N. R.G. 916/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai seguenti Magistrati dott. NA RE Presidente dott. RI ON Consigliere estensore dott. Elena Garbo Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 916 del ruolo generale dell'anno 2024 promossa da
(C.F. ) Parte_1 C.F._1 appellante rappresentata e difesa dagli avv.ti Paolo Pasetto e Alberto Corradi contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2 appellato rappresentato e difeso dall'avv. Tiziana Iannuzzi
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 871/2024 del Tribunale di Treviso emessa in data 22.04.2024 e depositata in data 23.04.2024.
Conclusioni di parte appellante:
1 “1. NEL MERITO E IN RIFORMA DELLA SENTENZA:
1) pronunciare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso, e cioè il trasferimento a della piena ed Parte_1 esclusiva proprietà della quota del 50% dell'Immobile porzione di casa a schiera destinata
a civile abitazione su tre livelli, con pertinenziale garage al piano interrato, e scoperto esclusivo di pertinenza di cui una porzione adibita a strada;
il tutto sito in Comune di
Casale sul Sile (TV), via Monte Antelao (già Monte Nero) n. 13 e così catastalmente identificato:
- quanto all'unità immobiliare ad uso abitazione: in Comune di Casale sul Sile - Catasto
Fabbricati - Sezione C - Foglio 6 (sei) - mappale 919 (novecentodiciannove) - sub. 3 (tre) - cat. A/2, (Abitazione di tipo civile), indirizzo: VIA MONTE NERO n. 88, piano S1-T-1, classe 3, vani 7,5 (sette virgola cinque), Rendita Euro 774,69, con sup. cat. totale di mq
148 (centoquarantotto);
- quanto al pertinenziale garage: in Comune di Casale sul Sile - Catasto Fabbricati -
Sezione C - Foglio 6 (sei) - mappale 919 (novecentodiciannove) - sub. 2 (due) - cat. C/6,
(Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse), indirizzo: VIA MONTE NERO n. 88, piano S1, classe 2, mq. 27 (ventisette), Rendita Euro 71,12, con sup. cat. totale di mq 27 (ventisette);
- quanto a una porzione dell'area scoperta pertinenziale: in Comune di Casale sul Sile -
Catasto Fabbricati- Sezione C - Foglio 6 (sei)-mappale 919 (novecentodiciannave) - sub. 1
(uno) - (Area Urbana), indirizzo: VIA MONTE NERO n. 88, mq. 94 (novantaquattro). Il tutto eretto sull'area identificata in Comune di Casale sul Sile Catasto terreni - Foglio 18
(diciotto) mappale 919 (novecentodiciannove) - ettari 0 (zero), are 1 (uno), ca 47
(quarantasette), (Terreno), ; Parte_2
- quanto alla residua porzione di area scoperta adibita a strada: in Comune di Casale sul
Sile - Catasto terreni - Foglio 18 (diciotto) - mappale 921(novecentoventuno) - ettari 0
(zero), are 0 (zero), ca 17 (diciassette), (Terreno), , cl. 3, R.D. Euro 0,11, Parte_3
R.A. Euro 0,06.
- confini: Il tutto formante un unico corpo confinante con mappali 931, 916, 918, 24, 922,
923, salvo altri o variati.
- parti comuni e relative spese: è compresa la comproprietà sulle parti ed impianti comuni di cui agli artt. 1100 e seguenti C.C., in particolare sugli eventuali muri divisori con le
2 contigue unità.
2) PER L'EFFETTO, ordinare alla competente Conservatoria (Agenzia del Territorio) di trascrivere la sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso;



2. IN OGNI CASO: Vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, oltre 15% spese generali, CPA e IVA, aumentati del 30% ai sensi del DM n. 55/2014”.
Conclusioni di parte appellata:
“NEL MERITO: rigettare l'appello formulato dalla signora in quanto infondato Parte_1 in fatto e in diritto e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza n. 871/2024 del 23 aprile 2024 pronunciata dal Tribunale di Treviso;

IN VIA ISTRUTTORIA: si insiste per l'ammissione della prova testimoniale come già formulata negli scritti difensivi del processo di primo grado (cfr. fascicolo 1° - CP_1 all. c) memoria ex art. 171 ter c.p.c. n. 2);
IN OGNI CASO: spese di lite di primo e di secondo grado interamente rifuse in favore di parte appellata, fermo l'aumento del 30% ex art. 4, 1 comma bis del D.M. N. 55/2014 come modificato ed integrato dal D.M. 8 marzo 2018 n. 37”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione regolarmente notificato, conveniva in Parte_1 giudizio chiedendone la condanna, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., Controparte_1 all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, per effetto della scrittura privata sottoscritta in data 12.01.2023 con la quale quest'ultimo si era obbligato a trasferire alla la quota del 50% della proprietà dell'immobile cointestato alle parti e sito in Parte_1
Casale sul Sile (Tv), via Monte Antelao 13, dietro il versamento della somma di €20.000,00
e l'accollo da parte della promissaria acquirente delle rate residue del mutuo contratto dalle parti per l'acquisto del bene, a decorrere dal mese di gennaio 2023, con l'assunzione dell'impegno da parte della di manlevare il da ogni eventuale Parte_1 CP_1 pretesa dell'istituto di credito.
Si costituiva chiedendo il rigetto della domanda attorea. Controparte_1
Con la sentenza in epigrafe indicata, il Tribunale di Treviso rigettava la domanda e compensava le spese di lite.
3 2. Avverso l'indicata pronuncia ha interposto tempestivo appello, Parte_1 affidato ad un unico motivo, con il quale denuncia le contraddizioni che viziano il ragionamento svolto dal tribunale, laddove afferma che l'accordo sottoscritto dalle parti
“contiene la regolamentazione completa, nelle clausole essenziali ed accessorie, del futuro contratto di compravendita” ma nel contempo rileva che lo stesso necessita di essere
“integrato con ulteriori successive pattuizioni” e laddove sostiene che esso è una mera puntuazione – non vincolante e fonte solo di un'eventuale responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. – e dall'altro che il medesimo è qualificabile “come un contratto atipico a contenuto obbligatorio”.
Rileva che nella scrittura privata le parti danno atto di “avere raggiunto un accordo” e di
“volere definire ogni rapporto tra loro intercorrente”, senza rimandare ad una successiva scrittura la sua regolamentazione.
Lamenta che il primo giudice non abbia attribuito rilevanza decisiva al fatto che i legali delle parti avevano sottoscritto l'accordo, dichiarando di rinunciare al beneficio della solidarietà professionale.
Sostiene che la clausola che prevede il successivo “scambio tra i rispettivi legali della transazione definitiva” fa riferimento ad un documento meramente riproduttivo dell'intesa, contenente i dati fiscali delle parti e idoneo per la successiva registrazione.
Deduce che è irrilevante l'assenza nell'accordo dell'indicazione di un termine per il pagamento del corrispettivo pattuito per il trasferimento, alla luce del principio generale
“quod sine die debetur, statim debetur”, come pure è ininfluente la mancanza di pattuizioni in ordine al rilascio della quietanza ed all'ipoteca legale, trattandosi di conseguenze disciplinate direttamente dalla legge.
Allega che il comportamento tenuto dalle parti successivamente alla sottoscrizione dell'intesa dimostra che le stesse lo hanno considerato come vincolante ed immediatamente produttivo di effetti obbligatori, al punto che a partire dal mese di gennaio 2023 l'attrice iniziò a pagare per intero le rate del mutuo, mentre il convenuto cessò di versare la sua quota;
quando poi la convocò il davanti al notaio il 29.05.2023 per Parte_1 CP_1 la stipula del contratto definitivo di compravendita, dichiarandosi pronta a versare il corrispettivo di €20.000,00, questi rifiutò di sottoscriverlo, non già perché mancasse la
4 transazione definitiva bensì perché l'accollo “interno” previsto nel preliminare non avrebbe avuto per lui effetto liberatorio, e con la successiva lettera del 15.06.2023 ne invocò la risoluzione adducendo l'inadempimento dell'obbligo di pagamento.

3. Si è costituito chiedendo il rigetto del gravame e la conferma della Controparte_1 sentenza impugnata.

4. L'appello in esame è fondato.

4.1. Nella scrittura sottoscritta in data 12.01.2023 dalle parti e dai rispettivi legali, le stesse hanno dichiarato di “avere raggiunto un accordo” e di “volere definire ogni rapporto tra loro intercorrente” nei seguenti termini:
- cessione da parte del a favore della della quota del 50% della CP_1 Parte_1 proprietà dell'immobile sito in Casale sul Sile (Tv), via Monte Antelao 13;
- versamento da parte della della somma omnicomprensiva di €20.000,00 Parte_1
“a titolo di pagamento del prezzo della cessione della quota dell'immobile e comunque di ristoro/rimborso della quota parte delle rate di mutuo pagate dal signor e di CP_1 ogni somma versata dal predetto”;
- accollo in via esclusiva da parte della delle rate residue del mutuo a decorrere Parte_1 dal mese di gennaio 2023, con impegno della medesima a manlevare il da ogni CP_1 eventuale pretesa dell'istituto di credito.
In calce al documento è infine riportata la seguente clausola: “Seguirà scambio tra i legali della transazione definitiva, che sottoscrivono la presente per autentica e rinuncia alla solidarietà professionale”.
Il tribunale ha escluso che l'accordo in questione sia vincolante tra le parti, qualificandolo come un semplice atto preparatorio, ovverosia “una minuta con puntuazione completa di clausole stipulata però soltanto in vista di un futuro accordo”, contenente “la regolamentazione completa, nelle clausole essenziali ed accessorie, del futuro contratto di compravendita (impegno ad acquistare verso un prezzo determinato;
c.d. accollo interno del mutuo;
impegno a vendere verso un certo corrispettivo)”, affermando tuttavia che “La presunzione semplice di perfezionamento contrattuale è superata dalla clausola con la
5 quale le parti hanno stabilito che “seguirà uno scambio tra i rispettivi legali della transazione definitiva””.
Il primo giudice ha altresì rilevato che la scrittura privata del 12.01.2023 potrebbe al più configurare un contratto atipico a contenuto obbligatorio, che solo una volta integrato con ulteriori pattuizioni, potrebbe condurre ad una successiva intesa suscettibile di esecuzione in forma specifica.

4.2. Ai fini della verifica se la scrittura privata del 12.01.2023 costituisca un contratto preliminare di compravendita immobiliare, come sostenuto dall'attrice, o, invece, una semplice puntuazione, priva di efficacia obbligatoria, o al più un preliminare di preliminare, entrambi insuscettibili di esecuzione ex art. 2932 c.c., va innanzitutto evidenziato che è stato lo stesso sia in primo grado che nella comparsa di costituzione in appello, CP_1 ad affermare che l'accordo raggiunto dalle parti integra la figura del “preliminare di preliminare” (v. pag. 4 della comparsa di costituzione di primo grado, ove si richiama la nota sentenza n. 4826/2015 delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, e pag.
14 della comparsa di costituzione in appello, ove si precisa che l'accordo è “pienamente produttivo di effetti giuridici in quanto impegnava le parti a contrattare, non già a contrarre”).
Dunque un primo dato da cui partire è che, secondo la concorde ricostruzione delle parti, deve escludersi che l'intesa in questione possa essere qualificata come un semplice atto preparatorio, cd. "minuta" o "puntuazione", in cui, secondo la giurisprudenza di legittimità, possono rientrare tanto i documenti che contengono intese parziali in ordine al futuro regolamento di interessi tra le parti (cd. puntuazione di clausole), quanto i documenti che predispongano con completezza un accordo negoziale in funzione preparatoria del medesimo (cd. puntuazione completa di clausole), ma che non hanno comunque valore vincolante, nel senso che le parti conservano la libertà di recesso dalle trattative, la quale trova un limite soltanto nella responsabilità precontrattuale prevista dall'art. 1337 cod. civ.

4.3. Si tratta quindi di stabilire se si sia in presenza di un vero e proprio contratto di compravendita immobiliare ovvero di un “preliminare di preliminare”.
Nel compiere tale verifica conviene muovere dal principio di diritto enunciato dalle S.U.
6 nella sentenza n. 4628 del 06/03/2015, in base al quale “in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art.
1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti
l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale”.
In tale pronuncia le S.U. danno risalto decisivo alla causa concreta del negozio, ovverosia all'interesse concretamente perseguito dalle parti, alla ragione pratica dell'affare, che giova sia come criterio d'interpretazione del contratto, sia come criterio di qualificazione dello stesso.
Ne discende che un contratto non si può ritenere concluso per il solo motivo che le parti abbiano raggiunto un accordo sugli elementi astrattamente essenziali, ma non su quelli accessori, ancorché determinabili attraverso il ricorso ad una norma suppletiva, perché non si terrebbe in debito conto la rilevanza che un elemento oggettivamente accessorio potrebbe avere per le parti.
In altri termini, occorre evitare di operare una indebita sovrapposizione tra il profilo attinente alla formazione dell'accordo e quello riguardante la sua validità ed il contratto deve ritenersi concluso quando le parti hanno raggiunto un accordo su tutti gli elementi in discussione, senza che risulti dimostrato che le stesse abbiano voluto subordinare la perfezione del contratto al successivo accordo su un determinato elemento complementare e sussidiario.
7 4.4 Nel caso in esame le parti hanno concordato chiaramente le determinazioni essenziali per la stipula del contratto definitivo di compravendita, vale a dire la cosa oggetto del trasferimento e il prezzo, da corrispondere in parte mediante l'accollo del mutuo residuo, con l'assunzione dell'obbligo da parte della di tenere indenne il da Parte_1 CP_1 ogni eventuale pretesa dell'istituto di credito.
Come correttamente rilevato dal primo giudice con statuizione che non è stata censurata, la clausola relativa all'accollo del debito derivante dalla quota del mutuo gravante sul configura un accollo cosiddetto semplice o ad efficacia interna, che ha effetto CP_1 soltanto fra le parti senza alcuna liberazione dell'originario debitore, in quanto non è prevista la necessità che il creditore aderisca alla stipulazione in suo favore o che dichiari espressamente di liberare il debitore originario, ma è pattuito solamente che la si Parte_1 obblighi a tenere indenne il medesimo di quanto andasse a perdere col proprio adempimento.
Nulla invece le parti hanno previsto circa le modalità di pagamento del prezzo ed il termine per la stipula dell'atto notarile, che costituiscono però elementi secondari del contratto.
Tuttavia nessuno ha allegato che tali elementi accessori abbiano formato oggetto di discussione tra le parti e che su di essi le stesse non abbiano raggiunto l'accordo, rinviando la loro determinazione ad una intesa successiva.
Inoltre è da escludere che il richiamo nella scrittura alla transazione definitiva che i legali si sarebbero dovuti scambiare possa interpretarsi come manifestazione dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto, basata sulla determinazione successiva di tali elementi o di ulteriori punti, o alla volontà di riservare il consenso vincolante, sottomesso all'esecuzione coattiva, a verifiche successive.
Invero, per valutare se l'intesa raggiunta dalle parti abbia ad oggetto un vero e proprio regolamento definitivo del rapporto, il giudice ben può far ricorso ai criteri interpretativi dettati dagli artt. 1362 e segg. cod. civ., i quali mirano a consentire la ricostruzione della volontà delle parti, operazione che non assume carattere diverso quando sia questione, invece che di stabilirne il contenuto, di verificare anzitutto se le parti abbiano inteso esprimere un assetto d'interessi giuridicamente vincolante, dovendo il giudice accertare, al
8 di là del "nomen iuris" e della lettera dell'atto, la volontà negoziale con riferimento sia al comportamento, anche successivo, comune delle parti, sia alla disciplina complessiva dettata dalle stesse, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre (Cass. n. 2720 del 04/02/2009).
Al riguardo è anzitutto il tenore letterale della scrittura, laddove le parti dichiarano di aver raggiunto un accordo a definizione di ogni rapporto tra loro intercorrente, specificandone le condizioni, a fornire un primo elemento testuale a favore dell'esistenza di un definitivo vincolo contrattuale.
Ulteriore conferma si trae dalla circostanza che nella scrittura i legali che hanno sottoscritto l'atto hanno dichiarato di rinunciare alla solidarietà professionale.
Come è noto, l'articolo 13, comma 8, della legge n. 247 del 2012, relativa all'ordinamento della professione forense, stabilisce che quando una controversia oggetto di procedimento giudiziale o arbitrale viene definita mediante accordi presi in qualsiasi forma, le parti sono solidalmente tenute al pagamento dei compensi e dei rimborsi delle spese a tutti gli avvocati costituiti che hanno prestato la loro attività professionale negli ultimi tre anni e che risultino ancora creditori, salvo espressa rinuncia al beneficio della solidarietà.
Va ricordato che tale accordo è intervenuto dopo che in data 29.03.2022 il CP_1 aveva invitato la ad aderire alla procedura di negoziazione assistita al fine di Parte_1 risolvere la controversia che era insorta tra le parti a seguito del venir meno della loro relazione affettiva, manifestando la disponibilità a trasferire alla medesima la propria quota di proprietà dell'immobile a fronte dell'accollo del mutuo ipotecario residuo e del pagamento della somma di €59.793,18.
A tale invito era seguita la presentazione in data 22.06.2022 da parte del difensore del dell'istanza per avviare la procedura di mediazione ex d. lgs. n. 28/2010, che CP_1 non aveva sortito esito positivo, non avendovi partecipato la Parte_1
E' dunque evidente che i legali non avrebbero mai rinunciato al beneficio della solidarietà se avessero ritenuto che l'accordo raggiunto dalle parti non esprimesse un assetto d'interessi definitivo e giuridicamente vincolante.
Infine, il comportamento successivamente tenuto dalle parti dimostra che le stesse hanno concordemente considerato l'accordo come avente ad oggetto un vero e proprio
9 regolamento definitivo del rapporto, iniziando a darvi esecuzione.
Infatti, a partire dal mese di gennaio 2023 la ha incominciato a pagare per intero Parte_4 le rate del mutuo, mentre il convenuto ha cessato di versare la propria quota.
Inoltre, secondo quanto comunicato dal notaio presso il quale la aveva Parte_1 convocato il il 29.05.2023 per la stipula del contratto definitivo di CP_1 compravendita, questi rifiutò di sottoscriverlo perché pretendeva che l'accollo avesse per lui efficacia liberatoria, contestando l'interpretazione della controparte secondo cui l'intesa prevedeva un accollo meramente interno, e successivamente, con lettera del 15.06.2023, il legale del lamentò che i termini di pagamento del quantum dovuto dalla CP_1 riportati nella bozza del definitivo predisposto dal notaio sulla base delle Parte_1 indicazioni fornite da quest'ultima non erano conformi agli impegni presi e dichiarò risolto l'accordo.
Perciò, sulla scorta delle considerazioni sin qui svolte l'intesa raggiunta dalle parti va qualificata come un contratto preliminare di compravendita ed il riferimento in esso contenuto al successivo “scambio tra i legali della transazione definitiva” non si pone in contrasto con tale interpretazione, ove si consideri che l'intesa era stata redatta su carta intestata ad uno dei legali ed è dunque del tutto plausibile che, come sostenuto dall'appellante, gli stessi intendessero riprodurne il contenuto in altro documento privo di intestazione.
Va infine dato atto che l'appellante ha nel corso del giudizio di appello prodotto la dichiarazione sostitutiva di notorietà attestante gli estremi della concessione edilizia in forza del quale l'immobile è stato edificato e l'attestazione relativa alla c.d. conformità catastale oggettiva rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, che integrano entrambe condizioni dell'azione ex art. 2932 c.c., diretta ad ottenere una sentenza costitutiva degli effetti del contratto di trasferimento della proprietà di un fabbricato, essendo ammessa la possibilità di produrre i documenti relativi alla regolarità urbanistica e catastale anche nel corso del giudizio.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

10

P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunziando contrariis rejectis, in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza impugnata:
1) dispone il trasferimento in capo a della proprietà della quota Parte_1 del 50% dell'immobile sito in Comune di Casale sul Sile (Tv), via Monte Antelao n. 13 catastalmente censito nel Catasto Fabbricati alla sezione C, foglio 6, mappale 919 sub. 3, sub. 2 e sub. 1 e nel Catasto Terreni al foglio 18, mappale 921, condizionando il verificarsi dell'effetto traslativo al pagamento da parte della medesima in favore di Controparte_1 della somma di €20.000,00 e con accollo da parte di delle rate Parte_1 residue del mutuo concesso da Banca Popolare dell'Alto Adige s.p.a. in data 26.01.2018, a decorrere dal mese di gennaio 2023 ed obbligo della medesima di tenere indenne il da ogni eventuale pretesa della banca;
CP_1
2) condanna a rifondere a le spese del giudizio Controparte_1 Parte_1 di primo grado, che si liquidano in €10.000,00 per compensi, oltre a spese generali, IVA e
CPA come per legge;

2) condanna a rifondere a le spese del giudizio Controparte_1 Parte_1 di secondo grado, che si liquidano in €9.991,00 per compensi ed in €826,90 per esborsi, oltre a spese generali, IVA e CPA come per legge.
Cosi deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio dell'08.10.2025.
Il Consigliere estensore
RI ON
Il Presidente
NA RE

11