel caso di specie, la reiterata richiesta di proroghe da parte della società attrice, seppur derivante dal ritardo nella consegna della documentazione urbanistica, e la relativa (tardiva) concessione, nonché l'effettiva reciproca rinuncia alla diffida ad adempiere, sono indici sintomatici della natura non essenziale del termine.
-Inoltre, con specifica doglianza, parte appellante lamenta la mancata valorizzazione della circostanza per cui la società convenuta non fosse proprietaria del bene al momento della stipula del preliminare e che non si sia comunque procurata suddetta proprietà entro il termine ritenuto essenziale. Sul punto, e fermo che nel merito l'esclusione dell'essenzialità del termine valga anche ai fini della valutazione circa l'intempestività dell'acquisizione della proprietà, va disattesa tale doglianza sulla circostanza per cui la relativa domanda sia stata formulata in violazione dell'art. 183 c.p.c. (ratione temporis applicabile) già in primo grado, in quanto proposta con la nota di cui all'art. 183 comma 4 n 3, memoria demandata alla sola deduzione della prova contraria e non certo alla precisazione o modificazione della domanda principale.
-Una volta esclusa la sussistenza dei presupposti necessari per la risoluzione del contratto è assorbita ogni questione relativa alla caparra confirmatoria.
-Va in ultimo rigettato l'ultimo motivo d'appello, posto in subordine da parte della società attrice, volto alla riforma del capo della sentenza di primo grado vertente sulle spese e quantificato in euro 1118,00, attinenti alla voce “spese”, in quanto privo di giustificazione. Va premesso che giurisprudenza consolidata esprime il principio per cui la condanna alle spese, seguendo il criterio generale della soccombenza, non vada necessariamente motivata (ex multis, Cassazione civile sez. I, 05/08/2024, n.22081). Se ne deduce che tale somma sia stata liquidata non a titolo di condanna ex art. 92 c.p.c., come invece ritenuto dall'appellato (in quanto non esplicitamente motivata in tal senso), ma a titolo di spese generali di lite discrezionalmente liquidate dal giudice di primo grado.
-Al rigetto dell'appello segue la condanna degli appellanti alle spese di lite, come liquidate in dispositivo;
sussistono, altresì, i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 quater D.p.r. 115/2002;


P.Q.M

Rigetta l'appello e condanna l'appellante alla refusione EL spese di lite, che liquida in euro 24.000,00, comprensivi di spese generali, IVA e CPA, oltre competenze di legge;
sussistono i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 quater D.p.r. 115/2002
Roma, data del deposito Il presidente est. (dr. G. Casaburi)