CORTE D'APPELLO DI REGGIO CALABRIA
SEZIONE CIVILE
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Reggio Calabria, Sezione Civile, riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei seguenti Giudici:
- dott.ssa Patrizia Morabito Presidente
- dott.ssa Viviana Cusolito Consigliera
-dott.ssa Ivana Acacia Relatrice ed est. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 419/2020 R.G. e vertente tra
(CF ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(CF ) con l'Avv. Antonino Aloi (CF C.F._2 C.F._3
– pec Email_1
-appellanti- nei confronti di
(CF e Controparte_1 C.F._4 CP_2
(CF con l'Avv. Giovanni De Stefano (CF
[...] C.F._5
– pec C.F._6 Email_2
-appellato-
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 693/2020 del Tribunale di Reggio
Calabria, pubblicata in data 13.07.2020, emessa a definizione del proc. n. 1084/2016
R.G..
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Conclusioni delle parti
Come in atti e come da note scritte telematicamente depositate, qui da intendersi integralmente riprodotte, in occasione dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 03.04.2025 (con riserva in decisione poi comunicata alle parti in data 29.04.2025).
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MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO E DIRITTO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c.
e 118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge del 18.6.09 n. 69, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio e rappresentando, Controparte_1 Controparte_2
preliminarmente, di aver acquistato da questi ultimi, in data 30.01.1986, l'unità immobiliare posta al secondo piano fuori terra di un maggior fabbricato sito in Reggio
Calabria, alla via Abate S. Elia Ravagnese, Trav. Privata n. 5, unitamente alle quote millesimali delle parti comuni del predetto edificio, ad eccezione della terrazza, del terreno e del cortile circostanti. In particolare, eccepivano l'arbitraria occupazione del lastrico solare ad opera dei coniugi , su cui veniva realizzata, in Controparte_3
sopraelevazione, una struttura edilizia residenziale e l'apposizione di un portone blindato tra la prima e la seconda rampa di scale che, dal quarto piano, consentiva l'accesso al terrazzo.
Ulteriormente, si evidenziava la circostanza che su denunzia della Polizia Municipale si era istaurato un procedimento penale (R.G.N.R. 659/2010) avente ad oggetto il reato di abuso edilizio;
da tale procedimento originava un sequestro preventivo del settimo piano dell'immobile sito in Reggio Calabria via S. Elia Abate di Ravagnese Trav.
Privata n.

5. Il procedimento si concludeva con sentenza che dichiarava l'intervenuta prescrizione. Parallelamente il Comune di Reggio Calabria emetteva ordinanza di sgombero e demolizione che veniva opposta dai coniugi con ricorso innanzi CP_1
al TAR di Reggio Calabria che, in via definitiva, disponeva però il rigetto di ogni loro istanza e la conferma del provvedimento di demolizione.
Tutto ciò premesso, gli attori chiedevano al Tribunale di Reggio Calabria di accertare e dichiarare la comproprietà di tutte le parti comuni dell'immobile identificato al
NCEU al foglio di mappa 14, particella 859, sub 14 e di condannare i convenuti alla rimozione degli ostacoli materiali che ne precludono l'accesso, nonché al risarcimento dei danni patiti, quantificati complessivamente in € 47.507,00.
Si costituivano in giudizio, con comparsa di costituzione depositata alla prima udienza di comparizione, i coniugi , chiedendo al Tribunale adito, in via Controparte_3
preliminare, che fosse dichiarata la nullità dell'atto di citazione per genericità ed indeterminatezza delle domande contenute nello stesso e, nel merito, il rigetto delle domande attoree in quanto infondate e non provate.
Il procedimento veniva istruita a mezzo di prove documentali. Veniva, altresì, disposta la Consulenza Tecnica d'Ufficio.
All'esito di tale giudizio veniva emessa la sentenza qui gravata (n. 693/2020, pubblicata il 13.07.2020), con la quale il primo giudicante così statuiva: “rigetta le domande avanzate da e;
condanna gli attori, in Parte_1 Parte_2
solido fra loro, al rimborso delle spese processuali che si liquidano in complessive €
3.972,00, oltre rimborso spese generali in misura pari al 15% dei compensi, C.P.A. ed
I.V.A. come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dei convenuti dichiaratosi antistatario;
pone le spese del CTU, già liquidate in corso di causa, a carico degli attori, in solido”.
Avverso tale sentenza proponevano appello i coniugi innanzi alla presente Parte_3
Corte, chiedendone la riforma. Deducevano, in particolare, l'erroneità della ricostruzione dei fatti operata dal giudice nonché sulla erronea interpretazione della documentazione prodotta e della stessa consulenza tecnica.
Insistevano per la condominialità del lastrico solare sovrastante il sub 14 facendo leva sull'abusività della sopraelevazione realizzata e accertata in sede amministrativa.
Chiedevano altresì la riforma della sentenza di primo grado nella parte in cui aveva negato il risarcimento dei danni conseguenti all'impossibilità di vendita dell'immobile in proprietà fino alla demolizione delle opere abusive realizzate dai convenuti, tenuto conto della documentazione prodotta in primo grado e delle conclusioni rassegnate dal ctu che indicava nella mancata demolizione della sopraelevazione il fattore ostativo alla vendita dell'immobile degli odierni appellanti.
Chiedevano, infine, la riforma della sentenza in punto di spese, eventualmente anche con la compensazione delle stesse, tenuto conto degli acclarati comportamenti abusivi delle controparti.
Rassegnavano, dunque, le seguenti conclusioni: “in via preliminare: concedere la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, per i motivi esposti in narrativa e nella allegata istanza di inibitoria, ai sensi degli artt. 351, comma 2, e 283 c.p.c.; - in via principale: in accoglimento dell'appello ed in integrale riforma della sentenza impugnata , dichiarare nulla la sentenza impugnata ed in accoglimento dell'appello e per le considerazioni esposte in parte motiva riconoscere il diritto al risarcimento dei danni richiesto con la domanda introduttiva del giudizio di primo grado e condannare gli appellati al pagamento in favore degli appellanti della richiesta somma di € 47.555,80 oltre interessi dal momento della domanda al soddisfo. Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio”.
Con comparsa di costituzione si costituivano in questo grado di giudizio i coniugi
, eccependo l'integrale infondatezza del gravame. Rassegnavano, Controparte_3
dunque, le seguenti conclusioni: “1. Rigettare la domanda proposta dal sig.
[...]
e dalla sig.ra in quanto infondata in fatto ed in diritto, per Parte_1 Parte_2 tutti i motivi esposti in narrativa, essendo, la sentenza di primo grado, logica e motivata su tutte le circostanze censurate da controparte nell'atto introduttivo del presente giudizio e, pertanto, confermare quanto statuito nella sentenza di primo grado;

2. Condannare parte appellante al pagamento delle spese e competenze ed onorari riferibili ad entrambi i gradi di giudizio.”.
Con provvedimento collegiale del 22.04.2025 il giudizio di gravame è stato definitivamente assegnato a sentenza sulle conclusioni precisate dalle parti e con concessione alle stesse dei termini ex art. 190 c.p.c.
2. Nel merito l'appello avanzato è suscettibile di accoglimento solo nei termini e limiti appresso indicati.
Parti appellanti lamentano l'erroneità della statuizione del Giudice di prime cure ove in sentenza ha ritenuto “…Tale lastrico solare, a far data dal 2009, è stato edificato ad opera dei medesimi convenuti, i quali hanno realizzato una sopraelevazione priva di qualsivoglia titolo abilitativo”, evidenziando che il lastrico solare era esistente al momento della compravendita e nel rogito ex art. 1117 c.c. ed era, perciò, stato venduto agli acquirenti tra le parti comuni di pertinenza condominiale. Al contempo, gli appellanti hanno evidenziato la necessità di distinguere tra il lastrico solare (oggetto di sopraelevazione) e la terrazza, esclusa dalla compravendita e legittimamente occupata dai coniugi e attigua al sub 14. Controparte_3
Ex adverso, gli appellati evidenziano quanto accertato dal CTU nella cui relazione peritale è dato leggere “…la parte piana a copertura di una porzione del sub 14 è esclusa dalla vendita. Costituisce infatti il terrazzo di cui si parla nell'atto ed al quale si poteva accedere solo attraverso una scala in ferro posta su un terrazzo a livello di proprietà esclusiva del sub 14” (relazione peritale pag. 10).
Il motivo di gravame merita accoglimento.
Con atto notarile del 30.01.1986 venivano trasferite ai coniugi e “le Pt_1 Parte_2
quote millesimali delle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., ad eccezione della terrazza, del terreno e del cortile circostanti”. Si tratta di capire cosa si intendesse per terrazza, ovvero se con il predetto termine si sia inteso fare riferimento al lastrico solare abusivamente edificato o alla terrazza al quinto piano (sesto fuori terra) attigua all'appartamento sub 14 degli appellati.
In proposito ritiene l'odierno collegio giudicante di disattendere la ricostruzione operata dal Giudice di prime cure, apparendo necessario distinguere ai fini della interpretazione dell'atto di compravendita del 1986 – interpretazione che compete in via esclusiva al giudice - tra lastrico solare e terrazza.
Il lastrico solare è una parte di un edificio che, pur essendo “camminabile”, svolge una funzione di copertura degli ambienti sottostanti, mentre il terrazzo è volto ad essere utilizzato dagli utenti.
Mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno”
Nondimeno, in tema di condominio di edifici, secondo la giurisprudenza di legittimità, agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione e nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, costituisce terrazza a livello, equiparabile al lastrico solare in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia perciò destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata.
(Cass.n.35316.21). Fatta questa distinzione occorre osservare che il consulente, muove le sue riflessioni dall'esame dell'elaborato planimetrico (ALLEGATO 1) che è in atti dal 28 gennaio
1986 e che raffigura un fabbricato costituito da quattordici unità immobiliari.
Nell'elaborato planimetrico sono chiaramente indicati i beni comuni ai proprietari dei vari immobili e tra questi non figura il terrazzo a livello del sub 14 (attico) che all'epoca era in corso di costruzione (la dicitura in corso di costruzione è contenuta nell'elaborato planimetrico).
Nondimeno deve ritenersi che lo stesso pur non essendo stato menzionato tra i beni comuni avrebbe dovuto essere considerata tale in base alle disposizioni vigenti, considerato che è noto che La terrazza a livello con funzione di copertura dei vani sottostanti, benché d'uso esclusivo di uno solo dei condomini, deve ritenersi bene di proprietà ex art. 1117 c.c. salvo che la proprietà esclusiva di tale CP_4
porzione immobiliare risulti da uno specifico titolo (da ultimo Cass. n. 27846.23 Cass.
n. 27363.21).
Nel caso in esame il riferimento esplicito alla terrazza contenuto nell'atto di vendita del 1986 assolveva proprio alla funzione di sottrarre siffatto bene non edificato e con funzione anche di copertura dei vani sottostanti alla proprietà comune secondo la disciplina generale di cui all'art. 1117 c.c.
Si noti infatti che nell'elaborato planimetrico il sub 14 è fisicamente distinto dal terrazzo attiguo.
Ad una diversa interpretazione avrebbe potuto pervenirsi ove i convenuti, odierni appellati, avessero prodotto in primo grado il loro titolo di proprietà relativo al sub 14 da cui agevolmente ricavare che la proprietà dell'attico risulta estesa anche al terrazzo frontistante.
In difetto di una simile produzione documentale, tenuto conto della disciplina generale delle cose comuni di cui all'art. 1117 c.c. e della distinzione semantica prima ancora che giuridica tra terrazzo e lastrico solare, deve ritenersi che l'atto di compravendita del 1986 abbia inteso riferirsi alla terrazza attigua al sub 14, restando allora di proprietà condominiale il lastrico solare sovrastante la porzione edificata del sub. 14. In questo senso, allora, ritiene l'odierno collegio giudicante di disattendere le conclusioni del consulente di primo grado, nella parte in cui dall'esame della documentazione in atti traggono indebite riflessioni sul titolo di acquisto degli appellanti, appropriandosi indebitamente di una attività, quella interpretativa, di competenza esclusiva dell'autorità giudiziaria.
Concluso per la natura condominiale del lastrico solare, si osserva che a tale conclusione non osta la circostanza che il lastrico solare sia direttamente collegato al terrazzo esclusivo del sub 14 (di proprietà degli odierni appellati) attraverso una scala di ferro collocata sul terrazzo di proprietà dei . Ciò, infatti, non esclude che lo CP_1
stesso possa rientrare ex art. 1117 c.c. nelle parti comuni dell'edificio. “Il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell'edificio […]” (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n.
22339 del 6 settembre 2019).
Restano ferme invece le statuizioni del giudice di primo grado in punto di rigetto della domanda di rivendicazione di una porzione delle scale condominiali, ovverosia della rampa di scale che collegano il quinto ed il sesto piano fuori terra non oggetto di impugnazione e, come tale, passata in giudicato.
3. Con riferimento alla domanda risarcitoria riproposta in appello, le parti appellanti evidenziano che nell'elaborato peritale disatteso dal giudice di primo grado è dato leggere “…le opere realizzate dal sig. in sopraelevazione al sub 14 Controparte_1
sono completamente abusive essendo stato respinto il progetto presentato in sanatoria;
per tali opere è stata emessa ordinanza di demolizione ed essendo stata accertata
l'inottemperanza è stato emesso decreto di acquisizione al patrimonio comunale;

l'immobile di proprietà di parte attrice non è commerciabile dovendo richiedere un nuovo nullaosta che non può essere rilasciato se non si provvede alla demolizione del piano realizzato in sopraelevazione”
Ancora alla pag. 8, punto e) il CTU affermava che “l'immobile di parte attrice non è commerciabile dovendosi richiedere un nuovo nullaosta paesaggistico che non può essere rilasciato se non si provvede alla demolizione del piano realizzato in sopraelevazione”. Da ciò secondo gli appellanti si evincerebbe la prova del danno da loro lamentato.
Gli appellati evidenziano la mancata prova della lesione e la genericità della domanda.
Ritiene l'odierno collegio giudicante che tale motivo di appello non possa trovare accoglimento.
Gli appellanti hanno chiesto la condanna dei coniugi al pagamento di Controparte_3
una somma quantificata in euro 30.000,00, a titolo di ristoro per il mancato guadagno derivante dal fallimento nel 2010 di una trattativa afferente la vendita dell'immobile di loro proprietà per euro 110.000,00 naufragata a causa della situazione di irregolarità amministrativa dovuta all'abuso edilizio sul lastrico solare e dal deprezzamento del bene immobile nel frattempo intervenuto nel mercato immobiliare (valendo l'immobile alla data dell'atto di citazione euro 80.000,00).
Pur emergendo dalla CTU integrativa l'incommerciabilità temporanea dell'immobile in mancanza del nulla osta paesaggistico a cui osta la mancata demolizione del settimo piano, parti appellanti hanno mancato di fornire adeguata prova dell'entità del danno patito configurato in citazione in termini di mancato guadagno, considerato che, in primo luogo, manca la prova che la mancata conclusione della vendita relative alle trattative indicate sia da addebitare effettivamente all'abuso edilizio;
prova che in tal senso avrebbe potuto essere fornire attraverso deposizioni testimoniali, invero inizialmente articolate ma non ammesse dal giudice di primo grado e non riproposte in appello.
In secondo luogo, è decisivo osservare che gli appellanti hanno omesso di documentare adeguatamente il valore del bene al momento della citazione, facendo riferimento ad un crollo del mercato immobiliare rimasto assolutamente indimostrato. In difetto di una stima aggiornata del valore commerciale dell'immobile al momento della citazione e quindi del decremento di valore subito, e tenendo conto del fatto che non appena l'ordine di demolizione sarà eseguito l'immobile tornerà commerciabile, non risultano elementi sufficienti a provare il pregiudizio economico lamentato dalle parti in citazione e riproposto in appello. La domanda risarcitoria, pertanto, non può essere accolta.
4.Venendo, infine, al regolamento delle spese di lite, alle quali può qui provvedersi con riguardo all'intero giudizio (attesa l'intervenuta riforma, pur in parte qua, della pronuncia di primo grado e la conseguente caducazione, ex art. 336 c.p.c., anche della statuizione in punto di spese di lite emessa in prime cure – v. Cass. civ., 13/07/2020,
n. 14916 e Cass. civ., 24/01/2017, n. 1775), considerando l'esito complessivo del giudizio, le stesse vanno compensate per metà ponendo la restante metà a carico di parti appellate (valore della controversia indeterminabile, complessità bassa, secondo i parametri di cui al DM 55/2014 come modificato dal DM 147/2022 con valori medi e, pertanto, per il primo grado: fase di studio della controversia, valore medio: €
1.701,00, fase introduttiva del giudizio, valore medio: €1.204,00 fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.806,00 fase decisionale, valore medio: € 2.905,00 e così compenso tabellare € 7.616,00 con riduzione al 50% € 3.808,00; per il secondo grado: fase di studio della controversia, valore medio: € 2.058,00; fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.418,00; fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: €
3.045,00; fase decisionale, valore medio: € 3.470,00 e così compenso tabellare €
9.991,00 con riduzione al 50% € 4.995,50).
Pone le spese della Ctu per metà a carico di ciascuno in via definitiva.


P.Q.M.

la Corte d'Appello di Reggio Calabria, nella composizione in epigrafe indicata, definitivamente pronunciando sulle domande proposte nel giudizio iscritto al n.
419/2020 R.G., instaurato mediante atto d'appello avverso la sentenza n. 693/2020 del
Tribunale di Reggio Calabria, pubblicata in data 13.07.2020, emessa a definizione del proc. n. 1087/2016 R.G., disattesa o assorbita ogni diversa istanza ed eccezione, anche riconvenzionale, così provvede:

1. accoglie, in parte qua, l'appello proposto e per l'effetto, in parziale riforma della sentenza appellata: accerta e dichiara la comunione del bene oggetto di controversia ovvero del lastrico solare a copertura del sub 14;

2. rigetta la domanda risarcitoria.

3. compensa per metà le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, ponendo la restante metà liquidata in euro 3808,00 per il primo grado ed in euro 4995,50 per il secondo grado, oltre accessori di legge a carico di parti appellate.

4. Pone le spese della Ctu per metà a carico di ciascuno in via definitiva.

5. Conferma per il resto la sentenza di primo grado.
Così deciso in Reggio Calabria, nella Camera di Consiglio del 12.09.25.
Cons. est. La Presidente
dott.ssa Ivana Acacia dott.ssa Patrizia Morabito