Sentenza n. 6/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado di TRENTO Sezione 2, riunita in udienza il 30/09/2024 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
PRESTA DOMENICO, Presidente
NI LD, Relatore
CHIETTINI ALMA, Giudice
in data 30/09/2024 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 8/2023 depositato il 08/02/2023

proposto da

Ricorrente_1 Spa - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di PI
Difeso da
Difensore_4 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 74/2022 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado TRENTO sez. 1 e pubblicata il 14/10/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4235 IMU 2013 - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4695 IMU 2014
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 384 TASI 2014
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
entrambe le parti confermano le già formulate richieste.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 spa ha impugnato, con separati ricorsi riuniti in primo grado, gli avvisi di accertamento relativi alle annualità 2013 e 2014 ai fini IMU e all'annualità 2014 ai fini TASI , emessi dal Comune di PI per i maggiori importi rispettivamente di euro 23.667,00 (IMU 2013, in riferimento alla p.ed. Numero_1 e alla p. fond. Numero_2), euro 6.075,00 (IMU 2014, in riferimento alla p.ed. Numero_3 e alla p.fond. Numero_2) ed euro 1.277,00 (TASI 2014, in riferimento sempre alla p.ed. Numero_3 e alla p.fond. Numero_2), oltre a sanzioni ed interessi.
Quanto alla p.ed. Numero_1 e alla p.ed. Numero_3, , la ricorrente deduceva che nulla era dovuto, in quanto:
- la p.ed. Numero_1 era catastalmente estinta a seguito di frazionamenti;

- la p.ed. Numero_3, costituente un posto auto, era di proprietà dello stesso Comune di PI.
Quanto alla p.f. Numero_2 , nulla era parimenti dovuto, in quanto tale area, ritenuta ex adverso potenzialmente edificabile sulla base delle norme di attuazione (NTA) del piano regolatore generale (PRG) all'epoca vigente, non poteva invece considerarsi tale.
Da un lato, infatti, l'art. 17 delle NTA, richiamato dal Comune e applicabile alle «Aree per attrezzature turistiche
D.1.1 - Attrezzature ricettive ed alberghiere esistenti e di completamento», consentirebbe un «ampliamento degli alberghi esistenti in misura non eccedente il 25% della superficie utile netta (SUN) adibita, nell'ambito dell'azienda, ad uso alberghiero e/o di ristorazione comunque fino ad un massimo di 270 mq. di ampliamento
». D'altro lato, tuttavia, l'area in questione non comprenderebbe alcuna struttura alberghiera, con conseguente impossibilità concreta di sfruttamento edificatorio, poiché l'edificio p.ed. Numero_4 insistente al suo interno, classificato in categoria A/3, sarebbe adibito a mero uso lavanderia. In subordine, nel caso in cui l'area fosse qualificata come potenzialmente edificabile, la ricorrente chiedeva l'attribuzione di un valore pari a euro 280.000,00, sulla base di una perizia di stima che teneva conto della possibilità di ampliare il 25% della SUN relativa alla citata p.ed. Numero_4, in conformità all'art. 17 delle NTA.
Il Comune di PI, costituitosi in giudizio, riconosceva l'errore negli accertamenti relativi alla p.ed. Numero_1 e alla p.ed. Numero_3, deducendo che, con riferimento a quest'ultima, si era proceduto già in fase di mediazione all'emissione di provvedimenti di parziale annullamento degli impugnati avvisi di accertamento IMU 2014 e TASI 2014, rideterminando le imposte dovute previa eliminazione della p.ed. Numero_3 dagli immobili oggetto di accertamento.
Quanto alla p.fond. Numero_2, sussisterebbe il presupposto d'imposta, esprimendo l'area una potenzialità edificatoria autonoma, legata alle citate previsioni del PRG e alla possibilità di una deroga urbanistica, prevista dall'art. 98 della legge prov. n. 1 del 2008 vigente ratione temporis e riconosciuta anche in un parere della Commissione edilizia d'ambito appositamente richiesto, deroga che ne accrescerebbe il valore venale, anche in considerazione della sua ubicazione nella frazione di Madonna di Campiglio, carente di aree edificabili. Con sentenza n. 74/2022 del 14 ottobre 2022, l'adita Corte di giustizia tributaria di primo grado di Trento così provvedeva:
«In parziale accoglimento dei ricorsi riuniti dichiara non dovuta l'imposta relativamente alla p. ed. Numero_1 C.C PI e determina il valore della p. f. Numero_2 C.C. PI nei termini di cui alla proposta di mediazione dd. 11.6.2019.
Compensa interamente le spese di giudizio».
La decisione, che nel dispositivo fa riferimento alla proposta, formulata dal Comune in fase di mediazione, di ridurre del 40% il valore della p.fond. Numero_2 posto a base degli avvisi impugnati, si è fondata sulle seguenti ragioni:
«Nel merito dell'IMU applicata va detto che l'atto impugnato elenca motivatamente gli immobili posseduti e per ciascuno evidenzia l'applicazione dell'imposta non versata. Il Collegio, verificati gli atti, per ciò che concerne i valori medi di mercato lamentati dal Ricorrente non si può che verificare la correttezza del comune che ha riportato i riferimenti con i quali ha determinato detti valori. Sarebbe spettato al contribuente, eventualmente, l'onere di provare la non congruità dei valori applicati. Va peraltro rilevato che il comune in sede di mediazioni ha rettificato il valore della p.ed. Numero_2 riferito nell'avviso di accertamento.
Per quanto concerne quest'ultima particella si chiarisce che l'assoggettabilità al tributo dipende dalla sua capacità edificatoria intesa come possibilità anche solo potenziale, come peraltro già deciso da numerose sentenze emesse anche da questa Commissione.
Nel merito dell'IMU va accolta la tesi del comune di PI che, ad avviso di questo Collegio, ha giustamente opposto il diniego alle argomentazioni di parte ricorrente perché non sussistono sulle realità richiamate in ricorso vincoli di inedificabilità dovuti a previsioni sovraordinate o di qualsiasi tipo, che ne impediscano l'edificazione.
Considerazione fondamentale, preliminare e dirimente, è, inoltre, quella relativa alla necessaria ed insuperabile distinzione tra il profilo fiscale e quello urbanistico – edilizio, che non possono essere sovrapposti e confusi al preminente scopo di trarne conclusioni a proprio favore. Infatti, rileva ai fini IMU, per esempio, la semplice titolarità dell'area edificabile e non il possesso di un provvedimento autorizzativo a costruire. Il
D.Lgs. 30/12/1992 n. 504, istitutivo dell'imposta di cui trattasi, all'art. 1, prevede tra i presupposti d'imposta, il possesso di aree fabbricabili che, ai sensi dell'art. 2, comma 1b), devono intendersi come aree utilizzabili
“a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali ed attuativi”. Presupposto dell'imposta, pertanto, è il possesso di un'area edificabile, non certo di un titolo legale a costruire, Quindi, nel caso specifico, il presupposto di imposta “area edificabile” rimane e va ricercato nella cartografia del PRG e nelle relative norme di attuazione.
Quindi, il comune non ha potuto fare altro che emettere l'avviso di accertamento qui impugnato che, per questo Collegio, appare fondato e, conseguentemente, il ricorso va parzialmente accolto nei limiti di cui al dispositivo ritenendo ogni altra questione assorbita».
Ricorrente_1 spa ha proposto appello formulando le seguenti conclusioni:
- in via principale, riformare la sentenza impugnata, accertando l'illegittimità e infondatezza dell'avviso di accertamento n. 4235/2018 IMU anno 2013, dell'avviso di accertamento n. 4695/2019 IMU anno 2014 e dell'avviso di accertamento n. 3845/2019 TASI anno 2014 con riferimento, da un lato, all'insussistenza del presupposto di imposta relativo alla part. Numero_3 e, dall'altro, alla rideterminazione dell'imposta dovuta in base al valore del lotto edificabile di cui alle part. f. n. Numero_2 e alla part. ed. n. Numero_4 nella misura di euro 280.000 per applicazione dell'incremento del 25% della SUN esistente, come da perizia allegata agli atti di primo grado;

- in subordine, fermo l'annullamento della pretesa impositiva sulla part. n. Numero_3, disporre CTU per l'accertamento dell'entità della deroga edilizia e del conseguente valore del lotto edificabile di cui alla part.
f. n. Numero_2 e alla part. ed. n. Numero_4 con conseguente rideterminazione della maggior imposta dovuta».
Costituitosi in giudizio, il Comune di PI ha resistito al gravame chiedendone il rigetto.
Nel corso del giudizio, con ordinanza del 12 giugno 2023 questa Corte ha disposto c.t.u. a mezzo dell'ing.
Nominativo_1, al fine di determinare «il valore venale in comune commercio, alle date del 1° gennaio 2013 e 1° gennaio 2014, della p.f. Numero_2 C.C. PI».
Il c.t.u., previa accettazione dell'incarico e prestazione del giuramento di rito nell'udienza del 2 ottobre 2023, depositava la relazione scritta di data 14 settembre 2024, nel rispetto dei termini assegnati e successivamente prorogati su sua motivata istanza.
Espletato l'incombente istruttorio, la causa veniva trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 30 settembre 2024.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In primo luogo, Ricorrente_1 spa chiede di riformare la sentenza appellata lamentando l'omessa pronuncia sull'impugnazione degli avvisi di accertamento relativi alla p.ed. Numero_3 C.C. PI.
L'appello è in parte qua inammissibile.
Come esposto in narrativa, nella fase di mediazione precedente l'instaurazione del giudizio il Comune di
PI ha parzialmente annullato gli impugnati avvisi di accertamento IMU 2014 e TASI 2014, rideterminando le imposte dovute previa eliminazione della p.ed. Numero_3 dagli immobili oggetto di accertamento. La circostanza è incontestata.
Di conseguenza, l'appellante non aveva alcun interesse a impugnare la sentenza di primo grado anche in relazione alla pretesa impositiva avente per oggetto la citata unità immobiliare, non potendo conseguire iussu iudicis un risultato diverso e più favorevole rispetto a quello già conseguito con i provvedimenti di rettifica degli avvisi impugnati.
Resta dunque da esaminare il gravame concernente la determinazione del valore imponibile della p.fond. Numero_2 C.C. PI.
Sotto questo profilo, deve rilevarsi che in secondo grado Ricorrente_1 spa ha riconosciuto la sussistenza del presupposto d'imposta consistente nella potenzialità edificatoria della p.fond. Numero_2, dopo averlo in primo grado contestato in via principale, negando l'an dell'obbligazione tributaria. In questa sede, essa limita dunque le ragioni di impugnazione degli avvisi di accertamento al quantum delle pretese impositive, riproponendo come motivo di gravame l'originaria domanda subordinata diretta alla rideterminazione dell'imposta dovuta in base al valore di euro 280.000,00, come da perizia già allegata in primo grado, o, in ulteriore subordine, in base al valore determinato previa c.t.u.
Tale conclusione si desume inequivocamente dal contenuto dell'atto di appello, dove si legge quanto segue: «
[p]ur riconoscendo che nel giudizio di primo grado sia stata raggiunta la prova della potenzialità edificatoria del lotto contraddistinto dalla particella P.f. Numero_2 e dalla part. ed. n. Numero_4 stante il parere dell'Ufficio Tecnico Comunale Edilizia privata del Comune di PI del 21 marzo 2019 depositato agli atti di causa [...], si chiede altresì la riforma della sentenza in oggetto riguardo alla quantificazione del valore del lotto edificabile come determinato erroneamente dai giudizi di primo grado con riferimento a tutti e tre gli atti impugnati».
Nel censurare la sentenza di primo grado, l'appellante lamenta innanzi tutto che la determinazione del valore mediante il rinvio a quello proposto in sede di mediazione dal Comune di PI, pari in concreto a euro 2.761.200,00 (euro 4.602.000,00 - 40%), potrebbe tutt'al più riferirsi all'avviso di accertamento IMU 2023, cui la proposta del Comune ineriva, ma non agli altri avvisi impugnati (IMU e TASI pro 2024), che si fondavano sul minor valore imponibile di euro 1.911.600,00. Da qui l'asserito «radicale vizio di motivazione della sentenza
».
Inoltre, l'appellante lamenta che nella censurata determinazione giudiziale del valore non sarebbe stata considerata la citata perizia di stima e sarebbe stata quantificata erroneamente la concreta e attuale potenzialità edificatoria della p.fond. Numero_2, in violazione delle regole sull'onere della prova, che imponevano al Comune di dimostrare l'effettiva possibilità di attuare la deroga urbanistica, in modo da accrescere il valore dell'area.
Ciò posto, in parte qua la sentenza appellata va parzialmente riformata.
Deve premettersi che in materia il valore imponibile attribuito a un'area fabbricabile è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, secondo i parametri stabiliti ex lege dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, e che per costante giurisprudenza tale valore può essere pacificamente rideterminato attraverso documentazione idonea a dimostrare la non corrispondenza e adeguatezza degli indici comunali, i quali ammettono la prova contraria, con la conseguenza che, se il giudice ritiene dimostrato che a un'area edificabile non può essere attribuito il valore individuato dal Comune, può disattenderlo e procedere ad un'autonoma stima utilizzando i parametri di legge (ex plurimis, Cass. 17248/2019 e Cass. 25781/2022).
Soccorre in tal senso la c.t.u. disposta in questo grado a mezzo dell'ing. Nominativo_1, che ha stimato il suddetto valore in euro 1.316.000,00 sia al 1° gennaio 2013 che al 1° gennaio 2014, non essendo emersi elementi che inducano a ipotizzare una variabilità significativa di valore tra le due annualità (c.t.u., pag. 62).
Si tratta di una stima condotta con metodo scientificamente ineccepibile e immune da vizi logici e da errori di valutazione, che è pervenuta a tale risultato applicando il consueto criterio d'estimo del valore di trasformazione, pari alla differenza attualizzata tra il valore di mercato dell'immobile trasformato e il costo di trasformazione (edificazione, ristrutturazione ecc...) al netto dell'utile dell'iniziativa immobiliare alla data di valutazione (c.t.u., pag. 60).
Nel rinviare, quanto al dettaglio del procedimento di determinazione del valore, alla relazione scritta depositata dal c.t.u., va sottolineato che questi ha correttamente tenuto conto sia della possibilità, consentita dalla normativa urbanistico-edilizia ordinariamente applicabile all'area in questione, di aumentare la volumetria realizzabile grazie alla preesistenza in situ dell'edificio p.ed. Numero_4, sia della possibilità di realizzare un immobile a uso alberghiero con la maggiore volumetria ammessa per le cosiddette "aree di nuovo impianto", sul presupposto della concedibilità di una deroga urbanistica da parte del consiglio comunale. Su quest'ultimo aspetto, la Corte ritiene che la natura eccezionale di tale strumento urbanistico non sia d'ostacolo a valutarne la concreta influenza sulla potenzialità edificatoria dell'area in esame e sul suo conseguente maggiore apprezzamento commerciale, alla luce delle particolari condizioni di luogo in cui essa si colloca
(si tratta della frazione di Madonna di Campiglio, una delle più rinomate località turistiche nazionali e internazionali, a fortissima vocazione turistico-alberghiera) e del fatto, opportunamente evidenziato dal c.t.
u. (pag. 32), che le norme regolamentari provinciali annoverano tra le opere di interesse pubblico legittimanti l'adozione della deroga quelle finalizzate alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti ovvero al ripristino di quelli dismessi, a determinate condizioni (art. 53, allegato C, del regolamento urbanistico-edilizio provinciale).
Infine, il c.t.u. ha condivisibilmente esaminato le osservazioni critiche dei consulenti tecnici delle parti, fornendo risposte alle quali è qui sufficiente rinviare (pag. 64 ss.).
In conclusione, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, si determina il valore della p.fond. Numero_2 C.C. PI ai fini IMU 2013 e 2014 in euro 1.316.000,00. Tale accertamento ha natura assorbente di ogni altro profilo.
Considerate le soccombenze reciproche, le spese di entrambi i gradi di giudizio vengono integralmente compensate tra le parti, mentre le spese di c.t.u., liquidate come da separato provvedimento (decreto n.
34/2024 depositato il 3 ottobre 2024), vanno poste a definitivo carico delle parti al 50% ciascuna.

P.Q.M.

1) dichiara l'inammissibilità dell'appello relativamente alla p.ed. Numero_3;
2) in parziale riforma dell'impugnata sentenza, determina il valore della p.f. Numero_2 C.C. PI ai fini IMU 2013 e 2014 in € 1.316.000,00;
3) compensa le spese di entrambi i gradi di giudizio, ponendo le spese del CTU definitivamente a carico delle parti al 50% ciascuna, nella misura liquidata con separato provvedimento.