REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
1 SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. EP De RO Presidente
dott. Antonella Allegra Consigliere
dott. ROrio LL IN Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r. g. 1108/2023 promossa da:
a 12 (CF ), in Controparte_1 CP_2 P.IVA_1
persona dell'Amministratore pro tempore dott.ssa , con il patrocinio Controparte_3
dell'avv. Celeste Cassitti.
APPELLANTE
contro
nato a [...] il [...] e residente a [...] CP_2
Bellombra 7 (CF ), con il patrocinio dell'avv. Laura Recchioni C.F._1
APPELLATO
IN PUNTO A: Appello avverso la sentenza n.1089/2023 del Tribunale di Bologna, in materia di rapporti condominiali.
CONCLUSIONI
CONDOMINIO DI VIA L. COSTA DA 2/2 a 12 ha concluso come da note CP_2
scritte depositate il 2 maggio e il 30 giugno 2025;
ha concluso come da note scritte depositate il 29 aprile e il 18 CP_4
giugno 2025
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

1-Con sentenza n. 1089/2023 del 2 maggio 2023, il Tribunale di Bologna ha accolto la domanda proposta da , nei confronti del CP_4 Controparte_5
, dichiarando la nullità della delibera assembleare del
[...] CP_2
22 giugno 2021, in relazione al punto 5 dell'ordine del giorno, avente ad oggetto la rinuncia al passo carrabile con conseguente cambio di destinazione di uso CP_6
dell'area cortiliva da zona transito e passaggio a zona ricreativa. Ha, altresì, rigettato la domanda riconvenzionale del DA 2/2 a 12 Controparte_1
, sul presupposto che i lavori contestati al riguardavano CP_2 CP_4
esclusivamente il cortile di esclusiva pertinenza dello stesso (cancello) e che quelli effettuati sull'area comune risultavano svolti nel rispetto dell'art. 1102 c. c., non avendone alterato la destinazione e non avendo impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il non aveva, invero, posto in essere CP_4
condotte lesive del passaggio e del godimento da parte degli altri comproprietari, che avevano continuato a godere dell'area. I lavori in questione avevano, anzi, migliorato il decoro architettonico dell'intero edificio sia in termini di pulizia che di estetica. I
testimoni avevano, invero, dichiarato che il veva rimosso una rete metallica CP_4
pag. 2/9 rotta e coperta da edera, oltre ad avere messo della ghiaia sull'area comune. Non
sussisteva, peraltro, alcuna alterazione del decoro architettonico derivante dall'apertura delle finestre sui muri perimetrali dell'edificio condominiale, posto che l'apertura riguardava zone ove erano esistenti finestre murate e dipinte.
Il Tribunale ha, altresì, condannato il DA 2/2 a 12 Controparte_1
al rimborso, in favore del delle spese di lite, liquidandole in CP_2 CP_4
545,00 Euro per spese vive e in 7.616,00 Euro per compenso, oltre spese forfettarie Iva
e Cpa.

2-Avverso la predetta sentenza ha proposto tempestivo appello il
[...]
, censurando: Controparte_5 CP_2
-a) la errata applicazione, da parte del Giudice di prime cure, delle regole sul condominio, in luogo di quelle sulla comunione ordinaria;

-b) la errata qualificazione della delibera assembleare impugnata dal , in ogni CP_4
caso, l'errata motivazione in ordine alla dichiarazione di nullità della delibera;

- c) il mancato accoglimento della propria domanda riconvenzionale e l'errata applicazione dell'art. 1102 c. c.;
-d) la violazione degli artt. 1031 c. c.e 112 c. p. c., nonché l'omessa motivazione,
quanto all'actio confessoria servitutis.
Il DA 2/2 a 12 ha, pertanto, chiesto Controparte_1 CP_2
che, in riforma della sentenza impugnata, venisse disattesa la domanda proposta da
, nei confronti di esso appellante, e che, in accoglimento della CP_4
propria domanda riconvenzionale, l'appellato venisse condannato al ripristino dello status quo ante del cortile comune, della recinzione comune e dell'edificio pag. 3/9 condominiale, con determinazione di una somma, ex art. 614 bis c. p. c., quale misura di coercizione indiretta, oltre che al risarcimento dei danni subiti da esso appellante, in conseguenza dell'illecita condotta di , da liquidarsi in via equitativa. CP_4
Si è costituito in giudizio e ha resistito all'appello, invocandone il CP_4
rigetto.
Fissata dal Consigliere Istruttore udienza di rimessione della causa in decisione, ex
art. 352 c. p. c., la causa è stata, infine, rimessa al Collegio per la decisione, all'esito
di trattazione cartolare, con ordinanza del 30 luglio 2025.

3- Ciò premesso, appare opportuna la trattazione unitaria dei motivi sub a) e b) in ragione della loro stretta connessione.
Risulta, innanzitutto, privo di fondamento l'assunto del appellante secondo CP_1
cui il Giudice di prime cure avrebbe errato nel ritenere applicabili al cortile in questione le norme in materia di condominio e non quelle in materia di comproprietà, in particolare l'art. 1105 c. c.
Giova ricordare, in diritto, che, per consolidata interpretazione giurisprudenziale, viene intesa come cortile, ai fini dell'inclusione nelle parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso (Cass. Sez. 2, 15/02/2018, n. 3739; Cass. Sez.
2, 02/08/2010, n. 17993; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14559; Cass. Sez. 2, 29/10/2003,
n. 16241).
La presunzione legale di comunione, stabilita dall'art. 1117 c.c., si reputa, inoltre,
operante anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio pag. 4/9 di più edifici limitrofi ed autonomi, tra loro non collegati da unitarietà condominiale
(così, ad esempio, Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14559; Cass. Sez. 2, 24/05/1972, n.
1619).
Orbene, non pare potersi dubitare, in fatto, che il cortile in questione, come è dato desumere, senza possibilità di equivoci, dalle planimetrie prodotte in primo grado dall'odierno appellante (vedi documenti 3 e 4), consente l'accesso alle unità abitative di diverse palazzine, ivi compreso il fabbricato nel quale è ricompresa la porzione di proprietà dell'odierno appellato. D'altra parte, l'appellante non ha prodotto alcun titolo che possa consentire il superamento della presunzione di cui all'art. 1117 c. c., fondata anche sulla descritta situazione dei luoghi per i quali è causa.
Preme, del resto, sottolineare che le dichiarazioni dei testimoni Tes_1
e , la cui attendibilità non è stata
[...] Tes_2 Tes_3
contestata nell'atto di impugnazione, hanno confermato l'utilizzazione per il passaggio pedonale e carrabile dell'area della quale si tratta e il suo impiego anche per la sosta di veicoli. Le risultanze delle deposizioni testimoniali delle quali si è detto trovano,
peraltro, pieno riscontro nel materiale fotografico acquisito nel corso dell'istruttoria svolta in primo grado.
La modificazione della destinazione dell'area in questione, essendo stata prevista nel regolamento condominiale del 23 dicembre 1932, avente origine contrattuale, avrebbe dovuto, di conseguenza, essere approvata all'unanimità. In ogni caso, versandosi in ipotesi di modificazione della destinazione di uso, la delibera impugnata da CP_4
avrebbe dovuto essere adottata con il procedimento e le maggioranze di cui
[...]
pag. 5/9 all'art. 1117 ter c. c., posto che la rinuncia al passo carrabile condominiale avrebbe,
come pare evidente, impedito la precedente utilizzazione del cortile in questione.
I motivi di appello ora esaminati risultano, pertanto, senz'altro infondati.

4-Parimenti infondati sono i motivi sub c e d del gravame del Controparte_1
DA 2/2 a 12 . CP_1 CP_2
Va precisato, innanzitutto, che la sentenza impugnata non contiene alcuna affermazione dell'esistenza di una servitù di passaggio, in favore della proprietà esclusiva di CP_4
e a carico del cortile condominiale in questione, avendo riconosciuto
[...]
esclusivamente la destinazione dell'area a passaggio pedonale e carrabile, utilizzabile da ogni condomino, e dichiarato, quindi, la nullità della delibera che su tale destinazione aveva inciso.
Del resto, il in primo grado, come si evince chiaramente dai suoi scritti CP_4
difensivi, al di là delle conclusioni formulate, aveva, nella sostanza, invocato l'affermazione del proprio diritto di passaggio pedonale e carrabile sul cortile, quale
. Ne consegue che il Giudice di prime cure, avendo ritenuto fondata la CP_1
pretesa suddetta, non aveva alcun obbligo di motivare sulla questione della configurazione di una servitù, avendola implicitamente reputata insussistente.
L'eliminazione, ad opera dell'appellato, della rete di recinzione esistente tra il cortile e quello in proprietà esclusiva, e la sua sostituzione, solo in parte, con un CP_6
cancello scorrevole non pregiudicano, poi, l'utilizzazione del cortile da CP_6
parte degli altri condomini, così come la copertura del sedime dell'area con ghiaia.
L'apertura, ad opera del di finestre prospicienti sul cortile condominiale non CP_4
risulta, poi, avere apportato danni alla struttura dell'edificio. D'altra parte, non pare pag. 6/9 sussistere alcun pregiudizio al decoro architettonico del fabbricato, trattandosi di apertura effettuata nella zona della parete ove erano esistenti finestre murate e dipinte.
L'esame del materiale fotografico in atti evidenzia, del resto, un risultato esteticamente gradevole, non avendo inciso le finestre sullo stile della facciata.
Giova ricordare, in diritto, che l' utilizzazione del muro comune, che ne comporti una modifica, che può essere eseguita a cura e spese del singolo condomino, può
considerarsi legittima solo ove non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico, fenomeno - quest'ultimo - che si verifica non solo quando si mutano le originali linee architettoniche, ma anche nel caso in cui la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, e ciò a prescindere dal particolare pregio estetico dell'edificio, derivando necessariamente anche un pregiudizio economico dalla menomazione del decoro architettonico del fabbricato, che ne costituisce una qualità essenziale(vedi Cass. Civ. Sez. II 11 maggio 2011 n.10350).
Nel caso di specie, le finestre non incidono negativamente sull'aspetto armonico della facciata, non avendo alterato, peraltro, lo stato di manutenzione della stessa, come emerge dalle fotografie in atti.
In proposito, occorre sottolineare che il Giudice può formare il suo convincimento sulla base di dati oggettivi emergenti dagli atti di causa e dalle numerose fotografie acquisite,
senza dovere fare ricorso ad una CTU.
Può, quindi, concludersi che gli interventi effettuati dal non si pongono in CP_4
contrasto con l'art. 1102 c. c. e non hanno arrecato danno all'edificio condominiale e alle parti comuni.
pag. 7/9 5. In definitiva l'appello del DA 2/2 a 12 Controparte_1
deve essere rigettato. CP_2

6-Le spese del presente grado devono seguire la soccombenza.
Il compenso di avvocato, avuto riguardo al valore indeterminabile della controversia e ai parametri di cui al DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, può essere liquidato in 6.946,00 Euro (2.058,00 Euro per la fase di studio, 1.418,00 Euro per la fase introduttiva, 3470,00 Euro per la fase decisionale).
A spetta, inoltre, il rimborso delle spese forfettarie nella misura del CP_4
15% del compenso liquidato.

7- Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante,
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR suddetto" (vedi Cass. Civ. Sez.
Un. n. 23535 del 20/09/2019; Cass. Civ. Sez. Un.4315 del 20 aprile 2020).


P.Q.M.


La Corte, definitivamente decidendo, ogni diversa istanza, eccezione, deduzione disattesa:
I-Rigetta l'appello del DA 2/2 a 12 ; Controparte_1 CP_2
II- Condanna l'appellante a rimborsare a le spese del grado, CP_4
liquidate in 6.946,00 Euro per compenso di avvocato, oltre spese forfettarie nella misura del 15% del compenso liquidato, Iva e Cpa come per legge;

III- Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante,
pag. 8/9 dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR suddetto" (vedi Cass. Civ. Sez.
Un. n. 23535 del 20/09/2019; Cass. Civ. Sez. Un.4315 del 20 aprile 2020).
Così deciso in Bologna nella Camera di Consiglio della Prima Sezione Civile il 18
novembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
ROrio LL IN EP De RO
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