N. 608/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Anna Bonfilio Presidente dott. Francesco Rizzi Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere Relatore
ha pronunciato all'udienza del 03.12.2025 e mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 608/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Nargiso Gianluca Parte_1 C.F._1
IN, appellante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Usseglio Polatera Controparte_1 C.F._2
Simone, appellato
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione per uso abitativo
CONCLUSIONI
Per l'appellante : Parte_1
“Voglia la Corte d'Appello di Torino, respinta ogni contraria eccezione e conclusione,
- disporre interinalmente ed immediatamente la sospensiva della sentenza impugnata e
- in riforma integrale dell'impugnata sentenza respingere la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento.
Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio e dell'intercorsa pagina 1 di 8 mediazione obbligatoria.
In via istruttoria si insta, ex art. 210 c.p.c., per l'esibizione a carico della parte appellata della comunicazione di recesso presentata dalla Sig.ra al momento della fuoriuscita Parte_2 dal contratto e dall'alloggio.
Si chiede altresì ammettersi prova per interpello e testimoni sulle seguenti circostanze […]”.
Per l'appellata : Controparte_1
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello, contrariis reiectis, nel merito: Respingere l'appello ex adverso proposto perché infondato in fatto ed in diritto per le ragioni esposte in narrativa e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza del Tribunale di
Torino n. 787/2025 del 18/02/24 – RG 8113/2024, con tutte le consequenziali pronunce di legge.
Con il favore delle spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre rimborso forfettario
15%, CPA e successive occorrende”.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI DELLA DECISIONE
I) Sulle domande e sulle difese delle parti nel primo grado di giudizio. intimava a sfratto per morosità relativamente al contratto di Controparte_1 Parte_1 locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Torino, Via Filadelfia n. 119.
A fondamento della domanda deduceva che: era proprietaria del predetto immobile e lo aveva inizialmente concesso in locazione ad uso abitativo alle sigg.re e con contratto Per_1 Pt_3
sottoscritto in data 10.3.2015 regolarmente registrato;
in data 27.5.2021 era Parte_1
subentrata nel contratto (al posto della sig.ra , a sua volta subentrata alla sig.ra Parte_4
, mentre alla sig.ra era subentrata dapprima la sig.ra poi la sig.ra Pt_3 Per_1 CP_2
e, infine, la sig.ra che aveva rilasciato l'immobile in data Persona_2 Parte_2
7.2.2023; nell'alloggio era rimasta la sola che aveva continuato a versare il canone Parte_1
mensile e le spese, peraltro in misura dimidiata rispetto a quanto contrattualmente pattuito.
si costituiva nella fase sommaria contestando il proprio inadempimento deducendo Parte_1
che: non aveva sottoscritto alcun contratto, essendo piuttosto subentrata in un rapporto contrattuale ove era previsto che gli inquilini (tra di loro del tutto estranei) dovessero corrispondere solo la loro “quota” di locazione, non essendo prevista un'esplicita responsabilità
pagina 2 di 8 solidale degli inquilini contraenti.
II) Sulla sentenza di primo grado.
Ordinato il rilascio ex art. 665 c.p.c., con sentenza n. 787/2025 pubblicata in data 18.02.2025:
1) dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di parte conduttrice;

2) Condannava al pagamento delle spese di lite in favore di . Parte_1 Controparte_1
Il Tribunale rilevava che l'interpretazione fornita da , in relazione al pagamento da Parte_1
parte di ciascun coinquilino della sola quota dimidiata del canone, non trovava appiglio nei criteri interpretativi forniti dal legislatore agli artt. 1362 e seg. c.c., non potendosi ritenere che la volontà del locatore fosse quella di consentire il pagamento di un canone inferiore rispetto a quello complessivamente convenuto, anche in caso di rilascio dell'immobile da parte di uno dei due conduttori.
Il contratto di locazione oggetto di causa nel quale parte resistente era subentrata nella medesima posizione dei precedenti conduttori, a seguito di cessione ex art. 1406, all'art. 2 indicava un canone annuo di € 5.040,00 che il conduttore si era obbligato a corrispondere in rate mensili di
€ 420,00.
Tale clausola prevedeva una sola obbligazione per il pagamento del canone in capo al conduttore che nel contratto era indicato come unica parte contrattuale, sebbene i conduttori succedutisi nel tempo fossero stati sempre due.
Richiamava altresì l'art 1294 c.c. sulla presunzione di responsabilità solidale dei condebitori ed osservava che nel contratto de quo non vi era alcuna clausola che potesse far ritenere superata detta presunzione.
Non aveva rilievo la produzione documentale della resistente in ordine alla corrispondenza avvenuta tra le parti del giudizio all'epoca del rilascio dell'immobile da parte di uno dei due conduttori, necessitando il contratto di locazione della forma scritta a pena di nullità.
III) Motivi di appello proposti da . Parte_1
Con il primo motivo deduce l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Tribunale Parte_1
ha ritenuto nel contratto di locazione fosse prevista la responsabilità solidale degli inquilini e si duole che non sia stato tenuto conto del fatto (che assume incontestato), che la stessa Pt_1
pagina 3 di 8 aveva aderito ad una proposta contrattuale che prevedeva la locazione di una stanza a Pt_1
canone dimidiato.
Richiama i documenti (22 e 26) versati in atti i quali dimostrerebbero come non si cercavano inquilini che si facessero carico dell'intero canone, ma che subentrassero nella posizione contrattuale, facendosi carico della metà del canone complessivo.
Ritiene che tale documentazione insieme alla richiesta prova orale (che reitera) avrebbe fornito la prova sul punto.
Con il secondo motivo deduce l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che sia subentrata in un contratto inizialmente stipulato con altre parti conduttrici. Parte_1
Rileva di non avere sottoscritto alcun contratto, di essere succeduta nello stesso per fatti concludenti ed osserva che il subentro è documentato da una mera dichiarazione unilaterale della locatrice presentata all'Agenzia delle Entrate.
Ritiene che tale dichiarazione unilaterale non possa in ogni caso fornire prova del consenso dell'appellante al subentro in un contratto che prevedeva una sola obbligazione per il pagamento dell'intero canone in capo al conduttore.
Rileva che nel contratto di locazione “originario” non era prevista espressamente la responsabilità solidale degli inquilini pur essendo chiaro che gli stessi erano due e non facevano parte del medesimo nucleo famigliare.
In definitiva ritiene non dimostrato il suo consenso ad un subentro in un contratto di locazione in posizione di solidarietà.
Con il terzo motivo sostiene che vi sia stato, a partire dal marzo del 2023, un mutamento colpevole nella condotta della locatrice avendo la stessa da una parte acconsentito alla locazione in favore un'inquilina inadempiente ( ) immessa nell'alloggio senza il dovuto Parte_2 preventivo rigore e, dall'altro, avendo la stessa rifiutato immotivatamente le “candidature” proposte in sostituzione dell'inquilina uscente.
IV) . Parte_5
ha eccepito l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. non avendo indicato Controparte_1
controparte, per ciascuno dei motivi, lo specifico capo della decisione impugnato.
pagina 4 di 8 Nel merito osserva che, contrariamente a quanto dedotto, non vi sarebbe mai stato alcun accordo tra locatrice e conduttrice relativamente alla dimidiazione del canone, sulla base del numero delle conduttrici, essendo tale circostanza smentita dai documenti di causa.
Contesta la tesi secondo cui, dopo l'abbandono dell'appartamento da parte della , la Parte_2
proprietaria non volesse affiancare alla conduttrice nessun altro, malgrado le proposte di quest'ultima ed evidenzia che la documentazione prodotta non dimostrerebbe affatto la mancanza di gradimento o l'opposizione della proprietaria all'eventuale reperimento di nuova coinquilina.
Ritiene altresì destituite di fondamento le censure mosse in merito all'errata valutazione da parte del Tribunale in ordine al subentro contrattuale di ex art. 1406 c.c. posto che la Parte_1
conduttrice, pur non avendo sottoscritto il contratto di locazione originario, è subentrata nella posizione dei vecchi conduttori, come dalla stessa peraltro ammesso e non contestato.
Alla luce di quanto dedotto, ritiene corretta l'applicazione della presunzione di solidarietà passiva tra condebitori ex art. 1294 c.c. e la conseguente ritenuta morosità della conduttrice.
V) Decisione della Corte.
L'appello è fondato e deve essere accolto per le ragioni che seguono.
1) Deve innanzitutto essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c..
Pur in difetto di espressa indicazione, la lettura dei motivi di gravame consente di individuare agevolmente le parti della sentenza impugnate, le censure mosse e la diversa ricostruzione in fatto ed in diritto proposta dall'appellante.
2) Deve essere esaminato il secondo motivo con cui si duole che il Tribunale non Parte_1
abbia considerato che la cessione del contratto in suo favore non è stata formalizzata per iscritto, con la conseguenza che il titolo posto a fondamento della domanda giudiziale non le sarebbe opponibile.
In proposito deve ribadirsi che nel caso di specie viene in rilievo un contratto di locazione per uso abitativo stipulato in data 11.03.2015.
Come è noto i contratti di locazione per uso abitativo devono essere redatti per iscritto ex art. 1 legge n. 431/1998 ed il difetto di forma scritta comporta la nullità assoluta del contratto,
pagina 5 di 8 rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio (Corte di Cassazione, Sez. U, Sentenza n. 18214 del
17/09/2015).
Ne consegue che devono rivestire forma scritta anche gli atti dispositivi idonei a modificare e/o privare di efficacia il titolo contrattuale, come ad esempio la comunicazione da parte del conduttore di voler recedere dal contratto (Corte di Cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 18971 del
13/06/2022) o la risoluzione contrattuale (Corte di Cassazione, Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 22647 del
27/09/2017).
Analoghe considerazioni devono essere svolte in caso di cessione a titolo particolare del contratto, atteso che la cessione è idonea a determinare la modificazione dei soggetti dell'originario rapporto obbligatorio, con la conseguenza che deve escludersi che la stessa possa avvenire per fatti concludenti (Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 8621 del 12/04/2006 in un caso di contratto di locazione stipulato dalla P.A. quale parte locatrice).
Tornando al caso sub iudice è pacifico che originarie parti conduttrici non occupino più
l'immobile essendo stato consentito il subingresso di altre inquiline.
E' altrettanto pacifico che l'avvenuta cessione in favore di non sia stata Parte_1
formalizzata per iscritto mediante sottoscrizione di un atto di cessione ad opera di tutte le parti interessate. Di talché non è parte del titolo contrattuale dedotto in giudizio Parte_1
difettando la forma scritta richiesta ad substantiam.
Si rileva in proposito che la formalizzazione per iscritto dei contratti di locazione ad uso abitativo e dei successivi atti modificativi del titolo contrattuale è prevista anche al fine di garantire la certezza dei rapporti giuridici e, nel caso di specie, al fine di consentire al cessionario di avere piena contezza delle obbligazioni e dei diritti acquisiti per effetto della cessione del contratto.
La circostanza che la cessione sia stata registrata presso l'Agenzia delle Entrate per unilaterale iniziativa della locatrice non vale ad elidere la specifica nullità prevista dall'art. 1 legge n. 431/1998.
In altri termini la sanzione di nullità conseguente alla violazione dell'obbligo di registrazione ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, attesa la ratio pubblicistica del contrasto pagina 6 di 8 all'evasione fiscale, è finalizzata a tutelare interessi non del tutto corrispondenti a quelli tutelati dall'art. 1 legge n. 431/1998.
Con la conseguenza che la registrazione unilaterale della successione nel contratto non consente di ritenere assolta la forma scritta ad substantiam di cui alla legge n. 431/1998.
Concludendo, non è succeduta nel titolo posto da a fondamento Parte_1 Controparte_1
della domanda di risoluzione contrattuale che pertanto, in totale riforma della sentenza impugnata, deve essere rigettata.
3) Sono conseguentemente assorbiti gli ulteriori motivi di gravame e le istanze istruttorie di parte appellante.
4) Per effetto della riforma della sentenza di primo grado questa Corte deve procedere d'ufficio alla liquidazione delle spese del doppio grado.
Conformemente a quanto richiesto, deve innanzitutto essere condannata al Controparte_1
pagamento in favore di dei compensi dovuti per la fase di mediazione (sola fase di Parte_1
attivazione, atteso che le parti non hanno attivato la successiva fase di negoziazione).
La controversia ha valore dichiarato di € 2,160,00 (scaglione compreso tra € 1.100,00 ed
€ 5.200,00).
Non sono documentati esposti.
Quanto al primo grado di giudizio, in difetto di rilievi o censure in merito ai criteri di liquidazione concretamente seguiti dal Tribunale (che si è sostanzialmente attenuto ai valori medi) i compensi già liquidati devono essere confermati.
Ragione per la quale deve essere condannata al pagamento delle spese del primo Controparte_1 grado di giudizio in favore di nella misura di € 1.750,00 oltre accessori di legge. Parte_1
Anche le spese del presente gravame seguono la soccombenza, dovendo essere poste a carico di ed in favore di . Parte_1 Controparte_1
Quanto alla liquidazione, la stessa viene effettuata come da dispositivo tenuto conto dell'attività
pagina 7 di 8 espletata in corso di causa (fase studio, fase introduttiva, fase decisionale), del valore della controversia (valore dichiarato di € 2,160,00, scaglione compreso tra € 1.100,00 ed € 5.200,00, conformemente ai valori medi di cui al DM n. 55/2014 come attualmente vigenti, ovverosia tenendo conto delle modificazioni introdotte con DM n. 147/22.
Sono documentate spese per € 174,00 (di cui € 147,00 per CU ed € 27,00 per diritti di cancelleria).


P.Q.M.

visti gli artt. 447 bis e 437 c.p.c., definitivamente pronunciando, in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza resa inter partes dal Tribunale di Torino n. 787/2025 pubblicata il 18.02.2025, così provvede:
1) Rigetta la domanda proposta da nei confronti di;
Controparte_1 Parte_1
2) Condanna al rimborso in favore di delle spese di lite che si Controparte_1 Parte_1 liquidano, per compensi, in € 284,00 per la fase di mediazione ed in € 1.750,00 per il giudizio di primo grado, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge;

3) Condanna a rimborsare a le spese di lite del presente gravame, Controparte_1 Parte_1 che si liquidano in complessivi € 1.923,00 per competenze, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge.
Il Consigliere est Il Presidente
Dott.ssa Paola Ferrari Bravo Dottssa. Anna Bonfilio
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