REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
Dott. Gianmichele Marcelli Presidente
Consigliere relatore Dott. Pier Giorgio Palestini
Dott. Gianmichele Marcelli Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 924/2021RG vertente tra
C.F. 1 e CP_1nato a EC (MC) il 02.06.1984, C.F. Parte_1 nata a [...] il [...], C.F. C.F. 2 coniugi residenti in [...], via
Mons. EA EG n. 1, rappresentati e difesi dagli Avv.ti Giorgio Ballesi (C.F. C.F. 3 comunicazioni: fax: 0733-271629) e Cr^istina ^Albanesi (C.F.: Email_1
Email_2 / fax: 0733-564332) entrambi del Foro C.F.

4 - comunicazioni: di Macerata;

-parte appellante e
. (C.F. e P.Controparte_2 ^IVA ⁿ. P.IVA 1 ), dichiarata con Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico in data 31.05.2016, con sede in Ancona, via S. Totti, n. 10, in persona del Commissario Liquidatore, Avv. Virgilio Sallorenzo (C.F. C.F._5 ), rappresentata e difesa dal Prof. Avv. Bruno Inzitari (C.F. C.F._6 del
) del Foro di Ancona (fax: Foro di Milano e dall'Avv. Maurizio Barbieri (C.F. C.F. 7
0276021025 e 07155722 pec: e Email_4. [...] Email_3 ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Maurizio Barbieri, in Ancona, Email_5
Piazza del Plebiscito, n. 55;
-parte appellata
Conclusioni delle parti: come da memoria di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto

1. La presente motivazione, depositata con modalità telematica, è redatta in maniera sintetica secondo quanto previsto dall'art. 132 cpc, dall'art. 118 disp. att. cpc nonché in osservanza dei criteri di funzionalità, flessibilità, deformalizzazione dell'impianto decisorio della sentenza come delineati da Cass. SU n. 642/2015.

2.Il presente procedimento, dopo la pronuncia della sentenza non definitiva n. 113/25, è stato rimesso in istruttoria per l'assunzione di una Ctu (sul valore dei beni immobili oggetto di preliminare stimati all'epoca della domanda giudiziale) che ha avuto gli esiti che, per la complessità e tecnicità dell'esame, vanno di seguito integralmente riportati: CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA

1. INCARICO CONFERITO
Con ordinanza del 25 febbraio 2025, la Corte d'Appello di Ancona - Prima Sezione Civile ha conferito al sottoscritto In. Arch. Federico Ciuffolotti l'incarico di CTU nella causa civile n. 924/2021 R.G., in sostituzione della geom. LA OL.
Il quesito posto al CTU è il seguente:
"II CTU, sulla base degli atti depositati in giudizio e di oggettivi elementi di riscontro tecnico che il consulente potrà acquisire, determini: (a) il valore commerciale effettivo dell'immobile al momento della domanda giudiziale in primo grado tenendo conto della sua concreta condizione a tale data;
(b) il residuo corrispettivo, detratte le somme già corrisposte."

2. OGGETTO DELLA STIMA
L'immobile oggetto della presente valutazione è situato nel Comune di Porto EC (MC), in località PEEP
Montarice - lotto V7, ed è identificato catastalmente al foglio 13, particella 832, subalterni 9 (appartamento)
e 16 (box auto).
L'unità immobiliare è parte di un edificio plurifamiliare a schiera, composto da più alloggi distribuiti su due livelli fuori terra.
L'appartamento oggetto di stima si sviluppa al piano primo, con accesso indipendente da scala esterna, ed è composto da soggiorno con angolo cottura, tre camere, due bagni e due balconi.
Il box auto pertinenziale, identificato con subalterno 16, si trova al piano seminterrato, con accesso da strada pubblica ed è accessoriato di corte esclusiva esterna.
Il contesto urbanistico è residenziale, a bassa densità, e l'immobile è inserito in un tessuto edilizio omogeneo soggetto a convenzione PEEP.

3. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

3.1 Tempi e termini
Le operazioni peritali sono state svolte secondo i termini stabiliti dall'ordinanza di incarico e sulle base delle esigenze espresse dalle parti.
In particolare, il sopralluogo inizialmente previsto per il giorno 10 marzo 2025 è stato posticipato al 14 marzo
2025, sulla base delle esigenze espresse ed accolte dal sottoscritto delle parti in causa.
In data 9/5/2025 il sottoscritto CTU inviava a mezzo pec la bozza della CTU alle parti in causa, entro cioè il termine di 60 giorni dalla data indicata per il sopralluogo.
3 CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA
In data 8/6/2025 il sottoscritto CTU riceveva le osservazioni da parte del CTP di parte appellante, Ing. EA
SP, entro il termine di 30 giorni dal ricevimento della bozza.
Non sono pervenute osservazioni da parte del CTP di parte appellata Geom. Danilo Turla.
La CTU definitiva viene inviata entro il termine di 30 giorni dal ricevimento delle osservazioni di parte.

3.2 Sopralluogo e stato attuale dell'immobile
Il sopralluogo è stato effettuato in data 14 marzo 2025 alla presenza dei CTP di parte e dei rappresentanti legali della parte appellante.
In tale occasione si è potuto verificare lo stato attuale dell'immobile, che presenta alcune criticità e difformità parzialmente corrispondenti a quanto rilevato già nella documentazione del 2015.
Sono stati accertati: lo stato di consistenza del bene, la presenza delle finiture e degli impianti, difetti costruttivi interni ed esterni, opere condominiali non completate.
È stata altresì comunicata, su richiesta del CTP di parte Geom. Danilo Turla, la modalità di stima del cespite secondo il metodo Market Comparison Approach.

3.3 Documentazione acquisita
Ai fini della ricostruzione della situazione al 2015, è stata utilizzata la relazione presente agli atti redatta dal
Geom. Daniele Tiberi, corredata da documentazione fotografica e computo metrico estimativo delle opere mancanti.
Lo scrivente ha verificato la documentazione catastale disponibile per mezzo del portale Sister dell'Agenzia
delle Entrate - Territorio.
È stata inoltre analizzata la perizia redatta dalla Geometra OL nel 2017, che ha preso in esame l'intero complesso edilizio.
Inoltre, in data 31/03/2025 è stato effettuato accesso agli atti presso il Comune di Porto EC, da cui sono emersi:
Permesso di costruire n. 146/09 del 15/09/2009;
•
DIA n. 357/09 del 05/10/2009;
•
• SCIA n. 321/11 del 13/06/2011;
• SCIA n. 34/14 del 01/01/2014;
È stata altresì verificata la Presenza del certificato di collaudo statico presso gli uffici Ex Genio Civile di
Macerata, il quale è stato inviato al sottoscritto con pec del 10/04/2025 dalla Regione Marche - Settore
RI IC. CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA
Il permesso di costruire risulta carente della documentazione riguardante l'avvio dei lavori e gli allegati quali
Relazione Energetica ed acustica di progetto.
Risulta altresì assente la fine lavori e l'Agibilità.

3.4 Risposta alle osservazioni e stesura della perizia definitiva
La presente relazione peritale definitiva è stata redatta tenendo conto delle osservazioni inviate dall'Ing.
EA SP, in particolare per quanto riguarda le detrazioni dal valore di perizia relative alle spese necessarie per l'ottenimento dell'Agibilità.
Come previsto dall'ordinanza di incarico, le osservazioni sono state valutate sinteticamente. Si rimanda all'
allegato alla presente relazione.

4. CONSISTENZA DEL CESPITE E CRITICITA' RISCONTRATE

4.1 Consistenza del cespite
L'unità immobiliare oggetto di stima presenta le seguenti superfici lorde:
⚫ Superficie principale (abitazione): 93,86 m²
⚫ Balconi: 22,25 m²
• Garage (autorimessa al piano seminterrato): 21,00 m²
• Corte esterna (non pavimentata): 22,00 m²
Ai fini del calcolo della superficie commerciale, vengono applicati i coefficienti di ponderazione estimativi comunemente utilizzati nel metodo comparativo, pertanto le superfici accessorie sono così trasformate:
Balconi al 30%: 6,68 m²
• Garage al 50%: 10,50 m²
• Corte non pavimentata al 10%: 2,20 m²
La superficie commerciale complessiva dell'unità, risultante dalla somma ponderata, è pertanto pari a
113,24 m² (arrotondata).

4.2 Criticità riscontrate
Il sopralluogo ha confermato la presenza di diverse criticità, già documentate nella relazione tecnica del 2015,
tra cui:
• Vizi delle finiture interne;

• Infiltrazioni nel locale autorimessa;

Mancanza di alcune componenti impiantistiche (impianto fotovoltaico condominiale); CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA
Difetti costruttivi nei vani scala condominiali;

Incompletezza delle recinzioni, delle pavimentazioni esterne.
Dal raffronto tra lo stato rilevato e la documentazione edilizia presente agli atti, sono state riscontrate alcune difformità tra lo stato dei luoghi e lo stato autorizzato, in particolare:
⚫ La presenza di un wc di servizio in luogo del ripostiglio rappresentato graficamente;

• La mancata realizzazione di alcuni tramezzi interni rispetto alla distribuzione prevista;

• Lieve difformità nelle dimensioni di alcune finestre
Si segnala inoltre che:
- agli atti è presente unicamente un Attestato di Qualificazione energetica preventivo per allogio tipo, mentre gli elaborati riguardanti la relazione tecnica ex L. 10/1991 e la relazione acustica non sono stati rinvenuti presso l'archivio comunale, sebbene in una comunicazione protocollata il progettista avesse dichiarato di volerli depositare prima dell'inizio dei lavori;

- all'interno della relazione illustrativa allegata alla Richiesta di Permesso di Costruire, vi era l'impegno ad installare un sistema di ventilazione meccanizzato azionato da un sensore igrometrico, il quale non è presente allo stato dei luoghi.
Dalle pratiche edilizie risulta comunque un iter autorizzativo formalmente avviato in modo regolare, con la presenza di varianti e aggiornamenti. Eventuali carenze documentali potranno essere oggetto di verifica in sede amministrativa e gestite dal tecnico incaricato dai futuri proprietari, che avrà il compito di completare l'iter per l'agibilità e la regolarizzazione urbanistico-catastale.
Si evidenzia, infine, che agli atti risulta presente un Attestato di Prestazione Energetica (APE), redatto da tecnico abilitato, che presuppone l'avvenuta esecuzione di verifiche tecniche sul sistema involucro-impianti.
Le difformità riscontrate, pur non modificando in modo sostanziale la consistenza dell'unità, richiedono il completamento delle procedure edilizie e catastali, compreso l'aggiornamento della planimetria catastale.
Le valutazioni effettuate nella presente consulenza si basano sul presupposto di conformità dell'involucro e degli impianti alla normativa vigente, rimandando alla responsabilità civilistica e penale del costruttore e del direttore dei lavori.
A supporto di quanto sopra affermato, si richiama quanto riportato nella CTU della Geometra OL del
2017, dove si legge testualmente:
"Dal sopralluogo effettuato e dalla documentazione progettuale reperita presso Ufficio Urbanistica di Porto EC è stato possibile verificare che le unità immobiliari sono state realizzate in conformità ai titoli abilitativi rilasciati ma per tutte le unità immobiliare nessuna esclusa non è presente né la fine lavori anche parziale né il certificato di agibilità (...)"
(pag. 41).
6 CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA
Eventuali vizi occulti non sono stati considerati, in quanto non accertabili nel contesto dell'incarico, se non mediante indagini invasive o strumentali.
In via prudenziale, è stato tuttavia inserito tra le detrazioni un costo a corpo per eventuali indagini strumentali da eseguire al fine di accertare i requisiti energetici e acustici necessari per il rilascio dell'agibilità
ed anche i costi per l'inserimento della ventilazione meccanica controllata.

5. VALUTAZIONE IMMOBILIARE

5.1 Premessa
L'immobile è inserito in area PEEP soggetta a convenzione. Tuttavia, ai sensi dell'art. 16, comma 9, del
Regolamento approvato con D.C.C. n. 46/2013, nelle ipotesi di fallimento o liquidazione coatta della cooperativa, le norme della procedura prevalgono su quelle convenzionali. Pertanto, non si è proceduto al calcolo del prezzo massimo di cessione.
La valutazione è stata eseguita secondo il metodo comparativo di mercato (MCA).
Sono stati selezionati tre atti di compravendita, relativi a immobili aventi caratteristiche similari per superficie, ubicazione e periodo di vendita (anni 2014-2015), corretti per adeguare le caratteristiche tecniche e dimensionali all'oggetto.
La valutazione è stata condotta assumendo l'immobile come completato e dotato delle finiture e degli impianti previsti dal capitolato tecnico.
Tale impostazione consente un confronto omogeneo con i valori di mercato espressi dai comparabili, tutti riferiti a unità già abitabili. Successivamente, è stato detratto dal valore stimato il costo di tutte le opere necessarie a rendere l'unità abitabile e conforme, in base alla documentazione probatoria del 2015 ed a quanto pervenuto dell'accesso agli atti effettuato negli uffici preposti.

5.2 Metodo di stima
Il procedimento adottato per valutare il sopradescritto immobile è il Metodo del Confronto di Mercato (o
Market Approach, anche definito Market Comparison Approach - MA o MCA) ossia un «procedimento di stima del valore o del canone di mercato di un immobile, basato sul confronto tra l'immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati liberamente tra le parti in epoca recente, di prezzo o di canone noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato» (fonte: Codice delle Valutazioni Immobiliari,
2018), di seguito il "Codice". A tale scopo il metodo si prefigge di stimare il valore di Mercato (o il reddito di mercato) attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima (subject) ed un insieme di immobili di confronto (comparables). L'MCA si basa sulla relazione fra il prezzo di un immobile e le sue caratteristiche definite con la seguente funzione:
S = Lo+ P₁₁jx1,j + P2jx2,j + ... + Pn.jxn.j
7 CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA
Il termine al primo membro è costituito dal valore del subject, al secondo membro si può riconoscere la variabile localizzativa costante o LO (costante di regressione) e, a seguire, i singoli termini costituiti dal prodotto fra il prezzo marginale e la relativa caratteristica.
In termini pratici il Market Approach o Metodo del Confronto di Mercato (MCA), in base al Codice delle
Valutazioni Immobiliari (2018) si articola nelle fasi seguenti:
identificazione del segmento di mercato;
rilevazione di contratti recenti appartenenti allo stesso segmento di mercato dell'immobile da stimare;
analisi delle dinamiche del mercato al fine della verifica della coerenza dei prezzi del segmento in cui è ricompreso l'immobile da stimare con la congiuntura a livello locale e nazionale;
rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.); scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison);
-
compilazione della tabella dei dati (sales summary grid); analisi dei prezzi marginali (adjustments);
-
redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid); sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.

5.3 Analisi del segmento di mercato
"Il segmento di mercato costituisce l'unità elementare non ulteriormente scindibile dell'analisi economico-
estimativa del mercato immobiliare" (fonte: Codice delle Valutazioni Immobiliari (2018), Cap. 2, par. 1.4).
Localizzazione: Zona di Espansione;

Tipo di Contratto: Compravendita;

Destinazione Prevalente: Residenziale;

Tipologia Immobiliare: Nuovo;

Tipologia Edilizia: Schiera/Plurifamiliare;
Rapporti Mercantili:
Saggio annuo di variazione stimato = 1,00%;
Rapporto desunto tra prezzo Superficie Box Auto e prezzo superficie principale = 0,50;
Rapporto desunto tra prezzo Superficie Balcone e prezzo superficie principale = 0,30;
Rapporto desunto tra prezzo Superficie Terrazza e prezzo superficie principale = 0,35;
Rapporto desunto tra prezzo Superficie Veranda e prezzo superficie principale = 0,60;
Rapporto desunto tra prezzo Superficie Esterna Esclusiva e prezzo superficie principale = 0,10;
Rapporto desunto tra prezzo Superficie AR e prezzo superficie principale = 0,75;
8 CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA

5.4 Comparabili
I comparabili (comparables) costituiscono l'insieme dati degli immobili di confronto, di cui si conosce il prezzo
(o reddito) a cui sono stati scambiati (o locati), appartenenti al medesimo segmento di mercato del subject ovvero, ove non sussistenti in quell'ambito, al segmento di mercato più prossimo.
Prezzo (PRZ): Il prezzo esprime in moneta la somma complessiva pagata o incassata per l'acquisto di un'unità immobiliare con determinate caratteristiche ad una certa data.
E' stato effettuato l'accesso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio di Pubblicità Immobiliare (c.d. Conservatoria
RR.II.) per ricercare beni immobili simili al subject oggetto di stima, al fine di effettuare la comparazione di mercato con il procedimento del Metodo del Confronto di Mercato (MCA).
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V
Viale
Comparabile A.Appartamento - 3 vani (trilocale) compravenduto in data 25/06/2015 al prezzo di 150.000,00
€, ubicato nel comune di Porto EC (MC), Viale Dei Pini n. 28, al piano n.2 dello stabile costruito nel
2006 ed identificato al Catasto dei Fabbricati fg. 13 mapp. 516 sub. 20 con una superficie di mq 74,00
(misurata in SEL); con le seguenti superfici secondarie: Superficie Box Auto di mq 23,00, Superficie Balcone di mq 13,00. Il tutto è stato ristrutturato nel 2006.
Comparabile B. Appartamento - 4 vani (quadrilocale) compravenduto in data 17/09/2014 al prezzo di
255.600,00 €, ubicato nel comune di Porto EC (MC), Via Delle Monache Nere n. 5, al piano n.2 dello stabile costruito nel 2013 ed identificato al Catasto dei Fabbricati fg. 13 mapp. 809 sub. 18 con una superficie di mq 98,00 (misurata in SEL); con le seguenti superfici secondarie: Superficie Box Auto di mq 42,00,
Superficie Balcone di mq 18,00, Superficie Terrazza di mq 50,00, Superficie AR di mq 8,00. Il tutto è stato ristrutturato nel 2013.
Comparabile C. Appartamento - 4 vani (quadrilocale) compravenduto in data 31/08/2015 al prezzo di
143.000,00 €, ubicato nel comune di Porto EC (MC), Viale Dei Pini n. 43, al piano n.2 dello stabile costruito nel 1981 ed identificato al Catasto dei Fabbricati fg. 13 mapp. 223 sub. 51 con una superficie di mq
75,00 (misurata in SEL); con le seguenti superfici secondarie: Superficie Box Auto di mq 16,00, Superficie
Balcone di mq 15,00, Superficie Veranda di mq 4,00. Il tutto è stato ristrutturato nel 2010.
9 CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA
Caratteristiche immobiliari
Rappresentano quell'insieme di peculiarità che costituiscono, definiscono e distinguono un determinato immobile da altri. Esse possono essere intrinseche ovvero che dipendono da aspetti interni legati strettamente all'immobile od estrinseche ossia che dipendono dal contesto esterno (all'unità immobiliare e/o all'edificio in cui la medesima è collocata (ubicazione, infrastrutture, servizi, ecc.).
Caratteristiche Quantitative:
Data (DAT): La caratteristica "data" identifica il momento della stipula di un atto o un contratto di compravendita (o locazione) espresso in mesi rispetto alla data di valutazione.
Superficie Principale (SUP): La caratteristica superficie principale identifica la superficie di riferimento che contribuisce in maniera sostanziale alla determinazione della superficie commerciale e che, in assenza di superfici secondarie, non richiede correzioni mediante indici mercantili (coefficienti di ponderazione delle superficie accessorie).
Superficie Box Auto (BOX): la caratteristica rappresenta la misura su scala cardinale della superficie secondaria dell'autorimessa che opportunamente ragguagliata col proprio rapporto mercantile contribuisce alla determinazione della superficie commerciale. Esso è definito come locale pertinenziale per rimessagio di autoveicoli solitamente posto ai pianti interrati, seminterrati o piani terra.
Superficie Balcone (BAL): la caratteristica rappresenta la misura su scala cardinale della superficie secondaria del balcone che opportunamente ragguagliata col proprio rapporto mercantile contribuisce alla determinazione della superficie commerciale. Esso è definito come elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni.
Superficie Terrazza (TER): la caratteristica rappresenta la misura su scala cardinale della superficie secondaria della terrazza che opportunamente ragguagliata col proprio rapporto mercantile contribuisce alla determinazione della superficie commerciale. Esso è definito come elemento edilizio scoperto e praticabile,
realizzato a copertura di parti dell'edificio, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni.
Superficie Veranda (VER): la caratteristica rappresenta la misura su scala cardinale della superficie secondaria della veranda che opportunamente ragguagliata col proprio rapporto mercantile contribuisce alla determinazione della superficie commerciale. Esso è definito come locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.
Superficie Esterna Esclusiva (COR): la caratteristica rappresenta la misura su scala cardinale dell'area di pertinenza esclusiva all'unità immobiliare fosse anche all'intero edificio.
10 CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA
Superficie AR (MAS): la caratteristica rappresenta la misura su scala cardinale della superficie secondaria del sottotetto abitabile che opportunamente ragguagliata col proprio rapporto mercantile contribuisce alla determinazione della superficie commerciale.
Servizi (SER): la caratteristica "servizio" igienico identifica il numero di servizi complessivi ricomprensi in una unità immobiliare, a prensicedere dallo stato manutentivo dei medesimi.
Altro (ETC): La caratteristica "altro" identifica uno stato specifico che varia su scala cardinale discreta.

5.5 Calcolo del valore di mercato
In base al dettato dell'art. 4, comma 1, punto 76) del Regolamento (UE) 575/2013 per Valore di Mercato (V)
«si intende l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni».
Tabella dei dati
Prezzo e Caratteristiche B A
€ S
Prezzo PRZ (€) 150.000,00 255.600,00 2 143.000,00
15/05/2015 25/06/2015 17/09/2014 Data-DAT 31/08/2015
Sup. Principale SUP (mq) 74,00 98,00 75,00 94,00
Superficie Box Auto-BOX (mq) 23,00 ⁴²,⁰⁰ 16,00 ²¹,⁰⁰
Superficie Balcone BAL (mg) 13,00 18,00 ¹⁵,⁰⁰ 22,00
Superficie Terrazza TER (mq) 0,00 50,00 0,00 0,00
Superficie Veranda-VER (mq) 0,00 0,00 4,00 0,00
Superficie Esterna Esclusiva COR 0,00 0,00 0,00 22,00 (mq)
Superficie AR-MAS (mq) 0,⁰⁰ 8,0⁰ 0,00 0,00
Servizio SER (n) 1 2 1
Altro-ETC (n) 2 2 1
Analisi dei prezzi marginali
II "prezzo marginale" esprime la variazione del prezzo totale al variare della singola caratteristica geometricamente rappresenta dalla derivata del prezzo medio della caratteristica.
11 CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA
Prezzo totale
Prezzo medio
Prezzo marginale
Superficie x
Data: la variazione mensile è data dalla moltiplicazione del prezzo totale (PRZ espresso in euro) dell'immobile di comparazione (comparabile) per il saggio di rivalutazione o svalutazione annuale (espresso in percentuale)
diviso i mesi di un anno.
Formula generale per il calcolo del prezzo marginale Data dell'immobile (PDAT espresso in euro/mese):
-i PRZ PDAT ' 12
Calcolo del prezzo marginale Data per ciascun comparabile: ^A -(0,0100 x 150.000,00)/12=-125,00 €/mese;
-(0,0100 x 255.600,00)/12=-213,00 €/mese; B.
-(0,0100 x 143.000,00)/12=-119,17 €/mese; C.
Superficie Principale: il prezzo marginale della superficie principale è definito con il prezzo medio minimo dei comparabili. Esso è dato dal prezzo totale (PRZ espresso in euro) dell'immobile di comparazione diviso la superficie commerciale ovvero dalla sommatoria della superficie principale (SUP espresso di mq) con le superfici secondarie (es. BAL, CAN, BOX, SOF, etc. espresso al mq) ciascuna adeguatamente ragguagliata con il proprio rapporto mercantile (i) ed il tutto moltiplicato sigma (o) assunto uguale ad 1 dalla metodologia estimativa.
Formula generale per il calcolo del prezzo marginale "Superficie Principale" (eguale al prezzo medio minimo dei prezzi medi calcolati tra i comparabili ed espresso in euro/mq):
PRZ
PмEDMIN -σ = pSUP SUP + SUP₁
Calcolo del prezzo marginale Superficie Principale per ciascun comparabile:
150.000,00/(74,00 +0,50x23,00 +0,30x13,00) = 1.677,85 €/mq; A. ^B. 255.600,00/(98,00 +0,50x42,00 +0,30x18,00 +0,35x50,00 +0,75x8,00)=1.728,19 €/mq;
143.000,00/(75,00 +0,50x16,00 +0,30x15,00 +0,60x4,00) = 1.590,66 €/mq;
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Il prezzo marginale della superficie principale è assunto come segue:
pSUP = 1.590,66 €/mq
Superficie Secondaria: il prezzo marginale della superficie secondaria è dato dalla moltiplicazione del prezzo marginale della superficie principale (pSUP espresso in euro/mq) e il rapporto mercantile della superficie secondaria presa in esame (es. Balcone, Cantina, Sottotetto Ispezionabile, ecc..).
Prezzo marginale superficie secondaria (pSUP_i espresso in euro/mq):
PSUP₁ = Pi - pSUP
Calcolo dei prezzi marginali per le superfici secondarie:
PBOX. 0,50 x 1.590,66 = 795,33 €/mq;
-PBAL. 0,30 x 1.590,66 477,20 €/mq;
PTER. 0,35 x 1.590,66 = 556,73 €/mq;
PVER. 0,60 x 1.590,66 = 954,39 €/mq;
PCOR. 0,10 x 1.590,66 = 159,07 €/mq;
PMAS. 0,75 x 1.590,66 = 1.192,99 €/mq;
Servizi Igienici: il prezzo marginale dei servizi igienici viene calcolato con la formula del deprezzamento lineare (a corpo per ogni servizio igienico) ed è dato dalla moltiplicazione del costo del servizio a nuovo (C espresso in euro) moltiplicato 1 sottratto della vita rimanente stimata ovvero il rapporto tra la vetustȧ (v espressa in anni) e la vita utile (t espresso in anni).
PSER = C (1-v/t)
Calcolo dei prezzi marginali per i servizi igienici di ciascun comparabile:
PSER 5.000,00 x (1 - 0/30 ) = 5.000,00 €/n;
Altro: il prezzo marginale Altro è dato semplicemente dal costo a corpo per passare da uno stato all'altro (C
espresso in euro).
Formula generale per il calcolo del prezzo marginale Altro (PETC espresso in euro/anno):
РЕТС = С
Individuazione del prezzo marginale Altro per ciascun comparabile:
PETC 15.000,00 €/anno;
Nella seguente tabella vengono presentati e sintetizzati i calcoli dei prezzi marginali:
P. Marginali A B C
PDATA [€/mese]
-125,00 -213,00 -119,17
PSUP [€/mq] 1.590,66 1.590,66 1.590,66
PBOX [€/mq] 795,33 795,33 ⁷⁹⁵,³³
PBAL [€/mq] ⁴⁷⁷,²⁰ 477,20 ⁴⁷⁷,²⁰
13 CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA
PTER [€/mq] ⁵⁵⁶,^{73 556},^{73 556},⁷³
PVER [€/mq] 954,39 954,39 954,39
PCOR [€/mq] 1⁵⁹,^{07 159},^{07 159},⁰⁷
PMAS [€/mq] ¹.¹⁹²,^{99 1}.¹⁹²,⁹⁹ 1.192,99
PSER [€/n] ⁵.⁰⁰⁰,^{00 5}.⁰⁰⁰,^{00 5}.⁰⁰⁰,⁰⁰
PETC [€/n] ¹⁵.⁰⁰⁰,^{00 15}.⁰⁰⁰,^{00 15}.⁰⁰⁰,⁰⁰
Tabella di valutazione
In corrispondenza delle caratteristiche si riporta l'aggiustamento (in ciascuna cella della tabella) relativo al comparabile. L'aggiustamento (Px espresso sempre in euro/anno) è calcolato con il prodotto tra il prezzo marginale della caratteristica preso con il proprio segno (vedi tabella calcolo dei prezzi marginali) e la differenza dell'ammontare relativo alla caratteristica dell'immobile da valutare e dell'immobile di confronto corrispondente (vedi tabella dei dati).
I prezzi corretti derivano dalla somma algebrica dei prezzi dei comparabili con gli aggiustamenti nelle celle, il tutto per ciascuna colonna.
Px = px (xs-x*)
Aggiustamenti ^{A B C}
DATA [€] -¹²⁵,⁰⁰ 1.704,00 -357,50
SUP [€] 31.813,13 -6.362,63 30.222,47
BOX [€] -1.590,66 -16.701,89 3.976,64
BAL [€] 4.294,77 1.908,79 3.340,38
TER [€] 0,00 -27.836,48 0,00
VER [€] 0,00
-3.817,58 0,00
COR [€] 3.499,44 3.499,44 3.499,44
MAS [€] 0,00 -9.543,94 0,00
SER [6] 5.000,00 0,00 5.000,00
ETC [€] 0,00 0,00 15.000,00
TOT (PRZ) [€] ¹⁹².⁸⁹¹,⁶⁹ 202.267,29 ¹⁹⁹.⁸⁶³,⁸⁶
Per verificare l'attendibilità dei risultati corretti ovvero prezzi corretti si calcola la Divergenza Percentuale
assoluta con la seguente formula generale:
Pmax-Pmin 4% =
--100 4,86% 5,00% Pmin
In dottrina estimativa prevalente, il grado di attendibilità è ritenuto elevato ove la risultanza sia inferiore al
5%.
Distribuzione dei prezzi corretti
14 CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA
Dal punto di vista estimativo, il principio di ordinarietà asserisce che il più probabile valore o reddito di mercato di un immobile è determinato come la media della distribuzione statistica normale (o gaussiana) dei risultati corretti per effetto degli aggiustamenti di ogni singola caratteristica. Secondo questa distribuzione unimodale e simmetrica, il valore o reddito da stimare è definito dal risultato centrale più
frequente (media, moda e mediana).
La distribuzione simmetrica dei valori
F(V
F(V
V-V
Diversamente, se la distribuzione dei risultati corretti per effetto degli aggiustamenti di ogni singola caratteristica non è normale (asimmetrica e bi o plurimodale), la media aritmetica dei valori è ponderata in base al numero di volte in cui ciascun risultato corretto figura (frequenza), o alla sua probabilità o all'importanza (oggettiva o soggettiva) che il singolo riveste nella distribuzione.
La distribuzione asimmetrica dei valori
FIV
F(V
F(V
V V 730
Nel caso di specie i risultati corretti (prezzi o in alternativa redditi corretti) sono trattati facendo la media semplice (Ms) della distribuzione statistica come segue:
Σn² Vi i=1 Ms ' n
15 CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA

5.6 Reconciliation e stima
Il valore di mercato dell'oggetto di stima è calcolato come la media dei risultati corretti individuati alla data del 15/05/2015:
V = PRZ corretti €198.340,94
12
Arrotondabile ad € 198.000,00

6. DETRAZIONI
Al fine di considerare il reale stato dell'immobile, dal valore di € 198.000,00 sono state detratte:
- le opere non completate e i ripristini;

- le fatture pagate propedeutiche al completamento;

i costi stimati atti a ottenere i titoli abilitativi e le certificazioni mancanti.

6.1 Opere non completate e ripristini
Al fine della determinazione del reale stato del fabbricato al 2015, si è esaminato il computo metrico e la documentazione fotografica agli atti, che comprovano le opere non completate e i ripristini documentati,
come riportato dalla tabella riepilogativa a seguire.
DETRAZIONE INVATA TARIFFA DESCRIZIONE IMPORT NOTE NATURA DA STIMA
°
Tenuto conto dell'entità del lavoro, si ritiene ¹ N^P3 Ripristino battiscopa ⁵⁰⁰,⁰⁰ PRIVATO attendibile la valutazione a corpo. 550,00 €
€
Ripristino mostrine Tenuto conto dell'entità del lavoro, si ritiene NP11 500,00 PRIVATO attendibile la valutazione a corpo. infissi 550,00 € 2
€
Tenuto conto dell'entità del lavoro, si ritiene 3 NP12 Antenna TV 800,00 PRIVATO attendibile la valutazione a corpo. 8:80,00 €
€
Tenuto conto dell'entità del lavoro, si ritiene PRIVATO 4 NP13 Citofono 500,00 attendibile la valutazione a corpo. 550,00 €
€
Dichiarazione di 240,00 Riferimento fattura del 21 2015 PRIVATO 5 NP7 conformità 292,80 €
€
Impianto elettrico Riferimento buono di consegna P^RIVATO NPS 183,00 180,00 € non completato
€
7 12.01.007 Tinteggiatura facciata ^Si ^considera privata. PRIVATO 96,43 € 87,66 €
Tenuto conto dell'entità del lavoro, si ritiene Ripresa cappotto 200,00 PRIVATO attendibile la valutazione a corpo. 220,00 €
€
9 Piattaforma aerea 367,74 28.02.004.003 PRIVATO 404,51 €
€
16 CTU 924/2021 R.G. - CORTE D'APPELLO DI ANCONA
Massettio corridoio SI CONSIDERA 129,64 03.01.001.001 PRIVATO 142,60 € esterno
€
Pavimento corridoio SI CONSIDERA Prezzo medio di 40€ coerente con il prezzario. 374,40 411,84 € PRIVATO ingresso
€
SI CONSIDERA 06.06.004.007 BA ²⁴¹,²⁰ 2 PRIVATO 265,32 €
€
SI CONSIDERA Pedate e alzate 1.021,5 06.03.003*.006 PRIVATO 1.123,71 € 5€
Tenuto conto dell'entità del lavoro, si ritiene SI CONSIDERA NP.2 Ripresa di intonaci 400,00 PRIVATO 440,00 € attendibile la valutazione a corpo.
€
Sostituita con voce 06.04.025 .001
(pavimentazione in masselli Pavimentazione 1.000,0 NP.6 PRIVATO autobloccanti/betonelle 27,13 €/mq) e voce 991,72 € garage 0€ 03.01.001.001 (massetto 13,85 €/mq)
CONDOMINIALE NP.10 Vano contatori 3.000,0 Fattura 87 per costo contatori 10 UNITA' 345,00 € 0€
1 19.13.012 CONDOMINIALE 7 *.002 Tappeto di usura ³.⁰⁰⁸,² 10 UNITA' 330,91 € 5€
1 19.13.004 CONDOMINIALE Binder 1.899,0 10 ^UNITA' 208,89 €
.002 0€
CONDOMINIALE Strato di base 5.630,6
9
10 UNITA' 619,37 € 3€
Sostituita con voce 27.15.001.001=2693,28 CONDOMINIALE Fotovoltaico 6.000,0
€/kwp 10 UNITA 8:88,78 € 0€
CONDOMINIALE Percorsi aree a verde 8.000,0
$80,00 € 10 UNITA' 0€
totale 34.083, 10.371,88 € 07€
Inoltre, al fine di rispettare le previsioni progettuali, si riportano i costi per l'installazione di un sistema di ventilazione meccanizzato puntuale:
SPESE PER ADEGUAMENTI TECNICI
VMC zona giorno e cucina (2 unità) 2.000,00 €
VMC zona notte (camere, 3 unità) 3.000,00 € totale 5.000,00 €
Infine, si rileva che l'unità immobiliare situata di fronte all'appartamento presenta possibili criticità in termini di sicurezza e igiene, essendo attualmente abbandonata, in stato di incuria e liberamente accessibile.
Considerato che non si dispongono di informazioni certe sui tempi di completamento dei lavori, si include una stima dei costi per l'installazione di un nuovo portoncino blindato nell'unità immobiliare suddetta e per gli interventi di pulizia necessari, al fine di assicurare condizioni adeguate di sicurezza e decoro all'appartamento oggetto di perizia.
171 7 CTU 924/2021 R.G.- CORTE D'APPELLO DI ANCONA
L'importo è stimato in via prudenziale, essendo ragionevole presumere, in assenza di evidenze contrarie, che lo stato dell'unità prospiciente fosse analogo già al 2015.
2.000,00 € Installazione nuovo portoncino
Pulizia completa 500,00 €
2.500,00 € totale

6.2 Fatture pagate
Le fatture pagate riguardano la procedura di accatastamento, propedeutica all'ottenimento della certificazione di Agibilità, in particolare:
415,00 € Accatastamento
• Fattura 15 del 11-02-2015
⚫ Fattura 4 del 10-01-2015 415,00 € Accatastamento

6.3 Costi stimati per l'ottenimento dei titoli abilitativi
Come evidenziato nel capitolo relativo alle criticità, è stata riscontrata la mancanza della Segnalazione
Certificata di Agibilità, oltre ad alcune lacune nella documentazione allegata al progetto. Si fornisce pertanto una stima dei costi tecnici e delle indagini conoscitive necessarie per valutare le stratigrafie e l'impiantistica,
nonché delle prove strumentali, attività propedeutiche al completamento dell'iter istruttorio.
NETTO IVA+CAP SPESE PER IL COMPLETAMENTO DELLE PRATICHE EDILIZIE
Integrazione Relazione energetica e AQE 1.000,00 € 1.268,80 €
Integrazione CAP e conformità acustica 1.000,00 € 1.268,80 €
Spese a corpo per indagini e prove strumentali 3.000,00 €
Titoli abilitativi (Variante Finale e Segnalazione Certificata Agibilità) 2.000,00 € ².⁵³⁷,⁶0 € totale 7.000,00 € 8.075,20 €

6.4 Riepilogo detrazioni e determinazione del valore finale di stima al momento della domanda giudiziale di primo grado (2015)
VALORE FINALE DI STIMA
Valore di stima MCA 198.000,00 €
Spese per opere di completamento 10.371,88 €
Spese per adeguamenti tecnici 5.000
Spese legate al decoro ed alla sicurezza 2.500 €
830€ Fatture pagate
Spese per titoli abilitativi e certificazioni mancanti 8.075,20€
Totale stima arrotondato 171.000,00 €
41.000 € Acconto già versato
Totale da saldare 130.000,00 €
18 3.Il Ctu, alle osservazioni del consulente di parte appellante ing. Per_1 ha così risposto:
VALUTAZIONE SINTETICA DELLE OSSERVAZIONI MOSSE DAL CTP ING. ANDREA SPADA
Si riporta a seguire la valutazione sintetica dell'osservazioni del ctu di parte, come stabilito dall'Ordinanza d'incarico,
punto per punto.

2.1.1 Il sopralluogo del 14 marzo 2025 si è svolto in presenza dei CTP, come da verbale regolarmente sottoscritto. In quella sede, su richiesta del CTP di parte appellata, il sottoscritto ha illustrato a voce l'impostazione metodologica seguita, senza che vi fossero rilievi o richieste formali da parte dei presenti.
Successivamente, la bozza della relazione preliminare è stata trasmessa alle parti, che hanno potuto formulare osservazioni scritte. Tali osservazioni sono state esaminate con attenzione e, ove ritenute fondate, accolte nella relazione definitiva.
Si ritiene pertanto che il principio del contraddittorio sia stato correttamente garantito, sia in fase di sopralluogo sia nella successiva fase scritta.
Considerata la natura dell'incarico (valutazione riferita al 2015), l'adeguatezza del materiale acquisito e la chiarezza dello stato di fatto già documentato, non si è ritenuto necessario effettuare ulteriori sopralluoghi.
Si aggiunge infine che, pur non essendovi un obbligo normativo di condividere preventivamente con i CTP il metodo estimativo, il sottoscritto ha comunque agito con trasparenza e correttezza, nel rispetto della funzione ausiliaria affidata dall'Ufficio

2.1.2 Il sottoscritto ha esaminato la relazione tecnica redatta nel 2017 dalla geom. LA OL, CTU incaricata nell'ambito della procedura n. 116/2016 ilpresso Tribunale di ^Macerata. esecutiva R.G.E
Tale perizia è successiva alla data della domanda giudiziale di primo grado e rispondeva a finalità differenti, essendo finalizzata alla valutazione dell'intero compendio immobiliare nell'ambito di una procedura esecutiva, attraverso l'applicazione di coefficienti di deprezzamento generalizzati, tipici di un approccio liquidatorio.
Di contro, il presente incarico richiede la determinazione del valore di una singola unità immobiliare alla data del 15 maggio 2015, secondo i principi della valutazione immobiliare ordinaria e in linea con i criteri analitici descritti nelle
Linee Guida Nazionali.
Pertanto, l'impostazione adottata nella CTU del 2017 non risulta coerente con il quesito posto al sottoscritto CTU dalla
Corte d'Appello.
Per contro, agli atti è presente una perizia estimativa redatta dal tecnico di parte appellante nel dicembre 2015, esattamente in linea con la data oggetto del quesito.
Tale perizia applica un metodo del tutto analogo a quello seguito dal sottoscritto: determinazione del valore di mercato dell'unità immobiliare "come se completata", con successiva detrazione dei costi per opere da ultimare.
Nella presente CTU, a tale approccio è stata aggiunta una stima autonoma e prudenziale dei costi di regolarizzazione amministrativa, agibilità e aggiornamento catastale, necessari a definire l'immobile come effettivamente commerciabile sul libero mercato.
Pertanto, si ritiene che la metodologia adottata sia pienamente coerente con il quesito posto dalla Corte d'Appello e risulti perfettamente allineata a quella già ritenuta valida dalla stessa parte appellante all'epoca dei fatti.

2.1.3 In seguito ad accesso agli atti presso il Comune di Porto EC, sono stati acquisiti i principali titoli edilizi
(Permesso di Costruire, DIA, SCIA) e il certificato di collaudo statico.
È stata allegata alla presente consulenza una selezione mirata della documentazione ritenuta significativa ai fini estimativi.
In accoglimento parziale dell'osservazione formulata dal CTP, si integra l'allegato relativo alle pratiche edilizie con ulteriore documentazione ritenuta significativa ai fini della perizia, rimanendo a disposizione per l'invio completo su richiesta in separata sede. A tal proposito, si richiama quanto riportato nella CTU OL del 2017, ampiamente valorizzata dallo stesso CTP, dove si legge testualmente:
"Dal sopralluogo effettuato e dalla documentazione progettuale reperita presso Ufficio Urbanistica di Porto EC è stato possibile verificare che le unità immobiliari sono state realizzate in conformità ai titoli abilitativi rilasciati ma per tutte le unità immobiliare nessuna esclusa non è presente né la fine lavori anche parziale né il certificato di agibilità (...)"
(pag. 41).
Tale rilievo - condiviso anche dal sottoscritto - è stato considerato nel metodo di stima adottato, che tiene conto delle opere di completamento e degli adempimenti documentali necessari, inseriti tra le detrazioni finali.

2.2 L'analisi dello stato dell'immobile alla data del 15 maggio 2015 si è basata su documentazione tecnica già presente agli atti, in particolare sulla perizia estimativa redatta dal tecnico di parte appellante nel dicembre 2015, perfettamente coerente con il momento di riferimento richiesto dal quesito.
Tale perizia è corredata da report fotografico e computo delle opere mancanti, risultando l'unica fonte oggettivamente utilizzabile per la retrodatazione tecnica, in assenza di una possibilità di accertamento diretto.
I contenuti di tale documentazione sono stati ripresi e valutati criticamente nella presente CTU. In particolare, i vizi e le carenze segnalate sono stati considerati nel calcolo delle detrazioni relative al completamento delle opere e alla regolarizzazione documentale.
Si ritiene pertanto che la descrizione dello stato dell'immobile sia già adeguatamente rappresentata e che le richieste del CTP appaiano più di natura difensiva che motivate da effettive esigenze tecniche non soddisfatte. ².³ I comparabili selezionati per l'applicazione del metodo MCA sono stati individuati sulla base di atti di compravendita reali, riferiti a immobili con caratteristiche dimensionali, tipologiche e localizzative analoghe all'unità oggetto di stima, e riferiti al biennio 2014-2015, in linea con il quesito.
Come specificato nella relazione tecnica, l'approccio adottato prevede di stimare l'immobile "come se completato" (per consentire un confronto omogeneo con i valori di mercato) e di procedere successivamente alla detrazione dei costi effettivi di completamento e regolarizzazione, stimati in base al computo metrico coevo redatto dal tecnico di parte nel
2015 e integrati con ulteriori voci tecniche.
Questo approccio evita l'uso di coefficienti di deprezzamento generici, non sempre aderenti alla realtà del caso specifico, ed è conforme alle migliori pratiche valutative in ambito civile, garantendo maggiore precisione, trasparenza e motivazione.
Si ritiene pertanto che la selezione e il trattamento dei comparabili siano stati effettuati in modo corretto, ponderato e conforme al quesito affidato dall'Ufficio.

2.4 Le detrazioni riportate nella relazione preliminare sono fondate su un'analisi puntuale delle opere mancanti e delle nec^essarie ^alla regolarizzazione tecnico-amministrativa ^dell'^immobile oggetto ^di ^stima.spese
La base tecnica di riferimento è rappresentata dal computo metrico estimativo redatto dal tecnico di parte appellante nel dicembre 2015, corredato da documentazione fotografica, unico elaborato coevo alla data oggetto del quesito e pertanto attendibile per una retrodatazione.
A tale documentazione il sottoscritto ha affiancato stime autonome e prudenziali, redatte a corpo e fondate su prassi tecnica consolidata, per quanto riguarda le spese di fine lavori, accatastamento, certificazioni tecniche e ottenimento dell'agibilità.
Tali valutazioni sono state effettuate nel presupposto di conformità tra lo stato realizzato e gli elaborati progettuali depositati, come previsto dalla normativa e dalla responsabilità civilistica e penale in capo all'impresa e al direttore dei lavori.
Non sono stati considerati vizi occulti, difetti esecutivi o difformità non documentate, poiché non verificabili nell'ambito del presente incarico se non mediante rilievi invasivi o indagini strumentali, che non rientrano tra i compiti del CTU in sede civile. Si segnala inoltre che, sebbene in una comunicazione protocollata risulti menzionata la presenza della relazione tecnica ex L. 10/1991 e della relazione acustica, tali elaborati non sono stati effettivamente rinvenuti presso l'archivio comunale.
Dalle pratiche edilizie risulta comunque un iter autorizzativo avviato in modo regolare, con presenza di varianti e aggiornamenti;
eventuali carenze documentali potranno essere oggetto di verifica in sede amministrativa e relazionate dal tecnico incaricato dai futuri proprietari, che avrà il compito di completare l'iter per l'agibilità e la regolarizzazione urbanistico-catastale.
In via prudenziale, e in accoglimento parziale dell'osservazione del CTP, si è ritenuto opportuno integrare la perizia definitiva con alcuni ulteriori costi, relativi a:
prove strumentali e certificazioni tecniche da effettuare ex post sugli impianti e sulle dotazioni obbligatorie;

•
messa in sicurezza dell'unità adiacente, segnalata come accessibile a terzi, mediante fornitura di portoncino
.
blindato e pulizia straordinaria.
Tali costi saranno espressamente indicati nel quadro economico aggiornato delle detrazioni. L'approccio seguito, che prevede il calcolo del valore come se completato e conforme, seguito da detrazioni concrete e documentate, è conforme alla prassi estimativa ed è stato peraltro adottato anche dal tecnico di parte appellante nella perizia del 2015.
Appare quindi incoerente che tale metodo venga oggi contestato, dopo esser stato utilizzato per rideterminare la cifra pattuita all'epoca tra le parti.
Si evidenzia, infine, che agli atti risulta presente l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), redatto da tecnico abilitato.
Tale certificazione, ancorché successiva al 2015, presuppone che siano già state effettuate verifiche tecniche sul sistema involucro-impianti, e rappresenta un elemento tecnico concreto a supporto della valutazione, che rende non necessario stimare in via ipotetica la rispondenza agli obblighi energetici.

4.Le parti appellanti formulano diversi rilievi alla CTU a partire dalla eccezione di nullità per violazione del contraddittorio.
Sul punto è bene chiarire, in diritto, che il procedimento istruttorio peritale si compone di due fasi distinte:
la preliminare acquisizione degli elementi di fatto percettivi, documentali e tecnici necessari alla
•
valutazione peritale e su cui si fonderà il giudizio del CTU;
in tale fase delle operazioni peritali deve essere garantita la partecipazione delle parti e dei loro consulenti tecnici;
in altri termini le parti devono essere messe in condizione di presenziare, osservare e interloquire durante tutte le attività rilevanti alla individuazione/selezione/acquisizione del materiale probatorio da valutare;
la successiva valutazione delle prove acquisite in contraddittorio e la formazione del giudizio
•
tecnico che è attività propria del CTU il quale elabora autonomamente gli elementi raccolti, calibra il proprio giudizio tecnico ed infine formula le proprie valutazioni/conclusioni; in tale fase delle operazioni peritali non vi è alcuna necessità di garantire il contraddittorio con le parti perché il diritto di difesa trova logica, razionale, compiuta tutela nell'obbligo del CTU di trasmettere la "bozza” di elaborato e nella possibilità offerta alle parti di formulare osservazioni critiche su di essa.
Qui si arresta ogni rilievo sulla (nullità per) violazione del contraddittorio nelle operazioni peritali nel senso che il Ctu, dopo aver ricevuto le osservazioni dei Ctp, è chiamato a rispondere ad esse e l'eventuale, ipotetica insufficienza/inadeguatezza dei chiarimenti del perito d'ufficio non costituiscono causa di nullità ma, eventualmente, ragione di integrazione o rinnovo della Ctu per motivi di merito.

5.Nel presente giudizio come ben chiarito dal CTU:
"Il sopralluogo del 14 marzo 2025 si è svolto in presenza dei CTP, come da verbale regolarmente sottoscritto. In quella sede, su richiesta del CTP di parte appellata, il sottoscritto ha illustrato a voce l'impostazione metodologica seguita, senza che vi fossero rilievi o richieste formali da parte dei presenti.
Successivamente, la bozza della relazione preliminare è stata trasmessa alle parti, che hanno potuto formulare osservazioni scritte. Tali osservazioni sono state esaminate con attenzione e, ove ritenute fondate, accolte nella relazione definitiva. Si ritiene pertanto che il principio del contradditorio sia stato correttamente garantito, sia in fase di sopralluogo sia nella successiva fase scritta.
Considerata la natura dell'incarico (valutazione riferita al 2015), l'adeguatezza del materiale acquisito e la chiarezza dello stato di fatto già documentato, non si è ritenuto necessario effettuare ulteriori sopralluoghi.
Si aggiunge infine che, pur non essendovi un obbligo normativo di condividere preventivamente con i
CTP il metodo estimativo, il sottoscritto ha comunque agito con trasparenza e correttezza, nel rispetto della funzione ausiliaria affidata dall'Ufficio."
Il contraddittorio appare rispettato e la denunciata violazione del tutto inesistente.
Sul punto non vale insistere oltre
Il motivo con cui eccepita la nullità della CTU va respinto

6.Le ulteriori osservazioni del consulente di parte appellante sono state puntualmente esaminate dal
CTU ed in minima parte accolte nella relazione definitiva mentre nella maggior parte sono state disattese con motivazione coerente ed esaustiva (già riportata) a cui la Corte fa integralmente rinvio

7.Pertanto tutte le contestazioni di merito sollevate dalla difesa degli appellanti sono infondate:
• i criteri estimativi sono stati correttamente scelti ed applicati dal Ctu secondo quanto ampiamente esposto in perizia,
• ^la ^consulenza ^Ciccioli ^{condivisibilment}e ^non stata tenuta in considerazione per le precise e fondate ragioni espresse dal Ctu al punto 2.1.2 della risposta alle osservazioni avanti trascritta;

• la rilevanza del difetto titoli abilitativi è stata correttamente valutata dal Ctu che ha calcolato e scomputato i costi per l'ottenimento dei titoli stessi e dunque per ricondurre gli immobili al pieno valore di mercato: “Come evidenziato nel capitolo relativo alle criticità, è stata riscontrata la mancanza della Segnalazione Certificata di Agibilità, oltre ad alcune lacune nella documentazione allegata al progetto. Si fornisce pertanto una stima dei costi tecnici e delle indagini conoscitive necessarie per valutare le stratigrafie e l'impiantistica, nonché delle prove strumentali, attività propedeutiche al completamento dell'iter istruttorio.
SPESE PER IL COMPLETAMENTO DELLE NETTO IVA+CAP
PRATICHE EDILIZIE
Integrazione Relazione energetica e 1.000,⁰0 € 1.268,80 € [...]
CP_3 CAP e conformità acustica 1.000,00 € 1.268,80 €
Spese a corpo per indagini e prove strumentali 3.000,00 €
Titoli abilitativi (Variante Finale e 2.000,00 € 2.537,60 €
Segnalazione Certificata Agibilità)
totale 7.000,00 € 8.075,20
• la selezione degli immobili comparabili è stata fatta dal Ctu con apprezzabile grado di approssimazione come esposto nel punto 2.3 della risposta alle osservazioni e più ampiamente in Ctu.

8.In definitiva la domanda ex art. 2932 cc va accolta e va disposto il trasferimento coattivo a favore degli appellanti degli immobili distinti al N.C.E.U. del Comune di Porto EC al foglio 13, particella
832 sub. 9, Cat. A/3, Classe 3, Vani 6, Rendita catastale € 573,27 (abitazione di tipo economico), via
Mons. EA EG n. 1, piano primo-Sup. e al foglio 13 particella 832 sub. 16, Cat. C/6, Classe
3, mq. 18, Rendita € 29,75 (garage), piano seminterrato

9.La produzione dell'effetto traslativo è subordinato: (a) al versamento da parte degli appellanti e in favore dell'appellata, del residuo corrispettivo di euro 130.000,00, (b) al passaggio in giudicato della presente sentenza.
Va dato ordine al Conservatore dei registri immobiliari competente di trascrivere la presente sentenza ex art. 2643 comma uno numero 14.
10.Le spese di lite del doppio grado sono compensate per un terzo in ragione della parziale soccombenza reciproca ed anche in considerazione della infondata resistenza agli esiti della Ctu in grado di appello (con parziale disconoscimento quantitativo degli importi indicati dagli appellanti) e, per il residuo, seguono la prevalente soccombenza della parte appellata, liquidate come da dispositivo.
Le spese di Ctu sono regolate: (a) allo stesso modo (2/3 e 1/3) tra le parti mentre (b) restano solidali nei confronti del Ctu.
11.Gli appellanti hanno chiesto la liquidazione delle spese sostenute per la consulenza tecnica di parte che risulta in realtà non pagata ma in relazione alla quale è stata prodotta una specifica quantificazione/richiesta da parte del professionista. Tale spesa rientra tra quelle che vanno rimborsate alla parte vittoriosa (a meno che il giudice non la ritenga eccessiva o superflua). La condanna del soccombente a rimborsare alla controparte il compenso per l'assistenza del consulente di parte presuppone la prova dell'effettività della spesa ossia che la parte vittoriosa abbia quantomeno assunto la relativa obbligazione seppure il pagamento non sia stato effettuato al momento della sentenza.
Nel presente giudizio la prestazione dell'Ing. Per_1 (quale Ctp) risulta effettivamente resa in giudizio, quantificata dal professionista ed impegnativa per gli appellanti.
La Corte ritiene di liquidarla riducendone il valore fino ad euro 2.100,00. Tale importo va posto nella voce esborsi del grado di appello e subisce la compensazione per un terzo.

PQM

LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
definitivamente pronunziando, ogni ulteriore o difforme istanza assorbita o disattesa, così provvede:

1- trasferisce ex art.2932 cc, a favore degli appellanti, gli immobili distinti al N.C.E.U. del Comune di
Porto EC al foglio 13, particella 832 sub. 9, Cat. A/3, Classe 3, Vani 6, Rendita catastale €
573,27 (abitazione di tipo economico), via Mons. EA EG n. 1, piano primo-Sup. e al foglio 13 particella 832 sub. 16, Cat. C/6, Classe 3, mq. 18, Rendita € 29,75 (garage), piano seminterrato, subordinando l'effetto traslativo al pagamento da parte degli appellanti del residuo prezzo di euro 130.000,00 a favore dell'appellata oltre che al passaggio in giudicato della presente sentenza;

2-ordina al Conservatore dei registri immobiliari competente di trascrivere la presente sentenza ex art. 2643 comma uno numero 14;

3-previa compensazione per un terzo, condanna la parte appellata al pagamento, in favore delle parti appellanti, dei residui due terzi spese di lite liquidate: (a) per il primo grado di giudizio in euro 524,00 per esborsi (marca+CU) ed euro 8.953,34 per compensi professionali oltre magg. rimb. forf., cap e iva come per legge, (b) per il presente grado di giudizio in euro 2177,00 (marca+CU +spese di Ctp) per esborsi ed euro 9544,67 per compensi professionali oltre magg. rimb. forf. cap e iva come per legge;

4-pone le spese di Ctu, nei rapporti tra le parti, per due terzi a carico dell'appellata e per un terzo a carico degli appellanti mentre restano solidali nei confronti del Ctu.
Così deciso in Ancona nella Camera di consiglio della Prima Sezione Civile della Corte di Appello in data 11 novembre 2025.
IL PRESIDENTE IL CONSIGLIERE ESTENSORE
Dr. Pier Giorgio Palestini
Dott. Pier Giorgio Palestini