R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dott. LE LD Presidente
- dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
- dott.ssa MA LL Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(artt. 352, comma 6, e 281-sexies, comma 3, c.p.c.)
nella causa civile di appello iscritta al n. 3532 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 trattenuta in decisione all'udienza dell'11.12.2025 e vertente
TRA
( ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'avv. Loreta Altobelli ( ) in virtù di procura in calce C.F._2
all'atto d'appello
- PARTE APPELLANTE -
E
( , in persona del suo Controparte_1 C.F._3
procuratore speciale Controparte_2
pag. 1 di 20 ( ), rappresentata e difesa dall'avv. Daiana Lombardi C.F._4
( ) in virtù di procura in calce alla comparsa di C.F._5
costituzione e risposta del grado d'appello
- PARTE APPELLATA -
NONCHÉ
EREDI di Controparte_3
- PARTE APPELLATA CONTUMACE -

OGGETTO: appello avverso sentenza del Tribunale di Cassino n. 1643/2021
pubblicata il 9.12.2021 (azione ex art. 2932 c.c.).
CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza di discussione dell'11.12.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato il 9.6.2022 ha proposto Parte_1
appello avverso la sentenza n. 1643/2021 con cui il Tribunale di Cassino ha definito il giudizio n. 2612/2014 R.G., introdotto nei suoi confronti da
[...]
in qualità di procuratore speciale di Controparte_2 CP_1
e al quale aveva partecipato anche , chiamato in
[...] Controparte_3
causa dal fratello nei seguenti termini: Pt_1
- ha accertato l'inadempimento del promittente venditore Parte_1
all'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita immobiliare assunto con il contratto preliminare stipulato il 10.1.2013;
pag. 2 di 20 - ha disposto il trasferimento, ai sensi dell'art. 2932 c.c., in favore del promissario acquirente della proprietà dei beni Controparte_1
immobili oggetto del suddetto contratto di esclusiva proprietà del convenuto
; Parte_1
- ha autorizzato il competente conservatore agli adempimenti e trascrizioni di legge;

- ha dichiarato la compensazione tra il residuo del prezzo dovuto al convenuto e quanto dal medesimo dovuto a titolo di risarcimento danni derivati dall'inadempimento;
- ha rigettato ogni altra domanda e le domande riconvenzionali spiegate;

- ha compensato integralmente tra tutte le parti le spese del giudizio.
L'appellante ha formulato un unico motivo, rassegnando le seguenti conclusioni:
«Dichiarare la revoca della sentenza n. 1643/2021 pronunciata dal Tribunale di Cassino,
Sezione Civile, GOT Dr. Vincenza Ovallesco, pubblicata in data 9.12.2021;
- conseguentemente
1) Dichiarare infondate in fatto e in diritto le richieste tutte avanzate da parte attrice nel proprio atto di citazione.
2) In via subordinata, accertare le responsabilità contrattuali ed extracontrattuali a carico del sig. con sua esclusiva condanna all'eventuale risarcimento;
Controparte_3
3) In via riconvenzionale, accertare la responsabilità contrattuale ed extracontrattuale dell'attore e del terzo chiamato e per l'effetto condannarli al risarcimento dei danni subiti da parte del sig. che fin d'ora vengono quantificati in euro 2.500.000,00 o Parte_1
pag. 3 di 20 nella misura quantificata in corso di causa o nella misura che vorrà determinare l'autorità
giudicante, anche secondo equità, a seguito dell'istruttoria.
Con vittoria di spese, competenze e onorari di entrambi i giudizi».
2. Si è costituito in giudizio sempre a mezzo del Controparte_1
procuratore speciale il quale ha eccepito Controparte_4
l'inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.p.c. e, nel merito, ne ha contestato la fondatezza, instando per il suo rigetto.
3. Alla prima udienza del 10.11.2022, la Corte ha dichiarato interrotto il giudizio, stante il decesso di intervenuto il 26.9.2022, Persona_1
dopo la notifica dell'atto di appello e prima della sua costituzione in giudizio
(art. 299 c.p.c.)
Con ricorso ex art. 303 c.p.c., depositato il 7.2.2023 , l'appellante ha riassunto il giudizio anche nei confronti degli eredi di la CP_3 Pt_2
coniuge (già parte del giudizio come procuratore Controparte_2
speciale di e i figli e che Controparte_1 CP_5 Controparte_6
non si sono costituiti e sono stati dichiarati contumaci .
4. Dopo alcuni rinvii di ufficio, con decreto in data 10.11.2025, è stata disposta la decisione della causa con la procedura abbreviata di cui all'art. 281-sexies c.p.c., concedendo alle parti termine per il deposito di note.
All'udienza dell'11.12.2025, infine, le parti costituite hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa e, al termine, la Corte ha provveduto ai sensi del comma 3 del citato art. 281-sexies (comma aggiunto dall'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022 e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art. 7, comma 3, d.lgs. n. 164/2024).
pag. 4 di 20 5. Si osserva, preliminarmente, quanto all'eccezione di inammissibilità
dell'appello ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c. (nel testo applicabile nella specie
ratione temporis, trattandosi di appello proposto dopo l'11.8.2012 e prima del 28.2.2023), che la Corte, nel rinviare la causa per la precisazione delle conclusioni, ha scelto di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata, con delibazione in senso reiettivo, implicitamente resa sull'eccezione in questione (v. Cass. ord. 29.11.2021 n. 37272).
6. Nel merito, l'appello è basato su un unico motivo, rubricato «Erronea
valutazione dei fatti di causa ed erronea qualificazione giuridica degli stessi. Motivazione
insufficiente e contraddittoria», che è articolato in cinque punti.
6.1. Con il primo si contesta la sentenza impugnata nella parte in cui afferma che «In via preliminare, va rilevato che, nelle more del presente giudizio, in data 19.8.2020
è stato dichiarato estinto il processo esecutivo a carico di (R.G.E. n. Parte_1
146/2011, Trib. Cassino) avente ad oggetto i beni promessi in vendita con il contratto preliminare oggetto della presente causa, la cui domanda giudiziale ex art. 2932 cc è stata trascritta presso la competente Conservatoria, in data 23.6.2014 ai n.ri 9991 RG/8178 RP” (v.
note conclusive parte attrice). Ciò ad ulteriore sostegno del convincimento di questo giudice circa la sussistenza dei presupposti della domanda ex art. 2932 c.c.».
In particolare, l'appellante, premesso che la dichiarazione di parte attrice,
richiamata espressamente dal giudice, era contenuta nelle note conclusionali ,
cui non è stato dato diritto di replica, deduce che l'estinzione della procedura esecutiva è avvenuta per inattività delle parti e non – come invece erroneamente inteso dal Giudice di prime cure – a seguito di adempimento da pag. 5 di 20 parte del promissario acquirente, con il pagamento dei debiti iscritti a ruolo esattoriale (v. doc. 4 allegato all'atto di appello).
6.2. Nel secondo punto l'appellante si duole del fatto che, nel corpo della sentenza, il giudice, ricostruendo i fatti di causa, « omette completamente qualunque riferimento alla compartecipazione all'atto medesimo, come parte promittente venditrice, del terzo chiamato in causa , senza per di più fornire alcuna Controparte_3
giustificazione né estromettendo dal giudizio il terzo chiamato».
Deduce, in particolare, che i l contratto preliminare concluso inter partes
aveva ad oggetto anche gli immobili di proprietà d el fratello CP_3
, terzo chiamato, il quale si era dichiarato disponibile alla stipula del
[...]
contratto definitivo. Sennonché, la circostanza che il promissario acquirente non avesse concluso il contratto definitivo nemmeno con il CP_1
promittente venditore dichiaratosi a ciò disponibile , dimostrerebbe la volontà
dell'appellato di non adempiere affatto alle proprie obbligazioni.
Non sussisterebbe, pertanto, la volontà del promissario acquirente di eseguire, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la prestazione dedotta in contratto a suo carico, dal momento che tale ipotetico proposito si scontrerebbe con la mancata stipulazione del rogito notarile con l'altro promittente venditore,
. Controparte_3
6.3. Il terzo punto riguarda l'errore in cui sarebbe incorso il giudice di prime cure nell'avere considerato provati gli assunti d i circa il Controparte_1
corretto adempimento dei suoi obblighi contrattuali (ossia l'avere estinto,
prima della stipula del rogito, i debiti dei fratelli , contratti anche Pt_1
quali soci di Di ZI IE s.n.c. ) e nell'avere conseguentemente ritenuto pag. 6 di 20 sussistenti i presupposti di cui all'art. 2932, comma 2, c.c., nonostante il promissario acquirente risultasse, invece, indisponibile a corrispondere il saldo del prezzo.
6.4. Con il quarto punto l'appellante censura la sentenza di primo grado nella parte in cui ha accolto la domanda di riduzione del prezzo spiegata dal promissario acquirente, sull'assunto che l'iscrizione da parte di UI di ipoteca sugli immobili per cui è causa per un totale di € 309.598,62,
intervenuta il 2.12.2013, fosse una conseguenza (pregiudizievole) immediata e diretta del rifiuto del promittente venditore di addivenire alla stipula del rogito, fissato per il giorno 28.11.2013.
Deduce l'appellante che, al contrario, i menzionati debiti per cui UI
aveva iscritto ipoteca corrispondevano a quelli posti a fondamento dell'intervento dell'Agente della riscossione nella procedura esecutiva immobiliare incardinata in suo danno prima della conclusione del preliminare e di cui il promissario acquirente era pienamente a conoscenza.
6.5. Al quinto punto l'appellante censura l'accoglimento, da parte del giudice di primo grado, della domanda di risarcimento dei danni di cui ai punti 3, 4 e 5 delle conclusioni d i per un totale di € Controparte_1
387.401,38, il cui valore, tuttavia, non sarebbe riconducibile ad alcun tipo di valutazione tecnica che ne consenta la qua ntificazione. Più specificamente,
deduce l'appellante che, al netto dell'acconto ricevuto, pari a € 378.000,00 e della riduzione del corrispettivo di € 309.598,62, sarebbe comunque residuato in suo favore un credito pari a € 187.401,38, al quale andrebbe comunque aggiunta la somma di € 200.000,00 che, secondo quanto previsto pag. 7 di 20 dal preliminare, doveva essere versata alla stipula del rogito direttamente in favore dell'appellante.
7. L'appello va respinto con riferimento alle doglianze di cui ai primi due punti, mentre è fondato e merita accogliment o con riguardo ai punti tre,
quattro e cinque, nel senso e nei limiti delle motivazioni di seguito riportate.
8. Con riferimento alle deduzioni svolte nel primo punto, è sufficiente osservare come in sede di comparsa conclusionale del Controparte_1
2.6.2021, abbia ribadito che il trasferimento degli immobili promessi in vendita poteva ritenersi giuridicamente possibile , per essersi la procedura esecutiva in danno dell'odierno appellante estinta in data 12.8.2020 e,
dunque, ben oltre il maturarsi delle preclusioni istruttorie di cui all'art. 183,
comma 6, c.p.c. (n. 146/2011 RGE del Tribunale di Cassino), producendo l'estratto del fascicolo, che ben avrebbe potuto produrre anche in Pt_3
appello (v. Cass. n. 7977/2022).
L'estinzione è stata, peraltro, confermata dall'appellante che, nel costituirsi nel presente giudizio, ha prodotto l'ordinanza del 12.8.2020 che ha disposto l'estinzione (v. doc. 4), a nulla rilevando le ragioni di tale evento.
9. Quanto alle doglianze svolte nel secondo punto, in modo non del tutto chiaro, giova premettere che fin dall'introduzione del Controparte_1
giudizio, ha dedotto l'inadempimento del solo rispetto Parte_1
all'obbligo di trasferire il diritto di proprietà degli immobili di sua esclusiva proprietà, assunto con il contratto preliminare di compravendita del
10.1.2013.
pag. 8 di 20 Dalla lettura degli atti e, soprattutto, del contratto preliminare, che prevede l'impegno in capo a ciascun promittente venditore di cedere gli immobili e le quote di rispettiva proprietà esclusiva, deve escludersi che il negozio in questione abbia per oggetto un'obbligazione indivisibile, sì da dovere considerare i promittenti venditori come un'unica parte contrattuale plurisoggettiva (v. Cass. n. 23506/2023 in motiv.).
cheAnche alla luce della prospettazione dei fatti compiuta dalle parti e delle domande dalle medesime avanzate, è da escludere che l'accertamento dei presupposti dell'azione ex art. 2932 c.c., esperita nei soli confronti di dovesse necessariamente riguardare anche la posizione Parte_1
dell'altro promittente venditore (il fratello e ora i suoi CP_3 Pt_1
eredi), che in ogni caso, ha preso parte al giudizio, quale terzo chiamato in causa, manifestando la sua di sponibilità a trasferire gli immobili promessi in vendita alle condizioni indicate dall'attore/promissario acquirente.
Né può ritenersi che l'assenza di prova circa l'avvenuta stipulazione del rogito con e l'omesso esperimento dell'azione di Controparte_3
esecuzione in forma specifica nei confronti di quest'ultimo sottendano la reale volontà del promissario acquirente di non adempiere alle obbligazioni assunte nei confronti di . Parte_1
Le obbligazioni assunte dai infatti, Parte_4 CP_3 Pt_1
sono del tutto autonome e distinte, atteso che, come detto, ciascuno di essi si
è impegnato a trasferire esclusivamente i beni e le quote di cui è titolare in via esclusiva, i quali, pertanto, non costituiscono un complesso unitario né
tali sono stati valutati nel contratto preliminare.
pag. 9 di 20 Dalle considerazioni sopra riportate discende che l'appellante è privo di interesse a contestare l'omesso promuovimento dell'azione di cui all'art. 2932 c.c. anche nei confronti del promittente venditore , né Controparte_3
può trarre argomenti da tale scelta , che, come detto, risulta giustificata dalla espressa disponibilità, manifestata dal medesimo anche prima dell'introduzione del giudizio, a trasferire i propri beni in esecuzione del preliminare.
10. Gli ultimi tre punti dell'appello vanno esaminati congiuntamente, stante la loro stretta connessione logico -giuridica.
10.1. Con riferimento alla dedotta insussistenza dei presupposti di cui all'art. 2932, comma 2, c.c., si osserva che, secondo il pacifico insegnamento della
S.C., l'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre non presuppone che l'offerta della controprestazione sia eseguita nelle forme di cui agli artt. 1208 e 1209 c.c.,
essendo, al contrario, sufficiente che l'attore manifesti la propria volontà di eseguirla in qualsiasi modo che escluda dubbi circa la sua concreta intenzione di adempiere (v. Cass. n. 13789/2024; Cass. n. 9314/2017; Cass.
n. 2217/2013). Il presupposto ex art. 2932, comma 2, c.c. è integrato,
pertanto, anche dall'offerta della prestazione formulata con l'atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore (v. Cass. n. 26011/2010).
È stato altresì precisato che, in tema di contratto preliminare di compravendita, ove le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo o del relativo saldo contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo,
l'offerta della prestazione, richiesta dall'art. 2932 c.c., comma 2, può
pag. 10 di 20 ritenersi implicita nella domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto;
pertanto, il requisito dell'offerta di cui al secondo comma dell'articolo citato è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre
(cfr. Cass. n. 11837/2021; Cass. n. 24339/2017; Cass. n. 29849/2011).
Ciò premesso, nel caso in esame la domanda ex art. 2932 c.c. proposta dal promissario acquirente è suscettibile di accoglimento , dal CP_1
momento che il medesimo, oltre ad avere già parzialmente adempiuto all'obbligo di pagamento del prezzo di vendita, ha, altresì, manifestato la chiara e inequivoca volontà di adempiere alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare tuttora ineseguite, richiedendo la compensazione del relativo prezzo con il proprio controcredito risarcitorio (solo) in caso di accoglimento delle proprie ulteriori domande e nei limiti del relativo
quantum risarcitorio (v. conclusioni del primo grado, come precisate con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c.).
Ne discende l'infondatezza delle censure formulate dall'appellante in ordine all'inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c., «in quanto carente della necessaria esecuzione o offerta di esecuzione della controprestazione,
prevista dal secondo comma dell'art. 2932 c.c.» (v. atto di appello, p. 6), e la conseguente necessità, al fine di accertare il prezzo residuo eventualmente ancora da pagare da parte del promissario acquirente (originaria CP_1
parte attrice, ora parte appellata) , di vagliare la sussistenza o meno dei presupposti per l'accoglimento dell e domande da quest'ultimo avanzate,
dirette a ottenere la riduzione del prezzo di vendita e il risarcimento dei pag. 11 di 20 danni patiti in conseguenza del rifiuto di addivenire alla stipula del rogito alla data fissata;
domande accolte in primo grado con motivazione contestata nell'atto di appello.
10.2. Risulta pacifico tra le parti che, in forza del menzionato contratto preliminare del 10.1.2013, l'appellante si era impegnato a trasferire i beni ivi individuati (nn. 7, 8, 9 e 10 di cui all'elenco contenuto nell'art. 1, con indicazione del valore di ciascuno di essi ), a fronte dell'obbligo del promissario acquirente di corrispondere l'importo complessivo di €
875.000,00 (v. comparsa di costituzione e risposta del primo grado , p. 4,
memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., p. 2).
In particolare, come risulta dall'art. 4 del preliminare, al Controparte_1
momento della sua conclusione, aveva già corrisposto a Parte_1
(come al di lui fratello ) un acconto pari ad € 378.000,00, sotto forma CP_3
di pagamento effettuato per saldare altri debiti del promittente venditore;
il prezzo residuo avrebbe, invece, dovuto essere versato, quanto a € 200.000,00,
mediante pagamento della somma, da eseguire «entro e non oltre la data di stipula dell'atto notarile definitivo» e, quanto a € 297.000,00 (875.000,00 -
378.000,00 - 200.000,00 = 297.000,00), mediante l'estinzione dei debiti facenti capo al promittente venditore (v. doc. 3 del fascicolo di primo grado dell'appellata).
Come detto, con lo stesso contratto, l'appellato si era altresì impegnato all'acquisto degli ulteriori beni immobili all'epoca di titolarità di CP_3
ivi individuati (nn- 1-6 dell'elenco all'art. 1), al prezzo di €
[...]
925.000,00, di cui € 378.000,00 già corrisposti al momento della stipula del pag. 12 di 20 preliminare ed € 547.000,00 mediante l'estinzione dei debiti facenti a lui capo
(925.000,00 - 378.000,00 = 547.000,00).
Il prezzo complessivamente pattuito per il trasferimento dei beni promessi in vendita da e era, dunque, pari a € 1.800.000,00, di Pt_1 Controparte_3
cui complessivi € 844.000,00 «da corrispondere ai soggetti creditori terzi quali indicati analiticamente nell'allegato n. 4 a titolo di pagamento delle residue esposizioni debitorie gravanti sui promittenti venditori a totale estinzione delle stesse» (547.000,00 + 297.000,00 = 844.000,00).
Ai sensi dell'art. 4, ultimo alinea, del preliminare, qualora i debiti accollati dal promissario acquirente fossero risultati di importo inferiore a quello sopra indicato di € 844.000,00, la quantificazione del corrispettivo avrebbe dovuto ridursi in misura corrispondente;
qualora, invece, l'esposizione debitoria dei promittenti venditori fosse risultata superiore rispetto al predetto importo, il prezzo avrebbe potuto incrementarsi , ma non oltre il limite del 5%.
Ciò premesso in ordine alla vicenda negoziale dedotta in lite, si rileva che nel corso del giudizio di primo grado, ha allegato e Controparte_1
provato di aver estinto debiti facenti capo a Di ZI IE s.n.c., di cui l'appellante rispondeva solidalmente con il fratello , ai sensi dell'art. CP_3
2291 c.c., per € 257.803,28 (20.000,00 + 3.000,00 + 43.000,00 + 500,00 +
30.000,00 + 10.179,06 + 55.000,00 + 6.398,00 + 22.000,00 + 50.000,00 +
17.726,22 – v. atto di citazione, pp. 5, 6 e 7 – docc. da 6A a 15, 17 e 18),
escluse le spese di registrazione del preliminare, pari a € 9.168,00 (p. 6,
punto n. 8, doc. 16), in quanto non qualificabili alla stregua di una pregressa obbligazione dei promittenti venditori agli effetti dell'art. 4.
pag. 13 di 20 Dunque, tenuto conto dell'anticipo di € 756.000,00 già versato alla data del preliminare, la somma totale corrisposta da ammontava a Controparte_1
€ 1.013.803,28.
A fronte di tale esborso, l'appellato ha chiesto che il prezzo di vendita degli immobili di titolarità di sia ridotto in misura corrispondente Parte_1
al valore del credito di € 309.598,62 per il quale, successivamente alla stipula del preliminare, è stata iscritta ipoteca in favore di UI SU (doc. 21 all.
atto di citazione). Ha, inoltre, domandato che il prezzo residuo sia ulteriormente compensato con i danni patiti in conseguenza dell'inadempimento da ritardo e da omessa informazione di cui si sarebbe reso responsabile il promissario acquirente;
danni consistiti nel pregiudizio patrimoniale derivante dai mancati profitti che avrebbe potuto percepire dalla somma versata dal promissario acquirente a titolo di acconto e dall'aver concluso il contratto a condizioni peggiori rispetto a quelle che sarebbero state altrimenti convenute qualora quest'ultimo fosse stato informato circa la reale condizione patrimoniale dell'appellante, oltre che in un generico «danno da ritardo nell'adempimento» (v. atto di citazione, pp. 9 e 10) .
In primo grado, ha contestato espressamente che Parte_1
l'iscrizione dell'ipoteca sugli immobili promessi in vendita da parte di
UI SU s.p.a. potesse integrare un pregiudizio per il promissario acquirente, sostenendo che il credito garantito dalla menzionata ipoteca era a lui noto e avrebbe dovuto, pertanto, proprio da lui essere estinto, in forza della pattuizione contenuta nell'art. 4 del contratto (v. comparsa di costituzione e risposta, p. 6 e memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c., p.
pag. 14 di 20 5). A dimostrazione di tale contestazione ha documentato come, alla data del preliminare, UI SU avesse già agito in via esecutiva, intervenendo nella procedura di espropriazione immobiliare pendente a suo carico dinanzi al Tribunale di Cassino n. 146/2011 R.G. (docc. C e F comparsa di risposta primo grado).
A fronte di tali specifiche contestazioni del promittente venditore, che integrano un'eccezione di inadempimento rispetto agli obblighi contrattuali assunti dal promissario acquirente , quest'ultimo avrebbe dovuto provare di aver compiutamente eseguito le prestazioni dedotte a suo carico nel preliminare di cui chiede l'esecuzione in forma specifica;
ciò in applicazione del consolidato principio giurisprudenziale a mente del quale, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il debitore convenuto per l'adempimento che solleva l'eccezione di inadempimento, è onerato di allegare l'altrui inadempimento, gravando sul creditore agente l'onere di dimostrare il proprio adempimento o i fatti impeditivi, modificativi o estintivi dell'obbligo di eseguire la prestazione (v., tra le tante, Cass. n.
5863/2024; Cass. n. 3587/2021; Cass. n. 3373/2010; Cass. SS.UU. n.
13533/2001).
invece, non ha assolto a tale onere, essendosi limitato a Controparte_1
dedurre che i crediti per i quali l'agente della riscossione ha iscritto ipoteca successivamente alla stipulazione del contratto preliminare non rientravano nel novero di quelli da estinguere ai sensi dell'art. 4 del predetto contratto,
trattandosi di posizioni tributarie personali del promittente venditore;

deduzione che, tuttavia, non ha provato, tenuto conto anche che non ha pag. 15 di 20 prodotto in giudizio , nonostante la sua rilevanza, l'allegato 4 menzionato nell'art. 4, contenente, per quanto scritto nel contratto, l'elenco analitico dei debiti che il promissario acquirente si era obbligato a pagare e dal quale,
quindi, sarebbe stato possibile appurare se effettivamente la posta debitoria in questione fosse esclusa dal perimetro delle obbligazioni a suo carico.
Tantomeno ha dedotto e provato di avere stralciato Controparte_1
l'esposizione debitoria del promittente venditore in misura tale da rendere comunque pienamente satisfattivi i pagamenti già effettuati e provati in giudizio, in applicazione del penultimo comma dell'art. 4 del contratto preliminare;
clausola che, come detto, prevede la riduzione del prezzo di vendita in misura corrispondente al decremento dell'esposizione debitoria che il promissario acquirente si era accollato.
Ne consegue che l'iscrizione ipotecaria a garanzia del credito tributario di €
309.598,62 non può determinare una riduzione del prezzo pattuito di pari importo, in quanto, in assenza di specifiche allegazioni e prove da parte d i a tanto onerato in risposta alla specifica eccezione Controparte_1
sollevata dalla controparte, deve ritenersi che il suddetto credito fosse compreso tra quelli cui egli avrebbe dovuto fare fronte , secondo la ridetta pattuizione di cui all'art. 4 del contratto preliminare.
Ne consegue ulteriormente che deve ritenersi ancora dovuto dal promissario acquirente l'importo di € 200.000,00, che doveva essere versato all'odierno appellante, secondo la pattuizione contenuta nell' ultimo comma dell'art. 4,
«entro e non oltre la stipula dell'atto notarile definitivo»; ciò
indipendentemente da eventuali variazioni in aumento del valore dei debiti pag. 16 di 20 accollati – di contrario avviso rispetto a quanto affermato dell'odierno appellato, sulla base di un'interpretazione del tutto personale del contratto,
avulsa dal suo chiaro tenore letterale – non essendo dimostrato, per quanto sopra detto, l'assunto che il novero dei creditori da tacitare sia aumentato oltre il limite indicato nel contratto , erodendo la quota residua di prezzo da versare.
10.3. Le considerazioni che precedono conducono altresì al rigetto delle ulteriori domande risarcitorie proposte dal promissario acquirente, il cui accoglimento da parte del giudice di primo grado ha determinato, al netto della riduzione del prezzo, la compensazione del prezzo residuo di vendita con i corrispondenti danni accertati in suo favore, in una misura neppure esattamente quantificata nella sentenza .
Per quanto detto, infatti, è da escludere che, al momento della convocazione del promittente venditore per la stipula del rogito per il giorno 28.11.2013
(v. docc. 19 e 20 atto di citazione), fossero state eseguite od offerte tutte le prestazioni dedotte nel contratto di compravendita;
il che, ai sensi dell'art. 1460 c.c., conduce a escludere che la mancata stipulazione del definitivo da parte di potesse qualificarsi alla stregua di un Parte_1
inadempimento contrattuale idoneo a fondare le pretese risarcitorie avanzate da Controparte_1
Poiché non vi sono poste risarcitorie da compensare con il prezzo residuo,
in dipendenza del trasferimento in suo favore della Controparte_1
titolarità dei beni promessi in vendita da deve essere Parte_1
condannato all'esecuzione delle prestazioni contrattuali ancora ineseguite.
pag. 17 di 20 Le prestazioni ancora dovute devono essere individuate nel pagamento dell'importo di € 200.000,00 che l'art. 4 del contratto pone a carico del promissario acquirente e in favore di e nel pagamento Parte_1
dell'ulteriore somma ancora vantata nei confronti di quest'ultimo da parte di
UI SU s.p.a., nei limiti dell'importo di € 309.598,62; importi che,
tenuto conto anche dell'acconto di € 378.000,00, ammontano a complessivi
887.598,62 (200.000,00 + 378.000,00 + 309.598,62 ) e quindi sono comunque inferiori al prezzo pattuito con il contratto preliminare per il trasferimento dei beni intestati a , considerata la maggiorazione del 5% Parte_1
prevista dall'art. 4 (200.000,00 + 378.000,00 + 311.850,00 = 889.850,00,
laddove l'importo di € 311.850,00 è corrispondente all'importo di
297.000,00 maggiorato del 5%) e l'imputabilità dei pagamenti effettuati successivamente alla sua conclusione in favore dei creditori della s.n.c. Di
ZI IE alla posizione dell'altro promittente venditore.
Le menzionate prestazioni danno luogo , in ogni caso, a un esborso per il promissario acquirente pari a complessivi € 1.523.401,90 (200.000,00 +
378.000,00 + 378.000,00 + 309.598,62 + 257.803,28), a fronte di un prezzo pari a complessivi € 1.800.000,00.
In definitiva, in parziale accoglimento dell'appello, la sentenza gravata deve essere riformata nella parte in cui ha accertato la sussistenza dei presupposti per ridurre il prezzo di vendita dedotto nel menzionato contratto preliminare e riconoscere al promissario acquirente il ri sarcimento del danno, liquidato in misura corrispondente al prezzo residuo, che ha con questo compensato.
L'effetto traslativo dei beni promessi in vendita, come individuati nella pag. 18 di 20 sentenza gravata, ai sensi dell'art. 2932 c.c., pertanto, deve essere subordinato all'effettivo adempimento, da parte del promissario acquirente,
delle obbligazioni ancora ineseguite assunte con l'art. 4 del menzionato contratto preliminare, entro novanta giorni dal passaggio in giudicato della presente pronuncia.
11. La parziale riforma della sentenza di primo grado determina l'automatica caducazione del capo concernente le spese processuali (art. 336 c.p.c.) una nuova regolamentazione delle spese del doppio grado di giudizio, il cui onere va attribuito e ripartito dal giudice d'appello in relazione all'esito complessivo della lite, operando la valutazione della soccombenza, ai fini della liquidazione delle spese, in base a un criterio unitario e globale (v.
Cass. n. 33412/2024; Cass. n. 22306/2022; Cass. n. 27056/2021).
In applicazioni di tali principi , tra le parti costituite le spese dell'intero giudizio vanno compensate, stante la reciproca soccombenza (accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.; rigetto delle domande di riduzione del prezzo e risarcimento dei danni), che aveva già portato il primo giudice a disporne la compensazione per il primo grado.
Nulla per le spese del presente grado nei rapporti con i contumaci eredi di
, attesa la mancanza di domande nei loro riguardi . Controparte_3


P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto contro la sentenza del Tribunale di Cassino n. 1643/2021 pubblicata il 9.12.2021, ogni diversa domanda, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
pag. 19 di 20 1. accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, confermata nel resto, subordina il trasferimento della proprietà degli immobili e dei diritti di Parte_1
ivi elencati in favore di all'estinzione da parte di
[...] Controparte_1
quest'ultimo del credito per il quale è stata iscritta da UI SU s.p.a.
ipoteca sui beni oggetto di trasferimento, fino alla concorrenza dell'importo di € 309.598,62, come risultante dalla relativa nota di iscrizione del
2.12.2013, e al pagamento da parte dello stesso della somma di € 200.000,00,
a titolo di saldo del prezzo, in adempimento delle obbligazioni previste dal contratto preliminare di compravendita del 10.1.2013, registrato il
28.10.2013 al n. 1816; adempimenti da effettuare entro novanta giorni dal passaggio in giudicato della presente sentenza;

2. compensa integralmente tra e le Parte_1 Controparte_1
spese di entrambi i gradi del giudizio;

3. nulla per le spese di questo grado in relazione agli eredi di CP_3
.
[...]
Così deciso in Roma in data 11.12.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
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