REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4042 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 4.6.2025, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA in nome e per conto di Parte_1 Controparte_1
(oggi fusa per incorporazione - Partita IVA ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Giordano Balossi (C.F. ) del Foro di Milano C.F._1
APPELLANTE
E
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Maria Gagliardi (C.F. CP_2 C.F._2
) C.F._3
APPELLATO
OGGETTO: occupazione sine titulo
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I fatti di causa possono essere così riassunti:
La in nome e per conto di Parte_2 [...]
(oggi fusa per incorporazione in Controparte_3 [...]
, ha convenuto in giudizio , per sentir dichiarare Parte_1 CP_2
l'occupazione senza titolo del complesso immobiliare, posto nel Comune di Roma, Via Battistini n. 166/A, con la condanna alla riconsegna immediata ed al risarcimento danni.
ha eccepito il difetto di legittimazione passiva e, nel merito, ha chiesto il rigetto della CP_2 domanda, opponendo un legittimo titolo di detenzione, in virtù di un rapporto di sublocazione Part intercorrente con la società i. di;
in subordine, se necessario, ai fini di una Parte_4 più completa attività istruttoria, l'integrazione del contraddittorio, nei confronti di quest'ultima, in persona del curatore fallimentare, e la condanna della
[...]
Part
e/o la Si. in Controparte_3 Parte_5 persona del Curatore fallimentare, al pagamento del credito residuo, derivante dall'incompleta Part compensazione del credito originario - da lui vantato nei confronti della società i. - a causa del preventivo rilascio dell'immobile, regolarmente locato, per l'importo da determinarsi dalla data dell'effettivo rilascio dell'abitazione; - condannare la
[...]
Part Pa
e/o la Si. in Controparte_3 Parte_4 Pt_5 persona del Curatore pro tempore al pagamento di un equo indennizzo per l'anticipato recesso ai sensi dell'art. 80 Legge Fallimentare, oltre al risarcimento danni.
All'esito del giudizio, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 4354/2021, ha dichiarato inammissibile la domanda di rivendicazione della proprietà e condannato la società attrice al pagamento delle spese processuali.
Il rigetto poggia sulle seguenti argomentazioni.
E' in atti il contratto di locazione, definito di “sublocazione”, tra la società Parte_6
e c. e , avente ad oggetto l'immobile, oggetto di rivendica, che la società CP_2 [...]
per i Servizi Finanziari alle Imprese ha acquistato, per Controparte_3 concederlo in locazione finanziaria alla summenzionata società di persone;
dunque, esiste un valido titolo di detenzione qualificata del , in cui è subentrato il curatore fallimentare ex art. 80 L.F., CP_2 in mancanza di prova del recesso. Di conseguenza, l'azione di rivendicazione, in presenza di un titolo legittimante la detenzione, è inammissibile, dovendosi prima accertare la cessazione degli effetti del contratto di locazione (definito sublocazione) – domanda non proposta in questo giudizio e che vede come litisconsorte necessario anche il locatore, nella persona del curatore fallimentare, – e poi agire per la rivendica, in caso di mancato rilascio dell'immobile.
La ha impugnato la decisione. Parte_1
Preliminare è l'eccezione di difetto di procura ed inammissibilità dell'appello, sollevata da CP_2
, in comparsa conclusionale, a seguito della costituzione della
[...] Parte_1
in proprio, quale società incorporante, per fusione, la prima
[...] Controparte_1 da essa stessa rappresentata, in appello.
Si lamenta che la costituzione è avvenuta senza fornire la delibera di prosecuzione del giudizio, da parte dell'incorporante; senza la ratifica degli atti processuali già compiuti e l'indicazione chiara dell'effettiva titolarità del (presunto) credito dopo la fusione, nonchè l'individuazione del soggetto legittimato a proporre l'appello, considerato che la sentenza impugnata è stata pronunciata nei confronti della società condannata al pagamento delle spese del Controparte_4 giudizio di primo grado.
L'eccezione è infondata, perché non tiene conto della normativa vigente, l'art. 2504 bis cc, che sancisce la concentrazione in unico soggetto giuridico e la continuità dei rapporti giuridici intestati alle società che lo compongono, per effetto della fusione (“La società che risulta dalla fusione o quella incorporante assumono i diritti e gli obblighi delle società partecipanti alla fusione, proseguendo in tutti i loro rapporti, anche processuali, anteriori alla fusione”). Nel caso specifico, inoltre, all'art. 5 dell'atto di fusione per incorporazione, allegato alla comparsa conclusionale, si dà espressamente atto che la è subentrata di pieno diritto in tutto il patrimonio della Controparte_5 ncorporata, assumendone tutti i diritti, ragioni, azioni, obblighi e rapporti sia attivi CP_6 che passivi, nessuno escluso o eccettuato, e così è subentrata, tra l'altro, in cause e vertenze di qualsiasi natura davanti a qualsiasi autorità giudiziaria e ovunque radicate, nelle quali è attualmente parte la società incorporata.
Costituisce un arresto giurisprudenziale la pronuncia della Suprema Corte, a sezioni unite, n.
21970/2021, che ha definito tale situazione una successione a titolo universale, contestuale all'estinzione della società incorporata, corrispondente alla successione mortis causa tra persone fisiche, con la precisazione, però, che “alla fusione, divenuta efficace in corso di causa, in mancanza di disposizioni derogatorie troverebbe applicazione il regime degli artt. 110 e 300 cod. proc. civ., con
l'interruzione del processo e la sua prosecuzione dal successore universale o in suo confronto, previa riassunzione, quale fenomeno riconducibile al «venir meno» della parte, di cui all'art. 110 cod. proc. civ. Tuttavia, in presenza di fusione sopraggiunta nel corso del giudizio, la dizione dell'art. 2504-bis cod. civ. - secondo cui in tutti i rapporti giuridici delle società incorporate «anche processuali» vi è una «prosecuzione» dell'incorporante - vale ad evitare ex lege l'interruzione stessa, dato che
l'incorporata ne prosegue senza soluzione di continuità i rapporti, anche processuali” ed ancora, “l' esclusione dell'interruzione del processo limita le conseguenze della fusione sul processo, dovendosi allora, ad onere della incorporante, provare soltanto tale sua qualità ai fini della legittimazione, ove intenda compiere atti processuali.” Diversamente, la società estinta per fusione non potrà iniziare un giudizio (o proporre impugnazione) in persona del suo ex amministratore, ferma restando la facoltà della società incorporante di spiegare intervento in corso di causa, ai sensi dell'art. 105 cod. proc. civ., nel rispetto delle regole che lo disciplinano.
Nella fattispecie, la fusione è intervenuta nel corso del giudizio di appello. Il giudizio di appello è solo continuato e si è chiuso con la precisazione delle conclusioni, rese dalla società incorporata. Solo in conclusionale, è stata dichiarata la fusione per incorporazione ed allegato il relativo atto. La circostanza, come si è detto, non comporta (e non avrebbe comportato) l'interruzione del giudizio. In mancanza di dichiarazione dell'intervenuta fusione, il giudizio è correttamente proseguito nei confronti delle parti originarie. Non risulta un formale intervento volontario della società incorporante, ma la comparsa conclusionale è stata depositata nell'interesse di quest'ultima. La coincidenza della società incorporante con il soggetto che ha agito in nome e per conto della
[...]
società incorporata, non esime dal rilascio di un nuovo e specifico mandato, per agire in CP_6 proprio e non più in rappresentanza, ma il mancato rilascio può incidere solo sull'utilizzabilità delle note conclusive ex art. 190 cpc e non sulla valida instaurazione del giudizio di appello.
Appare anche superfluo precisare che la condanna, in primo grado, della società Controparte_4
– che, all'epoca, era rappresentante della società poi fusa per incorporazione - al pagamento
[...] delle spese processuali, non è avvenuta in proprio, ma quale rappresentante della società rappresentata, effettiva parte del giudizio, con la conseguenza che ogni effetto si produce nel patrimonio di quest'ultima, anche ai fini di un'eventuale restituzione.
Non si comprende, inoltre, in cosa consista la violazione dell'art. 88 cpc, prospettandosi semplicemente il ritardo di due anni nel deposito dell'atto di fusione, intervenuto il 20 aprile 2023: il giudizio, come si è detto, è regolarmente proseguito, con la partecipazione della Controparte_5 in qualità di rappresentante, in virtù di una stabilizzazione del rapporto tra le parti originarie;
la tardiva comunicazione della fusione per incorporazione non ha inciso sull'andamento del giudizio né risulta aver violato il principio del contraddittorio.
Tornando all'impugnativa, quattro sono i motivi di appello.
Con il primo, l'appellante contesta la detenzione qualificata dell'immobile, perché derivante da un contratto a cui non ha preso parte la società venutane a conoscenza Controparte_1 solo tre anni dopo, in sede di istanza di rivendica fallimentare. Precisa che il contratto di sublocazione Contr è valido tra le parti, ma inefficace nei confronti della società in quanto la non aveva la Pt_6 disponibilità (giuridica o di fatto) dell'immobile, nè aveva comunicato, alla proprietà, la locazione a terzi, mentre il , in quanto originario proprietario dell'immobile, era a conoscenza della CP_2
Contr posizione di
Con il secondo, lamenta l'errata applicazione dell'art. 80 della legge fallimentare, non opponibile nei suoi confronti, perché estranea al contratto di sublocazione, in cui sarebbe subentrato il curatore fallimentare, nonché l'assenza di uno dei presupposti previsti dal citato art. 80, ovvero il requisito della durata del contratto complessivamente superiore a 4 anni dalla dichiarazione di fallimento.
Con il terzo, impugna la decisione nella parte in cui il tribunale ha ritenuto insussistente la prova documentale del recesso del locatore, curatore fallimentare. Al riguardo, l'appellante riferisce di aver presentato istanza di rivendica del bene immobile, oggetto del contratto di leasing finanziario, e che il giudice delegato, su proposta del curatore fallimentare, aveva disposto la restituzione dell'immobile, restando a carico dell'istante l'azione di restituzione nei confronti dell'occupante; aggiunge che, in quell'occasione, il curatore, nel dimostrarsi favorevole all'accoglimento dell'istanza di rivendica, aveva dato espressamente atto del rapporto di locazione con il , socio accomandatario, e che CP_2 tale dichiarazione è assimilabile ad un recesso del curatore anche dal contratto stipulato con il , CP_2 senza potersi ipotizzare alcun subentro;
in ogni caso, sarebbe evidente il mancato rinnovo del contratto di sublocazione alla scadenza (luglio 2021), essendo intervenuta la notifica dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado quale manifestazione della volontà della proprietaria di risolvere il contratto.
Con il quarto e ultimo motivo di appello, la società appellante ribadisce la propria estraneità al rapporto di sublocazione e di aver ottenuto, in sede fallimentare, l'ordine di restituzione;
si chiede, dunque, perché avrebbe dovuto proporre domanda di accertamento della cessazione degli effetti del contratto di sublocazione, peraltro, anche inefficace nei suoi confronti.
I quattro motivi di appello possono essere esaminati congiuntamente, perché ontologicamente connessi tra loro, tendendo tutti a rendere ammissibile la domanda di rivendicazione e, dunque, al suo accoglimento nel merito. Contr Riassumendo, il 17 settembre 2008, la società in qualità di intermediaria, ha stipulato un contratto di locazione finanziaria con la società, in accomandita semplice, “Dasi Di RC RR
e c.”, in qualità di utilizzatore, obbligandosi ad acquistare l'immobile, su scelta e secondo le indicazioni di quest'ultimo, al solo fine di concederlo in locazione finanziaria. L'immobile è stato acquistato, nella stessa data, proprio da , socio accomandatario della detta società ed CP_2 originario proprietario, per poi concederlo in godimento alla società utilizzatrice. Successivamente, nel giugno 2015, l'utilizzatore ha stipulato contratto di locazione (definito di sub-locazione), ad uso abitativo, con l'originario proprietario, anche socio accomandatario della società locatrice, appunto, il , per la durata di sei anni, a decorrere dal 1 luglio 2015, dietro pagamento di un canone portato CP_2 in compensazione, sino al completo soddisfo, del credito maturato nei confronti della società, per il conferimento di quote per aumento del capitale. Il contratto è stato stipulato, senza coinvolgere la Contr proprietà nonostante quanto previsto nel contratto di locazione finanziaria, all'art. 13 delle condizioni generali, in particolare, al punto rubricato “Concessione in locazione dei beni oggetto del contratto a terzi” (“La Concedente, previa motivata richiesta dell'Utilizzatore, potrà, a suo insindacabile giudizio, acconsentire a che i beni oggetto del contratto vengano, anche parzialmente, fino al termine della locazione finanziaria, concessi in locazione (art. 1571 cc) dall'utilizzatore a terzi, previo esame ed approvazione del presente contratto, che regolerà detto rapporto ed a condizione che nel medesimo sia inserita la pattuizione, espressamente accettata dal terzo conduttore, che determini la risoluzione del predetto contratto di locazione in caso di risoluzione a qualunque causa del presente contratto di locazione finanziaria, con l'obbligo del terzo conduttore di restituire immediatamente i beni alla concedente, a semplice richiesta di quest'ultima.)” La norma va poi letta in relazione al divieto assoluto di “cedere a terzi il godimento e l'uso anche parziale dei beni oggetto del contratto, sublocare o cedere a terzi il presente contratto di locazione finanziaria, anche nel caso di cessione, affitto e usufrutto di azienda o di ramo di azienda, senza il consenso scritto della concedente, che, in ogni caso, non libererà l'utilizzatore dalle obbligazioni derivanti dal presente contratto, di cui risponderà in solido con l'utilizzatore…” (art. 9 lett. c delle condizioni generali delle condizioni generali)
La normativa è chiara. Il non è parte del contratto di locazione finanziaria, ma ha rivestito la CP_2 qualità di fornitore del bene, oltre ad essere socio accomandatario della società utilizzatrice.
L'immobile è stato locato al , peraltro, ad uso abitativo, facendo espresso riferimento alla CP_2 disponibilità del bene, da parte della società locatrice, in virtù del contratto di locazione finanziaria, ed è pacifico che la società concedente non è stata avvertita della cessione in locazione, in violazione delle pattuizioni contrattuali, che miravano a tutelare l'interesse del concedente di rifiutare una modifica del lato soggettivo del rapporto. Il contratto, definito di sublocazione è, dunque, inopponibile al locatore finanziario. Va poi aggiunto che è in atti il provvedimento del giudice Contr delegato, che ha ordinato la restituzione dell'immobile, in favore della su parere favorevole del curatore fallimentare, quindi, di una risoluzione del contratto di locazione finanziaria, ponendo a carico della locatrice ogni onere relativo al rilascio presso i terzi detentori. Lo stretto legame tra i due contratti, quello principale di locazione finanziaria e quello derivato di locazione, definito di sublocazione, comporta che quest'ultimo segue le sorti di quello principale e resta così travolto dalla sua risoluzione.
Concludendo, l'azione di rivendicazione è fondata, in ossequio al consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, in caso di azione di rivendicazione della proprietà, ove il convenuto non opponga un diritto dominicale sul bene, ma si limiti a dedurre un proprio diritto al godimento di tale bene, ossia un titolo giustificativo della detenzione, può essere ordinata la restituzione se si accerta l'inefficacia (originaria o sopravvenuta) del contratto traslativo del diritto (reale o personale) di godimento vantato dal detentore. Nella fattispecie, ricorre sia l'ipotesi dell'inefficacia originaria che di quella sopravvenuta, con la conseguenza che, in riforma della sentenza impugnata, va ordinata la restituzione del bene.
La chiede il risarcimento del danno, derivato dal periodo di abusiva detenzione CP_5 dell'immobile. In sostanza, chiede la liquidazione del danno da mancato godimento dell'immobile, per il protrarsi dell'occupazione abusiva, quantificandolo in un importo pari al canone di locazione finanziaria, Euro 4.432,19 mensili, da corrispondere dal momento in cui è venuto a conoscenza della cessione, il 03 maggio 2018, sino alla effettiva restituzione, oltre agli interessi di mora dalla domanda al saldo, nonché spese necessarie per il ripristino dell'immobile nello stato antecedente all'occupazione abusiva. Generica è quest'ultima richiesta relativa alle spese di ripristino, non meglio individuate.
Non si chiede il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il contratto: la domanda attiene alla responsabilità personale dell'occupante senza titolo, che decorre dal momento in cui si è sciolto il contratto principale e ne ha avuto formale conoscenza, con la domanda giudiziale. Non è contestata la misura individuata nel canone, pari a 4.432,19 mensili, pattuito nel contratto di leasing finanziario, mentre l'attività finanziaria della società istante rende evidente che l'immobile, se liberato, sarebbe stato messo immediatamente a reddito. Gli interessi di mora vanno riconosciuti nella misura legale e, come richiesto, dalla domanda al saldo.
Tutte le considerazioni, fin qui svolte, rendono evidente l'insussistenza di un litisconsorzio necessario con la società concessoria, poi locatrice, una volta venuto meno il rapporto principale di locazione finanziaria.
Le domande, riproposte da , ai sensi dell'art. 346 cpc, di condanna della società CP_2 appellante del credito residuo derivante dall'incompleta compensazione del credito originario, causata dal preventivo rilascio dell'immobile, regolarmente locato, nonché di equo indennizzo per l'anticipato recesso ai sensi dell'art. 80 Legge Fallimentare, oltre che al risarcimento dei danni, sono inammissibili, perché riguardano il rapporto di locazione/sublocazione, a cui non ha preso la società concedente ed intercorso esclusivamente con la società concessionaria, di cui è anche socio il . CP_2
Potrà, invece, agire separatamente per poter far valere le sue ragioni nei confronti di quest'ultima.

Alla riforma della sentenza segue la condanna al pagamento delle spese di lite anche per il giudizio innanzi al tribunale, nonché l'obbligo di restituzione di quanto versato in esecuzione della sentenza che si riforma, con interessi dalla data del pagamento al saldo.
Si è già detto degli effetti della condanna al pagamento di somme di denaro emessa nei confronti della società che agisce in nome e per conto di altri: il versamento viene eseguito dalla titolare del credito e non dalla mandataria. La restituzione, dunque, avverrà in favore della
[...] in qualità di rappresentante della Controparte_3 Parte_1
[...]

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, in riforma della sentenza del Tribunale Ordinario di Roma.
n. 4354/2021, così provvede:
1) condanna al rilascio immediato, in favore dell'appellante, del complesso CP_2 immobiliare ad uso industriale posto nel Comune di Roma (RM), Via Battistini n. 166/A, e precisamente appartamento ad uso ufficio al primo piano con annessi vano soffitta e w.c. al piano secondo, censita al Catasto Urbano di detto Comune al foglio 357, n. 1, sub. 501, Z.C.
5, Cat. A/10, cl.3, vani 8,5 e locale ad uso cantina al piano terra, censito al Catasto Fabbricati al foglio 357, n.1, sub. 5, Z.C. 5, cat. C/2, cl.8, m.q. 17;
2) condanna al pagamento, in favore dell'appellante, a decorrere dalla domanda CP_2 giudiziale, della somma di 4.432,19 mensili fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali;

3) dichiara inammissibili le domande riproposte da;
CP_2
4) condanna al pagamento, in favore dell'appellante, delle spese di lite, che si CP_2 liquidano, per compensi professionali, per il giudizio innanzi al tribunale, in complessivi €
5500,00, oltre 760,00 euro, per spese vive;
per il giudizio di appello, in 7000,00 euro, oltre
1150,00 euro per spese vive;
spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

5) ordina ad la restituzione di quanto versato, in esecuzione della sentenza che si CP_2 riforma, a titolo di spese processuali, con interessi legali dalla data del pagamento al saldo.
Così deciso in Roma il giorno 29.10.2025
Il Presidente relatore