REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI PALERMO – SEZ. TERZA CIVILE –
La Corte d'Appello di Palermo – Sezione Terza Civile – composta dai
Sigg.ri Magistrati:
1) Dott. Antonino Liberto Porracciolo Presidente
2) Dott.ssa Cristina Midulla Consigliere
3) Dott. Silvestro Motta Giudice Ausiliario dei quali il terzo relatore ed estensore, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2316/2018 R.G. promossa in questo grado di giudizio da
(c.f.: Parte_1 CodiceFiscale_1
M) e (c.f.: ),
[...] Parte_2 CodiceFiscale_2 rappresentati e difesi dall'Avv. Salvatore Collura
APPELLANTE contro
(c.f.: e Controparte_1 CodiceFiscale_3 [...]
(c.f.: ), rappresentati e difesi dall'Avv. CP_2 CodiceFiscale_4
B. Cristina Di Palermo
APPELLATI

(c.f.: , in Controparte_3 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv.
Alessandro Palmigiano
INTERVENIENTE EX ART. 111 CPC
La causa è stata posta in decisione con ordinanza del 26 gennaio 2024 ai sensi dell'art. 127-ter comma 3 c.p.c.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 21 marzo 2013, e Pt_1 CP_2
convenivano i coniugi e
[...] Parte_1 Pt_2
1 avanti al Tribunale di Agrigento, per sentirli condannare al Pt_2
risarcimento del danno subito all'immobile sito in Lampedusa di proprietà degli attori, al fg. 18 particella 177 sub 1, danneggiato irreversibilmente a causa di lavori di ristrutturazione eseguiti dai convenuti sul loro immobile, ubicato nel
Lungomare Luigi Rizzo nn. 41-43, fg. 18 particelle 178 sub 1, 2 e 4, acquistato da potere degli attori con atto in Notar di Agrigento del 25.01.2005. Per_1
Si costituivano i convenuti e Parte_1 Parte_2
, chiedendo il rigetto della domanda.
[...]
Il Tribunale di Agrigento, istruita la causa a mezzo consulenza tecnica d'ufficio, con la sentenza n. 1257/2018 pubblicata il 16 ottobre 2018, ha condannato i convenuti al pagamento in favore degli attori della somma di €
243.000,00 a titolo di risarcimento del danno, liquidati all'attualità, quale valore dell'immobile fg. 18 particella 177 sub 1 antecedente alla esecuzione dei lavori dei convenuti, oltre agli interessi dalla decisione al soddisfo e alle spese di lite, comprese quelle di CTU.
Con atto di citazione del 13 novembre 2018, Parte_1
e hanno proposto appello, con il quale hanno chiesto il Parte_2
rigetto della domanda proposta in primo grado e, in via istruttoria, il richiamo del CTU perché “… accerti e chiarisca: se la perdita di commerciabilità dell'immobile è assoluta o meno e qual è il valore del relitto in CP_1
considerazione delle potenziali utilizzazioni della volumetria occupata dall'immobile …”.
Gli appellanti censurano la sentenza impugnata per avere ritenuto che l'immobile abbia perso completamente il suo valore commerciale, sul CP_1
presupposto che qualsiasi progettazione di opere edili relativa al detto immobile
“… dovrebbe essere inserita in una progettazione o riprogettazione dell'intero organismo costruttivo”, e cioè dovrebbe ricomprendere anche il loro immobile.
Secondo gli appellanti, tale affermazione contenuta nella sentenza impugnata non trova riscontro nell'accertamento condotto dal CTU, il quale ha affermato
2 che “la commerciabilità dell'immobile degli attori è subordinata al preventivo ottenimento delle certificazioni di collaudo e delle autorizzazioni amministrative relative ai lavori eseguiti all'interno della proprietà dei convenuti”. Sul punto, gli appellanti sostengono: che non vi è prova che i lavori da essi eseguiti hanno totalmente compromesso la possibilità edificatoria del fondo CP_1
Evidenziano che non è stato eseguito il collaudo statico delle loro opere, al fine di affermare o escludere la possibilità di edificazione della proprietà in CP_1
base ai carichi massimi che detta struttura in linea teorica trasferirebbe sulla proprietà e che il CTU ha affermato che le opere da essi Parte_3
eseguite hanno ripristinato una condizione di sufficiente stabilità globale.
Per altro profilo, gli appellanti sostengono che, anche a ritenere l'assoluta impossibilità della ristrutturazione della proprietà al fine di determinare CP_1
il danno, doveva stabilirsi il valore dell'immobile ante dissesto e quello attuale;

e che la differenza poteva essere utilizzata al fine di quantificare il risarcimento.
Invece agli attori è stato riconosciuto il valore dell'immobile ante dissesto e al contempo essi ne hanno conservato la proprietà, essendo indubbio che esso abbia conservato un valore, potendo realizzarsi un immobile di dimensioni e caratteristiche minime, oppure utilizzare lo spazio per realizzare un chioschetto/bar con ampia terrazza, un parcheggio all'aperto, etc. Sul punto, gli appellanti si dolgono che nella sentenza impugnata non è contenuto alcun apprezzamento.
Ancora, gli appellanti censurano la sentenza impugnata laddove viene ritenuta la non commerciabilità dell'immobile sul presupposto che “non CP_1
si può affermare con certezza che i convenuti intendano presentare istanze di regolarizzazione per i lavori eseguiti”, e sostengono che non risulta manifestata alcuna indisponibilità e che, in ogni caso, si potrebbe procedere coattivamente.
Si sono costituiti e , chiedendo il Controparte_1 Controparte_2
rigetto dell'appello e contestando la richiesta di richiamo del CTU, stante l'esaustività della relazione.
3 Con atto di intervento ex art. 111 c.p.c. depositato il 31.10.2022, si è costituita la società quale cessionaria del credito Controparte_3
risarcitorio vantato dagli appellati e in Controparte_1 Controparte_2
forza della sentenza impugnata, come da scrittura privata di cessione del credito del 01.10.2022 autenticata dall'Avv. Fabrizia Amalfi, Notaio in Calatafimi e
Segesta.
L'appello è infondato e deve essere rigettato.
Richiamando il contenuto della sentenza impugnata, i luoghi oggetto di contenzioso sono ubicati nell'isola di Lampedusa tra la Via Lungomare Rizzo e la Via Stazzone. Il fabbricato posto a quota più bassa è in proprietà degli odierni appellanti, ad esso si accede da Via Lungomare Rizzo ai civici 41-43. Il fabbricato a quota più alta è in proprietà degli appellati e ad esso si accede da
Via Stazzone. I due fabbricati risultano confinanti lungo la linea che costeggia, a nord, il solaio di copertura dell'immobile degli appellanti e, a sud, il piano di calpestio dell'immobile degli appellati.
Nell'immobile di proprietà degli appellanti sono presenti delle grotte naturali che si sviluppano in direzione nord, fino ad estendersi al di sotto del piano di calpestio dell'immobile degli appellati. L'immobile degli appellati è un fabbricato vetusto di interesse storico, che si compone di una sola elevazione fuori terra, con forma rettangolare, i cui lati misurano m 27,00 e m 15,00.
Gli appellanti hanno acquistato l'immobile dagli appellati, con atto rogato dal Notaio di Agrigento del 25.01.2005. Dopo l'acquisto, essi hanno Per_1
eseguito i lavori all'interno e all'esterno del fabbricato, elencati nella relazione di CTU dell'8 luglio 2015 (parag. 5.1.2 Immobile di proprietà dei convenuti, pagg. 9 e 10, nn. da 1 a 9), alcuni dei quali hanno arrecato danni all'immobile degli appellati, costituiti dalla rotazione verso l'esterno del paramento murario lato sud e dal crollo di una porzione del piano di calpestio.
I lavori che hanno causato tali danni sono i seguenti:
1) la demolizione dei volumi posti al primo piano del fabbricato;

4 2) la demolizione dei contrafforti ortogonali esistenti tra il muro sud di proprietà ed il muro nord di proprietà ; CP_1 Pt_1
3) lo sbancamento di tutto il terrapieno posto al di sotto della fascia di terreno demaniale;

4) gli scavi realizzati in ampliamento lungo il lato ovest (creazione del vano laterale ovest, precedentemente inesistente);
5) i lavori di realizzazione delle volte all'interno delle grotte preesistenti.
Con la demolizione dei volumi posti al piano primo di proprietà dei convenuti (particelle 178/1 e 178/2) e dei contrafforti e con lo sbancamento dell'intero terrapieno posto al di sotto della fascia di terreno demaniale, sono stati cagionati danni alle strutture portanti dell'immobile degli appellati, laddove viene evidenziato nella consulenza d'ufficio che la rotazione del paramento murario del prospetto sud del detto fabbricato è in derivazione causale con quei lavori. Invece, i lavori di sbancamento effettuati all'interno della grotta nord- ovest hanno causato il parziale crollo del piano di calpestio del detto fabbricato.
Inoltre, l'area della striscia demaniale è stata annullata dagli sbancamenti e occupata dagli appellanti con il solaio di copertura del loro immobile, ovvero quella striscia che costeggiava il muro oggi fuori piombo (si veda relazione di
CTU dell'8 luglio 2015, parag. 5.2, pagg. 10-13).
Non è presente alcuna documentazione in atti che attesti che l'esecuzione dei suddetti lavori edili sia stata autorizzata dagli Enti preposti alla tutela dei vincoli o al rilascio di nulla-osta, autorizzazioni obbligatorie per legge
(Soprintendenza BB.CC.AA., Ufficio del Genio Civile, Comune, Asp).
Ciò posto, il Giudice di primo grado ha ritenuto, sulla scorta delle indagini eseguite dal CTU, che i lavori edili eseguiti dagli odierni appellanti hanno comportato la modifica delle caratteristiche del loro edificio, aumentandone la superficie e la volumetria. Inoltre, lo sbancamento in senso altimetrico e in profondità ha comportato che l'edificio non poggia più su un terrapieno, CP_1
ma su strutture artificiali in cemento armato, non verificate dal Genio Civile o da
5 altra autorità, e pertanto tale condizione non consente di ritenere realizzabili gli interventi riparativi dell'immobile sotto il profilo statico e della CP_1
regolarità urbanistica. In sostanza, nessuna opera di risanamento potrebbe essere autorizzata senza una previa verifica, sotto il profilo urbanistico, dell'attività edilizia posta in essere dagli appellanti (calcolo delle strutture e collaudo), la cui sanatoria appare, peraltro, alquanto improbabile, data la trasformazione in estensione e volumetria, non risultando neppure che essi l'abbiano chiesta o intendano chiederla, posto che qualsivoglia intervento di riparazione dell'immobile dovrebbe intervenire non più al di sopra di un terreno di CP_1
fondazione originario e naturale, bensì su un manufatto artificiale.
Come evidenziato nella relazione di CTU, gli interventi di riparazione e consolidamento da eseguire nell'immobile “… vanno necessariamente a CP_1
gravare o ad interferire con i locali sottostanti di proprietà dei convenuti.
Nonostante sia certo che i lavori riguardano il solo immobile di proprietà degli attori, è anche vero che tali lavori (di riparazione e consolidamento, ma anche quelli di una eventuale ristrutturazione futura) determineranno una variazione dello stato dei luoghi che può avere influenza anche sui locali sottostanti. Oltre all'aspetto meramente autorizzativo, a parere di chi scrive, l'attenzione va posta anche sulla collaudabilità di qualsivoglia intervento eseguito nell'immobile degli attori. Ci si riferisce, ad esempio, anche alla variazione di carichi trasmessi dall'immobile di proprietà degli attori al sottosuolo (o alle strutture sottostanti), una volta che siano stati effettuati i lavori di ripristino della copertura e del solaio, nonché gli eventuali interventi finalizzati alla divisione interna ed alla realizzazione di impianti, di finiture e di rivestimenti. Si ritiene, inoltre, che non sarà possibile accertare, in assenza di riscontri documentali ufficiali, quale sia la capacità residua che il sistema edilizio (composto dal fabbricato di proprietà degli attori, dal sottosuolo e dal fabbricato di proprietà dei convenuti) può garantire in termini di portata e di resistenza ai carichi applicati. Invero, non essendo presenti documentazioni ufficiali né
6 autorizzazioni relative agli interventi eseguiti all'interno dell'immobile di parte convenuta, nessun tecnico potrebbe certificare quali siano i carichi che la struttura di proprietà degli attori è in grado di sostenere, tenuto conto che tali carichi si trasmettono direttamente alle strutture e/o cavità sottostanti che sono state oggetto di interventi edilizi non autorizzati, né certificati o documentati.
Pertanto, nel ribadire che l'intervento proposto dal c.t.u. va eseguito nell'immobile di proprietà degli attori, che esso è limitato solamente a detto immobile e che non è direttamente collegato alle lavorazioni già eseguite dai convenuti, si deve dare atto che la modifica dei luoghi eseguita dai convenuti non consente di potere redigere alcuna certificazione inerente l'agibilità dell'immobile di proprietà degli attori, in quanto non è allo stato possibile determinare quali siano i carichi che la struttura di proprietà degli attori è in grado di sopportare né quelli massimi che può trasferire alle strutture sottostanti. Si può concludere affermando che la commercialità dell'immobile degli attori è subordinata al preventivo ottenimento delle certificazioni di collaudo e delle autorizzazioni amministrative relative ai lavori eseguiti all'interno della proprietà dei convenuti. Tuttavia, è necessario precisare che
l'ottenimento di certificazioni e autorizzazioni per l'immobile di proprietà dei convenuti può avvenire esclusivamente in seguito alla presentazione di istanze e documentazioni da parte dei convenuti medesimi. Nessuna garanzia allo stato è possibile fornire né sulla tempistica della concreta presentazione delle istanze da parte dei convenuti, né sul successivo rilascio di certificazioni di collaudo, conformità, agibilità dell'immobile dei convenuti. Non si è neanche in grado di potere affermare con certezza che i convenuti abbiano la volontà di presentare istanze di regolarizzazione per i lavori eseguiti. Invero, dalla documentazione presente agli atti di causa, si rileva che non è stata ancora presentata documentazione in tal senso. Per quanto sopra, si ritiene di poter affermare che attualmente non è possibile garantire la commerciabilità dell'immobile degli
7 attori una volta che siamo stati eseguiti gli interventi proposti dal c.t.u. …”
(Relazione di CTU del 14 marzo 2017, pagg. 2-4).
Sulla base delle suddette risultanze istruttorie, la Corte ritiene che il
Tribunale abbia correttamente affermato che il danno arrecato dagli appellanti consista nella perdita assoluta di valore dell'immobile in quanto il suo CP_1
stato attuale non può più essere migliorato con opere edilizie, in quanto non autorizzabili.
Sul punto, si richiama la motivazione contenuta nella sentenza impugnata, secondo cui la perdita della commerciabilità dell'immobile dipende, non tanto e non solo dalla perdita di verticalità del muro perimetrale e per l'apertura di una voragine nel piano di calpestio, quanto soprattutto ed in via assorbente ed onnicomprensiva dall'assoluta impossibilità di effettuare qualsiasi lavoro edile sull'immobile non potendo ottenersi i relativi atti amministrativi di CP_1
autorizzazione e di collaudo, in quanto non sono presenti documentazioni ufficiali né autorizzazioni relative agli interventi eseguiti all'interno dell'immobile degli odierni appellanti da fornire alle Autorità competenti, relative alle misure, consistenza e caratteristiche delle strutture edili che si trovano al livello sottostante.
Tale impossibilità riguarda non solo i lavori indicati dal CTU di riparazione e consolidamento del muro e della voragine, in quanto essi vanno a gravare o ad interferire con i locali sottostanti di proprietà dei convenuti, ma anche i lavori di un'eventuale ristrutturazione futura, anch'essi determinanti una variazione dello stato dei luoghi che può avere influenza anche sui locali sottostanti. Poiché tali lavori riguarderebbero un immobile ( che oggi si trova “al di sopra” di CP_1
locali sottostanti ( ), e perciò graverebbero e interferirebbero con essi, e Pt_1
poiché per tali locali sottostanti, costruiti abusivamente, in luogo delle antiche cavità naturali e ingrottamenti, non sono presenti né documentazione né autorizzazioni, “non è allo stato possibile determinare quali siano i carichi che la struttura di proprietà degli attori è in grado di sopportare né quelli massimi
8 che può trasferire alle strutture sottostanti” (così relazione di CTU del 14 marzo
2017 citata).
Inoltre, non vi è alcun elemento affidabile sulla possibilità di ottenere le necessarie autorizzazioni sugli interventi proposti, in quanto l'immobile CP_1
oggi si erge, non più su quel naturale terrapieno roccioso su cui venne a suo tempo costruito, ma su nuove strutture in cemento armato non oggetto di alcuna autorizzazione e verifica statica dopo lo sbancamento del terrapieno e lo scavo delle antiche grotte naturali, i cui sbancamenti, oltre che aumentare considerevolmente la cubatura delle grotte e perciò della proprietà , Pt_1
hanno alterato la base di fondazione del soprastante immobile CP_1
assottigliando anche lo strato roccioso di copertura delle cavità fino a creare una voragine nella pavimentazione del detto immobile soprastante. Inoltre,
l'intervento ampliativo delle grotte, in altezza, larghezza e profondità, oltre alla variazioni di superficie e cubatura, ha determinato la totale vanificazione dell'interesse storico, preistorico e geologico delle stesse.
In presenza di tali emergenze istruttorie, deve ritenersi corretta la valutazione operata dal Tribunale circa la totale perdita di valore del fabbricato e quindi la perdita definitiva nel patrimonio dei danneggiati del detto CP_1
bene, in quanto è stato compromesso irreversibilmente il piano di fondazione a causa dell'attività edile abusiva degli appellanti. Tanto più che il Tribunale ha valutato prudentemente il valore venale del detto immobile ove i dissesti non si fossero verificati, tenendo conto dei criteri utilizzati dal CTU, il quale ha evidenziato che l'immobile necessitava “… di manutenzione straordinaria consistenti nel ripristino della copertura dell'edificio, crollata in data antecedente a quella in cui sono stati eseguiti i lavori dai convenuti, nella realizzazione di tutte le opere di finitura e di impiantistica necessarie a rendere la costruzione agibile e/o abitabile …” (Relazione del 14 marzo 2017, parag. 3, pagg. 5-6) e applicando una ulteriore diminuzione, riducendo così il valore nella
9 misura di cui al dispositivo di condanna, pari al 30% del valore pieno all'attualità.
In conclusione, l'appello va rigettato in quanto la sentenza impugnata è aderente alle risultanze istruttorie e immune da vizi, e in base al principio di soccombenza gli appellanti vanno condannati al pagamento delle spese del giudizio in favore degli appellati e della interveniente.
In ragione dell'esito del giudizio, va dato atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater D.P.R. 115/2002 per il versamento da parte degli appellanti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
e avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1 Parte_2
Agrigento n. 1257/2018 pubblicata il 16 ottobre 2018, rigetta il gravame;
condanna gli appellanti al pagamento delle spese del presente grado di appello, che si liquidano in € 5.000,00 in favore di e Controparte_1 [...]
, oltre rimborso spese generali 15%, c.p.a. e Iva, e in € 3.000,00 in CP_2
favore della società oltre rimborso spese Controparte_3
generali 15%, c.p.a. e Iva;
dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater
D.P.R. 115/2002 per il versamento da parte degli appellanti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in Palermo, lì 13 febbraio 2025
L'Estensore Il Presidente
Silvestro Motta Antonino Liberto Porracciolo
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale in
conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del Dl 29 dicembre 2009, n. 193, conv. con modifiche dalla l.
22 febbraio 2010, n. 24, e del Dlgs 7 marzo 2005, n. 82 e successive modifiche, e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21 febbraio 2011, n. 44.
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