R.G. 657/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
Sezione IX civile, composta dai magistrati:
dott. Eugenio Forgillo Presidente dott. Francesco Notaro Consigliere dott.ssa Maria Di Lorenzo Consigliere rel. ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 657/2025 R.G.
TRA

, c.f. , titolare dell'Agenzia “MEO Parte_1 C.F._1
IMMOBILIARE”, p. iva , rappresentata e difesa dall'avv. Nicola P.IVA_1
Iannarone, c.f. presso il cui studio elettivamente domicilia in C.F._2
Avellino, al Corso Vittorio Emanuele II n. 15, in virtù di procura allegata all'atto di appello
APPELLANTE

E

, c.f. , rappresentato e difeso, in virtù di Controparte_1 C.F._3 procura allegata alla comparsa di costituzione, dall'avv.to Michele Scibelli, c.f.
, e dall'avv.to Alessia Castiglione, c.f. , C.F._4 C.F._5 presso lo studio di questi ultimi elettivamente domiciliato in Avellino, alla via C.
Colombo, 11
APPELLATO

p.i. , Controparte_2 P.IVA_2
1 APPELLATA CONTUMACE

Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Avellino n. 54/2025, pubblicata il 10.01.2025

Conclusioni dell'appellante titolare dell'Agenzia “MEO Parte_1
IMMOBILIARE”: “1) accogliere l'appello e per l'effetto accertare e dichiarare
l'inadempimento dell'obbligo dell'appellato di corrispondere alla '
[...] la provvigione per l'attività di mediazione espletata;
2) condannare Parte_2
l'appellato al pagamento in favore di , nella qualità di titolare della Parte_1
'MEO Immobiliare' del saldo della provvigione per l'affare di cui in premessa nella misura di € 2.300,00 oltre IVA, pari all'importo di n.1 canone mensile di locazione, il tutto oltre interessi moratori ex D.Lgs. 231/2002 dalla data della maturazione del diritto
(3.3.2020) al soddisfo”.
Conclusioni dell'appellato “respingere l'appello proposto perché Controparte_1 infondato in fatto e in diritto, di conseguenza confermando integralmente la sentenza gravata;
conseguentemente confermare integralmente la sentenza n. 54/2025 del
Tribunale di Avellino”.

Ragioni in fatto e in diritto della decisione

§ 1. titolare dell'agenzia 'Meo Immobiliare', propose ricorso ex art. Parte_1
702bis c.p.c. in data 11.01.2021, dinanzi al Tribunale di Avellino, esponendo che: a) nello svolgimento dell'attività di intermediazione si era occupata della locazione dell'immobile ad uso commerciale sito in Mercogliano, alla via Nazionale Torrette, nn.
189-193, di proprietà della società 'Speranza di RA RN e C. s.a.s.'; b)
[...]
accompagnato dal padre , aveva visitato, per il tramite dell'agenzia, CP_1 CP_3 il locale commerciale sopracitato;
c) in tale occasione il “potenziale conduttore” aveva sottoscritto, come da prassi, una 'Scheda di Visita', contenente l'impegno, in caso di conclusione dell'affare, di corrispondere all'agenzia una provvigione pari all'importo di un canone mensile di locazione;
d) “Avendo il sig. manifestato immediato CP_1 interesse per l'immobile in questione, l'Agente MEO IMMOBILIARE si è adoperato per far incontrare le volontà delle parti, avviando una trattativa sulle specifiche condizioni
2 contrattuali, come risulta dalle prove precostituite affoliate (v. in primis la mail informativa con Planimetria del 4.10.2018- DOC.04)”; e) in data Controparte_1
5.11.2018, per tramite dell'agenzia, aveva inoltrato alla proprietaria formale 'Proposta di locazione irrevocabile' dell'immobile, accompagnata da assegno bancario di euro
2.500,00, a titolo di caparra confirmatoria, proposta che non veniva accettata dalla proprietaria, con conseguente restituzione dell'assegno in data 3.1.2019 a CP_4
f) anche dopo la mancata accettazione della proposta, le trattative tra le parti
[...] proseguivano;
g) successivamente “le parti addivenivano alla conclusione dell'affare” all'insaputa dell'agenzia di mediazione, risultando documentalmente che, in data
3.3.2020, in qualità di legale rappresentante della neocostituita società Controparte_1
' di aveva con la società Controparte_2 Controparte_1 Parte_3
'Speranza di RN RA & C. S.a.s.' un contratto di locazione avente ad oggetto il medesimo locale, sito in Avellino, alla via Nazionale Torrette, nn. 189-193, al canone di euro 2.300,00 mensile.
Tanto premesso la ricorrente, sul presupposto di aver “messo in relazione le parti, favorendo la conclusione dell'affare” - e che al mediatore spettava la provvigione anche se le parti dell'affare avevano sostituito altri a se stesse nella stipulazione del contratto
- chiese che in proprio e nella qualità di accomandatario della Controparte_1
' fosse condannato a Controparte_2 corrisponderle la provvigione, quantificata contrattualmente nella misura di un canone di locazione, pari ad euro 2.300,00, in virtù dell'impegno sottoscritto in data 4.10.2018, al momento della visita dell'immobile.
§ 1.2. Si costituì in proprio e nella qualità di legale rappresentante della Controparte_1
Controparte_2
La parte resistente dedusse: a) la società era carente di legittimazione passiva CP_1 in quanto costituita nel 29.01.2020 e, pertanto, non poteva esserle attribuita alcuna attività svoltasi due anni prima;
b) in proprio, non aveva avuto nessun Controparte_1 tipo di rapporto e/o corrispondenza con la ricorrente e non aveva mai visionato l'immobile nel periodo antecedente la costituzione della società; c) la scheda di visita dell'immobile recava una firma del tutto illeggibile;
d) l'indirizzo mail indicato dalla ricorrente come riconducibile a non era mai stato indicato da Controparte_1 quest'ultimo in nessun documento;
e) la sottoscrizione apposta in calce alla proposta di locazione irrevocabile non era di Controparte_1
3 Pertanto, disconobbe le firme apposte in calce alla scheda di visita e Controparte_1 alla proposta di locazione irrevocabile.
Precisò, infine, che aveva locato l'immobile oggetto di controversia soltanto nel 2020, esclusivamente in virtù dell'intermediazione del dott. (all'epoca suo Persona_1 commercialista) e del dott. nella qualità di delegato della 'Speranza di CP_5
RN RA & C. s.a.s.'. Contestò, quindi, di essere obbligato al pagamento della provvigione a favore della ricorrente.
Quest'ultima chiese la verificazione delle sottoscrizioni disconosciute.
§ 1.3. Il primo giudice, sul rilievo che la controversia necessitava di un'istruzione non sommaria, fissò l'udienza ai sensi dell'art. 183 c.p.c., nella quale concesse i termini di cui al sesto comma del citato articolo.
Nella memoria depositata nel secondo termine, la ricorrente titolare Parte_1 dell'agenzia immobiliare, espose: “per tutta la durata delle negoziazioni l'interlocutore principale della MEO Immobiliare è stato il sig. padre del Controparte_4 convenuto . Nel settembre del 2018 – animato dall'intento di CP_1 Controparte_4 inaugurare un nuovo punto vendita in territorio avellinese per lo svolgimento della propria attività commerciale – contattava la che, sulla scorta delle necessità Pt_1 descrittegli, proponeva l'immobile di Via Nazionale Torrette fissando una visita per il successivo 4.10.2018. In tale occasione il sig. si presentava all'appuntamento CP_3 accompagnato dal figlio , allorquando veniva sottoscritta la “Scheda di visita”, CP_1 presumibilmente dal sig. Successivamente, con la mediazione della Controparte_4
MEO, si aprivano le trattative tra la potenziale parte conduttrice e la CP_1 proprietaria “SPERANZA sas”. In questa fase la si attivava per avvicinare le Pt_1 parti: raccoglieva documentazione catastale, trasmetteva planimetrie, organizzava nuove visite all'immobile e provocava incontri cui partecipavano anche il sig.
[...] ed il sig. “ ”, consulente tributario dei (di tanto esiste prova Per_2 Per_3 CP_1 documentale prodotta in giudizio). Tuttavia le trattative si arenavano in quanto si diceva impossibilitato ad ottenere la garanzia fidejussoria per il Controparte_4 pagamento dei canoni, richiesta dalla società proprietaria. Per l'effetto, la “Speranza
s.a.s.” rifiutava la “Proposta di locazione irrevocabile” formulata dai col CP_1 patrocinio dell'Agenzia MEO e recante due sottoscrizioni vergate presumibilmente dal sig. . La argomentò, quindi, che la legittimazione passiva di Controparte_4 Pt_1 sussisteva in forza dell'operazione di sostituzione del contraente, Controparte_1 compiuta dal padre in favore del figlio e della di lui società personale, con la
4 conseguenza che “ , contraente finale e soggetto beneficiato dalle prestazioni CP_1 della mediatrice, è pertanto obbligato al pagamento dei compensi professionali maturati dalla sig.ra ”. Aggiunse, poi, nella medesima memoria: “Quanto al Pt_1
DISCONOSCIMENTO, stante la sicurezza ostentata dal convenuto nel negare la provenienza dalla sua mano delle sottoscrizioni de quibus, è legittimo ipotizzare che le firme in calce alla “Scheda di visita” del 4.10.2018 (doc.03) ed alla “Proposta di locazione irrevocabile” del 5.11.2018 (doc.05) siano state vergate dalla mano del sig.
, vero dominus della trattativa”. CP_3
§ 2. Il Tribunale adito rigettò la domanda e condannò al pagamento delle Parte_1 spese di lite.
La decisione del primo giudice si fonda sui seguenti rilievi: a) non vi è alcun documento a firma del resistente (del resto è la stessa agenzia immobiliare che Controparte_1 afferma di essere stata contattata non da ma da b) Controparte_1 Controparte_4 non è provato il vincolo di parentela tra e né tale prova è stata CP_1 Controparte_4 data in corso di causa dalla ricorrente (“E' onere di colui che chiede il riconoscimento di una propria pretesa fornire gli elementi a suffragio di essa. Ne consegue che non al convenuto ma a parte attrice competeva la prova della relazione tra colui che aveva preso contatto con la società odierna e colui che si assume abbia operato in sostituzione. Parte attrice non è riuscita a fornire prova idonea di tale relazione né sotto il profilo documentale né a mezzo di prove costituende avendo formulato istanze assolutamente inammissibili e, comunque, non utili sotto il prefato aspetto, come già statuito con ordinanza istruttoria del 7.9.22 che si richiama”); c) significativo è il disconoscimento tempestivo della documentazione prodotta dalla ricorrente Pt_1 effettuato da parte di documentazione che “riporta una firma del tutto Controparte_1 illeggibile, priva di un timbro e/o riferimento riconducibile in alcun modo al convenuto ovvero al legale rappresentante della ditta. Risolutiva, in tal senso, la rinuncia alla verificazione da parte della stessa attrice con implicito riconoscimento che essa era destituita di fondamento sia giuridico che fattuale”; d) non vi è alcuna prova dell'utilizzo da parte di dell'indirizzo mail attribuito dalla a Controparte_1 Pt_1 quest'ultimo, come canale di trattativa.
§ 2. Avverso la sentenza di primo grado, titolare dell'Agenzia 'Meo Parte_1
Immobiliare', ha proposto appello, a cui ha resistito, costituendosi, Controparte_1
Non si è costituita la ' e ne va Controparte_2 dichiarata la contumacia.
5 Le parti hanno rassegnato le conclusioni riportate in epigrafe e la Corte, all'udienza del
25.11.2025, all'esito della discussione, ha deciso la causa ai sensi dell'art. 350 bis c.p.c.
§ 2.1. Con il primo motivo di gravame - rubricato < risultanze istruttorie. Violazione e/o falsa applicazione dell'art.115 c.p.c.>> -
l'appellante si duole del “sostanziale travisamento delle prove precostituite”.
Deduce che è falsa la circostanza che non abbia instaurato alcun Controparte_1 rapporto con l'agenzia immobiliare di sottolineando che, nel settembre Parte_1 del 2018, padre di - intenzionato a costituire un nuovo punto Controparte_4 CP_1 vendita nel territorio avellinese per lo svolgimento della sua attività commerciale - aveva contattato la la quale gli aveva proposto la locazione dell'immobile di via Pt_1
Nazionale Torrette, fissando una visita per il successivo mese di ottobre. Precisa che, in occasione della visita dell'immobile, era stato accompagnato dal Controparte_4 figlio e che, ai successivi incontri, nel corso delle trattative, era presente anche CP_1 quest'ultimo.
Argomenta che “l'operazione posta in essere dal convenuto rientra nell'alveo, già ampiamente inquadrato in giurisprudenza, della cd. “sostituzione del contraente”, espediente purtroppo diffuso nelle dinamiche immobiliari espressamente volto all'elusione del pagamento della provvigione al mediatore” e che “Granitico filone giurisprudenziale, anche di legittimità, afferma che il mediatore ha diritto al compenso anche qualora le parti sostituiscano sè con altri soggetti nell'operazione conclusiva, cioè allorquando l'affare venga concluso da persona diversa da colui che ha beneficiato”.
Sostiene, quindi, che “la legittimazione passiva del Sig. sussiste Controparte_1 dunque in forza dell'operazione di “sostituzione del contraente” compiuta dal padre in favore del figlio e della di lui società personale. , contraente finale della CP_1 locazione e soggetto beneficiato dalle prestazioni della mediatrice, è pertanto obbligato al pagamento dei compensi professionali maturati dalla sig.ra ”. Pt_1
Aggiunge: “è evidente che è stato il sig. – e non – a condurre Controparte_4 CP_1 tutte le fasi della trattativa con l'ausilio del mediatore…”.
§ 2.2. Il secondo motivo di gravame è intitolato << Tardività della contestazione del vicolo di parentela. Violazione e/o falsa applicazione dell'art.115 c.p.c.>>.
L'appellante censura la decisione del primo giudice nella parte in cui afferma che non risulta provato il vincolo di parentela tra e CP_3 Controparte_1
6 Deduce che il Tribunale, in violazione dell'art. 115 c.p.c., ha omesso di rilevare la tardività della contestazione del convenuto circa il vincolo di parentela, evidenziando come nella comparsa di costituzione, non aveva contestato di essere il Controparte_1 figlio di limitandosi ad eccepire la propria “carenza di Controparte_4 legittimazione passiva” e a negare ogni rapporto con l'agenzia immobiliare, precisando che soltanto con la memoria depositata ai sensi dell'art. 183, 6° comma, c.p.c., aveva contestato la sussistenza del legame genitoriale.
§ 2.3. Il terzo motivo di gravame veicola le richieste istruttorie, già formulate in primo grado e non ammesse, tra le quali la prova testimoniale sulle seguenti circostanze: vero che “il sig. assieme al proprio consulente richiedeva un incontro Controparte_4 con la proprietaria SPERANZA s.a.s. presso l'agenzia Immobiliare MEO”;
“successivamente i sig.ri padre e figlio, si recavano presso l'Agenzia Meo CP_1 per presentare una proposta irrevocabile alla proprietaria SPERANZA s.a.s.”; “il sig. sottoscriveva detta proposta”. Controparte_4
§ 3. Il primo motivo di appello non coglie nel segno.
E' inconferente, a fini della decisione, la questione della falsità della circostanza che non abbia avuto alcun contatto con l'agenzia immobiliare di Controparte_1 Pt_1
E invero, il fatto che le trattative siano state compiute da e
[...] Controparte_4 che quest'ultimo si sia presentato come l'interessato alla conclusione del contratto di locazione - circostanza evidenziata dalla stessa nel corso del giudizio di primo Pt_1 grado (quand'anche nel secondo termine delle memorie di cui all'art. 183, 6° comma, dopo la richiesta del difensore della controparte di verificazione della riconducibilità a della sottoscrizione in calce al verbale di visita e alla proposta di Controparte_1 locazione irrevocabile), e ribadita in grado di appello (tant'è che l'appellante chiede di provare in sede di gravame, mediante l'escussione di testi, che la proposta di locazione irrevocabile, a firma apparente di sia stata sottoscritta da Controparte_1 CP_4
- esclude che in proprio o quale titolare della '
[...] Controparte_1 [...]
possa essere obbligato al pagamento della provvigione, nella Controparte_2 dedotta mera qualità di beneficiario effettivo dell'attività svolta dall'agenzia immobiliare.
Difatti l'agente immobiliare non ha mai prospettato che intrattenesse Controparte_4 il rapporto con l'agenzia immobiliare quale mandatario di non Controparte_1 spiegando alcun rilievo il fatto che quest'ultimo avesse accompagnato il primo a visionare l'immobile e fosse presente ad alcuni incontri con l'agenzia. Del resto, la
7 in primo grado, afferma che “è evidente che è stato il sig. – Pt_1 Controparte_4
e non – a condurre tutte le fasi della trattativa con l'ausilio del mediatore…”. CP_1
Sul punto si richiama l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 4758 del 23/03/2012 laddove statuisce “il mediatore può domandare la provvigione alla persona che gli ha affidato l'incarico e ha condotto le trattative, la quale risponde in proprio, tranne che abbia dichiarato fin dall'origine di agire in rappresentanza di un terzo”.
L'appellante, ai fini della condanna di al pagamento della provvigione, Controparte_1 invoca, poi, il principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui il mediatore ha diritto al compenso anche qualora le parti “sostituiscano sé stesse con altri soggetti nell'operazione conclusiva, cioè allorquando l'affare venga concluso da persona diversa da colui che ha beneficiato”. La citata giurisprudenza non è di sostegno alle ragioni dell'appellante in quanto riguarda l'obbligo di corrispondere la provvigione da parte di colui che in concreto ha condotto la trattativa per il tramite dell'agenzia immobiliare, e che ha consentito ad un terzo di sostituirsi a sé nella conclusione dell'affare. La fattispecie che ci occupa riguarda, invece, il caso in cui la provvigione viene chiesta ad un soggetto, diverso da quello ( Controparte_1 Controparte_4 che ha intrattenuto rapporti con l'agenzia finalizzati alla conclusione dell'affare.
Neanche rileva, quindi, la questione - affidata al secondo motivo di gravame - della sussistenza del legame genitoriale tra e posto che è il primo CP_3 Controparte_1 che ha condotto la trattativa con la promittente locataria, per il tramite dell'agenzia.
Peraltro è la stessa appellante che in primo grado deduce: “è legittimo ipotizzare che le firme in calce alla “Scheda di visita” del 4.10.2018 (doc.03) ed alla “Proposta di locazione irrevocabile” del 5.11.2018 (doc.05) siano state vergate dalla mano del sig.
, vero dominus della trattativa”. Inoltre, in sede di formazione del “thema CP_3 decidendum”, in primo grado, la ricorrente deduce che l'assegno di euro 2.500,00 - consegnato a titolo di caparra confirmatoria dalla proprietaria dell'immobile al momento della sottoscrizione della proposta irrevocabile di locazione del 5.11.2018 non andata a buon fine - fu restituito a Controparte_4
La sola circostanza che fosse stato presente al momento della visita Controparte_1 dell'immobile (oltre ai successivi - genericamente dedotti - incontri nel corso delle trattative) insieme a non può indurre a ritenere che il primo abbia Controparte_4 concluso il contratto di locazione del 3.3.2020, avente ad oggetto il medesimo immobile, nella qualità di legale rappresentate della ' Parte_4
E invero non risulta provato che abbia
[...] Controparte_1
8 sottoscritto la scheda di visita e la proposta di locazione irrevocabile, né sussistono altri elementi probatori in ordine al fatto che si fosse avvalso dell'attività di intermediazione della ai fini della conclusione del suddetto contratto. Va, peraltro, evidenziato Pt_1 come sia incontestato che la di al Controparte_2 Controparte_1 momento della visita dell'immobile e della sottoscrizione della proposta irrevocabile,
costituita e lo sarebbe stata circa due anni dopo. Parte_5
Le richieste istruttorie formulate dall'appellante con il terzo motivo di gravame sono inammissibili in quanto l'appellante non allega sotto quale profilo sia viziata la motivazione dell'ordinanza del giudice di primo grado del 7.09.2022, che ha ritenuto inammissibile sia la prova orale che l'istanza di verificazione delle sottoscrizioni
(ordinanza espressamente richiamata nella sentenza impugnata).
L'infondatezza dei motivi di gravame ne comporta il rigetto.
Le spese, con riguardo al rapporto processuale tra e Parte_1 Controparte_1 seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, in base ai parametri di cui al D.M. 55/2014, come aggiornati con decreto n. 147/2022, con riferimento allo scaglione previsto per le cause di valore da euro 1.100,01 ad euro 5.200,00, in misura prossima ai minimi di tariffa, tenuto conto della contenuta complessità delle questioni esaminate poste a fondamento della decisione, del modello decisorio semplificato adottato ai fini della definizione del giudizio, e del fatto che, in sede di gravame, non è stata svolta alcuna attività istruttoria.
Con riguardo al rapporto processuale tra l'appellante e la Controparte_2
, nulla va disposto sulle spese, stante la contumacia di
[...] quest'ultima.
Sussistono i presupposti di cui al comma 1 quater dell'art. 13 del d.p.r. 115/2002, inserito dall'art. 1 comma 17 della legge 228/2012, a carico dell'appellante.

P. Q. M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza in epigrafe indicata, così provvede:
a) dichiara la contumacia della Controparte_2
b) rigetta l'appello;
c) condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali a favore di
[...]
spese che si liquidano in euro 1.900,00 per compensi, oltre al rimborso per CP_1 spese generali nella misura del 15%, iva e cpa, con attribuzione ai difensori dichiaratisi anticipatari;

9 d) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui al comma 1 quater dell'art. 13 del d.p.r. 115/2002 per il pagamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo, pari a quello versato o comunque dovuto, a titolo di contributo unificato per la proposta impugnazione.
Napoli, 25.11.2025.
Il Consigliere estensore dott.ssa Maria Di Lorenzo
Il Presidente
dott. Eugenio Forgillo
La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione della dott.ssa Fabiana
Maresca, magistrato ordinario in tirocinio.
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