REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MESSINA, II sezione civile, riunita in camera di consiglio, composta dai consiglieri
-dott. Vincenza Randazzo Presidente relatore
- dott. Giuseppe Minutoli Consigliere
- dott. Antonino Zappalà Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nel procedimento n. 530/ 2021 R.G., vertente
TRA
, nata il [...] a [...], C.F. Parte_1
, rapp.ta e difesa dall'avv. FILLORAMO C.F._1
SE appellante
CONTRO
, nato a [...], il Controparte_1
28/08/1941, C.F. , rappresentato e difeso C.F._2 dall'avv. RUSSO SE SANTO appellati
Ogg: appello a sentenza n. 176/2021 emessa il 28/01/2021, dal
Tribunale di Messina, non notificata
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 Con citazione iscritta a ruolo il 6.7.21, proponeva Parte_1
appello alla sentenza di cui in intestazione, con la quale il
Tribunale di Messina, definendo il giudizio tra CP_1
e l'odierna appellante statuiva: 1) dichiara illegittimo il
[...]
recesso anticipato dal contratto di locazione dell'1/7/2014 e, per l'effetto, condanna la resistente al pagamento dei canoni di locazione fino alla decorrenza di 6 mesi del canone di affitto decorrenti dal recesso anticipato;
2) condanna la resistente al risarcimento dei danni nella misura di € 3.404,27, oltre IVA, rivalutazione ed interessi. 3) Condannare la resistente al pagamento in favore del ricorrente dell'importo di € 67,00 per la cessazione anticipata del contratto corrisposta dal ricorrente all'Agenzia delle Entrate;
4) condanna la resistente alle spese di lite.
Si costituita l'appellato, chiedendo il rigetto del gravame.
All'udienza del 23.10.25 la causa era posta in decisione e definita con lettura del dispositivo in udienza.
* * *
Giudizio di primo grado
-premettendo di avere concesso in locazione Controparte_1
a un immobile di sua proprietà, sito in Messina Via Parte_1
Giovanni del Maestro n° 5 Pal. C, con contratto del 01/07/2014, e che la locataria, dopo avere comunicato la volontà di recedere anticipatamente dal contratto -a causa della presenza di muffe che rendevano l'immobile insalubre- aveva proceduto alla relativa
2 consegna a mezzo Ufficiale Giudiziario (20/04/2016) - lamentava l'illegittimità di tale anticipato recesso e, inoltre, che al momento del rilascio l'appartamento presentava notevoli danni imputabili all'inquilina.
Chiedeva, pertanto, la condanna della conduttrice al risarcimento di essi, nonché al pagamento dei canoni di locazione fino alla naturale scadenza del contratto.
costituitasi, sosteneva la legittimità del proprio Parte_1
recesso anticipato, rappresentando la presenza di umidità e muffa alle pareti, condizioni che rendevano l'appartamento particolarmente insalubre e costituivano grave nocumento per le precarie condizioni di salute proprie e della madre convivente.
Il Tribunale definiva la controversia nei termini sopra sintetizzati, con le seguenti argomentazioni:
-non sussistono “i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione” che “devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione”,
-infatti, per quanto il c.t.u. sulla base della documentazione fotografica in atti abbia appurato “ che la presenza di muffa -
“cristallizzata” nella documentazione fotografica prodotta in atti- risultava prevalentemente concentrata in corrispondenza degli angoli “muro-soffitto”, “muro-parete finestrata” e “muro-
3 muro”, ossia dei c.d. ponti termici” e i testimoni indicati dalla resistente , marito della sig.ra , Testimone_1 Pt_1 Tes_2
, e ) abbiano
[...] Testimone_3 Testimone_4
riferito delle pessime condizioni dell'appartamento locato-perché umido, pieno di muffa, nel quali, poi, proliferavano animali vari- il recesso non era giustificato, dovendosi considerare che, quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Invece la resistente non ha provato di avere richiesto verbalmente l'esecuzione delle riparazioni, per situazioni evidentemente insorte dopo l'inizio della locazione, dato che nel contratto si dà atto di aver trovato l'immobile in buono stato locativo.
Sostanzialmente, prima di rilasciare in anticipo l'appartamento, la conduttrice non ha tentato di ottenere il ripristino del buon stato locativo dell'immobile, risultato conseguibile, posto che, come accertato dal ctu, le problematiche era concentrate solo in corrispondenza degli angoli “muro-soffitto”, “muro-parete finestrata” e “muro-muro”.
-In conseguenza della ritenuta illegittimità del recesso anticipato si deve accogliere anche la domanda di condanna della resistente al pagamento dei canoni di locazione fino alla decorrenza di 6 mesi del canone di affitto a far data dal recesso anticipato.
-Si deve accogliere, altresì, la domanda di condanna -avanzata da parte ricorrente- al risarcimento dei danni patiti, nella misura di €
3.404,27, oltre IVA, rivalutazione ed interessi così come
4 quantificati dal c.t.u. e di rimborso dell'importo di € 67,00, corrisposto dal ricorrente all'Agenzia delle Entrate per la cessazione anticipata del contratto.
Appello


1. Erroneità della sentenza nella parte in cui ritiene ingiustificato il recesso dal contratto di locazione e si riconoscono in favore del proprietario 6 mensilità di canone.
Il Tribunale, dopo aver ritenuto che la prova orale avesse dato piena conferma di quanto sostenuto dalla resistente, circa la presenza di muffe nell'abitazione, non vi ha fatto seguire una corretta valutazione del recesso, il quale -secondo quanto affermato in casi analoghi dalla Suprema Corte- è da ritenersi legittimo posto che “i fenomeni di umidità sono annoverabili non tra le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (art. 1576 c.c.), bensì tra i vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), rectius: tra i vizi costituenti cose pericolose per la salute […] i quali alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità dell'uso della cosa stessa”.
Di conseguenza, non ha alcuna rilevanza che la conduttrice sia venuta meno all'obbligo di cui all'art. 1577 c.c. ossia di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni, giacché tale norma
è invocabile solo quando trattasi di problematiche eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non invocabile per rimuovere fenomeni non transitori o deterioramenti
5 rilevanti come le infiltrazioni di umidità trattandosi -nella specie- di veri e propri vizi della cosa locata, rispetto ai quali la tutela del conduttore si rinviene nelle disposizioni normative di cui all'artt. 1578 e 1581 c.c..
Del pari a nulla rileva -come ha indicato il Giudice in sentenza- che la conduttrice dichiarava di avere esaminato l'abitazione e di averla trovata “in buono stato ed adatta all'uso convenuto ed esente da difetti che possano influire sulla salute di chi vi abita”, atteso che la conoscenza dei vizi da parte del conduttore non libera il locatore da responsabilità, né la limita, se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa locata.


2. Erroneità della sentenza impugnata per violazione ed errata applicazione degli articoli 1453 cc e art 115 e 116 c.pc., nella parte in cui, il Giudice ritiene determina il danno (da lucro cessante) in 6 mensilità di canone.
Il Giudice è incorso in un ulteriore errore quantificando il danno per illegittimo recesso in sei mensilità.
In via di principio, il locatore ha diritto al risarcimento del danno da “lucro cessante” (mancato guadagno) per il periodo necessario a trovare un nuovo locatario ovvero a disporre per sé del bene e, comunque, non oltre il periodo di naturale scadenza del contratto.
Nel caso di specie il Tribunale non ha specificato il ragionamento logico-giuridico sotteso a detta quantificazione, che è comunque errata, se si considera che il locatore - come emerso in causa- già dal maggio/giugno 2016 aveva deciso di non locare più l'immobile
6 per darlo in uso alla figlia, come risultava dalla deposizione del teste addotto dal (“preciso di essermi Testimone_5 CP_1
recato solo una volta presso il suddetto appartamento e di non averlo locato perché il Sig. non era più interessato”) CP_1
e dalla CTU, nella quale il consulente, nel dire che i danni lamentati dal non risultano più riscontrabili CP_1
visivamente poiché l'immobile è stato ristrutturato, ha precisato:
“Tale circostanza è stata altresì confermata dalla stessa parte attrice Geom. in quanto trovandosi nella necessità di CP_1
dover consentire alla figlia di doverci abitare, è stato costretto ad effettuare i lavori di ristrutturazione necessari al fine di renderlo nuovamente “abitabile” per i motivi descritti nel ricorso introduttivo.”.
Tenuto conto di ciò e del fatto che il canone mensile è stato pagato sino al febbraio 2016, con indicazione del rilascio per il
29.02.2016 al , tutt'al più, a titolo di lucro cessante CP_1
spetterebbero le mensilità di marzo, aprile e maggio 2016.
In ogni caso il ricorrente -nell'atto introduttivo- ha chiesto solo i danni da allagamento ed uso dell'immobile nonché il danno da lucro cessante per recesso illegittimo, ma non ha chiesto le 6 mensilità per il mancato preavviso.


3. Erroneità della sentenza nella parte in cui: A) ritiene sussistere una condotta negligente della conduttrice quale causa dei danni;
B) non rileva la responsabilità concorrente del proprietario (danneggiato) -ex art. dell'art. 1227 c.c.- tale
7 da interrompere il nesso causale con la condotta dell'appellante.
Comparando il verbale di intimazione per consegna dell'Uff.
Giudiziario, datato 20.04.16, la perizia giurata del ricorrente del
16.05.16 e la CTU del 30.04.19. si evince:
- che la presenza di acqua sul pavimento proveniva da una perdita minima che non aveva creato alcun danno;
tant'è che il verbale prosegue, dicendo “ prende visione dell'immobile non CP_1
essendosi ricevuto in precedenza le chiavi. Fa notare che nel vano cucina e soggiorno vi è spandimento di acqua che gocciola dalla tubazione posta nella cucina cui presumibilmente era collegato un elettrodomestico.”, (quindi, in data 20.04.2016, ossia al momento della consegna dell'immobile l'unico danno era il versamento dell'acqua, facilmente eliminabile, e una applique rotta)
- che la perizia giurata -eseguita ben 24 giorni dopo il verbale di rilascio chiavi- e cioè in data 16.05.16, rileva una situazione diversa ed in particolare: 1) “Posto contatore dell'acqua con rubinetto di ingresso lasciato aperto”; 2) “ingresso del locale cucina con la scala retrattile aperta, nicchia di attacco lavatrice
o lavastoviglie con lattina di raccolta acqua e pavimento allagato”; 3) “gocciolio persistente di acqua nell'appartamento con una lattina lasciata … per contenere la fuoriuscita di acqua;

Si deve dedurre quindi che in ventiquattro giorni (n.d.r. i 24 gg indicati sono il periodo dal 21.04.16, data rilascio, al 16.05.16
8 accesso per perizia di parte) vi è stata una fuoriuscita di acqua equivalente …”, evidenziando altri danni come ad es. un tavolo immerso nell'acqua, circostanza mai riscontrata dall'Ufficiale
Giudiziario ed altro, mai rilevato nel verbale di rilascio dell'ufficiale Giudiziario.
Da tale confronto, dunque, ne deriva:
-che i presunti danni d'uso, addebitati alla conduttrice, non sono provati, atteso che dovevano essere dimostrati attraverso un confronto con lo stato dell'appartamento al momento in cui ella lo aveva ricevuto dal locatore, non valendo a dimostrarli la mera dicitura di stile, di cui al contratto, quale “aver trovato la casa in buono stato manutentivo e adatta all'uso convenuto”. Per di più tali danni sono di lievissima entità, riassumibili, a dire del ricorrente in una applique rotta (unico danno rilevato dall'Uff.
Giudiziario) e 5 applique sottratte in salone oltre quelle dello specchio del lavabo.
-che i danni da allagamento (tinteggiatura, porte zoccoletto ecc.) non sono dovuti alla conduttrice.
Tale allagamento, che secondo il CTP sarebbe dovuto al fatto che vi era gocciolio di acqua da un rubinetto, raccolto da una lattina inidonea per capienza -con conseguente travaso nell'appartamento in quantità pari a un metro cubo- lasciata dalla conduttrice, invece non trova la sua causa nella negligenza di quest'ultima, posto che dal 21.04.16, data in cui si era svolto l'accesso per la consegna delle chiavi, l'appartamento era rientrato nella custodia del
9 legittimo proprietario, che perciò avrebbe dovuto attivarsi per eliminare la perdita.
Pertanto, che in base all'art. 1227 del c.c. la responsabilità dei danni, ove ritenuti, è inequivocabilmente ascrivibile al proprietario e non alla conduttrice.
Anche le conclusioni del CTP -in merito al quantitativo di acqua fuoriuscita- sono erronee stanti le risultanze del contatore dell'acqua; ciò è dimostrato raffrontando la foto del 29.02.16 (foto contatore Amam con giornale vicino contatore), nella quale il contattore segnava 387/388 più tendente al 388, ed il verbale dell'Ufficiale Giudiziario con l'indicazione di 388.
Quanto, infine, alla quantificazione dei danni contenuta nella
CTU, essa va censurata già per il solo fatto che il Consulente, nonostante prima precisi che “al momento del primo sopralluogo,
l'immobile oggetto di perizia si presentava completamente ristrutturato ed in buono stato”, poi redige comunque la relazione, semplicemente prendendo in esame la perizia di parte.
E nel fare ciò non dà rilievo alle foto n. 3 e 5 di tale CTP, dalle quali si evince che l'immobile è soggetto a gravi manifestazioni di infiltrazione di umido.
In ultimo -in caso di addebito di una parte dei danni a carico della conduttrice- dovrà detrarsi la somma di € 800,00 depositata a titolo di caparra, come risulta dal contratto e che non è stata restituita.
4) –Sulla condanna alle spese –violazione degli articoli 91 e 92
c.p.c.
10 Le spese processuali sono state poste ingiustamente a carico della resistente, quale conseguenza errata dell'accoglimento totale delle domande del Inoltre, esse sono state liquidate in CP_1
maniera abnorme per eccesso.
Considerazioni della Corte
1.Per quanto l'appello avrebbe dovuto essere introdotto con ricorso e non con citazione, tale difetto di forma non ridonda sulla tempestività del gravame, atteso che l'iscrizione a ruolo della causa è avvenuta entro il termine di 6 mesi dalla pubblicazione della sentenza.
2. Iniziando dal primo motivo di appello, va richiamato che -ai sensi dell'art. 4 della L. 392/78- qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Tali gravi motivi, secondo la giurisprudenza devono avere carattere oggettivo e consistere in fatti imprevedibili e sopravvenuti.
Nello specifico, per quanto la presenza di macchie di muffa sia sopravvenuta, tanto che non se ne dà atto del contratto di locazione, certamente non costituisce un fatto imprevedibile, ove si consideri la tipologia di abitazione (come risultante dalle foto in atti) non certamente realizzata con tecniche costruttive moderne e idonee ad impedire la formazione di ponti termici;
ciò non senza aggiungere che -verosimilmente- la condensa, con correlata muffa,
11 è conseguenza delle modalità di uso della casa, quali la sua scarsa areazione attraverso le finestre e la chiusura con uno straccio del tubo di sfiato dell'aria dalla cucina.
Di tanto convince anche la deposizione resa dal figlio della , Pt_1
il quale ha riferito che per i primi 6 mesi della locazione non vi erano stati problemi, esplosi dopo.
Infatti, se si considera che il contratto ha avuto inizio l'1.7.2014, resta evidente che per tutto il periodo caldo, che il Sicilia si protrae quasi fino a dicembre, l'areazione dalle finestre e il non uso di sistemi di riscaldamento hanno evitato la formazione di condensa.
Erroneamente l'appellante invoca, poi, la giurisprudenza relativa all'applicabilità della tutela dell'art. 1578 c.c., sul presupposto che si tratterebbe di vizi di costruzione del bene locato. Infatti, i vizi occulti o sopravvenuti della cosa locata non legittimano il recesso, bensì la domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo.


2. II motivo
Si duole l'appellante di essere stata condannata a pagare i canoni relativi ad un semestre, senza che ciò sia stato motivato e, comunque senza domanda del locatore, che aveva chiesto solo i danni relativi allo stato deteriore in cui l'abitazione si sarebbe trovata al momento della riconsegna.
Anche questo motivo di gravame è infondato.
12 Dal chiaro tenore del ricorso introduttivo si evince, intanto, che il locatore ha chiesto tutti i canoni a maturarsi fino alla naturale scadenza del contratto.
In merito, se è vero che il Tribunale non ha fornito espresse ragioni della decisione assunta, è altrettanto vero che non ha accolto interamente la richiesta del ma ha limitato la condanna CP_1
a sei mensilità, ossia quelle comprese tra la comunicazione della disdetta (26.1.2016) e la sua data di efficacia (dopo 6 mesi dalla disdetta).
Orbene, in mancanza di appello incidentale per la condanna fino alla naturale scadenza del contratto, va da sé che si debba stabilire solo se queste sei mensilità siano o meno dovute.
Allo scopo è utile intanto richiamare come l'art 4 L. 392/78 prescriva che la comunicazione di rilascio deve essere data con un preavviso di 6 mesi;
il pagamento di queste sei mensilità, da effettuarsi anche ove l'immobile sia rilasciato prima, assolve poi alla funzione di riparare il danno da lucro cessante che il conduttore subisce in tale intervallo temporale, ritenuto utile e sufficiente a reperire un nuovo conduttore.
Sostiene l'appellata che il non aveva interesse ad CP_1
affittare ulteriormente l'immobile, tanto che -come emerso da una deposizione testimoniale- a maggio/giugno dello stesso anno, dopo aver fatto visitare l'immobile al citato teste, che voleva prenderlo in locazione, il contratto non si concluse, perché il non era più disponibile, e che -in sede di sopralluogo CP_1
13 del CTU- lo stesso ha affermato di aver ristrutturato la CP_1
casa perché doveva abitarci la figlia.
Tuttavia, le citate prove non si risolvono a favore della , Pt_1
atteso che si sconosce il motivo per cui non fu CP_1
disponibile a locare al teste, e che si sconosce altresì in che epoca furono realizzati i lavori di sistemazione dell'immobile, che il
CTU ha visionato a tre anni di distanza dal rilascio.
Ciò non senza dire che il ha dato l'immobile in CP_1
comodato alla figlia proprio nel 2019, come si trae dal contratto in atti.
Resta solo da aggiungere che ovviamente la domanda risarcitoria formulata dal per i canoni non è diversa da quella CP_1
accolta dal giudice, che ha liquidato sei mensilità. Infatti, afferma la Suprema Corte: “Una volta intervenuta la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore
(n.d.r. o il recesso del conduttore) e cessata, altresì,
l'occupazione dell'immobile, il danno risarcibile al locatore derivante a titolo di lucro cessante è rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente locare, in relazione al quale un obiettivo parametro di riferimento può essere utilmente individuato, salvo prova diversa, nel periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore. Cassazione civile sez. III, 14/01/2014, n.530
All'esito, quindi, il motivo di appello in esame va rigettato.
14

4. III motivo
Per dirimere le questioni prospettate con il III motivo di gravame va richiamato che l'attore ha chiesto le somme necessarie per eseguire:
1)Tinteggiatura delle pareti e dei soffitti;

2) Sistemazione delle porte e delle cornici danneggiate e per la riparazione del tavolo;

3) Sistemazione della linea telefonica, cavi TV, plafoniera, quadro elettrico;

4) Pulizia, sanificazione e disinfestazione immobile;

5) Sostituzione tavoloccia WC;

6) Sostituzione sifone lavello cucina.
Il CTU durante il sopralluogo ha appurato: che le pareti ed i soffitti dell'appartamento risultavano risanati e tinteggiati, come pure alcune parti dell'impianto elettrico e di segnale (cristallizzati nel repertorio fotografico prodotti da parte attrice), le porte interne ed il sifone di scarico del lavello cucina (cfr. Foto nn. 11, 14 e 06
Documentazione Fotografica CTU – Allegato 02).
Ha provveduto, quindi alla redazione del computo metrico, quantificando in € 3.404,27 (oltre oneri di legge) le somme necessarie per tali riparazioni.
Orbene, leggendo tale computo metrico, ne emerge che il consulente non vi ha inserito né la riparazione del tavolo, né la sostituzione delle plafoniere mancanti o rotte.
15 Dunque, per questo profilo l'appello è infondato, atteso che la censura liquidazioni di danni che in effetti il CTU non ha Pt_1
neppure preso in considerazione.
E' vero, invece, che si sarebbero potuti attribuire alla conduttrice i danni da uso negligente solo confrontando le condizioni dell'immobile al momento in cui è stato dato in locazione con quelle esistenti al momento della riconsegna.
In mancanza di piena conoscenza delle originarie condizioni di esso, dunque, non è possibile stabilire se lo stato dell'impianto elettrico ed idrico, raffigurato nelle foto di cui alla CTP, fosse quello già all'epoca della consegna dell'immobile alla , la Pt_1
quale ha sostenuto proprio questo. Né giova al locatore la mera frase di stile, contenuta nel contratto, per cui l'appartamento è stato dichiarato dalla conduttrice -all'inizio della locazione- in buone condizioni.
Quanto ai danni da allegamento, in effetti, l'evento non può attribuirsi alla , se è vero che alla data della consegna Pt_1
dell'immobile al vi era per terra una piccola quantità CP_1
di acqua (si veda verbale dell'Ufficiale giudiziario), essendo che da tale data in poi spettava al locatore predisporre gli accorgimenti necessari ad impedire l'allagamento.
In ogni caso poi, non può non dirsi che nella CTP la necessità di rifare la pitturazione viene ricondotta non all'allagamento ma alla presenza di grossi ganci alle pareti, il che rientra nel normale uso
16 (aggancio mobili), le cui conseguenze rimangono a carico del locatore.
All'esito, quindi, il motivo va accolto, il che assorbe la questione, non prospettata con la memoria di costituzione del primo grado, della compensazione con il deposito cauzionale.
Considerato che all'esito dell'appello si configura la parziale soccombenza dell'originaria resistente, le spese di entrambi i gradi possono compensarsi in ragione di metà.
La restante parte, che si liquida come da dispositivo (applicando i minimi dello scaglione di valore della causa), rimane a carico dell'appellante.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Messina, II Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto con atto citazione notificata il

6.7.2021 da , avverso la sentenza n.176/2021, emessa Parte_1
dal Tribunale di Messina il 28.1.2021, non notificata, nel giudizio promosso da nei confronti dell'odierna Controparte_1
appellante, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'appello: rigetta la domanda del diretta ad ottenere il risarcimento dei danni, CP_1
già accolta al punto n. 2) del dispositivo, confermando nel resto.
- Dichiara compensate tra le parti, in ragione del 50% le spese di entrambi i gradi;

17 - Condanna al pagamento, in favore del Parte_1
della restante metà delle spese dei due gradi, CP_1
liquidando detta parte -quanto al primo grado in € 712,00, di cui € 123,00 per spese ed € 689,00 per compensi, e quanto al secondo grado in € 639,00 per compensi, oltre iva, cassa e rimborso spese forfettarie in ragione del 15%;
- Fissa termine di gg. 60 per il deposito della motivazione.
Così deciso nella camera di consiglio del 23.10.2025
Il Presidente estensore dott. Vincenza Randazzo
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