REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 7250/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati              Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Paolo Caliman    Cons. Ausiliario  rel.re ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
), residente in [...]Parte_1 C.F._1
Biagio (LT) Via San Marco n. 6, elettivamente domiciliata in Fondi alla
Via San Bartolomeo n.43, presso gli avvocati Maria Letizia Bortone
) ed MI FA ), C.F._2 C.F._3 che la rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, procura in calce alla comparsa di costituzione del giudizio di primo grado;
p.e.c.: e Email_1 Email_2 [...]
Ricorrente- appellante Email_3
e
( , residente in Terracina (LT) CP_1 C.F._4 loc. Borgo Hermada in Via Du Cros Coop 9 Perle snc, elettivamente dom.ta in Roma , Via Nizza 45, presso lo studio dell'avv. Pierpaolo
Lucchese che la rappresentata e difende, giusta C.F._5 procura in atti, p.e.c. ; Email_4
Resistente -appellata
Nonché , res.te in Monte San Biagio alla CP_2 C.F._6
Via Fonnetto Inf. n.2°, già contumace in primo grado:
Appellata contumace
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nell'atto d'appello e per parte appellata quelle formulate nella memoria di costituzione;
per entrambe quelle rese all'udienza del 01.10.2025 ex art.127 ter c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 1811/2021 il Tribunale di Latina, nel procedimento
Rg. 2686/2018 avente ad oggetto ricorso per risoluzione contratto locazione, è stato emesso il seguente dispositivo: “il Tribunale di
Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa: -accertato l'inadempimento delle conduttrici e relativo al pagamento degli oneri Parte_1 CP_2 accessori, dichiara risolto il contratto di locazione ad uso commerciale in essere tra le parti e, per l'effetto, condanna e Parte_1
al definitivo rilascio dell'immobile in favore di parte CP_2 locatrice;
- condanna in solido tra loro e Parte_1 CP_2
al pagamento delle spese di lite in favore di parte ricorrente che
[...] liquida in €.125,00 per esborsi e in € 2.430,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, iva e c.p.a. come per legge. Così deciso in
Latina, 7.10.2021. f.to Il Giudice”.
Il giudizio di primo grado è stato così narrato dal Tribunale: “ Con ricorso del 30.03.2018, ritualmente notificato, la ricorrente CP_1
, in qualità di proprietaria e locatrice dell'immobile ad uso
[...] abitativo sito in Terracina Via Eurialo s.n.c., all'interno del
Condominio "Lido di Enea", conveniva in giudizio le conduttrici e per ottenere la risoluzione del Parte_1 CP_2
pag. 2/10 contratto di locazione ad uso commerciale, stante il mancato pagamento degli oneri condominiali ordinari, relativi all'esercizio
2017/2018, per una somma pari ad € 3.284,56 e l'arbitraria esecuzione di opere non autorizzate, nonché la violazione del regolamento condominiale.
Parte ricorrente contestava alle conduttrici di essersi rese morose nel pagamento degli oneri accessori del condominio e che nel corso della locazione le conduttrici avevano eseguito, in assenza di adeguata autorizzazione, l'esecuzione di alcune opere che modificavano la struttura dell'immobile e della gestione dell'attività (ristorazione) ditta
"La Taverna di Poseidone", tutto ciò in spregio alle regole condominiali creando nocumento al rapporto tra la ed il CP_1 condominio Lido di Enea e concludeva chiedendo la risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti, con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio. Con comparsa di costituzione e risposta del 08.10.2018 si costituiva la resistente SI.ra , la Parte_1 quale eccepiva la litispendenza e la continenza ai sensi dell'art. 39
c.p.c., nonché la connessione ex art. 40 c.p.c., stante la sussistenza di due distinti giudizi "aventi identiche parti, medesimi petitum e causa petendi" come da atti allegati. ………………………. Infine, la resistente lamentava l'infondatezza della domanda della CP_1 atteso che i ritardi nel pagamento fossero da imputarsi alla mancata specificazione del quantum relativo agli oneri condominiali, che le opere realizzate fossero conosciute e approvate dalla ricorrente e che non si fosse verificata alcuna violazione del regolamento condominiale.
Espletato il tentativo di mediazione e dato atto del mancato conseguimento dell'accordo ammessa ed espletata la prova per testi pag. 3/10 rinviava per discussione all'udienza del 07.10.21 ed in quell'udienza si procedeva per la discussione orale e la lettura del dispositivo.”
Seguiva sentenza gravata.
Con ricorso in appello del 10.12.2021 impugnava la Parte_1 sentenza indicata contestandola sotto diversi profili, chiedendone la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva che impugnava l'atto d'appello perché CP_1 inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
Rimaneva contumace , benché regolarmente citata, già CP_3 contumace in primo grado.
Con decreto del 17.12.2021 veniva fissata l'udienza del 11.05.2022 per la trattazione e successivamente, non concessa la sospensiva, veniva fissata l'udienza di conclusioni e discussione del 01. 10.2025, ai sensi degli artt. 437 e 447 bis c.p.c...
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art. 127 ter c.p.c., all'udienza indicata e la Corte si è riservata all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi.
§. -1. Violazione, erronea e falsa applicazione degli art. 1218, 1455
c.c. ed art. 5 della Lex 392/1978; omessa valutazione dei presupposti di cui agli art. 1455 e 1218 c.c.. Erronea Motivazione.
§.-2.Violazione, erronea e falsa applicazione degli art. 1218,1219,
1454, 1455,1456 c.c. ed art. 9 della Lex 392/1978; Erronea
Motivazione.
§.-3 - Violazione, erronea e falsa applicazione degli art. 1218,
1219,1454,1455 c.c. ed art.2697 c.c. e 95 della Lex 392/1978;
Erronea Motivazione..
pag. 4/10 La Corte così ragiona ln via preliminare, quanto alla tesi difensiva del dedotto vizio di inammissibilità dell'appello per genericità dei motivi, osserva il
Collegio che, dall'esame della prospettazione dell'appello e dell'argomentazione ivi richiamate, il dedotto vizio non sussiste;
in tal senso l'orientamento della Cass. Civ. Sez. Unite del 16/11/2017, n.
27199.
L'eccezione va quindi disattesa.
I motivi d'appello sono connessi e possono essere trattati congiuntamente.
In fatto parte ricorrente contesta alle conduttrici di non aver provveduto al pagamento degli oneri condominiali relativi all'esercizio
2017/18, per un importo pari a € 2.254,20 richiesto alla
[...]
con lettera del 26.05.2017, a firma di parte e del suo Pt_1 procuratore, ove la locatrice invitava e diffidava le conduttrici,
e al pagamento della somma di € 2.254,20 per oneri Pt_1 CP_2 condominiali nel termine di 7 giorni.
Vi era un successivo sollecito di pagamento del 16.02.2018, non proveniente dalla locatrice, ma dal Condominio Lido di Enea con cui le conduttrici venivano invitate al pagamento degli oneri condominiali, per un ammontare maturato pari a € 3.284,56.
La questione va risolta con la corretta interpretazione per il mancato tempestivo pagamento degli oneri accessori dell'art. 9 della Lex
392/1978.
La raccomandata del 26.05.2017 di messa in mora della CP_1
alla conduttrice deve ritenersi rituale perché
[...] Parte_1 contenente anche l'indicazione degli oneri condominiali non corrisposti;
la circostanza dedotta dall'appellante dell'inefficacia della raccomandata di richiesta di pagamento, avendo la CP_1
pag. 5/10 erroneamente indicato come termine per l'adempimento gg.7 invece dei mesi due previsti dall'art. 9 della Lex 392/1978 dalla comunicazione, non inficia la validità della richiesta sostituendosi il termine di gg. 7 con quello previsto dalla legge.
Alla ricezione di questa comunicazione la avrebbe dovuto e Pt_1 potuto, in caso di contestazioni e chiarimenti sugli addebiti, chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa, con la conseguenza che in mancanza la conduttrice deve ritenersi in mora per l'importo di € 2.254,56 e dalla del deposito del ricorso per l'importo complessivo di € 3.284,56.
Fattispecie confermata dall'orientamento costante della Cassazione tra le altre Sentenza n. 1451 del 12/02/1991 : “ La disposizione del terzo comma dell'art. 9 della legge sull'equo canone, che fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta, delimita nel medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi, con la conseguenza che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, alla stregua del principio "dies interpellat pro homine", e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei criteri di ripartizione”.
Va quindi effettuata la valutazione della gravità dell'inadempimento nelle locazioni commerciali secondo gli articoli 1453 e 1455 c.c..;
pag. 6/10 valutazione in cui il Tribunale avrebbe utilizzato come parametro per gli oneri accessori l'art. 5 della Lex 392/1978 .
In tal senso l'orientamento consolidato e granitico della giurisprudenza di legittimità, sul ritardo dell'adempimento nei contratti ad uso diverso e sulla valutazione del comportamento dell'intimato precedente e successivo al radicato giudizio di convalida, così come le Sezioni unite della Corte di Cassazione “In tema di locazione di immobili urbani, l'art. 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392, sulla "predeterminazione" della gravità dell' inadempimento, al fine della risoluzione del rapporto, non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo , atteso che tale norma è specificamente dettata per le locazioni ad uso abitativo, non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative, ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano per le locazioni del primo tipo.”; assunto sul quale ormai converge anche tutta la giurisprudenza di legittimità successiva e più recente.
La giurisprudenza di legittimità, nondimeno, ammette che pur senza poterne fare oggetto d'applicazione diretta, il giudice possa trarre dalla Legge 392/78, articolo 5 i parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art.1455 cc, al contratto di locazione di immobili ad uso commerciale.
La Corte di Cassazione con Ordinanza 7 dicembre 2020 n. 27955: “In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta pag. 7/10 l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 cod. civ. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto
(salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna”.
Risulta agli atti che sia la locatrice, che il Condominio CP_1 avevano da tempo provveduto al sollecito di pagamento e alla specifica dell'importo richiesto e che la , conduttrice, Parte_1 ebbe a formalizzare il 21.06.2019 atto di rateizzo per gli importi richiesti da ritenersi quale riconoscimento del debito di cui la ha provveduto al saldo;
risultano infatti allegati i bonifici Pt_1 che la conduttrice ha nel tempo corrisposto al Condominio.
Il mancato pagamento nel termine previsto degli oneri accessori ( il primo pagamento risale al 31.8.2018 a distanza di oltre un anno dalla richiesta di pagamento del 26.5.2017), l'ammontare dell'importo contestato all'epoca ammontava di € 2.254,20 superiore alle due mensilità richieste dall'art.5 della L.392/1978 ed il mancato pagamento degli oneri successivi fino a raggiungere l'importo di €
3.284,56, come da sollecito dell'Amministrazione Condominiale del
16.02.2018 a cui seguiva il primo pagamento dell'acconto di €
800,00 fanno ritenere sussistenti i motivi di risoluzione, ai sensi pag. 8/10 dell'art. 1455 c.c. per il mancato e tempestivo pagamento (art.1587
II comma c.c..) e la gravità dell'inadempimento.
L'appello è infondato e va rigettato ed i rimanenti motivi vanno assorbiti.
Le spese di lite di questo grado seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il DM. 147/2022, il valore della lite in € 3.284,00, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, la ridotta attività istruttoria e gli scritti difensivi in € 2.419,00, oltre €
120,00 per spese di lite ed oltre il 15% per spese generali, IVA se dovuta e C.P.A., come per legge, con la condanna di
[...]
al pagamento a favore di . Nulla per la parte Pt_1 CP_1 contumace.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di in Parte_1 CP_1 contumacia di , avverso la sentenza del Tribunale di CP_2
Latina n. 1811/2021 così provvede:
1) Rigetta l'appello.
2) Per l'effetto condanna al pagamento, in favore Parte_1 di , delle spese del presente grado del giudizio, CP_1 che liquida in €.2.419,00, oltre € 120,00 per spese ed oltre il 15
% per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

pag. 9/10 3) Dichiara tenuta al versamento in favore Parte_1 dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data
01/10/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottore
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 10/10