REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE di APPELLO di NAPOLI
Sezione Sesta civile composta dai magistrati:
1) dr.ssa Assunta d'Amore - Presidente
2) dott. Giorgio Sensale - ConIGliere
3) dr.ssa Ada Meterangelis - ConIGliere rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado d'appello iscritta al N. 121 R.G.A.C. per l'anno 2019, riservata in decisione all'udienza a trattazione scritta del
6.2.2025, vertente
TRA
(P.IVA _1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, P.IVA_1
( ) e _1 C.F._1 Pt_2
( ), quale socio accomandante della
[...] C.F._2 tutti _1 rappresentati e difesi in giudizio, per mandato in atti, dall'avv.
Gaetano Milano, presso il cui studio in Sorrento (NA), via degli
Aranci n. 51, sono elettivamente domiciliati;

Appellanti principali
CONTRO
E_
(C.F. ), in persona del legale
[...] P.IVA_2 rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso in giudizio, per mandato in atti, dall'avv. Francesco Esposito, presso il cui studio in
Castellammare di Stabia (NA), via Renato Rajola n. 19, è elettivamente domiciliato;

Appellato/appellante incidentale

OGGETTO: appello contro la sentenza del Tribunale di Torre
Annunziata n. 1662/2018, pubblicata in data 9.7.2018.

CONCLUSIONI: come da rispettive note scritte autorizzate per l'udienza cartolare del 6.2.2025, da intendersi qui richiamate e trascritte.

1 IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 6.9.2012, l'
[...]
Parte_3
(d'ora in avanti, per brevità, ) conveniva in giudizio, E_ innanzi al tribunale di Torre Annunziata, ex sezione distaccata di
Sorrento, la nonché e _1 _1 Pt_2
per sentir dichiarare: a) la risoluzione del contratto di
[...] locazione per grave inadempimento della conduttrice _1
con condanna al pagamento del canone arretrato di € 5.050,00;
[...]
b) l'occupazione sine titulo da parte della del cd. _1
“primo villino” e della relativa area esterna pertinenziale, di proprietà dell'istante, non rientrante nell'oggetto della locazione, con condanna al rilascio di detti cespiti ed a ripristinare i terrazzamenti di proprietà attorea, eliminando la pista carrabile in cemento, come da ordinanza comunale;
c) l'inesistenza di diritti dei convenuti, di qualsivoglia natura, di accesso e di passaggio, sul villino e sulle aree circostanti di proprietà attorea, fino al confine con la zona ceduta in locazione, nonché sulla strada vicinale privata in comunione incidentale ex collatione agrorum, di collegamento tra la pubblica via e le proprietà per cui è causa; d) l'inesistenza di qualsiasi diritto vantato dalla convenuta su detta strada in collatio agrorum e sul Parte_2 cancello posto a chiusura della stessa, con condanna della al Pt_2 rilascio delle chiavi del manufatto;
e) la condanna della Pt_2 all'esecuzione delle opere idonee ad eliminare il pericolo di frane e smottamenti provenienti dal suo fondo in danno dei fondi sottostanti in comproprietà o proprietà esclusiva dell'istituto; f) la condanna di tutti i convenuti, in solido e ripartitamente per quanto di ragione, per tutti i danni conseguenti agli abusi perpetrati, ed in particolare danni da mancato godimento, mediante locazione, della villa e delle sue pertinenze, mediante fitti figurativi relativi alle occupazioni sine titulo, nonchè per l'esercizio arbitrario di passaggio e parcheggio, per il ripristino dei luoghi e per energia elettrica attinta e non rifusa. Vinte le spese.
A sostegno delle domande spiegate, l' istante assumeva di CP_1 essere proprietario di alcuni fondi ed immobili (già appartenenti alla prebenda della HI di S. DR ST in Massa Lubrense) siti in Massa Lubrense alla località Marciano, zona cd. “Le Fontane”, tra cui: 1) un villino (cd. primo villino) identificato in catasto al foglio
13, particelle 715 e 716, con annessa corte, distaccata dalla maggiore consistenza della particella 714 (ex 62) del foglio 13; 2) fondo limitrofo a quello su cui insiste l'anzidetto villino, identificato in catasto al foglio 13 particella 61, in parte detenuto in locazione dalla società convenuta ad uso di stabilimento balneare, in virtù di contratto del 27.6.2008 regolarmente registrato.
2 Deduceva l' che il villino era raggiungibile, oltre che mediante CP_1 strade vicinali non carrabili, anche attraverso una strada in collatio agrorum carrabile che si dipanava dalla strada provinciale fino ad arrivare al cancello di ingresso dello stesso villino;
che l'area concessa in locazione alla società convenuta non era mai stata accessibile da detta strada in collatio agrorum, potendo ad essa accedersi solo attraverso altre strade vicinali non carrabili;
che a seguito di opere di ristrutturazione interna ed esterna del villino, il comune di Massa
Lubrense emanava delle ordinanze volte alla sospensione dei lavori ed al ripristino dello stato dei luoghi, in relazione ad una pista in terra battuta carrabile, poi parzialmente coperta da cemento, realizzata all'interno dell'area pertinenziale del villino e che dal viale interno di esso, snodandosi attraverso i terrazzamenti esistenti, raggiungeva la scogliera posta a valle (del villino) e quindi lo stabilimento balneare
”; che tale pista era stata realizzata ed utilizzata in via _1 esclusiva dalla , approfittando della confusione in essere _1 per i lavori al villino, per ovviare all'eIGenza di munire lo stabilimento balneare di un percorso carrabile, mai esistito;
che la società convenuta perpetrava nel tempo una serie di ulteriori abusi, consistenti in allacci non autorizzati all'impianto elettrico del villino, nell'utilizzo della terrazza e di altri ambienti del villino stesso, non costituenti oggetto di locazione, utilizzati per il deposito di attrezzatura funzionale all'attività dello stabilimento balneare.
Precisava, altresì, che a chiusura della recinzione del villino vi era un cancello di proprietà dell' , di cui la da tempo CP_1 _1
e senza il consenso dell'istante, si era procurata le chiavi, e che attraversando tale cancello ed utilizzando il viale interno del villino e la già menzionata pista carrabile in cemento, metteva in collegamento diretto lo stabilimento balneare con la via pubblica per il passaggio dei propri clienti, arrivando finanche all'utilizzo di dette aree come parcheggio.
Evidenziava, poi, ulteriori abusi e inadempimenti, consistenti: a) nel posizionamento di tubature volanti di scarico di acque reflue nella proprietà attorea;
b) nella realizzazione di altri percorsi abusivi e alternativi alla pista in terra battuta già esistente, sia attraverso il disboscamento di un'area interessata da una pista ex novo, sia mediante il passaggio attraverso un preesistente viale privato nella proprietà di (moglie di , che Parte_2 _1 congiungeva la strada comunale S. Liberatore con la su richiamata strada in collatio agrorum, per il tratto che dall'intersezione con quest'ultima menava ad uno slargo compreso tra i due villini e poi nell'area circostante al primo villino di proprietà esclusiva dell'istante; c) nella rimozione delle recinzioni del cantiere aperto dall' per CP_1
l'esecuzione dei lavori di ripristino dello stato dei luoghi, così come
3 imposto da ordinanze comunali;
d) nell'interdizione del transito su parte della strada in collatio agrorum, in comunione incidentale tra l' e terzi, ad esclusione della , che, ritenendola invece di CP_1 Pt_2 sua esclusiva proprietà, chiudeva il cancello (cd. secondo cancello) ivi ubicato, precludendo il passaggio;
e) nella mancata adozione delle misure necessarie per evitare frane dal fondo nei sottostanti Pt_2 fondi in comproprietà (strada in “collatio”) e proprietà esclusiva (p.lla 61) dell'istituto attore;
f) nel mancato pagamento del canone di locazione relativo agli anni 2012 e 2013 per un importo di € 5.050,00.
Incardinata la lite, si costituiva in giudizio , eccependo Parte_2
l'inesistenza della comunione incidentale ex collatione agrorum del tratto viario ricadente nella sua proprietà, evidenziando come il percorso stradale fosse stato realizzato, senza alcuna partecipazione dell'istituto o del suo dante causa, per un primo tratto da tale e per un secondo tratto, per temporanea Persona_1 comodità, dall'ing. al fine di raggiungere il (cd. secondo) Persona_2 villino condotto in fitto (p.lla 717), di proprietà dell'Istituto, che non utilizzava la strada da oltre un ventennio, ovvero dal momento in cui il rilasciava il bene locato;
che, peraltro, gli attuali conduttori della PE
p.lla 717 corrispondevano un canone per accedere a detto cespite al dante causa della ) ed agli eredi - Pt_2 Controparte_2 Tes_1 corrispettivo versato dallo stesso in occasione del passaggio CP_1 per i lavori di ristrutturazione del primo villino;
che, in definitiva, il tratto di strada a chiusura del quale aveva apposto il cancello (cd. secondo cancello) era di sua esclusiva proprietà, così come pervenutole dal dante causa . Controparte_2
Concludeva, pertanto, per il rigetto delle domande attoree.
Si costituiva anche la contestando integralmente _1 la ricostruzione attorea dei fatti, non rispondente a verità, negando ogni inadempimento e rilevando l'inesistenza di una strada per collatio agrorum e di un diritto di passaggio, in capo all' , sul CP_1 percorso viario comunque esistente, evidenziando, in particolare, che già prima della pista in terra battuta poi cementata esistevano dei sentieri di pubblico accesso fino al mare;
l'inesistenza di qualsivoglia abuso nel rapporto locativo sia in ordine all'implementazione delle vie di accesso allo stabilimento balneare, in quanto concordate dalle parti o già di pubblico utilizzo, sia in ordine all'allaccio all'impianto elettrico dell' , anch'esso consentito dal locatore, così come CP_1
l'infondatezza di tutte le altre contestazioni, ivi compresa l'occupazione di aree di proprietà attorea sine titulo.
Quanto al mancato pagamento del canone di locazione, la
[...] eccepiva che era prassi concordata con il locatore il _1 versamento del fitto nei mesi estivi e che in ogni caso, prima
4 dell'introduzione del giudizio, aveva provveduto al versamento del canone relativo alle annualità 2012 e 2013.
Si costituiva, infine, con difesa coincidente con _1 quella della di cui era rappresentante legale pro _1 tempore, insistendo per il rigetto di tutte le domande avanzate dall' . E_
Concessi i termini per le memorie istruttorie, acquisite le dichiarazioni di quale rappresentante legale della _1 _1
assunta la prova testimoniale ed espletata consulenza tecnica
[...]
d'ufficio, il Tribunale di Torre Annunziata definiva la lite con sentenza n. 1662/2018, depositata in data 9.7.2018, così statuendo: “1.
Dichiara risolto il contratto di locazione in oggetto per grave inadempimento della e, per l'effetto, la condanna a Pt_1 _1 rilasciare, in favore dell Parte_3
l'area detenuta in locazione, i locali e le
[...] pertinenze descritti in atti ed occupati senza titolo, liberi e sgombri da persone e cose, entro il termine di sessanta giorni dalla notifica della presente sentenza;
2. Condanna la in solido con _1
, al pagamento, in favore dell _1 [...]
della somma E_ complessiva di €. 28.592,31, oltre iva e spese tecniche nella misura del 10%,
a titolo di risarcimento danni;
3. Rigetta ogni altra domanda formulata dall'attore nei confronti della e di;
_1 _1
4. Rigetta le domande formulate dall'attore nei confronti di;
Parte_2
5. Condanna la in solido con , al _1 _1 pagamento, in favore dell' E_
, del 50% delle spese del presente giudizio che,
[...] comprese quelle relative al giudizio cautelare introdotto in corso di causa, liquida in €. 6.700,00 per diritti ed onorario, oltre €. 330,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% sui compensi liquidati, iva e cpa, come per legge, se dovuti;
6. Compensa le spese di lite tra l'
[...]
e E_
; 7. Pone definitivamente le spese di c.t.u. a carico di tutte le Parte_2 parti in egual misura”.
In particolare, il Tribunale: i) accertava l'inadempimento contrattuale della individuando un abuso nel godimento _1 dell'immobile locato, avendone la conduttrice alterato la struttura, attraverso la creazione di accessi allo stabilimento balneare prima inesistenti, nonché occupato aree di proprietà dell'Istituto escluse dal contratto di locazione e realizzato opere edilizie non autorizzate, condannandola, in solido con il legale rappresentante, al rilascio del
“primo villino” e dell'area esterna pertinenziale;
ii) escludeva la proprietà dell' sul tracciato stradale in E_ contestazione, rilevando, sulla base della consulenza tecnica e dei titoli di provenienza, che lo stesso ricadeva su particelle di proprietà di terzi e di e che non vi era prova della pretesa Parte_2
5 comunione incidentale della strada per collatio agrorum dedotta dall' ; iii) rigettava, poi, la domanda attorea relativa al pericolo CP_1 di frane e smottamenti, rilevando l'assenza di prova di un nesso concreto tra tali eventi e i sottostanti fondi di proprietà dell' ; CP_1
iiii) escludeva il danno per l'occupazione del villino e della relativa area pertinenziale da parte della , ritenendo che, sebbene _1 tale danno potesse presumersi (danno in re ipsa), nella specie tale presunzione doveva ritenersi superata, avendo l'attore mantenuto per lungo tempo un comportamento di inerzia, senza rivendicare il possesso esclusivo né contestare l'utilizzo del bene da parte dei convenuti prima dell'avvio del giudizio, così tenendo una condotta incompatibile con una reale volontà di godimento dell'immobile occupato;
iiiii) riteneva, invece, provata la domanda risarcitoria avanzata dall' in relazione all'illecita occupazione e CP_1 trasformazione dei terrazzamenti di sua proprietà da parte della
, per il tramite del legale rappresentante _1 _1
condannandoli in solido al risarcimento dei danni.
[...]
Contro tale sentenza, non notificata, con atto di citazione notificato in data 8.1.2019, proponevano appello, con comune difesa, la
[...]
e , quale socio _1 _1 Parte_2 accomandante della lamentando, con due connessi _1 motivi di doglianza: 1) carente, illogica e contraddittoria motivazione posta alla base dell'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione, essendosi perpetrati gli abusi e inadempimenti su beni estranei al rapporto locativo;
2) contrasto fra chiesto e pronunciato, avendo il tribunale confuso le ragioni costituenti il presupposto per il rilascio dei beni occupati sine titulo, non rientranti nell'oggetto del contratto di locazione, con il motivo posto alla base della risoluzione contrattuale per inadempimento, disponendo, erroneamente, il rilascio (anche) dei beni locati.
Chiedevano, pertanto, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, in parziale riforma della stessa, di: “…rigettare la domanda di risoluzione del contratto di locazione in essere tra la
[...]
e la parte appellata, stante l'insussistenza di un grave _1 inadempimento da parte della società conduttrice nel godimento dei beni oggetto della locazione;
…rigettare la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dall' perché non provata o E_ comunque infondata”. Con vittoria delle spese di lite.
Con comparsa del 7.2.2019, si costituiva tempestivamente in giudizio l' E_
eccependo l'infondatezza dell'avverso
[...] gravame, di cui chiedeva il rigetto, contestualmente spiegando appello incidentale per i seguenti motivi, che possono così sintetizzarsi: 1) erroneo rigetto dell'actio negatoria servitutis - mancato
6 riconoscimento della comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum; 2) omessa pronuncia sulla domanda di accertamento dell'abusivo innesto tra la strada sterrata, in proprietà , con Pt_2 origine dalla pubblica via, e la strada in collatio agrorum nel punto incidente sulla particella 714 (ex 62) di proprietà esclusiva dell' - mancata declaratoria di inesistenza di diritti degli CP_1 appellanti principali al transito, mancata condanna degli stessi al pagamento dei danni per il ripristino dei luoghi e per il passaggio;
3) mancato riconoscimento dei danni da mancato godimento dei beni occupati sine titulo; 4) mancata condanna di alla Parte_2 eliminazione del pericolo di frana sulla sottostante strada in comunione e sui fondi di proprietà esclusiva dell' . CP_1
Così pertanto concludeva: “in accoglimento del proposto appello incidentale e in riforma della sentenza impugnata, voglia la Corte: 2.1.) accertare anche nell'ambito di “negatoria servitutis” nei confronti di tutti gli appellati per quanto di ragione l'inesistenza di diritti di qualsivoglia natura sul tratto di via in comunione incidentale per “collatio agrorum” inibendone per il futuro il passaggio e transito;
2.2.) accertare l'inesistenza di diritti di e, per quanto occorra, di sul
Parte_2 _1 cancello (secondo cancello) e sul tratto di strada assunti in propria proprietà dalla IG.ra ; 2.3) condannare e per
Parte_2 Parte_2 quanto occorra a rilasciare il cancello e la strada _1 assunti in proprietà dalla IG.ra con ordine di consegna delle
Parte_2 chiavi o autorizzazione, in danno, alla sostituzione della serratura, inibendo alla IG.ra , e per quanto occorra, al IG.
Parte_2 _1
l'uso del cancello ed il transito sul tratto di strada predetti;
2.3) dichiarare
l'inesistenza di diritti di tutti gli appellati per quanto occorra sul tratto di strada “in collatio” ed in ogni caso sul tratto di strada che corre sulla proprietà dell' usate per illegittimo accesso, anche veicolare, al CP_1 mare;
2.5) condannare ad eliminare, mediante le opere Parte_2 definitive necessarie, il pericolo di frane e smottamenti dal proprio fondo verso quelli sottostanti in comproprietà o proprietà esclusiva dell' , CP_1 ove ritenuto previo richiamo del CTU officiato;
3) condannare per gli abusi perpetrati gli appellati in solido tra loro e ripartitamente per quanto di ragione per i danni: 3.1) da mancato godimento a mezzo di locazione della villa e delle pertinenze, mediante fitti figurativi relativi alle occupazioni sin titolo già accertate, ove del caso avvalendosi, per quanto sopra espresso, della sola prima quantificazione operata dal CTU, previo aggiornamento all'attualità atteso che l'occupazione permane;
3.2) per esercizio arbitrario di passaggio;
3.3) per ripristino dei luoghi in relazione al collegamento operato tra la via sterrata in proprietà e la strada in “collatio” o Pt_2 comunque in proprietà dell' ; 4) con condanna degli appellati in CP_1 solido, stante l'interesse comune alla lite, ovvero ognuno per quanto di ragione, alla refusione delle spese e compensi di lite del doppio grado oltre al rimborso forfettario nella misura di legge di accessori”.
7 Accolta l'istanza di inibitoria in relazione al solo rilascio degli immobili oggetto del contratto di locazione ad uso diverso del
27.6.2008, intercorso tra l' e la ed E_ _1 acquisito il fascicolo d'ufficio di prime cure, la causa, già riservata in decisione all'udienza cartolare del 3.6.2022, veniva rimessa in istruttoria con ordinanza del 7.11.2022, per la riconvocazione del CTU nominato in prime cure, ing. affinché lo stesso Persona_3 chiarisse “se dalla parte di costone sita all'interno della proprietà Pt_2 possano derivare frane o smottamenti nel sottostante fondo di proprietà dell' (p.lla 61), indicando, in caso positivo, le opere definitive CP_1 necessarie ad eliminare detto pericolo, con quantificazione del relativo costo, specificando altresì, se dette opere possano essere autonomamente eseguite dalla o se, per essere risolutive, richiedano Pt_2 necessariamente la partecipazione degli eventuali ulteriori proprietari di altre porzioni del costone”.
Acquisito l'elaborato integrativo, all'udienza cartolare del 6.2.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle rispettive note scritte autorizzate, la causa veniva definitivamente riservata in decisione, previa concessione dei termini di legge ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti difensivi.
* * * * * *
I. In rito
Preliminarmente, all'esito di verifica d'ufficio, si rileva la tempestività dell'appello principale, proposto dalla _1 _1
e nell'indicata qualità, con atto di citazione
[...] Parte_2 notificato in data 8.1.2019, nel rispetto del termine semestrale di decadenza ex art. 327 c.p.c. (nella formulazione ratione temporis applicabile), decorrente dalla pubblicazione (in data 9.7.2018) della sentenza gravata, non notificata.
Del pari tempestivo risulta l'appello incidentale spiegato dall' CP_1
, costituitosi con comparsa (notificata il 6.2.2019, a mezzo
[...] pec, ai procuratori delle controparti costituiti in prime cure) depositata in data 7.2.2019 (a fronte della prima udienza indicata in citazione del
26.4.2019), nel rispetto del termine di cui agli artt. 343 e 347 c.p.c.
Sempre in via preliminare, si osserva che l' ha E_ dedotto che è stata dichiarata la risoluzione del contratto ad uso diverso intercorso con la per finita locazione alla _1 data del 30.6.2020, con sentenza del tribunale di Torre Annunziata n.
455/2022, confermata, in sede di gravame, con sentenza della Corte di appello di Napoli n. 4192/2023, con ordine di rilascio del bene locato.
Ora, benché non supportata dalla prova del relativo passaggio in giudicato, detta decisione non comporta la cessazione della materia del contendere, sussistendo l'interesse delle parti alla declaratoria in ordine alla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento
8 contrattuale, stante gli eventuali risvolti ad essa collegati (relativi alla debenza o meno dell'indennità di avviamento ex art. 34 L. 392/78).
Al riguardo, infatti, la Suprema Corte ha formulato il seguente principio di diritto: “Nell'ipotesi in cui, nel corso del giudizio instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell'immobile per finita locazione, non vengono meno
l'interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli. Del pari, il giudicato formatosi sulla cessazione, per intervenuta scadenza, della locazione non preclude alla parte che ne ha interesse attuale l'esame della domanda di accertamento, con valore di giudicato, dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per inadempimento grave del conduttore, atteso che, qualora più fatti diano diritto, ciascuno in maniera autonoma, alla cessazione di un contratto, sussistono altrettante "causae petendi" e, quindi, azioni, sicché la pronuncia sull'una, passata in giudicato, non preclude l'esame delle altre” (Cass. 34158/2019; nello stesso senso, Cass. 25740/2015).
Occorre, dunque, entrare nel merito della domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento della con il _1 conseguente scrutinio del gravame principale che su tale profilo si incentra.
II. Appello principale
Rileva subito la Corte che il gravame principale è infondato e va rigettato per le ragioni che ci si accinge a precisare.
Con due motivi di doglianza, da trattare congiuntamente perché strettamente connessi, si censura la sentenza impugnata nella parte in cui il tribunale dichiarava la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso, intercorso con l' , sul presupposto di un E_ asserito grave inadempimento della conduttrice in _1 persona del legale rappresentante da sempre, a _1 dire dell'Istituto locatore, vera anima della società.
Assumono gli appellanti che il primo giudice, con motivazione illogica e contraddittoria, connetteva l'effetto risolutivo ad un facere accertato in relazione ad un bene non costituente oggetto del contratto di locazione, così confondendo le motivazioni costituenti il presupposto giuridico per il rilascio dei beni occupati senza titolo rispetto alle considerazioni poste a fondamento della successiva statuizione della risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti.
In altri termini, deducono che la condotta ritenuta inadempiente avrebbe riguardato beni estranei al contratto di locazione e che,
9 pertanto, non avrebbe potuto giustificare la risoluzione del rapporto, null'altro argomentando a sostegno della doglianza, né sotto il profilo fattuale, né sotto il profilo giuridico.
La censura va disattesa.
Dall'esame della sentenza impugnata emerge, infatti, che il tribunale fondava la declaratoria di risoluzione del contratto su una pluralità di condotte accertate in fatto, tra cui: a) l'occupazione sine titulo di parte degli interni del cd. “primo villino” e della relativa area esterna pertinenziale, esclusi dall'oggetto della locazione;
b) la realizzazione non autorizzata di opere edilizie (pista cementata e un secondo percorso carrabile) su fondi di proprietà dell'Istituto locatore;
c) la rimozione dei manufatti (recinzione, paletti di sostegno e cancelletto) di delimitazione dell'area antistante il villino.
Tali condotte, pacificamente attribuibili alla società conduttrice e riscontrate dal nominato CTU, ing. risultano correttamente Per_3 valorizzate dal primo giudice, che legittimamente le qualificava come comportamenti abusivi idonei a compromettere in modo grave l'equilibrio del rapporto contrattuale, evidenziando, in particolare, come la creazione dei riscontrati percorsi carrabili appariva chiaramente funzionale allo stabilimento balneare gestito dalla convenuta, che aveva pertanto abusato nel godimento dell'immobile locato, in violazione dell'art. 1587, n. 1, c.c., attraverso l'occupazione, non pattuita o comunque non autorizzata, di immobili di proprietà attorea esclusi dalla locazione e l'alterazione illegittima dei terrazzamenti (cfr. pagg.

4-5 della sentenza gravata).
Decisum confortato dallo specifico precedente richiamato dal tribunale, e precisamente da Cass. 10838/2007, che ha avuto modo di chiarire che: “L'art. 1587, n. 1, cod. civ., nel sancire l'obbligo del conduttore di servirsi della cosa locata per l'uso determinato in contratto, implica che il diritto di godimento non è illimitato, ma va esercitato entro
l'ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale. Sulla scorta dell'identificazione del suddetto obbligo si evince che la violazione dello stesso, ovvero l'abuso del conduttore nel godimento del bene locato, non postula necessariamente il concreto verificarsi di danni materiali, con conseguente alterazione degli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, potendo l'abuso in questione sostanziarsi in innovazioni e modifiche strutturali che non incidano direttamente sulla cosa locata in sé, ma si traducano, in ogni caso, in condotte abusive e lesive di concreti interessi del locatore, idonee ad alterare l'equilibrio economico-giuridico del contratto in danno del locatore stesso, con conseguente configurabilità di una gravità dell'inadempimento del conduttore in ordine al predetto
10 obbligo e la correlata legittimità della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio” (cfr., sull'argomento, anche Cass. 9622/1999).
Ebbene, nella specie, non vi è dubbio che la conduttrice _1
[... abbia gravemente alterato l'equilibrio economico-giuridico del contratto in danno dell'interesse del locatore alla conservazione dell'immobile nello stato originario, abusando nel godimento del bene locato, alterandone la struttura attraverso la creazione di accessi e percorsi carrabili allo stabilimento balneare prima inesistenti, così tenendo una condotta apertamente contrastante con la prescrizione dell'art. 1587, n. 1, c.c. (che impone al conduttore “di prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze”), gravemente lesiva degli interessi del locatore al godimento, conservazione e tutela dell'integrità di tutte le aree di sua esclusiva proprietà (anche non concesse in locazione), come tale incompatibile con la prosecuzione del rapporto contrattuale.
Restano così superate e prive di pregio giuridico le contrarie obiezioni degli appellanti, con conseguente integrale conferma in parte qua della sentenza gravata, che, con condivisa motivazione, fondata sul corretto esame delle risultanze istruttorie acquisite (e non contestate), dichiarava la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso per cui è causa per grave inadempimento della conduttrice _1
[...
legittimamente condannandola, per l'effetto, a rilasciare l'area detenuta in locazione nonché i locali e le pertinenze descritte in atti ed occupati senza titolo, liberi e sgombri da persone e cose, entro il termine di 60 giorni dalla notifica della presente sentenza.
III. Appello incidentale
Il gravame incidentale è solo in parte fondato per le considerazioni che ci si accinge a precisare.
§. Con il primo articolato motivo di doglianza, l' E_ lamenta l'erroneità della sentenza gravata nella parte in cui il tribunale rigettava l'actio negatoria servitutis spiegata in prime cure, non riconoscendo la comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum sulla stradina vicinale che, dipanandosi dalla pubblica via, attraversa, a partire dal fondo di proprietà degli eredi Per_1 diversi fondi appartenenti ad altrettanti diversi proprietari, in essi compreso il fondo di proprietà di (p.lla 68 e 569). Parte_2
Assume l' appellante che la , pur non vantando alcun CP_1 Pt_2 diritto su detta stradina, ne avrebbe illegittimamente precluso il transito apponendovi un cancello nel punto in cui la strada inizia ad attraversare la sua proprietà (p.lla 68), con ciò arrecando pregiudizio alle proprietà dell' , alle quali si giunge attraversando proprio il CP_1 tratto di strada interdetto dalla (cfr. Stralcio mappa catastale Pt_2
11 numero 13 con indicazione dei tratti viari, allegato sub 4 alla CTU espletata in prime cure).
Chiede, pertanto, la riforma della sentenza gravata a favore di una statuizione che riconosciuta la sussistenza della comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum, accerti l'assenza di ogni diritto della e per quanto necessario del Pt_2 _1 sul cancello e sul tratto di strada assunti in proprietà dalla
[...]
e la condanni al rilascio inibendone l'uso ed il transito (pag. 5 Pt_2 dell'appello).
La censura va disattesa.
Giova premettere che il tribunale, dopo aver precisato che parte attrice agisce nei confronti di tutti i convenuti, per quanto di ragione, in negatoria servitutis, sul presupposto di essere proprietaria del tratto di strada, ovvero comproprietaria in comunione incidentale per collatio agrorum privatorum, ed evidenziato che l'azione proposta presuppone necessariamente la prova - seppur non rigorosa come ex art. 948 c.c. - del diritto di proprietà dell'attore, atteso che la mancata dimostrazione della qualità dominicale può essere rilevata anche di ufficio in qualsiasi stato e grado del procedimento, investendo il requisito della legittimazione ad agire dell'istante, così argomentava il rigetto della negatoria servitutis:
<<...nella specie, dalla consulenza d'ufficio, espletata a seguito di idoneo sopralluogo, e dall'esame dei titoli di provenienza, emerge che detta strada ricade sulle p.lle 58 e 569, attualmente in proprietà di che, Parte_2 prima della realizzazione di detta strada, vi era un unico fondo, costituito dalle particelle 58 e 68 di proprietà di , la quale, in data 21 Controparte_3 giugno 1969, alienava detta p.lla 58, unitamente ad ulteriori are 1,42 da staccarsi dalla maggiore consistenza della particella 68, all'ing. Persona_2 per la realizzazione di una strada;
che, con lo stesso atto, l'ing. si PE obbligava a “concedere a favore del fondo della venditrice servitù di passaggio a piedi e con veicoli sulla strada che costruirà a sua cura e spese sul terreno oggetto del presente atto”; che, successivamente, l'11 novembre
1982, il IG. comprava la sola particella 68, dalla cui Controparte_2 maggior consistenza era stata preventivamente frazionata, il 4 novembre
1982, una piccola striscia di are 1,42, posta sul margine ad ovest ed individuata con la particella 569; che, in data 24 settembre 2009, il IG.
vendeva alla IG.ra le particelle 68, 58 e 569; che in CP_2 Parte_2 tale atto, quanto al suddetto tratto di strada si legge: “è compresa la servitù di passaggio a piedi e con qualsiasi mezzo meccanico, a favore dei descritti fondi, sulla strada che dalla particella 62 giunge, attraversando le zone di terreno compravendute, alla strada Comunale denominata “Via Pontone a Marciano” così come emerge dall'atto per notaio del 21 Persona_4 giugno 1969, intervenuto tra l'ing. acquirente e Persona_2
venditrice.” Orbene, da tale successione cronologica Controparte_3 dei titoli di trasferimento non emerge alcuna prova certa della proprietà del tracciato stradale in questione in capo all' , considerato Parte_4 che, come correttamente riferisce l'ausiliario, da un lato, esso è contenuto
12 nelle particelle 68 e 569 di proprietà della , mentre, dall'altro, la tesi Pt_2 della preesistente “collatio agrorum” non trova idoneo supporto probatorio in atti>>.
Motivazione non efficacemente scalfita dall'appellante, che va qui confermata con le seguenti ulteriori precisazioni.
L'istituto , pur riconoscendo che il tracciato per cui è causa CP_1
(quello contraddistinto con il colore verde nell'allegato sub 4 della
CTU) si sviluppa attraverso le p.lle 86 e 74 di proprietà della
, le p.lle 569 e 68 di proprietà di Parte_5
e la p.lla 714 (ex 62) di proprietà di esso appellante Parte_2
(successore “ex lege” della per Parte_5 effetto della legge 222/1985, nei cui diritti subentrava), sostiene che la proprietà, o meglio la comproprietà del tratto viario non corrisponde a quella delle particelle da essa attraversata, dovendosi escludere da detta comunione . Parte_2
Assume, in sostanza, che la strada vicinale utilizzata dai diversi proprietari per raggiungere i rispettivi fondi è in comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum, ovvero formatasi attraverso conferimenti di porzioni di suolo appartenenti ai vari fondi latistanti, tranne che per il fondo , in quanto la sezione di strada Pt_2 in comunione che attraversa detto ultimo terreno (quello della ) Pt_2 era ed è in proprietà di un terzo soggetto, e precisamente dell'ing.
Persona_2
A fondamento della tesi, deduce che la particella 68 apparteneva a tale che il tratto di strada insistente su tale ultima Controparte_3 particella (oggi in proprietà ) era stato realizzato, alla fine degli Pt_2 anni 60, dall'ing. all'epoca fittuario della particella 717 Persona_2 di proprietà dell' (il c.d. secondo villino), per mettere in CP_1 collegamento tale particella - attraverso un tracciato già esistente su di essa - con la pubblica via;
che a tal fine l'ing. acquistava da PE con rogito del 21.6.1969: a) metri quadrati 300 Controparte_3
(trecento), a distaccarsi dalla p.lla 68 nella parte a confine con la particella 74, nonché b) l'intera particella 58 posta a monte della p.lla
68; che la porzione della p.lla 68, acquistata da unitamente a PE parziali conferimenti delle particelle 74 e 86, ed il tracciato già esistente sulla p.lla 717 avevano concorso a costituire la strada in collatio agrorum a servizio dei fondi attraversati e raggiunti;
che, tuttavia, il e la non avevano provveduto al PE CP_3 frazionamento della particella 68 e all'accatastamento della porzione da essa distaccata;
che, con rogito dell'11.11.1982, Controparte_3 vendeva la restante porzione della p.lla 68 ad;
che Controparte_2 quest'ultimo, prima della stipula del 1982, accatastava una nuova particella 569, ubicata al confine con la particella 74, determinando l'apparenza catastale che l'acquisto del del 1969 fosse PE
13 rappresentato da detta costituita particella 569, nel mentre i fatti ed il
CTU affermano che essa era ed è rappresentata dall'area di sedime del percorso viario; che con rogito per notar del 24.9.2009, Per_5
vendeva a le particelle 68, 58 e 569, Controparte_2 Parte_2 queste ultime due (dichiarate) da lui acquisite per usucapione.
In sostanza, secondo l' , la strada contestata si formava CP_1 attraverso i conferimenti dei fondi della HI (poi trasferiti ex lege all' per ritornare, quanto alle p.lle 86 e 74, in capo alla CP_1
HI con decreto vescovile) e dell'ing. laddove, di contro, PE il fondo di proprietà (poi di e poi di ) non CP_3 CP_2 Pt_2 avrebbe conferito alcunché, in quanto la sezione di strada che attraversa detto fondo era di proprietà (in virtù dell'acquisto con PE rogito del 1969).
Da ciò fa derivare l'assenza di diritti reali in capo a Parte_2 sulla contestata strada, assunta come in comproprietà tra l'Istituto
Diocesano, HI S. DR e CI ex collatione agrorum, agendo in negatoria.
Tanto premesso, e ribadito che, come già rilevato dal tribunale, in tema di azione negatoria, poiché la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, la parte che agisce in giudizio, pur non avendo l'onere di fornire la prova rigorosa della proprietà, come accade nell'azione di rivendica, deve comunque dare dimostrazione con ogni mezzo, anche in via presuntiva, del possesso del fondo in forza di un titolo valido
(Cass. 6806/2025, Cass. 1905/2023 e Cass. 472/2017), osserva la corte come l'esame delle risultanze istruttorie acquisite, anche documentali, porti a ritenere che l' non abbia assolto all'onere probatorio su CP_1 di esso incombente, non risultando minimamente provato il possesso della strada per cui è causa in virtù di una comunione incidentale ex collatione agrorum, restando in particolare sfornito di prova l'assunto per cui il tratto viario ricadente nella p.lla 68, ora di proprietà , Pt_2 si fosse formato, come dedotto dall'Istituto appellante, attraverso il conferimento, da parte del della porzione di suolo dallo stesso PE acquistata nel 1969.
Per consolidato insegnamento giurisprudenziale: “Le vie vicinali agrarie formate "ex collatione privatorum agrorum" traggono la loro origine da situazioni giuridiche obiettive di diversa natura, le quali possono essere determinate dalla volontà coincidente, anche se non concorde, di tutte le parti, manifestata attraverso il fatto materiale del conferimento in relazione all'effettiva eIGenza dei fondi;
manifestazione che, non avendo natura negoziale, produce effetti giuridici, anche in mancanza di qualsiasi forma scritta, e vale a costituire una comunione, avente le caratteristiche di una "communio incidens", onde il transito attraverso la strada avviene non "iure
14 servitutis", ma "iure proprietatis"” (Cass. 17111/2006; nello stesso senso, Cass. 58/1996).
Peraltro, si è chiarito che, in presenza di strade vicinali, formate ex collatione privatorum agrorum, “le strade stesse divengono di proprietà comune dei proprietari dei fondi indipendentemente dalla misura dei conferimenti di ciascuno. Deve, peraltro, escludersi che la comunione possa costituirsi anche se taluno non ha in alcun modo partecipato al conferimento del sedime. La comunione in questione, infatti, certamente si astrae dai singoli conferimenti, nel senso che ciascun proprietario latistante non mantiene la proprietà della zona di terreno conferita, sino alla linea mediana della strada, ma diventa comproprietario di questa in tutta la sua estensione. È altresì possibile il realizzarsi della comunione anche se, per la particolarità del tracciato, una parte di esso non risulti dal simmetrico conferimento di segmento di terreno, ma sia costituito da un sedime appartenente in origine a un solo proprietario. L'insorgenza della comunione presuppone peraltro, inevitabilmente, che tutti i partecipanti abbiano in vario modo o misura contribuito a conferire il sedime della strada, non essendo immaginabile che alla comunione partecipi un soggetto che nulla abbia conferito, salvo che non ricorra un diverso titolo negoziale” (Cass. 2751/2005).
In altri termini, il terreno che costituisce la sede di una strada vicinale non aperta al pubblico transito, ovvero di una strada privata agraria, può risultare dall'unione di porzioni distaccate dai fondi confinanti;
in siffatta ipotesi queste porzioni non restano nella proprietà individuale di ciascuno dei conferenti, così da risultare soggette a servitù di passaggio a favore degli altri, ma danno luogo alla formazione di un nuovo bene, oggetto di comunione e goduto da tutti in base a un comune diritto di proprietà.
Tanto chiarito, nella specie, l' , oltre a non avere il E_ possesso del tratto di strada in contestazione (come comprova il successivo giudizio, con RG N. 4613/2017, instaurato dallo stesso
, anche nei confronti di oltre che della CP_1 Parte_2
HI di Sant'DR, per il riconoscimento di una servitù coattiva di passaggio ex art. 1051 c.c., per raggiungere la p.lla 714 (ex
62) di sua proprietà, che assumeva interclusa;
giudizio definito con l'allegata sentenza del tribunale di Torre Annunziata n. 22/2024, pacificamente passata in giudicato, costituiva della servitù coattiva), non ha affatto provato, come avrebbe dovuto, l'esistenza sul tratto viario per cui è causa di una c.d. communio incidens tra l'Istituto, la
HI di Sant'DR ed il dalla quale restava esclusa la PE
, e tale da determinare, tra gli indicati comunisti, la perdita Pt_2 dell'individualità delle singole porzioni conferite e la nascita di un
15 nuovo bene accessorio ai vari fondi (cfr., da ultimo, Cass.
19746/2024).
Induce a tale conclusione proprio l'esame dei titoli di provenienza delle particelle interessate dal tratto viario di cui si discute, già vagliati dal tribunale, oltre che le risultanze della CTU espletata in prime cure, che, contrariamente a quanto dedotto dall' , E_ appaiono tutt'altro che univoche con riguardo alla proprietà del segmento stradale che dal confine della particella 74 giunge alla particella 714 (ex 62), ovvero quello che attraversa le particelle 569 e
68, oggi di proprietà di . Parte_2
Basti considerare, al riguardo, che il consulente tecnico d'ufficio, ing.
nel mentre a pag. 9 della consulenza evidenzia che: «Riguardo Per_3 alla proprietà del tratto di strada che ricade sulle particelle 68 e 569, va detto che in origine, e verosimilmente prima della costruzione del tratto di strada stesso, il fondo era costituito dalle particelle 58 e 68 di proprietà della IG.ra In data 21 giugno 1969 la IG.ra Controparte_3 CP_3 alienava circa 300 mq di terreno all'ing. E più precisamente la Persona_2 particella 58 di are 1,42, unitamente ad ulteriori are 1,42 da staccarsi dalla maggiore consistenza della particella 68, per la realizzazione di un tratto di strada. Tale ultima superficie non veniva meglio individuata nell'atto di compravendita, né si possono conoscere gli accordi che c'erano fra le parti. Diverse possono essere le tesi sostenibili, ma non essendo supportate da prove concrete, si evita qui di riportarle», successivamente, pur avendo precisato che il materiale esecutore della strada nella PE sua posizione attuale, «non procedeva mai al frazionamento ed alla regolarizzazione catastale», persistendo in tal modo l'incertezza circa l'individuazione e l'ubicazione della quota di fondo pari ad are 1,42 acquistata in distacco dalla particella 68, nondimeno dichiarava - in assenza di serio riscontro oggettivo - che «il terreno acquistato dall'ing. Per_ è proprio quello interessato dal tracciato stradale».
Tale deduzione era il risultato della combinazione dell'obbligo assunto con l'atto del 1969 dal di “concedere a favore del fondo PE della venditrice servitù di passaggio a piedi e con veicoli sulla strada che costruirà a sua cura e spese sul terreno oggetto del presente atto” con il contenuto dell'atto del 2009 ( ) con cui si precisa che Controparte_4 nella vendita “è compresa la servitù di passaggio a piedi e con qualsiasi mezzo meccanico, a favore dei descritti fondi, sulla strada che dalla particella 62 giunge, attraversando le zone di terreno compravendute, alla strada Comunale denominata “Via Pontone a Marciano”, così come emerge dall'atto per notaio del 21 giugno 1969, intervenuto tra Persona_4
l'ing. acquirente, e , venditrice”. Persona_2 Controparte_3
Ma, come evidenzia lo stesso CTU, non vi è alcuna corrispondenza tra la servitù di passaggio indicata nell'atto del 2009 e quella che il PE si obbligava a concedere in favore del restante terreno della venditrice
(p.lla 68) con l'atto del 1969 (cfr. pag. 10 dell'elaborato, ove si legge:
16 “…Se poi esista davvero la servitù di passaggio e dove questa inizi e finisca Per_ non è compito del sottoscritto determinarlo. L'ing. in realtà si impegnava a costituire servitù di passaggio sul terreno oggetto della compravendita;
ma nell'ultimo atto (quello del 2009) tale servitù andrebbe dalla particella 62 (compresa?) alla Via Pontone a Marciano, che è una stradina pedonale che incrocia la descritta “strada privata” circa 150 m prima che quest'ultima raggiunga la Via Nastro d'Oro”).
In definitiva, dunque, non v'è adeguata prova che la porzione di terreno distaccata dalla maggior consistenza della p.lla 68, acquistata dal nel 1969 ed estesa are 1.42 (e non 300 mq - come indicato PE dall' a pag. 6 della comparsa di costituzione in appello - che è CP_1 invece l'estensione complessiva del terreno oggetto del rogito del
1969, comprensivo dell'intera p.lla 58, anch'essa di are 1.42), sia stata conferita ed abbia dunque concorso alla formazione ex collatione agrorum del tracciato stradale ricadente nelle p.lle 68 e 569 oggi di proprietà , e ciò tanto più ove si consideri che poco prima del Pt_2 rogito del 1982, in tempi non sospetti, , per meglio Controparte_2 demarcare l'effettiva estensione della particella 68 acquistata dalla al netto di quella (di are 1.42) già venduta al nel CP_3 PE
1969, procedeva all'accatastamento di tale ultima porzione, identificata dalla p.lla 569, di are 1,42 (poi trasferita, con il rogito per notar del 2009, dallo stesso , che dichiarava di Per_5 CP_2 averla usucapita, alla ), non coincidente con l'area di sedime Pt_2 del percorso viario in contestazione, che risulta peraltro staccata dalla maggiore consistenza della p.lla 68 proprio nella parte a confine con la p.lla 74, in conformità a quanto previsto nel rogito Controparte_5 del 1969, come dedotto dallo stesso a pag. 6 della E_ comparsa di costituzione in appello.
In tale già fumoso contesto probatorio, si aggiunga che lo stesso PE con il rogito del 1969, dichiarava di “aver intenzione di costruire sul terreno acquistato case per civili abitazioni non aventi caratteristiche di lusso…”. Obiettivo inverosimile da realizzare sulla lingua di terreno coincidente con la sede stradale poi realizzata.
Infine, ulteriori perplessità sorgono dall'esame della scrittura privata del 30.5.1969, meno di un mese prima del rogito Controparte_5
(del 21.6.1969), intercorsa tra don e tale Testimone_2 Tes_3
proprietario di un non meglio specificato fondo, in cui si fa
[...] riferimento ad una strada già realizzata nel fondo “Le Fontane” allacciandola ad altra strada preesistente che attraversava le proprietà di , HI S. DR ST e Guadagno, il Testimone_3 tutto prima ancora che l'ing. acquistasse da la PE CP_3 porzione della p.lla 68 di are 1.42 per realizzare il tratto viario per cui
è causa.
17 Sulla scorta di quanto precede, restano superate le contrarie deduzioni dell'Istituto appellante, con conseguente conferma, alla luce del rinnovato esame delle risultanze istruttorie acquisite, del disposto rigetto dell'azione negatoria, al fine precisandosi che: “L'esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull'attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata” (Cass. 16056/2016; nello stesso senso, Cass. 36298/2023).
§. Con il secondo motivo di gravame, l' si duole dell'abusivo CP_1 innesto della strada sterrata in proprietà con il tratto Pt_2 carrabile posto sulla particella 714 (ex 62) di proprietà dell' , CP_1 lamentando omissione di pronuncia in riferimento alla richiesta declaratoria di inesistenza di ogni diritto della e della Pt_2 Pt_1 con condanna al pagamento dei danni per esercizio arbitrario
[...] di passaggio e per il ripristino dello stato dei luoghi.
Assume, in particolare, che nulla statuiva il tribunale in relazione a tale profilo di doglianza, chiedendo pertanto una pronuncia additiva che dichiari l'abusivo innesto tra la strada sterrata in proprietà
(ossia l'ulteriore percorso rappresentato con il colore rosa Pt_2 nella mappa catastale allegata sub 14 alla CTU, identificato come
“strada privata sterrata di collegamento tra la strada comunale carrabile e la strada realizzata dall'ing. ) e la strada in “collatio” (rappresentata PE in verde nell'anzidetta mappa catastale, identificata come “strada privata ramo realizzato dall'ing. ) laddove incide sulla particella PE
714 (ex 62), comunque di proprietà dell' ed usata per CP_1 illegittimo accesso anche veicolare al mare con declaratoria di inesistenza di diritti degli appellati e con condanna per danni per il ripristino comprensivi di oneri tecnici e per esercizio arbitrario di passaggio.
Il motivo è in parte inammissibile, in parte infondato.
Inammissibile perché l' , in prime cure, non ha mai E_ tempestivamente dedotto l'abusività dell'innesto della strada privata sterrata esistente nella proprietà di (realizzata dal suo Parte_2 dante causa, , come emerge dall'art. 3 del rogito per Controparte_2
18 notaio del 24.9.2009) sulla parte del tratto viario ricadente Per_5 comunque nella proprietà esclusiva dell' istante (p.lla 714), CP_1 avendo, difatti, agito in negatoria nei confronti della e della Pt_2
esclusivamente sul presupposto (rimasto indimostrato) _1 dell'esistenza di una comunione incidentale sull'anzidetto intero tratto stradale, formatosi ex collatione privatorum agrorum (di cui - si legge a pag. 8, paragrafo 16, dell'atto di citazione - l' , e non anche la CP_1
o la è comunista incidentale per avvenuto Pt_2 _1 conferimento), chiedendo, di conseguenza, al tribunale la declaratoria di inesistenza di diritti “sul tratto di strada in collatio agrorum e sulle aree (ossia lo slargo esistente tra i due villini e l'area pertinenziale al primo villino;
cfr. pag. 8 e pagg. 13 e 14, paragrafo 24, della citazione) in proprietà dell'istituto usate per illegittimo accesso, anche veicolare, al mare” (cfr. conclusioni rassegnate in citazione alle pagg. 17-18, sub a, capo 3, e pag. 19 sub 10). Di contro, in appello, modificando le originarie conclusioni, ha chiesto di dichiarare l'abusività dell'innesto
e l'inesistenza di diritti di tutti gli appellati sul tratto di strada “in collatio” ed in ogni caso sul tratto di strada che corre sulla proprietà dell' usate per illegittimo accesso, anche veicolare, al mare, CP_1 nonché di condannare gli appellanti principali ai danni per ripristino dei luoghi in relazione al collegamento operato tra la via sterrata in proprietà
e la strada in “collatio” o comunque in proprietà dell' (cfr. Pt_2 CP_1 pag. 24, sub 2.4 e sub 3.3, della relativa comparsa di costituzione), e, più specificamente, al ripristino volto all'eliminazione dell'innesto oltre oneri tecnici ed amministrativi (pag. 14), mai tempestivamente richiesto in prime cure.
Risulta, dunque, evidente la diversa impostazione difensiva dell' , che in primo grado chiedeva di affermare l'inesistenza di CP_1 diritti della e di sull'intero ramo stradale cd. Pt_2 _1 sull'assunto che essi fossero esclusi dalla comunione incidentale PE della strada formatasi ex collatione agrorum, laddove in sede di gravame invoca la declaratoria di inesistenza degli stessi diritti su un tratto dello stesso ramo stradale, assunto però in proprietà esclusiva dell' (e non più in comproprietà). CP_1
Fermo quanto precede, la censura è anche infondata, ove si consideri che il tribunale, accertata l'occupazione sine titulo, in accoglimento della domanda formulata dall'Istituto, condannava la _1 al rilascio (anche) di tutta l'area esterna al primo villino, libera e sgombra da persone e cose, sulla quale i convenuti/odierni appellanti principali non vantavano (né vantano) evidentemente alcun diritto, anche di passaggio;
né, per altro verso, vi è adeguata prova di un passaggio veicolare esercitato (e di un conseguente danno determinato) dalla e/o dalla attraverso la Pt_2 _1
(preesistente) strada privata sterrata ricadente nella proprietà della
19 prima, sull'anzidetto innesto/intersezione, per accedere alla proprietà dell' e quindi al mare, restando l'anzidetta circostanza CP_1
(contestata in prime cure da controparte) sfornita di adeguato riscontro probatorio, non risultando articolata dall' alcuna prova orale sul CP_1 punto (cfr. memoria attorea depositata nel secondo termine di cui all'art. 183, comma VI, cpc).
Né, infine, può sottacersi che all'esito del su richiamato giudizio con
RG N. 4613/2017, conclusosi con la sentenza del tribunale di Torre
Annunziata n. 22/2024 (pacificamente passata in giudicata), costitutiva della servitù di passaggio coattiva, pedonale e carrabile, ex art. 1051 c.c., in favore dei fondi (relativamente interclusi) di proprietà dell' , in essi compresa la p.lla 714 (ex 62), il passaggio cd. CP_1 servente veniva individuato nella strada privata sterrata esistente nella proprietà (p.lle 58 e 68), che, proprio attraverso il contestato Pt_2 innesto sul tratto viario c.d. (del quale, in tal sede, si chiede la PE rimozione), consente di raggiungere i fondi (altrimenti interclusi) dell' (come peraltro dallo stesso riconosciuto;
cfr. pag. 5 della CP_1 replica del 28.4.2025).
§. Con il terzo motivo di gravame, l' censura la E_ sentenza impugnata nella parte in cui il tribunale così statuiva sulla domanda di pagamento dell'indennità: <quanto alla domanda di indennità per l'occupazione, essa va senz'altro esclusa, quanto attiene al lamentato passaggio, non essendovi prova certa, le anzidette ragioni, una proprietà del tratto viario in contestazione capo all'attore. quanto, poi, all'accertata occupazione sine titulo da parte della cd. IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE di APPELLO di NAPOLI
Sezione Sesta civile composta dai magistrati:
1) dr.ssa Assunta d'Amore - Presidente
2) dott. Giorgio Sensale - ConIGliere
3) dr.ssa Ada Meterangelis - ConIGliere rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado d'appello iscritta al N. 121 R.G.A.C. per l'anno 2019, riservata in decisione all'udienza a trattazione scritta del
6.2.2025, vertente
TRA
(P.IVA _1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, P.IVA_1
( ) e _1 C.F._1 Pt_2
( ), quale socio accomandante della
[...] C.F._2 tutti _1 rappresentati e difesi in giudizio, per mandato in atti, dall'avv.
Gaetano Milano, presso il cui studio in Sorrento (NA), via degli
Aranci n. 51, sono elettivamente domiciliati;

Appellanti principali
CONTRO
E_
(C.F. ), in persona del legale
[...] P.IVA_2 rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso in giudizio, per mandato in atti, dall'avv. Francesco Esposito, presso il cui studio in
Castellammare di Stabia (NA), via Renato Rajola n. 19, è elettivamente domiciliato;

Appellato/appellante incidentale

OGGETTO: appello contro la sentenza del Tribunale di Torre
Annunziata n. 1662/2018, pubblicata in data 9.7.2018.

CONCLUSIONI: come da rispettive note scritte autorizzate per l'udienza cartolare del 6.2.2025, da intendersi qui richiamate e trascritte.

1 IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 6.9.2012, l'
[...]
Parte_3
(d'ora in avanti, per brevità, ) conveniva in giudizio, E_ innanzi al tribunale di Torre Annunziata, ex sezione distaccata di
Sorrento, la nonché e _1 _1 Pt_2
per sentir dichiarare: a) la risoluzione del contratto di
[...] locazione per grave inadempimento della conduttrice _1
con condanna al pagamento del canone arretrato di € 5.050,00;
[...]
b) l'occupazione sine titulo da parte della del cd. _1
“primo villino” e della relativa area esterna pertinenziale, di proprietà dell'istante, non rientrante nell'oggetto della locazione, con condanna al rilascio di detti cespiti ed a ripristinare i terrazzamenti di proprietà attorea, eliminando la pista carrabile in cemento, come da ordinanza comunale;
c) l'inesistenza di diritti dei convenuti, di qualsivoglia natura, di accesso e di passaggio, sul villino e sulle aree circostanti di proprietà attorea, fino al confine con la zona ceduta in locazione, nonché sulla strada vicinale privata in comunione incidentale ex collatione agrorum, di collegamento tra la pubblica via e le proprietà per cui è causa; d) l'inesistenza di qualsiasi diritto vantato dalla convenuta su detta strada in collatio agrorum e sul Parte_2 cancello posto a chiusura della stessa, con condanna della al Pt_2 rilascio delle chiavi del manufatto;
e) la condanna della Pt_2 all'esecuzione delle opere idonee ad eliminare il pericolo di frane e smottamenti provenienti dal suo fondo in danno dei fondi sottostanti in comproprietà o proprietà esclusiva dell'istituto; f) la condanna di tutti i convenuti, in solido e ripartitamente per quanto di ragione, per tutti i danni conseguenti agli abusi perpetrati, ed in particolare danni da mancato godimento, mediante locazione, della villa e delle sue pertinenze, mediante fitti figurativi relativi alle occupazioni sine titulo, nonchè per l'esercizio arbitrario di passaggio e parcheggio, per il ripristino dei luoghi e per energia elettrica attinta e non rifusa. Vinte le spese.
A sostegno delle domande spiegate, l' istante assumeva di CP_1 essere proprietario di alcuni fondi ed immobili (già appartenenti alla prebenda della HI di S. DR ST in Massa Lubrense) siti in Massa Lubrense alla località Marciano, zona cd. “Le Fontane”, tra cui: 1) un villino (cd. primo villino) identificato in catasto al foglio
13, particelle 715 e 716, con annessa corte, distaccata dalla maggiore consistenza della particella 714 (ex 62) del foglio 13; 2) fondo limitrofo a quello su cui insiste l'anzidetto villino, identificato in catasto al foglio 13 particella 61, in parte detenuto in locazione dalla società convenuta ad uso di stabilimento balneare, in virtù di contratto del 27.6.2008 regolarmente registrato.
2 Deduceva l' che il villino era raggiungibile, oltre che mediante CP_1 strade vicinali non carrabili, anche attraverso una strada in collatio agrorum carrabile che si dipanava dalla strada provinciale fino ad arrivare al cancello di ingresso dello stesso villino;
che l'area concessa in locazione alla società convenuta non era mai stata accessibile da detta strada in collatio agrorum, potendo ad essa accedersi solo attraverso altre strade vicinali non carrabili;
che a seguito di opere di ristrutturazione interna ed esterna del villino, il comune di Massa
Lubrense emanava delle ordinanze volte alla sospensione dei lavori ed al ripristino dello stato dei luoghi, in relazione ad una pista in terra battuta carrabile, poi parzialmente coperta da cemento, realizzata all'interno dell'area pertinenziale del villino e che dal viale interno di esso, snodandosi attraverso i terrazzamenti esistenti, raggiungeva la scogliera posta a valle (del villino) e quindi lo stabilimento balneare
”; che tale pista era stata realizzata ed utilizzata in via _1 esclusiva dalla , approfittando della confusione in essere _1 per i lavori al villino, per ovviare all'eIGenza di munire lo stabilimento balneare di un percorso carrabile, mai esistito;
che la società convenuta perpetrava nel tempo una serie di ulteriori abusi, consistenti in allacci non autorizzati all'impianto elettrico del villino, nell'utilizzo della terrazza e di altri ambienti del villino stesso, non costituenti oggetto di locazione, utilizzati per il deposito di attrezzatura funzionale all'attività dello stabilimento balneare.
Precisava, altresì, che a chiusura della recinzione del villino vi era un cancello di proprietà dell' , di cui la da tempo CP_1 _1
e senza il consenso dell'istante, si era procurata le chiavi, e che attraversando tale cancello ed utilizzando il viale interno del villino e la già menzionata pista carrabile in cemento, metteva in collegamento diretto lo stabilimento balneare con la via pubblica per il passaggio dei propri clienti, arrivando finanche all'utilizzo di dette aree come parcheggio.
Evidenziava, poi, ulteriori abusi e inadempimenti, consistenti: a) nel posizionamento di tubature volanti di scarico di acque reflue nella proprietà attorea;
b) nella realizzazione di altri percorsi abusivi e alternativi alla pista in terra battuta già esistente, sia attraverso il disboscamento di un'area interessata da una pista ex novo, sia mediante il passaggio attraverso un preesistente viale privato nella proprietà di (moglie di , che Parte_2 _1 congiungeva la strada comunale S. Liberatore con la su richiamata strada in collatio agrorum, per il tratto che dall'intersezione con quest'ultima menava ad uno slargo compreso tra i due villini e poi nell'area circostante al primo villino di proprietà esclusiva dell'istante; c) nella rimozione delle recinzioni del cantiere aperto dall' per CP_1
l'esecuzione dei lavori di ripristino dello stato dei luoghi, così come
3 imposto da ordinanze comunali;
d) nell'interdizione del transito su parte della strada in collatio agrorum, in comunione incidentale tra l' e terzi, ad esclusione della , che, ritenendola invece di CP_1 Pt_2 sua esclusiva proprietà, chiudeva il cancello (cd. secondo cancello) ivi ubicato, precludendo il passaggio;
e) nella mancata adozione delle misure necessarie per evitare frane dal fondo nei sottostanti Pt_2 fondi in comproprietà (strada in “collatio”) e proprietà esclusiva (p.lla 61) dell'istituto attore;
f) nel mancato pagamento del canone di locazione relativo agli anni 2012 e 2013 per un importo di € 5.050,00.
Incardinata la lite, si costituiva in giudizio , eccependo Parte_2
l'inesistenza della comunione incidentale ex collatione agrorum del tratto viario ricadente nella sua proprietà, evidenziando come il percorso stradale fosse stato realizzato, senza alcuna partecipazione dell'istituto o del suo dante causa, per un primo tratto da tale e per un secondo tratto, per temporanea Persona_1 comodità, dall'ing. al fine di raggiungere il (cd. secondo) Persona_2 villino condotto in fitto (p.lla 717), di proprietà dell'Istituto, che non utilizzava la strada da oltre un ventennio, ovvero dal momento in cui il rilasciava il bene locato;
che, peraltro, gli attuali conduttori della PE
p.lla 717 corrispondevano un canone per accedere a detto cespite al dante causa della ) ed agli eredi - Pt_2 Controparte_2 Tes_1 corrispettivo versato dallo stesso in occasione del passaggio CP_1 per i lavori di ristrutturazione del primo villino;
che, in definitiva, il tratto di strada a chiusura del quale aveva apposto il cancello (cd. secondo cancello) era di sua esclusiva proprietà, così come pervenutole dal dante causa . Controparte_2
Concludeva, pertanto, per il rigetto delle domande attoree.
Si costituiva anche la contestando integralmente _1 la ricostruzione attorea dei fatti, non rispondente a verità, negando ogni inadempimento e rilevando l'inesistenza di una strada per collatio agrorum e di un diritto di passaggio, in capo all' , sul CP_1 percorso viario comunque esistente, evidenziando, in particolare, che già prima della pista in terra battuta poi cementata esistevano dei sentieri di pubblico accesso fino al mare;
l'inesistenza di qualsivoglia abuso nel rapporto locativo sia in ordine all'implementazione delle vie di accesso allo stabilimento balneare, in quanto concordate dalle parti o già di pubblico utilizzo, sia in ordine all'allaccio all'impianto elettrico dell' , anch'esso consentito dal locatore, così come CP_1
l'infondatezza di tutte le altre contestazioni, ivi compresa l'occupazione di aree di proprietà attorea sine titulo.
Quanto al mancato pagamento del canone di locazione, la
[...] eccepiva che era prassi concordata con il locatore il _1 versamento del fitto nei mesi estivi e che in ogni caso, prima
4 dell'introduzione del giudizio, aveva provveduto al versamento del canone relativo alle annualità 2012 e 2013.
Si costituiva, infine, con difesa coincidente con _1 quella della di cui era rappresentante legale pro _1 tempore, insistendo per il rigetto di tutte le domande avanzate dall' . E_
Concessi i termini per le memorie istruttorie, acquisite le dichiarazioni di quale rappresentante legale della _1 _1
assunta la prova testimoniale ed espletata consulenza tecnica
[...]
d'ufficio, il Tribunale di Torre Annunziata definiva la lite con sentenza n. 1662/2018, depositata in data 9.7.2018, così statuendo: “1.
Dichiara risolto il contratto di locazione in oggetto per grave inadempimento della e, per l'effetto, la condanna a Pt_1 _1 rilasciare, in favore dell Parte_3
l'area detenuta in locazione, i locali e le
[...] pertinenze descritti in atti ed occupati senza titolo, liberi e sgombri da persone e cose, entro il termine di sessanta giorni dalla notifica della presente sentenza;
2. Condanna la in solido con _1
, al pagamento, in favore dell _1 [...]
della somma E_ complessiva di €. 28.592,31, oltre iva e spese tecniche nella misura del 10%,
a titolo di risarcimento danni;
3. Rigetta ogni altra domanda formulata dall'attore nei confronti della e di;
_1 _1
4. Rigetta le domande formulate dall'attore nei confronti di;
Parte_2
5. Condanna la in solido con , al _1 _1 pagamento, in favore dell' E_
, del 50% delle spese del presente giudizio che,
[...] comprese quelle relative al giudizio cautelare introdotto in corso di causa, liquida in €. 6.700,00 per diritti ed onorario, oltre €. 330,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% sui compensi liquidati, iva e cpa, come per legge, se dovuti;
6. Compensa le spese di lite tra l'
[...]
e E_
; 7. Pone definitivamente le spese di c.t.u. a carico di tutte le Parte_2 parti in egual misura”.
In particolare, il Tribunale: i) accertava l'inadempimento contrattuale della individuando un abuso nel godimento _1 dell'immobile locato, avendone la conduttrice alterato la struttura, attraverso la creazione di accessi allo stabilimento balneare prima inesistenti, nonché occupato aree di proprietà dell'Istituto escluse dal contratto di locazione e realizzato opere edilizie non autorizzate, condannandola, in solido con il legale rappresentante, al rilascio del
“primo villino” e dell'area esterna pertinenziale;
ii) escludeva la proprietà dell' sul tracciato stradale in E_ contestazione, rilevando, sulla base della consulenza tecnica e dei titoli di provenienza, che lo stesso ricadeva su particelle di proprietà di terzi e di e che non vi era prova della pretesa Parte_2
5 comunione incidentale della strada per collatio agrorum dedotta dall' ; iii) rigettava, poi, la domanda attorea relativa al pericolo CP_1 di frane e smottamenti, rilevando l'assenza di prova di un nesso concreto tra tali eventi e i sottostanti fondi di proprietà dell' ; CP_1
iiii) escludeva il danno per l'occupazione del villino e della relativa area pertinenziale da parte della , ritenendo che, sebbene _1 tale danno potesse presumersi (danno in re ipsa), nella specie tale presunzione doveva ritenersi superata, avendo l'attore mantenuto per lungo tempo un comportamento di inerzia, senza rivendicare il possesso esclusivo né contestare l'utilizzo del bene da parte dei convenuti prima dell'avvio del giudizio, così tenendo una condotta incompatibile con una reale volontà di godimento dell'immobile occupato;
iiiii) riteneva, invece, provata la domanda risarcitoria avanzata dall' in relazione all'illecita occupazione e CP_1 trasformazione dei terrazzamenti di sua proprietà da parte della
, per il tramite del legale rappresentante _1 _1
condannandoli in solido al risarcimento dei danni.
[...]
Contro tale sentenza, non notificata, con atto di citazione notificato in data 8.1.2019, proponevano appello, con comune difesa, la
[...]
e , quale socio _1 _1 Parte_2 accomandante della lamentando, con due connessi _1 motivi di doglianza: 1) carente, illogica e contraddittoria motivazione posta alla base dell'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione, essendosi perpetrati gli abusi e inadempimenti su beni estranei al rapporto locativo;
2) contrasto fra chiesto e pronunciato, avendo il tribunale confuso le ragioni costituenti il presupposto per il rilascio dei beni occupati sine titulo, non rientranti nell'oggetto del contratto di locazione, con il motivo posto alla base della risoluzione contrattuale per inadempimento, disponendo, erroneamente, il rilascio (anche) dei beni locati.
Chiedevano, pertanto, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, in parziale riforma della stessa, di: “…rigettare la domanda di risoluzione del contratto di locazione in essere tra la
[...]
e la parte appellata, stante l'insussistenza di un grave _1 inadempimento da parte della società conduttrice nel godimento dei beni oggetto della locazione;
…rigettare la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dall' perché non provata o E_ comunque infondata”. Con vittoria delle spese di lite.
Con comparsa del 7.2.2019, si costituiva tempestivamente in giudizio l' E_
eccependo l'infondatezza dell'avverso
[...] gravame, di cui chiedeva il rigetto, contestualmente spiegando appello incidentale per i seguenti motivi, che possono così sintetizzarsi: 1) erroneo rigetto dell'actio negatoria servitutis - mancato
6 riconoscimento della comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum; 2) omessa pronuncia sulla domanda di accertamento dell'abusivo innesto tra la strada sterrata, in proprietà , con Pt_2 origine dalla pubblica via, e la strada in collatio agrorum nel punto incidente sulla particella 714 (ex 62) di proprietà esclusiva dell' - mancata declaratoria di inesistenza di diritti degli CP_1 appellanti principali al transito, mancata condanna degli stessi al pagamento dei danni per il ripristino dei luoghi e per il passaggio;
3) mancato riconoscimento dei danni da mancato godimento dei beni occupati sine titulo; 4) mancata condanna di alla Parte_2 eliminazione del pericolo di frana sulla sottostante strada in comunione e sui fondi di proprietà esclusiva dell' . CP_1
Così pertanto concludeva: “in accoglimento del proposto appello incidentale e in riforma della sentenza impugnata, voglia la Corte: 2.1.) accertare anche nell'ambito di “negatoria servitutis” nei confronti di tutti gli appellati per quanto di ragione l'inesistenza di diritti di qualsivoglia natura sul tratto di via in comunione incidentale per “collatio agrorum” inibendone per il futuro il passaggio e transito;
2.2.) accertare l'inesistenza di diritti di e, per quanto occorra, di sul
Parte_2 _1 cancello (secondo cancello) e sul tratto di strada assunti in propria proprietà dalla IG.ra ; 2.3) condannare e per
Parte_2 Parte_2 quanto occorra a rilasciare il cancello e la strada _1 assunti in proprietà dalla IG.ra con ordine di consegna delle
Parte_2 chiavi o autorizzazione, in danno, alla sostituzione della serratura, inibendo alla IG.ra , e per quanto occorra, al IG.
Parte_2 _1
l'uso del cancello ed il transito sul tratto di strada predetti;
2.3) dichiarare
l'inesistenza di diritti di tutti gli appellati per quanto occorra sul tratto di strada “in collatio” ed in ogni caso sul tratto di strada che corre sulla proprietà dell' usate per illegittimo accesso, anche veicolare, al CP_1 mare;
2.5) condannare ad eliminare, mediante le opere Parte_2 definitive necessarie, il pericolo di frane e smottamenti dal proprio fondo verso quelli sottostanti in comproprietà o proprietà esclusiva dell' , CP_1 ove ritenuto previo richiamo del CTU officiato;
3) condannare per gli abusi perpetrati gli appellati in solido tra loro e ripartitamente per quanto di ragione per i danni: 3.1) da mancato godimento a mezzo di locazione della villa e delle pertinenze, mediante fitti figurativi relativi alle occupazioni sin titolo già accertate, ove del caso avvalendosi, per quanto sopra espresso, della sola prima quantificazione operata dal CTU, previo aggiornamento all'attualità atteso che l'occupazione permane;
3.2) per esercizio arbitrario di passaggio;
3.3) per ripristino dei luoghi in relazione al collegamento operato tra la via sterrata in proprietà e la strada in “collatio” o Pt_2 comunque in proprietà dell' ; 4) con condanna degli appellati in CP_1 solido, stante l'interesse comune alla lite, ovvero ognuno per quanto di ragione, alla refusione delle spese e compensi di lite del doppio grado oltre al rimborso forfettario nella misura di legge di accessori”.
7 Accolta l'istanza di inibitoria in relazione al solo rilascio degli immobili oggetto del contratto di locazione ad uso diverso del
27.6.2008, intercorso tra l' e la ed E_ _1 acquisito il fascicolo d'ufficio di prime cure, la causa, già riservata in decisione all'udienza cartolare del 3.6.2022, veniva rimessa in istruttoria con ordinanza del 7.11.2022, per la riconvocazione del CTU nominato in prime cure, ing. affinché lo stesso Persona_3 chiarisse “se dalla parte di costone sita all'interno della proprietà Pt_2 possano derivare frane o smottamenti nel sottostante fondo di proprietà dell' (p.lla 61), indicando, in caso positivo, le opere definitive CP_1 necessarie ad eliminare detto pericolo, con quantificazione del relativo costo, specificando altresì, se dette opere possano essere autonomamente eseguite dalla o se, per essere risolutive, richiedano Pt_2 necessariamente la partecipazione degli eventuali ulteriori proprietari di altre porzioni del costone”.
Acquisito l'elaborato integrativo, all'udienza cartolare del 6.2.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle rispettive note scritte autorizzate, la causa veniva definitivamente riservata in decisione, previa concessione dei termini di legge ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti difensivi.
* * * * * *
I. In rito
Preliminarmente, all'esito di verifica d'ufficio, si rileva la tempestività dell'appello principale, proposto dalla _1 _1
e nell'indicata qualità, con atto di citazione
[...] Parte_2 notificato in data 8.1.2019, nel rispetto del termine semestrale di decadenza ex art. 327 c.p.c. (nella formulazione ratione temporis applicabile), decorrente dalla pubblicazione (in data 9.7.2018) della sentenza gravata, non notificata.
Del pari tempestivo risulta l'appello incidentale spiegato dall' CP_1
, costituitosi con comparsa (notificata il 6.2.2019, a mezzo
[...] pec, ai procuratori delle controparti costituiti in prime cure) depositata in data 7.2.2019 (a fronte della prima udienza indicata in citazione del
26.4.2019), nel rispetto del termine di cui agli artt. 343 e 347 c.p.c.
Sempre in via preliminare, si osserva che l' ha E_ dedotto che è stata dichiarata la risoluzione del contratto ad uso diverso intercorso con la per finita locazione alla _1 data del 30.6.2020, con sentenza del tribunale di Torre Annunziata n.
455/2022, confermata, in sede di gravame, con sentenza della Corte di appello di Napoli n. 4192/2023, con ordine di rilascio del bene locato.
Ora, benché non supportata dalla prova del relativo passaggio in giudicato, detta decisione non comporta la cessazione della materia del contendere, sussistendo l'interesse delle parti alla declaratoria in ordine alla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento
8 contrattuale, stante gli eventuali risvolti ad essa collegati (relativi alla debenza o meno dell'indennità di avviamento ex art. 34 L. 392/78).
Al riguardo, infatti, la Suprema Corte ha formulato il seguente principio di diritto: “Nell'ipotesi in cui, nel corso del giudizio instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell'immobile per finita locazione, non vengono meno
l'interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli. Del pari, il giudicato formatosi sulla cessazione, per intervenuta scadenza, della locazione non preclude alla parte che ne ha interesse attuale l'esame della domanda di accertamento, con valore di giudicato, dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per inadempimento grave del conduttore, atteso che, qualora più fatti diano diritto, ciascuno in maniera autonoma, alla cessazione di un contratto, sussistono altrettante "causae petendi" e, quindi, azioni, sicché la pronuncia sull'una, passata in giudicato, non preclude l'esame delle altre” (Cass. 34158/2019; nello stesso senso, Cass. 25740/2015).
Occorre, dunque, entrare nel merito della domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento della con il _1 conseguente scrutinio del gravame principale che su tale profilo si incentra.
II. Appello principale
Rileva subito la Corte che il gravame principale è infondato e va rigettato per le ragioni che ci si accinge a precisare.
Con due motivi di doglianza, da trattare congiuntamente perché strettamente connessi, si censura la sentenza impugnata nella parte in cui il tribunale dichiarava la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso, intercorso con l' , sul presupposto di un E_ asserito grave inadempimento della conduttrice in _1 persona del legale rappresentante da sempre, a _1 dire dell'Istituto locatore, vera anima della società.
Assumono gli appellanti che il primo giudice, con motivazione illogica e contraddittoria, connetteva l'effetto risolutivo ad un facere accertato in relazione ad un bene non costituente oggetto del contratto di locazione, così confondendo le motivazioni costituenti il presupposto giuridico per il rilascio dei beni occupati senza titolo rispetto alle considerazioni poste a fondamento della successiva statuizione della risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti.
In altri termini, deducono che la condotta ritenuta inadempiente avrebbe riguardato beni estranei al contratto di locazione e che,
9 pertanto, non avrebbe potuto giustificare la risoluzione del rapporto, null'altro argomentando a sostegno della doglianza, né sotto il profilo fattuale, né sotto il profilo giuridico.
La censura va disattesa.
Dall'esame della sentenza impugnata emerge, infatti, che il tribunale fondava la declaratoria di risoluzione del contratto su una pluralità di condotte accertate in fatto, tra cui: a) l'occupazione sine titulo di parte degli interni del cd. “primo villino” e della relativa area esterna pertinenziale, esclusi dall'oggetto della locazione;
b) la realizzazione non autorizzata di opere edilizie (pista cementata e un secondo percorso carrabile) su fondi di proprietà dell'Istituto locatore;
c) la rimozione dei manufatti (recinzione, paletti di sostegno e cancelletto) di delimitazione dell'area antistante il villino.
Tali condotte, pacificamente attribuibili alla società conduttrice e riscontrate dal nominato CTU, ing. risultano correttamente Per_3 valorizzate dal primo giudice, che legittimamente le qualificava come comportamenti abusivi idonei a compromettere in modo grave l'equilibrio del rapporto contrattuale, evidenziando, in particolare, come la creazione dei riscontrati percorsi carrabili appariva chiaramente funzionale allo stabilimento balneare gestito dalla convenuta, che aveva pertanto abusato nel godimento dell'immobile locato, in violazione dell'art. 1587, n. 1, c.c., attraverso l'occupazione, non pattuita o comunque non autorizzata, di immobili di proprietà attorea esclusi dalla locazione e l'alterazione illegittima dei terrazzamenti (cfr. pagg.

4-5 della sentenza gravata).
Decisum confortato dallo specifico precedente richiamato dal tribunale, e precisamente da Cass. 10838/2007, che ha avuto modo di chiarire che: “L'art. 1587, n. 1, cod. civ., nel sancire l'obbligo del conduttore di servirsi della cosa locata per l'uso determinato in contratto, implica che il diritto di godimento non è illimitato, ma va esercitato entro
l'ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale. Sulla scorta dell'identificazione del suddetto obbligo si evince che la violazione dello stesso, ovvero l'abuso del conduttore nel godimento del bene locato, non postula necessariamente il concreto verificarsi di danni materiali, con conseguente alterazione degli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, potendo l'abuso in questione sostanziarsi in innovazioni e modifiche strutturali che non incidano direttamente sulla cosa locata in sé, ma si traducano, in ogni caso, in condotte abusive e lesive di concreti interessi del locatore, idonee ad alterare l'equilibrio economico-giuridico del contratto in danno del locatore stesso, con conseguente configurabilità di una gravità dell'inadempimento del conduttore in ordine al predetto
10 obbligo e la correlata legittimità della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio” (cfr., sull'argomento, anche Cass. 9622/1999).
Ebbene, nella specie, non vi è dubbio che la conduttrice _1
[... abbia gravemente alterato l'equilibrio economico-giuridico del contratto in danno dell'interesse del locatore alla conservazione dell'immobile nello stato originario, abusando nel godimento del bene locato, alterandone la struttura attraverso la creazione di accessi e percorsi carrabili allo stabilimento balneare prima inesistenti, così tenendo una condotta apertamente contrastante con la prescrizione dell'art. 1587, n. 1, c.c. (che impone al conduttore “di prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze”), gravemente lesiva degli interessi del locatore al godimento, conservazione e tutela dell'integrità di tutte le aree di sua esclusiva proprietà (anche non concesse in locazione), come tale incompatibile con la prosecuzione del rapporto contrattuale.
Restano così superate e prive di pregio giuridico le contrarie obiezioni degli appellanti, con conseguente integrale conferma in parte qua della sentenza gravata, che, con condivisa motivazione, fondata sul corretto esame delle risultanze istruttorie acquisite (e non contestate), dichiarava la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso per cui è causa per grave inadempimento della conduttrice _1
[...
legittimamente condannandola, per l'effetto, a rilasciare l'area detenuta in locazione nonché i locali e le pertinenze descritte in atti ed occupati senza titolo, liberi e sgombri da persone e cose, entro il termine di 60 giorni dalla notifica della presente sentenza.
III. Appello incidentale
Il gravame incidentale è solo in parte fondato per le considerazioni che ci si accinge a precisare.
§. Con il primo articolato motivo di doglianza, l' E_ lamenta l'erroneità della sentenza gravata nella parte in cui il tribunale rigettava l'actio negatoria servitutis spiegata in prime cure, non riconoscendo la comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum sulla stradina vicinale che, dipanandosi dalla pubblica via, attraversa, a partire dal fondo di proprietà degli eredi Per_1 diversi fondi appartenenti ad altrettanti diversi proprietari, in essi compreso il fondo di proprietà di (p.lla 68 e 569). Parte_2
Assume l' appellante che la , pur non vantando alcun CP_1 Pt_2 diritto su detta stradina, ne avrebbe illegittimamente precluso il transito apponendovi un cancello nel punto in cui la strada inizia ad attraversare la sua proprietà (p.lla 68), con ciò arrecando pregiudizio alle proprietà dell' , alle quali si giunge attraversando proprio il CP_1 tratto di strada interdetto dalla (cfr. Stralcio mappa catastale Pt_2
11 numero 13 con indicazione dei tratti viari, allegato sub 4 alla CTU espletata in prime cure).
Chiede, pertanto, la riforma della sentenza gravata a favore di una statuizione che riconosciuta la sussistenza della comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum, accerti l'assenza di ogni diritto della e per quanto necessario del Pt_2 _1 sul cancello e sul tratto di strada assunti in proprietà dalla
[...]
e la condanni al rilascio inibendone l'uso ed il transito (pag. 5 Pt_2 dell'appello).
La censura va disattesa.
Giova premettere che il tribunale, dopo aver precisato che parte attrice agisce nei confronti di tutti i convenuti, per quanto di ragione, in negatoria servitutis, sul presupposto di essere proprietaria del tratto di strada, ovvero comproprietaria in comunione incidentale per collatio agrorum privatorum, ed evidenziato che l'azione proposta presuppone necessariamente la prova - seppur non rigorosa come ex art. 948 c.c. - del diritto di proprietà dell'attore, atteso che la mancata dimostrazione della qualità dominicale può essere rilevata anche di ufficio in qualsiasi stato e grado del procedimento, investendo il requisito della legittimazione ad agire dell'istante, così argomentava il rigetto della negatoria servitutis:
<<...nella specie, dalla consulenza d'ufficio, espletata a seguito di idoneo sopralluogo, e dall'esame dei titoli di provenienza, emerge che detta strada ricade sulle p.lle 58 e 569, attualmente in proprietà di che, Parte_2 prima della realizzazione di detta strada, vi era un unico fondo, costituito dalle particelle 58 e 68 di proprietà di , la quale, in data 21 Controparte_3 giugno 1969, alienava detta p.lla 58, unitamente ad ulteriori are 1,42 da staccarsi dalla maggiore consistenza della particella 68, all'ing. Persona_2 per la realizzazione di una strada;
che, con lo stesso atto, l'ing. si PE obbligava a “concedere a favore del fondo della venditrice servitù di passaggio a piedi e con veicoli sulla strada che costruirà a sua cura e spese sul terreno oggetto del presente atto”; che, successivamente, l'11 novembre
1982, il IG. comprava la sola particella 68, dalla cui Controparte_2 maggior consistenza era stata preventivamente frazionata, il 4 novembre
1982, una piccola striscia di are 1,42, posta sul margine ad ovest ed individuata con la particella 569; che, in data 24 settembre 2009, il IG.
vendeva alla IG.ra le particelle 68, 58 e 569; che in CP_2 Parte_2 tale atto, quanto al suddetto tratto di strada si legge: “è compresa la servitù di passaggio a piedi e con qualsiasi mezzo meccanico, a favore dei descritti fondi, sulla strada che dalla particella 62 giunge, attraversando le zone di terreno compravendute, alla strada Comunale denominata “Via Pontone a Marciano” così come emerge dall'atto per notaio del 21 Persona_4 giugno 1969, intervenuto tra l'ing. acquirente e Persona_2
venditrice.” Orbene, da tale successione cronologica Controparte_3 dei titoli di trasferimento non emerge alcuna prova certa della proprietà del tracciato stradale in questione in capo all' , considerato Parte_4 che, come correttamente riferisce l'ausiliario, da un lato, esso è contenuto
12 nelle particelle 68 e 569 di proprietà della , mentre, dall'altro, la tesi Pt_2 della preesistente “collatio agrorum” non trova idoneo supporto probatorio in atti>>.
Motivazione non efficacemente scalfita dall'appellante, che va qui confermata con le seguenti ulteriori precisazioni.
L'istituto , pur riconoscendo che il tracciato per cui è causa CP_1
(quello contraddistinto con il colore verde nell'allegato sub 4 della
CTU) si sviluppa attraverso le p.lle 86 e 74 di proprietà della
, le p.lle 569 e 68 di proprietà di Parte_5
e la p.lla 714 (ex 62) di proprietà di esso appellante Parte_2
(successore “ex lege” della per Parte_5 effetto della legge 222/1985, nei cui diritti subentrava), sostiene che la proprietà, o meglio la comproprietà del tratto viario non corrisponde a quella delle particelle da essa attraversata, dovendosi escludere da detta comunione . Parte_2
Assume, in sostanza, che la strada vicinale utilizzata dai diversi proprietari per raggiungere i rispettivi fondi è in comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum, ovvero formatasi attraverso conferimenti di porzioni di suolo appartenenti ai vari fondi latistanti, tranne che per il fondo , in quanto la sezione di strada Pt_2 in comunione che attraversa detto ultimo terreno (quello della ) Pt_2 era ed è in proprietà di un terzo soggetto, e precisamente dell'ing.
Persona_2
A fondamento della tesi, deduce che la particella 68 apparteneva a tale che il tratto di strada insistente su tale ultima Controparte_3 particella (oggi in proprietà ) era stato realizzato, alla fine degli Pt_2 anni 60, dall'ing. all'epoca fittuario della particella 717 Persona_2 di proprietà dell' (il c.d. secondo villino), per mettere in CP_1 collegamento tale particella - attraverso un tracciato già esistente su di essa - con la pubblica via;
che a tal fine l'ing. acquistava da PE con rogito del 21.6.1969: a) metri quadrati 300 Controparte_3
(trecento), a distaccarsi dalla p.lla 68 nella parte a confine con la particella 74, nonché b) l'intera particella 58 posta a monte della p.lla
68; che la porzione della p.lla 68, acquistata da unitamente a PE parziali conferimenti delle particelle 74 e 86, ed il tracciato già esistente sulla p.lla 717 avevano concorso a costituire la strada in collatio agrorum a servizio dei fondi attraversati e raggiunti;
che, tuttavia, il e la non avevano provveduto al PE CP_3 frazionamento della particella 68 e all'accatastamento della porzione da essa distaccata;
che, con rogito dell'11.11.1982, Controparte_3 vendeva la restante porzione della p.lla 68 ad;
che Controparte_2 quest'ultimo, prima della stipula del 1982, accatastava una nuova particella 569, ubicata al confine con la particella 74, determinando l'apparenza catastale che l'acquisto del del 1969 fosse PE
13 rappresentato da detta costituita particella 569, nel mentre i fatti ed il
CTU affermano che essa era ed è rappresentata dall'area di sedime del percorso viario; che con rogito per notar del 24.9.2009, Per_5
vendeva a le particelle 68, 58 e 569, Controparte_2 Parte_2 queste ultime due (dichiarate) da lui acquisite per usucapione.
In sostanza, secondo l' , la strada contestata si formava CP_1 attraverso i conferimenti dei fondi della HI (poi trasferiti ex lege all' per ritornare, quanto alle p.lle 86 e 74, in capo alla CP_1
HI con decreto vescovile) e dell'ing. laddove, di contro, PE il fondo di proprietà (poi di e poi di ) non CP_3 CP_2 Pt_2 avrebbe conferito alcunché, in quanto la sezione di strada che attraversa detto fondo era di proprietà (in virtù dell'acquisto con PE rogito del 1969).
Da ciò fa derivare l'assenza di diritti reali in capo a Parte_2 sulla contestata strada, assunta come in comproprietà tra l'Istituto
Diocesano, HI S. DR e CI ex collatione agrorum, agendo in negatoria.
Tanto premesso, e ribadito che, come già rilevato dal tribunale, in tema di azione negatoria, poiché la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, la parte che agisce in giudizio, pur non avendo l'onere di fornire la prova rigorosa della proprietà, come accade nell'azione di rivendica, deve comunque dare dimostrazione con ogni mezzo, anche in via presuntiva, del possesso del fondo in forza di un titolo valido
(Cass. 6806/2025, Cass. 1905/2023 e Cass. 472/2017), osserva la corte come l'esame delle risultanze istruttorie acquisite, anche documentali, porti a ritenere che l' non abbia assolto all'onere probatorio su CP_1 di esso incombente, non risultando minimamente provato il possesso della strada per cui è causa in virtù di una comunione incidentale ex collatione agrorum, restando in particolare sfornito di prova l'assunto per cui il tratto viario ricadente nella p.lla 68, ora di proprietà , Pt_2 si fosse formato, come dedotto dall'Istituto appellante, attraverso il conferimento, da parte del della porzione di suolo dallo stesso PE acquistata nel 1969.
Per consolidato insegnamento giurisprudenziale: “Le vie vicinali agrarie formate "ex collatione privatorum agrorum" traggono la loro origine da situazioni giuridiche obiettive di diversa natura, le quali possono essere determinate dalla volontà coincidente, anche se non concorde, di tutte le parti, manifestata attraverso il fatto materiale del conferimento in relazione all'effettiva eIGenza dei fondi;
manifestazione che, non avendo natura negoziale, produce effetti giuridici, anche in mancanza di qualsiasi forma scritta, e vale a costituire una comunione, avente le caratteristiche di una "communio incidens", onde il transito attraverso la strada avviene non "iure
14 servitutis", ma "iure proprietatis"” (Cass. 17111/2006; nello stesso senso, Cass. 58/1996).
Peraltro, si è chiarito che, in presenza di strade vicinali, formate ex collatione privatorum agrorum, “le strade stesse divengono di proprietà comune dei proprietari dei fondi indipendentemente dalla misura dei conferimenti di ciascuno. Deve, peraltro, escludersi che la comunione possa costituirsi anche se taluno non ha in alcun modo partecipato al conferimento del sedime. La comunione in questione, infatti, certamente si astrae dai singoli conferimenti, nel senso che ciascun proprietario latistante non mantiene la proprietà della zona di terreno conferita, sino alla linea mediana della strada, ma diventa comproprietario di questa in tutta la sua estensione. È altresì possibile il realizzarsi della comunione anche se, per la particolarità del tracciato, una parte di esso non risulti dal simmetrico conferimento di segmento di terreno, ma sia costituito da un sedime appartenente in origine a un solo proprietario. L'insorgenza della comunione presuppone peraltro, inevitabilmente, che tutti i partecipanti abbiano in vario modo o misura contribuito a conferire il sedime della strada, non essendo immaginabile che alla comunione partecipi un soggetto che nulla abbia conferito, salvo che non ricorra un diverso titolo negoziale” (Cass. 2751/2005).
In altri termini, il terreno che costituisce la sede di una strada vicinale non aperta al pubblico transito, ovvero di una strada privata agraria, può risultare dall'unione di porzioni distaccate dai fondi confinanti;
in siffatta ipotesi queste porzioni non restano nella proprietà individuale di ciascuno dei conferenti, così da risultare soggette a servitù di passaggio a favore degli altri, ma danno luogo alla formazione di un nuovo bene, oggetto di comunione e goduto da tutti in base a un comune diritto di proprietà.
Tanto chiarito, nella specie, l' , oltre a non avere il E_ possesso del tratto di strada in contestazione (come comprova il successivo giudizio, con RG N. 4613/2017, instaurato dallo stesso
, anche nei confronti di oltre che della CP_1 Parte_2
HI di Sant'DR, per il riconoscimento di una servitù coattiva di passaggio ex art. 1051 c.c., per raggiungere la p.lla 714 (ex
62) di sua proprietà, che assumeva interclusa;
giudizio definito con l'allegata sentenza del tribunale di Torre Annunziata n. 22/2024, pacificamente passata in giudicato, costituiva della servitù coattiva), non ha affatto provato, come avrebbe dovuto, l'esistenza sul tratto viario per cui è causa di una c.d. communio incidens tra l'Istituto, la
HI di Sant'DR ed il dalla quale restava esclusa la PE
, e tale da determinare, tra gli indicati comunisti, la perdita Pt_2 dell'individualità delle singole porzioni conferite e la nascita di un
15 nuovo bene accessorio ai vari fondi (cfr., da ultimo, Cass.
19746/2024).
Induce a tale conclusione proprio l'esame dei titoli di provenienza delle particelle interessate dal tratto viario di cui si discute, già vagliati dal tribunale, oltre che le risultanze della CTU espletata in prime cure, che, contrariamente a quanto dedotto dall' , E_ appaiono tutt'altro che univoche con riguardo alla proprietà del segmento stradale che dal confine della particella 74 giunge alla particella 714 (ex 62), ovvero quello che attraversa le particelle 569 e
68, oggi di proprietà di . Parte_2
Basti considerare, al riguardo, che il consulente tecnico d'ufficio, ing.
nel mentre a pag. 9 della consulenza evidenzia che: «Riguardo Per_3 alla proprietà del tratto di strada che ricade sulle particelle 68 e 569, va detto che in origine, e verosimilmente prima della costruzione del tratto di strada stesso, il fondo era costituito dalle particelle 58 e 68 di proprietà della IG.ra In data 21 giugno 1969 la IG.ra Controparte_3 CP_3 alienava circa 300 mq di terreno all'ing. E più precisamente la Persona_2 particella 58 di are 1,42, unitamente ad ulteriori are 1,42 da staccarsi dalla maggiore consistenza della particella 68, per la realizzazione di un tratto di strada. Tale ultima superficie non veniva meglio individuata nell'atto di compravendita, né si possono conoscere gli accordi che c'erano fra le parti. Diverse possono essere le tesi sostenibili, ma non essendo supportate da prove concrete, si evita qui di riportarle», successivamente, pur avendo precisato che il materiale esecutore della strada nella PE sua posizione attuale, «non procedeva mai al frazionamento ed alla regolarizzazione catastale», persistendo in tal modo l'incertezza circa l'individuazione e l'ubicazione della quota di fondo pari ad are 1,42 acquistata in distacco dalla particella 68, nondimeno dichiarava - in assenza di serio riscontro oggettivo - che «il terreno acquistato dall'ing. Per_ è proprio quello interessato dal tracciato stradale».
Tale deduzione era il risultato della combinazione dell'obbligo assunto con l'atto del 1969 dal di “concedere a favore del fondo PE della venditrice servitù di passaggio a piedi e con veicoli sulla strada che costruirà a sua cura e spese sul terreno oggetto del presente atto” con il contenuto dell'atto del 2009 ( ) con cui si precisa che Controparte_4 nella vendita “è compresa la servitù di passaggio a piedi e con qualsiasi mezzo meccanico, a favore dei descritti fondi, sulla strada che dalla particella 62 giunge, attraversando le zone di terreno compravendute, alla strada Comunale denominata “Via Pontone a Marciano”, così come emerge dall'atto per notaio del 21 giugno 1969, intervenuto tra Persona_4
l'ing. acquirente, e , venditrice”. Persona_2 Controparte_3
Ma, come evidenzia lo stesso CTU, non vi è alcuna corrispondenza tra la servitù di passaggio indicata nell'atto del 2009 e quella che il PE si obbligava a concedere in favore del restante terreno della venditrice
(p.lla 68) con l'atto del 1969 (cfr. pag. 10 dell'elaborato, ove si legge:
16 “…Se poi esista davvero la servitù di passaggio e dove questa inizi e finisca Per_ non è compito del sottoscritto determinarlo. L'ing. in realtà si impegnava a costituire servitù di passaggio sul terreno oggetto della compravendita;
ma nell'ultimo atto (quello del 2009) tale servitù andrebbe dalla particella 62 (compresa?) alla Via Pontone a Marciano, che è una stradina pedonale che incrocia la descritta “strada privata” circa 150 m prima che quest'ultima raggiunga la Via Nastro d'Oro”).
In definitiva, dunque, non v'è adeguata prova che la porzione di terreno distaccata dalla maggior consistenza della p.lla 68, acquistata dal nel 1969 ed estesa are 1.42 (e non 300 mq - come indicato PE dall' a pag. 6 della comparsa di costituzione in appello - che è CP_1 invece l'estensione complessiva del terreno oggetto del rogito del
1969, comprensivo dell'intera p.lla 58, anch'essa di are 1.42), sia stata conferita ed abbia dunque concorso alla formazione ex collatione agrorum del tracciato stradale ricadente nelle p.lle 68 e 569 oggi di proprietà , e ciò tanto più ove si consideri che poco prima del Pt_2 rogito del 1982, in tempi non sospetti, , per meglio Controparte_2 demarcare l'effettiva estensione della particella 68 acquistata dalla al netto di quella (di are 1.42) già venduta al nel CP_3 PE
1969, procedeva all'accatastamento di tale ultima porzione, identificata dalla p.lla 569, di are 1,42 (poi trasferita, con il rogito per notar del 2009, dallo stesso , che dichiarava di Per_5 CP_2 averla usucapita, alla ), non coincidente con l'area di sedime Pt_2 del percorso viario in contestazione, che risulta peraltro staccata dalla maggiore consistenza della p.lla 68 proprio nella parte a confine con la p.lla 74, in conformità a quanto previsto nel rogito Controparte_5 del 1969, come dedotto dallo stesso a pag. 6 della E_ comparsa di costituzione in appello.
In tale già fumoso contesto probatorio, si aggiunga che lo stesso PE con il rogito del 1969, dichiarava di “aver intenzione di costruire sul terreno acquistato case per civili abitazioni non aventi caratteristiche di lusso…”. Obiettivo inverosimile da realizzare sulla lingua di terreno coincidente con la sede stradale poi realizzata.
Infine, ulteriori perplessità sorgono dall'esame della scrittura privata del 30.5.1969, meno di un mese prima del rogito Controparte_5
(del 21.6.1969), intercorsa tra don e tale Testimone_2 Tes_3
proprietario di un non meglio specificato fondo, in cui si fa
[...] riferimento ad una strada già realizzata nel fondo “Le Fontane” allacciandola ad altra strada preesistente che attraversava le proprietà di , HI S. DR ST e Guadagno, il Testimone_3 tutto prima ancora che l'ing. acquistasse da la PE CP_3 porzione della p.lla 68 di are 1.42 per realizzare il tratto viario per cui
è causa.
17 Sulla scorta di quanto precede, restano superate le contrarie deduzioni dell'Istituto appellante, con conseguente conferma, alla luce del rinnovato esame delle risultanze istruttorie acquisite, del disposto rigetto dell'azione negatoria, al fine precisandosi che: “L'esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull'attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata” (Cass. 16056/2016; nello stesso senso, Cass. 36298/2023).
§. Con il secondo motivo di gravame, l' si duole dell'abusivo CP_1 innesto della strada sterrata in proprietà con il tratto Pt_2 carrabile posto sulla particella 714 (ex 62) di proprietà dell' , CP_1 lamentando omissione di pronuncia in riferimento alla richiesta declaratoria di inesistenza di ogni diritto della e della Pt_2 Pt_1 con condanna al pagamento dei danni per esercizio arbitrario
[...] di passaggio e per il ripristino dello stato dei luoghi.
Assume, in particolare, che nulla statuiva il tribunale in relazione a tale profilo di doglianza, chiedendo pertanto una pronuncia additiva che dichiari l'abusivo innesto tra la strada sterrata in proprietà
(ossia l'ulteriore percorso rappresentato con il colore rosa Pt_2 nella mappa catastale allegata sub 14 alla CTU, identificato come
“strada privata sterrata di collegamento tra la strada comunale carrabile e la strada realizzata dall'ing. ) e la strada in “collatio” (rappresentata PE in verde nell'anzidetta mappa catastale, identificata come “strada privata ramo realizzato dall'ing. ) laddove incide sulla particella PE
714 (ex 62), comunque di proprietà dell' ed usata per CP_1 illegittimo accesso anche veicolare al mare con declaratoria di inesistenza di diritti degli appellati e con condanna per danni per il ripristino comprensivi di oneri tecnici e per esercizio arbitrario di passaggio.
Il motivo è in parte inammissibile, in parte infondato.
Inammissibile perché l' , in prime cure, non ha mai E_ tempestivamente dedotto l'abusività dell'innesto della strada privata sterrata esistente nella proprietà di (realizzata dal suo Parte_2 dante causa, , come emerge dall'art. 3 del rogito per Controparte_2
18 notaio del 24.9.2009) sulla parte del tratto viario ricadente Per_5 comunque nella proprietà esclusiva dell' istante (p.lla 714), CP_1 avendo, difatti, agito in negatoria nei confronti della e della Pt_2
esclusivamente sul presupposto (rimasto indimostrato) _1 dell'esistenza di una comunione incidentale sull'anzidetto intero tratto stradale, formatosi ex collatione privatorum agrorum (di cui - si legge a pag. 8, paragrafo 16, dell'atto di citazione - l' , e non anche la CP_1
o la è comunista incidentale per avvenuto Pt_2 _1 conferimento), chiedendo, di conseguenza, al tribunale la declaratoria di inesistenza di diritti “sul tratto di strada in collatio agrorum e sulle aree (ossia lo slargo esistente tra i due villini e l'area pertinenziale al primo villino;
cfr. pag. 8 e pagg. 13 e 14, paragrafo 24, della citazione) in proprietà dell'istituto usate per illegittimo accesso, anche veicolare, al mare” (cfr. conclusioni rassegnate in citazione alle pagg. 17-18, sub a, capo 3, e pag. 19 sub 10). Di contro, in appello, modificando le originarie conclusioni, ha chiesto di dichiarare l'abusività dell'innesto
e l'inesistenza di diritti di tutti gli appellati sul tratto di strada “in collatio” ed in ogni caso sul tratto di strada che corre sulla proprietà dell' usate per illegittimo accesso, anche veicolare, al mare, CP_1 nonché di condannare gli appellanti principali ai danni per ripristino dei luoghi in relazione al collegamento operato tra la via sterrata in proprietà
e la strada in “collatio” o comunque in proprietà dell' (cfr. Pt_2 CP_1 pag. 24, sub 2.4 e sub 3.3, della relativa comparsa di costituzione), e, più specificamente, al ripristino volto all'eliminazione dell'innesto oltre oneri tecnici ed amministrativi (pag. 14), mai tempestivamente richiesto in prime cure.
Risulta, dunque, evidente la diversa impostazione difensiva dell' , che in primo grado chiedeva di affermare l'inesistenza di CP_1 diritti della e di sull'intero ramo stradale cd. Pt_2 _1 sull'assunto che essi fossero esclusi dalla comunione incidentale PE della strada formatasi ex collatione agrorum, laddove in sede di gravame invoca la declaratoria di inesistenza degli stessi diritti su un tratto dello stesso ramo stradale, assunto però in proprietà esclusiva dell' (e non più in comproprietà). CP_1
Fermo quanto precede, la censura è anche infondata, ove si consideri che il tribunale, accertata l'occupazione sine titulo, in accoglimento della domanda formulata dall'Istituto, condannava la _1 al rilascio (anche) di tutta l'area esterna al primo villino, libera e sgombra da persone e cose, sulla quale i convenuti/odierni appellanti principali non vantavano (né vantano) evidentemente alcun diritto, anche di passaggio;
né, per altro verso, vi è adeguata prova di un passaggio veicolare esercitato (e di un conseguente danno determinato) dalla e/o dalla attraverso la Pt_2 _1
(preesistente) strada privata sterrata ricadente nella proprietà della
19 prima, sull'anzidetto innesto/intersezione, per accedere alla proprietà dell' e quindi al mare, restando l'anzidetta circostanza CP_1
(contestata in prime cure da controparte) sfornita di adeguato riscontro probatorio, non risultando articolata dall' alcuna prova orale sul CP_1 punto (cfr. memoria attorea depositata nel secondo termine di cui all'art. 183, comma VI, cpc).
Né, infine, può sottacersi che all'esito del su richiamato giudizio con
RG N. 4613/2017, conclusosi con la sentenza del tribunale di Torre
Annunziata n. 22/2024 (pacificamente passata in giudicata), costitutiva della servitù di passaggio coattiva, pedonale e carrabile, ex art. 1051 c.c., in favore dei fondi (relativamente interclusi) di proprietà dell' , in essi compresa la p.lla 714 (ex 62), il passaggio cd. CP_1 servente veniva individuato nella strada privata sterrata esistente nella proprietà (p.lle 58 e 68), che, proprio attraverso il contestato Pt_2 innesto sul tratto viario c.d. (del quale, in tal sede, si chiede la PE rimozione), consente di raggiungere i fondi (altrimenti interclusi) dell' (come peraltro dallo stesso riconosciuto;
cfr. pag. 5 della CP_1 replica del 28.4.2025).
§. Con il terzo motivo di gravame, l' censura la E_ sentenza impugnata nella parte in cui il tribunale così statuiva sulla domanda di pagamento dell'indennità: _1
Villino con annessa area pertinenziale, in generale, giova osservare che, al di là della questione inerente la configurabilità o meno di un danno in re ipsa per il proprietario, discendente dal semplice fatto dall'impossibilità per costui di conseguire l'utilità normalmente ricavabile in relazione alla natura di regola fruttifero di esso (per la tesi positiva: ex multis, Cass. 16 aprile 2013,
n. 9137; Cass. 4 febbraio 1998, n. 1123; per la tesi negativa, Cass. 17 giugno
2013, n. 15111, che evidenzia la differenza tra evento e danno-conseguenza),
è certo che quel danno può essere provato anche per presunzioni (cfr. la citata Cass. n. 15111/2013) e che l'esistenza di un danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione "iuris tantum", la quale non può operare ove risulti positivamente accertato che il "dominus" si sia intenzionalmente disinteressato dell'immobile ed abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione (Cass. 7 agosto 2012, n. 14222). Ora, nel caso in esame, applicando tale opzione ermeneutica alla fattispecie in esame, dal coacervo delle evidenze istruttorie emerse in corso di causa, si evince che, in ordine al possesso di parte del cd. villino e dell'area esterna ad esso, esercitato dai convenuti, vi sia stato da parte dell'attore un atteggiamento, se non connotato da crismi autorizzatori, quantomeno inerziale ed incompatibile, quindi, con una chiara volontà di una esclusiva utilizzazione del bene. Né è stato provato, come invece allegato dall' istante, che CP_1 esso abbia mai contestato l'utilizzo prima della introduzione del giudizio, né
20 ha avanzato richieste legate ad un suo esclusivo godimento del bene.
Contegno che si è protratto quantomeno sino alla data di instaurazione del presente giudizio, laddove è stata per la prima volta contestata l'occupazione ai convenuti dei suddetti immobili. Tale domanda va, dunque, rigettata>>.
Orbene, deve innanzitutto ribadirsi che alcun danno può essere riconosciuto all' per il dedotto abusivo passaggio E_ sul tratto del tracciato stradale ricadente sulle p.lle 68 e 569 di proprietà , non risultando dimostrata (come chiarito nel corso Pt_2 dell'esame del primo motivo di doglianza) l'esistenza di diritti dominicali in capo all' derivanti dalla comunione incidentale CP_1 della strada formatasi ex collatione privatorum agrorum.
Tanto chiarito, quanto all'occupazione sine titulo di parte del villino e dell'area pertinenziale esterna, assume l' che, anche E_
a voler seguire l'impostazione giurisprudenziale indicata nella sentenza gravata, con il richiamo a Cass. 14222/2012, il tribunale avrebbe dovuto riconoscere la sussistenza di un danno da occupazione “sine titulo” quanto meno a far data dall'introduzione del giudizio di prime cure che risale al 2012, piuttosto che rigettare in toto la domanda formulata.
La censura è fondata.
Ribadito, infatti, alla luce del rinnovato esame delle risultanze istruttorie complessivamente acquisite, che l' , solo E_ con la citazione introduttiva del primo grado, contestava espressamente ai convenuti l'occupazione abusiva di parte del primo villino e dell'area pertinenziale circostante, chiedendone il rilascio ed allegando specificamente il danno da mancato godimento subito, per l'impossibilità di locare i beni abusivamente occupati e trarne i relativi frutti, e rilevato altresì che costituisce circostanza pacifica, confermata dallo stesso (pag. 12 della comparsa conclusionale CP_1 dell'8.4.2025), che i beni in discorso venivano rilasciati dalla Pt_1
e per essa dal suo legale rappresentante ,
[...] _1
(solo) in data 2.4.2019, per poi essere concessi in locazione a terzi, per uso abitativo, il 2.5.2022 (ad ulteriore conferma della natura fruttifera degli immobili, mai contestata dai convenuti in prime cure, e della reale volontà dell' di goderne, manifestata all'atto CP_1 dell'instaurazione del giudizio), ritiene la corte, in parziale riforma della pronuncia gravata, di dover riconoscere all' appellante il CP_1 danno derivante dal mancato godimento degli anzidetti beni, occupati sine titulo dalla e da , per il _1 _1 periodo decorrente dal 6 settembre 2012 (data di instaurazione del giudizio) al 2.4.2019 (data del rilascio).
Ai fini della relativa quantificazione, può legittimamente farsi riferimento alla CTU espletata in prime cure, a firma dell'ing. Per_3 che, incaricato dal tribunale (con i seguenti quesiti: “3. Accerti lo stato
21 esterno ed interno di detti immobili (cd. Primo villino ed area antistante) e se gli stessi risultano liberi o occupati da cose appartenenti alla convenuta


4. Determini, in caso di affermativa, il valore locativo di detti _1 immobili, determinando l'indennità di occupazione dal 2008 all'attualità, specificando chiaramente i criteri di stima”), previa ispezione dei luoghi, precisava innanzitutto che: “…considerato che alcuni spazi antistanti il villino, compresi alcuni locali interni, sono utilizzati dalla per _1 il ricovero di materiali quali lettini e ombrelloni, determinando di fatto
l'impossibilità da parte dell' di disporre liberamente del E_ bene, si è valutata l'Indennità, dovuta dalla all'Ente _1 proprietario per l'indebita occupazione, come il mancato profitto proveniente da redditi locativi.” (pag. 14).
Di poi, descritte le caratteristiche dei beni ed effettuate le indagini necessarie per la ricerca di valori comparabili praticati nella zona per immobili similari, al fine di ottenere opportuni parametri di raffronto, il CTU - nell'ipotesi di possibilità di transito sul tratto stradale ricadente sulle particelle 68 e 569 (ossia quello ricadente nella proprietà , che, a dire dell' , si era formato ex collatione Pt_2 CP_1 agrorum) - indicava un prezzo mensile di locazione di euro 2.000 per il periodo 2008-2012 e un prezzo di euro 1.600 per periodo 2013-
2017 (pagg. 14-15 dell'elaborato).
Precisava, altresì, che: “Nell'ipotesi invece di impossibilità di passaggio sul citato tratto stradale, considerata la distanza e pendenza del tracciato da percorrere a piedi, risultano del tutto inapplicabili i valori enunciati e il sottoscritto ha ritenuto più ragionevole calcolare il valore dell'indennità riferendosi al Regolamento Comunale approvato con Delibera di C.C. n. 64 del 15.07.1994 che stabilisce, per le occupazioni permanenti di suolo pubblico al di fuori dei centri abitati, una tassa annuale di lire 32.000 al metro quadro, pari a euro 16,56/mq (all. 10). La superficie occupata dal
e/o all'interno dell'area del primo villino è Pt_1 _1 costituita da un percorso di circa 100 m (viale di accesso e collegamento alla scogliera fino alla divelta recinzione) per una larghezza minima necessaria di m 2, a cui vanno aggiunti circa 15 mq per il deposito di sedie ed ombrelloni, per cui si ha: Anni 2008-2017 euro {[(100 x 2) + 15] x 16,53
x 10} = euro 35.539,50”, e dunque € 3.553,95 all'anno.
Ebbene, essendo rimasta indimostrata l'esistenza della comunione incidentale, e quindi di diritti dominicali in capo all' CP_1 sull'indicato tratto viario, con conseguente impossibilità di raggiungere il villino attraverso il predetto percorso carrabile (ma in via esclusivamente pedonale), si farà riferimento alla seconda motivata valutazione indicata dal CTU, non efficacemente scalfita dai rilievi critici rispettivamente svolti dalle parti (e riproposti in appello), sui quali, invero, l'ing. prendeva specifica posizione, Per_3 ribadendo senza incertezze le proprie conclusioni (cfr. pagg. 15-20 dell'elaborato del 25.1.2018), al fine precisandosi che, per consolidato
22 insegnamento della giurisprudenza di legittimità: “il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive” (Cass. 12195/2024; nello stesso senso, Cass. 33742/2022 e Cass. 1815/2015).
Conclusivamente, dunque, sulla scorta delle precedenti considerazioni, in parziale riforma della sentenza gravata, la Pt_1
e vanno condannati, in solido, al
[...] _1 pagamento, in favore dell' , per il danno subito per E_
l'occupazione sine titulo di parte del primo villino e dell'area pertinenziale circostante dal 6.9.2012 al 2.4.2019 (pari a 6 anni e 7 mesi), della complessiva somma di € 23.397,00, oltre rivalutazione monetaria in base agli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati dal 25.1.2018 (epoca di redazione della perizia) sino alla data della presente sentenza (momento che segna la trasformazione dell'obbligazione risarcitoria da debito di valore in debito di valuta;
Cass. 2005/n. 24896) ed interessi legali sul valore della somma via via rivalutata sino al soddisfo.
§. Con l'ultimo motivo di doglianza, si lamenta l'erroneo rigetto della domanda, avanzata in prime cure dall' attore, di condanna della CP_1
all'eliminazione del pericolo di frane e smottamenti dal Pt_2 proprio fondo verso quelli sottostanti in comproprietà (percorso in collatio) ovvero in proprietà esclusiva dell' . CP_1
Assume, in particolare, l'appellante che, pur avendo il CTU nominato in prime cure (destinatario di specifico quesito sul profilo in esame;
cfr. par.

4.1.2 pag. 11 della perizia) confermato l'esistenza dello stato di pericolo rappresentato, procedendo anche ad una quantificazione delle opere necessarie per arginarlo, il tribunale, nondimeno, anche in questo caso risolveva troppo frettolosamente la vicenda.
La censura va disattesa.
Giova premettere che, con riguardo alla domanda di eliminazione dello stato di pericolo derivante dal fondo di proprietà della , Pt_2 il primo giudice così argomentava: Pt_2 sottostante. Tuttavia, non essendovi prova di un effettivo collegamento tra i danni che potrebbero derivare da eventuali frane e smottamenti della parte di
23 costone situata all'interno della proprietà ed i fondi di proprietà Pt_2 dell'attore, tale domanda, allo stato, non può essere accolta>>.
Ora, precisato che la strada sulla quale potrebbe riversarsi materiale franoso dal sovrastante fondo di proprietà coincide Pt_2 pacificamente proprio con il tratto stradale oggetto di contestazione
(percorso in collatio), sul quale l' , non avendo dimostrato di CP_1 vantare diritti dominicali quale comproprietario, non può invocare alcuna pretesa, anche risarcitoria (ex art. 2043 c.c.), si osserva che, a seguito dei chiarimenti richiesti dalla corte e resi dal CTU nominato in primo cure, ing. se da un lato è emersa la sopravvenuta Per_3 impossibilità di accedere fisicamente al percorso stradale in contestazione (pagg.

2-3 dell'elaborato integrativo), perché oggetto di lavori di scavo e di ripristino dello stato dei luoghi (a dire degli appellanti principali conseguenti all'ordinanza di demolizione n. 151 del 18.9.2017, con cui il comune di Massa Lubrense ingiungeva alla
, quale proprietaria, la demolizione dell'anzidetto tratto di Pt_2 strada/ramo viario cd. perché illegittimo ed abusivo), dall'altro, PE
è rimasta in ogni caso sfornita di adeguata dimostrazione l'esistenza di un concreto pericolo che dal sovrastante costone roccioso ricadente
(solo in parte) nel fondo possano derivare frane e smottamenti Pt_2 in danno dei fondi (p.lla 61) di proprietà esclusiva dell' , CP_1 limitandosi il CTU a riferire che: “Non è peregrino ipotizzare che taluni fenomeni franosi, provenienti dal prefato costone, possano superare la stretta carreggiata e raggiungere i fondi sottostanti, fino al mare. In particolare le particelle 61 e 714 di proprietà dell' ”. Affermazioni CP_1 all'evidenza generiche, che non legittimano, quanto meno in tal sede, le ulteriori esplorative indagini pure indicate dal CTU (che rilevava:
“Al fine di stabilire, in maniera scientifica, se e in che modo, e in quali specifici tratti, eventuali materiali provenienti dal menzionato costone possano raggiungere parti della proprietà dell' per poi studiare gli CP_1 idonei provvedimenti, bisognerebbe effettuare una serie di indagini approfondite e onerose, coinvolgendo esperti di diverse discipline. Non prima di aver provveduto a un rilievo topografico, per definire con precisione i confini delle particelle, anche perché, sia i fenomeni franosi, sia le opere di contenimento non interessano soltanto la faccia esterna del costone, ma uno spessore IGnificativo, da stabilirsi a seguito della esatta caratterizzazione del terreno”).
In definitiva, dunque, in assenza di seria e univoca prova di un effettivo stato di pericolo, va confermato il rigetto della domanda avanzata in prime dall' . E_
IV. Spese
Quanto alla regolamentazione delle spese, com'è noto, il potere del giudice di appello di procedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronunzia di merito adottata, sussiste in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza
24 impugnata;
l'onere delle spese va poi ripartito fra le parti tenendo presente l'esito complessivo della lite, in conformità al consolidato indirizzo giurisprudenziale per cui il criterio della soccombenza, al fine di attribuire l'onere delle spese processuali, non si fraziona a seconda dell'esito delle varie fasi del giudizio, ma va riferito unitariamente all'esito finale della lite, senza che rilevi che in qualche grado o fase del giudizio la parte poi soccombente abbia conseguito un esito ad essa favorevole (Cass. 13356/2021).
Nella specie, considerato l'esito finale della lite, caratterizzato dal parziale accoglimento delle pretese avanzate dall' E_ nei confronti della e di , si _1 _1 ritiene di dover disporre, nei rapporti tra dette parti, la compensazione per ½ delle spese del doppio grado di giudizio, ivi comprese quelle della fase cautelare, per il resto gravanti, in solido, a carico della e di , e liquidate, in detta _1 _1 ridotta frazione, nella misura indicata in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 e successive modifiche, avuto riguardo alla natura ed al valore dell'affare (determinato, per la fase di gravame, in considerazione dell'ulteriore somma riconosciuta all' , secondo il criterio del c.d. decisum), alle questioni CP_1 affrontate ed all'attività concretamente espletata. Nei rapporti tra l' e , ferma la E_ Parte_2 disposta (e non impugnata) compensazione integrale degli oneri di lite contenuta nella pronuncia gravata, si ritiene di dover disporre l'integrale compensazione anche delle spese del grado, in ragione della reciproca soccombenza (essendo la in parte vittoriosa Pt_2 contro l' e soccombente per la posizione assunta, con il CP_1 medesimo difensore, a fianco all'altro socio e alla _1
.
[...]
Restano a carico di tutte le parti, in egual misura e in solido, le spese di CTU espletate in primo e secondo grado, come liquidate in atti, funzionali al loro comune interesse.
Sussistono, infine, i presupposti per il versamento, a carico degli appellanti principali, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13, comma 1 quater, T.U. n. 115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. 228/12.


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli, VI sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado d'appello iscritta al N. 121
R.G.A.C. per l'anno 2019, tra le parti indicate in epigrafe, contro la sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n. 1662/2018, pubblicata in data 9.7.2018, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello principale;

25 2. accoglie l'appello incidentale limitatamente al terzo motivo di doglianza e, per l'effetto, in parziale riforma della pronuncia gravata, che per il resto conferma, condanna la _1
in persona del legale rappresentante pro tempore, e
[...]
in solido, al pagamento, in favore _1 dell' E_
, in persona del legale rappresentante pro
[...] tempore, per il danno da occupazione sine titulo subito dal

6.9.2012 al 2.4.2019, dell'ulteriore somma di € 23.397,00, oltre rivalutazione monetaria in base agli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati dal 25.1.2018 sino alla data della presente sentenza ed interessi legali sul valore della somma via via rivalutata sino al soddisfo;

3. condanna, altresì, la in persona del legale _1 rappresentante pro tempore, e in solido tra _1 loro, al pagamento, in favore dell'
[...]
, E_ di ½ delle spese del doppio grado di giudizio, che si liquidano, in detta ridotta frazione, quanto al primo grado, in complessivi €
8.333,00, di cui € 333,00 per esborsi ed € 8.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, Iva e Cpa come per legge, e quanto al secondo grado, in complessivi € 4.388,50, di cui €
388,50 per esborsi ed € 4.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, Iva e Cpa come per legge, compensando tra le medesime parti i residui oneri di lite;

4. dispone la compensazione integrale anche delle spese del grado nei rapporti tra l' e;
E_ Parte_2

5. pone definitivamente a carico di tutte le parti, in egual misura e in solido, le spese di CTU di primo e secondo grado;

6. dà atto della sussistenza dei presupposti di legge per il versamento a carico degli appellanti principali dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Napoli, nella camera di conIGlio del 7.7.2025.
L'ESTENSORE La PRESIDENTE
dr.ssa Ada Meterangelis dr.ssa Assunta d'Amore
26