REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE così composta:
dr.ssa TO ZO presidente dr.ssa Claudia De Martin consigliere dr. AR MI LU LL consigliere relatore riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 4480 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, decisa a seguito di discussione orale, ex art. 281-sexies terzo comma c.p.c., all'udienza del giorno 3/10/2025 e vertente
TRA
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2 (C.F. ), con l'avvocato Irene Strangis, nel cui studio C.F._2 in Roma Viale delle Milizie 34, sono elettivamente domiciliati;

PARTE APPELLANTE
(C.F. ), con l'avvocato Controparte_1 P.IVA_1 Maurizio Bellucci nel cui studio in Roma Viale Giulio Cesare 71 è elettivamente domiciliata;

PARTE APPELLATA
OGGETTO: appello contro la sentenza n. 8079 pubblicata il 22/5/2022 del Tribunale di Roma.
FATTO E DIRITTO
pag. 1 di 10 § 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: “1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, dal 1968 S.r.l. ha convenuto in CP_1 giudizio e quali eredi di Parte_1 Parte_2 Per_1 formulando nei loro confronti conclusioni conformi a quelle sopra trascritte. Ha infatti, in sintesi, allegato e dedotto:
- che, in data 8 marzo 2007, dal 1968 S.r.l. aveva concluso con CP_1
fratello degli odiemi convenuti, un contratto preliminare di Per_1 compravendita, con cui lo stesso si era i:npegnato a vendere Per_1 ad dal 1968 S.r.l., che a sua volta si era impegnata ad acquistarlo, CP_1 un terreno con sovrastanti fabbricati non completati ed un piccolo fabbricato rurale, al prezzo complessivo di euro 730.00,00, di cui euro 20.000,00 già versati a titolo di caparra confirmatoria ed acconto sul prezzo;

- che le parti avevano pattuito che il contratto definitivo di compravendita sarebbe stato stipulato entro il 30 novembre 2007, salvo proroga di sei mesi, motivata da ragioni amministrative legate alla definizione del condono edilizio;

- che, con successive scritture private integrative della precedente (scritture private del 30.11.2007, del 15.5.2008, del 15.11.2008 del 5.7.2010, del 20.10.2010 e del 18.7.2014), le parti avevano ripetutamente prorogato il termine per la stipulazione del definitivo, fissandolo infine al 31 dicembre 2014;
- che, nell'ambito degli accordi integrativi appena richiamati, CP_1 dal 1968 S.r.l. aveva versato ulteriori euro 40.000,00 a titolo di acconto sul prezzo;
che tuttavia il 19 luglio 2014, ossia il giorno successivo all'ultima proroga concordata, aveva comunicato ad Per_1 CP_1 che un terzo, tale era interessato all'acquisto CP_1 Persona_2 del bene oggetto del preliminare;
che le parti, con scrittura privata in pari data, avevano pertanto risolto consensualmente il contratto preliminare dell'8 marzo 2007, pattuendo contestualmente che Per_1 avrebbe restituito ad dal 1968 S.r.l. l'importo di euro 50.000,00; CP_1
- che, nonostante il tempo poi trascorso, erano state vane le richieste di dal 1968 S.r.l. di ottenere il pagamento del dovuto;
CP_1
- che dal 1968 S.r.l. aveva quindi diritto ad ottenere la CP_1 restituzione della predetta somma dai convenuti, quali eredi di Per_1 deceduto il 9 luglio 2016. 1.2. I convenuti si sono costituiti in giudizio in occasione della udienza di prima comparizione e dunque oltre il termine di cui all'art. 166 c.p.c., concludendo per il rigetto della avversa domanda. Per quanto qui rileva, hanno infatti a loro volta allegato e dedotto:
- che la scrittura privata del 19 luglio 2014, con cui era stato risolto consensualmente il preliminare del 2007, prevedeva testualmente, all'art.
pag. 2 di 10 2: "[l Sig. si impegna a restituire alla dal 1968 S.r.l. la Per_1 CP_1 semma di € 50.000,00, dalla promissaria acquirente già versata al promissario venditore a titolo di caparra confìrmatoria entro 30 giorni dal rogito di vendita dell 'immobile di cui in premessa;
a tal fine il Sig. si impegna al momento della stipula del rogito a lasciare in Per_1 deposito presso il Notaio rogante assegni e/o altri titoli per il valore di € 50.000,00 che saranno consegnati alla dal solo CP_2 CP_1 trascorsi 30 giorni dal rogito";
- che il pagamento dell'importo di euro 50.000,00 era stato dunque subordinato alla condizione sospensiva costituita dalla sottoscrizione del contratto di compravendita;
- che il contratto preliminare di compravendita poi concluso da e in data 21 Per_1 Persona_2 settembre 2014, prevedeva che il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro centoventi giorni dal preliminare stesso;

- che anche in questo caso erano però insorte delle difficoltà — con richieste di proroga avanzate dal promissario acquirente e solleciti da parte del promittente venditore alla sottoscrizione del definitivo — che avevano poi condotto gli stessi contraenti a sottoscrivere, in data 26 maggio 2016, un nuovo preliminare in cui si prevedeva la stipula del definitivo entro i) 30 ottobre 2016;
- che e così come in precedenza aveva Parte_1 Parte_2 Per_ fatto il fratello , a cui erano succeduti mortis causa, avevano sempre manifestato interesse a stipulare il definitivo di compravendita con lo e, nonostante le problematiche insorte, erano in attesa di Persona_2 giungere con quest'ultimo ad un'intesa per la conclusione del contratto;

- che, non essendosi dunque ancora verificata la condizione sospensiva prevista all'art. 2 della scrittura privata del 19 luglio 2014, con cui era stato risolto consensualmente il preliminare del 2007, il credito posto a base della domanda attorea era inesigibile.

1.3. Assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., la causa, istruita mediante produzioni documentali e ritenuta matura per la decisione all'esito del deposito delle predette memorie, è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni già richiamate, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..”
§ 2. – All'esito del giudizio il Tribunale ha condannato Parte_2 ed in via tra loro solidale, al pagamento, in favore della Parte_1 CP_1 dal 1968 S.r.l., dell'importo di euro 50.000,00, oltre interessi in misura legale (ex art. 1284, comma 4, c.c.) dal 28.6.2017, nonché condannato ed in via tra loro solidale, al rimborso, in favore Parte_2 Parte_1 di dal 1968 S.r.l., delle spese di lite liquidate in complessivi euro CP_1 6.050,00 per compenso professionale ed euro 545,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge.
pag. 3 di 10 A fondamento della decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: “2. La domanda proposta da parte attrice va accolta per le ragioni che seguono.

2.1 Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità (v. fra le altre cass. 4339/1985, cass. 858/1997, cass. 17125/2011 e cass. 39955/2018), qualora i contraenti, contemplando un evento futuro, abbiano ad esso correlato non l'efficacia del vincolo negoziale, ma soltanto il tempo dell'adempimento di una determinata prestazione, resta esclusa l'invocabilità dei principi inerenti alla condizione od al termine, quali elementi accidentali del negozio incidenti sulla sua efficacia e rimane, invece, applicabile la disciplina sul tempo dell'adempimento, di cui agli artt. 1183 e ss. c.c., con la conseguenza che il termine per l'adempimento medesimo deve ritenersi maturato sia con il velificarsi dell'evento, sia con la definitiva impossibilità del suo verificarsi, ove la volontà delle parti, alla stregua del loro indicato atteggiamento, vada intesa nel senso dell'equiparazione dell'una e dell'altra situazione.

2.2 Facendo applicazione del principio che precede, nel caso di specie si deve quindi escludere che la clausola di cui all'art. 2 della scrittura privata di risoluzione consensuale del contratto preliminare (ossia quella con si era impegnato a restituire alla Controparte_3 CP_1 [...] la somma di euro 50.000,00 "entro 30 giorni dal rogito di vendita CP_1 dell'immobile di cui in premessa") possa essere qualificata come condizione sospensiva ai sensi dell 'art. 1353 c.c.. La predetta clausola va infatti letta unitamente a quella contenuta dall'art. I della stessa scrittura privata, la quale, sulla premessa, fra le altre, "che il si è reso disponibile alla restituzione alla al Per_1 Pt_3 1968 S.r.l., che accetta, la somma di € 50.000,00, già versata, pertanto concordemente le parti dichiarano di risolvere il contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 8/03/2007 per atto Notaio Dott. Per_3 in recita testualmente: "Le parti concordemente risolvono il
[...] contratto preliminare cli compravendita sottoscritto in data 8/03/2007 per atto Notaio Dott. in Roma". Persona_3
E' quindi evidente come le parti, nel richiamare l'evento futuro costituito dalla vendita dell'immobile già oggetto del preliminare risolto consensualmente, non abbiano inteso condizionare l'efficacia del negozio concluso — quello, per l'appunto, di risoluzione consensuale, il cui effetto era destinato a prodursi nell'immediato come risulta dalla clausola di cui all'art. I sopra trascritto — ma individuare il tempo dell'adempimento dell'obbligazione restitutoria scaturente dallo scioglimento, immediatamente efficace, del precedente vincolo negoziale. Né, in senso contrario, rileva che la clausola di cui all'alt. 2 della scrittura privata del 19 luglio 2014 faccia anche riferimento al deposito della somma presso il notaio incaricato della vendita, trattandosi pag. 4 di 10 unicamente di modalità (non esclusiva) di adempimento dell 'obbligazione di pagamento. Occorre infatti anche osservare che costituisce circostanza pacifica fra le parti (v. pag. 5 dell'atto di citazione, nonché pag. 4, ove si legge "Come di vede le parti non menzionano chi sarà il nuovo acquirente poiché entrambe sono perfettamente a conoscenza che questi è ) Persona_2 che la successiva vendita, cui si fa riferimento nella scrittura privata del risoluzione consensuale del preliminare, era quella che avrebbe dovuto vedere come parte acquirente tale Persona_2 Inoltre, come si evince dal primo contratto preliminare concluso da con lo nel periodo immediatamente successivo alla Per_1 Persona_2 risoluzione del precedente preliminare (ossia il 21 settembre 2014; v. doc. 7 del fascicolo di parte convenuta), la successiva vendita di cui detto avrebbe dovuto essere conclusa entro un termine non eccessivamente luogo ("entro 120 giorni dalla data di sottoscrizione del presente preliminare"), mentre, con il successivo contratto preliminare del 26 maggio 2016 (sostitutivo del precedente;
v, doc. 9 del fascicolo di parte convenuta), i medesimi contraenti hanno poi pattuito che la stipula del definitivo sarebbe dovuta intervenire nella data che la parte promissaria acquirente era tenuta a comunicare alla controparte entro il termine del 30 ottobre 2016, con un preavviso minimo di trenta giorni (v. art. 6 del contratto preliminare del 26 maggio 2016); e con la previsione che, in caso di mancata stipulazione entro la predetta data per cause non imputabili alla promittente venditrice, il preliminare avrebbe dovuto intendersi "risolto ai sensi dell 'art. 1456 c.c. " (v. art. 7 del contratto preliminare del 26 maggio 2016). Ne deriva pertanto, per un verso, che è ragionevole ritenere che il e la dal 1968 S.r.l., al momento della scrittura privata di CP_4 CP_1 risoluzione consensuale del 19 luglio 2014, avessero considerato la futura vendita in favore dello come evento che avrebbe dovuto Persona_2 realizzarsi entro un termine non eccessivamente lungo e, per altro verso, che, quant01neno alla data di introduzione del presente giudizio (ossia alla metà dell'anno 2017 e nonostante il lungo tempo trascorso senza che risultasse intrapresa alcuna concreta attività finalizzata alla conclusione del definitivo) era ormai palese che la vendita, come evento considerato ai fini della individuazione del telnpo dell'adempimento dell'obbligazione di restituzione dell'importo di euro 50.000,00, non si sarebbe più realizzata (come in effetti non si è poi realizzata neanche successivamente, posto che non risulta che. nel corso del presente giudizio, il predetto affare sia stato concluso, né che le parti abbiano agito in giudizio per ottenere l'adempimento in forma specifica dell'obbligo di contrarre). Con la conseguenza che il termine di adempimento fissato nella scrittura privata del 19 luglio 2014 doveva comunque ritenersi scaduto (in quanto "il termine deve considerarsi scaduto 1?01? solo quando l'evento,
pag. 5 di 10 Co cui è correlato, si verifica, anche quando si accerti che esso non può più realizzarsi"; cfr. già citata Cass. 858/1997). Va peraltro anche aggiunto che a conclusioni analoghe a quelle che precedono si giungerebbe anche ritendo che le nella scrittura privata Pt_4 del 19 luglio 2014, non abbiano inteso fare specifico riferimento alla vendita da programmare con l'imminente contratto preliminare con lo
, genericamente, ad una futura vendita dell'immobile, a non Parte_5 meglio precisate condizioni, da parte del proprietario Per_1 In questo caso, infatti, trattandosi di termine sostanzialmente rimesso al debitore, dovrebbe comunque trovare applicazione il disposto dell'art. I l 83, comma 2, c.c., che rimette al giudice la fissazione del termine, non essendo a tal fine necessaria una specifica istanza di fissazione del termine, la quale può ritenersi implicita nella domanda di condanna del debitore all'adempimento (cfr. Cass. 12744/1992).

2.3. I convenuti devono pertanto essere condannati, in via tra loro solidale, al pagamento, in favore della società attrice, dell'importo di euro 50.000,00, oltre interessi in misura legale (e dunque nella misura maggiorata di cui all'art. 1284, comma 4, c.c.) dalla domanda (e dunque dal 28.6.2017, data di perfezionamento della notifica dell'atto di citazione).

3. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, come segue, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014: valore della controversia ricompreso nello scaglione da euro 26.000,00 ed euro 52.000,00; valori medi per le fasi di studio, introduzione e decisione;
minimo per la fase istruttoria, con conseguente riduzione del settanta per cento del medio, in ragione della ridotta attività difensiva svolta nel corso della stessa.”
§ 3. – Ha proposto appello e Parte_1 Parte_2 rassegnando le seguenti conclusioni: “IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO ACCOGLIERE per tutti i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 8079/2022 emessa e pubblicata in data 23 maggio 2022 dal Tribunale di Roma Civile NRG 41839/2017, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si intendono integralmente richiamate e trascritte e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto. Con riserva di ulteriormente dedurre. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali, oltre Iva e Cpa come per Legge relativi ad entrambi i gradi di Giudizio, da distrarsi a favore del legale costituito.”.
Ha resistito rassegnando le seguenti Controparte_1 conclusioni: “Dichiarare inammissibile l'appello ai sensi dell'art. 342 cpc;

2. Ovvero dichiarare inammissibile l'appello ex art. 348 bis cpc per manifesta infondatezza ovvero ancora rigettare lo stesso siccome infondato pag. 6 di 10 in fatto e diritto con conferma della sentenza di primo grado;

3. Con vittoria di spese legali.”.
All'udienza del 3/10/2025, dopo il mutamento del rito che ha disposto la discussione orale ex art.281 sexies c.p.c., la causa è stata discussa oralmente all'udienza odierna e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art.281 sexies c.p.c. (comma aggiunto dall'art. 3 d.lgs. n. 149/2022 e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art.7 comma 3 d. lgs. n.164/2024).
§ 4. – L'appello proposto da e Parte_1 Parte_2 contiene un unico motivo.
§ 4.1 – Il motivo è intitolato: “Sull'esistenza della condizione sospensiva”. Con tale motivo l'appellante lamenta che il primo Giudice avrebbe erroneamente ritenuto che nella scrittura di risoluzione del 19 luglio 2014 le parti avessero fissato un termine per la restituzione della somma versata di € 50.000,00 coincidente con l'acquisto da parte del terzo, mentre avrebbe dovuto considerarlo una condizione sospensiva, dal momento che la promissaria acquirente si sarebbe assunta il rischio di tale vendita a terzi, accettando di non recuperare la caparra. La vendita a terzi sarebbe stata una condizione sospensiva, dipendendo la risoluzione del preliminare dal verificarsi di un evento futuro e incerto del tutto indipendente dalla volontà del promittente venditore. Inoltre. il Tribunale avrebbe valorizzato il mancato avveramento della condizione, trascurando che la condotta del promittente venditore sarebbe stata improntata a buona fede, né la mancata vendita a terzi sarebbe imputabile ad esso promittente venditore.
Il motivo è inammissibile.
Il Tribunale ha già spiegato che nella scrittura di risoluzione del 19 luglio 2014 si era impegnato a restituire alla la somma di Per_1 CP_1 euro 50.000,00 entro 30 giorni dal rogito di vendita dell'immobile già oggetto del preliminare che veniva risolto consensualmente. Il preliminare era risolto senza condizioni e la successiva vendita a terzi indicava un semplice termine per l'adempimento. In tal senso rileva, secondo il Tribunale, la inequivoca volontà delle parti di risolvere il preliminare con effetto destinato a prodursi nell'immediato, come espressamente detto nella clausola dell'art. 1 della scrittura. Non deponeva nel senso della risoluzione differita la clausola di cui all'art. 2 della scrittura, che faceva riferimento al deposito della somma presso il notaio incaricato della vendita, trattandosi unicamente di modalità (non esclusiva) di adempimento dell'obbligazione di pagamento.
pag. 7 di 10 Sempre secondo il Tribunale, la vendita a terzi non era una circostanza incerta, perché le parti già sapevano che tale si Persona_2 era proposto per l'acquisto del medesimo immobile. Il Tribunale completa la disamina della volontà delle parti di fissare un semplice termine per l'adempimento, valorizzando la circostanza che la futura vendita in favore dello avrebbe dovuto realizzarsi entro un Persona_2 termine non eccessivamente lungo. Ebbene, tutte queste argomentazioni non sono oggetto di critica specifica da parte dell'appellante, che affida la propria censura alla circostanza che la promissaria acquirente si sarebbe assunta il rischio della vendita a terzi, accettando di non recuperare la caparra nel caso questa non si fosse perfezionata. La circostanza sarebbe piuttosto l'effetto della riqualificazione della vendita a terzi come condizione sospensiva dell'accordo di risoluzione, restando non suffragata né dal tenore delle intese né dalla condotta delle parti, che invece sono state scrutinate dal Tribunale a sostegno della qualificazione come termine. Analogamente non costituisce critica della motivazione della sentenza l'assioma per cui la risoluzione del preliminare sarebbe dipesa da evento futuro e incerto indipendente dalla volontà del promittente venditore, e che tale circostanza indicherebbe una condizione non potestativa. Facendo applicazione della disciplina sul tempo dell'adempimento il Tribunale ha anche argomentato che il termine debba intendersi scaduto non soltanto con il verificarsi dell'evento futuro, ma anche allorchè sia accertata la definitiva impossibilità del suo verificarsi, spiegando pure perché la vendita a terzi non si sarebbe più realizzata, o chiarendo, in alternativa, che il giudice avrebbe potuto fissare un termine tutte le volte che questo fosse stato sostanzialmente rimesso al debitore. Anche tali passaggi motivazionali sono rimasti privi di critica specifica, e costituisce un palese travisamento della decisione l'argomento per cui il Tribunale avrebbe fatto applicazione della disciplina dell'avveramento fittizio della condizione, trascurando che la condotta del promittente venditore sarebbe stata improntata a buona fede in pendenza della condizione, e non sarebbe ad esso imputabile la mancata vendita a terzi. A fronte di tutto ciò, le contestazioni espresse con il gravame si rivelano del tutto generiche e costituiscono una mera riproposizione dei rilievi rappresentati in primo grado. Va, infatti, ricordato che l'art. 342 c.p.c. impone all'appellante una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata, «…affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice (pur restando escluso che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali pag. 8 di 10 o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado)» (Cass. SS.UU. n. 27199/2017). In altri termini, i motivi di appello devono tradursi sempre nella prospettazione di argomentazioni contrapposte a quelle svolte nella sentenza impugnata e dirette ad incrinarne il fondamento logico – giuridico;
dopodiché l'appellante, una volta denunciato esattamente l'errore commesso dal primo giudice, deve anche offrire la prova della fondatezza del motivo, in ossequio alla regola, due volte ribadita dalle sezioni unite della S.C. (Cass. SS.UU. n. 28498/2005 e Cass. SS.UU. n. 3033/2013), che vuole l'appellante onerato della prova dei motivi posti a sostegno dell'impugnazione. Non è dato, dunque, ribadire argomentazioni già esposte in primo grado, senza confrontarsi con il ragionamento seguito dal primo giudice. In conclusione, l'appello va dichiarato inammissibile, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
§ 5. – Le spese del grado seguono la soccombenza e vanno liquidate, ex decreto n. 147 del 13/8/2022, in rapporto al quarto scaglione di riferimento in relazione all'effettivo valore della causa, secondo parametri medi ad eccezione della fase di trattazione che ha avuto minimo sviluppo.
§ 6. – Trattandosi di procedimento di appello introdotto dopo la data del 31.1.13 (entrata in vigore della L. n. 228/12) deve darsi atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12 a carico dell'appellante.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
e nei confronti di
[...] Parte_2 Controparte_1 contro la sentenza n. 8079 pubblicata il 22/5/2022 resa tra le parti dal Tribunale di Roma, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. – dichiara inammissibile l'appello e conferma la sentenza impugnata;

2. – condanna e , in solido tra Parte_1 Parte_2 loro, al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1 liquidate in complessivi € 8.469,00, di cui €
[...] 2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva,
€ 1.523,00 per la fase di trattazione, € 3.470,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario al 15%, iva e cap come per legge;
3. – dichiara che sussistono i requisiti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato pag. 9 di 10 dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12, per il pagamento a carico dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma il giorno 3/10/2025.
L'estensore Il presidente
AR MI LU LL TO ZO
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