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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. VIII CIVILE
così composta:
dott. Franca Mangano Presidente
dott. Riccardo Massera Consigliere
dott. Edoardo Mancini Giudice Ausiliario rel.
riunita in camera di consiglio ha emesso la seguente
S e n t e n z a
nella causa civile di II° grado iscritta al n.4552 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 28-11-2024 e vertente tra
(cf. ) e (c.f. ), Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 CodiceFiscale_2
nella qualità di eredi di , elett.te dom.ti in Roma, via Pinerolo n.22, presso lo Persona_1
studio degli avv.ti Antonio Ferriero e Antoniofranco Todaro, che li rappresentano e difendono in virtù di procura in atti
Appellanti
e 2
(c.f. ), elett.te dom.to in Roma, via Cola di Rienzo Controparte_1 CodiceFiscale_3
n.297, presso lo studio degli avv.ti Bruno Tassone e Angelo Giuseppe Caparello che lo rappresentano e difendono in virtù di procura in atti
Appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza n.10139/2018 emessa dal Tribunale di Roma
Conclusioni per gli appellanti: come in atti
Conclusioni per l'appellato: come in atti
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio, innanzi al Persona_1
Tribunale di Roma, per sentirlo condannare alla consegna dei documenti Controparte_1
afferenti l'immobile condotto in locazione dal convenuto ed al pagamento della penale prevista in caso di inadempimento del contratto di transazione avente ad oggetto la rinunzia del convenuto alla prelazione.
Deduceva che
-aveva acquistato dalla un locale sito in Roma, via Crema n.8, Controparte_2
già locato al convenuto;

-era stata raggiunta un'intesa, consacrata in un atto di transazione, avente ad oggetto la rinuncia del conduttore al diritto di prelazione sull'acquisto dell'immobile e la restituzione dello stesso;

-la sentenza n.12519/09, emessa dal Tribunale di Roma, aveva ordinato al conduttore il rilascio in adempimento dell'atto di transazione;

aveva omesso di consegnarle la documentazione riguardante l'immobile Controparte_1
sebbene tale obbligo fosse espressamente previsto nell'atto di transazione.
Resisteva il quale, in via riconvenzionale, invocava la declaratoria di Controparte_1
risoluzione del contratto di transazione eccependo l'inadempimento dell'attrice al pagamento 3
della seconda rata del corrispettivo dovutogli;
chiedeva che venisse disposto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento della proprietà del locale previo pagamento del prezzo, al netto dei canoni di locazione corrisposti e dell'importo necessario ad estinguere l'ipoteca gravante sul bene.
Con sentenza non definitiva n.25062/15 il Tribunale di Roma dichiarava inammissibili le domande proposte dall'attrice, dichiarava la risoluzione del contratto di transazione e rimetteva la causa sul ruolo in relazione alle ulteriori domande riconvenzionali spiegate dal convenuto.
Il giudizio, proseguito a tali fini, veniva definito, allo stato degli atti, con sentenza n.10139/18: il Tribunale di Roma a) disponeva il trasferimento, in favore di , della Controparte_1
porzione immobiliare sita in Roma, via Crema n.8, distinta in catasto al foglio 929 part.lla n.23 sub 660 b) dichiarava che il suddetto immobile costituisce parte di un edificio realizzato in epoca precedente al 1-9-1967 e che per le modifiche apportate era stata prodotta domanda di concessione in sanatoria con versamento dei relativi oneri c) condizionava il trasferimento del bene al pagamento, da parte di , della somma di €.96.378,24 d) precisava Controparte_1
che il pagamento della somma suddetta, fino alla concorrenza dell'importo necessario ad estinguere il mutuo garantito dall'ipoteca iscritta sull'immobile, poteva essere effettuato mediante versamento diretto in favore della titolare Controparte_3
dell'ipoteca e) condannava al pagamento delle spese processuali f) poneva Persona_1
quelle di c.t.u. a carico dell'attrice.
Osservava il Tribunale che
-ai sensi della legge n.392/78 il diritto di prelazione del conduttore sussiste nella ipotesi in cui il locale sia adibito ad attività commerciale che comporti diretto contatto con il pubblico;

-il contratto di locazione indicava come destinazione d'uso dell'immobile quella di laboratorio teatrale (l'originario magazzino era stato trasformato a cura e spese di ); Controparte_1 4
-la documentazione prodotta dimostrava che l'immobile era stato destinato da anni a scuola di recitazione e centro di formazione ed avviamento professionale dei lavoratori dello spettacolo, attività che implicano diretto contatto con pubblico di allievi, spettatori ed utenti;

-in tal senso deponevano gli articoli di giornale ed i documenti riguardanti il noleggio di attrezzature per lo svolgimento di attività artistiche;

-la natura commerciale non era esclusa dal fatto che fosse esercitata dalla “Associazione
Duse”, atteso che anche gli enti non lucrativi possono svolgere attività commerciali;

-il locale risulta accatastato come magazzino e tuttavia la circostanza secondo cui il mutamento d'uso non fosse stato assentito non importa esclusione del diritto del conduttore all'esercizio della prelazione;

-considerato l'effetto retroattivo della dichiarazione di risoluzione del contratto di transazione sancito con sentenza parziale n.25062/2015, il momento del legittimo esercizio della prelazione doveva essere collocato all'atto della proposizione dell'azione di riscatto;

-la trasferibilità dell'immobile era da ritenersi ammissibile, tenuto conto che veniva proposta domanda di condono con pagamento degli oneri concessori e deposito in catasto della planimetria aggiornata conforme allo stato di fatto;

-il prezzo del trasferimento era pari ad €.114.000,00, somma pagata da Persona_1
emergente dal contratto di compravendita a cui dovevano essere sottratti i canoni di locazione corrisposti dal conduttore che ammontavano ad €.17.621,76;
-sull'immobile gravava iscrizione ipotecaria in favore della di Controparte_3
€.60.000,00 e il pagamento di tale importo poteva essere effettuato dal convenuto direttamente in favore dell'istituto di credito.
Avverso tale decisione proponeva gravame, innanzi a questa Corte, Persona_1
chiedendone la riforma.
A seguito del decesso dell'appellante il processo veniva dichiarato interrotto e successivamente riassunto da e , negli qualità di eredi. Parte_1 Parte_2 5
Resisteva ZO SS.
La causa all'udienza del 28-11-2024, sulle conclusioni in atti, assegnati i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionale e delle eventuali repliche, veniva posta in deliberazione.
Motivi della decisione
In via preliminare, va esaminata l'eccezione - che risulta priva di fondamento -, sollevata da , relativa alla mancanza di firma digitale nell'atto di appello. Controparte_1
Va rilevato infatti che l'avv. Antonio Ferriero a seguito di tali rilievi produceva tre report di verifica, eseguiti con il programma “Gosign” di Infocert, attestanti la regolarità della apposizione della firma digitale sull'atto introduttivo del gravame notificato alla controparte in data 22-6-2018.
Risulta inoltre destituito di fondamento il rilievo circa la mancata dimostrazione, da parte di e , della qualità di eredi di;
la documentazione Parte_1 Parte_2 Persona_1
prodotta all'atto della costituzione in giudizio (estratto della denunzia di successione) e la successiva integrazione (verbale di deposito e pubblicazione del testamento olografo per notar del 22-3-2023 e copia integrale della dichiarazione di successione) non Persona_2
lasciano dubbi sulla qualità di coloro che, a seguito del decesso di , Persona_1
provvedevano alla riassunzione del processo.
Con diversi motivi di gravame, suscettibili di esame congiunto, gli appellanti contestano la pronuncia di primo grado deducendo la mancanza dei presupposti per l'esercizio del diritto di prelazione ex art. 38 legge n.392/78.
Deducono che per lo svolgimento di un pubblico spettacolo all'interno di un circolo privato o associazione di tesserati è necessario munirsi di licenza ex art. 68 T.U.L.P.S. nonché del certificato di agibilità e non era stato mai in possesso di tali autorizzazioni. Controparte_1
Assumono che, in via di applicazione analogica, il diritto di percepire l'indennità per perdita di avviamento commerciale non sorge se il conduttore esercita l'attività in assenza delle 6
necessarie autorizzazioni per cui doveva ritenersi insussistente il diritto di prelazione ex art. 41 legge n.392/78.
Adducono che, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, nei locali non veniva esercitata attività a contatto con il pubblico in quanto l'immobile era destinato a laboratorio teatrale (cat. C/3 Laboratori per arti e mestieri), come risulta dal contratto di locazione stipulato tra l' e . Pt_3 Controparte_1
Evidenziano che, soltanto quelle che prevedono l'apertura al pubblico, possono definirsi attività commerciali mentre nel caso in cui l'ingresso è riservato ai soci tale qualifica deve ritenersi esclusa.
Rilevano che l'attività svolta nel locale era meramente “privata” in quanto il pubblico eventualmente ammesso all'interno del teatro doveva essere in possesso della tessera dell'Associazione Duse, fondata da . Controparte_1
Eccepiscono l'insussistenza delle condizioni per l'accoglimento della domanda di sanatoria presentata da in data 19-2-1986, atteso che a seguito di specifica richiesta Controparte_1
datata 4-8-2008 dell' el la documentazione non era stata Controparte_4 CP_5
integrata nei termini concessi per tale adempimento.
Le censure appaiono prive di fondamento.
Osserva la Corte che
-presupposto per l'esercizio del diritto di prelazione del conduttore, ai sensi dell'art.38 della legge n.392/78, è che l'immobile locato sia adibito ad attività commerciale che comporti contatto diretto con il pubblico dei consumatori o degli utenti;

-il contratto di locazione, originariamente stipulato in data 1-5-1985 tra Parte_4
in veste di locatore, e , quale conduttore, indicava come
[...] Controparte_1
destinazione d'uso dell'immobile quello di “laboratorio teatrale”;
-è incontestato che il locale, trasformato a cura e spese del conduttore, si compone di una platea, di un palcoscenico con retropalco, di locali adibiti a camerini ed a servizi per il pubblico;
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-la circostanza secondo cui l'immobile è da tempo destinato a scuola di recitazione, centro di formazione professionale per i lavoratori dello spettacolo e per la rappresentazione di opere teatrali, come correttamente evidenziato dal giudice di primo grado, emerge inequivocabilmente dalla documentazione versata in atti (articoli di stampa, contratti di noleggio delle attrezzature tecniche, materiale pubblicitario relativo ad iniziative culturali e spettacoli presso il “Teatro Duse” - denominazione utilizzata per indicare la struttura -);
-la natura commerciale dell'attività svolta nei locali, che implica necessariamente contatto con un pubblico di allievi, spettatori ed utenti, non è esclusa dalla circostanza che fosse esercitata dalla associazione “Teatro Duse”, poiché anche gli enti non lucrativi devono ritenersi legittimati allo svolgimento di attività commerciali;

-per ciò che concerne la mancanza delle autorizzazioni amministrative di Controparte_1
e, in particolare, della licenza prevista dall'art. 68 del T.U.L.P.S., di quelle di cui all' art. 80 della stessa normativa ed all'art.1 del Regio Decreto 10-9-1936 n.1946, deve rilevarsi l'inammissibilità dell'eccezione, in quanto formulata per la prima volta in sede di gravame in dispregio dell'art. 345 c.p.c.;
- deve rilevarsi, in ogni caso, che il succitato art. 68 non riguarda la fattispecie in esame e la
Corte costituzionale, peraltro, con sentenza n.142/1967, ha dichiarato l'illegittimità di tale norma nella parte in cui vieta, senza licenza del Questore, i trattenimenti da tenersi in luoghi aperti al pubblico e non indetti nell'esercizio di attività imprenditoriali;

-quanto all'art.80 (L'autorità di pubblica sicurezza non può concedere la licenza per l'apertura di un teatro o di un luogo di pubblico spettacolo, prima di aver fatto verificare da una commissione tecnica la solidità e la sicurezza dell'edificio e l'esistenza di uscite pienamente adatte a sgombrarlo prontamente nel caso di incendio), la norma è applicabile alle ipotesi previste dall'art.11 comma
6 ter della legge 15-12-2011 n.217 (ai soli luoghi di pubblico spettacolo individuati nei progetti di cui al comma 6-bis ovvero agli intrattenimenti danzanti da svolgere negli stabilimenti balneari);
-tali disposizioni, dunque, non risultano applicabili al caso in esame;
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-il Regio Decreto 1946/36, infine, concernente norme che disciplinavano la costruzione di teatri, risulta integralmente abrogato;

-in riferimento alla categoria catastale dei locali, come affermato dalla giurisprudenza della
Suprema Corte, la discrepanza tra la destinazione d'uso risultante in catasto e quella effettiva non esclude la rilevanza dell'attività commerciale esercitata quale presupposto per l'insorgenza del diritto di prelazione (Cass.11964/2013);
-va condivisa la posizione assunta dal giudice di primo grado il quale, sulla base dell'accertamenti eseguiti dal consulente tecnico d'ufficio circa la sussistenza delle condizioni necessarie per l'accoglimento della domanda di sanatoria, riconosceva il diritto all'esercizio da parte del conduttore della prelazione;

-l'ausiliario affermava, infatti, che non sussistevano motivi ostativi al rilascio della concessione edilizia in sanatoria ed i locali dovevano ritenersi conformi alla normativa urbanistica edilizia, atteso che lo stato di fatto era quello rappresentato nell'elaborato grafico allegato alla domanda di concessione in sanatoria;

-riguardo alla mancata tempestiva integrazione della documentazione richiesta dall'ente territoriale ai fini della definizione della pratica emerge dagli allegati alla relazione peritale la richiesta di ZO SS di proroga dei termini.
Dalle considerazioni sopra esposte deriva la reiezione dell'appello.
Le spese processuali del presente grado seguono il principio della soccombenza e si liquidano, come da dispositivo sulla base delle tariffe professionali vigenti (D.M.147/2022), con esclusione della sola fase istruttoria.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31-1-2013, occorre dare atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR n. 115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

p.q.m.

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La Corte,
definitivamente pronunciando, sull'appello come in atti proposto da e Parte_1 Pt_2
, nella qualità di eredi di , nei confronti di avverso la
[...] Persona_1 Controparte_1
sentenza n.10139/2018, emessa dal Tribunale di Roma, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna gli appellanti al pagamento, in favore dell'appellato, delle spese processuali del presente grado che si liquidano in €.100,00 per esborsi ed €.7.000,00 per compensi professionali oltre accessori di legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR n.
115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, il 6-3-2025.
Il Giudice Ausiliario est. Il Presidente
dott. Edoardo Mancini dott. Franca Mangano