REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia composta dai magistrati dott.ssa TI AR Presidente dott.ssa EN SI Consigliere relatore dott. Enrico Schiavon Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa R.G. n. 1088/2025, in grado di appello, promossa da
(P.IVA ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Gianluigi Bonfante e dall'avv. Giada De Angeli ed elettivamente domiciliata a Mestre (VE), piazza Ferretto 4, presso lo studio dell'avv. Lorenzo Magrini;
appellante contro
(C.F. e P.Iva ), Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Luca Boninsegna ed elettivamente domiciliata a
Verona (VR), via Carlo Cattaneo 8, presso lo studio del difensore;
appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 639/2025 emessa dal Tribunale di
Verona
CONCLUSIONI
pagina 1 di 15 Per parte appellante
In via principale nel merito
- Previa dichiaratoria di nullità della sentenza n. 639/2025, pubbl. il 18/03/2025;
RG. n. 4498/2023; Repert. n. 882/2025 del 19/03/2025; sentenza n. cronol.
3050/2025 del 18/03/25, Tribunale di Verona, non notificata, e comunque dichiara la sentenza impugnata viziata insanabilmente per difetto e/o contraddittoria motivazione, in riforma parziale della stessa e, in accoglimento delle domande degli appellanti
Nel merito


1. Accertata e dichiarata la mancata restituzione alla data del 03.03.2020 dell'azienda concessa in affitto alla in persona Parte_2 del legale rappresentante pro tempore, conseguentemente condannare la convenuta, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore della ricorrente-appellante della somma di euro 358.500,93+iva di legge,
e/o la diversa somma, maggiore e/o minore che sarà ritenuta di giustizia anche ex art. 1226 c.c., oltre ad interessi commerciali di mora e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze mensili dovute per l'occupazione abusiva, al saldo effettivo;



2. Accertata e dichiarata la mancata restituzione alla data del 03.03.2020 dell'azienda concessa in affitto alla Parte_2 conseguentemente condannare la convenuta, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore della ricorrente della somma mensile di euro 12.576,00+iva di legge (da detrarre i canoni di occupazione nel frattempo, medio-tempore versati), e/o la diversa somma, maggiore e/o minore che sarà ritenuta di giustizia anche ex art. 1226 c.c, oltre ad interessi commerciali di mora e rivalutazione monetaria dal giorno 01 giugno 2023, fino al rilascio dell'azienda.
In ogni caso
pagina 2 di 15

3. con vittoria di spese e competenze di lite interamente rifuse oltre ad IVA e
CPA, e rimborso forfetario del 15%;
In via istruttoria


4. Previa rimessione della causa in istruttoria, si chiede di essere ammessi a provare per testi ed interrogatorio formale dei resistenti le circostanze di fatto di seguito capitolate, premessa la locuzione di rito “vero che”:
1) la società convenuta occupa abusivamente (rectius: detiene CP_1 abusivamente) il complesso aziendale nonché l'immobile di proprietà della società dal Marzo 2020 per il quale versa esclusivamente la somma mensile Parte_1 di euro 4.126,20 (3.382,13 + iva al 22%) quale canone di occupazione;

2) la ricorrente dalla scadenza contrattuale del contratto di affitto per cui è causa, ha ricevuto offerte per l'affitto del complesso aziendale de quo ad un canone complessivo di oltre euro 12.500,00+iva di legge;

3) il Comune di Lazise non ha autorizzato il c.d. “cambio di destinazione d'uso” degli immobili attualmente esistenti sul territorio da “residenziale- industriale” a
“commerciale”;
4) alla data odierna, ovvero maggio 2023, sono presenti nel territorio di Lazise
(escluse quindi le frazioni Colà e Pacengo) nr. 3 supermercati, ivi compresi quello per cui è causa;

5) l'immobile di proprietà di , , , Parte_3 Parte_4 Parte_5
è da più di 40 anni adibito a negozio alimentare;
Parte_6
6) nel comune di Lazise, le medie strutture di vendita (come definite dalla L.R. n.
50/2012 esercizi commerciali singoli o aggregazioni di più esercizi commerciali, in forma di medio centro commerciale, con superficie di vendita compresa tra 251 e


2.500 metri quadrati) sono consentite solamente in aree individuate dal PRG di detto Comune, oltre alla zona R ove però sono assenti gli immobili preposti;

7) le medie strutture di vendita sono vietate nelle restanti zone di espansione del
Comune di Lazise e nella zona centro storico, ove in cui è consentito solo un'attività commerciale di tipo Vicinale sotto i 250 mq;
pagina 3 di 15 8) i sig.ri hanno locato l'immobile sito in Via Gardesana 60 - F. 4 mn 261 Pt_3
Sub 7, adiacente a quello per cui è causa, ad uso ad attività direzionale immobiliare, con contratto di locazione stipulato in data 01/04/2012 (sup. immobile mq. 48.00) al canone annuale di euro 15.000+iva, quindi al canone mensile 1250 = pari a 26.04 €/mq./mese, e che attualmente la pigione
(rivalutata istat) ammonta a 1399 €/mese;
9) i sig.ri hanno locato l'immobile sito in Via Gardesana 62 - F. 4 mn 261 Pt_3
Contr Sub 6. adibito ad attività commerciale di , con contratto di locazione stipulato in data 01 04 2022, sup. immobile mq. 77.66 al canone annuo 24.000 € canone mensile 2.000= pari a 25,75 €/mq./mese;
10) i sig.ri hanno locato l'immobile sito in Via Gardesana 57 - F. 5 mn Pt_3
230 Sub 22 attività commerciale laboratorio gelateria, contratto di locazione stipulato in data 01/02/2020, sup. immobile mq. 104.00, canone annuo 27.600 € canone mensile 2300/00 €= pari a 22,11 mq./mese;
11) i sig.ri hanno locato l'immobile sito in Via Gardesana 57 - F. 5 mn Pt_3
230 Sub 23 ad uso attività direzionale immobiliare, contratto di locazione stipulato in data 01 01 2019, sup. immobile mq. 113.33 canone annuo
26.400/00, canone mensile 2.200/00 = pari a 19.41€/mq./mese;
12) vero che la società ha omesso il pagamento del canone di CP_1 occupazione dal marzo 2023 al mese corrente, ovvero giugno 2023;
Si indicano a testi i signori: di Lazise, sig. di Testimone_1 Tes_2
Sant'Ambrogio di Valpolicella, sig. di Lazise, responsabile Ufficio Testimone_3 tecnico Comune di Lazise, responsabile Ufficio commercio del Comune di Lazise.
5) Si chiede venga ammessa CTU volta ad accertare, qualora il GI lo ritenesse necessario, il più plausibile/possibile canone di affitto per l'azienda per cui è causa, formulando il seguente quesito:
“Il c.t.u., letti gli atti ed i documenti di causa ed espletati gli opportuni accertamenti presso gli uffici catastali e l'agenzia del territorio competenti, effettuato il sopralluogo: pagina 4 di 15 1) individui, con riferimento anche ai titoli di provenienza, i beni mobili e immobili, materiali ed immateriali oggetto del contratto di affitto sottoscritto tra le parti in causa, ne dia (qualora possibile) rappresentazione grafica e fotografica e specifichi il loro attuale valore di mercato (indicando i parametri utilizzati per la stima);
2) acquisisca i titoli di legittimità urbanistica e anche la documentazione necessaria relativa alla commerciabilità degli immobili;

3) accerti e quantifichi, altresì, i frutti civili ricavabili dal complesso aziendale per cui è causa, parametrati anche al canone di locazione commerciale vigente con decorrenza dalla data di redazione della perizia;



5. Si chiede l'acquisizione del fascicolo telematico R.G. 4498/2023 Tribunale di
Verona.
Per parte appellata
Nel merito:
Rigettarsi l'appello e confermarsi la sentenza impugnata.
In ogni caso:
Con vittoria di spese e compensi d'avvocato, da determinarsi ai sensi del D.M. n.
55/2014, oltre accessori come per legge
In via istruttoria:
- Si chiede l'acquisizione del fascicolo n. 4498/2023. R.G. del Tribunale di Verona.
Svolgimento del processo
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il 27.6.2023, Parte_1 conveniva in giudizio la società premettendo che: Controparte_1
- Al Market s.n.c. di ER RO & C. aveva gestito dal 1977, dapprima come impresa familiare e poi come società in nome collettivo, inizialmente sotto l'insegna Al Market e in seguito sotto l'insegna F.lli ER Super A&O, il supermercato oggetto di causa;

- Al Market s.n.c. aveva concesso in affitto, in data 26.2.1996, l'intero complesso aziendale alla società per la durata di Controparte_1
pagina 5 di 15 anni sei, decorrenti dal 4.3.1996 e rinnovabili automaticamente per uguale periodo salva disdetta, verso il canone annuo di lire 60 milioni, oltre IVA, rivalutabili annualmente;

- nelle more del rapporto (28.3.2002) era stata costituita la società Parte_1 in cui era stata conferita l'originaria affittante (scioltasi il 19.9.2007);
- il 22.10.2014 era stata prevista una riduzione del canone di affitto a euro
2.382,13 mensili, fino a maggio 2015, dopo di che il canone si era assestato nell'importo mensile di euro 3.382,13, oltre IVA;

- il 17.6.2019 essa aveva inviato regolare disdetta per impedire il rinnovo del contratto al 4.3.2020;
- stante la mancata restituzione dell'azienda da parte della essa Controparte_1 aveva adito il Tribunale di Verona il quale, con sentenza n. 2005/2022, aveva dichiarato cessato il predetto contratto alla scadenza del 3.3.2020 e disposto l'immediata restituzione del complesso aziendale ad opera dell'affittuaria;
- la società non aveva, però, restituito l'azienda versando mensilmente CP_1 la sola somma di euro 4.126,20 (ossia il canone di euro 3.382,13 oltre IVA), quale indennità di occupazione, essendo comunque divenuta morosa anche rispetto a tale obbligo da marzo 2023 a giugno 2023 inclusi.
Deduceva la ricorrente di avere ricevuto offerte per l'affitto del complesso aziendale oggetto di causa ad un canone di oltre euro 12.500,00, oltre IVA, e che, stante l'illegittima occupazione (detenzione) della azienda concessa in affitto da parte della essa aveva subito un danno pari a euro 3.382,13, oltre Controparte_1
IVA, per i canoni da marzo 2023 a giugno 2023, oltre a quelli maturati da giugno
2023 in poi e non corrisposti, e un danno pari a euro 358.500,93, oltre IVA, “per la differenza tra il canone di occupazione versato e quello da versare dal giorno della condanna al rilascio, al giorno del rilascio effettivo”.
Chiedeva, quindi la condanna della società a Controparte_1 corrisponderle le somme suddette.
pagina 6 di 15 1.1. Si costituiva la società convenuta la quale chiedeva la sospensione del procedimento in attesa della decisione della Suprema Corte investita del gravame avverso la sentenza della Corte di appello di Venezia che aveva confermato la sentenza n. 2005/2022 del Tribunale di Verona, evidenziando, comunque, di avere continuato a corrispondere alla ricorrente il canone/indennità mensile di euro 4.126,20 e contestando la sussistenza del “maggior danno” di cui all'art. 1591 c.c., la cui prova era assolutamente mancante.
2. Istruita documentalmente la causa, con sentenza n. 639/2025, il Tribunale di
Verona, dato atto che l'istanza di sospensione ex art. 295 c.p.c. risultava superata dall'intervenuto decreto emesso dalla Suprema Corte a seguito di provvedimento ex art. 380 bis c.p.c., riteneva che le pretese della ricorrente fossero fondate solo in relazione alla mancata corresponsione dei canoni/indennità maturati per le due ultime mensilità di ottobre e novembre
2023, pari a complessivi euro 6.764,26, oltre IVA.
2.1. Secondo il Tribunale, invece, in ordine alla pretesa risarcitoria azionata dalla ricorrente a titolo di maggiore danno da ritardata restituzione del complesso aziendale affittato, difettavano in concreto i presupposti applicativi del disposto di cui all'art. 1591 c.c. atteso che il maggior danno “deve essere provato in concreto dal locatore, anche mediante il ricorso a presunzioni, purché, però, sia dimostrato che il ritardo abbia concretamente pregiudicato la possibilità di locare a terzi il bene per un canone superiore all'ultimo pattuito con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la prova del diverso e maggior valore locativo di mercato”
(Cass. n. 23704/2016; Cass. n. 27287/2021).
Nella fattispecie la documentazione allegata al ricorso concerneva immobili diversi da quello oggetto del contratto di affitto d'azienda del 26.2.1996, anche per tipologia, mentre quella di formazione successiva al ricorso (prodotta all'udienza del 13.2.2024) consisteva unicamente in un contratto di locazione immobiliare, stipulato il 10.2.2024, che nulla attestava circa l'asserita esistenza di proposte anteriori all'instaurazione del ricorso. Inoltre, l'articolato testimoniale verteva su pagina 7 di 15 circostanze insufficientemente circoscritte ed eccessivamente valutative, oltre che per lo più irrilevanti, mentre la CTU nulla poteva conferire in punto an debeatur essendo pertinente alla fase logicamente successiva della quantificazione del danno.
3. Avverso detta sentenza ha proposto appello formulando le Parte_1 conclusioni di cui in epigrafe.
Si è costituita chiedendo il rigetto dell'appello. Controparte_1
All'udienza del 5 novembre 2025 le parti hanno proceduto alla discussione e la
Corte ha deciso la causa come da dispositivo di cui è stata data pubblica lettura.
Motivi della decisione
4. Con un unico articolato motivo di impugnazione l'appellante lamenta che il
Tribunale abbia errato nel ritenere che difettassero i presupposti per il riconoscimento del maggior danno risarcibile, ex art. 1591 c.c. (per la ritardata restituzione del complesso aziendale affittato), in particolare nell'avere ritenuto indimostrato che il ritardo avesse concretamente pregiudicato la possibilità di locare a terzi il bene a un canone superiore all'ultimo pattuito con il conduttore inadempiente per assenza dell'esistenza di proposte anteriori all'instaurazione del ricorso. Secondo R.C.R., in caso di occupazione illegittima di immobile sarebbe sufficiente, ai fini risarcitori, trattandosi di danno in re ipsa allegare l'idoneità dell'immobile a produrre reddito o un maggior reddito, e l'intenzione del proprietario di godere del bene o di impiegarlo per finalità redditizie, onere questo che essa avrebbe assolto nel giudizio di primo grado. A tal fine richiama il capitolo di prova, formulato in seno al ricorso introduttivo e non ammesso dal Tribunale
(“vero che la ricorrente dalla scadenza contrattuale del contratto di affitto per cui
è causa, ha ricevuto offerte per l'affitto del complesso aziendale de quo ad un canone complessivo di oltre euro 12.500,00+iva di legge”). Rileva, inoltre, che il
Tribunale di Verona avrebbe disapplicato la recente sentenza della Suprema Corte
(Cass. Sezioni Unite n. 33645/2022) sul punto, facendo rinvio a precedenti giurisprudenziali superati, mentre avrebbe dovuto riconoscere il danno da essa pagina 8 di 15 subito, da parametrare al valore locatizio di mercato dell'immobile, che non solo sarebbe in re ipsa, ma risulterebbe anche provato dalla circostanza che l'immobile era stato locato, dopo tre mesi dal rilascio da parte dell'affittuaria, a un canone maggiore di euro 10.000,00. Il Tribunale avrebbe errato nel non ammettere la prova testimoniale e non avrebbe correttamente valutato la documentazione da essa depositata. Inoltre, la non avrebbe specificatamente Controparte_1 contestato che non avrebbe potuto esercitare il suo diritto di Parte_1 godimento, diretto o indiretto, essendosi limitata a dedurre che non aveva Pt_1 dimostrato in giudizio il maggior danno subito. In sostanza il Tribunale di Verona non avrebbe colto che la somma mensile richiesta da non costituiva il lucro Pt_1 cessante, cioè un canone maggiore rispetto a quello di mercato, ma solo ed esclusivamente il danno emergente (in re ipsa) costituito, oggi, dal canone comune di mercato per l'immobile illegittimamente occupato sine titulo.
5. Così sintetizzate le censure sollevate da ritiene il Collegio che Parte_1
l'appello sia infondato e debba essere rigettato e che la sentenza impugnata debba essere confermata essendo la domanda relativa al maggior danno, ex art. 1591 c.c., infondata.
5.1. Premesso che la violazione da parte dell'affittuario dell'obbligo di restituzione all'affittante dell'azienda per scadenza del termine dà luogo, a carico del primo, a responsabilità a norma dell'art. 1591 c.c. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell'affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull'affitto l'art. 1591 c.c., si osserva che il dovere di restituire il bene alla scadenza convenuta è una delle obbligazioni gravanti sul conduttore, ex art. 1590 c.c., e nel caso in cui lo stesso ritardi nella riconsegna della cosa locata (per cui deve considerarsi in mora nella restituzione dell'immobile), egli deve corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna del bene stesso, oltre al risarcimento dell'eventuale maggior danno subito dal locatore, ai sensi dell'art. 1591 c.c. (“il
pagina 9 di 15 conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”).
La mancata riconsegna dell'immobile comporta, dunque, da un lato, conformemente al principio mora perpetuat obligationem, l'obbligo di corrispondere la somma pattuita nel contratto e, dall'altro quello di risarcire il locatore del maggior danno arrecatogli.
L'obbligo di pagare il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna del bene locato deve considerarsi una forma di risarcimento minimo previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile a prescindere dalla prova di un danno concreto subito dal locatore.
In sostanza al ritardo nella restituzione della cosa, l'art. 1591 c.c. associa l'obbligo di corrispondere il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, per cui è il legislatore stesso che prevede che in caso di ritardo nel recupero della disponibilità della cosa locata il locatore subisce un danno che è pari (quanto meno) all'ammontare del canone. In questo caso il locatore non è tenuto a provare altro e la quantificazione del danno è predeterminata per legge.
Solo se egli assuma di aver subito un maggior danno, che può essere conseguente alla necessità di effettuare una rimessione in pristino, o alla perdita di occasioni di sfruttamento della cosa economicamente più vantaggiose, sarà soggetto al normale onere probatorio relativo alla sussistenza e all'ammontare del maggior danno (Cass. n. 9256/2021).
5.2. Ben diversa è la fattispecie esaminata dalla Suprema Corte a sezioni unite nella sentenza n. 33645/2022 che aveva ad oggetto il risarcimento del danno spettante al proprietario in conseguenza dell'occupazione sine titulo di un immobile in cui difettava ab origine un valido titolo contrattuale legittimante l'occupazione.
Nella fattispecie in esame, invece, si discute del danno per ritardata restituzione dell'immobile e trova, pertanto, applicazione la specifica disciplina di cui all'art. 1591 c.c. pagina 10 di 15 La stessa Corte di legittimità, nella suddetta sentenza, più volte richiamata dall'appellante, ha affermato che rientra nel mancato guadagno, e non può quindi costituire danno in re ipsa, la locazione per un canone superiore a quello di mercato: tale occasione persa, al pari della mancata alienazione del diritto per un prezzo maggiore di quello di mercato, deve essere oggetto di prova specifica, anche in via presuntiva. La Corte di legittimità ha, inoltre, in relazione al mancato guadagno, espressamente rinviato alla costante giurisprudenza in materia di maggior danno ai sensi dell'art. 1591 c.c. (“...fra le tante Cass. 3 febbraio 2011,
n. 2552; 26 novembre 2007, n. 24614; 27 marzo 2007, n. 7499; 13 luglio 2005,
n. 14753; 23 maggio 2002, n. 7546”) secondo cui "La prova del maggior danno, di cui alla seconda parte dell'art. 1591 c.c., non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dall'astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene, ma richiede, invece, la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli e detta prova incombe sul locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o d'acquisto e di concreti propositi di utilizzazione". Con recentissima pronuncia in tema di conseguenze dell'inadempimento del conduttore, da affrontare e trattare alla stregua di un'ordinaria questione di determinazione (e liquidazione) del danno contrattuale risarcibile, le Sezioni Unite della Cassazione hanno ribadito la finalità e l'ambito applicativo dell'art.1591 c.c., affermando che il “maggior danno” va riferito, stricto sensu, alle conseguenze pregiudizievoli direttamente riferibili al ritardo nella restituzione dell'immobile (Cass. S.U. 4892/2025).
Il danno da mancata restituzione rappresenta, quindi, qualcosa di diverso e autonomamente risarcibile rispetto all'ulteriore e maggior danno che, in quanto ramificazione risarcitoria differenziata, deve essere dimostrato e non è sufficiente pagina 11 di 15 considerare la mera differenza fra il corrispettivo convenuto dalle parti e il maggior valore del canone di mercato.
Pertanto, qualora il conduttore permanga, dopo la risoluzione del contratto, nella detenzione del bene, l'indennità di occupazione va ragguagliata al canone di locazione convenuto dalle parti, che continua ad essere dovuto anche in caso di ulteriore detenzione del bene oltre la scadenza contrattuale, salva la possibilità, per il locatore, di provare, anche mediante il ricorso a presunzioni, il maggior danno, cioè di dimostrare che la ritardata restituzione dell'immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all'ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato.
Il locatore non può limitarsi a dedurre, genericamente, che il bene locato era suscettibile di impiego tale da garantirgli un risultato economico migliore rispetto al canone originariamente pattuito, tenuto conto che il maggior danno di cui all'art. 1591 c.c.va provato in concreto dal locatore "secondo le regole ordinarie", rientrando quindi fra i mezzi di prova consentiti anche la prova per presunzioni, sempre che queste presentino i requisiti previsti dall'art. 2729, I comma, c.c., e consentano di ritenere dimostrato il fatto ignoto, con l'ulteriore specificazione che le presunzioni sono da considerare gravi, precise e concordanti. Le presunzioni non possono essere invocate in astratto, al solo scopo di provare l'esistenza di un maggior canone di mercato, ma devono essere idonee a dare in concreto la prova del danno derivante al locatore dal fatto provato, dal quale si risale poi al fatto ignoto.
A tal fine non appare utilizzabile e rilevante la circostanza che le vere e proprie trattative per la stipulazione di una nuova locazione con terzi si instaurano normalmente solo quando sussiste la sufficiente certezza circa l'epoca dell'effettivo rilascio dell'immobile ancora occupato, tenuto conto che già l'11 gennaio 2023 la Corte di appello di Venezia (doc. 14 fascicolo R.C.R.) aveva pagina 12 di 15 rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza del
Tribunale di Verona che aveva condannato all'immediato rilascio Controparte_1 del complesso aziendale in favore di e che l'odierna appellante, pertanto, Pt_1 avrebbe ben potuto intrattenere trattative per il nuovo impiego dell'immobile e fornire adeguata prova.
5.3. Osserva, inoltre, il Collegio che R.C.R. si è limitata a dedurre, genericamente, che l'immobile era suscettibile di impiego tale da garantirle un risultato economico migliore rispetto al canone originariamente pattuito, affermando di aver ricevuto “offerte per l'affitto del complesso aziendale” ad un canone complessivo di oltre euro 12.500,00+iva di legge (pag. 15 ricorso introduttivo) senza, però, produrre nessuna proposta di soggetti interessati all'affitto.
Tale carenza probatoria non potrebbe essere colmata mediante l'ammissione del capitolato formulato dall'appellante: il capitolo n. 2 (“vero che la ricorrente dalla scadenza contrattuale del contratto di affitto per cui è causa, ha ricevuto offerte per l'affitto del complesso aziendale de quo ad un canone complessivo di oltre euro 12.500,00+iva di legge”), per come formulato, è inammissibile stante la sua formulazione generica, non essendo indicato in che data sarebbero state ricevute le offerte, non viene indicato il soggetto o i soggetti che avrebbero formulato tali offerte, i concreti termini dell'offerta, tanto da impedire anche alla controparte di predisporre una adeguata difesa.
Parimenti infondati appaiono gli altri capitoli di prova in quanto irrilevanti (1 e da
4 a 12), generici (3-4-6-7), documentali (da 8 a 11) e da provarsi documentalmente (3-6-7).
A diversa conclusione non porta l'esame dei contratti prodotti da (doc. 21) Pt_1 in quanto non solo sono stati stipulati anteriormente alla data di scadenza del contratto oggetto di causa (ad eccezione della locazione di un bar), ma soprattutto sono contratti di locazione, e non di affitto di azienda e di immobili pagina 13 di 15 con caratteristiche (destinazione urbanistica;
dimensioni) diverse da quello oggetto di causa.
Occorre rilevare che tale produzione era finalizzata soltanto ad avvalorare la perizia di parte, volta a determinare il canone locativo che, come sopra esposto, appare non rilevante nella fattispecie.
Non può, poi, non evidenziarsi l'infondatezza della pretesa di che vorrebbe Pt_1 ottenere il maggior danno, sulla base dell'asserito valore locativo, dal marzo
2020, nonostante tale valore sia stato individuato nella consulenza di parte al giugno 2023.
Peraltro, come osservato dalla società appellata, pur avendo diritto a Parte_1 ottenere l'aggiornamento del canone di affitto in base al 100% della rivalutazione
ISTAT, nel 2015 aveva richiesto alla un adeguamento nei limiti del 75% CP_1 dell'indice ISTAT e, successivamente (dal 2015 al 2023), non ha più richiesto alcun aggiornamento del canone, circostanza, questa, dalla quale si può desumere che l'affittante ritenesse congruo il canone mensile di euro 3.382,13, oltre IVA.
Anche il contratto di locazione, stipulato nel febbraio 2024, quindi successivamente all'introduzione del giudizio di primo grado e successivamente al rilascio dell'azienda da parte di il quale non risulta neanche essere Controparte_1 stato registrato, non permette di modificare le valutazioni sopra esposte: si tratta di un contratto di locazione, mentre nella fattispecie le parti in causa avevano stipulato un contratto di affitto di azienda;
i due contratti non sono nemmeno comparabili atteso che nel contratto di affitto di azienda non vengono neanche compiutamente individuati gli immobili nei quali si svolgeva l'attività.
Né corrisponde al vero che non avesse contestato le allegazioni Controparte_1 della ricorrente in ordine alla sua concreta possibilità di godimento perduta, come si evince chiaramente dalla lettura della memoria difensiva di costituzione (pag.
13).
pagina 14 di 15 Inammissibile appare, infine, la richiesta di CTU, palesemente esplorativa e tendente a sopperire alle carenze probatorie dell'appellante.
6. Al rigetto dell'appello consegue la condanna di al pagamento delle spese Pt_1 di lite in favore della società appellata, liquidate come in dispositivo (valore euro
430.000,00, come da nota di iscrizione a ruolo;
scaglione da euro 260.001,00 a euro 520.000,00; parametri tra minimi e medi in considerazione della non particolare complessità della causa e della discussione orale).
6.1. L'appellante va altresì dichiarata tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, del Testo Unico Spese di Giustizia n.115/02.


P.Q.M.


La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa di appello avverso la sentenza n. 639/2025 del Tribunale di Verona, così pronuncia: rigetta l'appello proposto da Parte_1 condanna al pagamento delle spese di lite del presente grado in Parte_1 favore dell'appellata liquidate in complessivi euro 8.200,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali (15%) e accessori come per legge se dovuti;
dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di Parte_1 dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002.
Venezia, 5 novembre 2025
La Presidente
TI AR
Il Consigliere estensore
EN SI
pagina 15 di 15