REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Venezia, Sez. Terza Civile, riunita in camera di consiglio nelle persone dei Magistrati
Dott. Luca Boccuni Presidente
Dott.ssa Silvia Barison Consigliere rel./est.
Dott.ssa Silvia Franzoso Consigliere ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A
Nella causa civile di appello iscritta al n. 1594 del Ruolo Generale dell'anno
2023
TRA

in persona del legale rappresentante pro tempore, incorporata Parte_1
per fusione con Controparte_1
con l'avv. Mauro Palma e dell'avv. Andrea Palma elettivamente domiciliata presso il loro studio, come da procura in atti
appellante
E

Controparte_2
con il patrocinio dell'avv. Andrea Massalin e dell'avv. Michela Cressoni, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Michela Cressoni, come da mandato difensivo in atti appellato – appellante incidentale Controparte_3

[...]
contumaci appellati avente ad oggetto: contratto preliminare di compravendita – appello alla sentenza n. 1188/2023 del Tribunale di Vicenza
Posta in decisione il 18 novembre 2025 sulle
CONCLUSIONI di parte appellante, che ha chiesto: In via pregiudiziale - Previa declaratoria di contumacia dei Sig.ri e si chiede che venga disposta la Controparte_3 CP_3
prosecuzione del processo;
- Dichiarare l'invalidità dei documenti prodotti dal CP_2
nella terza memoria, 183, co.6, c.p.c., nel giudizio di primo grado, perché non
[...]
costituenti prova contraria;
Nel merito - Accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativo il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 1188/2023 del Tribunale di
Vicenza pubblicata in data 22/6/2023, nell'ambito del giudizio N.R.G. 1006/2021, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
- In via principale accertare e dichiarare il recesso della ora Controparte_4 Pt_2
dal contratto preliminare sottoscritto il 28.05.2010 n. 50511 rep, n. 14537 racc. avanti al notaio di Arzignano e accertata, se necessario, la non scarsa rilevanza Per_1
dell'inadempimento, condannare i convenuti-appellati ex art. 1385, co.2 c.c., al versamento all'attrice, ora appellante, della somma di € 120.000,00 pari al doppio della caparra versata all'atto della conclusione oltre ad interessi dalla data della domanda;
- In subordine: accertare e dichiarare l'inadempimento dei convenuti-appellati al contratto preliminare di cui in premessa, accertato se del caso il grave e rilevante inadempimento, dichiarare la risoluzione del contratto con condanna dei convenuti alla restituzione della caparra versata
pag. 2/23 dalla ad € 60.000,00 o alla maggiore o minor somma che risulterà Controparte_1
di giustizia oltre ad interessi della domanda;
e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dagli appellati dinanzi al Tribunale di Vicenza per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;
- In via istruttoria: si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motivata dal presente appello e concedersi termini ex art.352 c.p.c.
- In ogni caso: Rigettando le richieste di controparte, con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi
i gradi di giudizio e condanna al alla restituzione della somma di € Controparte_2
5.106,92, compenso liquidato in favore del convenuto dal Tribunale di Vicenza e già pagato dall'appellante”;
di parte appellata, che ha chiesto: “In via istruttoria: Per mero scrupolo difensionale, si rinnovano le istanze istruttorie già formulate nel corso del giudizio di primo grado:
“Ammettersi le prove indicate nella memoria depositata ex art. 183 co. 6 n. 2 dal sottoscritto patrocinio in data 22.4.2022. Nella denegata ipotesi di ammissione delle prove ex adverso dedotte, con riferimento alle quali si rinnova l'eccezione di inammissibilità ed inconferenza, si chiede vengano ammesse, a prova contraria, le prove dedotte nella memoria depositata dal sottoscritto patrocinio ai sensi dell'art. 183 co. 6 n. 3.”
Respinta ogni contraria domanda, eccezione e deduzione di controparte, nel merito, Voglia la Corte Ecc.ma, contrariis reiectis, rigettare l'appello proposto da avverso la Parte_2
sentenza n. 1881/2023 del 22.06.2023, emessa dal Tribunale di Vicenza, nell'ambito del giudizio n. R.G. 1006/2021 e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata in accoglimento delle conclusioni già rassegnate in primo grado che vengono qui di seguito riportate per miglior governo di Codesta Corte: “1) Previe le declaratorie del caso sulla base di tutte le eccezioni dispiegate dal sottoscritto patrocinio e di quelle rilevabili d'ufficio, accertato il recesso di parte promissaria venditrice dal contratto preliminare sottoscritto il pag. 3/23 28.5.2010 n. 50511 rep. N. 14537 racc. avanti il Notaio di Arignano, e Per_1
accertato, se necessario, il colpevole e di non scarsa importanza inadempimento di parte promissaria acquirente, rigettarsi le domande attoree perché infondate in fatto ed in diritto dichiarandosi il diritto di parte convenuta a trattenere la caparra versata all'atto della conclusione del contratto. 2) In subordine, accertare e dichiarare l'inadempimento di parte attrice, al contratto preliminare di cui in premessa, dichiarare la risoluzione del contratto e compensarsi le somme ex adverso richieste con i danni subiti da parte convenuta all'esito della mancata stipula del rogito nel 2011.” In ogni caso, In parziale riforma della sentenza di primo grado condannare parte appellante alla rifusione di spese e competenze professionali difensive del doppio grado di giudizio, da rideterminarsi, quanto al giudizio di primo grado, secondo le tariffe, parametri cosiddetti di riferimento e per tutte e quattro le fasi del giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA come per legge”.
Per i seguenti motivi in
FATTO E DIRITTO
Nel giudizio di primo grado RG 1006/2021, in persona Controparte_1
del legale rappresentante pro tempore, conveniva in giudizio e Controparte_2
chiedendo, previo accertamento della legittimità del Controparte_5
recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data
28.5.2010, esercitato ex art. 1385 c.c. a causa dell'inadempimento dei convenuti, la condanna di questi ultimi al pagamento del doppio della caparra versata dall'attrice al momento della stipulazione del contratto preliminare;
in via subordinata, chiedeva la risoluzione del contratto preliminare del 28.5.2010 per inadempimento dei convenuti e la restituzione della caparra versata.
L'attrice riferiva che le parti, in data 28.05.2010, avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare con il quale CP_2
pag. 4/23 (nudo proprietario della quota indivisa di 1/6 e pieno proprietario CP_2
della quota indivisa di 1/6) e (usufruttuaria della Controparte_5
quota indivisa di 3/6) si erano obbligati a trasferire all'attrice i diritti loro spettanti relativamente a vari terreni siti nel Comune di Brendola (VI) e due fabbricati ad uso civile, dietro pagamento di un corrispettivo pari ad euro
400.000,00; precisava che al momento della stipula del contratto preliminare l'attrice consegnava ai promittenti venditori una somma pari ad euro
60.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Allegava, poi, di aver inviato una raccomandata ai convenuti in data 23.04.2020, intimandoli a presentarsi per la stipulazione del contratto definitivo con la documentazione indicata nel contratto preliminare, specificando che, nel caso in cui non si fossero presentati, l'attrice avrebbe esercitato il diritto di recesso ai sensi dell'art. 1385
c.c. e avrebbe, di conseguenza, preteso la consegna del doppio della caparra.
Riferiva che i convenuti le comunicavano che il contratto si era già sciolto nel
2011 a seguito del recesso dagli stessi esercitato;
l'attrice, pertanto, decideva di agire in giudizio a tutela della propria posizione.
Si costituiva precisando che era Controparte_2 Controparte_5
deceduta prima che le fosse notificata la citazione e chiedendo il rigetto della domanda attorea, previo accertamento della legittimità del proprio recesso ex art. 1385 e/o art. 1454 c.c. dal contratto preliminare nel 2011 a causa dell'inadempimento della promissaria acquirente;
in subordine, chiedeva la risoluzione di tale contratto a causa dell'inadempimento della promissaria acquirente e la compensazione delle somme richieste dall'attrice con i danni subiti dal convenuto a causa della mancata stipulazione del contratto definitivo nel dicembre 2011.
pag. 5/23 Il convenuto allegava che l'art. 4 del contratto preliminare stipulato tra le parti prevedeva che il termine per la stipula del contratto definitivo venisse fissato
“entro e non oltre quindici giorni dalla data in cui sono state definite le pratiche di condono edilizio, di cui in seguito, con il rilascio del premesso di costruire in sanatoria e/o è stata altresì accertata la conformità urbanistica di tutto quanto oggetto della presente promessa di vendita” e il successivo art. 9 poneva a carico della promissaria acquirente tutti gli oneri relativi alle pratiche di condono edilizio necessarie ai fini della stipulazione del contratto definitivo. Riferiva che la promissaria acquirente, pur obbligata, non vi provvedeva e che, pertanto, al fine di addivenire alla stipula del contratto definitivo, vi provvedevano personalmente i promittenti venditori, i quali, in data 8.07.2011, ottenevano il provvedimento abilitativo edilizio di cui all'art. 4 del contratto preliminare. Allegava, dunque, che in data
12.7.2011 invitava la promissaria acquirente a stipulare il contratto definitivo, dal momento che le pratiche di condono edilizio erano state definite ed era stato rilasciato il provvedimento in sanatoria e, stante le ritrosie dell'attrice, in data 23.11.2011 inviava una seconda raccomandata con la quale intimava l'attrice, ai sensi dell'art. 1454 c.c., a stipulare il contratto definitivo entro quindici giorni dal ricevimento della diffida stessa. Riferiva che l'attrice non dava seguito alla diffida e, di conseguenza, il contratto si era risolto ex lege ex art. 1454 c.c. Affermava, pertanto, che l'intimazione dell'attrice inviata nell'aprile 2020 doveva ritenersi priva di effetti giuridici.
Con la prima e la seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. l'attrice precisava che l'art. 4 e l'art. 7 del contratto preliminare prevedevano che il contratto definitivo dovesse essere stipulato entro quindici giorni dalla conclusione delle varie pratiche amministrative dedotte nel testo del contratto e che tali pratiche costituivano un obbligo in capo ai venditori;
riferiva che,
pag. 6/23 tuttavia, né al momento dell'intimazione del 12.07.2011 né a quello dell'intimazione del 23.11.2011 tali pratiche erano state concluse e, pertanto,
l'attrice si era legittimamente rifiutata di stipulare il contratto definitivo.
Peraltro, in merito alla diffida del 23.11.2011, precisava che la stessa era stata inviata in nome e per conto di e non vi era alcun riferimento Controparte_2
a e, di conseguenza, non poteva ritenersi valida. Controparte_5
Con la prima memoria istruttoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. parte convenuta, chiarendo di resistere unicamente in proprio – si riportava a quanto esposto nella comparsa di costituzione e risposta e insisteva per l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate.
Con la seconda memoria istruttoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c. il convenuto precisava che l'art. 9 del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti poneva a carico dell'attrice l'obbligo di procurarsi la documentazione prescritta. In tale memoria formulava, altresì, le proprie istanze istruttorie e produceva un documento contenente un rapporto di valutazione immobiliare,
a firma dell'architetto , risalente al 2017, redatto al fine di Persona_2
determinare il più probabile valore di mercato degli immobili indicati.
Infine, con la terza memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c., il convenuto affermava che l'attrice, solamente con la seconda memoria ex art. 183, comma
6°, c.p.c., aveva sollevato nuove eccezioni e dedotto fatti nuovi, affermando di essersi legittimamente rifiutata di fissare la data per la stipulazione del contratto definitivo a causa del mancato adempimento degli obblighi gravanti sui convenuti relativamente alla regolarizzazione edilizia e urbanistica dei beni oggetto del contratto. Il convenuto produceva, in particolare, i documenti nn.
17 – 35, per fornire “prova contraria sulle circostanze dedotte per la prima volta nell'ultima memoria ex adverso dimessa”. pag. 7/23 La causa veniva istruita documentalmente e con la sentenza n. 1188/2023 il
Tribunale di Vicenza rigettava la domanda di parte attrice, accertava il diritto di parte convenuta a trattenere la caparra e condannava parte attrice al pagamento delle spese del giudizio.
In particolare, il Tribunale di Vicenza – previa dichiarazione della contumacia di e che, pur ritualmente citati quali eredi di CP_3 Controparte_3 [...]
, in esito al riscontrato decesso di questa nelle more del Controparte_5
perfezionamento dell'originaria notifica, non si erano costituiti – ritenuta l'ammissibilità dei documenti prodotti da parte convenuta con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 3 c.p.c. in quanto prodotti in controprova sulle deduzioni di cui alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. avversaria, nel merito rigettava la domanda attorea, ritenendo che nel 2020 non sussistesse più alcun obbligo a contrarre in capo a e Controparte_2 Controparte_5
, dal momento che il contratto preliminare di compravendita si era
[...]
risolto ipso iure ai sensi dell'art. 1454 c.c. a seguito della diffida ad adempiere inviata alla promissaria acquirente in data 23.11.2011. Il Tribunale di Vicenza, considerando la documentazione prodotta da parte convenuta con la terza memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., accertava che la promittente venditrice, prima dell'invio della diffida, aveva ottenuto i documenti richiesti dall'art. 4 del contratto preliminare ai fini della stipulazione del definitivo: in data 8.07.2011 il provvedimento abilitativo in sanatoria;
in data 1.12.2011 l'aggiornamento dei mappali;
in data 6.12.2011 il certificato di collabenza del fabbricato e in data
12.12.2011 vi era stata la creazione dell'area urbana. Riteneva che, nonostante il termine di 15 giorni intimato con la missiva del 23.11.2011 fosse anteriore alla pratica relativa alla creazione dell'area urbana, si trattasse di un “discrimen di pochi giorni, come tale non influente sull'adempimento di parte alienante, tenuto conto che
pag. 8/23 l'inadempimento dell'obbligato deve essere grave avuto riguardo all'interesse dell'altra”.
Concludeva, pertanto, il primo Giudice che “il ritardo di pochi giorni nell'ottenimento delle pratiche non può … aver alcun valore a fronte della totale inerzia della promissaria acquirente, che si è protratta per anni, legittimando l'affidamento di parte promittente alienante nella stabilizzazione degli effetti del recesso”.
*
(inde semplicemente impugna la predetta sentenza, Parte_1 Pt_1
chiedendone la riforma in contraddittorio con , in proprio e – Controparte_2
con e – quale erede di . CP_3 Controparte_3 Persona_3
I. Con il primo motivo, l'appellante contesta la sentenza di primo grado nella parte in cui ammette i documenti prodotti dalla convenuta con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 3, c.p.c., nonostante la produzione documentale dovesse ritenersi tardiva e, pertanto, inammissibile. Precisa che, contrariamente a quanto statuito dal giudice di primo grado, l'attrice, nella memoria ex art. 183, co. 6°, n.
2, c.p.c. non aveva introdotto fatti nuovi, ma si era limitata a produrre documenti a riprova di quanto già affermato in citazione e in prima memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c., ovvero che, alla data del 23.04.2020, il contratto preliminare era ancora pienamente efficace, non avendo i convenuti ancora concluso le pratiche necessarie alla stipula del definitivo. Afferma, dunque, che i documenti depositati dai convenuti con la terza memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c. sono tardivi e che andavano prodotti unitamente alla comparsa di costituzione o al più entro la seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.
pag. 9/23 II. Con il secondo motivo, l'appellante lamenta l'errata ricostruzione e valutazione dei fatti contenuta nella sentenza di primo grado nella parte in cui accerta l'inadempimento dell'appellante e, di conseguenza, la legittimità del recesso dei promittenti venditori a seguito della diffida del 23.11.2011, in difetto dei relativi presupposti, mancando a tale data la documentazione richiesta dall'art. 4 per il contratto definitivo. Precisa, infatti, l'appellante che il contratto preliminare prevedeva espressamente che la stipulazione del definitivo sarebbe dovuta avvenire entro 15 giorni dalla conclusione delle pratiche in sanatoria e che, tuttavia, alla data del
23.11.2011 i promittenti venditori non le avevano ancora completate.
III. Con il terzo motivo, l'appellante contesta la sentenza nella parte in cui non dichiara l'invalidità delle intimazioni ad adempiere formulate dai promittenti venditori in data 12.07.2011 e in data 23.11.2011. ribadisce, infatti, che le due intimazioni non potessero Pt_1
ritenersi idonee a costituire in mora il creditore, siccome anteriori al perfezionamento delle pratiche previste per la stipula del definitivo.
L'appellante aggiunge che la diffida del 23.11.2011 era stata effettuata esclusivamente in nome e per conto di uno solo dei promittenti venditori, ovvero e che, pertanto, tale Controparte_2
diffida non poteva ritenersi legittima, dal momento che non vi era alcun riferimento a . Controparte_5
IV. Con il quarto motivo di appello, l'appellante contesta la sentenza del
Tribunale di Vicenza nella parte in cui esclude che il contratto preliminare fosse ancora in vigore nel 2020, nonostante la diffida ad adempiere del 23.11.2011 dovesse ritenersi invalida. Ritiene, infatti,
pag. 10/23 che il Tribunale di Vicenza abbia errato nell'escludere l'inadempimento dei promittenti venditori, i quali si erano rifiutati di stipulare il contratto definitivo nonostante l'intimazione loro effettuata in data 23.04.2020. In particolare, l'appellante lamenta che il Tribunale di Vicenza non abbia considerato che il contratto definitivo poteva essere stipulato solamente dopo il 12.12.2011, data in cui era stato effettuato l'ultimo adempimento richiesto dal contratto preliminare, e che, pertanto, quando l'appellante odierna aveva intimato i promittenti venditori a stipulare il contratto definitivo con missiva del 23.04.2020, il contratto preliminare era ancora valido ed efficace tra le parti.
*
Si è costituito in proprio, chiedendo il rigetto dell'appello Controparte_2
e, per l'effetto, la conferma della sentenza del Tribunale di Vicenza n.
1188/2023, stante l'infondatezza dell'appello.
Egli ha inoltre interposto appello incidentale, chiedendo la riforma della sentenza nella parte in cui ha liquidato le spese in misura pari inferiore ai minimi normativamente previsti e senza considerare la fase istruttoria, nonostante il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6°, c.p.c. e la rideterminazione delle spese legali di primo grado secondo i parametri di legge, nei valori medi e computando pure la fase istruttoria.
In relazione alla tempestività della documentazione prodotta in memoria ex art. 183, comma 6°, n. 3 c.p.c. di primo grado l'appellato costituito in proprio precisa che tali documenti costituivano la controprova di quanto dedotto dall'appellante, per la prima volta, nella propria memoria istruttoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c.
pag. 11/23 rileva altresì che sarebbe spettato a controparte dare Controparte_2
prova del suo mancato perfezionamento delle pratiche di regolarizzazione urbanistica e edilizia.
In relazione al secondo motivo d'appello, egli afferma che in base agli artt. 7 e
9 del contratto preliminare tutti gli obblighi inerenti la definizione delle varie pratiche amministrative (il condono edilizio, l'accertamento della conformità urbanistica degli immobili, l'aggiornamento dei mappali catastali e quant'altro necessario alla stipula del contratto definitivo in termini di regolarizzazione urbanistica e catastale) erano a carico di parte promissaria acquirente e che, tuttavia, stante la sua inerzia, vi avevano provveduto i promittenti venditori;
precisa inoltre che tutte le pratiche erano state definite tempestivamente ad eccezione di quella relativa alla creazione di un'aera urbana, che si era conclusa il 12.12.2011, in ritardo di soli 3 giorni rispetto alla data fissata per la stipulazione del contratto definitivo;
allegava che si trattava di un incombente privo di rilievo, vuoi in relazione alla commerciabilità del bene, vuoi né in relazione alla regolarizzazione dell'immobile e, di conseguenza, insuscettibile di integrare un inadempimento di gravità tale da determinare la risoluzione del contratto.
In relazione al terzo motivo d'appello, l'appellato allega che il contratto preliminare dovesse ritenersi risolto per lo spirare del termine di 15 giorni decorrente dalla diffida effettuata in data 23.11.2011 e che, in ogni caso, tale diffida, nonostante il mancato riferimento esplicito ad Controparte_5
, dovesse considerarsi effettuata in nome e per conto di entrambi i
[...]
promittenti venditori, dal momento che riproponeva il contenuto e la finalità della precedente diffida di luglio 2011.
*
pag. 12/23 Scambiate le note scritte autorizzate, con decreto del 18 novembre 2025 la causa veniva rimessa in decisione ai sensi dell'art. 352, comma 2, c.p.c. sulle conclusioni delle parti riportate in epigrafe.
*
Ciò premesso, il primo motivo d'appello è fondato e va accolto, con assorbimento sia degli altri motivi di gravame, che dell'impugnazione incidentale formulata da . Controparte_2
Correttamente, infatti, rileva che la documentazione depositata Parte_1
ex adverso in primo grado con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 3, c.p.c. è inammissibile, in quanto tardiva.
Al fine di determinare se la documentazione prodotta dal convenuto con la memoria ex art. 183, comma 6°, n. 3, c.p.c. fosse o meno tempestiva e come tale ammissibile, occorre valutare se essa integri “prova contraria diretta” oppure “controprova”, previa ricostruzione del contenuto dei diritti e degli obblighi delle parti in relazione alla domanda azionata da e alle avverse Pt_1
eccezioni e difese.
Nel caso di specie, l'attrice ha agito in primo grado, in principalità per ottenere
– in funzione della condanna avversaria alla restituzione ex art. 1385 c.c. del doppio della caparra ricevuta – l'accertamento della legittimità del proprio recesso dell'aprile del 2020.
All'uopo, deduce che il proprio recesso era giustificato Pt_1
dall'inadempimento avversario al contratto preliminare (art. 4, cit.), allorché i promittenti venditori nel 2020 rifiutarono di presentarsi al rogito.
In particolare, nell'atto di citazione l'attrice dichiara di aver invitato i convenuti a stipulare il contratto definitivo con una raccomandata del
23.4.2020 nella quale richiedeva loro di portare con sé la documentazione prescritta dal contratto preliminare e riferisce che questi ultimi si sarebbero pag. 13/23 rifiutati di stipulare il contratto definitivo, allegando di avere già esercitato legittimamente il recesso dal contratto preliminare nel 2011 a causa dell'inadempimento dell'attrice.
Tale circostanza è peraltro confermata dal convenuto fin dalla sua comparsa di costituzione e risposta in I grado, ove si precisa che il contratto preliminare si era risolto automaticamente fin dal 2011, quando la promissaria acquirente si era sottratta alla stipula del definitivo, nonostante la rituale diffida ad adempiere inviatale il 23 novembre di quell'anno dai promittenti venditori, che avevano medio tempore ottenuto la regolarizzazione amministrativa del bene.
A fronte di siffatte allegazioni, l'attrice in prima e seconda memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c. deduce che il proprio rifiuto alla stipulazione del contratto definitivo nel 2011 era dovuto al fatto che all'epoca i promittenti venditori non avevano adempiuto gli obblighi di regolarizzazione urbanistico
– edilizia dell'immobile, posti a loro carico dall'art. 4 del preliminare, che prevedeva inoltre la stipula del contratto definitivo nei 15 giorni successivi a tale regolarizzazione.
Siffatta allegazione attorea, formulata in prima memoria ex art. 183, comma 6,
c.p.c. non solo è ammissibile, costituendo mera precisazione e chiarimento della domanda formulata in citazione, peraltro, come si dirà, sollecitata dal tenore delle eccezioni articolate nella stessa comparsa di costituzione avversaria, ma andava contrastata ex adverso con le richieste di “prova contraria diretta” evocate dall'art. 183 VI co. n. 2) c.p.c.
Ciò chiarito quanto alle allegazioni dell'attrice e alla loro tempestività, occorre considerare che nel giudizio di primo grado è controversa l'imputabilità, all'uno o all'altro dei contraenti, dell'inadempimento del contratto preliminare, rispetto al quale le prospettazioni delle parti divergono.
pag. 14/23 Se, infatti, l'attrice allega che i promittenti venditori al 23.11.2011 non avevano ancora ottenuto la documentazione richiesta nel preliminare per la stipula del contratto definitivo ed in vista della decorrenza del relativo termine a quo, di talché, per un verso, non era illo tempore tenuta a rogitare nei 15 gg. Pt_1
successivi dalla diffida e nessuna clausola risolutiva espressa poteva invocarsi per sciogliere il contratto preliminare;
per altro verso, tale contratto nel 2020 era ancora vincolante per le parti;
il convenuto, invece, eccepisce che nel 2020 egli non era più tenuto alla stipula del definitivo, per essersi il preliminare risolto di diritto nel 2011.
Così individuato il tema del contendere, alla luce delle domande attoree – che postulano l'accertamento dell'inadempimento del preliminare da parte dei promittenti venditori per non essersi presentati al rogito nel 2020, va rilevato che sulla base della lettera e della ratio dell'art. 9 del contratto preliminare era onere di promittenti venditori conseguire, prima ed in vista del rogito, tale regolarizzazione.
La circostanza è esposta anche a p. 2 della comparsa di costituzione e risposta depositata in primo grado dal sig. , perciò ogni contraria Controparte_2
deduzione successiva resta irrilevante ai fini del decidere.
Ciò posto, e venendo al thema disputandum ritualmente introdotto dalle parti, va rilevato che nella propria terza memoria il convenuto – odierno appellato – produce la documentazione comprovante l'intervenuta regolarizzazione urbanistico – edilizia coeva alla diffida del 23.11.2011 e tanto fa al preciso scopo di dimostrare come il suo obbligo di contrarre si fosse estinto – vuoi per recesso, vuoi ex art. 1454 c.c. – fin dal 2011 e contestarne la sussistenza quando, il 23.4. 2020, egli fu ex adverso invitato a rogitare e non si presentò.
Se, dunque, l'obbligo da accertare nel presente giudizio è quello invocato da nel 2020, la documentazione con cui la controparte intendeva Pt_1
pag. 15/23 dimostrarne l'intervenuta estinzione fin dal 2011 si riferisce ad un fatto
“estintivo” del credito attoreo: la relativa eccezione, riservata alla parte, e la corrispondente “prova contraria diretta” andavano introdotte dal convenuto al più nel termine perentorio previsto per il deposito della II memoria ex art. 183
VI c.p.c.
L'eccezione di estinzione del credito di sollevata da Pt_1 [...]
va ricondotta all'operare non tanto del recesso, quanto della CP_2
clausola risolutiva espressa perché ad essa fa testualmente rinvio la sua diffida a controparte datata 23.11.2011.
Orbene, la giurisprudenza è da tempo incline a considerare nell'esclusiva disponibilità della parte la risoluzione di diritto del contratto derivante dall'inutile decorso del termine assegnato con la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., sul presupposto del carattere essenziale del termine contenuto nella diffida in relazione agli effetti che la legge riconnette alla sua inosservanza, onde soltanto alla parte, nel cui esclusivo interesse l'essenzialità è posta, è rimessa la valutazione della convenienza di far valere l'inutile decorso di quel termine (cfr. mutatis mutandis C. Cass. 18.5.1987, n. 4535, la quale precisa che
“… la espressione 'risoluto di diritto' adoperata dall'ultimo comma del citato art. 1454 cod. civ. significa soltanto che la pronuncia giudiziale relativa ha carattere meramente dichiarativo della risoluzione stessa e non già che il giudice vi possa provvedere di ufficio senza che vi sia stata apposita domanda del creditore, giacché l'effetto risolutorio rimane comunque nella libera disponibilità di quest'ultimo”).
Trattandosi di eccezione in senso stretto, essa nella specie andava dedotta con il tempestivo deposito della comparsa di costituzione (art. 167 c.p.c.) e provata nella II memoria istruttoria sopra richiamata.
Sgombrato il campo, come condivisibilmente fa anche il Giudice di primo grado, dall'ipotesi che gli incombenti volti alla regolarizzazione urbanistico –
pag. 16/23 edilizia fossero in capo alla promissaria acquirente, sia considerando il testo dell'art. 9 del contratto preliminare, sia la sua ratio – trattandosi di adempimenti volti a rendere commerciabile il bene, sia infine il tenore della comparsa di costituzione, dove lo stesso sig. ascrive a sé Controparte_2
tali obblighi (comparsa di costituzione, I grado – p. 2), emerge per tabulas che i promittenti venditori fossero tenuti alla definizione delle varie pratiche (il condono edilizio, l'accertamento della conformità urbanistica degli immobili,
l'aggiornamento dei mappali catastali e quant'altro necessario alla stipula del contratto definitivo in termini di regolarizzazione urbanistica e catastale) di cui agli artt. 4 e 7 del preliminare del 28.5.2010.
In particolare, l'art. 4 prevede espressamente che: “la stipula dell'atto definitivo di compravendita avverrà presso Notaio scelto a cura della parte promissaria acquirente entro e non oltre 15 giorni dalla data in cui sono state definite le pratiche di condono edilizio di cui in seguito, con il rilascio del permesso di costruire in sanatoria e/o è stata altresì accertata la conformità urbanistica di tutto quanto oggetto della presente promessa di vendita”.
Il successivo art. 7 precisa che: “la parte promittente venditrice evidenzia altresì
l'esistenza di abusi edilizi relativamente alle unità immobiliari in oggetto, garantendo a, al momento della sottoscrizione del contratto definitivo, la definizione delle relative pratiche con rilascio dei permessi di costruire in sanatoria in ogni caso dovrà essere accertata, prima di procedere alla sottoscrizione del contratto definitivo, la conformità urbanistica di tutto quanto oggetto della presente promessa di vendita. Alla definizione della pratica di condono dovrà seguire la predisposizione di nuove planimetrie catastali che corrispondano allo stato dei luoghi al momento del contratto definitivo, con spese a carico della parte promissaria acquirente”.
Dunque, spettava alla parte convenuta – odierna appellata – munirsi dei provvedimenti amministrativi prescritti dal contratto preliminare e darne la prova diretta contraria, a dimostrazione dell'estinzione del proprio obbligo di pag. 17/23 concludere il definitivo una volta che – come in effetti avvenne – non Pt_1
avesse dato corso al rogito dopo la diffida del 23.11.2011: in proposito, nella comparsa di costituzione in primo grado si legge che “-in data 28.5.2010 è stato stipulato il contratto de quo … in tale scritto … il termine per la stipula del rogito veniva fissato entro e non oltre quindici giorni dalla data in cui sono state definite le pratiche di condono edilizio, con il rilascio del premesso di costruire in sanatoria. (si evidenziava infatti, al successivo art. 7 l'esistenza di abusi edilizi). - Nei tempi tecnici strettamente necessari parte promittente venditrice ottemperava agli obblighi che su di lei incombevano contrattualmente, ma parte promissaria acquirente rifiutava la sottoscrizione del rogito…”
(comparsa di costituzione, dep. 18.6.2021, p. 2 – sottolineatura aggiunta).
Sul piano probatorio, era dunque onere del convenuto fornire la prova del proprio adempimento, ovvero di aver “ottemperato” ai propri obblighi, munendosi dei provvedimenti amministrativi nel termine prescritto.
Infatti, se l'art. 2697 c.c. pone in capo a chi intende far valere un diritto agendo (eventualmente, in riconvenzionale) l'onere di fornire la prova dei relativi fatti costitutivi, colui il quale eccepisce l'inattitudine di tali fatti a determinare il sorgere del diritto o la loro idoneità a modificato o estinguerlo deve provare i fatti a fondamento della propria eccezione.
Dunque, mentre l'attore è tenuto a fornire la prova “diretta” dei fatti costitutivi della propria pretesa, il convenuto, invece, nel sollevare le proprie eccezioni, ha l'onere di provare tempestivamente quei fatti che estinguono, modificano o impediscono l'efficacia di quelli introdotti dall'attore. Anche questa è prova diretta, sebbene “contraria” e si distingue dalla “controprova”, in primo luogo, perché amplia il patrimonio assertivo commesso nel processo, non limitandosi alla negazione dei fatti dedotti ex adverso, ma introducendone di altri;
in secondo luogo, perché, in ragione di questa sua portata, l'eccezione onera l'interessato di dimostrarli in causa.
pag. 18/23 Per l'articolazione di entrambe le prove dei fatti costitutivi ovvero modificativi/impeditivi/estintivi opera la preclusione assertiva degli atti introduttivi e quella probatoria della II memoria ex art. 183 VI co. c.p.c. applicabile ratione temporis – che fa riferimento alla deduzione “dei mezzi di prova” ad opera di (tutte) le parti, senza ulteriori distinzioni, mentre la deduzione della “prova contraria”, rectius “controprova” è riservata alla III memoria pure (a suo tempo) prevista dalla norma da ultimo richiamata.
In altri termini, mentre la seconda memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c. è destinata alla “prova diretta”, che ha per oggetto il fatto costitutivo o quello estintivo, impeditivo o modificativo, la terza memoria è dedicata alla
“prova contraria” che ha per oggetto l'inesistenza del fatto che deve essere provato dalla controparte.
In particolare, con la seconda memoria, la parte replica alle deduzioni di cui alla I memoria di controparte e può proporre nuove eccezioni (introducendo i fatti ad esse sottostanti), purché esse costituiscano conseguenza ai mutamenti dell'impianto difensivo che la controparte ha operato nella prima memoria;
con la terza memoria, invece, le parti procedono unicamente alla formulazione delle prove contrarie a quelle contenute nella seconda memoria avversaria (v. sul punto, e pluribus la recente C. Cass. Sez. II Civ. sent. 24.7.2025, n. 21205).
Va peraltro tenuto presente, con specifico riferimento alla ripartizione dell'onere probatorio in materia contrattuale e, in particolare, nell'ipotesi in cui si discuta di inadempimento del contratto, che per costante giurisprudenza, a partire da C. Cass. SS.UU. sent. n. 13533/2001, il creditore è tenuto provare del titolo che dà origine al credito, potendosi limitare ad allegare l'inadempimento del debitore, in capo al quale, invece, incombe l'onere di provare il fatto estintivo dell'adempimento o l'impossibilità sopravvenuta di adempiere a sé non imputabile.
pag. 19/23 Nel merito, considerati gli atti di causa, si deve ritenere che l'attrice abbia assolto l'onere probatorio sulla stessa gravante sia fornendo la prova del titolo, ovvero del contratto preliminare del 28.05.2010 (la cui sussistenza, peraltro è pacifica tra le parti), sia allegando l'altrui inadempimento.
Quanto, invece, all'onere probatorio gravante sul convenuto, quest'ultimo, secondo le precisazioni sopra svolte, era tenuto a fornire la prova del fatto estintivo o impeditivo dell'altrui pretesa, ovvero il proprio adempimento o l'impossibilità a sé non imputabile di adempiere.
Dagli atti di causa risulta che il convenuto abbia fornito tale prova solo con la terza memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c. alla quale furono per la prima volta allegati i documenti attestanti il rilascio dei provvedimenti amministrativi richiamati nel contratto preliminare.
Tuttavia, contrariamente a quanto implicitamente ritenuto dal primo Giudice, tale documentazione, in quanto comprovante il fatto estintivo dell'altrui pretesa, e dunque oggetto di prova diretta, andava prodotta entro il termine per il deposito della seconda memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c., da considerarsi quale termine ultimo entro il quale nel processo di primo grado si cristallizzano definitivamente il thema decidendum ed il thema probandum.
Dunque, il convenuto avrebbe dovuto fornire la prova del proprio adempimento fin dalla prima memoria di cui all'art. 183, 6° comma, c.p.c., allegando, già in tale sede, la documentazione attestante la conclusione tempestiva delle varie pratiche amministrative, non potendo, a tal fine, avvalersi del terzo termine di cui al citato art. 183, 6° co. c.p.c., deputato alle sole indicazioni di prova contraria, ossia alla controprova rispetto alle richieste probatorie ed al deposito di documenti compiuto dalla controparte nel precedente termine.
pag. 20/23 Ne consegue che la documentazione prodotta dal convenuto con la memoria ex art. 183, comma 6° n.3, c.p.c. siccome relativa a circostanze concettualmente oggetto di “prova diretta contraria” deve ritenersi inammissibile, in quanto tardiva.
Erroneamente, dunque, il primo Giudice ha posto a base della propria decisione fatti non tempestivamente provati dal convenuto, che pure nella comparsa di costituzione e risposta aveva prodotto le due raccomandate di luglio e novembre 2011 con le quali intimava all'attrice la stipulazione del contratto definitivo (docc. 4 e 5 conv. I grado), il provvedimento di condono edilizio (doc. 4 conv. I grado) e una serie di documenti relativi ai beni oggetto del contratto preliminare risalenti a periodi successivi rispetto a quello a cui risalgono le due raccomandate e, dunque, non inerenti ai fatti di causa (docc. 6
– 15 conv. I grado). Con la prima memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c., il convenuto ha depositato un rapporto di valutazione immobiliare risalente al
2017, redatto dall'architetto , che è stato effettuato al fine Persona_2
di determinare il più probabile valore di mercato degli immobili indicati;
tale documento, tuttavia, nulla attesta circa il tempestivo conseguimento, da parte del convenuto, di tutti i provvedimenti amministrativi richiesti dal contratto preliminare (doc. 16 ibidem).
La documentazione tempestivamente prodotta non consente di ritenere che il convenuto abbia ottenuto, in tempo utile per il giorno del rogito (ossia, 15 gg. dalla ricezione avversaria della diffida ad adempiere al preliminare) i provvedimenti amministrativi richiesti dagli artt. 4 e seguenti del preliminare stesso.
Il provvedimento di condono edilizio, infatti, costituisce soltanto uno di quelli che il convenuto era tenuto conseguire ai fini della valida stipulazione del contratto definitivo in base a quanto previsto agli artt. 4 e 7 del contratto pag. 21/23 preliminare e considerato che trattasi di provvedimento necessario per la commerciabilità del bene e lege 47/1985 ss.mm.ii.
Né, peraltro, si può ritenere che i capitoli di prova indicati nella seconda e nella terza memoria – e correttamente non ammessi dal Giudice – di primo grado – fossero volti a fornire la prova diretta di tali circostanze, dal momento che si riferiscono a fatti risalenti al 2017 e, pertanto, irrilevanti rispetto ai fatti di causa.
Resta in tal modo indimostrato il fatto estintivo dell'obbligo di stipulare il definitivo assunto dai promittenti venditori con il preliminare del 28 maggio
2010, obbligo che essendo rimasto – pacificamente – inadempiuto in seguito alla diffida del 23.4.2020, legittima la promissaria acquirente all'esercizio del diritto potestativo di recesso dal contratto di preliminare de quo.
Essa, inoltre, ai sensi dell'art. 1385 c.c. ha diritto alla restituzione, in proprio favore, del doppio della caparra ricevuta e condanna di tutti gli appellati, in solido tra loro, al pagamento a tal titolo della complessiva somma di €
120.000,00 oltre interessi legali, dalla domanda al saldo.
Le assorbenti considerazioni che precedono determinano l'accoglimento del primo motivo di gravame, con integrale riforma della sentenza di prime cure ed accoglimento della domanda principale di merito reiterata anche in questa sede da esonerando il Collegio dall'approfondimento degli Parte_1
ulteriori motivi di appello principale e di quello incidentale.
Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, della sua media complessità e dell'attività processuale svolta, con esclusione, per il grado di appello, della fase istruttoria, totalmente assente.


P.Q.M.


pag. 22/23 La Corte di Appello di Venezia, terza sezione civile, in accoglimento dell'appello proposto da incorporata con Parte_1 CP_1
contro la sentenza n. 1188/2023 del Tribunale di Vicenza ed in
[...]
riforma della stessa, accerta e dichiara la legittimità del recesso di dal contratto Parte_1
preliminare di compravendita del 28.5.2010 rep. 50511 racc. 14537 Notaio di Arzignano;
Per_1
dichiara tenuti e condanna gli appellanti in solido e per i rispettivi titoli alla restituzione, in favore di del doppio della caparra ricevuta, per Parte_1
complessivi € 120.000,00 oltre ad interessi dalla domanda;
condanna gli appellati al pagamento, in favore dell'appellante ed in solido tra loro, delle spese di lite, che liquida – per compensi – in € 12.000,00 per il giudizio di primo grado ed in € 10.000,00 per l'appello, oltre, per entrambi i giudizi, al pagamento di spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Venezia, 24 novembre 2025

Il Consigliere Relatore Il Presidente
Dott. ssa Silvia Barison Dott. Luca Boccuni

Provvedimento redatto con la collaborazione della dott. ssa Giovanna Brunetta –
Magistrato Ordinario in Tirocinio
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