R.G. n. 1801/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI FIRENZE
- SEZIONE PRIMA CIVILE - riunita in Camera di Consiglio e composta da:
Dott.ssa LA LOCOCO - Presidente relatore
Dott. Leonardo SCIONTI - Consigliere
Dott.ssa Chiara ERMINI - Consigliere ha pronunciato la seguente
- S E N T E N Z A - nella causa in grado di appello iscritta a ruolo il 01/11/2021 al n. 1801 del R.G. Affari
Contenziosi dell'anno 2021 avente a oggetto l'appello avverso la sentenza del Tribunale di Firenze n. 2371/2021 del 23/09/2021 emessa a definizione del procedimento iscritto al
R.G. n. 2213/2017 promossa da:
(P.IVA , d'ora innanzi, per brevità, Controparte_1 P.IVA_1 anche solo ”, rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. Patrizia CP_1
AZ (C.F. ); C.F._1
- appellante -

contro

:
(P.IVA , d'ora Controparte_2 P.IVA_2 innanzi, per brevità, anche solo , rappresentato e difeso, giusta procura in CP_2 atti, dall'Avv. Alessio BELLAGAMBI (C.F. ); C.F._2
- appellato -
** **
La causa era posta in decisione sulle seguenti conclusioni: per l'appellante:
“Piaccia alla Corte d'Appello Adita, respinta ogni contraria istanza IN VIA PREGIUDIZIALE E CAUTELARE, sospendere e revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi esposti.
IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO, in accoglimento del proposto ap-pello, riformare per i motivi dedotti in narrativa la sentenza n. 2371/2021 emessa dal Tribunale di
Firenze, nel giudizio recante R.G. 2213/2017, pubblicata il 23 settembre 2021, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano: IN VIA PRELIMI-NARE voglia il Tribunale dichiarare la carenza di legittimazione attiva del condominio attore con riferimento ai pretesi vizi relativi alle proprietà esclusive del fabbricato di
[...]

CP_2
NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE voglia il Tribunale dichiarare la decadenza dall'azione nonché la prescrizione del diritto fatto valere dall'attore
NEL MERITO IN IPOTESI SUBORDINATA voglia il Tribunale respingere le domande proposte dal Condominio in quanto indeterminate e infondate in fatto e in diritto, ovvero in ipotesi ulteriormente subordinata, ridurre tali do-mande alla somma di € 18.244,10, corrispondente alle sole opere condominiali, come da relazione del Geom. Per_1
IN VIA ISTRUTTORIA si richiamano le istanze già formulate e non ammesse, con particolare riferimento all'ordine di esibizione in originale del documento prodotto sub
3 da parte attrice con riserva del disconoscimento della sottoscrizione ivi apposta”; per l'appellato:
“Voglia l'Ecc.ma Corte, respingere il gravame confermando la sentenza impugnata ed onerare l'appellante delle spese del grado.
IN VIA ISTRUTTORIA respingere le istanze istruttorie formulate da parte appellante perché irrilevanti ai fini del presente giudizio”.

- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO -
1. Il giudizio di primo grado.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, il conveniva in giudizio CP_2 avanti il Tribunale di Firenze la ditta per ivi sentirla Controparte_1 condannare al pagamento in suo favore della somma di € 55.000,00 oltre I.V.A., così come quantificati dal CTU Arch. nel procedimento per ATP Persona_2 precedentemente instaurato e recante il R.G. n. 16112/2014 - ovvero al ripristino dei danni provocati dalla convenuta, oltre alle spese sostenute nel procedimento per ATP e a quelle sostenute e sostenende nel giudizio di primo grado.
2 A sostegno della propria domanda, deduceva che:
- la aveva edificato un complesso edilizio costituito da n. Controparte_1
3 edifici a destinazione residenziale posti in località , , Controparte_2 Controparte_2
i cui singoli appartamenti aveva poi venduto ai condomini negli anni 2008 e 2009;
- nell'anno 2013, dunque dopo circa 5 anni dalla consegna degli appartamenti, tanto nelle parti comuni quanto all'interno di alcune unità abitative, si erano manifestati problemi riconducibili alla sussistenza di taluni gravi difetti costruttivi che avevano causato fenomeni infiltrativi con comparsa di macchie d'umidità, cedimenti di pavimentazione, ristagni d'acqua e distacchi di porzioni di intonaco dalle facciate;

- detti vizi venivano immediatamente contestati alla , ma, stante l'inerzia della CP_1 stessa, l'amministratore del condominio incaricava un tecnico di propria fiducia di redigere un elaborato, per la individuazione della esatta tipologia dei vizi e della loro natura, che veniva consegnato il 13/05/2013;
- una volta ricevuto il documento, in data 20/05/2013 l'amministratore di condominio consegnava una raccomandata a mano, con la quale contestava formalmente i vizi alla nei termini di cui all'art. 1669 c.c.; CP_1
- a seguito di tale contestazione la , pur promettendo la risoluzione dei problemi CP_1 lamentati, si limitava a intervenire con mere riparazioni parziali;

- pertanto, l'amministratore di condominio incaricava un altro tecnico, il Geom. CP_3
di redigere una vera e propria relazione tecnica sullo stato del Condominio, che
[...] gli veniva consegnata in data 14/07/2014;
- a fronte della persistente inerzia della , anche dopo formale messa in mora con CP_1 lettera del legale del 02/09/2014 raccomandata a mano, il Condominio proponeva innanzi al Tribunale di Firenze il procedimento per ATP R.G. n. 16112/2014, all'esito del quale il CTU nominato, l'Arch. riconosceva i vizi lamentati, quantificando Persona_2
l'importo necessario per la loro rimozione in € 55.000,00, oltre IVA;

- nonostante le conclusioni della CTU, la non provvedeva né a ripristinare i danni CP_1 lamentati, né a pagare la somma quantificata dal CTU, sicché si rendeva necessario notificare atto di citazione.
1.2. Con comparsa di costituzione depositata il 02/10/2017, si costituiva in giudizio la
, la quale eccepiva: CP_1
1) la carenza di legittimazione attiva del in quanto la maggior parte dei CP_2 pretesi danni riguardava proprietà esclusive;

3 2) la prescrizione e decadenza dall'azione proposta ai sensi dell'art. 1669 c.c., per non aver denunciato i vizi entro un anno dalla scoperta e, soprattutto, per non aver esercitato l'azione entro un anno dalla denuncia. In particolare, contestava di aver mai ricevuto alcuna denuncia stragiudiziale, disconosceva la sottoscrizione della raccomandata a mano del legale del del 02/09/2014, deduceva che i pretesi vizi, consistendo in CP_2 gran parte in “ristagni d'acqua” ed “errate pendenze”, potevano essere immediatamente riconoscibili al momento della consegna degli immobili, avvenuta negli anni 2008-2009
o, quanto meno, al verificarsi delle prime piogge e, infine, contestava che vi fosse mai stato alcun riconoscimento dei vizi da parte sua;

3) l'infondatezza della domanda azionata sia nell'an che nel quantum rilevando criticità della relazione depositata in sede di ATP e osservando che, già in sede di procedimento di ATP, il CTU aveva ridimensionato il danno dalla originaria richiesta di risarcimento quantificata da € 88.000,00 in € 55.000,00, rilevando “modesti fenomeni di umidità” e problematiche “di modesta natura e riferibili al normale deterioramento dovuto all'uso e al tempo”; assumeva che, comunque, tale somma avrebbe dovuto essere ulteriormente ridotta escludendo i pretesi vizi riguardanti le proprietà esclusive e non condominiali;
contestava, in ogni caso, la quantificazione dei danni.
1.3. La causa veniva istruita mediante escussione dei testi Geom. Geom. CP_3 Tes_1
e Sig. ed espletamento di ulteriore CTU tecnica volta ad accertare la sussistenza Tes_2 dei vizi lamentati da parte attrice, individuandone le cause e precisando se alcuni di essi riguardassero non le parti comuni dell'edificio ma unicamente le singole CP_4 proprietà dei condomini.
1.4. All'esito dell'istruttoria, la causa veniva rinviata ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. all'udienza del 23/09/2021, all'esito della quale il Tribunale di Firenze, con sentenza a verbale n. 2371/2021 del 23/09/2021, accoglieva la domanda attorea e condannava la al pagamento in favore del della somma di € 48.405,13 e delle spese CP_1 CP_2 di lite, anche del procedimento per ATP.
In particolare, il Tribunale:
- respingeva l'eccezione di carenza di legittimazione attiva del sulla base CP_2 del recente indirizzo giurisprudenziale secondo il quale l'amministratore di condominio può proporre azioni risarcitorie a difesa dei singoli condomini, in presenza di danni derivanti da difetti strutturali dell'edificio, laddove abbia ricevuto specifico mandato rappresentativo dai singoli condomini in sede di assemblea condominiale (nel caso di
4 specie, la delibera assembleare del 17/11/2015 aveva incaricato l'amministratore di condominio di proporre, a mezzo legale azione risarcitoria per tutti i danni così come quantificati dall'ATP, e quindi anche per quelli inerenti le singole unità immobiliari);
- respingeva l'eccezione di intervenuta decadenza dell'azione e di prescrizione del diritto ai sensi dell'art. 1669 c.c., atteso che a seguito del sopralluogo dell'aprile 2013 era risultato provato che la aveva avuto contezza dei vizi lamentati dal Condominio CP_1
e che, manifestando disponibilità ad intervenire per l'emenda, si fosse in sostanza impegnata a risanarli;
infatti, da tempo la giurisprudenza ha svincolato l'obbligazione ripristinatoria e riparatoria riferita a gravi difetti costruttivi dai brevi limiti temporali di decadenza e prescrizione in cui è ristretta dalla suddetta norma, almeno tutte le volte in cui si sia in presenza di riconoscimento di tali difetti da parte del costruttore accompagnato dall'impegno di provvedere alla loro eliminazione, con applicazione del termine decennale di prescrizione e non quello annuale di cui all'art. 1669 c.c.;
- con riguardo all'an e al quantum della domanda, alla luce delle risultanze della CTU, concludeva ritenendo provati una serie di gravi difetti ex art. 1669 c.c. e riconosceva la somma di € 48.405,13, in luogo di quella di € 52.016.01 indicata dal CTU, atteso che il
Condominio si era limitato a chiedere in sede di precisazione delle conclusioni la condanna al pagamento delle sole spese condominiali e di progettazione, rinunciando così alla somma per i costi di riparazione relativi alle proprietà dei singoli condomini.
2. Il giudizio di appello.
2.1. La sentenza è stata appellata dalla soccombente per i seguenti tre motivi: CP_1
1) ERRATA RICOSTRUZIONE DEI FATTI DA PARTE DELLA SENTENZA
APPELLATA.
L'appellante contesta la ricostruzione effettuata nella impugnata sentenza, laddove era affermata la maggiore attendibilità del teste Geom. rispetto alle contrastanti CP_3 dichiarazioni del teste Geom. riguardo alle problematiche discusse durante il Tes_1 sopralluogo dell'aprile del 2013 e, soprattutto laddove riteneva provato che la CP_1 avesse avuto contezza, in quella sede, dei vizi lamentati dal , manifestando CP_2 disponibilità ad intervenire per l'emenda e impegnandosi al relativo risanamento.
In realtà, al contrario, dai documenti prodotti (una lettera dell'amministratore del 20 maggio 2013 con firma illeggibile “per ricevuta” e una lettera non raccomandata dell'avv. el 2 settembre 2014, pertanto carente di prova della relativa consegna a ) CP_5 CP_1
5 e dalle prove assunte non emergeva alcuna concreta e specifica contestazione e, soprattutto, nessun impegno specifico con riferimento ai vizi poi lamentati in sede di ATP.
2) ERRATA APPLICAZIONE E VIOLAZIONE DI LEGGE.
Avrebbe, inoltre, errato il Tribunale nel ritenere applicabile nel caso di specie il termine decennale anziché quello annuale di cui all'art.1669 c.c., in quanto si verterebbe in una fattispecie di compravendita e non di appalto. Il primo giudice avrebbe, in particolare, errato nel ritenere sussistente il riconoscimento dei difetti ad opera della , in CP_1 palese contraddizione con le risultanze istruttorie, in particolare non prendendo in esame la corrispondenza tra le pretese contestazioni scritte e orali e la natura dell'unico intervento effettuato dalla , avente ad oggetto solo ed esclusivamente la CP_6 riverniciatura di alcune parti delle facciate dell'edificio da parte dell'imbianchino Tes_2
[...]
3) CRITICITÀ DELLA CTU.
Infine, avrebbe errato il Tribunale nell'aderire acriticamente alle risultanze della perizia depositata dal CTU, che avrebbe ignorato le indicazioni del quesito posto dal Giudice effettuando una stima dei lavori in economia invece che una computazione a misura, come gli era stato richiesto;
avrebbe sovrastimato il costo della mano d'opera; avrebbe previsto spese tecniche non necessarie;
infine, avrebbe valutato il costo delle opere di ripristino già eseguite senza alcun riscontro oggettivo “a posteriori”.
2.2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 08/02/2022 si è costituito nel giudizio d'appello il il quale ha chiesto il rigetto dell'appello e CP_2
l'integrale conferma della sentenza di primo grado.
2.3. Ad esito dell'udienza del 05/11/2024, sostituita da trattazione cartolare ex art. 127 ter c.p.c., la Corte ha raccolto le conclusioni delle parti sopra trascritte e ha trattenuto la causa in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, dichiarando espressamente assorbita ogni ulteriore istanza.

- MOTIVI DELLA DECISIONE -
3. L'appello non è fondato e non merita pertanto accoglimento.
3.1. I primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente, in quanto entrambi hanno a oggetto lo stesso capo di sentenza (“2. Circa la decadenza dalla garanzia e la prescrizione dell'azione”).
6 Sostiene l'appellante che il Tribunale non avrebbe interpretato correttamente le prove testimoniali assunte, in particolare con riguardo al giudizio di maggiore attendibilità del teste rispetto al teste dal quale avrebbe poi fatto discendere l'avvenuto CP_3 Tes_1 riconoscimento da parte dell'odierna appellata dei difetti di costruzione e la conseguente assunzione dell'impegno alla loro eliminazione.
Osserva la Corte come il Giudice di prime cure, dato atto delle dichiarazioni parzialmente divergenti rese dai due tecnici, abbia poi compiutamente spiegato le ragioni per le quali ha ritenuto maggiormente attendibili le dichiarazioni del teste rispetto a quelle del CP_3 teste che non solo non è riuscito a collocare temporalmente l'anno in cui era Tes_3 avvenuto il sopralluogo tra le parti, ma poi ha reso anche dichiarazioni improntate a genericità oltre che in contraddizione con quelle rese dal terzo teste escusso, Tes_ l'imbianchino Sig. circa la natura delle opere di ripristino da eseguire (non solo riverniciatura e stuccatura intonaci, come sostenuto dal ma anche rimozione di Tes_3
Tes_ un ristagno d'acqua, come confermato dal .
Correttamente, pertanto, il Tribunale, a fronte di dichiarazioni divergenti, ha operato - motivandolo - un giudizio di prevalenza e, all'esito, è arrivato a ritenere provato che i
Sig.ri e legali rappresentanti di , nel corso del sopralluogo del Pt_1 Pt_2 CP_1
04/04/2013 non solo erano venuti compiutamente a conoscenza dei vizi contestati dal ma avevano anche manifestato il proprio impegno a eliminarli. CP_2
Da detto assunto il primo Giudice - sulla scorta della consolidata giurisprudenza in subiecta materia - ha poi correttamente fatto discendere l'ulteriore conseguenza di ritenere applicabile all'impegno assunto di eliminare i vizi denunciati il termine decennale di prescrizione e non quello annuale di cui all'art. 1669 c.c., così disattendendo le eccezioni preliminari di merito sollevate dalla odierna appellante.
L'appellante sostiene inoltre che il Tribunale avrebbe errato poiché non avrebbe indagato la reale natura del rapporto tra le parti, che andrebbe configurato quale compravendita –
e non appalto – con conseguente applicazione del termine di prescrizione annuale in luogo di quello decennale.
Ritiene il Collegio che la censura sia inconferente, in quanto non risulta cogliere in maniera adeguata gli esatti termini della questione.
Infatti, il primo Giudice ha in effetti correttamente inquadrato la fattispecie nell'azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c., nei confronti del costruttore/ venditore, in presenza di danni derivanti da difetti strutturali dell'edificio, nel caso in esame proposta
7 dall'amministratore del condominio espressamente incaricato con delibera assembleare del 17 novembre 2015, in coerenza con le originarie allegazioni dell'attore e in assenza di alcuna specifica contestazione in fatto mossa a riguardo ex adverso;
si richiamano a riguardo i principi espressi dalla Suprema Corte in tema di azione risarcitoria proponibile nei confronti del venditore che sia, al contempo, costruttore del bene ai sensi dell'art. 1669 c.c., norma posta a tutela dell'interesse generale alla stabilità, sicurezza e funzionalità degli edifici e della incolumità personale dei cittadini (cfr., da ultimo, Cass. civ. 28.6.2024, n. 17955).
A fronte di tale compiuta qualificazione giuridica, e delle conseguenze derivanti in termini di regime prescrizionale applicabile, le generiche censure mosse dall'appellante risultano destituite di fondamento.
I primi due motivi risultano dunque infondati e vanno disattesi, risultando superfluo ogni ulteriore approfondimento istruttorio.
3.2. Parimenti infondato risulta il terzo motivo del gravame, col quale l'appellante – sebbene la censura sia formalmente diretta alla CTU – contesta l'impugnata decisione laddove avrebbe acriticamente recepito le risultanze della disposta consulenza tecnica, a sua volta ritenuta incoerente e viziata, anche sotto il profilo tecnico-argomentativo.
Infatti, ad avviso del Collegio, le risultanze della CTU - benché necessariamente svolta a distanza di alcuni anni dalle vicende legate alla costruzione degli immobili in questione, ma pur sempre nel contraddittorio (anche tecnico) delle parti - sono da considerarsi condivisibili perché logiche, esaustive e ben motivate.
Del resto, risulta principio consolidato in giurisprudenza quello secondo cui “Il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive” (così, tra le tante, si veda la recente Cass. Sez. 1 ord. 16/11/2022 n. 33742; ma nello stesso senso si vedano anche le precedenti Cass. n. 282/2009 e Cass. n. 8355/2007).
8 Peraltro, osserva da ultimo la Corte, le risultanze dell'indagine tecnica svolta in primo grado risultano sostanzialmente convergenti rispetto all'analoga perizia svolta in sede di
ATP, a eccezion fatta per le modifiche medio tempore realizzate autonomamente da alcuni condomini e per l'individuazione talvolta di diverse soluzioni tecniche ai vizi comunque accertati.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come da dispositivo in base ai parametri di cui al D.M. 147/2022, facendo applicazione dei valori minimi del corrispondente scaglione di riferimento, ma non considerandosi la fase istruttoria, che non si è tenuta.
-

PER QUESTI MOTIVI

-
La Corte di Appello di Firenze, ogni altra domanda reietta, definitivamente pronunciando nel giudizio d'appello R.G. 1801/2021, così provvede:
a) rigetta l'appello e per l'effetto conferma integralmente la sentenza di primo grado;

b) condanna l'appellante a rifondere a parte Controparte_1 appellata le spese del presente grado di giudizio che quantifica, in complessivi €
3.473,00 oltre R.F. 15%, C.P.A. 4% e, ove dovuta, I.V.A. 22%;
c) raddoppio del contributo unificato, ove dovuto, per l'appellante.
Firenze, 7 ottobre 2025
IL PRESIDENTE Est.
LA CO
NOTA: Si dispone che in caso di diffusione del presente provvedimento siano omesse le generalità e gli altri dati identificativi delle persone in esso menzionate ai sensi dell'art. 52 del D.Lgs. 30/06/2003 n.196.
9