REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Maria Grixoni Presidente
Dott. Cinzia Caleffi Consigliere
Dott. Cristina Fois Consigliere – relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di appello iscritta al n. 521 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, promossa da
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
AR LA, come da procura in atti;

appellante
e
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. Ivan Golme, come CP_1 C.F._1 da procura in atti;

appellato
All' udienza del 19 settembre 2025 la causa è stata tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante:
“Voglia Ill. ma Corte di Appello di Cagliari Sezione distaccata di Sassari, in totale riforma della sentenza n. 649/2022 del Tribunale di Sassari depositata in data 20.06.2022, resa nella causa R.G.
n. 786/2019 1) ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta;
2) accertare il legittimo recesso della società ricorrente ex art. 1385 CC dal contratto preliminare oggetto di causa per grave inadempimento dell'appellato ; 3) per l'effetto dichiarare il diritto della CP_1 ricorrente a trattenere la somma di € 6.000,00 versata dal convenuto a titolo di caparra confirmatoria con conseguente obbligo del al rilascio dell'immobile; 4) condannare CP_1 [...]
alla corresponsione dell'indennità di occupazione senza titolo a decorrere dal 22 CP_1 settembre 2016 e fino alla data di effettivo rilascio che si quantifica in € 7.800,00 annui, oltre rivalutazione monetaria ed interessi ex art. 1284, 4° co. CC;
5) condannare al CP_1 rimborso delle spese sostenute in previsione del rogito e pari ad € 462,75, oltre interessi ex art.
1284, 4° co. CC come da fattura notaio 6) condannare al rimborso delle Per_1 CP_1 spese di CTU sostenute in primo grado, oltre interessi ex art. 1284, 4° co. CC;
7) con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio”.
Nell'interesse dell'appellato:
“Tutto ciò premesso, riservata ogni altra difesa, si chiede che l'Ecc.ma Corte adita, rigettata ogni contraria domanda, istanza o eccezione per le ragioni sopra esposte, voglia accogliere le seguenti conclusioni: In via Principale: 1) Disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, respingere l'appello ed ogni domanda a qualsiasi titolo avanzata;
2) Confermare in toto la sentenza n°649/2022 oggi impugnata;
3) Con vittoria di spese e onorari del presente giudizio.
In via subordinata e per mero scrupolo difensivo: nell'eventualità che il Giudicante dovesse attribuire l'inadempimento al promissario acquirente, far decorrere l'eventuale indennità di occupazione dalla data della domanda giudiziale anziché dalla data della consegna dell'immobile per aver detenuto l'immobile in comodato ergo in base ad un titolo che ne assicurava il godimento gratuito;

In via ulteriormente subordinata e per mero scrupolo difensivo: nell'eventualità che il Giudice dovesse attribuire l'inadempimento al promissario acquirente, compensare le reciproche ragioni di credito e porre a carico del promittente venditore l'eventuale differenza a favore del
[...]
conseguenti le migliorie apportate al bene e la fornitura di impianti installati su CP_1 incarico dell'attore in un immobile adiacente. In via istruttoria disporre l'ammissione e
l'espletamento delle prove dedotte nella memoria n°02;”
Motivi in fatto e diritto
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato l'8.3.2019 (d'ora in poi Parte_1 anche solo la società) domandava accertarsi la legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare stipulato in data 22.9.2016 con con conseguente diritto a trattenere gli CP_1 importi ricevuti sino a quel momento a titolo di caparra, unitamente alla condanna del al CP_1 rilascio dell'immobile e al risarcimento del danno per l'occupazione senza titolo dal 22 settembre
2016 sino all'effettivo rilascio e alla rifusione delle spese sostenute per il rogito e per la lite. A sostegno delle domande proposte la società ricorrente esponeva: 1) che il 22.9.2016 aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita, con consegna anticipata del bene, avente ad oggetto un immobile sito in Porto Torres, località Serra li Pozzi, 4073, sub 82 (appartamento) e 83 (garage); 2) che il prezzo era stato determinato in 175.000,00 euro, con versamento immediato a titolo di caparra della somma di 5.000,00 euro e successivi 1000 euro mensili, fino alla concorrenza di 28.000,00 euro, sempre a titolo di caparra;
3) che le parti avevano stabilito quale termine essenziale per la stipula del contratto definitivo il 30.4.2018; 4) che il bene era stato effettivamente consegnato anticipatamente al promissario acquirente;
5) che aveva versato soltanto la prima CP_1 rata mensile della caparra e si era disinteressato della stipula del contratto definitivo, rimanendo inadempiente all'obbligo di contrarre e di pagamento del prezzo, nonostante fosse stato sollecitato più volte (da ultimo il 9.4.2018).
Il si costituiva in giudizio e contestava la legittimità del recesso della promittente CP_1 venditrice, sostenendo di essersi rifiutato di addivenire alla stipula del contratto per inadempimento del promittente venditore, consistente nella mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile.
Concludeva pertanto perché il tribunale dichiarasse la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte con diritto a ripetere il doppio della caparra ricevuta. Contestava il danno allegato per l'occupazione dell'immobile, in ogni caso decorrente dalla domanda giudiziale e non dalla consegna, eccependo l'esistenza di un proprio controcredito per le migliorie apportate.
Il tribunale, disposto il mutamento del rito, istruita la causa con ctu, con sentenza n. 649/2022 in data 20.6.2022 rigettava le domande formulate dalla società ricorrente, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare intercorso tra le parti per inadempimento della promittente venditrice, condannandola alla restituzione del doppio della caparra ricevuta. Il primo giudice condannava altresì il al rilascio dell'immobile mentre rigettava sia la domanda di risarcimento dei danni per CP_1
l'occupazione senza titolo proposta dalla società attrice, che quella all'indennizzo delle migliorie proposta dal e poneva le spese di lite e ctu definitivamente a carico della CP_1 Parte_1
[...]
Il tribunale, appropriandosi interamente delle osservazioni e conclusioni formulate dal ctu, con una valutazione sostanziale riteneva che, nonostante il costruttore avesse effettivamente fatto la segnalazione certificata di abitabilità, la relativa pratica fosse incompleta della documentazione comunque necessaria per il suo ottenimento.
Da qui la conseguente valutazione di legittimità del rifiuto opposto dal alla stipulazione CP_1 del definitivo e la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice, consistita nell'aver promesso in vendita un immobile ancora privo di abitabilità, con tutte le statuizioni patrimoniali conseguenti sulla restituzione del doppio della caparra ricevuta e sulla infondata pretesa della società venditrice al risarcimento del danno per l'occupazione senza titolo.
Avverso la sentenza ha proposto appello la società venditrice lamentando, in primis, il non consentito mutamento dell'eccezione, inizialmente formulata come “omessa segnalazione certificata di abitabilità”, divenuta soltanto nel corso del processo “mancanza di abitabilità”; quindi, ha contestato la valutazione compiuta dal giudice, e prima ancora dal ctu, sull'incompletezza della documentazione allegata alle pratiche amministrative per l'ottenimento dell'abitabilità. L'ausiliario non si era infatti accorto che la documentazione necessaria era allegata a due diverse pratiche riguardanti il medesimo complesso immobiliare, una cartacea e una digitale, e che i documenti che il consulente aveva detto mancanti – il progetto e gli schemi tecnici di ciascun appartamento – erano in realtà allegati alla diversa pratica n. 11649, che il ctu non aveva minimamente considerato, neppure in risposta alle osservazioni critiche formulate dal consulente di parte attrice sulla loro effettiva esistenza. Da qui la lacunosità e inattendibilità delle valutazioni espresse dal ctu, erroneamente recepite dal giudice in sentenza. L'appellante ha inoltre evidenziato la mala fede del che aveva atteso il giudizio per eccepire la mancanza di abitabilità dell'immobile, dove CP_1 peraltro abitava da oltre dieci anni senza avere mai fatto menzione prima alla mancanza di abitabilità, neppure nel corso dei contatti avuti per l'adempimento spontaneo del contratto.
ha resistito in giudizio concludendo per il rigetto dell'impugnazione e la CP_1 conferma della sentenza appellata.
La causa, istruita con nuova ctu, inizialmente affidata allo stesso consulente del Tribunale, successivamente sostituito, è stata trattenuta in decisione all'udienza indicata, assegnando alle parti i termini abbreviati (20 più 20) per lo scambio di comparse conclusionali e repliche.
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L'appello è interamente fondato per le ragioni di seguito indicate.
Con il primo motivo la società promittente venditrice si duole che il tribunale, attenendosi alle errate conclusioni formulate dal ctu, peraltro all'esito di indagini parziali e lacunose, abbia ritenuto l'immobile promesso in vendita al sostanzialmente privo della certificazione di agibilità, tale CP_1 da integrare un grave inadempimento della promittente venditrice e giustificare il rifiuto del promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo. Da qui le statuizioni conseguenti, sulla risoluzione del contratto per inadempimento della società venditrice e condanna di quest'ultima alla restituzione del doppio della caparra ricevuta.
Ti tratta di una decisione che la corte non intende condividere poiché certamente indotta da una consulenza tecnica lacunosa (è ormai assodato che l'ausiliario del Tribunale abbia ignorato parte della documentazione depositata all'interno di una diversa pratica di abitabilità del medesimo complesso immobiliare) nonché viziata dall'errata valutazione delle conseguenze sul sinallagma contrattuale di una mera carenza documentale.
In realtà, anche il ctu del primo grado del giudizio, per quanto con una relazione non condivisibile nelle conclusioni, aveva in ogni caso riscontrato l'assenza per ciascun impianto certificato …della relazione tipologica dei materiali impiegati nonché dello schema tecnico di ogni appartamento …., ossia una carenza meramente documentale.
Ciò da cui la corte intende prendere le distanze è il successivo passaggio logico compito dal ctu, recepito poi dal tribunale in sentenza, sul fatto che tale incompletezza documentale equivalga a mancanza sostanziale dell'abitabilità, ossia di una caratteristica essenziale dell'immobile promesso in vendita, tale da integrare grave inadempimento del promittente venditore e giustificare pertanto il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo.
Ora, la specifica materia dell'abitabilità, divenuta oggi agibilità, con tutte le sue possibili implicazioni sulle vicende contrattuali, a partire dal dato normativo e dai vari scenari dottrinali e giurisprudenziali, è stata ripercorsa con particolare ampiezza di argomentazioni da ZI n.
23604 del 2.8.2023.
Può essere allora utile richiamarne in questa sede i principali passaggi per poter meglio valutare e collocare l'“incompletezza documentale” emersa dagli accertamenti tecnici compiuti nel giudizio.
Da un punto di vista normativo, la disciplina oggi applicabile è quella contenuta negli artt. 24-26 del d.P.R. n. 380/2001, entrato in vigore il 30 giugno 2003, che ha sostituito la vecchia dizione di
“certificato di abitabilità” con quella di “certificato di agibilità”.
In ordine a detta regolamentazione, è stabilito che il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità in tutti i casi di interventi edilizi relativi a nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, nonché di interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al primo comma del medesimo articolo.
La formulazione normativa dell'art. 24, primo comma, T.U. Edilizia ha ampliato il valore legale della certificazione, statuendo che il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. La disposizione ha ancora provveduto alla semplificazione del procedimento di rilascio del certificato, tramite la concentrazione delle competenze presso lo sportello unico per l'edilizia e la previsione di una forma di silenzio-assenso, in caso di mancata risposta dell'amministrazione entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza da parte dell'interessato, corredata dagli appositi documenti richiesti dalla legge. Quindi, il d.lgs.
n. 222/2016, nel modificare la disciplina in tema di agibilità, non allude più al rilascio di apposita certificazione, neanche mediante la procedura del silenzio assenso, posto che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati è valutata secondo quanto dispone la normativa vigente, con l'effetto che la conformità dell'opera al progetto presentato dovrà essere attestata mediante “segnalazione certificata”. Ne consegue la sostanziale assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge, senza che sia rilasciato un apposito provvedimento espresso e senza che maturi un titolo avente natura provvedimentale mediante silenzio-assenso. Sicché, ai fini dell'agibilità, entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la “segnalazione certificata” degli interventi realizzati. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'utilizzo e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di esso.
Fatte queste premesse sull'evoluzione della disciplina normativa, Cass. n. 23604/23 cit. ha quindi indagato le conseguenze (come articolate dalla giurisprudenza di legittimità) che discendono dalla
“carenza” del certificato o licenza di abitabilità (recte di agibilità). “Carenza” cui si fa riferimento in termini ambigui, sia per indicare la mancanza (sostanziale) delle condizioni sottese al rilascio dell'attestazione, sia per significare il difetto (formale) del documento in sé.
Quindi, dopo aver puntualizzato che il certificato di agibilità e il permesso di costruire sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (Cons.
Stato, Sez. VI, Sentenza n. 10340 del 23/11/2022; Sez. VI, Sentenza n. 6780 del 02/08/2022; Sez.
VI, Sentenza n. 3666 del 10/05/2021; Sez. VI, Sentenza n. 8180 del 29/11/2019), ha analizzato il profilo della mancata consegna del certificato, a partire dagli obblighi contrattuali del venditore.
Secondo l'art. 1477, ultimo comma, c.c. il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta, obbligo ex lege tra cui rientra anche quello relativo alla consegna del certificato di agibilità (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9226 del 20/05/2020; Sez. 6- 2,
Ordinanza n. 12226 del 18/05/2018; Sez. 2, Sentenza n. 2438 del 08/02/2016; Sez. 2, Sentenza n.
5778 del 12/03/2014; Sez. 2, Sentenza n. 23157 del 11/10/2013; Sez. 2, Sentenza n. 12260 del
17/07/2012; Sez. 2, Sentenza n. 14899 del 06/07/2011; Sez. 3, Sentenza n. 1701 del 23/01/2009;
Sez. 2, Sentenza n. 13225 del 22/05/2008; Sez. 2, Sentenza n. 4513 del 28/03/2001; Sez. 2, Sentenza
n. 1363 del 18/02/1999).
Aggiunge sul punto la Corte che il difetto della consegna del certificato – quando sia appurata la ricorrenza delle condizioni sostanziali che ne avrebbero giustificato il rilascio – non può dare luogo alla risoluzione del contratto, in quanto siffatta deficienza attiene ad un aspetto meramente formale e non influisce, per definizione, sulla funzione economico-sociale della res alienata, la cui identità sul piano statico e dinamico corrisponde esattamente all'oggetto della pattuizione.
Pertanto, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti in concreto i requisiti richiesti dalla legge per l'agibilità, non si può attivare il rimedio della risoluzione, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7187 del
04/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 8220 del 24/03/2021; Sez. 2, Sentenza n. 15052 del 11/06/2018;
Sez. 3, Ordinanza n. 4022 del 20/02/2018; Sez. 2, Sentenza n. 10995 del 27/05/2015; Sez. 3,
Sentenza n. 22346 del 22/10/2014; Sez. 2, Sentenza n. 7281 del 27/03/2014). … Nondimeno, tale mancanza importa comunque un inadempimento per inesattezza giuridica della prestazione, benché in concreto esso sia di scarsa importanza. Pertanto, a fronte di detta carenza documentale, può essere proposta domanda di esatto adempimento, sempreché l'acquirente non ne fosse a conoscenza e, di conseguenza, non l'abbia espressamente accettata (Cass. Sez. 2, Ordinanza n.
1897 del 23/01/2023; Sez. 2, Sentenza n. 17123 del 13/08/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 20426 del
02/08/2018; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 25427 del 12/11/2013;
Sez. 2, Sentenza n. 259 del 08/01/2013; Sez. 2, Sentenza n. 16024 del 14/11/2002; Sez. 2, Sentenza
n. 3687 del 29/03/1995; Sez. 2, Sentenza n. 10616 del 05/11/1990; Sez. 2, Sentenza n. 8450 del
20/08/1990; Sez. 2, Sentenza n. 1991 del 25/02/1987; Sez. 2, Sentenza n. 6403 del 06/12/1984; Sez.
2, Sentenza n. 201 del 17/01/1978; Sez. 1, Sentenza n. 2050 del 22/06/1972; Sez. 3, Sentenza n. 581 del 06/03/1970). In simile evenienza sussisteranno altresì gli estremi per ottenere il risarcimento dei danni, conseguenti al mancato rilascio, purché l'an, il quomodo e il quantum di detto nocumento siano dimostrati. Altrimenti la riparazione non spetterà, specie allorché sia stato accertato che tale circostanza non ha impedito all'avente diritto di utilizzare pienamente il bene come abitazione, senza che questi abbia concretamente subito quei pregiudizi economici che sarebbero potuti astrattamente derivare dalla mancanza del suddetto certificato, anche in termini di esborso di spese necessarie per la sua materiale acquisizione (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n.
12226 del 18/05/2018; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 259 del
08/01/2013; Sez. 3, Sentenza n. 7529 del 15/05/2003; Sez. 2, Sentenza n. 12507 del 17/12/1993;
Sez. 2, Sentenza n. 1377 del 20/04/1976; per il risarcimento del danno ex se, invece, Cass. Sez. 3,
Ordinanza n. 25418 del 10/10/2019).
La Corte prende poi espressamente le distanze da quell'orientamento, sulla cui scia si pone anche la sentenza del Tribunale di Sassari, a mente del quale la mancata consegna del certificato di agibilità, quand'anche siano osservate le prescrizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e sul risparmio energetico, integrerebbe comunque un'ipotesi di aliud pro alio datum, per carenza di un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, fattispecie idonea ad ottenere la risoluzione per inadempimento del venditore, finanche allorché il mancato rilascio dipenda da colpa della P.A.
(Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23265 del 18/09/2019; Sez. 2, Sentenza n. 1514 del 26/01/2006; Sez. 2,
Sentenza n. 2729 del 25/02/2002; Sez. 2, Sentenza n. 829 del 29/01/1983).
Aggiunge che proprio per questa ragione, sul piano civilistico, deve essere valorizzato il rispetto in concreto delle prescrizioni igienico-sanitarie e di sicurezza dell'immobile, al fine di escludere che l'inadempimento del venditore nella consegna del certificato di agibilità integri gli estremi dell'inottemperanza grave, idonea ad incidere sul sinallagma funzionale.
Infine, conclude individuando tre diverse fattispecie riconducibili alla “mancanza” del certificato di abitabilità (recte del certificato di agibilità), con diverse conseguenze:
a) il difetto della richiamata certificazione può essere ascrivibile all'assenza (in senso sostanziale- funzionale), in radice, dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e sul risparmio energetico, volti a rendere abitabile o agibile l'immobile – assenza che non sia sanabile in termini assoluti –: in tal caso, il bene oggetto del negozio traslativo (o della promessa di vendita) assume connotazioni completamente diverse da quelle pattuite (ossia appartiene ad un genere o sottogenere diverso, rivelandosi funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta), con la correlata possibilità di esperire l'azione di risoluzione (per vendita di aliud pro alio), senza soggiacere alle strettoie decadenziali e prescrizionali delle garanzie edilizie;

b) oppure la mancanza sostanziale dei requisiti igienico-sanitari può determinare un vizio della cosa alienata ovvero una mancanza di qualità essenziali, laddove le difformità accertate siano sanabili e, dunque, non abbiano un'incidenza strutturale e funzionale sulla destinazione economico-sociale del bene;

c) in ultimo, la carenza della relativa certificazione può avere un rilievo esclusivamente formale- documentale, in quanto, pur sussistendo i requisiti di conformità alle prescrizioni igienico- sanitarie, di sicurezza e sul risparmio energetico, la pratica amministrativa volta ad ottenere il rilascio di tale attestazione non sia stata avviata o ultimata, a cura dell'alienante o del promittente venditore, in tal caso derivandone a priori che il contratto non può essere risolto, atteso che
l'inadempimento dedotto non è talmente grave da dar luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale, sebbene possa esserne invocato l'adempimento e possa essere azionata la relativa tutela risarcitoria.
Ebbene, alla luce dei sopraesposti principi è sicuro che la fattispecie in oggetto non sia riconducibile alle ipotesi sub a) o b), poiché non è stata mai accertata, e a dire il vero neppure dedotta, l'assenza sostanziale dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e sul risparmio energetico, volti a rendere abitabile o agibile l'immobile. Non solo una tale indagine non è stata mai compiuta, ma nel corso di ben tre consulenze tecniche espletate nei due gradi di giudizio non è mai emerso un qualche difetto sostanziale, o l'assenza di qualità essenziali degli impianti che possa aver inciso sulle caratteristiche oggettive dell'immobile, rendendolo diverso da quello promesso in vendita o inidoneo ad assolvere alla sua funzione. Immobile nel quale il ha peraltro pacificamente CP_1 abitato per oltre otto anni senza lamentare mai alcun difetto o vizio.
Tutti i tecnici interpellati, perfino il ctu del tribunale (per quanto ne abbia tratto poi errate conseguenze), hanno evidenziato una carenza soltanto documentale della pratica di certificazione dell'agibilità, dunque riconducibile all'ipotesi sub c), nella quale la ZI ha escluso a priori la possibilità di risoluzione, atteso che l'inadempimento dedotto non è talmente grave da dar luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale, sebbene possa esserne invocato l'adempimento
e possa essere azionata la relativa tutela risarcitoria.
La decisione del tribunale, nella parte in cui ha considerato le carenze documentali equivalenti alla sostanziale assenza di abitabilità del bene promesso in vendita, tali dunque da integrare grave inadempimento del promittente venditore e giustificare il rifiuto del alla stipula del definitivo, CP_1
è pertanto già criticabile alla luce dei principi sopraesposti.
Se non fosse che il nuovo ctu nominato dalla Corte, all'esito di una più accurata lettura dei documenti depositati in comune dall'impresa costruttrice per la certificazione di agibilità, effettivamente inseriti in due pratiche diverse, in parte digitali e in parte cartacei, ha ulteriormente ridimensionato le carenze documentali rilevate nel primo grado del giudizio, limitandole alla mancanza dei riferimenti progettuali dei diversi impianti di cui, anche lo stesso ctu ha affermato di aver riscontrato la presenza all'interno della pratica n.11649. L'ausiliario ha inoltre quantificato il possibile costo complessivo per l'aggiornamento della singola Di.Co. in circa 250-300 € per circa
2.000-2.400,00 € complessivi al netto degli oneri previdenziali e fiscali.
In sintesi, un più accurato esame della pratica di segnalazione di certificazione di agibilità, peraltro tempestivamente avviata dall'impresa costruttrice e positivamente conclusa nei rapporti con l'amministrazione per silenzio assenzo, ha evidenziato una carenza documentale di scarsa importanza (di fatto consistita nel mancato richiamo di progetti e schemi già in atti) facilmente integrabile dalla società venditrice con una spesa irrisoria.
Dunque, nessuna carenza sostanziale delle caratteristiche di sicurezza, igienico-sanitarie o di salubrità dell'immobile che possa avere alterato l'equilibrio contrattuale in danno del promissario acquirente, ma neppure carenza di documenti essenziali, così che il rifiuto del peraltro già CP_1 inadempiente nel versamento della caparra, non era affatto giustificato dal preteso grave inadempimento del venditore, ma integrava esso stesso inadempimento delle uniche obbligazioni assunte, di stipulare il contratto definitivo al più tardi entro il 30/04/2018 e pagare il prezzo, rendendo così legittimo il recesso esercitato da Parte_1
Accertato il grave inadempimento del e il legittimo recesso della società venditrice, va CP_1 riconosciuto il diritto dell'appellante a trattenere la caparra ricevuta in misura di € 6.000,00, al rimborso delle spese notarili sostenute per il rogito non perfezionato per colpa del pari ad € CP_1
462,75, oltre al risarcimento del danno da occupazione senza titolo dalla comunicazione della diffida all'effettivo rilascio.
Il ha infatti detenuto l'immobile legittimamente sino a quando la società venditrice non ha CP_1 esercitato il diritto di recesso, con raccomandata ricevuta dall'appellato il 19 aprile 2018. Soltanto da questo momento, e non dalla stipulazione del preliminare (essendo sino a tale momento sorretta dal consenso della promittente venditrice), l'occupazione del è divenuta senza titolo e pertanto CP_1 foriera di un danno per la proprietaria, se provato.
Al riguardo le Sezioni Unite della ZI hanno definitivamente chiarito che “ In tema di risarcimento del danno derivante dall'indisponibilità di un immobile, il danno emergente presuppone l'allegazione (e, in caso di contestazione del convenuto, la prova, anche presuntiva) della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta, e può essere liquidato equitativamente facendo ricorso al criterio del valore locativo di mercato, che rappresenta il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del contratto di locazione. (Cass. Sez. U, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022).
Nel caso di specie, il danno derivante dalla perdita del valore locativo dell'immobile può essere ragionevolmente desunto dalla natura di impresa commerciale della società appellante, attiva nel mercato della vendita e locazione di immobili, anche di appartamenti analoghi a quello occupato dal Cont
concessi in locazione al canone annuo di € 7.800,00 (cfr. contratto di locazione n atti). CP_1
è pertanto condannato al pagamento dell'importo annuo di € 7.800,00 da aprile CP_1
2018 all'effettivo rilascio, mentre è rimasto indimostrato il controcredito del per addizioni e CP_1 migliorie, non avendo l'appellato proposto specifico motivo di appello incidentale contro la statuizione della sentenza di primo grado (sub G), che aveva espressamente rigettato la domanda del per mancanza di prova. CP_1
Le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio, liquidate nei valori minimi per l'assenza di questioni in fatto e/o diritto di particolare complessità, avuto riguardo all'importo effettivamente liquidato, comprese quelle liquidate per le consulenze espletate in giudizio, seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico di . CP_1

PQM

La Corte, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione e domanda, definitivamente decidendo, accoglie l'appello proposto da avverso la sentenza n. 649/2022 del Parte_1
Tribunale di Sassari pubblicata il 20.06.2022 e, per l'effetto,
1) accerta la legittimità del recesso esercitato da dal contratto Parte_1 preliminare per grave inadempimento dell'appellato ; CP_1
2) condanna all'immediato rilascio dell'immobile; CP_1
3) accerta il diritto della società appellante a trattenere la caparra ricevuta di € 6.000;
4) condanna al rimborso delle spese sostenute per il rogito pari ad € 462,75 CP_1 oltre interessi da aprile 2018 al saldo;

5) condanna al risarcimento del danno per l'occupazione senza titolo CP_1 dell'immobile che liquida in € 7.800,00 annui da aprile 2018 al rilascio;

6) condanna l'appellato a rifondere in favore di parte appellata le spese di entrambi i gradi del giudizio, che liquida in complessivi € 3.809,00 e € 4.996,00 per compensi professionali rispettivamente del primo e del secondo grado del giudizio, oltre spese di ctu nella misura liquidata e accessori di legge.
Così deciso in Sassari nella Camera di Consiglio del 20/11/2025.
Il consigliere estensore Il Presidente
Dr.ssa Cristina Fois dr.ssa Maria Grixoni