N. R.G. 2023/946
CORTE D'APPELLO DI BARI
Sezione Prima CIVILE
In Nome del Popolo Italiano
Composta da
Dr. Maria Mitola -Presidente
Dr. Michele Prencipe - Consigliere
Dr. Emma Manzionna - Consigliere
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 946/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. CASALINO CLAUDIA, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in largo plebiscito 12 70033 CORATO presso il difensore
RICORRENTE
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AUGUSTO VINCENZO elettivamente Controparte_1 P.IVA_1 domiciliato in VIA A. GIMMA 147 70122 BARI presso il difensore
(C.F. ), in persona del Presidente p.t. della Giunta Regionale, Dr. CP_2 P.IVA_2 CP_3
, rappresentata e difesa dall'avv. Barbara Francesca Di Cecco ) della
[...] CodiceFiscale_2
Avvocatura Regionale
Fatto e diritto
La ricorrente, , ha dedotto Parte_1
✓ Che in data 09.03.2017 in qualità di nuda proprietaria (giusta successione testamentaria del padre allegata), unitamente alla madre , in qualità di usufruttuaria Persona_1
(deceduta il 24.02.2023) ricevevano mezzo raccomandata A/R da parte di comunicazione inerente al raddoppio della linea ferroviaria Corato- Controparte_1
Andria ai sensi dell'art 17 del DPR255/2016 smi, finalizzata a preavvertire che in virtù di
Determinazione Dirigenziale n.22 del 23.03.2016 si apponeva il vincolo di pubblica utilità sui comuni interessati ai fini dell'esproprio.
✓ Che con tale determina si individuava come territorio attinto da esproprio per pubblica utilità parte del terreno di proprietà della medesima e precisamente il terreno ricadente nel N. di
Piano 19 F.io 24/A particella 56;
✓ Che veniva quantificato in via provvisoria, quale indennità di esproprio per il terreno in oggetto la comprensiva somma di euro 21.964,65 .
✓ Che tale provvisoria quantificazione veniva contestata nei termini assegnati con annessa perizia di parte che ne valorizzava la qualità di terreno ricadente in zona industriale la cui valutazione al mq conduceva a duna stima di c.ca 75.000,00 euro totali.
✓ Che veniva notificato atto di immissione temporanea nel possesso al fine di attuare le finalità dell'esproprio e quindi l'effettivo raddoppio della linea ferroviaria e unitamente a tale atto veniva notificata una nuova quantificazione dell'indennità di esproprio, ulteriormente ribassata rispetto alle aspettative delle in euro 3.540,00.
✓ Che in data 13.07.2017 si immetteva nel possesso temporaneo e Controparte_1
e rifiutavano formalmente la quantificazione provvisoria Parte_1 Per_1 ritenendola inadeguata rispetto al reale valore del terreno espropriato.
✓ Che e ( quest'ultima già deceduta in data 24.02.23), Parte_1 Persona_1 ricevevano a mezzo raccomandata A/R ritirata in data 15.06.23, decreto di quantificazione definitiva dell'indennità di esproprio riferita al proprio terreno, da parte della Commissione espropri di Bari su impulso di stabilita euro 2761,75 di cui euro Controparte_1
1968,00 quale indennità pura e semplice ed euro 793,75 quale indennità per l'occupazione provvisoria attesa la circostanza secondo cui il terreno espropriato ricadrebbe in una “fascia di rispetto ferroviario”.
✓ Che tale motivazione appariva insufficiente a giustificare una falcidia del valore del bene espropriato anche in considerazione del fatto che il relitto del fondo ad esito dell'esproprio aveva assunto una forma irregolare e di difficile accesso, tale da richiedere l'accertamento in via legale della esistenza di una servitù di passaggio a carico del fondo confinante, che ove non venga concessa in via bonaria e volontaria da parte del proprietario del fondo dovrà essere accertata e dichiarata giudizialmente con ogni ovvio aggravio di spesa.
✓ Che il terreno ricadrebbe in zona industriale(zona D) in agro di Corato alla c.da Cupa Mongelli della superficie complessiva di mq 1408 già segnato in NCT di Corato al Fg 24/A p.lla 56 SI allega (A) mappa catastale ante frazionamento per esproprio e che in virtù del vigente PRG di Corato, detto terreno ricadrebbe in parte in zona industriale insalubre e in parte in zona industriale di completamento, che prima dell'esproprio il terreno in oggetto esprimeva sicuramente potenzialità edificatoria per un lotto intero in zona industriale insalubre e concorreva per circa mezzo lotto alla edificazione di un lotto in zona industriale di completamento.
✓ che con riferimento all' anno 2016, anno dell'esproprio, da indagini di mercato svolte presso le agenzie immobiliari, con riferimento a prezzi realmente pagati si potevano ricavare, come parametri di riferimento i seguenti valori Zona industriale insalubre € 40.00 / mq Zona industriale di -completamento € 75,00/mq e che pertanto il valore del suolo espropriato avrebbe avuto un valore di mercato pari a € 75.045,00.
✓ Che prima dell'esproprio l'accesso era garantito attraverso una servitù di passaggio della larghezza di ml.

3.00 circa, gravante sulla particella 118 che garantiva comunque l'accesso di mezzi meccanici.
✓ Che a seguito dell'esproprio, il terreno in oggetto era stato diviso e frazionato in due particelle
P.lla 694 di mq 492, P.lla 693 di mq 916 e quindi la p.lla 694 era stata espropriata mentre la
P.lla 693 era rimasta in proprietà alla sig.ra ed era, di fatto, interclusa, Parte_1 in quanto in seguito all'esproprio non era stato garantito un nuovo, idoneo congruo accesso carrabile alla p.lla 693
✓ Che in PRG di Corato non era stata istituita alcuna fascia di rispetto dalla ferrovia.
✓ che il terreno relitto non consentiva più alcuna edificazione essendo per estensione inferiore al lotto minimo previsto in PRG Comune di Corato per cui la perdita di valore doveva essere calcolata tenendo conto della superficie complessiva ante esproprio al valore di mercato precedentemente indicato a cui va sottratto il valore del relitto all'attualità.
✓ Che pur non ignorando il dato normativo di cui all'art. 49 del DPR 11 luglio 1980 n. 753 che dispone che “Lungo i tracciati delle linee ferroviarie e vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di metri trenta dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia” si tratterebbe di “vincolo di inedificabilità relativa”, con possibilità di edificazione in deroga, mediante riduzione della zona di rispetto solo nei casi in cui “…la sicurezza pubblica, la conservazione delle ferrovie, la natura dei terreni e le particolari circostanze locali lo consentano…”, come stabilito l'art. 60 comma 1 D.P.R. n. 753 del 1980.
che pertanto ha chiesto a questa Corte di determinare:
“IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accertare che la quantificazione della indennità di esproprio così come formulata da parte della Commissione provinciale espropri di Bari è lesiva dei diritti del proprietario espropriato sig.ra di ricevere un giusto e congruo indennizzo in conseguenza Parte_1 dell'esproprio subito;



2. PER L'EFFETTO accertare e dichiarare che la quantificazione della indennità di esproprio vada calcolati secondo le allegate considerazioni esposte in narrativa con un valore definitivo di euro € 72.297,00 maggiorato del valore dell'indennità per occupazione provvisoria da calcolarsi in ragione del maggior valore /mq da attribuire al terreno oggetto di esproprio pari ad 1/12 del valore di esproprio per ogni anno di occupazione ( e cosi ulteriori euro 9500,00).


3. CONDANNARE la in persona del legale rappresentante p.t corrente in Roma Controparte_1 alla piazza G. Wincklemen 12 al pagamento in favore dell'unica proprietaria sig.ra Parte_1 della somma di euro € 72.297,00 oltre l'indennità di occupazione provvisoria per un totale di euro 79,297,00 o quell'altra maggiore o minore somma ritenuta congrua e decisa anche secondo equità.


4. CONDANNARE altresì al pagamento dell'ulteriore somma di euro 5000,00 quale Controparte_1 indennizzo per la perdita di accesso al fondo relitto.


5. Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge. IN VIA ISTRUTTORIA Si chiede sin d'ora ammissione di CTU tecnica per la esatta determinazione del valore dell'indennità di esproprio.”.
Nell'opporsi alla stima, le ricorrenti hanno sostanzialmente dedotto che il criterio adottato per la stima non era conforme al valore effettivo del suolo in considerazione della natura, a suo giudizio edificatoria.
La società ha resistito al ricorso, eccependone preliminarmente l'inammissibilità Controparte_1
e comunque l'infondatezza, concludendo per la sua reiezione e chiedendo la chiamata in causa della
, quale beneficiaria dell'opera. CP_2
Il GI con ordinanza del 29.11.2023, ai sensi l'art. 29 D. Lgs. 150/2011, comma 3 e nei limiti indicati da Cass. Sez. 1 -, Sentenza n. 30442 del 21/11/2019 (Rv. 655953 - 01) disponeva l'integrazione del contraddittorio mediante la notifica del ricorso e dell'ordinanza alla , che si costituiva CP_2 successivamente in giudizio anch'essa chiedendo la reiezione del ricorso.
Il GI, con ordinanza del 9.04.2024, ha disposto CTU, finalizzata a determinare il valore del suolo.
È stato nominato a tale scopo l'ing. cui venivano assegnati i quesiti di cui alla Persona_2 menzionata ordinanza e che depositava l'elaborato in data 14.11.2024. Con articolata ordinanza del 3.12.2024¹ il GI, lette la Relazione di consulenza depositata il 14.11.2024 ¹ “Rilevato che il CTU ha accertato che l'area espropriata risulta identificata nel catasto del Comune di Corato al Fg. 24
p.lla 56 e poi Foglio 24, particella 694 (post frazionamento catastale); l'area è stata espropriata in via definitiva per la complessiva estensione di 492 mq, giusta decreto n. 2/2021 del 22/03/2021 e ricade in ZONA D (zona industriale) all'interno del Piano per gli Insediamenti Produttivi (Zona D3) approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 534 del 27.11.1987. Nessun dubbio, inoltre, che tale area sia contigua alla sede ferroviaria, come risulta ictu oculi dalle allegate planimetrie.
Si applicherebbe, quindi, alla fattispecie la norma di cui all'art. 49 del DPR 11 luglio 1980 n. 753 che dispone che “Lungo i tracciati delle linee ferroviarie e vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di metri trenta dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia”. Su specifica obiezione del CTP di parte resistente, in ordine ai dubbi sull'edificabilità dell'area, l'ing. ha affermato Per_2 che “nella certificazione – ndr. Certificato di Destinazione Urbanistica del 23.07.2024 -sono stati quindi sorpassati gli eventuali vincoli “regionale o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio, ivi compresi il piano paesistico, il piano del parco, il piano di bacino, il piano regolatore generale, il programma di fabbricazione”. L'affermazione non è condivisibile.
E' principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità che in materia di vincoli assoluti di inedificabilità sanciti nell'interesse pubblico da apposite leggi (come, ad esempio, in materia di distanza dalle strade o dalle autostrade, oltre che, come nella specie, in materia ferroviaria), ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, indipendentemente dalle previsioni urbanistiche, non è in alcun modo predicabile la natura edificatoria dei terreni sottoposti a detti vincoli, senza che possa assumere rilievo l'eventuale trasferimento della relativa volumetria su diversi immobili (Cass., 25 agosto 2006, n. 18544,; Cass., 28 ottobre 2005, n. 21092; Cass., 19 settembre 2001, n. 11764). . “Tale orientamento, al quale il Collegio intende dare continuità, è stato ribadito anche di recente da questa Corte (Cass., 23 aprile 2009, n. 8121; Cass., 17 dicembre 2012, n. 23210), osservandosi, fra l'altro, che detta categoria di vincoli (in relazione ai quali la Corte Costituzionale ha escluso profili di illegittimità : decisioni n. 133 del 1971, n. 79 del 1971 e n. 63 del 1970), è collegata sotto il profilo soggettivo, al loro carattere generale, concernente tutti i cittadini, in quanto proprietari di determinati beni che si trovino in una determinata situazione e non per le loro qualità e condizioni e, dal punto di vista oggettivo, al fatto di gravare su immobili individuati "a priori" per categoria derivante dalla loro posizione o localizzazione rispetto ad un'opera pubblica. Pertanto, ancorché resi concretamente applicabili in conseguenza della destinazione di interesse pubblico data alla parte sottratta al privato, non gli arrecano in via specifica alcun deprezzamento del quale debba tenersi conto in sede di determinazione del valore dell'immobile, facendo difetto il nesso di causalità diretto sia con l'ablazione, sia con l'esercizio del pubblico servizio cui l'opera è destinata”. – cfr. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 25668 del 21/12/2015 (Rv. 638294 - 01)-. Secondo la giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, infatti, l'inclusione del terreno espropriato in una fascia di rispetto stradale (o ferroviaria) vale a qualificarlo come non edificabile, ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione, “trattandosi di una limitazione legale della proprietà, concretante il divieto assoluto di edificazione sancito nell'interesse pubblico, avente carattere generale, in quanto concernente, sotto il profilo soggettivo, tutti i cittadini proprietari di determinati beni che si trovino nella medesima situazione e, sotto il profilo oggettivo, beni immobili individuati a priori per categoria derivante dalla loro posizione o localizzazione rispetto a un'opera pubblica stradale o ferroviaria, non rilevando in senso contrario che il terreno sia collocato all'interno di un piano di insediamento industriale (P.I.P.) o di un piano di edilizia economica e popolare (P.E.E.P.) (Sez. 1, 06/06/2018, n. 14632; Sez. 1, 21/12/2015, n. 25668; Sez. 1, 04/12/2013, n. 27114). Tali vincoli imposti sulle aree in fasce di rispetto della sede stradale o autostradale, in conseguenza della destinazione di interesse pubblico, non arrecano alla parte sottratta al privato alcun deprezzamento, del quale debba tenersi conto in sede di determinazione del valore dell'immobile, facendo difetto il nesso di causalità sia con l'ablazione e sia con l'esercizio del pubblico servizio cui l'opera è destinata. La predetta disciplina non può essere derogata neppure da parte degli strumenti generali di pianificazione del territorio, i quali, in quanto provvedimenti amministrativi, sono assoggettati pur essi al rispetto delle norme di legge che impongono limitazioni legali di carattere assoluto. Ne consegue che al giudice, in sede di valutazione dell'indennità di occupazione, non è consentito prescinderne, e le note scritte di udienza depositate dalle parti, chiedeva al CTU di rendere specifici chiarimenti.
L'ing. ha depositato il proprio elaborato il 30.04.2025. Per_2
Con ordinanza del 26.05.2025 la causa è stata rimessa al Collegio per la decisione all'udienza del
1°.07.2025 all'esito della quale è stata riservata per la decisione, previo deposito di memorie difensive scritte.
Motivi della decisione
Il ricorso è infondato.
Rileva la Corte, preliminarmente, che il CTU nonostante la motivata ed esaustiva ordinanza afferente alla qualificazione dei terreni espropriati, ha insistito nelle proprie tesi, palesemente erronee e contrarie alle disposizioni normative, senza rendere esaustivi chiarimenti.
Si ribadisce, infatti, che i terreni di che trattasi, ricadono, come anche ammesso dalla ricorrente, oltre che dal CTU, interamente in fascia di rispetto ferroviario ex art. 49 dpr n. 753/1980 all'interno della quale è vietata ogni tipo di edificazione ex art. 32 L. 47/85 e 37 L 327/01, posto che, come ricordato ripetutamente dalla SC “il vincolo legislativamente imposto sulle aree site in fascia di rispetto stradale o (come nella specie) ferroviario si traduce in un divieto assoluto di edificazione sancito nell'interesse pubblico, sicché, ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, ed indipendentemente dalle previsioni urbanistiche, non è predicabile la natura edificatoria del terreno ad esso sottoposto, senza che assuma rilievo l'eventuale trasferimento della relativa volumetria su
dovendo egli limitarsi a prendere atto del regime direttamente stabilito dal legislatore (Sez. 1, 17/12/2012, n. 23210; Sez. 1, 13/04/2012, n. 5875)”- cfr. Cassazione Civile n. 10223 del 11/04/2019 -. Se, allora, i terreni espropriati ricadono nella fascia di rispetto, come indicata dalla legge, essi sono gravati da vincolo di inedificabilità assoluta, e come tali vanno indennizzati.

Va altresì rilevato che il CTU non ha dato conto delle ragioni dell'utilizzo del metodo di stima analitico ricostruttivo anziché di quello sintetico comparativo, preferibile in quanto, come affermato dalla S.C. di Cassazione “In tema di espropriazione per pubblica utilità, ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, dovendosi fare riferimento ai sensi dell'art.
37 del d.p.r. n. 327 del 2001 esclusivamente al prezzo di mercato del bene espropriato, sia per i suoli edificabili che per quelli inedificabili, il metodo sintetico-comparativo è quello che meglio di ogni altro risponde alla perseguita finalità di accertamento del "giusto prezzo in una libera contrattazione di compravendita", poiché si basa sull'effettiva realtà del mercato per immobili di caratteristiche identiche o similari alla data di riferimento, venendone il valore desunto da dati economici concreti, a prescindere dalla sua condizione giuridica”. (cfr. ex multis Cass. Sez. 1 -, Ordinanza n. 11196 del
09/05/2018, Rv. 648452 – 01). Il CTU non ha dato conto della ricerca di possibili comparabili, che sono reperibili fra i beni oggetto di compravendite contigue, oltre che oggetto di stima da parte di questa Corte o ancora, se pure mediante specifici adattamenti, anche di accordi bonari. Hanno infatti ribadito più di recente, i Giudici di Legittimità che, “ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e con le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino i terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti: il prezzo di mercato può essere quindi tratto anche da fonti diverse, quali appunto cessioni volontarie peraltro in tutto e per tutto comparabili con quelle di diritto comune, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, sempre che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare (tra le tante
Cass. 25709/2011; Cass. 3175/2008)” – cfr. Cass. N. 32423/2023 -.

Sicché sul punto il CTU va chiamato a rendere chiarimenti nel termine di 60 giorni dalla comunicazione della presente e vanno concessi i termini alle parti, come da dispositivo” diversi immobili. Tale vincolo, pertanto, pur concretamente applicabile in forza della destinazione di interesse pubblico data al bene sottratto al privato, non arreca alcun deprezzamento del quale debba tenersi conto in sede di determinazione del valore dell'immobile, facendo difetto il nesso di causalità diretto sia con l'ablazione, sia con l'esercizio del pubblico servizio cui l'opera è destinata” (cfr. Cass.
Sez. 1, 21/12/2015, n. 25668, Rv. 638294 - 01).
Ne deriva che le conclusioni rese dal CTU non sono utilizzabili, avendo questi, nel primo elaborato, calcolato il valore del suolo, ritenuto edificabile, mediante il metodo analitico ricostruttivo, mentre nel secondo elaborato, ribadendo che la disciplina dettata ex legge per le fasce di rispetto fosse stata derogata dallo strumento urbanistico², ha operato una media tra valori fra loro disomogenei, comprendenti, un atto di compravendita fra il proprietario e una società petrolifera finalizzata all'impianto di un distributore di carburante³, di un suolo non omogeneo⁴, i valori degli accordi bonari, ma non gli atti di compravendita allegati dalla , -almeno quelli del 2016- Controparte_1
.
La relazione integrativa, peraltro, riconosce espressamente che i terreni espropriati ricadono nella fascia di rispetto;
essi sono dunque gravati da inedificabilità assoluta e ciò, come detto, deriva dall'imprescindibile previsione legale, prevalente sul PRG, anche sulla generale destinazione D dell'intera area, e che rende irrilevante il riferimento a NTA del PRG, nella specie neppure acquisiti dal tecnico di Ufficio,
Inconferente si ritiene l'affermazione del CTU per cui le aree di rispetto delle vie di comunicazione hanno la stessa capacità edificatoria delle aree contermini (pag. 8 della relazione integrativa), in quanto ciò non le rende affatto edificabili.
L'espressione si riferisce infatti alla possibilità di trasferimento della volumetria, da area in zona di rispetto stradale, esclusa dalle norme di legge (es D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 4), rendendola computabile su altro suolo adiacente;
ciò è stato più volte sostenuto dalla SC di ² Testualmente pagg 3e 4 della II Relazione:
“L'affermazione è assolutamente valida se non fosse che l'oggetto del presente contenzioso è il suolo distinto in Catasto dal foglio di mappa n.24/A, particella n. 694 (ex 56) e che il secondo quanto previsto dal Parte_2 P.R.G. approvato dalla Giunta Regionale con deliberazione n.5637 dell'01/10/1979, entrato in vigore il 29/02/1980, come area ricadente in ZONA D (zona industriale) all'interno del Piano per gli Insediamenti Produttivi (Zona D3) approvato con
Deliberazione del Consiglio Comunale n. 534 del 27.11.1987. Nella certificazione, a parere dello scrivente, sono stati quindi sorpassati gli eventuali vincoli “regionale o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio, ivi compresi il piano paesistico, il piano del parco, il piano di bacino, il piano regolatore generale, il programma di fabbricazione”. ³ Trattasi del contratto per notaio del 24/4/2019 di vendita di terreno ad una società petrolifera (Appia Antica Per_3
Petrohotel s.r.l.), che lo ha acquistato per la realizzazione di una stazione di benzina, compatibile con la tipizzazione in zona agricola, trattandosi di servizio pubblico, stante l'ampiezza della previsione di cui all'art. 2 comma 1 bis d.lgs 32/1998; bene non comparabile a quello ablato alla ricorrente, poiché suscettibile di uno sfruttamento economico del tutto peculiare, e di particolare pregio ed interesse, evidentemente non caratterizzato da “ordinarietà”, come conferma la sproporzione tra il valore di € 200.000,00 indicato per l'intero suolo ed prezzo di € 154.000,00 offerto per il 1/4 evidentemente in ragione delle specifiche e peculiari caratteristiche di destinabilità di fatto (vedasi il contenuto della istanza al Giudice tutelare, allegata ai chiarimenti peritali). Cassazione sul presupposto che tale possibilità di trasferimento di cubatura, consentita in alcune
NTA, non rileva sia ai fini della qualificazione giuridica del terreno, sia ai fini indennitari – cfr. per tutte Cass. 7373/2021 -.
Si aggiunga che nella specie, come osservato dal CTP della resistente, le aree di rispetto stradali considerate nello strumento urbanistico sono quelle a protezione della SS.98 (SP 231) e della
Provinciale per Andria;
e per quanto si desume dal CDU del 23/7/2024, considerato dallo stesso perito, lo strumento urbanistico di riferimento neppur prevede tale possibilità di spostamento di volumetria.
Ivi si riporta infatti “b) Aree di rispetto: Sono le aree a protezione della SS.98 e la Provinciale per
Andria. Tali aree, in cui è vietata l'edificazione, possono essere incluse nel suolo aziendale senza aumento alcuno di volume, ed essere oggetto di sistemazioni esterne (verde, parcheggio, ecc.)”.
In altre parole, la destinazione urbanistica attestata dal in relazione al suolo Parte_2 oggetto di esproprio deriva da una tipizzazione assegnata dall'Ente nei propri strumenti urbanistici, nell'esercizio di una potestà conformativa del territorio che trova sempre un limite nei vincoli di legge, e che dunque non sorpassa né potrebbe sorpassare vincoli derivanti dalla legge, ed in particolar modo i divieti edificatori di cui all'art. 49 dpr 753/1980, cui è pacificamente soggetto il suolo ablato che, come anche riconosciuto nella Relazione di CTU, ricade nella fascia di rispetto ferroviaria con la conseguenza applicazione dell'art. 37 del DPR 327/01, il quale - al comma 4 – prescrive che “non sussistono le possibilità legali di edificazione quando l'area è sottoposta ad un vincolo di inedificabilità assoluta in base alla normativa statale o regionale o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio, ivi compresi il piano paesistico, il piano del parco, il piano di bacino, il piano regolatore generale, il programma di fabbricazione, il piano attuativo di iniziativa pubblica o privata anche per una parte limitata del territorio comunale per finalità di edilizia residenziale o di investimenti produttivi, ovvero in base ad un qualsiasi altro piano o provvedimento che abbia precluso il rilascio di atti, comunque denominati, abilitativi della realizzazione di edifici o manufatti di natura privata”.
La stima del valore del bene deve, pertanto, avere riguardo alla vocazione legale e di fatto, nella specie incisa dai richiamati divieti, che precludono qualunque sfruttamento edificatorio, parificando nella sostanza - ai fini indennitari - il suolo oggetto di stima a quelli a destinazione urbanistica non edificatoria e rendendo, quindi, omogenei e rappresentativi, quali atti di comparazione, anche le cessioni volontarie allegate dalla resistente.
La condizione fattuale e giuridica del suolo impedisce, infatti, il conseguimento di ogni titolo abilitativo edificatorio in un'area prossima alla rete ferroviaria.
Merita un solo cenno la determinazione dirigenziale regionale 22 del 23/3/2016, impropriamente richiamata a pag. 4 dell'elaborato integrativo, trattandosi di provvedimento di approvazione del progetto di raddoppio della tratta ferroviaria, che dichiara le opere di pubblica utilità, dando conto di tutti i pareri e passaggi procedurali.
Si rileva che, tra gli elaborati di tale progetto approvato, vi è il Piano Particellare Espropri che contiene la cd. “stima progettuale”, la quale ha la sola finalità di garantire la copertura economica dell'intervento, ai fini della richiesta e concessione del finanziamento pubblico. Tale provvedimento, quindi, non c'entra nulla con la stima indennitaria, non contenuta nella determinazione, e la cui determinazione è, comunque, oggi devoluta a questa Corte d'appello.
Pur tuttavia la causa può essere decisa allo stato degli atti contenuti nel fascicolo e allegati dalla
, - 17 atti di bonario componimento, 2 atti di compravendita del 2016 e una Controparte_1 precedente decisione di questa Corte segnatamente Ordinanza n. cron. 3362/23 del 3.11.2023 nel proc. N. 595/21 RG, relativo ad immobile contiguo (foglio 24, particelle 678 e 680 derivanti dal frazionamento delle rispettive originarie particelle 489 e 490) a quello espropriato alla Pt_1 avente le medesime caratteristiche e contestualmente sottoposto al medesimo esproprio.
La giurisprudenza indica, infatti, come utilizzabili i sopra indicati parametri nella stima indennitaria secondo il metodo sintetico comparativo (cessioni volontarie;
atti di compravendita;
ex multis
Cass.32423/2023).
Gli atti volontari di vendita, dando conto di prezzi storici definiti nell'ambito di autonomia negoziale, esprimono un valore di mercato che è utile riferimento per una stima indennitaria coerente col principio del giusto ristoro;
e certamente rendono applicabile il metodo comparativo sulla base di dati certi.
Nella specie la produzione di atti di vendita di suoli omogenei da parte di , Controparte_1 quantomeno di quelli temporalmente contigui, costituisce un dato utilizzabile nella stima comparativa, così come l'accertamento operato dall'ing. , nominato ctu per la stima Per_4 indennitaria su suolo adiacente, di omologo inquadramento e caratteristiche, recepito nella decisione della Corte d'appello di Bari n. 3362/2023 (rg 595/2021) allegata dalla resistente con le osservazioni ctp 15/10/2024).
Va dato atto che i cespiti di proprietà della ricorrente sono situati in una zona extraurbana
(caratterizzata prevalentemente da terreni agricoli e dalla sporadica presenza di opifici produttivi), ubicata a nord rispetto all'abitato di Corato.
Essi sono prospicienti via Trani e sono collocati in corrispondenza della scarpata della rotatoria realizzata da “ . Inoltre, i già menzionati terreni ricadono in “zona D3”, Controparte_1 pianificata con piano particolareggiato approvato nel 1987, ma non attuato e scaduto con riguardo al vincolo preordinato all'esproprio.
In seguito, la stessa zona è stata assoggettata a PIP adottato nel 2009, mai approvato in via definitiva e perciò improduttivo di effetti giuridici.
Il vincolo imposto sull'area situata in fasce di rispetto stradale od autostradale comporta un divieto assoluto di edificazione che le rende, a fini espropriativi, legalmente inedificabili (cfr. sul punto Cass.
13.4.2012 n. 5875; in senso conforme, più recentemente, Cass. 25.1.2022 n. 2127), senza che possa avere rilievo in senso contrario la circostanza che le particelle di terreno siano collocate in un piano di insediamento industriale, sicché la porzione fondiaria per cui è causa ha un valore di mercato di €
4,00 al mq., calcolato avuto riguardo agli atti allegati da come sopra menzionati. Controparte_1
Sul punto inoltre va richiamata anche la determinazione indennitaria della Commissione Provinciale espropri, organo terzo, che, con la relazione n. 1435 del 14/6/2022 ha ritenuto il suolo oggetto di causa, privo di vocazione edificatoria, operando una stima indennitaria di € 2.761,65
Contrariamente a quanto affermato dal CTU, erronea è altresì, la stima dell'area residua, operata in totale difetto dei presupposti di cui all'art. 33 Tues.
Si evince infatti dalle ortofoto prodotte dalla , amche a mezzo del proprio CTP Controparte_1 nelle osservazioni trasmette al ctu, - cfr. foto a pag. 6 delle osservazioni del 25/11/2024 - che, diversamente da quanto affermato a pag. 16 dell'elaborato di CTU, resta consentito un idoneo accesso al terreno per il tramite della particella 118, così come presente prima dell'intervento, e certamente, così come originariamente, idonea alla carrabilità agraria, stante la ampiezza di mt 2,70, maggiore di quella di un mezzo agricolo medio;
ed infatti la medesima carrabilità, anche con mezzo agricolo, è stata verificata anche in sede di operazioni peritali.
Infatti, la coltivazione in loco, peraltro in corso e rilevata alla data di immissione nel possesso, rimane garantita nello stesso modo rispetto a quanto avveniva prima dell'esproprio, con transito di un mezzo agricolo di medie dimensioni, più che adeguato alla estensione.
Infondata è inoltre la pretesa di indennizzo per residuo relitto ex art. 33 dpr 327/2001, non risultando
“relitti” da indennizzare, stante l'assoluta identità della conformazione dei luoghi prima e il dopo l'esproprio.
Costituisce infine un fuor d'opera il riferimento da parte del CTU (nella prima relazione) al fatto che il preteso relitto sia stato privato di possibilità edificatorie, per estensione inferiore al lotto minimo ex prg, trattandosi di suoli di per sé inedificabili.
La negazione di accesso carrabile risulta del tutto apoditticamente affermata dal CTU, non risultando operata alcuna misurazione, oltre che in contrasto con le evidenze fotografiche.
Peraltro, nel ricorso, non risultano formulate domande di indennizzo riferita al relitto a mente dell'art. 33 Tues, ma solo alla presunta interclusione.
Va infine evidenziato che, con riferimento all'area non espropriata (il relitto) lo stesso CTU, ne ha ritenuto la vocazione non edificatoria, stimando un valore di €/mq 3,00 inferiore a quello stimato dalla Commissione espropri nella relazione del 15 dicembre 2021 per l'area della ricorrente (ovvero
€/mq 4,00), e di quanto depositato da alla Cassa depositi e prestiti. Controparte_1
Il ricorso è pertanto respinto.
Le spese seguono la soccombenza e vanno poste a carico di in favore di Parte_1
e , in solido. Controparte_1 CP_2
La liquidazione va disposta come in dispositivo, tenuto conto della differenza fra quanto accertato e quanto richiesto dalla ricorrente, secondo i parametri di cui al DM 147/22 e succ. mod. (V scaglione, valori medi).
Le spese di CTU vanno poste a carico della ricorrente.


PQM


La Corte, definitivamente pronunziando sulla opposizione alla stima proposta da
[...]
contro e , rigetta il ricorso Parte_1 Controparte_1 CP_2 Condanna al pagamento, a favore delle resistenti, in solido, delle spese Parte_1 processuali, che liquida, in e 14.317,00 oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del
15% oltre iva, cna e ulteriori accessori.
Pone le spese di CTU, come separatamente liquidate, a carico della ricorrente.
Così deciso in Bari il 15.07.2025.
Il Presidente est.
(Maria Mitola) 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ⁴ Si tratta dell'atto della del 6/8/2014, decreto n. 4/2014 di esproprio e determinazione indennitaria in Controparte_1 relazione a suoli di una società – espressamente rilevati come edificabili. Controparte_4 Tale vocazione edificabile risulta annotata proprio nell'elenco allegato al decreto, in cui il valore di €/mq 210 è riferito a tutte le particelle del soggetto espropriato.