REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Composta dai signori Magistrati:
GIANMICHELE MARCELLI Presidente
PIERGIORGIO PALESTINI Consigliere
RODOLFO GIUNGI G.A. Relatore
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 1098/2023 RGC promossa
DA
- , nata ad [...] il [...] e res.te in Sirolo Parte_1
(AN) alla via Monte Colombo n. 15;
C.F.: ; C.F._1
- , nato a [...] il [...] e res.te a BO LI (TO) alla Parte_2
piazza Pertini n. 1;
C.F.: ; C.F._2 entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Stefano Brugiapaglia del Foro di
Ancona, e con questi elettivamente domiciliati presso il suo studio in Ancona
alla via San Martino n. 23;
(appellanti - riassumenti in rinvio)
NEI CONFRONTI DI
- , nata ad [...] il [...] e residente in [...]Controparte_1
(AN) alla via Monte Colombo n. 15;
C.F.: ; C.F._3
rapp.ta e difesa dagli avv.ti Rosella Festa e Chiara Pedna del Foro di Bologna ed elettivamente domiciliata con queste presso lo studio della seconda in Jesi (AN)
alla via Monte Revellone n. 3;
(appellata - riassunta in rinvio)
NONCHE' NEI CONFRONTI DI
, residente in [...]; CP_2 CP_3
C.F.: ; C.F._4
rappresentato e difeso dall'avv. Mario Tigano del Foro di Ancona presso il cui studio in Jesi (AN) alla via dell'Orfanotrofio è elettivamente domiciliato;

(altro appellato – riassunto in rinvio)
, nato a [...] il [...]; Parte_3
pag. 2/14 C.F.: ; C.F._5
rappresentato e difeso dall'avv. Mirco Piersanti del Foro di Ancona presso il cui studio in Castelplanio (AN) via Dante Alighieri n. 64 è elettivamente domiciliato;

(altro appellato – riassunto in rinvio)
AVVERSO la sentenza n. 1496/2017 del 20.09.2017 del Tribunale di Ancona,
resa in procedimento n. 627/2012 RGC.
* * *
Con atto di citazione in riassunzione ex art. 392 cpc dinanzi a questa Corte i sigg.ri e hanno dato avvio al giudizio di rinvio conseguente Pt_1 Pt_2
all'emanazione, da parte della Suprema Corte di Cassazione, dell'ordinanza n.
27222/2023 del 15.09.2023, con la quale, su ricorso dei medesimi e Pt_1
è stata cassata la sentenza di appello di questa Corte n. 886/2022 del Pt_2
05.07.2022 che aveva parzialmente riformato la sentenza di primo grado del
Tribunale di Ancona n. 1496/2017 del 20.09.2017 resa inter partes.
Nel riassumere il giudizio, dopo aver riproposto le censure nei confronti della sentenza di appello anche riguardo alle doglianze ritenute assorbite dalla Corte
di Cassazione (e segnatamente il mancato esame, da parte della decisione di secondo grado, di una serie di documenti prodotti agli atti nonché delle risultanze testimoniali che dimostrerebbero la violazione, da parte della pag. 3/14 della servitù reciproca avente ad oggetto il divieto di destinazione CP_1
degli immobili ad attività ricettivo-imprenditoriali aperte al pubblico;
il mancato riconoscimento del diritto al risarcimento del danno conseguente alla violazione, da parte della dell'accordo privato intercorso con la CP_1
medesima e volto alla realizzazione di un terrazzo vista mare sulla proprietà
l'erronea regolazione delle spese legali di chiamata in causa dei terzi Pt_1
come effettuata dalla sentenza di appello;
l'erronea regolazione in generale di tutte le spese del giudizio), ha formulato conclusioni volte ad ottenere: 1) previo accertamento delle servitù reciproche di: divieto di esercizio di attività aperte al pubblico entro il limite di 30 metri dal confine dell'edificio; di obbligo di accesso separato per l'esercizio eventuale di tali attività; di delimitazione e separazione dell'area destinata a tale attività rispetto al resto della proprietà, la condanna della alla cessazione immediata delle predette attività nonché al CP_1
risarcimento del danno subito indicato in misura pari ad € 150.000,00=; 2)
l'accertamento della sussistenza di una ulteriore servitù a carico del fondo della sig.ra consistente nel divieto di elevare edificazioni o comunque CP_1
strutture che coprano anche in parte la vista mare dell'appartamento dell'appellante come pure nel divieto di eseguire qualsiasi edificazione Pt_1
nel limite di trenta metri dal confine meridionale della proprietà; 3)
l'accertamento del diritto della al risarcimento del danno da parte della Pt_1
per l'avvenuta violazione, da parte di quest'ultima, dell'accordo CP_1
pag. 4/14 conseguito inter partes in data 17.11.2008 con il quale si autorizzava da un lato la a realizzare un terrazzo vista mare e dall'altro la a coprire Pt_1 CP_1
un'area di disimpegno della sua proprietà mediante detto terrazzo;
4) il favore delle spese di tutti i gradi del processo.
Costituendosi nel presente giudizio di rinvio, la ha resistito alle CP_1
domande riproposte dalla contestando in primo luogo l'inopponibilità Pt_1
nei sui confronti di tutte le servitù (sia quella di vincolo di destinazione d'uso,
sia quella relativa al vicolo di edificazione a distanza, che quella di veduta, aria e luce) invocate da quest'ultima in quanto non trascritte e non menzionate nel proprio titolo di acquisto, e in secondo luogo tornando a dedurre che in ogni caso ella non aveva neppure in alcun modo violato le prescrizioni oggetto delle predette servitù. Parte appellata negava poi ogni responsabilità con riferimento alla scrittura privata che consentiva alla l'edificazione del terrazzo Pt_1
vista-mare, sul presupposto che quest'ultima avesse sottoscritto tale accordo in mala fede;
osservava infine come le spese di lite del giudizio, anche nei riguardi della chiamata in causa dei terzi, fossero state correttamente gestite.
Il notaio all'atto di costituirsi nel presente giudizio di rinvio, ha osservato CP_2
come il necessario rispetto dei principi di diritto stabiliti dalla Corte di
Cassazione consenta comunque di escludere che le pattuizioni previste nell'atto di trasferimento / possano essere qualificate come costitutivi Parte_3 Pt_1
di servitù prediali, atteso che le stesse sarebbero prive del carattere della realità
pag. 5/14 e integrerebbero così meri impegni interpersonali. L'esito poi in Cassazione del giudizio / circa la sussistenza della servitù di veduta (con Pt_1 Parte_3
dichiarata insussistenza della stessa) determinerebbe un giudicato nei riguardi delle relative domande riproposte dalla nel presente giudizio;
domande Pt_1
rispetto alle quali peraltro sussisterebbe anche un difetto di ius postulandi per vizio della procura in primo grado. Non sarebbe stata raggiunta la prova,
infine, della effettiva violazione da parte della di quanto pattuito con CP_1
le convenzioni dell'atto di compravendita / Parte_3 Pt_1
Conformemente alla natura del presente giudizio di rinvio, è preliminarmente necessario individuare il perimetro delle statuizioni fissate dall'ordinanza
27222/2023 della Suprema Corte, cui il giudice del rinvio, ovviamente, deve attenersi. In tal senso, la Corte di Cassazione ha imposto di procedere ad una nuova valutazione dell'atto di compravendita del 20.12.1986 Parte_3 Pt_1
“che tenga conto dell'integrale contenuto della convenzione e che applichi,
innanzitutto sulla base di esso, l'art. 1362 c.c. sulla comune intenzione delle parti, avente carattere prioritario ma non scollato dal testo convenzionale”. Ciò
posto, la nuova valutazione del richiamato atto pubblico richiesta dalla
Suprema Corte non può che condurre alla conclusione per cui le parti, mediante le pattuizioni contenute nell'atto, abbiano effettivamente inteso costituire tra i due fondi, una serie di servitù prediali, e precisamente: una prima servitù
reciproca consistente nel divieto di adibire gli stessi ad attività aperte al pag. 6/14 pubblico e comunque arrecanti disturbo e molestia, una seconda (sempre reciproca) concernente il divieto di costruire a meno di trenta metri dal limite meridionale del fabbricato edifici da adibire ad attività aperte al pubblico, e una terza, di veduta, a favore del fondo acquistato dalla e a carico del fondo Pt_1
rimasto in proprietà del , volta a garantire la vista del mare Parte_3
all'appartamento della con l'ulteriore vincolo di non costruire Pt_1
comunque a distanza inferiore di trenta metri dal limite inferiore dell'edificio.
Non solo, difatti, la volontà delle parti è, in atto, indiscutibilmente rivolta alla costituzione delle predette servitù prediali (come si ricava dalla inequivoca espressione “i patti di cui sopra, costituenti servitù, saranno trascritti”;
espressione, che, per mera completezza, è palesemente rivolta a tutte le pattuizioni vincolistiche riportate in precedenza), ma il contenuto delle pattuizioni medesime è, di per sé, necessario e sufficiente alla costituzione delle predette servitù. Si tratta chiaramente di una serie di vincoli negativi (in parte reciproci, come s'è visto, in parte a carico del solo fondo rimasto in proprietà
) volti a preservare e garantire l'amenità e l'unicità del luogo (di cui Parte_3
pertanto entrambi i fondi, e comunque il fondo hanno diritto ed Pt_1
interesse di godere), peraltro non contraddetti – come sottolineato dalla
Suprema Corte – dalla accessoria previsione di minori e marginali prestazioni di carattere positivo. In questo quadro, non manca affatto ai vincoli oggetto delle pattuizioni in argomento il carattere della realità contestato dalla difesa di pag. 7/14 : tanto il vincolo a non adibire i fondi ad attività aperte al pubblico, Parte_4
quanto quello a non costruire edifici (eventualmente anche destinati ad attività
aperte al pubblico) se non a trenta metri di distanza, quanto ancora massimamente il vincolo di tutela e garanzia della veduta costituiscono degli evidenti vantaggi (in parte reciproci) a favore del fondo dominante derivanti da corrispondenti assoggettamenti del fondo servente, e del tutto indipendenti,
pertanto, dai comportamenti attivi degli occasionali proprietari dell'uno o dell'altro fondo. In questo senso, dunque, va certamente riformata la decisione sul punto della impugnata sentenza di primo grado.
Ciò definitivamente chiarito, viene però in rilievo un aspetto centrale della vicenda, che la Corte giudica dirimente e che pertanto ritiene opportuno trattare immediatamente, anche in base al principio della c.d. “ragione più liquida”,
ovvero quello della opponibilità alla della avvenuta costituzione delle CP_1
predette servitù prediali. Tale aspetto, contestato invero dalla sin dalla CP_1
prima difesa nel giudizio di primo grado (sul punto non è fondata l'eccezione di jus novorum della difesa degli appellanti perché sin dalla comparsa di costituzione e poi ancora nelle memorie ex art. 183, n. 1 cpc la ha CP_1
indiscutibilmente introdotto in giudizio il tema della inopponibilità delle servitù nei suoi confronti, sul presupposto che le stesse non fossero richiamate nel proprio atto di acquisto), non appare scrutinato dall'ordinanza della
Suprema Corte, anche perché non analizzato nelle precedenti decisioni di pag. 8/14 merito. Ebbene, l'atto di compravendita / del 17.07.2007 non Parte_3 CP_1
contiene, evidentemente, menzione specifica alcuna delle servitù costituite con il precedente atto / e imposte al fondo (rimasto in proprietà Parte_3 Pt_1
e poi) acquistato dalla d'altro canto, queste ultime non Parte_3 CP_1
risultano neppure trascritte a carico di tale fondo, come chiaramente si ricava non solo dalla relazione notarile dello stesso notaio del 14.06.2007, ma CP_2
anche – e in ogni caso – dal tenore della stessa nota di trascrizione dell'atto
/ la quale non individua affatto, tantomeno catastalmente, il Parte_3 Pt_1
fondo servente (ovvero quello rimasto di proprietà del ), avendo così Parte_3
reso impossibile la trascrizione a carico di quest'ultimo dell'atto costitutivo delle servitù in argomento. In altre parole, è la nota di trascrizione dell'atto
/ (e non l'atto) a considerare di fatto non come vincoli prediali Parte_3 Pt_1
ma meri obblighi interpersonali, le pattuizioni di cui qui si tratta. E ciò non è
indifferente ai fini del regime della opponibilità ai terzi di tali pattuizioni.
Difatti, secondo la giurisprudenza di legittimità, ai fini di ritenere opponibile ai terzi – e nella specie all'acquirente del fondo servente – un determinato atto trascritto, si deve avere riguardo alla sola nota di trascrizione (e non all'atto) che deve autonomamente consentire, senza margini di equivoco e/o di incertezza,
di individuare precisamente, tra l'altro, i beni ai quali esso si riferisce (cfr. Cass.,
3590/1993; Cass., 10627/2023). Ne consegue complessivamente che alla sig.ra che ha acquistato il fondo mediante un atto che non contiene CP_1
pag. 9/14 menzione specifica delle richiamate servitù, le quali peraltro non risultavano previamente trascritte a carico del fondo medesimo (di modo che, come è ovvio,
essa acquirente non aveva possibilità alcuna di avvedersi delle stesse), le servitù
oggetto del presente giudizio non possono essere opposte. Ciò non può che comportare il completo rigetto di tutte le domande avanzate dalla ai Pt_1
punti nn. 1) e 2) delle conclusioni del proprio atto di riassunzione.
Diverso destino merita la domanda riproposta dalla TT sub n. 3) delle conclusioni dell'atto di riassunzione. Qui non vi è dubbio, innanzitutto – per non essere la circostanza negata neppure dalla – che quest'ultima sia CP_1
venuta meno agli accordi raggiunti con la con scrittura privata del Pt_1
17.11.2008, con la quale, tra l'altro, veniva autorizzata in favore di quest'ultima la realizzazione di un terrazzo a servizio del proprio immobile della dimensione di mt. 6,00 x 2,80. L'inadempimento della all'impegno assunto non CP_1
può non determinare il conseguente obbligo di risarcimento del danno. La
sussistenza di un danno in quanto tale non è revocabile in dubbio sol che si consideri che, in virtù dell'accordo inadempiuto, la avrebbe certamente Pt_1
conseguito un abbellimento e/o comunque un incremento dell'utilità e della fruibilità del proprio immobile, elementi come tali senza dubbio suscettibili di una valutazione patrimoniale. Circa la quantificazione di tale danno, preso atto della evidente inservibilità allo scopo della TU (che era palesemente volta a valutare non tale danno, ma quello conseguente alla pretesa violazione delle pag. 10/14 servitù da parte della , esso può essere qui liquidato in via equitativa e CP_1
in tale chiave quantificato in complessivi € 25.000,00=, somma già portata all'attualità (valutate le dimensioni del manufatto e le caratteristiche complessive di pregio del sito e dell'immobile). Non è possibile valorizzare al riguardo le argomentazioni difensive della secondo cui l'accordo – da CP_1
qualificarsi come transazione – sarebbe nullo per violazione da parte della del canone di buona fede, posto che in realtà nulla consente di ritenere Pt_1
– dal tenore complessivo della scrittura – che l'accordo avesse valore transattivo delle diverse questioni dibattute tra le parti in ordine alla vigenza delle servitù;
al contrario, l'accordo in questione appare dotato di una propria completa autonomia, senza così che le relative sorti possano in alcun modo essere legate a quelle della vicenda delle servitù.
Quanto alle spese di lite dell'intero giudizio, va osservato quanto segue,
innanzitutto, circa le spese dei chiamati in causa. Pur dovendosi al riguardo confermare il principio generale – cui si è richiamata sul punto anche la decisione cassata di questa Corte n. 886/2022 – secondo cui le spese dei chiamati in causa dal convenuto debbono, in caso di rigetto della domanda dell'attore, essere poste comunque a carico di quest'ultimo secondo la regola della causalità (a meno che l'iniziativa di chiamata in causa del convenuto sia palesemente e completamente infondata, ipotesi che nel caso non ricorre perché
nel caso di accoglimento delle domande della la in astratto, Pt_1 CP_1
pag. 11/14 ben avrebbe potuto pretendere di essere manlevata dal proprio dante causa e dal notaio per la mancata indicazione in atto delle servitù), ritiene tuttavia la
Corte che nel caso di specie le spese di lite sostenute dai terzi debbano essere integralmente compensate avuto riguardo al fatto che, da un lato, il Parte_3
avrebbe dovuto esplicitamente richiamare, nell'atto di compravendita con la le servitù costituite nel precedente atto con la e dall'altro il CP_1 Pt_1
notaio (che ebbe a redigere tutti gli atti) avrebbe dovuto, se non CP_2
menzionare in atto la precedente servitù costituita con altro proprio atto,
almeno strutturare diversamente la nota di trascrizione dell'atto / Parte_3
Non vi è motivo, dunque, perché la e il – che sono in Pt_1 Pt_1 Pt_2
ultima analisi i veri danneggiati dai comportamenti del e del notaio – Parte_3
debbano sostenere le spese di lite di questi ultimi. Quanto invece alle spese di lite dell'intero giudizio nel rapporto tra – e la atteso Pt_1 Pt_2 CP_1
l'esito complessivo dello stesso, esse vanno compensate integralmente tra le parti per i 4/5 e poste invece a carico della comunque maggiormente CP_1
soccombente, in ragione di 1/5. Esse sono liquidate in dispositivo con riferimento all'intero.
Per le stesse considerazioni che precedono non vi è ovviamente spazio a condanna di sorta degli appellanti riassumenti a responsabilità processuale aggravata.


PQM


pag. 12/14 La Corte di Appello di Ancona, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell'appello, così provvede:
- Condanna a corrispondere a la Controparte_1 Parte_1
somma di di € 25.000,00= a titolo di risarcimento forfettario del danno;

- Compensa integralmente, per tutti i gradi e le fasi di giudizio, le spese di lite nei rapporti tra gli appellanti, l'appellata e i terzi chiamati in causa e;
Parte_3 Parte_4
- Compensa integralmente, per tutti i gradi e le fasi di giudizio, nella misura dei 4/5 dell'intero, le spese di lite nei rapporti tra gli appellanti e l'appellata, ivi comprese quelle di TU nella misura liquidata in primo grado. Condanna a rifondere alla parte Controparte_1 Parte_1
il restante 1/5 (ivi comprese le spese di TU nella
[...] Parte_2
misura liquidata in primo grado) che liquida, con riferimento all'intero,
nella maniera che segue: per il giudizio di primo grado in complessivi €
4.500,00= (di cui € 750,00= per fase di studio;
€ 750,00= per fase introduttiva;
€ 1.500,00= per fase istruttoria;
€ 1.500,00= per fase decisoria); per il giudizio di secondo grado in complessivi € 3.500,00= (di cui € 1.000,00= per fase di studio;
€ 750,00= per fase introduttiva;
€
1.750,00= per fase decisoria); per il giudizio di legittimità in complessivi
€ (di cui € 1.250,00= per fase di studio;
€ 1.000,00= per fase introduttiva;
€
500,00= per fase decisoria); per il giudizio di rinvio in complessivi €
pag. 13/14 3.500,00= (di cui € 1.000,00= per fase di studio;
€ 750,00= per fase introduttiva;
€ 1.750,00= per fase decisoria). Il tutto oltre al 15% LP, CAP
e IVA come per legge;

- Conferma nel resto le statuizioni di primo grado.
Così deciso in Ancona nella Camera di Consiglio del giorno 15.07.2025.
Il Giudice Ausiliario Relatore Il Presidente
avv. Rodolfo Giungi dott. Gianmichele Marcelli
pag. 14/14