N. R.G. 3350/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli
sezione terza civile composta da:
Dott. Giulio Cataldi Presidente
Dott. Michele Caccese Consigliere
Dott.ssa Maria Casaregola Consigliere istr. ed est.
all'esito della camera di consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3350/2019 R.G. promossa da
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Parte_1 C.F._1
MA (C.F.: ) per procura speciale allegata all'atto di citazione in appello CodiceFiscale_2
- APPELLANTE -
CONTRO
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._3
UC EL OR (C.F.: e dall'Avv. Raffaele Chianese (C.F.: C.F._4
) per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione in appello C.F._5
- APPELLATO -
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 6112/2019 del Tribunale di Napoli
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE § 1. Il giudizio di primo grado.
conveniva davanti al Tribunale di Napoli, lamentando che Parte_1 Controparte_1
con atto a rogito del notaio in data 23.10.2007, rep. 46158 racc. 12880, registrato a Persona_1
Napoli 3 il 25.10.2007 al n. 12703 e trascritto a Napoli 2 ai nn. 69183/35104, gli era stata trasferita la proprietà delle unità immobiliari ubicate in Melito di Napoli al Vico Cimmino 10 (già 23) in termini diversi da quelli concordati nel contratto preliminare concluso il 26.10.2006 ed in cui esso attore figurava come promissario acquirente unitamente al convenuto.
Segnatamente, alla stregua degli accordi intercorsi con il : CP_1
1) il vano al piano terra con accesso da Via Roma e dall'androne del palazzo, confinante con la stessa via Roma, con beni , con cortile e con androne, riportato in NCEU al foglio 5 Per_2
particella 67 sub 2 vicolo Cimmino n. 10, piano T categoria A/5 classe 3 vani 1 RC euro 39,77 -
costituente l'unica unità immobiliare di pregio grazie all'accesso dalla via pubblica - avrebbe dovuto essere acquistato in comproprietà in ragione del 50% ciascuno:
2) l'autorimessa al piano terra, con unico accesso interno all'androne del palazzo, della superficie di mq. 21, confinante con beni e con cortile, riportata in NCEU al foglio 5 particella 67 sub 5 Per_2
vicolo Cimmino n.10, piano T categoria C/6 classe 2 mq 21 RC euro 29, avrebbe dovuto essere acquistata dal solo;
CP_1
3) il vano al primo piano, confinante con beni e con il cortile, riportato in NCEU al foglio 5 Per_2
particella 65 sub 13 vicolo Cimmino n.10 piano 1 categoria A/5 classe 2 vano 1 RC Euro 34,09, dal solo Pt_1
Per converso, il vano sub 1) era stato trasferito al solo ed il locale autorimessa sub 2) ad CP_1
entrambi, mentre il vano al primo piano era stato venduto ad esso in conformità agli Pt_1
accordi.
Assumeva l'attore che:
il notaio aveva errato nella descrizione dei confini, avendo indicato che entrambi gli immobili al piano terra confinavano con Via Roma, mentre, in realtà, si affacciava su questa unicamente il locale che avrebbe dovuto essere trasferito ad esso ed al nella misura del 50% Pt_1 CP_1
ciascuno e che il notaio, errando, aveva intestato soltanto a quest'ultimo;
al momento della lettura dell'atto, esso deducente non si era reso “conto della confusione anche
perché tratto in errore dalla descrizione dei confini”;
nei mesi successivi al rogito si era attivato per la ristrutturazione del locale su Via Roma e per trovare un conduttore, astenendosi da ogni ulteriore attività soltanto quando, accortosi dell'errore del notaio, aveva ricevuto il diniego alla rettifica da parte del;
CP_1
l'atto notarile era affetto da errore ovvero da dolo determinante del “con l'ausilio del CP_1
notaio rogante il quale descriveva i confini traendo in inganno il ”. Pt_1
Pertanto, concludeva per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “accertare l'errore essenziale
nell'attribuzione degli immobili, in caso di assenso del e per l'effetto ordinare al notaio CP_1
con studio in Sant'Antimo Via Roma 159, e comunque al Conservatore Registri Persona_1
Immobiliari di Napoli competente, di redigere atto di rettifica nel quale assegna correttamente la
proprietà ai Sigg.i e e precisamente: CP_1 Pt_1
al Sig. : CP_1


1. il 50% in proprietà del vano al piano terra confinante con Via Roma, con beni , con Per_2
cortile e con androne riportato al NCEU del detto Comune al F.

5.p.lla 67 sub 2 vicolo Cimmino 10
piano T. Categoria A/5 classe 3 vano 1 RC euro 39,77;


2. proprietà esclusiva del locale autorimessa al piano terra della superficie di metri quadrati 21
confinante coi beni e con cortile riportato al NCEU di detto Comune al F.5 P.lla 67 sub 5 Per_2
vicolo Cimmino 10 piano T categoria C/6 classe 2 mq 21 RC euro 29,28;
al Caiazza


1. il 50% in proprietà del vano al piano terra confinante con Via Roma, con beni , con Per_2
cortile e con androne riportato al NCEU del detto Comune al F.5p.lla67 sub 2 vicolo Cimmino 10 piano T. Categoria A/5 classe 3 vano 1 RC euro 39,77;


2. proprietà esclusiva del vano al primo piano confinante coi beni , con affaccio sul cortile Per_2
e con affaccio sull'androne riportato nel NCEU di detto Comune al f.5 P.lla 67 sub 13 Vicolo
Cimmino 10 piano 1 categoria A/5 classe 2 vano 1 RC euro 34,09;
in caso di diniego del , CP_1
accertare il dolo essenziale dello stesso e per l'effetto annullare il contratto di CP_1
compravendita per dolo essenziale in riferimento ai seguenti beni:


1. vano al piano terra confinante con Via Roma, con beni , con cortile e con androne Per_2
riportato al NCEU del detto Comune al F.

5. p.lla67 sub 2 vicolo Cimmino 10 piano T. Categoria
A/5 classe 3 vano 1 RC euro 39,77;


2. Locale autorimessa al piano terra della superficie di metri quadrati 21 confinante coi beni
e con cortile riportato al NCEU di detto Comune al F.5 P.lla 67 sub 5 vicolo Cimmino 10 Per_2
piano T categoria C/6 classe 2 mq 21 RC euro 29,28;


3. vano al primo piano confinante coi beni , con affaccio sul cortile e con affaccio Per_2
sull'androne riportato nel NCEU di detto Comune al f.5 P.lla 67 sub 13 Vicolo Cimmino 10 piano 1
categoria A/5classe 2 vano 1 RC euro 34,09;
ordinare al conservatore di Napoli competente di procedere agli adempimenti del caso CP_2
con vittoria di spese diritti ed onorari di causa.”
Nella resistenza del convenuto, dichiarate inammissibili le prove orali dedotte dalle parti, con sentenza n. 6112, pubblicata in data 14.6.2019, il Tribunale di Napoli rigettava la domanda condannando l'attore al pagamento delle spese di lite, da distrarsi a favore dei difensori del convenuto.
Il primo giudice perveniva al suddetto esito motivando che i contendenti avevano espresso nel preliminare di vendita la volontà di acquistare, in ragione del 50% ciascuno, il “vano al piano terra
all'interno del palazzo”, quindi quello senza affaccio su Via Roma, e la circostanza che nell'atto notarile fosse stato erroneamente indicato che esso confinava con Via Roma non poteva aver indotto in errore l'attore sull'immobile acquistato, atteso che l'assunto secondo cui il vano che doveva essere trasferito al 50% era quello con affaccio su Via Roma, stante la sua destinazione commerciale, non trovava riscontro nella documentazione in atti, per cui la domanda di annullamento per errore nell'attribuzione dei cespiti immobiliari doveva essere rigettata.
Parimenti andava respinta la domanda di annullamento per dolo determinante in quanto l'attore,
sebbene ne fosse onerato, non aveva indicato tutti gli elementi necessari ad integrare il dolo omissivo del convenuto e, in particolare, non aveva dato “prova del contesto, nel quale il silenzio,
da questo tenuto, avrebbe dovuto inserirsi per essere rilevante ai fini dell'annullamento del
contratto, né, tantomeno, … provato l'idoneità di tale silenzio ad incidere sulla sua determinazione
volitiva all'acquisto dell'immobile”.
§ 2. Il giudizio d'appello.
Con atto notificato il 12.7.2019 ed iscritto a ruolo il 15.7.2019, proponeva appello Parte_1
avverso la suddetta pronuncia, notificata in data 14.6.2019, affidandolo a tre motivi, così rubricati:
“1) Error in procedendo e/o error in iudicando in relazione al mancato accoglimento della
domanda volta all'accertamento dell'errore ostativo nella dichiarazione di volontà contenuta nel
rogito notarile”;
2) “Error in procedendo e/o error in iudicando in relazione alla mancata valutazione della
circostanza in base alla quale la descrizione dei cespiti compravenduti operata del notaio è stata
elemento determinante la dichiarazione di volontà viziata da errore del sig. ”; Pt_1
3) “in via subordinata error in procedendo e/o error in iudicando in relazione al mancato
accoglimento della domanda volta all'accertamento del dolo del sig. , per Controparte_1
non aver dato contezza della divergente dichiarazione di volontà contenuta nel rogito notarile,
rispetto a quella a più riprese convenuta tra le parti”.
Concludeva, pertanto, rassegnando le seguenti conclusioni: “In via preliminare:
sospendere la provvisoria esecutorietà della sentenza n. 6112/19, pubblicata il 14.06.2019, per tutti
i fatti e le circostanze dedotte nel presente atto di appello;

Nel merito:
1) in totale riforma della sentenza n. 6112/19, accertare e dichiarare la sussistenza di un errore
essenziale nella dichiarazione di volontà resa in atto pubblico per tutti i motivi meglio precisati
supra;
2) per l'effetto ordinare al Notaio con studio in Sant'Antimo Via Roma 159, e Persona_1
comunque al Conservatore Registri Immobiliari di Napoli competente, di redigere atto di rettifica
nel quale si assegnino correttamente le proprietà ai sigg. e e precisamente: CP_1 Pt_1
al Sig. : Controparte_1
a. il 50% in proprietà del vano al piano terra confinante con Via Roma, con beni , con Per_2
cortile e con androne ripo1iato al NCEU del detto Comune al Fl.5 p.lla 67 sub 2 vicolo Cimmino
10 piano T Categoria A/5 classe 3 vano 1 RC euro 39,77;
b. proprietà esclusiva del locale autorimessa al piano terra della superficie di metri quadrati 21
confinante coi beni e con cortile riportato al NCEU di detto Comune al Fl.5 P.lla 67 sub 5 Per_2
vicolo Cimmino 10 piano T categoria C/6 classe 2 mq 21 RC euro 29,28;
al sig. : Parte_1
a. il 50% in proprietà del vano al piano terra confinante con Via Roma, con beni , con Per_2
cortile e con androne riportato al NCEU del detto Comune al Fl.5 p.lla 67 sub 2 vicolo Cimmino l0
piano T Categoria A/5 classe 3 vano 1 RC euro 39,77;
b. proprietà esclusiva del vano al primo piano confinante con beni , con affaccio sul cortile Per_2
e con affaccio sull'androne riportato nel NCEU di detto Comune al Fl.5 P.lla 67 sub 13 Vicolo
Cimmino 10 piano l categoria A/5 classe 2 vano 1 RC euro 34,09;
In via subordinata e nella denegata ipotesi in cui non fosse possibile procedere alla rettifica 3) in totale riforma della sentenza n. 6112/19, accertare comunque l'errore essenziale in cui è
incorso il sig. e/o il dolo omissivo dello stesso e per l'effetto annullare Parte_1 CP_1
il contratto di compravendita in riferimento ai citati beni;

4) ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Napoli di procedere agli adempimenti del
caso;
In ogni caso
5) Condannare l'appellata al pagamento delle spese legali del doppio grado di giudizio oltre oneri
come per legge e con attribuzione in favore del procuratore antistatario”.
In via istruttoria, chiedeva l'ammissione della prova per testi articolata nelle memorie istruttorie e reiterata in sede di comparsa conclusionale.
, costituendosi, eccepiva l'inammissibilità dell'appello per violazione degli Controparte_1
artt. 342 e 348-bis c.p.c. e, nel merito, l'inammissibilità delle nuove allegazioni e degli elementi costitutivi della domanda e l'infondatezza del gravame e, riproposte tutte le difese del precedente grado di giudizio, concludeva chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Per il preliminare rigetto dell'avversa istanza di sospensione cautelare della sentenza di primo
grado, con condanna dell'appellante alla refusione di spese e competenze per la fase cautelare, da
liquidarsi ex DM 55/14, oltre rimb. Forf. Spese generali 15%, iva e cpa come per legge e con
attribuzione specifica ex art. 93 cpc in favore dei sottoscritti procuratori che ne hanno fatto
anticipo;
Per la preliminare declaratoria di inammissibilità del gravame;

Per la declaratoria della inammissibilità dell'introduzione di allegazioni difensive nuove;

Per il rigetto dell'appello proposto dal sig. e per l'accoglimento delle conclusioni Parte_1
già rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta così come reiterate nella comparsa
conclusionale relativa al primo grado di giudizio che in questa sede si abbiano per integralmente
riportate e trascritte, con vittoria di spese e competenze di lite di entrambi i gradi di giudizio da liquidarsi in stretta applicazione di quanto previsto dal DM 55/14, oltre rimb. Forf. Spese generali
15%, iva e cpa come per legge e con attribuzione specifica ex art. 93 cpc in favore dei sottoscritti
procuratori che ne hanno fatto anticipo;
inoltre si chiede di voler valutare d'ufficio la sussistenza
dei presupposti per la condanna dell'attore al risarcimento del danno per lite temeraria ex art. 96,
co. 3, c.p.c., per avere temerariamente persistito nelle proprie infondate pretese.
Solo per scrupolo difensivo, nella denegata e non immaginata ipotesi di ammissione degli avversi
mezzi istruttori (con evidente inammissibilità dei nuovi mezzi istruttori e dei nuovi testimoni indicati
solo in appello), si chiede di voler ammettere i mezzi istruttori articolati in primo grado da questa
difesa (come da memorie ex art. 183 c.p.c., depositate in primo grado).
Salvis Juribus”.
Rigettata l'istanza di sospensione della sentenza, la causa, dopo aver subito vari rinvii per la precisazione delle conclusioni, veniva trasmessa alla terza sezione civile per effetto del provvedimento della Presidente della Corte in data 30.12.2024, siccome rientrante nell'arretrato rilevante ai fini del raggiungimento degli obiettivi del P.N.R.R.
All'udienza del 30.4.2025, precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione di giorni sessanta per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni venti per le note di replica.
§ 3. Questioni preliminari.
Va disattesa l'eccezione di inammissibilità del gravame ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c., riproposta dall'appellato all'udienza del 30.4.2025 attraverso il richiamo delle conclusioni rassegnate nell'interesse dell'appellato. Invero, poiché la succitata norma mira a “filtrare” gli appelli che non hanno ragionevole possibilità di accoglimento in limine litis, prima di procedere alla trattazione ai sensi dell'art. 350 c.p.c., le attività svolte all'udienza del 30.1.2020 comportano che la Corte abbia perso il potere di definire anticipatamente il merito della lite mediante l'ordinanza di cui all'art. 348-
ter c.p.c. § 4. Analisi dei motivi dell'appello.
Con il primo motivo l'appellante ha censurato la sentenza gravata nella parte in cui si legge “Giova
premettere, in punto di fatto, che fin dal compromesso di vendita solamente per il "vano al piano
terra all'interno del palazzo", il ed il esprimevano la volontà che fosse da Pt_1 CP_1
ognuno di essi acquistato in ragione della metà ciascuno mentre la manifestazione di volontà circa
la divisione degli altri due cespiti è contenuta, per la prima volta, solamente nell'atto pubblico per
notar nel quale, poi, le diverse unità sono dettagliatamente descritte, con la indicazione dei Per_1
confini e con i dati catastali.” (cfr. pag. 3 della sentenza impugnata).
Secondo il i documenti depositati in primo grado, lungi dal confortare il convincimento del Pt_1
giudicante, provavano che la volontà delle parti era diversa da quella emersa nell'atto pubblico.
Invero, poiché nel preliminare di vendita l'oggetto del contratto era descritto nei seguenti termini:
“un locale a piano terra con affaccio sulla via Roma ed uno al primo piano all'interno del palazzo
al civico 23 di vico Cimmino ed un altro vano a piano terra all'interno del palazzo al 50% tra i
contraenti”, non era condivisibile l'affermazione del primo giudice secondo cui si era pattuito che il solo vano al piano terra all'interno del palazzo doveva essere attribuito in comproprietà, mentre per gli altri due cespiti le parti si sarebbero dovute accordare in sede di stipula notarile, non trovando essa riscontro nel testo contrattuale. Al più, in assenza di punteggiatura che potesse fare ritenere l'ultimo inciso come riferibile al solo terzo cespite, tutti gli immobili erano destinati ad essere trasferiti in quote di comproprietà al 50 per cento ciascuno.
Con il secondo motivo, l'appellante ha lamentato l'errore commesso dal Tribunale nel ritenere che la descrizione, da parte del Notaio, dell'immobile trasferito in comproprietà come confinante con
Via Roma non avesse indotto in errore esso che, avendo visionato i luoghi, aveva inteso Pt_1
che gli era stato trasferito in comunione il negozio, siccome era l'unico bene confinante con Via
Roma, irrilevanti essendo il possesso delle piantine catastali o la qualificazione dell'altro cespite come autorimessa, compiuta dal notaio. Peraltro, l'assunto del primo giudice secondo cui era il vano terraneo a dover essere trasferito al
50% “in mancanza anche di prova contraria ma addirittura di un qualsiasi altro elemento o indizio
contrario” non era condivisibile, atteso che la prova contraria era stata preclusa dall'erroneo rigetto delle richieste di prova.
Infine, l'errore era scusabile stante la rilevanza dei confini, ai fini dell'identificazione di un'unità
immobiliare, ai sensi dell'art. 51, comma 1, n. 6, della legge notarile.
Con il terzo motivo l'appellante ha attinto la sentenza nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto che non fosse stato provato il dolo omissivo, deducendo che esso attore non avrebbe mai potuto provare alcunché in un processo in cui erano state disattese le prove orali richieste, che venivano reiterate.
Tali essendo le doglianze dell'appellante, ritiene la Corte che esse non colgano nel segno, stante il difetto di legittimazione sostanziale di . Controparte_1
Invero, con l'atto a rogito del notaio in data 23.10.2007, rep. 46158 racc. 12880, Persona_1
registrato a Napoli 3 il 25.10.2007 al n. 12703 e trascritto a Napoli 2 ai nn. 69183/35104, sono state concluse due distinte vendite, accomunate, sotto il profilo soggettivo, unicamente dall'identità della parte venditrice (costituita da , Controparte_3 Controparte_4 CP_5 [...]
e ), la quale con la cd. “Prima vendita” ha trasferito al Controparte_6 Controparte_7
la piena proprietà del vano al piano terra confinante con Via Roma, con beni , CP_1 Per_2
con cortile e con androne riportato al NCEU del detto Comune al F.

5. p.lla 67 sub 2 ed i diritti pari alla metà sul locale autorimessa al piano terra della superficie di mq. 21 per il corrispettivo di euro
37.000,00, mentre con la cd. “Seconda vendita” ha ceduto al la piena proprietà del vano al Pt_1
primo piano ed i diritti pari alla metà sul locale autorimessa al piano terra della superficie di mq. 21
verso il pagamento del prezzo di euro 25.000,00.
Trattandosi di due compravendite sostanzialmente distinte, seppure formalmente rogate in un unico atto notarile, il vizio della volontà che secondo l'assunto del inficia il trasferimento a suo Pt_1 favore del 50% dei diritti su un immobile diverso da quello oggetto del vincolo preliminare avrebbe dovuto essere fatto valere nei confronti dei venditori, e non nei confronti del che, CP_1
essendo parte acquirente di altra vendita, è privo di legittimazione sostanziale.
§ 4. Le spese di lite.
Il governo delle spese processuali segue la soccombenza, con liquidazione compiuta come in dispositivo applicando i parametri medi previsti dal D.M. 147/2022 per le controversie rientranti nello scaglione di valore compreso tra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00, con distrazione a favore dei difensori, dichiaratisi antistatari.
Va dato atto in dispositivo della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater
D.P.R. 115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/2012, per il pagamento, da parte degli appellanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione del gravame.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli – III Sezione civile – nella composizione collegiale in epigrafe,
definitivamente pronunziando, così decide:
a) rigetta l'appello nei sensi di cui in motivazione;

b) condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 5.809,00 per compensi,
oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a., da distrarsi a favore dell'Avv. UC EL
OR e dell'Avv. Raffaele Chianese;

c) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione dell'appello.
Napoli, 1.10.2025
Il Consigliere rel. ed est. Il Presidente
Dott.ssa Maria Casaregola Dott. Giulio Cataldi