REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte, in persona dei sottoscritti Magistrati: dott. Giuseppe De Tullio Presidente;
dott. Rosanna De Rosa Consigliere rel;
dott. Giuseppe Infantini Consigliere;

ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al numero di R.G. 2407/2020, avente ad oggetto appello avverso l'ordinanza ex art.702- ter c.p.c. emessa in data 29.5.2020 nel proc. RG 288/2019 dal Tribunale di Avellino, vertente
TRA
(c.f.: ) residente in [...], rappresentata Parte_1 C.F._1
e difesa dall'avv. Pietro Messina (c.f. ), unitamente e disgiuntamente CodiceFiscale_2 all'avv. Sabrina Magrini (c.f. ) entrambi del Foro di Roma giusta procura CodiceFiscale_3 in calce al ricorso ex art.702 bis c.p.c.
APPELLANTE
E
Controparte_1
(c.f. ), in persona dell'amministratore p.t., arch. , rappresentato e difeso P.IVA_1 CP_2 dall'avv. Gennaro Pescatore (c.f. ) che lo rappresenta e difende come da C.F._4 procura in calce, rilasciata in data 24/7/20, giusta delibera assembleare 17/7/20
APPELLATO
CONCLUSIONI: come da note ex art.127 ter c.p.c. depositate dall'appellante in data 3.2.2025
e dall'appellato il 9.1.2025.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. adiva il Tribunale di Avellino per sentir condannare Parte_1 il di CO (Av) “al pagamento della somma Controparte_3 complessiva di € 112.752,95, oltre interessi moratori maturati e maturandi dal dì del dovuto fino al saldo, ai sensi del d.lgs. 231/02”.
A sostegno della domanda la ricorrente deduceva che:
- a seguito del sisma del 23.11.1980 l'impresa edile aveva iniziato la costruzione Controparte_4 del sito in (Av.), Piazza Vittorio Emanuele-Corso Controparte_5 CP_1
Giuseppe Garibaldi, edificando lo stabile sull'area di risulta di un edificio preesistente;

- per la realizzazione del fabbricato la suddetta società costruttrice aveva stipulato, in data 13.03.1990, un contratto di mutuo dell'importo di L. 150.000.000, con la , poi Controparte_6 [...]
(oggi ; Controparte_7 CP_8
- che tale contratto era stato garantito con l'iscrizione di un'ipoteca convenzionale sull'area di sedime dell'edificio ancora in costruzione, per la complessiva somma di L. 312.840.000;
- che l'ipoteca era stata iscritta con nota, rep. 12.979, RR Il Avellino, sulla consistenza immobiliare sita in , Piazza Vittorio Emanuele, come segue: “…porzione di piano seminterrato di CP_1 fabbricato su sedime di edificio preesistente, demolito a seguito del sisma del 23.11.1980…”;
- che in data 13.10.1997 il Tribunale di Avellino aveva dichiarato il fallimento della società edile e dei soci illimitatamente responsabili;
CP_1 CP_4
- che con atto di compravendita immobiliare del 15.07.2004 la sig.ra era divenuta proprietaria Pt_1 di due locali commerciali siti in CO (AV) alla Piazza Garibaldi nn. 5 e 7, facenti parte del per un totale di 176,11 millesimali dell'edificio condominiale Controparte_5 realizzato dall'impresa edile Controparte_4
- che, successivamente, stante il fallimento della società costruttrice, la Controparte_9 aveva agito in executivis nei confronti della condomina azionando, quale titolo
[...] Parte_1 esecutivo, il mutuo contratto dalla (garantito dall'ipoteca sopra indicata) e Controparte_4 notificando, in data 06.07.2006, atto di pignoramento immobiliare per complessivi € 100.007,98;
- che, ritenendo l'ipoteca iscritta sul sedime dell'immobile, detta garanzia era gravante sull'intero stabile condominiale edificato su di esso;
- che, nell'ambito del procedimento esecutivo, gli immobili di proprietà della sig.ra erano stati Pt_1 aggiudicati rispettivamente in data 18.04.2014 ed in data 10.07.2015, per un ricavo complessivo della vendita pari ad € 151.127,12;
- che, a seguito dell'approvazione del progetto di distribuzione e della conseguente ripartizione, era stata attribuita alla la residua somma di € 14.272,75; Pt_1
- ritenendo che l'ipoteca iscritta sul sedime dell'immobile gravasse sull'intero complesso condominiale, sussisteva, in capo al , l'obbligo di ripartire pro-quota, Controparte_5 secondo i millesimi dei singoli condomini, quanto ricavato dalla vendita.
Si costituiva il contestando la fondatezza del ricorso, di cui chiedeva il Controparte_1 rigetto;
ciò in quanto l'ipoteca de qua era stata costituita su una porzione immobiliare ben individuata, corrispondente ai locali commerciali di proprietà della legittimamente individuata dalla Banca Pt_1 creditrice quale unico soggetto destinatario dell'esecuzione (non essendo l'ipoteca costituita, come ritenuto dalla ricorrente, sull'area di sedime del fabbricato). Precisava che per l'azione di regresso, la legittimazione era dei singoli condomini e non del citato in giudizio. CP_5
Con ordinanza ex art.702- ter c.p.c. il tribunale di Avellino rigettava il ricorso e condannava la ricorrente al pagamento delle spese processuali.
Il giudizio di appello ha proposto appello. Parte_1
A sostegno del gravame ha dedotto il travisamento dei fatti posti a base della decisione, unitamente all'erronea interpretazione degli artt. 2811 e 934 c.c. sull'estensione dell'ipoteca convenzionale.
Ha affermato testualmente, riproponendo le deduzioni poste a base del ricorso ex art.702 bis c.p.c che: “dalla lettura del contratto di mutuo e della nota di trascrizione, si evince chiaramente che oggetto di ipoteca è specificamente l'area di sedime ove sorge la porzione immobiliare espropriata alla sig.ra e quindi, ai sensi dell'art.1811 c.c., è estesa su tutti i beni edificati successivamente su tale Pt_1 sedime, con conseguente diritto di regresso della sign.ra nei confronti del Condominio, per la Pt_1 differenza tra quanto ottenuto dalla vendita e la sua quota parte;
l'ipoteca accesa su un bene immobile in costruzione è estesa anche ai beni comuni indivisi...”; “dalla lettura delle clausole qui integralmente trascritte, è evidente che la parte dante ipoteca non aveva in alcun modo limitato il bene oggetto di garanzia al negozio ultimato, ma al contrario vi aveva espressamente compreso l'area di sedime, precisando che fosse quello su cui era stato costruito l'edificio condominiale raso interamente al suolo dal sisma del 1980”; e che “Se le parti avessero voluto limitare l'oggetto dell'ipoteca avrebbero dovuto dichiararlo con una clausola scritta ai sensi dell'art. 2873 comma II c.c.; al contrario il contratto di mutuo precisava che l'ipoteca si estendeva ad ogni accessorio, accessione, ampliamento, comunione, dipendenza, pertinenza, servitù, inerente diritto e futura miglioria nulla escluso, di quanto descritto nei commi precedenti”.
L'appellante ha censurato anche la regolamentazione delle spese processuali, in quanto la somma liquidata sarebbe stata eccessiva, comunque superiore ai valori minimi previsti dal D.M. n.37/2018
(trattandosi di un giudizio sommario nel quale non viene svolta la fase istruttoria)
L'appellante ha concluso chiedendo: riformare l'ordinanza ex art. 702 bis c.p.c., emessa dal Tribunale di Avellino e, in accoglimento della domanda introduttiva, condannare il Controparte_1 in persona dell'amministratore pro tempore, al pagamento in favore della sig.ra
[...] Parte_1 dell'importo di € 112.752,95, oltre interessi moratori maturati e maturandi dal dì del dovuto fino a saldo, ai sensi del D.lgs. 231/02, con vittoria di spese del doppio grado ed attribuzione in favore dei procuratori antistatari.
Si è costituito il che ha contestato la fondatezza dell'avverso gravame, chiedendone il CP_5 rigetto con vittoria di spese.
Con decreto presidenziale dell'8.1.2025 comunicato alle parti costituite, è stato disposto, in applicazione dell'art. 127 ter c.p.c. lo svolgimento dell'udienza del 4.02.2025 mediante il deposito di c.d. note di trattazione scritta.
Depositate le c.d. note di trattazione scritta, all'udienza del 4.2.2025 la causa è stata riservata in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE
Così riassunti i termini della controversia, osserva la Corte che l'appello è infondato.
Il gravame verte sull'asserita erronea valutazione del primo giudice in merito all'estensione dell'ipoteca convenzionale, costituita a garanzia del contratto di mutuo intercorso fra Controparte_6
e l' in data 13.3.1990.
[...] Controparte_10
Osserva il Collegio che il motivo non merita accoglimento. A tale conclusione si perviene dall'esame della produzione documentale offerta dall'appellante, dalla quale si evince con chiarezza che la consistenza immobiliare sulla quale è stata costituita l'ipoteca convenzionale di cui trattasi, è perfettamente corrispondente ai locali commerciali di proprietà di e che all'atto Parte_1 dell'iscrizione ipotecaria detti immobili erano stati già edificati.
Giova richiamare a tal fine le risultanze documentali rilevanti ai fini di causa.

1.Nel contratto di mutuo stipulato dalla e dall' Controparte_6 Controparte_10 in data 13/3/90 è riportato, tra l'altro:…A garanzia del puntuale pagamento delle suddette rate
[...] nonché di tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di mutuo, la società impresa edile CP_1 costituisce in favore della banca mutuante, che accetta, ipoteca convenzionale…sulla CP_4 seguente consistenza immobiliare in alla via Nazionale per Montevergine - Piazza CP_1
Vittorio Emanuele: porzione di piano seminterrato di fabbricato, della superficie di circa mq. 165, confinante con Piazza Vittorio Emanuele, eredi stessa proprietà restrostante e CP_1 CP_11
in N.C.E.U. Il cespite non risulta ancora censito perché di recente ultimazione, il costituito
[...]
, nella detta qualità, dichiara che il suolo di posa del relativo edificio condominiale è l'area di CP_1 sedime di edificio preesistente, demolito a seguito del sisma del 23/11/80, riportata in catasto terreni al foglio 9, p.lle 399 parte e 403”.

2. Nella nota di iscrizione ipotecaria RR II Avellino (Rep.12.979) del 16.3.1990 è riportata la medesima descrizione del cespite;
per una migliore identificazione del cespite ipotecando è allegata un'apposita dimostrazione grafica su cui l'immobile è perimetrato in tinta arancione (cfr. all.2).

3. Nel contratto di compravendita 15.7.2004 per notar con il quale ha Persona_1 Parte_1 acquistato i locali commerciali, all'art.1 si legge : …I coniugi e , CP_12 Controparte_13 come sopra rappresentati, cedono e vendono alla sig.ra , che accetta ed acquista, le seguenti Parte_1 porzioni immobiliari site in CO (Av), con accessi da Piazza Vittorio Emanuele III e precisamente: locale ad uso negozio al piano terra, con accesso dal civico n.5, a confine con Piazza Vittorio
Emanuele III, locale appresso descritto, proprietà eredi o loro aventi causa, salvo altri;
censito CP_1 al Catasto Fabbricati di al foglio 9, p.lla 671 sub 28, Piazza Vittorio Emanuele III n.5, CP_1 piano T, cat. C1, classe 4, mq. 70, rendita euro 1.193,02; locale ad uso negozio, con accesso dal civico n.7, a confine con Piazza Vittorio Emanuele III, locale sopra descritto, proprietà eredi o loro aventi causa, salvo altri, censito al Catasto Fabbricati di CP_1
al foglio 9, p.lla 671, sub 29, Piazza Vittorio Emanuele III, piano T., cat. C1, classe 4, CP_1 mq. 77, rendita euro 1.312,32”. Nello stesso atto il venditore garantisce l'acquirente relativamente all'immobile venduto (art. 3) e “si obbliga a rispondere per qualsiasi molestia od evizione come per legge, ad eccezione dell'ipoteca iscritta in data 16/3/1990 al n.281 di formalità, a favore della
[...]
, che la parte acquirente dichiara di ben conoscere ed accettare”. Controparte_6

4. Nell'atto di pignoramento immobiliare notificato alla ricorrente in data 6.7.2006 è indicato che..
“A garanzia del mutuo ipotecario la società “ , con sede in Controparte_10
alla via S. Crisci, concedeva ipoteca convenzionale per la somma di £. 312.840.000 a CP_1 favore della sulla seguente consistenza immobiliare, in alla Controparte_6 CP_1 via Nazionale per Montevergine – Piazza Vittorio Emanuele: a) porzione di piano seminterrato di fabbricato, della superficie di circa mq. 165, confinante con Piazza Vittorio Emanuele eredi Crisci, stessa proprietà retrostante ed eredi Al momento della stipula dell'atto il cespite Controparte_11 non risultava censito perché di recente ultimazione e il sig. nella qualità di Parte_2 amministratore e legale rappresentante della società mutuataria, dichiarava che il relativo edifico condominiale era l'area di sedime di un fabbricato, demolito a seguito del sisma del 23/11/80, riportato in Catasto Terreni del Comune di al fl foglio 9, p.lle..e 403. L'immobile CP_1 descritto veniva sottoposto ad ipoteca convenzionale, con ogni accessorio, accessione, ampliamento, comunione, dipendenza, pertinenza, servitù, inerente diritto e futura miglioria. Attualmente detto immobile è ripotato nel N.C.E.U. al Comune di , al foglio 9, p.lle 671/28, C1. mq. 780, CP_1 piano terra;
foglio 9, p.lle 671/29, C1, n.77, piano terra, Piazza Vittorio Emanuele II, CO
(Av).

5. Nella consulenza tecnica espletata in sede di esecuzione, il ctu ing. ha confermato che Per_2
“gli immobili oggetto del pignoramento non hanno subìto alcuna variazione identificativa e/o di destinazione…”; nell'elaborato ci si riferisce agli immobili acquistati da sottoposti a Parte_1 pignoramento da parte dell'Istituto bancario (all.9).

6. La medesima descrizione, infine, degli immobili come identificati, è contenuta nell'ordinanza di vendita.
Le riportate risultanze documentali sono univoche. Dalle stesse si evince che l'oggetto dell'esecuzione, di cui all'ipoteca convenzionale costituita nel contratto di mutuo del 13.3.1990, era limitato alla “porzione di piano seminterrato di fabbricato” dell'estensione di mq.165, “cespite non ancora censito perché di recente ultimazione”. Vertendosi in ipotesi di un fabbricato in corso di costruzione sono stati indicati, giusta il disposto dell'art. 2826 c.c., “i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono”. La citata disposizione è finalizzata ad evitare incertezze sugli immobili oggetto di concessione di ipoteca;
secondo l'insegnamento della S.C. infatti “l''omissione o
l'inesattezza di una sola delle indicazioni prescritte dall'art. 2826 c.c. per la descrizione degli immobili nella nota può importare l'invalidità dell'ipoteca, ove sia tale da indurre incertezza sull'indicazione stessa” (Cass. sez. I, 15/10/1977, n.4422).
Pertanto è corretta la statuizione del primo giudice laddove ha accertato che l'ipoteca convenzionale aveva ad oggetto i due locali già ricostruiti -unitamente al fabbricato- ma non ancora censiti perché di recente ultimazione, poi acquistati dall'appellante e non aveva ad oggetto invece, l'area Parte_1 di sedime del fabbricato, indicata in ossequio al disposto dell'art. 2826 c.c. Il riferimento all'area di sedime del fabbricato non stava ad indicare ed individuare il bene oggetto di ipoteca. Esso deve essere inteso, piuttosto, come esclusivamente funzionale alla corretta individuazione delle particelle su cui erano state realizzate le unità immobiliari gravate da ipoteca, successivamente acquistate dalla Pt_1
Peraltro l'appellante era a conoscenza dell'esistenza del diritto reale di garanzia sugli immobili acquistati , come risulta dall'art.3 del contratto del 15.7.2004 . In altri termini il riferimento “all'area di sedime di edificio preesistente” indicava che i locali commerciali oggetto di ipoteca, ricompresi nel fabbricato ricostruito insistevano, unitamente al fabbricato del CP_5 CP_5 CP_1
di cui facevano parte, sulla stessa superficie sulla quale era collocato in precedenza il
[...] fabbricato, poi demolito in seguito agli eventi sismici del 1980.
Mancano dunque i presupposti dell'azione di regresso nei confronti del come invocata CP_5 dall'appellante.
Venendo al secondo motivo di gravame, la liquidazione dei compensi professionali operata in primo grado, diversamente da quanto dedotto dall'appellante, non merita censura. Il tribunale ha determinato i compensi - per lo scaglione indicato in ricorso - secondo i vigenti d.m.55 del 2014 e n.37 del 2018 (applicabili ratione temporis al giudizio di primo grado) in importi coerenti con il valore della causa, peraltro discostandosi sensibilmente dai valori medi (in base ai parametri medi, per le quattro fasi- dovendosi sempre liquidare anche la fase istruttoria cfr. Cass.sez. II , 09/07/2024
n. 18723- l'importo da liquidare sarebbe stato superiore a quello determinato in sentenza). In merito vanno richiamati gli orientamenti della giurisprudenza di legittimità, secondo i quali: “In tema di spese processuali, la trattazione del giudizio di primo grado nelle forme del procedimento sommario di cognizione, ai sensi dell' art. 702-bis c.p.c. (ratione temporis vigente), non esclude la liquidazione dell'onorario al difensore per la fase istruttoria, anche in caso di eventuale mancato svolgimento di attività di istruzione in senso stretto (di per sé comunque non incompatibile con il rito), poiché il d.m. n. 55 del 2014 prevede un compenso unitario per la fase di trattazione e/o istruttoria complessivamente considerata, tale che l'importo rimane in ogni caso riferibile solo alla diversa fase della trattazione”(Cass.sez. III , 13/10/2023 , n. 28627).
Quanto al profilo relativo all'applicazione dei parametri medi in luogo di quelli minimi, le censure della ricorrente non tengono conto principio secondo cui "In tema di liquidazione delle spese processuali ai sensi del D.M. n. 55 del 2014, l'esercizio del potere discrezionale del giudice, contenuto tra il minimo e il massimo, non è soggetto a sindacato di legittimità, attenendo pur sempre a parametri fissati dalla tabella, mentre la motivazione è doverosa allorquando il giudice decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi da riconoscere, essendo necessario, in tal caso, che siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo" (cfr. Cass., Sez. 3, Ord.n. 19989 del 13/07/2021).
Il motivo va pertanto disatteso.
Al rigetto dell'appello consegue la conferma della ordinanza ex art.702 ter c.p.c. emessa in primo grado.
Le spese del presente grado, poste a carico dell'appellante secondo soccombenza ex art. 91 c.p.c., si liquidano come da dispositivo, sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), tenuto conto dei criteri di cui all'art. 4 comma 1, in particolare della natura, difficoltà e valore della controversia, come determinato dall'appellante (tabella 12 – giudizi innanzi alla Corte di Appello – scaglione da € 52.000,01 a € 260.000,01).Va applicato l'aumento di cui all'art.4 comma 1 bis del citato d.m. in ragione dei collegamenti ipertestuali presenti negli atti difensivi redatti dal procuratore dell'appellato CP_5
Alla pronuncia di rigetto dell'appello, consegue l'obbligo dell'appellante di versare un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello (art. 13 co. 1 quater d.p.r.
115/2002, introdotto con legge n. 228 del 24.12.2012).



P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 avverso l'ordinanza ex art.702 ter c.p.c. emessa dal tribunale di Avellino in data 29.5.2020, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore del Parte_1
, che liquida in € 7.920,00 per compensi, oltre rimborso delle spese Controparte_1 generali nella misura del 15%, IVA e CPA;

Dà atto ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1 comma
17, l. 24 dicembre 2012, n. 228, della sussistenza dei presupposti dell'obbligo di versamento, a carico della parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Napoli, il 15.7. 2025 Il Presidente
dott. Giuseppe De Tullio
Il consigliere rel. dott. Rosanna De Rosa