N. R.G. 1000/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai seguenti Magistrati dott. ER SS Presidente dott. RI IA Consigliere estensore dott. Elena Garbo Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1000 del ruolo generale dell'anno 2024 promossa da
(C.F. ) Parte_1 C.F._1 appellante rappresentato e difeso dall'avv. Gino Gregoris contro
(C.F. Controparte_1 C.F._2 appellato rappresentato e difeso dall'avv. Roberto Pesavento
Oggetto: appello avverso la sentenza non definitiva n. 601/2022 del Tribunale di
Vicenza emessa in data 31.03.2022 e depositata in data 07.04.2022 e la sentenza definitiva n. 943/2024 del Tribunale di Vicenza emessa in data 30.04.2024 e depositata in data 02.05.2024.
1 Conclusioni di parte appellante:
“Nel merito:
- in riforma delle impugnate sentenze, previa rinnovazione e/o integrazione di CTU per la determinazione del valore effettivo attuale della massa ereditaria oggetto di causa, adottare il progetto divisionale per lotti omogenei di fabbricati e terreni secondo le indicazioni del CTU espresse nella perizia integrativa del 5.2.2020 e procedere alla loro attribuzione con assegnazione a del “Lotto 1” come ivi indicato, Parte_1 comprensivo del bagno al primo piano, dell'area ad esso sottostante e dell'entrata esclusiva dell'immobile per le motivazioni tutte espresse in atti e, più precisamente, nelle note depositate per l'udienza del 2.7.2020 ovvero nelle osservazioni del CTP di parte attrice allegate sub 24 alla predetta perizia integrativa o, in via subordinata, procedere all'attribuzione dei lotti mediante estrazione a sorte ex art. 729 c.c.
- con vittoria delle spese e compensi di causa, comprese le spese di CTU e di CTP, di entrambi i gradi di giudizio oltre accessori di legge.
In istruttoria:
- disporre rinnovazione e/o integrazione di CTU per l'aggiornamento e la determinazione dell'attuale valore effettivo dei beni immobili oggetto di divisione”.
Conclusioni di parte appellata:
“dichiararsi l'appello inammissibile e comunque infondato con conferma della sentenza impugnata”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio il Parte_1 fratello e la madre chiedendo lo scioglimento della Controparte_1 CP_2 comunione ereditaria instauratasi a seguito del decesso del padre Persona_1 avvenuto in data 22.08.2003, relativamente ai beni immobili censiti nel catasto fabbricati del Comune di Vicenza al foglio 70, part. 287, 316, 226, 190 e 158, e censiti nel catasto terreni del medesimo comune al foglio 70, part. 24, 32, 86, 159, 160, 161, 214, 199, 314 e
2 315, che il de cuius aveva assegnato, con testamento olografo del 12.04.1966 pubblicato in data 11.09.2003, in nuda proprietà ai due figli ed in usufrutto alla moglie . CP_2
Si costituivano e , dichiarando di non opporsi alla divisione Controparte_1 CP_2 del compendio ereditario.
Dopo aver esperito ctu, con incarico al perito dell'ufficio di procedere anche alla predisposizione di progetti divisionali contemplanti la formazioni di due porzioni di eguale valore, il Tribunale di Vicenza, con la sentenza non definitiva n. 601/2022 in epigrafe indicata, recepiva l'ipotesi divisionale prospettata dal ctu nella relazione originaria depositata il 28.08.2019 ed assegnava a i beni immobili di cui al lotto n. Controparte_1
1 ed a i beni immobili di cui al lotto n. 2, con obbligo a carico del primo di Parte_1 corrispondere al secondo la somma di €395,50 a titolo di conguaglio, disponendo, con separata ordinanza, la rimessione della causa in istruttoria per procedere ai conseguenti frazionamenti.
Quindi, con la sentenza definitiva n. 943/2024 in epigrafe indicata, il Tribunale di Vicenza assegnava a i beni censiti nel N.C.E.U. del Comune di Vicenza al foglio Controparte_1
70, mapp. 158 sub 1, 190 sub 1, 226, 287, 316, nonché i beni censiti nel N.C.T. del
Comune di Vicenza al foglio 70, mapp. 351, 356 ed assegnava a i beni Parte_1 censiti nel N.C.T. del Comune di Vicenza al foglio 70, mapp. 352, 353, 355, 24, 32, 86,
160, 214, 199, 314, 315, nonché i beni censiti nel N.C.E.U. del Comune di Vicenza al foglio 70, mapp. 350, 354, compensando infine integralmente le spese di lite e ponendo quelle relative alla ctu a carico dei condividenti in solido tra loro.

2. Avverso l'indicata pronuncia ha interposto tempestivo appello, con il Parte_1 quale preliminarmente si allega che in data 28.12.2021 è intervenuto il decesso della madre e che da quel momento la piena proprietà del compendio ereditario si è CP_2 consolidata in capo ai due fratelli, e che è affidato a tre motivi di gravame.

2.1 Con il primo motivo egli denuncia l'erroneità della stima del compendio ereditario effettuata dal ctu e che il tribunale ha recepito, senza considerare i rilievi critici formulati dal consulente di parte attrice alle conclusioni peritali, e ne chiede una nuova valutazione, anche alla luce dell'intervenuta estinzione del diritto di usufrutto.
3 2.2 Con il secondo motivo contesta l'illogica riduzione del valore attribuito ai fabbricati facenti parte del lotto 1 operata dal ctu nella misura del 20% sulla base della seguente considerazione: “ad oggi il solo terreno agricolo è molto più appetibile rispetto alla restante proprietà formata da fabbricato e una ridotta area edificabile, quindi per equiparare questo handicap si ritiene corretto di ridurre di un 10% il valore dei fabbricati
e dell'area edificata come sopra stimati, altra considerazione da fare è la diversa imposizione di tasse a cui sono soggetti i vari beni … pertanto si ritiene congruo di ridurre di un ulteriore 10% il valore dei fabbricati e dell'area edificata come sopra stimati, quindi
…diminuendo il valore dei fabbricati e del terreno edificabile del 20%” (pagg. 16 e 17 della relazione peritale del 28.08.2019).

2.3 Con il terzo motivo critica la sentenza non definitiva per non avere recepito il secondo progetto divisionale che il ctu aveva elaborato nella relazione integrativa del 05.02.2020, il quale prevede la formazione di due lotti omogenei, costituiti entrambi da fabbricati e terreni agricoli, a differenza del primo, in cui i due lotti sono formati l'uno da fabbricati e terreno edificabile, assegnato a , e l'altro solamente da terreni agricoli, Controparte_1 assegnati all'appellante.
Deduce che le ragioni che il primo giudice ha addotto per giustificare tale scelta sono errate e/o insussistenti, anche in considerazione del fatto che nel frattempo è deceduta la madre , titolate dell'usufrutto sulla casa di abitazione. CP_2

3. Si è costituito , il quale ha chiesto il rigetto del gravame e la conferma Controparte_1 della sentenza impugnata.

4. Il terzo motivo di gravame, che, per ragioni di priorità logica, va esaminato prima degli altri due, è infondato.

4.1 Il tribunale ha recepito l'originario progetto divisionale predisposto dal ctu geom.
, che prevede la formazione di due lotti che non sono assolutamente Persona_2 omogenei, in quanto uno di essi è formato esclusivamente da terreni agricoli mentre il
4 secondo comprende oltre a terreni agricoli, anche un fabbricato abitativo con annessi rurali ed una porzione di terreno edificabile.
Ha ritenuto invece non accoglibile l'ipotesi divisionale prospettata nella relazione integrativa peritale del 05.02.2020, che prevede la formazione di due lotti omogenei, comprendenti ciascuno alcuni terreni agricoli ed una porzione del fabbricato abitativo.
Le ragioni che hanno indotto il giudice di prime cure ad operare tale scelta sono quelle illustrate dal ctu nelle due relazioni peritali depositate.
Nella relazione del 28.08.2019 il geom. aveva osservato che la divisione del Per_2 fabbricato abitativo in due porzioni equivalenti avrebbe reso necessaria la creazione di una servitù di passaggio e/o di corti comuni per dar accesso alle porzioni di fabbricato più distanti dalla via pubblica, il che avrebbe costituito oggetto di ulteriori dispute tra i due fratelli, il cui rapporto è caratterizzato da un'accesa conflittualità.
Nella successiva relazione del 05.02.2020 il perito dell'ufficio ha ulteriormente specificato i motivi che, a suo parere, sconsigliano la divisione del fabbricato abitativo in due parti distinte.
In primo luogo il fatto che, pur dividendo il fabbricato in due unità distinte, rimarrebbero in comunione tutte le parti comuni di cui art. 1117 c.c., come i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, e considerato che il fabbricato è stato realizzato nei primi anni del 1900, esso necessita di rilevanti interventi manutenzione straordinaria che è del tutto prevedibile saranno causa di nuove dispute e/o contenziosi tra i due fratelli.
In secondo luogo il Comune non consente la realizzazione di nuovi accessi carrai su via
Strada Sant'Antonino, sicché dovrebbe essere utilizzato quello esistente come unico accesso e ciò comporterebbe la necessità di costituire delle corti e/o parti comuni da destinarsi a passaggi interni.
In terzo luogo il ctu ha opinato che la divisione del fabbricato abitativo in due parti distinte sarebbe potuta risultare pregiudizievole nei confronti dell'UA . CP_2
Il perito dell'ufficio ha inoltre evidenziato che per rendere totalmente autonome le due unità abitative, occorrerebbe dividere l'impianto idrico dell'intero fabbricato, attualmente alimentato tramite prelievo mediante pozzo dalle falde acquifere nel sottosuolo, nonché
l'impianto termico, attualmente alimentato da un'unica caldaia posta nel locale centrale
5 termica esistente, ed inoltre spostare il contatore dell' attualmente ubicato all'interno CP_3 del portico del piano terra.
Per quanto concerne l'accesso ai terreni agricoli, quello al lotto 2 dovrebbe avvenire, come lo è attualmente, passando attraverso il cancello carraio esistente e la nuova corte comune da costituirsi, mentre quello al lotto 1 attraverso un nuovo ingresso da via Cresolella.
Infine il ctu, nel replicare ai rilievi critici formulati dal consulente di parte convenuta, ha sottolineato che la seconda proposta divisionale comporta per i condividenti oneri economici per complessivi €27.000,00 circa, indubbiamente più onerosa rispetto a quella recepita nella sentenza impugnata, che implica esborsi per circa €8.000,00 (“La prima soluzione proposta come oneri divisionali prevedeva solo la redazione dei frazionamenti catastali , la redazione della certificazione energetica, e la realizzazione del nuovo accesso carraio per la coltivazione dei terreni da farsi su via della Cresolella, per un costo complessivo stimato di circa € 8.000,00. Con la nuova proposta divisionale gli oneri da sostenere sono: - frazionamenti catastali;
- pratiche urbanistiche per la divisione (progetto, agibilità ecc.); - opere edili per divisioni impianti sul fabbricato principale;
- eventuali opere edili per realizzazione nuovo servizio igienico;
- opere edili per realizzare nuovo accesso da farsi su via della Cresolella;
per un costo complessivo stimato di circa €
27.000,00”: v. allegato 26 alla relazione peritale del 05.02.2020).

4.2 Ora, come correttamente rilevato dal giudice di prime cure, costituisce interpretazione consolidata in giurisprudenza quella secondo cui nella divisione ereditaria, così come nella divisione delle cose in comunione, non si richiede necessariamente in sede di formazione delle porzioni una assoluta omogeneità delle stesse, ben potendo nell'ambito di ciascuna categoria di beni, immobili, mobili e crediti da dividere, taluni di essi essere assegnati per l'intero ad una quota ed altri, sempre per l'intero, ad altra quota, salvi i necessari conguagli, giacché il diritto dei condividenti ad una porzione in natura di ciascuna delle categorie dei beni in comunione non consiste nella realizzazione di un frazionamento quotistico delle singole entità appartenenti alla stessa categoria (ad esempio quella degli immobili), ma nella proporzionale divisione dei beni compresi nelle tre categorie degli immobili, dei mobili e crediti, dovendo evitarsi un eccessivo frazionamento dei cespiti in comunione che comporti pregiudizi al diritto preminente dei coeredi e dei condividenti in genere di
6 ottenere in sede di divisione una porzione di valore proporzionalmente corrispondente a quello della massa ereditaria, o comunque del complesso da dividere. Di tal che, nell'ipotesi in cui nel patrimonio comune vi siano più immobili da dividere, spetta al giudice del merito accertare se l'anzidetto diritto del condividente sia meglio soddisfatto attraverso il frazionamento delle singole entità immobiliari oppure attraverso l'assegnazione di interi immobili ad ogni condividente, salvo conguaglio (cfr. ad esempio, tra le molte, Cass. n.
27405 del 06/12/2013 e Cass. n. 9282 del 16/04/2018).
Nel caso in esame, il tribunale si è correttamente attenuto agli enunciati principi, in quanto le due quote formate sono composte da beni immobili, le stesse sono omogenee tra loro quanto al valore dei singoli cespiti, come attestato dall'esiguità del conguaglio in relazione all'intero valore dell'asse, ed è stato rispettato il criterio economicamente più razionale dell'assegnazione del fabbricato abitativo per l'intero ad una singola quota, evitando in tal modo costi eccessivi per procedere alla sua divisione;
inoltre tale soluzione appare la più rispondente al condivisibile obiettivo di sciogliere la comunione con modalità tali da porre fine o prevenire la litigiosità tra gli eredi.
Il giudice di prime cure ha altresì derogato al criterio dell'estrazione a sorte, previsto, nel caso di uguaglianza di quote, dall'art. 729 c.c. a garanzia della trasparenza delle operazioni divisionali contro ogni possibile favoritismo, richiamando quel consolidato orientamento in forza del quale tale criterio
“non ha carattere assoluto, ma soltanto tendenziale, essendo pertanto derogabile in base a valutazioni discrezionali che possono attenere non soltanto a ragioni oggettive, legate alla condizione funzionale ed economica dei beni, ma anche a fattori soggettivi di apprezzabile
e comprovata opportunità, la cui valutazione non è sindacabile in sede di legittimità, se non sotto il profilo del difetto di motivazione, non solo ove il giudice di merito abbia ritenuto di derogare al criterio suddetto, ma anche se abbia scelto di respingere la richiesta di deroga avanzata dalla parte” (v. ex plurimis Cass. civ., 21.2.2017, n. 4426).
A tale riguardo ha affermato che “l'attribuzione va disposta in considerazione dello stato dei luoghi e delle restanti porzioni che risultano in proprietà esclusiva dei fratelli, e quindi in ragione della contiguità fisica delle stesse rispetto ai lotti come formati dal CTU. Si vedano sul punto le visure catastali dimesse da parte attrice sub doc. 3, 4, 5, da cui si trae
l'intestazione esclusiva in capo a dei mapp. 299, 300, 301, 202 e 236, fg. Parte_1
7 70, e in capo a dei mapp. n. 296, 297, 298, 189, 191 e 192, fg. 70, per la Controparte_1 cui ubicazione si rimanda allo stesso allegato 4A della relazione peritale.
Conseguentemente si ritiene di assegnare a il lotto n. 1 in quanto Controparte_1 adiacente e confinante con il maggior numero di mappali in proprietà esclusiva del primo,
e a il lotto n. 2 in quanto non risulta che il medesimo abbia in proprietà Parte_1 esclusiva mappali confinanti con quelli che compongono il lotto n. 1, ma anzi avendo lo stesso mappali in ditta confinanti con il lotto n.

2. Si rileva poi che, sebbene entrambi i fratelli risultano proprietari esclusivi di lotti confinanti con mappali che fanno parte sia del lotto 1 che del lotto 2, la soluzione indicata appare preferibile dal punto di vista pratico anche allo scopo di evitare l'ulteriore frazionamento e spezzettamento delle proprietà, nonché la diminuzione dell'estensione delle medesime– come risulteranno all'esito dell'attribuzione in via esclusiva ai condividenti successivamente allo scioglimento della comunione ereditaria – anche nella prospettiva di una possibile edificazione o alienazione futura, maggiormente realizzabile tanto più estesa e meno frammentata è la proprietà degli stessi”.
Nell'atto di appello non ha formulato alcuna specifica censura contro tale Parte_1 capo della sentenza, limitandosi ad allegare che “entrambi i fondi personali dei due fratelli sono adiacenti ai terreni e fabbricati oggetto di divisione e l'adozione di due lotti omogenei dava maggiori garanzie di equità” (v. pag. 11 dell'atto di appello).
Dunque l'accenno di critica alla valutazione espressa dal tribunale è finalizzata esclusivamente all'approvazione del progetto divisionale che prevede la formazione di due lotti assolutamente omogenei, richiesta che non può essere accolta per le ragioni testé indicate.
Peraltro all'atto della precisazione delle conclusioni in primo grado solo Controparte_1 aveva chiesto l'assegnazione del lotto n. 1, dal momento che aveva Parte_1 domandato che la divisione fosse disposta secondo il progetto formulato dal ctu nella perizia integrativa del 05.02.2020.

5. Con i primi due motivi di gravame l'appellante contesta i valori di stima attribuiti agli immobili in comunione dalla consulenza tecnica d'ufficio e recepiti nella sentenza impugnata.
8 Egli lamenta innanzitutto che il ctu, nell'effettuare l'analisi di mercato, non abbia tenuto conto dei rilievi svolti dal proprio ctp, il quale ha sottolineato la necessità di considerare, con riferimento al fabbricato residenziale, i valori reperibili nell'osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate o sul sito www.borsinoimmobiliare.it e, per quanto concerne i terreni agricoli, il prezzo di mercato indicato dalla Provincia di Vicenza per la determinazione dell'indennità di esproprio, nonché non abbia valutato la possibilità di effettuare incrementi volumetrici in base alla normativa regionale e di fruire degli incentivi per la ristrutturazione.
Secondo il ctp di parte attrice il valore del compendio immobiliare oggetto di divisione, che
è stato stimato dal ctu in complessivi €272.180,00, in realtà ammonterebbe ad
€344.058,19.
Alle osservazioni critiche formulate dal consulente di parte, il ctu ha però già convincentemente replicato, evidenziando l'erroneità del presupposto da cui muove l'analisi del primo, secondo il quale la percentuale di deprezzamento per vetustà del fabbricato residenziale non potrebbe superare la soglia massima del 35% facendo applicazione della legge che disciplina il calcolo del canone di locazione di unità residenziali, mentre in realtà la percentuale di deprezzamento per vetustà di un fabbricato residenziale è di circa l'1% annuo, come si evince dalla apposita tabella redatta dalla
Camera di Commercio di Vicenza.
Applicando le percentuali riportate da questa tabella per i vari scaglioni risulta che un fabbricato a 45 anni ha una percentuale di vetustà pari al 56,50%; nel caso specifico, tenendo presente che le opere di ristrutturazione sono avvenute nel 1970 la percentuale di vetustà a 49 anni è pari al 62,10% e si ottiene in tal modo un valore pari ad €358,16 al mq.
Il perito dell'ufficio ha puntualizzato altresì che i lavori di ristrutturazione eseguiti negli anni '70 non sono stati così rilevanti nella loro entità perché hanno riguardato solo la parte abitativa e non l'adiacente porzione rurale e non hanno interessato la struttura del tetto e delle murature portanti.
Perciò, considerando che il fabbricato è comunque di epoca secolare, il valore a mq sopra ricavato di € 358,16 è stato da lui ridotto ad €300,00 al mq.
Al medesimo risultato si perverrebbe peraltro anche se il valore venisse determinato facendo la differenza tra il valore di costruzione di un nuovo fabbricato (compresa l'area
9 di sedime), stimato dal ctu in €1.600,00 al mq, ed il valore di ricostruzione, comprensivo di ogni spesa, indicato in €1.300,00 al mq.
Per di più il ctu ha osservato che la differenza di valore tra la sua valutazione e quella espressa dal ctp (€350,00 - €300,00) è comunque compensata dal fatto la residua area edificabile è stata da lui stimata in €10.900,00, in misura ben superiore a quella di
€2.500,00 indicata dal ctp.
Egli poi ha evidenziato che la differente stima degli annessi rustici è determinata dal fatto che il ctp li considera erroneamente come autorimesse, mentre tali immobili sono esclusivamente ad uso agricolo e non possono essere assimilati ai “garage”.
Riguardo agli ampliamenti volumetrici, il perito dell'ufficio, pur riconoscendo l'astratta possibilità di realizzare un ulteriore ampliamento dei fabbricati esistenti, ha analiticamente descritto le ragioni per le quali ha ritenuto che lo stesso sia concretamente irrealizzabile
(“Per quanto riguarda il maggior valore da attribuire in merito all'eventuale applicazione della Legge Regionale Veneto n. 14 del 04 aprile 2019 (ex Legge Piano Casa), pur riconoscendo la possibilità di realizzare un ulteriore ampliamento dei fabbricati esistenti , data la conformazione del lotto , la comunque presente residua capacità edificatoria , si ritiene che l'effettivo ampliamento derivante dal solo Piano Casa, sia di difficile realizzazione, si ricorda che la nuova Legge del Piano Casa , impone che prima di ricorrere al Piano Casa stesso, deve essere utilizzata la residua capacità edificatoria, inoltre considerando che la superficie della porzione residenziale è pari a mq 285,00 ,
l'eventuale ampliamento sarebbe di mq 42,75 (15% dell'esistente) inferiori ai mq 77,00 della capacità edificatoria residua, inoltre sempre detta norma impone anche il riutilizzo di corpi esistenti , nel caso specifico vi è il dubbio che prima di realizzare dei corpi esterni alla sagoma del fabbricato , si debba riutilizzare la porzione di fabbricato ad uso rurale adiacente alla porzione residenziale (immobile 2), quindi nel caso specifico è molto dubbiosa la possibilità di poter applicare l'ampliamento Piano Casa, mentre
l'applicazione dell'art. 7 della citata Legge e richiamata dal CTP, il poter arrivare alla possibilità di ampliamento del 25% tramite un progetto di totale riqualificazione del tessuto edilizio, comporta investimenti particolarmente alti, pertanto il sottoscritto ritiene che nel caso specifico , questa opzione di possibile ampliamento non deve essere presa in considerazione, tra l'altro si ricorda che l'oggetto della causa è la divisione di beni
10 immobili e non la stima di beni per una eventuale vendita” (v. pagg. 5 e 6 dell'allegato 18 alla relazione peritale), e tali considerazioni non sono state sottoposte ad alcuna contestazione specifica nell'atto di appello.
Come pure l'appellante censura in misura assai carente ed incompleta gli argomenti in forza dei quali il ctu è giunto a stimare in €13,00 al mq il valore dell'area agricola, che il consulente tecnico di parte attrice aveva invece indicato in €9,50 al mq (€8,45 al mq per il terreno seminativo ed €11,83 al mq per il vigneto).
Nella relazione peritale di replica alle osservazioni critiche formulate dal ctp si legge (v. pagg. 7 e 8): “Si ritiene anche qui che il CTP di parte si sia affidato alle fonti sbagliate, di fatto si rifà al così detto VAM , ovvero valore agricolo medio calcolato dall'apposita commissione provinciale per gli espropri . Si riporta quanto estratto dall'Agenzia dell'Entrate in merito al VAM: Valori Agricoli Medi (VAM) sono stati introdotti dall'art.
16 della Legge n. 865/1971 essenzialmente per l'utilizzo nell'ambito delle procedure di espropriazione per pubblica utilità delle aree non edificabili di cui al DPR. 327/2001, e in particolare per la determinazione delle indennità aggiuntive di espropriazione previste per
i proprietari coltivatori diretti/imprenditori agricoli a titolo professionale e per i fittavoli/coloni dei fondi oggetto di esproprio. Come sappiamo non siamo di fronte a casi di esproprio. Ma giusto per dare una spiegazione al valore scelto dal sottoscritto rispetto alla media di € 9,50 al mq del CTP, la differenza di € 3,50 è dovuta sicuramente dall'ubicazione, terreni di metratura simile ma distanti dalle vie pubbliche ed in aperta campagna, secondo le fonti utilizzate dal CTP nonché metodo, verrebbero comunque stimati con lo stesso valore di € 9,50, quindi , tenendo conto che il terreno in esame, non è disperso in aperta campagna , ma , pur essendo ubicato in una zona di periferia, è molto vicino agli aggregati abitativi, è corretto sostenere che abbia maggior valore, e ancor di più ha tutto il lato est che è praticamente adiacente a via della Cresolella, con un fronte strada lungo circa 110,00 ml, e proprio in adiacenza del lotto in entrambi i lati della medesima via sono presenti diverse abitazioni, pertanto a parere del sottoscritto, su questo lato il terreno in esame ha delle potenzialità per una futura edificazione ovvero ci sono delle peculiarità che col tempo potrebbero dare la possibilità di eventuali edificazioni residenziale. Il CTP di parte, comunque , dovrebbe ben sapere queste cose , dato che ha realizzato una nuova abitazione residenziale proprio nell'adiacente lotto AGRICOLO
11 posto subito a sud di quello in esame, sempre lungo via Cresolella. Infine, ma non da meno, il maggior valore attributo dal sottoscritto al terreno in esame rispetto ad un terreno simile in aperta campagna è dato anche da un altro semplice motivo: le abitazioni in proprietà di ciascun fratello in causa, confinano largamente con il terreno in questione, e questo significa che gli immobili già in proprietà del fratello a cui sarà assegnato il terreno in questione acquisteranno sicuramente maggior valore. Rispetto a quanto asserito dal
CTP, il terreno in questione non è assolutamente intercluso, e questo è ben spiegato nella relazione CTU. Attualmente l'accesso al terreno avviene da via Sant 'Antonino, e nell'ipotesi di divisione proposta dal sottoscritto , l'accesso potrà avvenire o dalla proprietà dei due fratelli adiacenti al terreno, o realizzando un nuovo accesso da via
Strada della Cresolella. Viene specificato ulteriormente questo passaggio per puntualizzare che il terreno in questione non deve essere deprezzato in quanto considerato intercluso, perché di fatto non lo è. Sempre in merito al terreno agricolo, il CTP scrive:
Non viene considerato dal CTU il valore della strumentazione di lavoro necessaria alla conduzione dei campi e tutta quella presente all'interno dei locali. Si risponde semplicemente che il sottoscritto non ha avuto incarico di valutare la suddetta strumentazione, e comunque per quanto necessario , all'interno dei suddetti locali non si è vista e/o notata la particolare strumentazione di cui sopra. Piuttosto fa sorridere questa affermazione…. in quanto se nei richiamati locali dovrebbe esserci della strumentazione di lavoro necessaria alla conduzione dei campi, questi locali possono essere considerati alla stregua di autorimesse , o sono dei semplici depositi rurali ? Per quanto riguarda
l'annuncio di vendita di terreno agricolo riportato nell'allegato “I” delle osservazione
CTP, si osserva principalmente che il prezzo di € 85.000,00 è riferito all'ettaro ovvero €
8,50 al mq , e trattasi di “56 campi vicentini ubicati nelle immediate vicinanze rete stradale raggiungibili con tutti i mezzi”, il che vuol dire che detto terreno non può essere un indicatore comparativo con il terreno oggetto di causa in quanto non è adiacente a vie pubbliche, ed è ben 22 volte più grande”.
Omettendo di confrontarsi con le osservazioni ed i rilievi (da intendersi implicitamente richiamati nella sentenza impugnata) in virtù dei quali il ctu ha confutato le contrarie allegazioni del consulente tecnico di parte, le critiche contenute nell'atto di appello si risolvono in lacunose argomentazioni difensive tendenti al riesame degli elementi di
12 giudizio già valutati dal consulente tecnico, che non superano il vaglio di ammissibilità previsto dall'art. 342 c.p.c.
Condivisibile è altresì la decisione del ctu di non tener conto, ai fini della stima, degli incentivi fiscali previsti per la ristrutturazione dei fabbricati esistenti - atteso che gli interventi di ristrutturazione necessari per beneficiare di tali incentivi avrebbero un costo di circa €356.250,00 (mq 285,00 x €/mq 1.250,00), che risulta assolutamente esorbitante rispetto al valore venale del fabbricato – e di ridurre del 10% il valore dei fabbricati rispetto al valore delle aree agricole, in considerazione della differente imposizione fiscale cui sono assoggettati detti beni.
L'appello è invece fondato laddove contesta la valutazione espressa dal ctu in merito al fatto che “ad oggi il solo terreno agricolo è molto più appetibile rispetto alla restante proprietà formata da fabbricato e una ridotta area edificabile, quindi per equiparare questo handicap si ritiene corretto di ridurre di un 10% il valore dei fabbricati e dell'area edificata come sopra stimati”, giacché detta riduzione di valore del 10%, che è stata operata dal ctu dopo che questi aveva stimato il valore di mercato del fabbricato principale e della porzione di terreno edificabile tenendo conto di tutte le loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche, non è sorretta da una reale motivazione, in quanto non si fonda su un criterio oggettivo di stima ma su un apprezzamento soggettivo e discrezionale.
Pertanto la sentenza va riformata sotto questo aspetto.
Ciò comporta la necessità di rimettere la causa in istruttoria al fine di procedere, mediante ctu integrativa, alla predisposizione di nuovi progetti divisionali che tengano conto del diverso valore del compendio ereditario, come rideterminato in questa sede.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, non definitivamente pronunziando:
1) rigetta il primo ed il terzo motivo di gravame;

2) in parziale accoglimento del secondo motivo di gravame, ridetermina il valore del compendio ereditario da dividere escludendo che vada operata la riduzione del 10% con riferimento alla stima del fabbricato residenziale con aderente annesso rurale e della
13 adiacente porzione di terreno edificabile, come indicato nella motivazione;

3) dispone la rimessione della causa in istruttoria, come da separata ordinanza.
Così deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio dell'01.10.2025.
Il Consigliere estensore
RI IA
Il Presidente
ER SS

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