R.G. n. 1184/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Maria BALLETTI Presidente dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel.
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in sede di rinvio e in grado di appello iscritta al n. 1184 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2024, vertente
TRA
, nato a [...] il [...] ; Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Felice Ferrara per procura allegata all'atto di citazione in riassunzione;

- appellante in riassunzione -
E
nato a [...] il [...] Controparte_1
); C.F._2 rappresentato e difeso dagli avv.ti Angelo Sansone e Bernardo NE per procura allegata alla comparsa di risposta;

- appellato in riassunzione -
OGGETTO: giudizio di rinvio, ex art. 392 c.p.c., a seguito della cassazione della sentenza della Corte di appello di Salerno n. 268/2019, pubblicata il 27/02/2019.
CONCLUSIONI
Per l'appellante in riassunzione: “2) nel merito, ed in riforma della sentenza n.
197/2013 Tribunale di Vallo della LU, accogliere integralmente le seguenti domande attrici così come formulate in primo grado dal signor e Parte_1 ribadite in secondo grado dal medesimo: a) accertare e dichiarare estinto per
1 prescrizione l'eventuale diritto del signor al trasferimento Controparte_1 dell'immobile di proprietà del signor;
b) accertare e dichiarare non Parte_1 dovuto alcun importo in suo favore in restituzione ad opera del signor Pt_1
ed in favore del signor e di cui alle scritture private in
[...] Controparte_1 atti richiamate;
c) condannare il convenuto signor al Controparte_1 risarcimento dei danni subiti dall'istante nella misura non inferiore ad €
100.000,00 ovvero da determinarsi nel corso del giudizio anche a mezzo CTU ovvero ancora in via equitativa, oltre interessi e svalutazione monetaria;
d) ordinare ogni altro provvedimento conseguenziale e/o necessario;
con vittoria di spese e competenze, oltre spese generali, CPA ed IVA come per legge. 3) in ogni caso, in applicazione delle motivazioni e dei principi di diritto fissati dall'ordinanza di rinvio della Corte Suprema di Cassazione n. 21497/2024 e rigettando ogni domanda ed eccezione del convenuto in riassunzione, adottare le conseguenti statuizioni in fatto e in diritto, ordinando la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale (formalità n. 16731 R.G. – n. 13839 R.P. del 9/5/2013), con esonero del Responsabile del Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salerno, che dovrà provvedervi, da ogni responsabilità al riguardo, ed ordinando altresì il rilascio dell'immobile per cui è causa, tuttora posseduto dal signor e CP_1 facente parte del complesso residenziale sito in Pisciotta alla località “Pigna”; immobile costituito da un appartamento sito al secondo piano del corpo centrale, adibito a civile abitazione ed individuato nel N.C.E.U. del Comune di Pisciotta al foglio 24 particella 396 sub. 21. 3) Condannare il convenuto signor CP_1
al pagamento delle spese processuali di tutti i precedenti gradi del
[...] giudizio comprese quelle del giudizio di legittimità, nonché al pagamento delle spese del presente grado”.
Per l'appellato in riassunzione: “

1. confermare - con l'eccezione ed i limiti di cui all'appello incidentale - tutti gli altri capi della sentenza di primo grado oggetto dell'atto di riassunzione non esplicitamente annullati dalla ordinanza di rinvio della Corte Suprema di Cassazione n. 21497/2024, da cui il presente giudizio di riassunzione;

2. rigettare integralmente la domanda così come proposta dall'attore in riassunzione perché inammissibile ed improponibile (perché in Parte_1 violazione degli artt. 163, n. 4, e 345 c.p.c.), pretestuoso e, comunque, infondato in fatto ed in diritto. Voglia, in ogni caso, in accoglimento del proposto appello incidentale:

3. condannare al pagamento in favore di Parte_1 CP_1
della somma di € 116,899,62 - maggiorata di interessi e rivalutazione
[...]
2 monetaria dalla maturazione del diritto fino all'effettivo soddisfo - a titolo di ripetizione delle somme: di € 50.612,78 (£ 98.000.000) erogati dal secondo al primo all'atto dell'acquisto dell'immobile per cui è causa;
di € 19.873,78 (£
38.481.000 + IVA) occorsi e sostenuti per i lavori di completamento e/o di rifinitura dell'immobile stesso;

4. di € 19.625,36 (£ 38.000.000) spesi per l'acquisto dei materiali e degli arredi, di cui la struttura compravenduta con la scrittura privata del 12.04.1989 è stata dotata dal;

5. condannare, in ogni caso, CP_1
l'attore in riassunzione , al pagamento delle spese, diritti ed onorari Parte_1 del grado di giudizio”.
FATTI DI CAUSA
In data 12.4.1989 (promittente venditore) e Parte_1 Controparte_1
(promissario acquirente) stipularono un contratto preliminare di compravendita di un appartamento in un fabbricato di un complesso residenziale in corso di costruzione a Pisciotta, loc. Pigna, per il prezzo di £ 98 milioni.
Con scrittura integrativa del 1.8.1990 le parti dichiararono che Controparte_1 versava la somma di £ 38.481.000 più iva per il saldo dei lavori di rifinitura e la somma di £ 33 milioni a saldo del prezzo e che veniva immesso nel possesso dell'appartamento, con la consegna delle chiavi. Le parti stabilirono, poi, che “la proprietà si trasferirà a mezzo rogito notarile presumibilmente entro il 31.12.1990
e sarà redatto dal Notaio a cui il signor dovrà consegnare la Parte_1 documentazione necessaria quindici giorni prima della stipula”.
Con atto di citazione notificato il 22.12.2007 convenne in Parte_1 giudizio e chiese al Tribunale di Vallo della LU di dichiarare Controparte_1 che il diritto del promissario acquirente al trasferimento dell'immobile si era estinto per prescrizione, essendo decorsi oltre diciotto anni dalla stipula del contratto preliminare, e che al convenuto non era dovuto alcun importo in restituzione;
chiese, altresì, la condanna di al risarcimento dei danni subiti per Controparte_1 essere stato privato della libera disponibilità del bene, nella misura non inferiore ad
€ 100.000,00.
, costituitosi, sostenne che il contratto concluso con l'attore Controparte_1 aveva la natura di contratto definitivo di compravendita e propose domande riconvenzionali dirette ad ottenere la sentenza di trasferimento della proprietà, ex art. 2932 c.c., e la condanna di al risarcimento dei danni subiti per Parte_1 la mancata stipula dell'atto definitivo imputabile unicamente al venditore, che l'aveva procrastinata per anni in attesa di procedere all'accatastamento e di dotarsi
3 del certificato di agibilità, con la conseguente impossibilità di rivendere l'immobile a terzi, nonché per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.
In subordine, in caso di accoglimento della domanda attrice, chiese in via riconvenzionale la condanna del promittente venditore alla restituzione di tutte le somme corrisposte per l'acquisto dell'appartamento e di quelle comunque sborsate per il suo completamento, per l'acquisto di materiali e a titolo di imposte, con rivalutazione monetaria e interessi legali.
La sentenza di primo grado
Con sentenza n. 197/2013, pubblicata il 16.4.2013, il Tribunale di Vallo della
LU rigettò le domande proposte da (capo a); accolse la Parte_1 domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. e, per l'effetto, dichiarò trasferita la proprietà dell'unità immobiliare a (capi b e c); accolse la Controparte_1 domanda riconvenzionale risarcitoria e, per l'effetto, condannò al Parte_1 pagamento, in favore del convenuto, della somma di € 10.000,00 a titolo di risarcimento danni per inadempimento contrattuale (capo d); condannò Pt_1
a pagare a le spese processuali (capo e) e l'ulteriore
[...] Controparte_1 somma di € 5.000,00 a titolo di risarcimento del danno da lite temeraria, ai sensi dell'art. 96, comma 1, c.p.c. (capo f).
Qualificata la scrittura privata del 12.4.1989 come contratto preliminare, il giudice di primo grado espose che alla data del 31.12.1990 l'immobile non risultava ancora iscritto al catasto del Comune di Pisciotta;
che l'accatastamento è stato eseguito solo in data 23.6.1992, mentre il certificato di agibilità è stato rilasciato solo in data 16.11.1999; che da quest'ultima data inizia a decorrere il termine di prescrizione, ai sensi dell'art. 2935 c.c., poiché fino al rilascio del certificato di agibilità le parti potevano legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo;
che la proposizione della domanda riconvenzionale contenuta nella comparsa di risposta di depositata in data 14.3.2008 ha Controparte_1 determinato l'interruzione del termine decennale di prescrizione decorrente dal
16.11.1999; che , a cui spettava di dotarsi della documentazione Parte_1 necessaria per il rogito (accatastamento e certificati di agibilità), non ha informato il promissario acquirente del momento in cui si sarebbe potuto procedere alla vendita definitiva e non l'ha convocato dinanzi al notaio per la stipula;
che basta solo questo per concludere, da un lato, che il termine di prescrizione non è mai iniziato a decorrere e, dall'altro, che la mancata stipula del contratto definitivo è imputabile in via esclusiva al promittente venditore;
che deve essere accolta la domanda
4 riconvenzionale ex art. 2932 c.c., poiché alla avvenuta corresponsione integrale del prezzo concordato e alla formale immissione del promissario acquirente nel possesso del bene non è seguita la stipula del contratto definitivo;
che deve essere accolta anche la domanda riconvenzionale di condanna dell'attore al risarcimento dei danni subiti per la mancata stipula del definitivo e l'impossibilità da parte del convenuto di rivendere l'immobile, poiché la testimonianza del notaio Tes_1
ha confermato che il più volte convocato presso lo studio del
[...] Pt_1 notaio, si era sempre rifiutato, accampando vari pretesti;
che il teste , Testimone_2 interessato all'acquisto dell'immobile, ha riferito che nell'anno 2003-2004 si recò con il presso il notaio il il quale consigliò di procedere CP_1 Tes_1 Pt_1 alla stipula di un solo atto di vendita dal ma questi gli riferì di non poter Pt_1 accettare la sua proposta perché il non gli aveva pagato l'appartamento; CP_1 che interessato all'acquisto si è detto anche il teste che può Testimone_3 concludersi che, a partire del 16.11.1999, il contratto definitivo non è stato concluso per colpa esclusiva del promittente venditore;
che in mancanza di prova del valore del bene risultante dai lavori e del prezzo offerto da aspiranti acquirenti, il danno per la mancata stipula del definitivo deve essere risarcito equitativamente in €
10.000,00; che la mala fede dell'attore, per aver proposto una domanda infondata di accertamento della prescrizione al solo fine di procrastinare l'obbligazione assunta e domande risarcitorie manifestamente infondate denotano la responsabilità aggravata del che ha finanche negato, in sede di interrogatorio formale, ciò che è Pt_1 pienamente emerso dall'istruttoria espletata;
che, pertanto doveva essere accolta la domanda avanzata dal convenuto e disposta, ai sensi dell'art. 96, comma 1, c.p.c., la condanna dell'attore al risarcimento del danno per lite temeraria, liquidato equitativamente in € 5.000,00.
La sentenza di appello cassata
La Corte di appello di Salerno, con sentenza n. 268/2019, pubblicata il
27.2.2019, accolse parzialmente l'appello, riformando solo la statuizione di condanna al risarcimento dei danni ex art. 96, comma 1, c.p.c. (capo f della sentenza di primo grado) e rigettando la relativa domanda.
Secondo il giudice di appello, correttamente il Tribunale di Vallo della LU aveva fatto decorrere la prescrizione dal momento in cui il ha avuto il Pt_1 certificato di abitabilità, in quanto “mancavano ancora le certificazioni predette, il cui rilascio si atteggiava a evento condizionante (o termine, non è qui necessario attardarsi troppo sul senso della clausola, data l'identità delle conseguenze
5 giuridiche) rispetto alla successiva stipulazione del contratto definitivo”. In assenza della certificazione amministrativa il NE non avrebbe potuto azionare il diritto al trasferimento dell'immobile e, pertanto, “l'eccezione di prescrizione non può che essere rigettata”. La sentenza di secondo grado condivise anche la condanna del al risarcimento dei danni, essendo provato, sia che questi Pt_1 aveva più volte rifiutato la stipula del rogito, sia che il aveva trovato più CP_1 di una persona interessata all'acquisto, ma non aveva potuto vendere il bene.
Accolse, invece, l'appello in riferimento alla condanna ex art. 96, comma 1, c.p.c., poiché non ravvisò i presupposti dell'abuso del diritto e dello scopo dilatorio o defatigatorio da parte dell'attore, le cui ragioni erano solo infondate.
L'ordinanza di cassazione e rinvio
La sentenza di secondo grado, impugnata da , venne cassata dalla Parte_1
Corte di cassazione che, con ordinanza n. 21497/2024, pubblicata il 31.7.2024, dispose il rinvio alla Corte di appello di Salerno, in diversa composizione.
Osservò la Suprema Corte che, secondo la Corte di appello, la stipula del definitivo è stata subordinata alla consegna al notaio dei certificati di abitabilità e di conformità urbanistica ad opera della parte venditrice e che il termine decennale di prescrizione cominciava a decorrere dal giorno di rilascio del certificato
(16.11.1999); che, tuttavia, “il testo della clausola non menziona, né espressamente, né implicitamente, il meccanismo della condizione, ma è esplicito nel prevedere
l'obbligo, a carico del promittente venditore, di procurare la «documentazione necessaria» alla stipula del contratto definitivo”; che la Corte di appello
“sostituisce d'ufficio una condizione sospensiva alla previsione negoziale palese di un obbligo in capo al promittente venditore”; che “il promissario acquirente ha omesso di ricorrere al giudice per l'assegnazione di un termine ex art. 1183 c.c. per
l'adempimento di tale obbligo oppure di agire direttamente ex art. 2932 c.c. entro il termine ordinario di prescrizione, decorrente dalla data di conclusione del contratto preliminare;
che, infatti, tale termine non risulta oggetto di una determinazione negoziale, se non nella formulazione contenuta nella scrittura integrativa del 1990, che non è nemmeno presa in considerazione dalla Corte di appello, mentre è citata dal ricorrente a p. 23 e non è contestata dal controricorrente («il signor dovrà consegnare la documentazione Parte_1 necessaria 15 giorni prima della stipula»)”; che “anche tale formulazione non è però risolutiva e non esclude l'omissione del ricorso al giudice ex art. 1183 c.c. per
l'assegnazione di un termine (avente così ad oggetto la data per la stipula del
6 contratto definitivo) ovvero l'omissione della proposizione della domanda ex art.
2932 c.c. entro dieci anni dalla conclusione del contratto preliminare”.
Concluse la Suprema Corte, in base a queste considerazioni, che la sentenza di secondo grado “viola l'art. 2935 c.c., dal momento che il potere di ricorrere al giudice ex art. 1183 c.c. avrebbe potuto essere esercitato immediatamente” e che, inoltre, “nella domanda di adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c. «deve ritenersi implicita la richiesta di fissazione del detto termine, con la conseguenza che, trascurato l'esercizio di tali alternative facoltà e protrattasi l'inerzia per
l'ordinario termine prescrizionale, il diritto alla stipula del contratto definitivo deve ritenersi estinto per intervenuta prescrizione» (così, Cass. 15587/2001)”.
La riassunzione al giudice di rinvio
Riassunta la causa, ai sensi dell'art. 392 c.p.c., chiede la riforma Parte_1 della sentenza di primo grado e l'accoglimento delle sue domande (dichiarazione di estinzione del diritto di al trasferimento dell'immobile per Controparte_1 prescrizione decennale e di insussistenza del diritto alla restituzione delle somme di cui alle scritture private;
condanna di al risarcimento dei danni Controparte_1 nella misura non inferiore ad € 100.000,00).
, costituitosi, conclude per la conferma della sentenza di primo Controparte_1 grado, con rigetto integrale delle domande di parte attrice, sostenendo che il ricorso per cassazione di ha censurato, con un unico motivo, Parte_1 esclusivamente le statuizioni della Corte di appello afferenti i punti da 7) a 17), alcunché censurando in merito alle ulteriori statuizioni di cui ai punti 18), 19) e 20) della stessa sentenza, costituenti ragioni distinte ed autonome, divenute definitive ed irrevocabili;
che resta ferma la statuizione di cui al punto 18), ossia l'accoglimento della domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c., così anche la statuizione di cui al punto 19), relativa all'avvenuto pagamento del prezzo, e la statuizione di cui al punto 20), relativa al risarcimento dei danni in favore dell'acquirente.
Aggiunge che oggetto dei contratti preliminari prodotti nel giudizio di primo grado ed oggetto di causa non era la compravendita di un appartamento completato e rifinito ma della sola parte strutturale (pareti perimetrali, volume e relativi diritti condominiali), mentre ogni altra opera di completamento e rifinitura, con materiali e arredi, non rientravano tra i beni promessi in vendita, trattandosi di opere compiute e materiali acquistati esclusivamente dal promissario acquirente, per cui, a prescindere dalla stipula dell'atto pubblico, non ne può rivendicare Parte_1 la restituzione.
7 ripropone, poi, la domanda riconvenzionale subordinata, Controparte_1 rimasta assorbita dal rigetto delle domande dell'attore e dall'accoglimento della sua domanda ex art. 2932 c.c., avente ad oggetto la condanna di al Parte_1 pagamento della somma di € 116.899,62 oltre interessi e rivalutazione (€ 50.612,78
- £ 98.000.000 - per la ripetizione di quanto versato per l'acquisto dell'immobile; €
19.873,78 - £ 38.481.000 + iva - per la ripetizione di quanto pagato per i lavori di completamento e/o di rifinitura dell'immobile; € 19.625,36 - £ 38.000.000 - per il rimborso dell'acquisto dei materiali e degli arredi).
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. L'ordinanza della Suprema Corte ha accolto il ricorso proposto da Pt_1
, cassando con rinvio, per aver ravvisato nella sentenza di appello una
[...] violazione di legge in ordine ad un punto decisivo della controversia. Segnatamente, la violazione dell'art. 2935 c.c. in punto di decorrenza della prescrizione decennale del diritto alla stipula del contratto definitivo, essendo evidente, dal testo della clausola contenuta nell'integrazione del contratto preliminare del 1.8.1990, che il diritto alla stipula del contratto definitivo poteva essere esercitato immediatamente, non essendo sottoposto alla condizione sospensiva erroneamente ravvisata dal giudice d'appello (la consegna al notaio dei certificati di abitabilità e di conformità urbanistica ad opera della parte venditrice), né ad un termine pattizio per la stipula
(che “non risulta oggetto di una determinazione negoziale”). Con la conseguenza che la prescrizione decennale, iniziata a decorrere dal giorno della stipula del contratto preliminare (anziché dal giorno in cui il certificato è stato rilasciato al promissario acquirente, in data 16.11.1999, come invece erroneamente ritenuto nella sentenza cassata) e non interrotta nel decennio dal promissario acquirente (che ha omesso di ricorrere al giudice per l'assegnazione di un termine ex art. 1183 c.c. o di agire direttamente ex art. 2932 c.c.), è giunta a maturazione e ha estinto il diritto per intervenuta prescrizione.
È compito del giudice del rinvio decidere l'appello avverso la sentenza del
Tribunale di Vallo della LU n. 197/2013, pubblicata il 16.4.2013, proposto e riassunto da , uniformandosi a quanto statuito dalla Suprema Corte. Parte_1
In tal senso vanno riesaminate tutte le statuizioni della sentenza di primo grado impugnate da , non essendosi verificato, diversamente da quanto Parte_1 ritiene , alcun giudicato interno su alcune. Non vi è una cassazione Controparte_1 parziale della sentenza di appello che lascia in piedi le altre parti della sentenza indipendenti dalla parte cassata (art. 336, comma 1, c.p.c.).
8 Prima di procedere all'esame va rilevata l'inammissibilità della domanda dell'appellante di condanna di al rilascio dell'immobile, Controparte_1 trattandosi di una domanda nuova non proposta in primo grado, e neppure nell'atto di riassunzione ex art. 392 c.c., ma introdotta solo in questa fase con la precisazione delle conclusioni nella nota scritta del 12.9.2025.

2. La domanda di dichiarazione di estinzione per prescrizione e la domanda riconvenzionale di adempimento ex art. 2932 c.c.
La sentenza di primo grado ha rigettato la domanda proposta da Parte_1 avente ad oggetto la dichiarazione che il diritto del promissario acquirente
) al trasferimento dell'immobile si è estinto per prescrizione Controparte_1
(capo a) ed ha accolto la contrapposta domanda riconvenzionale di CP_1
diretta ad ottenere la sentenza di trasferimento della proprietà ex art. 2932
[...]
c.c. (capi b e c).
La prima immediata conseguenza dell'estinzione per prescrizione del diritto alla stipula del contratto definitivo, a cui il giudice del rinvio deve attenersi in forza dell'ordinanza della Suprema Corte senza ulteriore valutazione, è la riforma di entrambe le statuizioni e, conseguentemente, l'accoglimento della domanda del promittente venditore ( ) di dichiarazione di estinzione del diritto di Parte_1
alla stipula del contratto definitivo di compravendita ed il Controparte_1 conseguente rigetto della domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c..

3. La domanda riconvenzionale risarcitoria di Controparte_1
La sentenza di primo grado ha accolto la domanda riconvenzionale di CP_1
diretta ad ottenere la condanna di al risarcimento dei danni
[...] Parte_1 subiti per la mancata stipula del contratto definitivo imputabile unicamente al venditore, che l'aveva procrastinata per anni in attesa di procedere all'accatastamento e di dotarsi del certificato di agibilità, con la conseguente impossibilità di rivendere l'immobile a terzi. Conseguentemente ha condannato al pagamento, in favore del convenuto, della somma di € 10.000,00 Parte_1
a titolo di risarcimento danni per inadempimento contrattuale del promittente venditore (capo d).
Anche questa parte della sentenza deve essere riformata, come conseguenza dell'inerzia del promissario acquirente nel dare esecuzione al contratto preliminare mediante la proposizione di una domanda ex art. 1183 c.c., ovvero ex art. 2932 c.c.
E infatti, le ragioni di accoglimento della domanda riconvenzionale risarcitoria
(l'inadempimento del promittente venditore, che non ha convocato il promissario
9 acquirente presso il notaio per la stipula del definitivo, previa consegna al notaio della documentazione occorrente per il rogito) vengono meno nel momento in cui si ritiene, secondo l'ordinanza della Suprema Corte, che la stipula del contratto definitivo non era condizionata all'ottenimento del certificato, che le parti non avevano fissato un termine per la stipula del definitivo e che il promissario acquirente poteva immediatamente agire in giudizio ai sensi dell'art. 1183 c.c. per la fissazione giudiziale del termine di stipula, o ai sensi dell'art. 2932 c.c. per la domanda di adempimento in forma specifica. Ne consegue che, non potendosi ravvisare un inadempimento dell'obbligo del promittente venditore di stipulare il contratto definitivo (entro il termine che, non essendo fissato dalle parti, poteva essere stabilito dal giudice ex art. 1183 c.c.), non è ipotizzabile un risarcimento del danno cagionato dalla mancata stipula del contratto definitivo per responsabilità contrattuale del promittente venditore.
Né rileva la circostanza, confermata dalla testimonianza del notaio Tes_1
, che il sia stato più volte convocato presso il suo studio ma si è
[...] Pt_1 sempre rifiutato, accampando vari pretesti. Non essendo previsto un termine entro cui stipulare il contratto definitivo, il rifiuto del promittente venditore agli inviti rivolti verbalmente o per iscritto non comportavano ancora una sua inadempienza dell'obbligo. Era onere della parte interessata ricorre al giudice, entro il termine ordinario di prescrizione, per la fissazione di un termine ex art. 1183 c.c. o per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, ex art. 2932 c.c. Di qui la riforma del capo d) della sentenza di primo grado ed il rigetto della domanda riconvenzionale risarcitoria.

4. Le altre domande (restitutorie e risarcitorie) non esaminate dalla sentenza impugnata
La sentenza di primo grado non ha esaminato le altre domande proposte, ritenendole assorbite dall'attribuzione al promittente venditore della responsabilità per la mancata esecuzione del contratto preliminare e dal trasferimento immobiliare con la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. In particolare, non ha esaminato: a) la domanda di di condanna di al risarcimento dei Parte_1 Controparte_1 danni subiti per essere stato privato della libera disponibilità del bene per 18 anni, nella misura non inferiore ad € 100.000,00 (corrispondente al valore locativo non inferiore ad € 500,00 mensili x 12 mesi x 18 anni); b) le contrapposte domande aventi ad oggetto le somme pagate dal promissario acquirente (la domanda di di dichiarazione giudiziale che non ha diritto alla Parte_1 Controparte_1
10 restituzione di alcun importo e la domanda riconvenzionale di di Controparte_1 restituzione di tutte le somme corrisposte per l'acquisto dell'appartamento e di quelle comunque sborsate per il suo completamento, per l'acquisto di materiali e a titolo di imposte, con rivalutazione monetaria e interessi legali).

4.1. La prima domanda, con la quale il promittente venditore chiede il risarcimento del danno a lungo patito per essere stato privato del godimento del bene, presuppone la sua detenzione sine titulo da parte del promissario acquirente.
Questi, però, ha avuto il godimento del bene per diversi anni in base ad un valido titolo, costituito dall'accordo siglato nell'integrazione contrattuale del 1.8.1990, in forza del quale era stato immesso anticipatamente nel possesso dell'immobile, prima della stipula del contratto definitivo. Né il titolo (il contratto preliminare con effetti anticipati) è venuto meno con efficacia retroattiva, dal momento che la sentenza di primo grado non ha pronunciato alcuna risoluzione del contratto.
Neanche il promittente venditore, che ha eccepito la prescrizione del diritto della controparte alla stipula del contratto definitivo e ha chiesto il risarcimento dei danni per privazione del godimento del bene, ha proposto una domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente.
Invero, nei contratti a prestazioni corrispettive la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento. In particolare, la Suprema
Corte ha chiarito che nel novero degli effetti restitutori della pronuncia di risoluzione di un contratto preliminare di vendita con effetti anticipati va incluso anche l'obbligo (restitutorio e non risarcitorio) del promissario acquirente di corrispondere al promittente venditore l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato che gli sia stato consegnato anticipatamente, nell'intervallo di tempo compreso fra la consegna ed il rilascio e secondo la disciplina della ripetizione d'indebito (Cass., 28.11.2017, n. 28381; Cass.,
18.1.2002, n. 550). Si è ulteriormente chiarito che non appare pertinente il richiamo alle conseguenze della sopravvenuta inefficacia del contratto preliminare con effetti anticipati (che si verifica, ad esempio, nel caso di prescrizione del diritto alla stipula del definitivo), che non incide sulla causa giustificatrice dell'originaria attribuzione
(Cass., n. 28381/2017, cit.).
11 Data la sua natura restitutoria e non risarcitoria (come, invece, erroneamente qualificata da ), l'obbligazione del promissario acquirente di pagare Parte_1
l'equivalente monetario dell'uso e del godimento del bene non può prescindere da una pronuncia di risoluzione contrattuale e non può essere fatta valere solo con una domanda di risarcimento dei danni per inadempimento contrattuale. Di qui il rigetto della domanda risarcitoria (rectius, restitutoria) di . Parte_1

4.2. Ha natura restitutoria anche la domanda riconvenzionale di CP_1
di condanna di alla restituzione di tutte le somme
[...] Parte_1 corrisposte per l'acquisto dell'appartamento e di quelle comunque sborsate per il suo completamento, mentre ha natura risarcitoria quella di condanna al rimborso per l'acquisto di materiali e a titolo di imposte. La prima consiste nella restituzione delle somme corrisposte dal promissario acquirente al promittente venditore in esecuzione del contratto preliminare (quale anticipazione del prezzo della vendita e del corrispettivo per l'esecuzione delle opere di completamento); la seconda consiste nel risarcimento del danno emergente per l'acquisto presso terzi del materiale impiegato per le opere di completamento e per il pagamento di imposte.
Per la domanda di natura restitutoria valgono le medesime considerazioni svolte in ordine alla restituzione al promittente venditore dell'equivalente monetario del godimento del bene da parte del promissario acquirente. L'obbligo di restituzione di tutte le prestazioni rese in esecuzione del contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati (la restituzione al promittente venditore del bene che aveva consegnato e dell'equivalente monetario dell'uso e del godimento da parte del promissario acquirente;
la restituzione a quest'ultimo delle somme versate per il pagamento anticipato del prezzo) sorge solo con la pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento o per impossibilità sopravvenuta, secondo la disciplina della ripetizione d'indebito. Come già chiarito, neppure la sopravvenuta inefficacia del contratto preliminare con effetti anticipati (per la prescrizione del diritto di una parte alla stipula del definitivo, fatta valere dalla controparte) fa venir meno la causa giustificatrice delle prestazioni (il contratto preliminare ad effetti anticipati), senza una pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto (Cass., n. 28381/2017, cit.), che nessuna parte ha chiesto. Di qui il rigetto della domanda riconvenzionale di di restituzione delle somme Controparte_1 corrisposte per l'acquisto dell'appartamento e di quelle comunque sborsate per il suo completamento.
12 4.3. Non può essere accolta, però, neanche la domanda di diretta Parte_1 ad ottenere una sentenza dichiarativa di insussistenza del diritto di CP_1
alla restituzione delle somme. Trattandosi di anticipazione del prezzo della
[...] vendita non conclusa, l'incameramento definitivo delle somme presuppone la stipula del contratto di vendita.

4.4. Non può essere accolta la domanda riconvenzionale risarcitoria avente ad oggetto il rimborso del materiale impiegato e delle imposte pagate. Anche tale domanda, che ha ad oggetto un danno emergente, come quella risarcitoria già sopra esaminata (punto 3.), avente ad oggetto un lucro cessante (per impossibilità di rivendere l'immobile a terzi) presuppone un inadempimento dell'obbligo del promittente venditore di stipulare il contratto definitivo. Valgono, pertanto, le medesime ragioni di rigetto della domanda risarcitoria già esposte, che escludono un inadempimento dell'obbligo del promittente venditore di stipulare il contratto definitivo. Conseguentemente, va rigettata anche l'altra domanda riconvenzionale risarcitoria per responsabilità aggravata ex art. 96, comma 1, c.p.c. accolta in primo grado con la condanna di al pagamento in favore di Parte_1 CP_1
della somma di € 5.000,00 a titolo di risarcimento del danno da lite
[...] temeraria (capo f).
In definitiva, la sentenza di primo grado deve essere riformata con l'accoglimento solo della domanda di di dichiarazione di avvenuta Parte_1 estinzione per prescrizione del diritto di alla stipula del contratto
Controparte_1 definitivo di compravendita. Vanno, invece, rigettate tutte le altre domande: sia quelle proposte da (la domanda di dichiarazione di insussistenza del Parte_1 diritto di alla restituzione delle somme corrisposte e di condanna
Controparte_1 di al risarcimento dei danni), sia le domande riconvenzionali
Controparte_1 proposte da (la domanda adempimento in forma specifica ex art.
Controparte_1
2932 c.c. e le domande di condanna di al risarcimento dei danni e Parte_1 alla restituzione delle somme a lui corrisposte).
L'appellante chiede di ordinare al conservatore dei registri immobiliari la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale proposta in via riconvenzionale da (che indica come eseguita in data 25.2.2010 al Controparte_1 reg. gen. n. 7820 e al reg. part. n. 5961) e della trascrizione della sentenza di primo grado richiesta dal Cancelliere del Tribunale di Vallo della LU (che indica come eseguita in data 9.5.2013 al reg. gen. n. 16731 e reg. part. n. 13839). Non ha prodotto, però, le note di trascrizione.
13 Stante l'accoglimento parziale dell'appello proposto dalla parte soccombente in primo grado e la conseguente riforma della sentenza impugnata, occorre procedere d'ufficio al regolamento delle spese processuali anche del primo grado di giudizio, che tenga conto dell'esito complessivo della lite (Cass., 29.10.2019, n. 27606). Il regolamento delle spese processuali deve comprendere, altresì, quelle del precedente giudizio di appello, stante l'effetto espansivo che la cassazione della sentenza d'appello produce anche sul capo relativo alle spese (Cass., ord., 7.2.2022,
n. 3798), del giudizio di legittimità, come indicato dalla Suprema Corte, e del giudizio di rinvio. Il risultato finale (la soccombenza reciproca in ordine alle contrapposte domande restitutorie e risarcitorie) giustifica la compensazione per intero di tutte le spese processuali tra le parti.


PQM


La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, definitivamente decidendo in sede di rinvio e in grado di appello nella causa civile iscritta al R.G. n. 1184/2024, così provvede:

1. dichiara l'inammissibilità della domanda nuova dell'appellante Parte_1 di condanna di al rilascio dell'immobile per cui è causa;
Controparte_1

2. accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza di primo grado del Tribunale di Vallo della LU n. 197/2013, pubblicata il 16.4.2013:
a. dichiara l'estinzione per prescrizione del diritto di alla Controparte_1 stipula del contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto l'unità immobiliare facente parte del complesso residenziale sito in
Pisciotta, loc. Pigna;

b. rigetta le altre domande proposte da (dichiarazione di Parte_1 insussistenza del diritto di alla restituzione delle Controparte_1 somme corrisposte e condanna di al risarcimento dei Controparte_1 danni subiti);
c. rigetta le domande riconvenzionali proposte da;
Controparte_1

3. compensa interamente tra le parti tutte le spese processuali dal giudizio di primo grado al giudizio di rinvio.
Salerno lì 25/11/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott.ssa Maria BALLETTI)
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