R.G. 479/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
nelle persone dei Magistrati:
Dott. Maria GRIXONI - Presidente
Dott. Doriana MELONI - Consigliere rel.
Dott. Monica MOI - Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 479 del Ruolo Generale dell'anno 2022
promossa da:
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. Sebastiana Buffoni in forza di procura alle C.F._2
liti apposta a margine della comparsa di costituzione del giudizio di primo grado
- appellanti -
contro
(c.f. ) e (c.f. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
), elettivamente domiciliati in Nuoro presso lo studio dell'Avv. Francesco C.F._4
UZ che li rappresenta e difende in forza di procura apposta in calce alla comparsa di costituzione.
- appellati -
in punto a: promessa di vendita.
Trattenuta in decisione all'udienza del 21 marzo 2025 sulle seguenti
1 CONCLUSIONI
Il Procuratore degli appellanti chiede e conclude:
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita, contrariis reiectis, in parziale riforma della sentenza impugnata: 1)
accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per il decorso del termine fissato per la stipula del contratto definitivo;
2) condannare l'attrice , anche Controparte_2
in solido con il signor , alla restituzione della somma di € 28.479,57 pari Controparte_1
all'importo dei millesimi dei lavori di ristrutturazione condominiali anticipati in relazione agli immobili distinti con il sub 7 e 10, oltre interessi e rivalutazione;
3) con vittoria di spese e competenze di lite”.
Il Procuratore degli appellati chiede e conclude:
“Voglia l'Ecc.ma Corte, contrariis reiectis, 1) rigettare l'interposto appello e per l'effetto confermare la sentenza impugnata;
2) vinte le spese e compensi di lite del giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 17.7.2015 ha convenuto in giudizio nanti il Tribunale di Nuoro Controparte_2
e esponendo che 1) era proprietaria, in via esclusiva, Parte_1 Parte_2
dell'immobile sito in Nuoro alla via Giampiero Chironi n.55 (distinto nel C.U. al F.45, mapp.194,
sub 7) in forza di acquisto 3.7.2007 e successivo atto di omologa della separazione e contestuale scioglimento della comunione tra essa esponente e 2) con preliminare Controparte_1

8.11.2013 gli allora coniugi avevano promesso di vendere ai convenuti (che avevano promesso di acquistare) la predetta unità immobiliare per il prezzo di € 50.000,00 “oltre la realizzazione del tetto soprastante il medesimo immobile”; 3) invero, i promissari acquirenti si erano impegnati a realizzare alcune opere afferenti la ristrutturazione del tetto relativo all'immobile oggetto del preliminare nonché del tetto relativo ad un immobile attiguo sempre di proprietà degli ex coniugi CP_3
4) al fine di consentire l'esecuzione dei detti interventi costoro avevano anche assunto il possesso dell'immobile sin dalla sottoscrizione del preliminare;
5) “l'atto pubblico sarebbe dovuto intervenire entro la data del 31.10.2014, con pagamento della somma di € 35.760,21 quale differenza tra la somma contabilizzata pro quota per la realizzazione del tetto afferente l'appartamento attiguo (€
14.239,78) e quella stabilità quale prezzo della vendita” oltre la realizzazione del tetto dell'immobile promesso in vendita;
6) sebbene ripetutamente invitati, i promissari acquirenti non avevano
2 provveduto a formalizzare l'atto pubblico entro la data del 31.10.2014 e neppure avevano accolto la disponibilità a spostare detta data ad altra successiva data;
7) i lavori del tetto erano stati realizzati in parte non a regola d'arte e in parte in maniera difforme da quanto pattuito, con commissione di abusi edilizi;
8) alcun esito avevano avuto le richieste di rilascio dell'immobile.
Ha chiesto dichiararsi risolto il preliminare di vendita per grave inadempimento dei promissari acquirenti, con condanna dei medesimi al rilascio del bene;
dichiarare i medesimi responsabili della realizzazione delle opere di ripristino del tetto non a regola d'arte e in violazione delle norme edilizie,
con condanna dei medesimi al risarcimento del danno, vinte le spese.
All'atto della loro costituzione i convenuti hanno replicato che 1) i medesimi, oltre che proprietari di un immobile sito nello stesso stabile ove si trovava l'abitazione in contestazione, erano pure soci e legali rapp.ti della società L.F. Costruzioni snc la quale aveva eseguito lavori condominiali di manutenzione straordinaria di rifacimento del tetto e della facciata dell'intero stabile;
2) il infatti, in data 2.8.2012, aveva deliberato di affidare a detta società tali lavori, per un CP_4
importo di € 107.500,00 + IVA e nella successiva deliberazione del 3.9.2012, valutata la necessità di
operare con urgenza alcuni interventi di ripristino del tetto perché in precarie condizioni di sicurezza, alcuni condomini avevano sottoscritto con l'impresa distinti contratti: per contro, Controparte_1
non aveva sottoscritto il contratto “stante l'esistenza di una trattativa con la famiglia
[...] [...]
per l'acquisto dell'immobile di sua proprietà e la necessità, quindi, di perfezionare in altra Per_1
sede il rapporto con i convenuti”; 3) difatti, i coniugi erano proprietari di due CP_3
appartamenti posti all'ultimo piano del fabbricato (distinti al F.45, mapp.194, sub 7 e 10) e non avendo la liquidità necessaria a coprire la quota loro spettante per l'esecuzione dei lavori di manutenzione de quibus (pari a complessivi € 28.479,57) e avendo per contro gli esponenti interesse ad acquisire un nuovo appartamento, le parti erano addivenute alla stipula del preliminare nel quale, tra le altre, veniva, infine, indicato che nell'ipotesi di mancata stipula del definitivo, i promittenti venditori avrebbero dovuto restituire ai coniugi la complessiva somma di € Parte_3
28.479,57; 4) i lavori erano stati portati a termine, a regola d'arte, il 10.7.2014; 5) alcun inadempimento poteva ritenersi configurare a loro carico “né in relazione alla mancata stipula del contratto definitivo né in relazione all'esecuzione di lavorazioni difformi e/o abusive rispetto a quanto concordato”.
3 Previa richiesta di autorizzazione alla chiamata in causa di , hanno concluso Controparte_1
per il rigetto della domanda della attrice;
in via riconvenzionale hanno chiesto accertarsi la risoluzione del contratto preliminare per il decorso del termine fissato per la stipula del definitivo;
condannarsi l'attrice, in solido con il alla restituzione della somma di € 28.479,57; condannarsi l'attrice a CP_1
rifondere agli esponenti le spese sostenute per l'acquisto del materiale e per la manodopera necessari all'esecuzione dei lavori di messa in sicurezza dell'appartamento.
ha dedotto che 1) il suo interesse in causa era conforme a quello della attrice Controparte_1
avendo egli sottoscritto il preliminare di vendita 8.11.2013; 2) le somme di cui i convenuti chiedevano il pagamento erano state valutate quale caparra confirmatoria e come tale imputate a titolo di danno.
Ha concluso per l'accoglimento della domanda di risoluzione introdotta dai convenuti e per la condanna degli stessi al rilascio dell'immobile; perché egli fosse dichiarato legittimato a trattenere la somma richiesta dai convenuti a titolo di caparra confirmatoria;
nonché perché fosse accertato che i convenuti avevano eseguito le opere non a regola d'arte con commissione di rilevanti abusi edilizi,
con condanna degli stessi al risarcimento del danno.
Disposti taluni rinvii al fine di consentire la definizione transattiva della lite, all'udienza 12.10.2017
il Procuratore dei convenuti ha rappresentato che gli stessi avevano provveduto a eseguire i lavori di ripristino del tetto nonché proceduto al rilascio dell'immobile in data 31.10.2016; la circostanza circa la regolare esecuzione delle opere è stata contestata dal Procuratore della e del CP_2 CP_1
Assegnati in quella udienza i termini ex art.183, VI co, cpc, la causa è stata istruita con produzioni documentali e C.T.U.
Con sentenza n.264/2022 pubblicata il 21.4.2022 il Tribunale di Nuoro – per quanto qui espressamente ancora rileva - ha 1) rigettato le domande proposte dall'attrice e dal terzo chiamato;
2)
rigettato le domande riconvenzionali introdotte dai convenuti;
3) disposto la compensazione integrale delle spese di lite;
4) posto a carico delle parti in lite, in solido tra loro, le spese della CTU.
Ha rilevato il Giudice di primo grado che l'esecuzione dei lavori di rimessione in pristino dell'immobile de quo ad opera di parte convenuta su esplicita autorizzazione di parte attrice (e ciò al fine di addivenire ad una soluzione bonaria della lite) precludeva la possibilità di pronunciare la risoluzione del contratto ex artt.1453 – 1455 c.c. invocata da quest'ultima (posto che l'inadempimento da essa lamentato doveva ritenersi di scarsa importanza).
4 Del pari, ha ritenuto di rigettare la domanda riconvenzionale di parte convenuta dovendo escludersi la natura essenziale del termine fissato nel preliminare per la stipula del definitivo.
Avverso tale pronuncia, di cui hanno invocato la parziale riforma, hanno interposto appello i coniugi e con il quale hanno lamentato: Pt_1 Parte_2
1) l'error in iudicando per erronea valutazione delle risultanze di causa in merito alla natura del
termine essenziale apposto al contratto preliminare di vendita 8 novembre 2013 e in ordine alla
intervenuta sua risoluzione.
Hanno dedotto che il termine indicato nel preliminare di vendita non poteva che essere considerato,
a ogni effetto di legge, essenziale “e ciò sia in ragione della formula letterale ivi utilizzata, sia in
ragione di tutti quegli ulteriori elementi (espressioni adoperate dai contraenti, comportamento delle
parti – anche nel corso del giudizio in esecuzione della proposta del giudice, natura ed oggetto del
contratto) dai quali era facile evincere come fosse chiara la volontà delle parti di non dar corso al contratto, essendone venuta meno ogni utilità economica”.
II) l'error in iudicando in ordine alla interpretazione della clausola circa la restituzione della somma di € 28.479,57 e della infondatezza della relativa domanda”.
Hanno concluso come in epigrafe.
Costituiti in giudizio, gli appellati hanno resistito al gravame, chiedendone il rigetto.
La causa, senza ulteriore attività istruttoria, è stata definitivamente trattenuta in decisione all'udienza
14 marzo 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è parzialmente fondato e merita accoglimento per quanto di ragione.
Non meritevole di accoglimento deve apprezzarsi il motivo di gravame di cui al superiore punto I).
Difformemente da quanto ritenuto da parte appellante, non può, infatti, ritenersi essenziale il termine fissato per il perfezionamento dell'atto pubblico al 31.10.2014 (“l'atto pubblico dovrà intervenire entro il 31/10/2014”).
Per comune insegnamento di diritto il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art.1457 c.c. quando, all'esito di indagine, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti
5 inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo.
Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (per una applicazione del principio v. da ultimo Cass. 19116/2025; negli stessi termini anche Cass.
9529/2025).
Nella specie, l'espressione letterale utilizzata dai contraenti (“l'atto pubblico dovrà intervenire entro il 31/10/2014”), in difetto di ogni ulteriore specificazione ad opera degli stessi, esclude che il termine di cui si è detto possa essere ritenuto come essenziale (il termine “dovrà” indica evidentemente, ed esclusivamente, che al definitivo si doveva giungere in una data futura rispetto alla stipula del preliminare).
Del resto, anche la condotta delle parti successiva alla scadenza di detto termine conforta quanto sopra esposto.
I promittenti venditori, a mezzo del loro legale, con nota 20.3.2015 (l'indicazione dell'anno 2014 è frutto di mero errore materiale come può, del resto, anche apprendersi dalla risposta dell'Avv. Buffoni
alla missiva) – e pertanto in data successiva alla scadenza del termine indicato in contratto – hanno invitato (e diffidato) i promissari acquirenti a voler comunicare “entro e non oltre 7 gg la data per la formalizzazione dell'atto pubblico di vendita definitivo”.
Sotto altro profilo, i promissari acquirenti (come correttamente evidenziato dalla difesa degli appellati) non hanno provveduto a rilasciare l'immobile a quella data (come pure avrebbero dovuto ove avessero ritenuto effettivamente essenziale il termine del 31.10.2014).
Tanto basta a rigettare il primo motivo di gravame.
È, invece, fondato il motivo di gravame di cui al punto II.
Si legge nella parte terminale della promessa di vendita per cui è causa che “in caso di mancata
stipula del rogito alla data stabilita il sig. e la sig.ra dovranno rendere al sig. CP_1 CP_2 Pt_1
e alla sig.ra la somma complessiva di € 28.479,57 pari all'importo dei millesimi dei lavori Parte_2
di ristrutturazione condominiali anticipati per l'immobile di cui al F.45, mappale 194, sub 7 e sub
10 entro e non oltre 10 gg dalla data del 31.10.2014”.
6 A giudizio di questa Corte l'obbligo dei promittenti venditori di provvedere (“in caso di mancata stipula del rogito alla data stabilita”) alla restituzione di quanto anticipato dai promissari acquirenti nell'interesse dei primi in riferimento ai realizzati lavori di ristrutturazione (relativi alla CP_5
facciata e al tetto e conclusi nel luglio 2014) ha natura di obbligazione distinta e svincolata rispetto alla conclusione del definitivo, siccome collegata alla semplice intervenuta scadenza del termine ivi indicato (31.10.2014).
In altri termini, l'interpretazione letterale della previsione contrattuale di cui si è detto consente di affermare (a prescindere dal perdurante obbligo di addivenire alla stipulazione del definitivo) che ove inutilmente trascorsa la data del 31.10.2014, i promittenti venditori avrebbero dovuto procedere alla restituzione “della complessiva somma di € 28.479,57 pari all'importo dei millesimi dei lavori di ristrutturazione condominiali anticipati (dai promissari acquirenti) per l'immobile (rectius, per gli immobili) di cui al F.45, mappale 194 sub 7 e sub 10 e entro e non oltre 10 giorni dalla data del
31.10.2014”.
Osserva sul punto questa Corte che l'art.1362 c.c., allorché nel primo comma prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto, anzi intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, rilevi con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti, una diversa interpretazione non è ammissibile: soltanto quando le espressioni letterali del contratto non sono chiare, precise ed univoche, è consentito ricorrere agli altri elementi interpretativi di cui agli artt. 1362 e ss c.c. e quali hanno carattere sussidiario.
In altri termini, nella ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento dell'operazione interpretativa è costituito dalle parole ed espressioni del contratto e, qualora questi siano chiare e dimostrino un'intima ratio, il giudice non può ricercarne una diversa.
Nella specie deve ritenersi che, per effetto della mancata stipula del rogito alla data del 31.10.2014 (e in disparte la futura conclusione del definitivo) i promittenti venditori avrebbero dovuto restituire ai promissari acquirenti quanto dai medesimi anticipato nell'interesse dei primi per i lavori di ristrutturazione e relativamente ai quali era stata già quantificata la quota di pertinenza CP_5
degli odierni appellati.
Alcun rilievo pratico rivestono, poi, le doglianze di parte appellata di cui alle pagg. 6 e 7 della
7 comparsa costituzione e risposta in data 20.3.2023 non avendo la stessa introdotto (tempestivo)
appello incidentale.
L'appello, pertanto, deve essere accolto in parte qua e la sentenza del Tribunale di Nuoro deve costituire oggetto di parziale riforma, dovendo condannarsi gli appellati, in solido tra loro, alla restituzione in favore degli appellanti della somma di € 28.479,57.
Su detti importi sono dovuti gli interessi ex art.1284, IV co, c.c. dal 19.3.2016 (ovvero dalla notificazione dell'atto di chiamata in causa del terzo per avere gli allora convenuti chiesto la condanna in solido della e del al saldo. CP_2 CP_1
Non è invece dovuta la rivalutazione monetaria trattandosi di debito di valuta e non essendo stato dimostrato il maggior danno ex art.1224 c.c.
*
In punto di regolamentazione delle spese di lite è necessario osservare che per principio di diritto (dal quale non si rinviene ragione alcuna per discostarsi) “il giudice di appello, allorché riforma in tutto
o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle spese
processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, dato che l'onere di essa va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito della lite” (v. Cass.27056/2021).
Nella specie, le spese del procedimento di entrambi i gradi del giudizio devono intendersi compensate nella misura del 50% con condanna dei sigg. e in solido tra loro, alla rifusione in favore CP_2 CP_1
dei sigg. e del residuo 50% come liquidato in dispositivo (in applicazione dei Parte_2 Pt_1
parametri medi tariffari del decreto vigente ratione temporis in relazione al valore della causa per il giudizio di primo grado;
in applicazione dei parametri minimi del D.M. 147/2022 per il presente giudizio di appello attesa la sostanziale reiterazione delle difese già rese in primo grado).
Per contro, restano a carico delle parti in solido tra loro, le spese della CTU come già liquidate con separato decreto del Tribunale di Nuoro.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Cagliari, Sezione Distaccata di Sassari, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Nuoro
n.264/2022,

8 - dichiara tenuti e condanna e in solido tra loro, al Controparte_2 Controparte_1
pagamento in favore degli appellanti della somma di € 28.479,57, oltre interessi ex art.1284, IV co,
c.c. dal 19.3.2016 al saldo;

- rigetta per il resto l'appello;
- dispone la compensazione delle spese di lite nella misura di ½ per entrambi i gradi di giudizio e, per l'effetto, dichiara tenuta e condanna e , in solido tra loro, alla Controparte_2 Controparte_1
rifusione del residuo ½ in favore di e che liquida (nel Parte_2 Parte_1
residuo) per il primo grado in € 3627,00 per compensi professionali e per il presente grado in €
2498,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge.
Così deciso in Sassari in data 13 novembre 2025.
Il Presidente
Dott. Maria Grixoni
Il Consigliere rel.
Dott. Doriana Meloni
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