REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione IX civile
La Corte di appello di Napoli, sez. IX civile, così composta:
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo generale 1822/2024, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n.705/2024, pubblicata in data 11/03/2024, del
Tribunale di Torre Annunziata,
TRA
(P.IVA , in persona Parte_1 P.IVA_1
dell'Amm.re unico (C.F. , Parte_2 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Gaetano Vivo (C.F. ), e C.F._2
con lo stesso elettivamente domiciliata in Castellamare di Stabia (NA) alla Via
Virgilio n. 96.
Appellante
E
, Controparte_1
(C.F. ) in persona dell'Amministratore p.t., rappresentato e difeso P.IVA_2
dall'Avv. Carmen Cuomo (C.F. , presso il quale è C.F._3
elettivamente domiciliato in Castellamare di Stabia (NA), alla Via Daenza n. 24.
Appellato
Conclusioni
All'udienza del 21 ottobre 2025 le parti costituite hanno concluso come da verbale, riportandosi ai rispettivi atti e la causa veniva riservata alla decisione del
1 collegio.
Motivi della decisione
A – Giudizio di primo grado
A.a.) Il condominio Via proponeva atto di citazione in CP_1
opposizione al precetto notificato dalla società in data Parte_1
04/07/2022 per il credito di € 25.986, 39, emesso sulla base del decreto ingiuntivo n. 28/2022 del tribunale di Torre Annunziata, con il quale l'attore in primo grado veniva condannato al pagamento di € 32.646, 73, oltre interessi e spese legali.
Nell'atto di opposizione il esponeva che, a Controparte_1
seguito del suddetto decreto, alcuni condomini avevano provveduto al pagamento delle proprie quote, nonché invocava l'art. 10 del contratto di appalto sottoscritto con la società , per cui “…il Condominio rinuncia al vincolo Parte_1
della solidarietà, dando possibilità all'Appaltatore di rivalersi per mancati o
ritardati pagamenti al solo condomino/i eventualmente moroso/i che verrà
indicato all'Appaltatore direttamente dall'Amministratore entro trenta giorni dal
mancato pagamento della quota condominiale dello stesso condomino/i
moroso/i”.
L'attore chiedeva, pertanto, al tribunale di dichiarare l'inefficacia del precetto notificato, vinte le spese di lite.
La società convenuta si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto dell'opposizione, vinte le spese di lite, con attribuzione.
A.b) Il Tribunale così statuiva:
<<1) accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara l'inefficacia dell'atto di precetto del 4.7.22;
2) condanna il convenuto in persona del l.r.p.t, alla refusione Parte_1 delle spese di lite in favore dell'attore che, tenuto conto del DM 55/2014 (valori 2 medi), si liquidano in euro 3.395,00 per compensi ed euro 300,00 per esborsi, oltre accessori di legge se dovuti, con attribuzione all'avv. Carmen Cuomo, dichiaratasi antistataria.>>.
Il primo giudice, riteneva che le circostanze rappresentate dall'attore
<<[ ] impongono al convenuto di rivolgersi direttamente ai condomini morosi e giammai all'intero condominio poiché i beni condominiali (tra cui le somme del conto corrente) appartengono a tutti i condomini, inclusi quelli che hanno già pagato la propria quota.>>.
Inoltre, riguardo all'applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c., così argomentava:
< favore dei condomini in regola con i pagamenti: prima si devono escutere i condomini morosi e solo dopo gli altri. Così argomentando, aggredire prima il patrimonio condominiale comporterebbe un pregiudizio in danno di tutti i condomini, anche di quelli in regola con il pagamento delle quote;
anzi, nell'ipotesi di pignoramento del conto condominiale si andrebbero a pignorare proprio e solamente delle somme versate dai non morosi>>.
B – Giudizio d'appello
B.a.) Avverso la suddetta pronuncia proponeva appello la società
[...]
sulla base di due motivi così articolati: Parte_1
“I° motivo: Ai sensi dell'art. 342 c.p.c. si indica l'erroneità operata dal
Giudicante di primo grado allorché ha completamente omesso di rilevare,
sin'anche d'ufficio, la carenza di legittimazione e/o titolarità attiva del in ragione del difetto di procura rilasciato in capo al Controparte_1
proprio difensore, dovendosi, per l'effetto, pronunziare l'inammissibilità della formalizzata opposizione.”.
“II° motivo: Ai sensi dell'art. 342 c.p.c. si indica l'erroneità operata dal
Giudicante di primo grado allorché rende un'interpretazione distorta del disposto
3 normativo di cui all'art. 63 disp. Att. c.c., valutando come inammissibile l'intimazione al pagamento rivolta al condominio debitore in luogo dei singoli condomini rimasti morosi nella corresponsione delle proprie quote.>>.
L'appellante quindi concludeva chiedendo di:
“1) accogliere integralmente, reiectis contrariis, il presente gravame siccome pienamente ammissibile, proponibile, procedibile, fondato in fatto ed in diritto, il tutto in ragione delle motivazioni e contestazioni dettagliatamente formulate nel corpo del presente atto che debbano intendersi anche in questa sede per reiterate e trascritte;

2) Per l'effetto ed in riforma della sentenza di primo grado, rigettare integralmente la domanda ex art. 615 c.p.c. di opposizione a precetto, come formalizzata dinanzi al
Tribunale di Torre Annunziata, dal di Controparte_2
Castellammare di Stabia per tutte le motivazioni dettagliatamente esposte nei propri atti di causa di primo grado nonché nel presente atto di appello;

3) Con vittoria delle spese e competenze professionali del doppio grado di giudizio oltre oneri accessori, da riconoscersi in favore dello scrivente procuratore antistatario”.
B.b) L'appellato si costituiva in giudizio resistendo all'appello e CP_1
così concludendo:
“In via preliminare, dichiarare l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342
c.p.c. e l'inammissibilità ai sensi dell'art. 148bis c.p.c.
Nel merito, rigettare l'appello in quanto infondato in fatto e in diritto, e per l'effetto, confermare la sentenza n. 705/2024 emessa dal Tribunale di Torre
Annunziata, dott.ssa Acampora Patrizia
Condannare l'appellante al pagamento delle spese, diritti e onorari del presente giudizio con attribuzione al sottoscritto difensore che dichiara di averne fatto anticipo”.
B.c) All'esito della prima udienza di trattazione del 24.09.2024, la causa è stata rinviata ex art. 352 c.p.c. all'odierna udienza per essere decisa, con concessione alle parti dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi e riservata alla
4 decisione del collegio.
C – Analisi dei motivi di appello
C.a.) In via pregiudiziale, riguardo alla inammissibilità ai sensi dell'art. 342
c.p.c., va osservato che le censure mosse dall'appellante avverso la sentenza impugnata, salvo quanto si sta per esporre in ordine al primo motivo, sono,
relativamente al merito dell'appello, chiare, essendo state indicate le ragioni di dissenso rispetto all'iter argomentativo seguito dal primo giudice, nonché la diversa soluzione da dare alla controversia, in riforma della gravata sentenza.
C.b) Riguardo al primo motivo deve evidenziarsi che, nell'originaria impugnazione contenuta nell'atto di appello, l'unica che delimita l'oggetto delle
questioni che la parte intende sottoporre al nuovo esame della corte, la Parte_1
, del tutto genericamente, lamenta il mancato esercizio, da parte del
[...]
tribunale, del potere officioso diretto a rilevare la “nullità” della procura, senza nessuna effettiva specificazione delle ragioni che l'avrebbero determinata.
Anche nel sistema delineato dalla riforma entrata in vigore nel 2023, la comparsa conclusionale, come del resto quella prevista dal sistema ante novella del 90/95, seguendo le conclusioni definitive rese nel primo termine prima dell'udienza ex art. 352 c.p.c. (allora innanzi all'istruttore, il quale rinviava all'udienza di discussione), hanno la sola funzione di illustrare e riassumere le difese della parte o di controbattere a quelle dell'avversario, ma non possono emendare i deficit di cui partecipa l'atto di appello, che, in assenza di specificità
dei motivi, rende irretrattabile quanto oggetto della doglianza 'inefficacemente'
formulata, sottraendo, sotto altro profilo, ogni potere del giudice di procedere a eventuali rilievi d'ufficio.
C.c.) Fondato, ad avviso della corte è, invece, il secondo motivo di appello.
5 La società ha richiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo Parte_1
contro il condominio per il pagamento di € 32.676, 43 a fronte Controparte_1
dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile eseguiti dalla predetta società.
Detta somma veniva in parte pagata dai condomini, come si evince dal piano di riparto delle spese aggiornato alla data del 02.03.2022, e dalla circostanza per cui l'impresa creditrice ha notificato al Condominio il precetto per la restante somma di € 25. 986, 39.
A ciò va aggiunto che l'art. 10 del contratto di appalto sottoscritto dalle parti in causa dispone la “[ ] possibilità all'appaltatore a rivalersi per mancati o
ritardati pagamenti al solo condomino eventualmente moroso che verrà indicato
all'appaltatore direttamente all'amm.re entro trenta giorni dal mancato
pagamento della quota [ ]”.
Il problema, evidentemente, si incentra sulla complessa interpretazione dell'art. 63 disp. att. al codice civile, che ha dato luogo, nella giurisprudenza di merito, a contrasti e, in dottrina, a un vivace dibattito.
Il giudice di primo grado, sulla scorta della nota pronuncia delle Sezioni Unite
del 2008, la quale ha negato la natura di obbligazioni solidali agli impegni contrattuali presi dal in favore della loro natura parziaria, ha ritenuto CP_1
che l'art. 63 disp. att. cit. sia norma che si indirizza anche all'ente condominiale considerato nella sua globalità, di tal che il creditore è tenuto a sottoporre ad esecuzione i beni dei condomini morosi non solo per poter escutere i condomini
'virtuosi' in regola con i pagamenti, ma, in ragione della parziarietà
dell'obbligazione, non può neppure sottoporre ad esecuzione, per così dire, in via diretta, l'ente condominiale, dovendo sempre indirizzare prima l'esecuzione nei
6 confronti di chi non è in regola con i pagamenti.
Non ci si può nascondere che detta interpretazione ha una sua giuridica giustificazione, proprio partendo dal rilievo di carattere sostanziale che si tratterebbe di obbligazione parziaria, la quale – è quello in sostanza il portato della decisione di primo grado – trovando radicamento in uno specifico impegno contrattuale, non consentirebbe di portare in esecuzione il titolo esecutivo comunque formatosi contro il , indirizzandolo verso il 'patrimonio' CP_1
condominiale e facendo così ricadere gli effetti dell'esecuzione su tutta la compagine condominiale, ivi compresi i condomini virtuosi, impegnando somme anche riscosse ad altro titolo, e non sui condomini morosi, che non hanno provveduto ai pagamenti secondo le loro quote.
L'opzione ermeneutica ora sommariamente riassunta, però, fa dire alla norma più di quello che è possibile trarre dal suo effettivo contenuto.
Essa, infatti, sancisce al primo comma l'obbligo del di riscuotere le CP_1
somme dai condomini, ma, ai successivi commi disciplina esclusivamente il rapporto intercorrente tra i condomini morosi e quelli in regola con i pagamenti,
prevedendo, appunto, la regola in base alla quale occorre necessariamente escutere infruttuosamente i primi per poter far valere quella che la giurisprudenza ha configurato come una sorta di obbligazione di garanzia sussidiaria nei confronti dei secondi, senza che sia affatto dettata la regola che impedisca di agire direttamente nei riguardi del . CP_1
Come è stato efficacemente precisato, il legislatore della riforma del 2012,
sebbene non abbia accolto l'originaria impostazione tendente a riconoscere una vera e propria personalità giuridica alla 'entità' condominiale, si è mosso,
comunque, nel senso di riconoscerle una sostanziale autonomia patrimoniale e
7 giuridica, prevedendo l'obbligo dell'amministratore della tenuta di un contocorrente su cui far confluire le somme riscosse dai condomini e una rigida separazione tra il patrimonio 'collettivo' e quello dei singoli condomini, in modo da non poter mai dar luogo a possibili confusioni tra i rispettivi patrimoni (art. 1129 comma 12 c.c.; si veda quanto espresso da Cass. sez. un. n. 19663/2014 in tema di legittimazione alle azioni rivolte ad ottenere l'indennizzo per la irragionevole durata del processo in cui sia stata parte il o, proprio in CP_1
ambito esecutivo, la necessità di notificare il titolo ottenuto nei confronti del condominio al singolo condomino, laddove si intenda agire esecutivamente nei riguardi di quest'ultimo pro quota, come affermato da Cass. n. 8150/2017).
Tanto ha portato alle autorevoli considerazioni in virtù delle quali
““Tutti i contributi versati dai partecipanti devono transitare sul conto corrente intestato al condominio, confondendosi con le altre somme già ivi esistenti, e andando perciò ad integrare quel saldo che è ad immediata disposizione del correntista “ ”, secondo l'articolo 1852 c.c., senza che mantenga alcun CP_1
rilievo lo specifico titolo dell'annotazione a credito, né la provenienza della provvista dall'uno o dall'altro condomino. Quando, così, un creditore del condominio sottoponga a pignoramento le somme risultanti presso l'istituto bancario ove il intrattiene il rapporto di conto corrente e sul quale CP_1
affluiscono anche le rate del fondo per la manutenzione straordinaria e le innovazioni, il credito del debitore che viene pignorato è il credito alla restituzione delle medesime somme depositate, il quale trova, appunto, causa, nel rapporto di conto corrente, rimanendo del tutto prive di significato le ragioni per le quali le singole rimesse siano state effettuate, come la provenienza delle stesse dall'uno o dall'altro condomino. Si assume da alcuni che, pignorando il creditore
8 le somme giacenti sul conto corrente intestato al condominio, ove si siano determinate morosità tra i partecipanti con riguardo a quella determinata spesa, lo stesso creditore verrebbe così ad aggirare il beneficium excussionis posto dall'articolo 63 comma due disp att., aggredendo in via diretta la disponibilità
bancaria creata proprio dai soli obbligati in regola coi pagamenti. Occorre tuttavia ricordare come, ogni qualvolta la gestione condominiale contragga con un terzo,
coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l'intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al , rappresentato CP_1
dall'amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell'articolo 1123 c.c. ed agli effetti dell'art. 63, comma 1° e 2°, disp. att. c.c.””.
Sicché, ““Le diverse azioni di adempimento - quelle nei confronti del condominio, e, per l'intero debito, in via diretta, e quelle, pro quota, verso i singoli condomini, in via surrogatoria - possono essere proposte anche cumulativamente, fondandosi su diversi presupposti: ovvero, rispettivamente, il contratto che lega il condominio al terzo creditore e l'obbligo ex lege gravante sui singoli condomini di contribuire alle spese condominiali. Il pignoramento del saldo di conto corrente condominiale da parte del creditore è allora volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l'intero gravante sull'amministratore e non interferisce col meccanismo del beneficio di escussione ex art 63, dist. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli.””.
Tale impostazione è stata sostanzialmente avallata dalla giurisprudenza di legittimità cui si richiama la società appellante secondo la quale:
<
9 primo motivo) riguarda la possibilità, per il creditore del che abbia CP_1 conseguito un titolo esecutivo nei confronti del stesso, di procedere CP_1 all'espropriazione dei crediti del nei confronti dei singoli condòmini CP_1 per i contributi dagli stessi dovuti.
Tale questione va risolta in senso affermativo.
Secondo i principi generali (artt. 2740 e 2910 c.c.), mediante l'espropriazione forzata è possibile espropriare al debitore tutti i suoi beni, inclusi i crediti.
Affinché l'espropriazione dei crediti vantati dal verso i singoli
CP_1 condòmini per contributi sia legittima, è quindi sufficiente che sia configurabile, sul piano sostanziale, un effettivo rapporto obbligatorio tra e singolo
CP_1 condòmino avente ad oggetto il pagamento dei contributi condominiali (oltre che, ovviamente, un rapporto obbligatorio tra creditore e , il che però è
CP_1 nella specie questione ormai risolta in sede di cognizione — avendo il creditore conseguito il titolo esecutivo direttamente nei confronti del — e
CP_1 come tale non più oggetto di possibile discussione in sede esecutiva) .
Orbene, è innegabile che sia configurabile sul piano sostanziale un rapporto obbligatorio tra e singolo condòmino, con riguardo al pagamento dei CP_1 contributi condominiali: una espressa disposizione normativa, l'art. 63 disp. att.
c.c. (sia nella precedente che nella attuale formulazione), prevede infatti che l'amministratore possa addirittura ottenere un decreto ingiuntivo
(immediatamente esecutivo), in favore del e contro il singolo CP_1 condòmino per il pagamento dei suddetti contributi (in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea).
Tale disposizione normativa conferma espressamente, e/o quanto meno presuppone, l'esistenza di un rapporto obbligatorio tra condominio e singoli condòmini avente ad oggetto i contributi dovuti in base agli stati di ripartizione approvati dall'assemblea condominiale, consentendo al condominio, rappresentato dall'amministratore, di agire in giudizio contro il condòmino per il pagamento delle quote condominiali.
Essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del CP_1
(rappresentato dal suo amministratore) nei confronti dei singoli condòmini, laddove esista altresì un titolo esecutivo in favore di un terzo e contro lo stesso
(sempre rappresentato dall'amministratore), in mancanza di una CP_1
10 norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del , ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., e la relativa CP_1 esecuzione forzata non può che svolgersi nelle forme dell'espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss..
Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali (come sembra adombrato nel secondo e terzo motivo del ricorso).
Il suddetto principio implica che l'esecuzione contro il singolo condòmino non possa avere luogo per l'intero debito del , ma solo nei limiti della sua CP_1 quota di partecipazione al stesso. CP_1
Laddove l'esecuzione avvenga direttamente contro il , e non contro CP_1 il singolo condòmino, non solo l'esecutato è il , debitore per l'intero CP_1
(onde non entra in realtà in gioco in nessun modo il principio di parziarietà), ma l'espropriazione dei beni e diritti del , cioè di beni che, proprio in CP_1 quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condòmini, finisce addirittura per attuare, in linea di principio ed in concreto, il richiamato principio di parziarietà (almeno fino a specifica prova contraria), senza affatto violarlo.>>
(corsivi e sottolineatura aggiunti, così Cass. n. 12715/2019, Presidente De
Stefano, est. Tatangelo).
Conclusione confermata anche successivamente, come si comprende da Cass. n.
34220 del 2023 (Presidente Rossetti, est. Tatangelo, corsivo e sottolineatura aggiunti), laddove sintetizza:
<potendo egli agire sempre liberamente, senza vincoli, nei confronti di tutti i condòmini (abbiano essi o meno versato all'amministratore la loro quota di contributi dovuti), per l'adempimento delle relative quote dell'obbligazione condominiale ancora insoddisfatte (quindi, complessivamente, per il suo intero credito); egli non potrà, invece, agire affatto,
a tale titolo, nei confronti dei condòmini che abbiano estinto la loro posizione obbligatoria (pagando direttamente a lui o tramite il pagamento dell'amministratore con la provvista da loro fornita), contro i quali potrà esperire esclusivamente l'azione sussidiaria di garanzia di cui all'art. 63 disp. att. c.c.,
11 previa escussione dei condòmini insolventi.>>.
Conseguentemente, non può essere condivisa la motivazione con cui il giudice di primo grado ha accolto l'opposizione al precetto, dichiarandone l'inefficacia.
Essa è censurabile nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che era imposto “…
al convenuto di rivolgersi direttamente ai condomini morosi e giammai all'intero condominio poiché i beni condominiali (tra cui le somme del conto corrente)
appartengono a tutti i condomini, inclusi quelli che hanno già pagato la propria quota”.
Contrariamente, non è, invece, in discussione il principio per cui il patrimonio condominiale costituisce garanzia patrimoniale ex art. 2740 c.c. a tutela del creditore, il quale, una volta ottenuto il titolo esecutivo nei confronti del condominio, può azionarlo notificando il precetto all'amministratore p.t., agendo per l'intero.
Pertanto, ben poteva notificare il precetto al Parte_1
condominio – in persona dell'amministratore p.t. – per l'intera Controparte_1
somma restante dall'importo cui il predetto condominio era stato condannato mediante il decreto ingiuntivo, già dichiarato esecutivo (detratta la somma nelle more già riscossa).
Resta da considerare se la clausola contrattuale inserita all'art. 10 del contratto di appalto sottoscritto sia stata formata in modo tale che le parti abbiano voluto escludere del tutto il diritto della società creditrice di azionare il proprio credito avverso il condominio.
Osservando il dato testuale, si evince come la richiamata clausola faccia riferimento alla “rinuncia” da parte del Condominio al vincolo di solidarietà e
12 non da parte del creditore;
per di più, al fine di beneficiare della stessa, era l'Amministratore condominiale a dover comunicare autonomamente il nominativo del/dei condomino/i moroso/i entro trenta giorni dal mancato o ritardato pagamento delle quote.
Di detta comunicazione non vi è prova, essendovi tra gli atti indicati dal condominio appellato soltanto un piano di riparto delle spese aggiornato alla data del 02/03/2022, quando, peraltro, esisteva già il decreto ingiuntivo avverso il condominio, dichiarato esecutivo.
Inoltre, va considerato, ancor più risolutivamente, che, per come costruita,
accordando una “facoltà” al creditore, essa non si pone assolutamente in conflitto con il suo diritto di rivolgersi direttamente al condominio per l'intero, come riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità.
L'appello va, quindi, accolto, e, in riforma della sentenza impugnata,
l'opposizione a precetto rigettata.
D – Le spese
L'integrale riforma della sentenza impugnata impone un nuovo governo delle spese di lite.
Si ritiene che, in considerazione degli evidenti contrasti interpretativi esistenti e tuttora perduranti, sia nella giurisprudenza di merito, che in ambito dottrinale,
relativamente alla interpretazione dell'art. 63 disp. att. c.c., le spese dell'intero giudizio debbano essere integralmente compensate.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, sezione IX civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione di cui in epigrafe, così provvede:
a) accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigetta
13 l'originaria opposizione a precetto;

b) compensa integralmente le spese dell'intero giudizio tra le parti.
Così deciso nella camera di consiglio del 31 ottobre 2025
Il cons. estensore dott. Francesco Notaro
Il Presidente
dott. Eugenio Forgillo

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