N. R.G. 920/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione seconda nelle persone dei seguenti magistrati: dr. IA NA LA Presidente rel. dr. Andrea Pirola Consigliere dr. Nicoletta Sommazzi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 920/2025 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. ZAMBON Parte_1 P.IVA_1
PA e dell'avv. POZZI ALIDA ( ) VIA PERGOLESI 2 21052 BUSTO C.F._1
ARSIZIO; elettivamente domiciliato in VIA NINO BIXIO, 7 20025 LEGNANO presso il difensore avv. ZAMBON PA
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._2
MONTEBELLO 5 21052 BUSTO ARSIZIO presso lo studio dell'avv. AR
IA TO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
pagina 1 di 23 AR IA TO (C.F. ), elettivamente C.F._3
domiciliato in MONTEBELLO 5 21052 BUSTO ARSIZIO presso lo studio dell'avv.
AR IA TO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
(C.F. ), elettivamente domiciliato Controparte_2 C.F._4
in MONTEBELLO 5 21052 BUSTO ARSIZIO presso lo studio dell'avv. AR
IA TO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
(C.F. ), elettivamente domiciliato in via CP_3 C.F._5
Ponchielli 28 20025 LEGNANO presso lo studio dell'avv. BOLLINI PIER MARIO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. AR IA
TO ( ) MONTEBELLO 5 21052 BUSTO ARSIZIO;
C.F._3
(C.F. , elettivamente Parte_2 C.F._6
domiciliato in MONTEBELLO 5 21052 BUSTO ARSIZIO presso lo studio dell'avv.
AR IA TO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_3 C.F._7
MONTEBELLO 5 21052 BUSTO ARSIZIO presso lo studio dell'avv. AR
IA TO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_4 C.F._8
MONTEBELLO 5 21052 BUSTO ARSIZIO presso lo studio dell'avv. AR
IA TO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLATI avente ad oggetto: Altre ipotesi di responsabilità Extracontrattuale non ricomprese nelle altre materie sulle conclusioni depositate in via telematica, dall'appellante il 7.10.2025, dagli appellati l' 8.10.2025
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 decies e ss. c.p.c., il conveniva in Parte_1
giudizio i Sigg. , AR IA TO, AR Controparte_1 pagina 2 di 23 - - - CP_2 CP_3 Parte_2 Pt_3
e , per sentirli condannare al pronto ed indilato
[...] Parte_4
pagamento della complessiva somma di € 11.699,33.=, oltre I.V.A. a titolo di risarcimento dei danni causati al muro di confine fra l'androne di ingresso del appellante e la proprietà RA, quali “opere necessarie al ripristino Parte_1
dello stato dei luoghi”, così come quantificate dall'Arch. in Persona_1
sede di A.T.P. precedente al giudizio di primo grado sulla scorta dei “prezzi desunti dal
Prezzario DEI, primo trimestre 2021” , o in quella diversa misura che fosse risultata provata e di giustizia all'esito del giudizio, oltre al pagamento di tutte le ulteriori spese sostenute in relazione alla vicenda in oggetto quantificate nella misura di complessivi €
8.954,23.=, così come meglio dettagliatamente specificate nella narrativa e attraverso la documentazione prodotta in allegato al suddetto ricorso ex art. 281 decies e ss. c.p.c. Il
, nei confronti della sola Sig.a , chiedeva la Parte_1 Controparte_2
regolarizzazione del “muro costruito sul terrazzo del quarto piano della proprietà
RA con funzione di parapetto” che, “nonostante sia stato regolarmente assentito con Permesso di Costruire in sanatoria del 21 maggio 2008, non è conforme con l'Art.
905 del Codice civile e l'Art. 22 del Regolamento Edilizio che impongono una distanza di affaccio dal muro di confine di almeno 1,50 m dal filo della facciata”, con conseguente demolizione ed arretramento dello stesso a distanza legale.
Con distinte difese si costituivano in giudizio tutte le parti resistenti che chiedevano il rigetto delle domande proposte dal appellante nei loro confronti, con il Parte_1
favore delle spese.
Alla prima udienza in data 11 settembre 2024, il Tribunale si riservava di decidere sulle istanze delle parti e, con ordinanza in data 13 settembre 2024, da un lato, disponeva l'acquisizione dell svoltosi ante-causam e, dall'altro, riteneva necessario “il CP_4
richiamo a chiarimenti del CTU nominato in sede di ATP per approfondire i punti pagina 3 di 23 controversi, nonché per consentire alla parte la propria difesa, CP_3
risultando la stessa non citata in sede di ATP.
All'udienza del 10 dicembre 2024, l'Arch. forniva i Persona_1
chiarimenti richiesti dal Tribunale (all. H) e alla successiva udienza dell'11 febbraio
2025 - previo deposito delle note conclusive e dei fogli di p.c. da parte di tutti i soggetti processuali - la causa veniva trattenuta in decisione.
In data 18 febbraio 2025, il Tribunale di Busto Arsizio con sentenza n. 211/2025, all'esito della causa rubricata al numero di R.G. 2086/2024, sentenza pubblicata in data
18 febbraio 2025, rigettava le domande proposte dal nei Parte_1
confronti degli odierni appellati, con condanna del stesso alla rifusione Parte_1
delle spese di lite nei confronti di tutti i resistenti.
Appella la sentenza il , lamentando quanto segue. Parte_1
PRIMO MOTIVO: ERRATA INDIVIDUAZIONE E QUALIFICAZIONE DEL
MURO OGGETTO DELLE RICHIESTE DI RISARCIMENTO SVOLTE IN
SEDE DI RICORSO EX ART. 281 DECIES E SS. C.P.C.
SECONDO MOTIVO: ERRATA VALUTAZIONE DELL'ILLEGITTIMITA'
DEL MURO COSTRUITO SUL TERRAZZO DEL QUARTO PIANO DELLA
PROPRIETÀ CON FUNZIONE DI PARAPETTO Controparte_2
TERZO MOTIVO: IN PUNTO DI CONDANNA ALLE SPESE DI LITE
Si costituiscono ritualmente ed unitariamente i resistenti RA IA TO,
, , Parte_2 Controparte_2 Controparte_1 Parte_3 Pt_4
chiedendo il rigetto dell'appello. Si costituisce con separata difesa
[...] CP_3
chiedendo il rigetto dell'appello.
Alla prima udienza, visti gli artt. 350 terzo comma c.p.c. e 350 bis c.p.c. il consigliere istr. invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le pagina 4 di 23 conclusioni come da rispettivi atti. Il consigliere istruttore invita i procuratori delle parti a depositare entro il 9 ottobre 2025 fogli telematici contenenti la precisazione delle conclusioni;
rinvia per la discussione ai sensi dell'art. 350 bis c.p.c. all'udienza del 21 ottobre 2025. I procuratori delle parti rinunciano a termini per ulteriori note difensive.
L'udienza si svolge in forma cartolare ex art. 127 ter c.p.c., con termine sino al 21 ottobre 2025 per note scritte sostitutive dell'udienza, salva applicazione dell'art. 127 ter, comma 4 c.p.c. in mancanza di deposito delle stesse.
La causa viene decisa il 21.9.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte appellante lamenta che il Tribunale abbia errato laddove non ha valutato il muro ubicato lungo la linea di confine tra i fondi appartenenti rispettivamente alle parti in causa, come muro comune. Secondo l'appellante il primo giudice ha operato un'erronea applicazione delle disposizioni normative e un'interpretazione non conforme agli orientamenti giurisprudenziali consolidati in materia. In particolare, secondo tesi, nel corso del procedimento, non risulta fornita prova certa e documentale circa la titolarità esclusiva del diritto di proprietà sul muro divisorio in questione. Tale lacuna probatoria impone, secondo la corretta esegesi delle norme codicistiche, il ricorso al meccanismo presuntivo previsto dall'ordinamento per ipotesi analoghe, ovvero alla presunzione legale di comunione dei muri divisori stabilita dall'articolo 880 del codice civile.
Tale disposizione sancisce che i muri posti sul confine tra due proprietà contigue si presumono comuni, salvo che risulti diversamente da titolo o da segni materiali univoci.
La ratio della norma risiede nell'esigenza di garantire certezza e stabilità nei rapporti di vicinato, evitando controversie in assenza di prova contraria. Pertanto, in difetto di elementi probatori idonei a dimostrare la proprietà esclusiva del muro, secondo l'appellante, il giudice avrebbe dovuto applicare la presunzione di comproprietà, con pagina 5 di 23 tutte le conseguenze giuridiche che ne derivano in termini di responsabilità, ripartizione delle spese e legittimazione ad agire.
La Corte osserva.
Il Condominio Montebello è situato nel pieno centro di Busto Arsizio (VA), sulla Via
Montebello, angolo Vicolo Custodi, con ingresso pedonale dal suddetto Vicolo Custodi al numero 2, ed è individuato all'Ufficio Provinciale del Territorio di Varese - Servizi
Catastali - alla Sezione Urbana BU - Foglio 16 - Particella n. 585, confinante sul lato ovest con la Particella n. 584 e sul lato nord con la Particella n. 586, entrambe di proprietà dei Sigg. RA IA TO, Controparte_1 Controparte_2
, , e . CP_3 Parte_2 Parte_3 Parte_4
Prescindendo dalle definizioni scritte a penna dal CTU, si riporta- per rendere evidente la decisione della Corte- la planimetria contenuta all'interno dell'elaborato peritale di
ATP (pag. 31).
pagina 6 di 23 pagina 7 di 23 Ai fini della corretta ricostruzione fattuale, si evidenzia che i beni immobili intestati alla famiglia RA, identificati catastalmente al foglio mappale n. 584, risultano essere stati edificati nel corso del XIX secolo, in posizione di confine rispetto alla particella limitrofa n. 5852. Tale circostanza assume rilievo ai fini dell'accertamento della preesistenza edilizia e della configurazione dei rapporti di vicinato. Sulla particella confinante n. 585 –successivamente trasferita in proprietà ai danti causa dell'attuale parte appellante–, nel decennio 1930, veniva realizzato dai sigg. un manufatto Pt_5
edilizio, oggi denominato . Tale costruzione veniva eseguita in Parte_1
aderenza al fabbricato RA e in sopraelevazione per una porzione lineare di circa
9/10 metri, corrispondente all'area destinata alla realizzazione dell'androne condominiale. È di rilievo giuridico il fatto che detta sopraelevazione sia stata effettuata senza che il muro perimetrale dell'immobile RA (mapp. 584) venisse reso comune, ai sensi dell'art. 882 c.c., né risulti alcuna convenzione tra le parti che ne abbia modificato la titolarità o la funzione. Con riferimento alla restante porzione del muro perimetrale lato ovest –di estensione pari a circa 11/12 metri e pertinente ai locali ad uso magazzino dell'immobile , si rileva che i sigg. procedettero alla Pt_6 Pt_5
realizzazione di un cavedio. Tale intervento edilizio risulta essere stato eseguito in violazione delle prescrizioni contenute nel titolo abilitativo rilasciato dall'amministrazione comunale competente, configurando pertanto una difformità urbanistico-edilizia rilevante ai sensi della normativa vigente in materia di disciplina delle costruzioni.
L'appellante sostiene che: “Mentre,…, il primo tratto di circa m. 9,90 è quello fra il
e la proprietà RA (oggetto di ammaloramento e Parte_1
sopraelevato dal in quanto già esistente), i due successivi tratti di m. 7,20 e Parte_1
m. 4,23 sono stati creati, in un secondo momento, in aderenza ai muri di recinzione del
, e successivamente edificati (rectius iscritti al N.C.E.U.) da RA nel Parte_1
1940, come da schede catastali redatte dall'Ing. in data 15 maggio 1940 e Per_2 pagina 8 di 23 prodotte in allegato alla C.T.U. in occasione del sopralluogo del 18 gennaio 2023 (cfr. all. H alla C.T.U.).”
Tale ricostruzione non può essere condivisa dalla Corte.
Si rileva che l'intero fronte ovest dell'edificio condominiale, oggi denominato
, risulta confinare con la particella catastale n. 584, di proprietà Parte_1
della famiglia RA. I manufatti murari che delimitano tale confine sono di antica costruzione, risalenti ad epoca ben anteriore al secolo scorso, e dunque qualificabili come strutture centenarie. Tale dato è rilevante ai fini della qualificazione giuridica dei muri perimetrali, in quanto la vetustà degli stessi costituisce elemento probatorio della loro originaria funzione di delimitazione e della loro appartenenza esclusiva alla proprietà RA, ai sensi degli artt. 881 e ss. c.c.
In considerazione della comprovata antichità e della funzione originaria dei muri posti sul lato ovest del , il Giudice di prime cure ha correttamente Parte_1
ritenuto di non operare alcuna distinzione tra le diverse porzioni murarie, qualificandole tutte come parte integrante del perimetro edilizio degli immobili RA. Tale valutazione risulta conforme ai principi di diritto in materia di accertamento della proprietà immobiliare e di identificazione dei muri divisori, nonché coerente con la documentazione catastale e storica agli atti.
L'appellante, nel proprio atto introduttivo del giudizio d'appello, ha espressamente riconosciuto che i danni lamentati in relazione al muro divisorio interessano una porzione ben definita, che si estende longitudinalmente per circa 17,20 metri, a partire dal vicolo P. Custodi e procedendo in direzione nord. Tale ammissione costituisce elemento di conferma della continuità strutturale e funzionale del muro perimetrale lato ovest, rafforzando la tesi della sua originaria appartenenza all'immobile RA e della sua esclusiva titolarità.
pagina 9 di 23 Diversamente, l'edificio insistente sulla particella n. 586, anch'esso di proprietà
RA, è stato edificato in epoca successiva, precisamente tra il 1938 e il 1940, e si colloca sul lato nord rispetto al . La costruzione è avvenuta Parte_1
parzialmente in aderenza al fabbricato in un'area in cui non risultava presente Pt_5
alcuna recinzione o delimitazione materiale da parte del . Tale circostanza Parte_1
esclude la rilevanza dell'immobile di cui al mappale 586 ai fini del presente giudizio, fatta eccezione per la porzione relativa al terrazzino, oggetto di specifica censura nel secondo motivo di impugnazione. La delimitazione temporale e spaziale dell'intervento edilizio consente di circoscrivere l'ambito della controversia e di escludere interferenze con le porzioni immobiliari non direttamente coinvolte.
Come ha precisato la C.T.U. a pag. 11 del proprio elaborato, la proprietà RA per quanto riguarda il detto muro posto a nord (Allegato G, foto 14), con l'Atto notarile stipulato in data 19 febbraio 1938 dal Notaio Dr. (Doc. 9 RA agli Persona_3
atti), (ha acquistato) tutte le porzioni del muro divisorio colorate in rosa, allora ancora di proprietà esclusiva della Signora e dei Signori (e le dette Controparte_5 Pt_5
porzioni) sono perciò diventate comuni (Mappali 585 e 586).
Dalla lettura della sentenza impugnata risulta che il Tribunale ha ritenuto di non poter prescindere dalla vicenda storica che riguarda il muro in questione e, preso altresì atto dei chiarimenti forniti dal C.T.U. all' udienza -laddove questi affermava che “in origine il muro in questione,…(facendo parte di un edificio abitativo)…, non era un muro di recinzione”- ha quindi concluso affermando che tale muro (costruito esclusivamente sul mapp. 1584 di proprietà RA) faceva parte di un edificio, di proprietà dei resistenti, ora (in parte) crollato.
La “presunzione” di comproprietà posta dall'art. 880 c.c. si riferisce ai muri divisori tra edifici: essa pertanto non si applica al muro perimetrale di un preesistente edificio, poi demolito (cfr. Cass. civ. n. 50/2014) . “Tale muro perimetrale è proprietà esclusiva del pagina 10 di 23 proprietario dell'edificio demolito, e questo carattere originario di appartenenza esclusiva non può subire modificazioni per il solo fatto che, a seguito della demolizione del fabbricato, l'antico muro perimetrale del medesimo sia venuto ad assumere posteriormente la funzione di muro divisorio e di sostegno del giardino/corte adiacente.
Infatti, la presunzione di comunione, che rispetto ai muri di confine sorge dalla loro speciale destinazione, funziona soltanto in mancanza di titolo, e non può avere quindi l'efficacia di trasformare o modificare i diritti da questo derivanti”. La presunzione di comunione del muro divisorio prevista dalla norma dell'art. 880 c.c., riguarda soltanto il muro che divide entità prediali omogenee (edificio da edificio, cortile da cortile, orto da orto), e non è, quindi, operante quando trattisi di entità prediali diverse. Pertanto, detta presunzione non sussiste rispetto alla parte di muro che divide un edificio da un cortile interno di altro edificio contiguo, neppure nel caso in cui i corpi di fabbrica di quest'ultimo che circondano il cortile, si appoggiano ad altri tratti del muro stesso e debba presumersi che per tali tratti il muro sia comune (Cass. Civ. 6539/1985)
Nel contesto del procedimento di accertamento tecnico preventivo, la parte ricorrente
( ) ha formulato una dichiarazione che, per contenuto e finalità, assume Parte_1
valore confessorio ai sensi dell'art. 2735 c.c., in quanto idonea a costituire prova diretta contro l'interesse del dichiarante. In particolare, con riferimento al manufatto murario di proprietà RA, viene testualmente affermato (cfr. pag. 4): “La muratura è di spessore cm. 40, intonacata su ambo i lati, ultrasecolare, realizzata con mattoni pieni e malta legante dell'epoca…”. Tale qualificazione tecnica, che descrive con precisione le caratteristiche costruttive e l'epoca di realizzazione del muro, è stata successivamente ribadita in modo letterale nel ricorso ex art. 282 decies c.p.c. (cfr. pag. 5), nonché reiterata nell'atto di appello attualmente pendente (cfr. pag. 7), confermando l' epoca di costruzione del muro.
Orbene, alla luce delle seguenti circostanze emerge:
pagina 11 di 23 a) che l'intero tratto murario posto sul lato ovest del risulta Parte_1
essere parte integrante dei fabbricati originari della famiglia RA, insistenti sulla particella catastale n. 584, e che tale muro è stato descritto e riconosciuto dal come “ultrasecolare”, con ciò confermandone la preesistenza rispetto Parte_1
all'edificazione del stesso;
Parte_1
b) che “la costruzione del risale al 1931” (cfr. all. A – pag. 4), e Parte_1
dunque è successiva alla realizzazione del muro in oggetto;
risulta logicamente e giuridicamente conseguente che il manufatto murario in questione debba essere qualificato come di esclusiva proprietà RA, costituendo la parete perimetrale del proprio fabbricato, ubicato sulla particella n. 584, in posizione di confine
–sul lato ovest– con la proprietà Tale conclusione trova fondamento nei principi Pt_5
codicistici in materia di proprietà immobiliare e di accertamento dei confini (artt. 881 ss.
c.c.), nonché nella giurisprudenza consolidata in tema di presunzione di appartenenza del muro divisorio in caso di edificazione preesistente.
Del resto è la stessa C.T.U. ad affermare quanto segue: il , censito al Catasto di Varese, Sezione Urbana BU, Foglio 16, Parte_1
Mappale 585, costruito a partire dal 1931 con Pratica Edilizia PE-223_31, come verificato durante l'Accesso agli Atti, sito in Vicolo Pietro Custodi 2; il fabbricato di proprietà RA, censito al Catasto di Varese, Sezione Urbana BU,
Foglio 16, Mappale 584 presumibilmente costruito nella prima metà dell' 800, sito in vicolo Pietro Custodi 4, il fabbricato di proprietà RA, censito al Catasto di Varese, Sezione Urbana BU,
Foglio 16, Mappale 586 costruito a partire dal 1937 con Pratica Edilizia PE-57_37 e denominato Casa Civile d'affitto RA, sito in via Montebello 5.
pagina 12 di 23 Non è stato possibile risalire alla data di costruzione del Mappale 584 di proprietà
RA, ma certamente questa precede la costruzione del che Parte_1
risale al 1931.
Di conseguenza il muro di confine posto ad ovest tra le due proprietà originariamente faceva parte della proprietà RA.
Per poi ulteriormente precisare, in sede di chiarimenti –come sopra ricordato- E' vero tuttavia che in origine il muro in questione, come ho già scritto nell'elaborato, faceva parte di un edificio abitativo che correva lungo tutto il confine, non era un muro di recinzione.
Aggiungendo altresì, con evidente riferimento all'androne del (per il Parte_1
dubbio che un muro tanto vecchio potesse sorreggere oltre ai due piani dell'immobile
RA ulteriori tre solette dello stabile di parte appellante): “quello che si vede
(all'interno dell'androne) è la realizzazione di un rivestimento, sul muro preesistente, da parte del;
non posso escludere che quest' ultimo abbia inserito anche Parte_1
dei pilastri per sostenere i piani che sono stati realizzati.
Inoltre, il CTU ha precisato che nel progetto originario, sempre degli anni '30, era prevista la realizzazione di una cantina in corrispondenza del muro in questione, ma non è stata realizzata puntualizzando che: Se ci fosse stata la cantina, il muro sarebbe sceso ad un piano più basso e l' umidità probabilmente non sarebbe risalita e precisando ulteriormente che il

contro

-muro interno, realizzato nell' androne non è stato trattato storicamente come i muri esterni isolandoli ad es. apponendovi del catrame.
Emerge –dunque– in modo inequivocabile, anche sulla base delle risultanze documentali e processuali sopra richiamate, che il soggetto costruttore dell'edificio attualmente denominato ha, nel corso dell'esecuzione dei lavori, apportato Parte_1
modifiche sostanziali rispetto al progetto originariamente assentito dall'autorità pagina 13 di 23 amministrativa competente. In particolare, si rileva che non è stata realizzata la cantina prevista al di sotto dell'intero androne condominiale, come da elaborati progettuali approvati, bensì si è proceduto alla costruzione in aderenza al muro perimetrale dell'immobile confinante di proprietà RA, lungo l'intera estensione longitudinale dell'androne stesso.
Tale scelta costruttiva, risulta aggravata dalla mancata adozione delle tecniche di isolamento strutturale che, già all'epoca dei fatti, erano disponibili e imposte per interventi edilizi di tale natura.
Di ciò ne dà espressa conferma parte appellante laddove la stessa afferma (cfr. pag. 14)
“…che la costruzione del , … è avvenuta in aderenza al Parte_1
suddetto muro … trasformando quello che, precedentemente, era un muro esterno alla proprietà RA in un muro interno all'androne del medesimo, ..che …- Parte_1
ha a sua volta provveduto all'edificazione di un muro….”
Il riferimento all'atto di parte appellante (cfr. pag. 14) costituisce elemento probatorio ulteriore, in quanto integra una dichiarazione che, per contenuto e contesto, può assumere valore confessorio o comunque di riconoscimento indiretto dei fatti. Tale conferma rafforza la ricostruzione secondo cui l'intervento edilizio è stato eseguito in modo difforme rispetto al titolo abilitativo, con incidenza diretta sul muro di proprietà
RA e con omissione delle misure tecniche prescritte. Ciò supera la presunzione di
“muro comune”, invocata dall'appellante.
La giurisprudenza –sempre in tema di costruzioni in aderenza- afferma altresì che
“Perché ricorra l'ipotesi della costruzione in aderenza, prevista dall'art. 877 c.c., è necessario che la nuova opera e quella preesistente siano autonome dal punto di vista strutturale, nel senso che il perimento o la demolizione dell'una non possa incidere sull'integrità dell'altra…...” Cfr. Cass. civ. n. 4549/1982, puntualizzando –in ogni caso- che “la demolizione da parte del proprietario costituisce esercizio del diritto di pagina 14 di 23 proprietà …” (Cass., Sez. III, 23 marzo 2001 n. 4207, in Dir. e Formazione, 2001, 1007.
In termini cfr. Cass., Sez. II, 18 agosto 1986 n. 5078, in Giust. civ. Mass., 1986).
Da ciò consegue che i danni all'androne del conseguenti ad evidenti Parte_1
infiltrazioni e umidità, provenienti dall'esterno e dal basso, non sono causalmente ricollegabili, ex art. 2043 c.c., alle proprietà appellate.
SECONDO MOTIVO: ERRATA VALUTAZIONE DELL'ILLEGITTIMITA' DEL
MURO COSTRUITO SUL TERRAZZO DEL QUARTO PIANO DELLA PROPRIETÀ
CON FUNZIONE DI PARAPETTO Controparte_2
Il Tribunale, nella sentenza impugnata, affronta, a pag. 6, la questione relativa alla
“Trasformazione in muretto della ringhiera sulla proprietà di CP_2
”, rigettando la richiesta del Condominio sulla scorta della già richiamata
[...]
motivazione, secondo cui “l'asserito pregiudizio in relazione alla violazione del disposto di cui all'art. 905, cpv, cc, sussisteva già in relazione alla ringhiera e quindi l'esercizio pacifico, continuo, palese ed ultraventennale del diritto di veduta da parte della Sig.ra
AR (e dei suoi aventi causa) ha determinato il definitivo consolidamento dello stesso” (cfr. all. A - pag. 8).
Parte appellante spiega che la questione relativa alle distanze di cui all'art. 905 c.c. sia stata invocata dal appellante in relazione a quanto stabilito dal secondo Parte_1
comma del medesimo articolo che richiama il divieto di “costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere”.
Tale disposizione di legge, secondo tesi, lungi dall'occuparsi unicamente del diritto di veduta sul fondo del vicino, sulla base di quanto accertato e documentato fotograficamente dal C.T.U., pare invece tutelare proprio la situazione lamentata dal appellante in relazione alla comunque accertata mancanza di “aerazione e Parte_1 pagina 15 di 23 illuminazione del cortile sottostante con inevitabile aumento dell'umidità dei relativi ambienti e conseguente ulteriore aggravamento delle conseguenze dei fenomeni infiltrativi e di decadimento afferenti i precitati muri perimetrali di confine fra le due proprietà” (cfr. all. A - pagg. 6 e 7), circostanza verificata come esistente e fondata dal
CTU, ma completamente ignorata del Giudice di prime cure.
Sul lato nord del confine condominiale con il mappale 586, la proprietaria Sig.a CP_2
ha costruito un muro sulla parte più elevata dell'edificio.
[...]
Parte appellante lamenta che, come confermato dalla relazione di A.T.P. redatta dall'Arch. (cfr. all. M - pagg. 28 e 33) - oltre a risultare in contrasto Persona_1
con le norme di legge - contribuisce ad aggravare ulteriormente, quantomeno sotto il profilo dell'areazione del cortile e l'illuminazione dello stesso, i danni al Parte_1
(all. 2 bis).
[...]
Il Tribunale ha ritenuto che abbia usucapito tale diritto di veduta, Controparte_2
poiché in precedenza, da decenni, in luogo di tale muro vi era un originario parapetto costruito come ringhiera.
Secondo l'appellante il Tribunale avrebbe unicamente centrato l'attenzione sull'usucapione del diritto di veduta, senza tenere in considerazione le conseguenze in punto “salubrità” che la costruzione avrebbe portato al Condominio.
La Corte osserva.
In primo grado parte allegava che “il muro costruito sul terrazzo del quarto Parte_1
piano della proprietà RA con funzione di parapetto, nonostante sia stato regolarmente assentito con Permesso di Costruire in sanatoria del 21 maggio 2008, non
è conforme con l'Art. 905 del Codice civile e l'Art. 22 del Regolamento Edilizio che impongono una distanza di affaccio dal muro di confine di almeno 1,50 m dal filo della
pagina 16 di 23 facciata” (cfr. all. M - pagg. 27 e 28), con conseguente demolizione ed arretramento dello stesso a distanza legale”.
La domanda proposta in primo grado è di arretramento del parapetto, a distanza legale.
Non vi è domanda di ripristino della ringhiera per motivi di salubrità ma di mero arretramento del muro costruito.
Con pratica edilizia 362/06 e successiva domanda di permesso di costruire in sanatoria
(doc. 9 e 18 prodotto nel giudizio di I grado) la sig.ra ha eseguito Controparte_2
“variazioni distributive interne a unità immobiliare e sostituzione di parapetti del terrazzo a confine (da metallico a muratura)”: la realizzazione di un parapetto in muro del terrazzo dell'appartamento nella stessa posizione della precedente ringhiera – esistente dalla fine degli anni 30– evidenzia la fondatezza dell' eccezione di prescrizione sul mantenimento di un manufatto esistente a quella distanza. Si ribadisce che mai parte odierna appellante abbia richiesto la rimessione in pristino della ringhiera esistente in precedenza.
Da ciò consegue la correttezza della decisione del Tribunale, laddove ha ritenuto che nessun arretramento poteva essere disposto, in applicazione all'art. 905 c.c..
In forza dell'art. 905 c.c. “..non si possono costruire parimenti balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere”. Sulla stessa linea si pone il Regolamento edilizio e
Regolamento di Igiene del Comune di Busto Arsizio, il quale, all'art. 22 (Balconi aperti, chiusi, loggiati a sbalzo) prevede che “la distanza dei balconi aperti non potrà essere inferiore ad almeno mt 1,50 dal limite della proprietà”. Come chiarito dalla Suprema
Corte, “la ratio posta a base delle disposizioni limitative dell'apertura di vedute sul fondo del vicino si identifica nell'esigenza di tutelare il proprietario di quest'ultimo contro le molestie derivanti dall'altrui esercizio di vedute a troppo breve distanza, cosi da violare pagina 17 di 23 l'intimità della sua vita privata: da ciò consegue che la 'linea esteriore' dei balconi, sporti, terrazze, lastrici solari e simili - che, a norma dell'art 905 cpv cod civ, deve distare almeno un metro e mezzo dal fondo del vicino - deve intendersi come la linea, segnata da ringhiere, balaustre, parapetti e simili, da cui è effettivamente possibile esercitare la veduta, e non già come la linea di massima sporgenza. “ (Cass. Sez. II, sent. n. 1368 del
11/04/1975). Ciò significa che, ai fini della norma invocata, non rilevano le caratteristiche del manufatto collocato sulla linea esteriore dei balconi/sporti/terrazze ecc., ma unicamente la sua distanza dal limite della proprietà, da ciò dipendendo il potenziale pregiudizio rispetto alla sfera di intimità dei terzi.
Ne consegue che, ai fini dell'applicazione della disposizione normativa richiamata, non assumono rilievo le specifiche caratteristiche costruttive o morfologiche del manufatto posizionato lungo il perimetro esterno di balconi, aggetti, terrazze o analoghe strutture edilizie. Ciò che rileva, ai fini della valutazione del potenziale vulnus alla sfera privata e riservata di soggetti terzi, è esclusivamente la distanza intercorrente tra detto manufatto e il confine della proprietà altrui, da cui discende la possibilità di interferenza con il diritto alla riservatezza e all'intimità personale.
Perciò, attesa la preesistenza da diversi decenni della ringhiera sul terrazzo, risulta corretta la decisione del Tribunale che ha accolto l'eccezione di usucapione, trattandosi di opera palese. Infatti, “l'asserito pregiudizio in relazione alla violazione del disposto di cui all'art. 905, cpv, cc, sussisteva già in relazione alla ringhiera e quindi l'esercizio pacifico, continuo, palese ed ultraventennale del diritto di veduta da parte della Sig.ra
AR (e dei suoi aventi causa) ha determinato il definitivo consolidamento dello stessa.” (cfr. motivazione sentenza)
Nel merito, è altresì ragionevole ritenere che un muretto di circa un metro, in sostituzione della precedente ringhiera, posto a quindici metri di altezza, e situato con affaccio nella parte più ampia del cortile, non crea alcun danno rilevante non avendo pagina 18 di 23 alcuna effettiva incidenza sull'areazione e sull'illuminazione del sottostante cortile condominiale, posto peraltro a NORD.
TERZO MOTIVO: IN PUNTO DI CONDANNA ALLE SPESE DI LITE
L'appellante impugna altresì il capo della sentenza in cui, alla pag. 8, il Tribunale afferma che “le spese di lite seguono la soccombenza e vanno pertanto a carico di parte ricorrente come da dispositivo che prevede una liquidazione onnicomprensiva dei compensi professionali per tutte le fasi”, giungendo a liquidare oltre ventunmila euro di spese in favore delle odierne parti appellate.
Parte appellante censura la manifesta eccessività e sproporzione della condanna alle spese a carico del : “Le argomentazioni addotte per i primi due motivi di Parte_1
appello rendono ingiusta anche la condanna alle spese, decisamente sproporzionata rispetto all'attività in concreto svolta in giudizio, laddove, per intenderci, in favore della sola Sig.a - che ha fondato la propria intera difesa sulla circostanza di non CP_3
essere stata parte dell'originario procedimento per A.T.P. - le spese di lite sono state
“liquidate in euro 4.400,00 per compensi professionali oltre spese generali ed oneri di legge” (cfr. all. A - pag. 9). Si censura, pertanto, la manifesta eccessività e sproporzione della condanna alle spese a carico dell'odierno appellante, ritenendo che, anche seguendo i parametri di cui al DM 55/2014 - vertendosi peraltro in ambito di procedimento sommario di cognizione - la somma da liquidare a carico del Parte_1
avrebbe potuto essere contenuta nei limiti del minimo, secondo la liquidazione giudiziale del compenso avvocati in ambito civile”.
La Corte osserva.
Il ricorrente in primo grado, ai fini di quanto previsto dall'art. 14 DPR 115/02, dichiarava che il valore del presente procedimento rientrava nello scaglione da €
5.200,00 ad € 26.000,00.
pagina 19 di 23 Il Tribunale liquidava in euro 10.000,00 gli onorari in favore della parte resistente, ad eccezione di in favore della quale liquidava euro 4.400,00. CP_3
In primo grado parte resistente chiedeva in punto spese quanto segue:
“Con vittoria di spese diritti ed onorari oltre che del presente giudizio –e dell'eventuale ctu e ctp e dei costi per tutte le procedure propedeutiche sin qui svolte e che vengono indicate nell' importo di complessivi € 5.665.09.= così conteggiate *compensi al ctu
Arch. per giudizio atp € 828,88.= * compensi all'Arch. €. Persona_1 CP_6
2.082,00.= *compensi spese legali per A.T.P. R.G. 3847/22 € 1.399,82.= *compensi corrisposti all'Organismo di Mediazione €. 562,64.= *compensi spese legali per procedura di mediazione €. 791,75.=”
Il motivo di appello si fonda in primo luogo sull' invocato accoglimento dei primi due motivi di appello. Conseguentemente, la questione deve ritenersi assorbita da quanto sopra statuito (rigetto dei due motivi).
In secondo luogo, si fonda sulla circostanza che -trattandosi di rito semplificato ex 281 decies c.p.c.- devono applicarsi i minimi, con particolare riferimento alla persona di che ha incentrato la difesa sulla circostanza di non essere stata parte CP_3
dell'originario procedimento per A.T.P..
La Corte osserva.
Con riferimento alla posizione di l'appello può ritenersi fondato, CP_3
laddove effettivamente la stessa (non ritualmente citata in sede di ATP) ha incentrato sostanzialmente la propria difesa nel merito sull'inopponibilità dell'ATP espletata.
Trattandosi di rito semplificato, tenuto conto delle difese svolte da , CP_3
deve ritenersi corretta la liquidazione delle spese procedurali in suo favore nella misura dei minimi pari a Euro 2540,00, oltre IVA, CPA e 15% spese generali.
Diverso il discorso per la difesa delle altre parti. pagina 20 di 23 Trattandosi di rito semplificato, senza deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, possono essere riconosciuti i valori minimi solo per la fase decisionale.
Per le rimanenti fasi debbono essere riconosciuti i valori medi, attese le molteplici difese svolte, anche sotto il profilo tecnico. Si perviene al risultato di Euro 4227,00 (fase di studio Euro 919,00 più fase introduttiva Euro 777,00 più fase istruttoria Euro 1680,00 più fase decisionale euro 851,00). Deve, altresì, applicarsi l'aumento di cui all'art. 4, comma 2 del DM sulle spese per la molteplicità delle parti difese, compresa la particolare posizione di (aumento previsto sino al 150%), cui devono Controparte_2
sommarsi gli onorari (non contestati) per spese legali di mediazione pari a Euro 791,75, nonché per spese legali di ATP (anche esse non contestate) pari euro 1.399,82.
Tutto ciò considerato, la liquidazione del primo giudice appare congrua e la sentenza, sul punto deve essere confermata.
In tema di liquidazione delle spese processuali in caso di riforma totale o parziale della sentenza di primo grado, è costante nella giurisprudenza di legittimità l'affermazione del principio secondo cui il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (c.f.r., tra le ultime, Cass. civile, sez. VI, ord. 4 aprile 2018, n. 8400; Cass. civile, ord. 22 agosto 2018, n. 20920; Cass. 32906 dell' 08/11/2022 ordinanza n. 9448 del 06/04/2023).
Le spese di lite, perciò, seguono la sostanziale soccombenza dell'appellante nei confronti di tutte le parti e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia (da Euro 5.200,00 a Euro 26.000,00), ex DM 147/2022.
pagina 21 di 23 Le spese sono liquidate per il procedimento d'appello escludendo la fase istruttoria (non espletata), e nei valori minimi pari ad Euro 956,00 per la (sola) fase decisionale (in assenza di scritti conclusivi), per tutte le parti.
Con riferimento alla difesa di , più altri cinque, le spese Controparte_2
possono essere liquidate nella fase di studio e introduttiva nei valori medi (Euro 1134,00 fase di studio e Euro 921,00 fase introduttiva), oltre Euro 956,00 per la fase decisionale.
Applicando un aumento del solo 40% (ridotto rispetto al primo grado, stante la ripetitività delle difese) può essere riconosciuto il totale importo di Euro 4215,00, oltre
IVA, CPA e 15% spese generali.
Anche per il procedimento d'appello, la valutazione delle difese di , CP_3
-per i motivi sopra evidenziati- consente di liquidare nel minimo le spese processuali pari a Euro 1984,00 (Euro 567,00 fase di studio e Euro 461,00 fase introduttiva oltre
Euro 956,00 per la fase decisionale).
Sulla richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c. proposta da nei CP_3
confronti dell'appellante si rileva che la stessa non può trovare accoglimento.
In particolare, si rileva che se una parte non è stata chiamata o non ha partecipato all'ATP, ciò non impedisce che possa essere convenuta nel successivo giudizio di merito, purché venga regolarmente citata e messa in condizione di difendersi.
Vero è che la Cassazione ha chiarito che l'ATP è inopponibile a chi non è stato formalmente parte del procedimento, anche se ne ha avuto notizia informale. Questo significa che quella parte non può essere vincolata dalle risultanze dell'ATP, ma può comunque essere coinvolta nel giudizio di merito e -come nella fattispecie- difendersi avverso le domande proposte.
Sotto altro profilo appare evidente che la legittimazione ad agire contro una parte non presente all'ATP risulta sorretta da un interesse concreto e attuale, come previsto pagina 22 di 23 dall'art. 100 c.p.c., in capo al Condominio per ottenere un accertamento e una condanna anche nei confronti della signora . CP_3
Non pare perciò sussistere alcun profilo di azione “inammissibile” in primo grado nei confronti di alcuna delle parti;
con riferimento al solo appello nei confronti di
, effettivamente le spese di causa sono state liquidate in valori CP_3
eccessivi.

PQM


In parziale accoglimento dell'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 211/2025 del Tribunale di Busto Arsizio, all'esito della causa rubricata al numero di R.G. 2086/2024, pubblicata in data 18 febbraio 2025 e in parziale riforma della sentenza di primo grado, condanna al pagamento delle spese processuali di Parte_1
primo grado in favore di liquidate in Euro 2540,00, oltre IVA, CPA CP_3
e 15% spese generali;
conferma per il resto l'impugnata sentenza;
condanna al pagamento delle spese processuali di Parte_1
secondo grado in favore di liquidate in Euro 1984,00, oltre IVA, CP_3
CPA e 15% spese generali;
condanna al pagamento delle spese processuali di Parte_1
secondo grado in favore degli altri appellati AR, liquidate in Euro 4215,00, oltre IVA, CPA e 15% spese generali.
Così deciso in Milano il 21.10.2025
Il Presidente est.
IA NA LA
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