n. 46/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE PRIMA CIVILE
riunita in camera di consiglio e composta da:
D.ssa IS MA Presidente
D.ssa LE ER Consigliere relatore
D.ssa Laura D'Amelio Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta a ruolo il 9.1.2023 al numero 46/2023 del Registro generale avente a oggetto: appello avverso sentenza n. 3329/2022 emessa dal Tribunale di
Firenze il 25.11.2022 e pubblicata il 28.11.2022 pendente fra
(COD. FISC. /P. IVA ) in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Valentino
EI e dall'Avv. Paolo Rosini ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei difensori, giusta procura in atti;

Appellante contro
(COD. FISC. /P. IVA in Controparte_1 P.IVA_2 persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv.
LU LI ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei difensori, giusta procura in atti;

(COD. FISC. /P. IVA ) in persona del legale Controparte_2 P.IVA_3 rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Stefano Comuzzi
1 Zentilomo ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore, giusta procura in atti;

Appellati sulle seguenti conclusioni: per l'appellante: “Voglia la Ecc.ma Corte di Appello di Firenze adita, previa ammissione della prova per testi capitolata nell'ambito della memoria ex art.
183, VI comma, c.p.c. n. 2, richiesta reiterata in sede di precisazione delle conclusioni e che di seguito si trascrive :”8) “DCV che, in data 01.06.2016, al subentro di nel contratto di locazione ad uso commerciale Parte_1 allegato sub doc. 5, l'ingresso dell'immobile sito in Firenze, via del Corso 29/r, era chiuso esclusivamente mediante una saracinesca, come da docc. 25-26, che vi si mostrano?”; 9) “DCV che, in data 01.06.2016, al subentro di Parte_1 nel contratto di locazione ad uso commerciale allegato sub doc. 5, era già
[...] installato e presente all'interno del locale un bagno/servizio igienico, come da doc. 24 che vi si mostra?” con il teste il Sig. (C.F. Testimone_1
), nato a [...], il [...], residente a [...]C.F._1
50062 (FI), Piazza Trieste n. 51, in riforma della sentenza impugnata: - dichiarare non dovuto in quanto non provato e comunque arbitrariamente determinato per tutti i motivi di cui al presente atto il risarcimento relativo al danno da mancata locazione a causa dell'assenza di fornitura elettrica pari ad euro 34.879,72 e quindi respingere la domanda riconvenzionale avversaria per tale importo e condannare alla restituzione del deposito cauzionale CP_1 trattenuto per tale ammontare;
-dichiarare la responsabilità solidale di in forza del contratto di compravendita di ramo d'azienda del Controparte_2
01.06.2016 e per l'effetto condannando la medesima al pagamento della somma alla quale è stata condannata a pagare a Parte_1 Controparte_1
a titolo di risarcimento del danno in relazione
[...] ai costi di ripristino dell'immobile pari ad euro 13.500,00 (fattura Restauri Edili
4B), ad euro 1.092,00 (fattura CH ) e ad euro 2.562,00 per Per_1 munire il fondo di sporto con vetri, o nella diversa maggiore o minor somma che fosse ritenuta di giustizia;
- compensare le spese di lite del primo grado tra
e nella misura del 50% stante l'accoglimento del dispiegato CP_1 Pt_1 appello;
con vittoria di spese del presente grado di giudizio.”.
per i convenuti in appello:
2 “In via preliminare, accertare e dichiarare Controparte_1
l'inammissibilità e/o la parziale inammissibilità e infondatezza dell'appello; nel merito: rigettare integralmente il proposto appello e per l'effetto confermare la sentenza n. 3392/2022, RG. n. 6978/2019 emessa dal Tribunale di Firenze, Giudice Dott.sa Francesca Romana Bisegna pubblicata in data 28.11.2022. In ogni caso con vittoria di spese legali e peritali. Con ogni più ampia riserva istruttoria ci si oppone recisamente all'ammissione dei mezzi istruttori avversari per le ragioni esposte nel presente atto, in particolare poiché richiesta tardiva e inammissibile quindi coperta da giudicato, in ogni caso richiesta infondata, non provata e non motivata stante il rigetto degli stessi mezzi istruttori già deciso e motivato dal Giudice di prime cure.”

“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, rigettare il Controparte_2 gravame proposto da in quanto infondato in fatto ed in diritto Parte_1 con conseguente reiezione di ogni domanda avanzata nei confronti di CP_2 per tutti i motivi di cui in parte espositiva. Con vittoria di compensi 2
[...] professionali ex D.M. 55/14 e s.m.i.”.
*

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione


1. Il giudizio di primo grado
(da questo momento, per brevità, ) Controparte_1 CP_1 notificava a (da questo momento, per brevità, ) Parte_1 Parte_1
l'intimazione di sfratto per morosità per l'unità immobiliare di sua proprietà sita in
Firenze nella via del Corso n. 29/R in locazione ad uso Parte_2 commerciale a (d'ora innanzi, per brevità, , locazione Controparte_2 CP_2 successivamente da quest'ultima ceduta ex art. 36 L. 392/1978 nell'ambito di cessione di un ramo d'azienda a , cessione comunicata alla locatrice con Parte_1 raccomandata a/r del 6.6.2016.
Il Tribunale di Firenze, nel procedimento n. R.G. 6825/2028, convalidava lo sfratto e condannava al pagamento delle spese e dei canoni di locazione Parte_1 scaduti e a scadere.
In assenza di un pagamento spontaneo, instaurava procedimento CP_1 monitorio (Tribunale di Firenze - procedimento R.G. 9020/2018) a seguito del quale veniva emesso in data 14.7.2018 decreto ingiuntivo n. 3508/2018 per la
3 somma di euro 20.851,56, oltre ulteriori canoni fino al rilascio, gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo e spese del procedimento di ingiunzione oltre alle successive occorrende.
In data 12.9.2018 provvedeva a notificare a decreto CP_1 Parte_1 ingiuntivo unitamente ad atto di precetto per la somma di euro 48.164,49.
Successivamente, instaurava nei confronti di procedimento CP_1 Parte_1 esecutivo presso terzi nel cui ambito veniva emessa ordinanza di assegnazione datata 5.2.2019 per la somma di euro 33.674,81, con contestuale liquidazione delle spese dell'esecuzione successive al precetto, oltre successive occorrende.
Detta ordinanza, munita di formula esecutiva, veniva notificata unitamente all'opposto precetto per complessivi euro 53.316,58, già detratto l'importo assegnato a seguito di pignoramento presso terzi, oltre interessi maturandi fino al saldo nonché dell'ulteriore compenso per la fase esecutiva e spese successive occorrende.
Con atto di citazione notificato in data 17.5.2019 proponeva Parte_1 opposizione in precetto ex art. 615, 1 comma, c.p.c. con istanza di sospensione della provvisoria esecutività del titolo esecutivo ex art. 624 c.p.c.
A sostegno dell'opposizione a precetto, eccepiva, preliminarmente, la Parte_1 compensazione tra quanto ancora dovuto come residuo delle somme ingiunte e la cauzione versata in virtù del contratto di cessione del ramo d'azienda pari a euro
56.000,00, formulando domanda riconvenzionale volta alla restituzione della differenza pari ad euro 4.070,38 che a suo dire avrebbe dovuto essere restituita nell'immediatezza della riconsegna dell'immobile. affermava dunque Parte_1
l'estinzione del credito per compensazione e l'inefficacia del precetto opposto e richiedeva la sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo ex art. 624 c.p.c.
Si costituiva in giudizio , che avanzava domanda riconvenzionale e CP_1 chiedeva di chiamare in causa il terzo contestando tutto quanto dedotto CP_2 ed eccepito da controparte perché infondato in fatto ed in diritto. Con riferimento alla restituzione della cauzione e alla compensazione tra questa e il proprio vantato credito, rappresentava che il contratto di locazione prevedeva la restituzione della cauzione previi riconsegna dell'immobile, pagamento di tutte le pendenze connesse alla locazione e verifica dello stato dei luoghi. In proposito, deduceva che non vi era stata una restituzione immediata della cauzione atteso che la restituzione dell'immobile non coincideva alla data di rilascio formale (24 gennaio
2019) o di rilascio "effettivo" del fondo (avvenuto con l'asportazione dei beni mobili
4 ivi presenti in data 20 febbraio 2019), bensì al momento in cui erano state pagate tutte le pendenze economiche discendenti dal contratto e veniva riallacciata la corrente elettrica di cui l'immobile risultava privo. Sosteneva, infatti, di aver dovuto provvedere al pagamento di una serie di fatture connesse all'uso dell'immobile, rimaste impagate, e di non aver ricevuto la riconsegna dell'immobile nel medesimo stato in cui si trovava all'inizio della locazione tanto da dover intervenire in merito con l'esecuzione di altri lavori e con altri esborsi economici.
Parimenti, lamentava il grave danno derivante dal distacco della corrente elettrica per morosità, dal momento che finché la fornitura non era stata ripristinata non aveva potuto effettuare i lavori di ripristino e tanto meno procedere ad una nuova locazione del fondo. Il danno cagionato e del quale richiedeva la rifusione con riferimento a detta situazione era quantificato in euro 34.879,72 pari alle mensilità non incassate nelle more.
Chiedeva dunque l'accertamento della responsabilità contrattuale in capo alla società conduttrice, nonché la condanna alla refusione delle spese di ripristino oltre al risarcimento del danno, per un totale di euro 114.003,08, residuando – detratto da tale somma l'importo precettato – un credito di euro € 60.686,50, superiore al deposito cauzionale per la somma di euro 4.686,50, che controparte avrebbe dovuto essere, in ipotesi, condannata a versare in suo favore.
La , sul presupposto che l'iniziale conduttore dell'immobile fosse CP_1 CP_2 solidalmente responsabile con per l'adempimento delle obbligazioni Parte_1 contrattuali e il risarcimento dei danni derivanti dal contratto, chiedeva di chiamare in causa la medesima per formulare domanda riconvenzionale nei suoi CP_2 confronti negli stessi termini di quella avanzata nei confronti di . Parte_1
Autorizzata la chiamata in causa di nella contumacia della medesima, il CP_2
Tribunale rigettava l'istanza di sospensione dell'efficacia del titolo esecutivo e concedeva i termini ex art. 183, VI comma, c.p.c.
La causa veniva istruita documentalmente e con prove testimoniali.
Il Tribunale di Firenze con sentenza n. 3329/2022, così statuiva “1) in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da Controparte_1 CP_1
accerta il diritto di al risarcimento da parte di
[...] Controparte_1 dei danni conseguenti ad inadempimenti contrattuale e Parte_1 conseguentemente accerta il diritto di di ritenere il Controparte_1 CP_1 deposito cauzionale per cui è causa fino all'ammontare di euro 53.509,02; 2) in parziale accoglimento della opposizione, dichiara che in forza del precetto opposto
5 ha diritto di procedere in via esecutiva nei confronti Controparte_1 di per il minor importo di euro 50.825,60 oltre accessori come Parte_1 indicati in precetto;
3) respinge le domande di nei Controparte_1 CP_1 confronti di terzo chiamato contumace e compensa quindi le spese di CP_2 lite tra tali parti;
4) Compensa per un terzo le spese di lite tra Parte_3
e, già operata tale compensazione, condanna
[...] Parte_1 [...]
a rimborsare a le spese di lite, che si Parte_1 Controparte_1 liquidano in euro 759,00 per spese vive, euro 9.402,00 per compensi, oltre 15% spese generali, i.v.a. (se dovuta) e c.p.a.”.
Argomentava il primo giudice l'inammissibilità dell'eccezione e della domanda riconvenzionale formulata da parte opponente avente ad oggetto la compensazione tra la somma di cui al deposito cauzionale e la somma precetta. Il giudice sosteneva che la somma versata a titolo di cauzione non poteva essere opposta in compensazione con i canoni ancora dovuti, a meno che le parti non lo prevedessero espressamente, pena la perdita della funzione di garanzia della cauzione per altre e diverse obbligazioni contrattuali poste a carico del conduttore.
Il giudice riteneva di non operare né la compensazione legale né quella giudiziale tra i vantati crediti atteso che quello vantato da non era all'epoca della CP_1 domanda un credito certo, liquido ed esigibile né un credito di facile e pronta liquidazione ma necessitava di istruzione per la sua determinazione.
Inoltre, nella sentenza di primo grado il giudice riportava che non aveva Parte_1 dispiegato alcuna tempestiva domanda nei confronti di e per questo non CP_2 ammetteva l'interrogatorio formale del rappresentante legale della stessa terza chiamata in causa.
Il giudice di prime cure riteneva, invece, ammissibile la domanda risarcitoria formulata da ritenendo possibile per l'opposto, nel giudizio di CP_1 opposizione a precetto e all'esecuzione, formulare una domanda riconvenzionale nei confronti dell'opponente per ragioni creditorie diverse rispetto a quelle azionate. Nel caso di specie l'opponente costituendosi in giudizio non si era limitato a difese tese a paralizzare l'eccezione di compensazione ma aveva formulato domanda riconvenzionale di ritenzione del deposito cauzionale e di condanna anche nei confronti del terzo CP_2
Il giudice rilevava che una volta cessato il rapporto locatizio e aver adempiuto alle obbligazioni contrattuali previste, fosse possibile compensare i rapporti creditori e
6 debitori e provvedeva a valutare le singole richieste risarcitorie avanzate dalla parte opponente.
Il giudice di primo grado riconosceva, perché provato, che l'immobile fosse stato consegnato solo nel febbraio 2019 in forza di rilascio forzato e che lo stesso fosse stato fino al 3 maggio 2019 privo di corrente elettrica, cosa che rendeva impossibile l'uso di per sé dell'immobile e lo svolgimento di qualsiasi lavoro di ristrutturazione. Riconosceva come provato il mancato pagamento di alcune utenze derivante dall'uso dell'immobile saldate da parte opponente nonché la necessità di eseguire lavori di ripristino (rimozione del bagno e dello sporto di collegamento tra il locale e la strada), anche se rigettava la richiesta di risarcimento riguardante l'asportazione del quadro elettrico in assenza di prova in ordine alla responsabilità.
Riteneva provata anche la domanda risarcitoria avente ad oggetto il danno da mancata possibilità di locare il fondo per un importo pari ai canoni contrattuali dovuti a quattro mensilità da febbraio 2019 a maggio 2019 a decorrere dalla data di consegna dell'immobile libero da mobili alla data di ripristino dell'elettricità. Il danno veniva dunque riconosciuto nella misura di euro
34.879,72 come indicato in domanda riconvenzionale.
Il Tribunale, pertanto, riconosceva in favore dell'opponente la somma complessiva di euro 53.509,02 (sommando le voci di danno ritenute provate) e accoglieva la domanda riconvenzionale formulata dalla parte opposta Pt_1
nella misura di euro 2.490,98 (euro 56.000,00 - euro 53.509,02).
[...]
Pertanto, il giudice di prime cure, operando la compensazione tra debiti e crediti dichiarava il diritto di di procedere esecutivamente per la somma di CP_1 euro 50.825,60 (pari ad euro 53.136,58 - euro 2.490,98), oltre accessori.
Per quanto riguarda le spese di lite, atteso l'accoglimento, per quanto per un importo minimo, dell'opposizione, queste erano compensate nella misura di un terzo, incombendo il residuo sulla parte opponente. Pertanto, veniva Parte_1 condannata a rimborsare a le spese di lite liquidate in euro 759.000 CP_1 per spese vive, euro 9.402,00 per compensi, oltre accessori di legge.


2. Il giudizio di secondo grado
2.1 ha proposto appello limitatamente, così come dalla stessa Parte_1 dichiarato a pagina 5 del proprio atto, al capo della sentenza di primo grado che ha riconosciuto il risarcimento del lucro cessante in favore di e alla CP_1 mancata statuizione in merito alla domanda svolta nei confronti del terzo CP_2
7 di condanna al pagamento delle somme riconosciute a a titolo CP_1 risarcitorio.
Premesso quanto sopra ha dedotto i seguenti motivi:
1. “Nullità della sentenza per aver ritenuto provato il danno da lucro cessante – violazione e falsa applicazione degli artt. 1223 e 2056 c.c.”.
L'appellante lamenta la nullità della sentenza di primo grado perché il giudice ha ritenuto provato in re ipsa il danno da mancata locazione dell'immobile per cui è causa ovvero da lucro cessante subito da che sul punto non avrebbe CP_1 fornito, a suo dire, alcuna prova, laddove il detto danno doveva essere concretamente provato allegando documentazione, come le effettive proposte di locazione dell'immobile ricevute e rifiutate a causa dell'indisponibilità dell'immobile. Ritiene inoltre l'appellante che sia carente di prova la determinazione del canone, poiché avrebbe dovuto dimostrare CP_1
l'andamento del mercato immobiliare con riferimento alla tipologia di immobile di cui ci si occupa. L'appellante rappresenta anche la presenza in sentenza di un errore di calcolo matematico, poiché a fronte di quanto si legge in sentenza: “dal
20 febbraio 2019 a fine aprile 2019 il bene non poteva essere concesso in locazione”, il giudice ha riconosciuto una somma a titolo di lucro cessante facendo riferimento a quattro mensilità.
2. “Omessa statuizione circa la domanda svolta nei confronti della terza chiamata . Controparte_2
L'appellante lamenta che con la sentenza di primo grado il giudice non si è espresso in ordine alla richiesta di riconoscimento della responsabilità solidale gravante su formulata da , che chiedeva per l'effetto di condannarla al CP_2 Parte_1 pagamento delle somme da corrispondere a a titolo di risarcimento dei CP_1 danni. L'appellante sostiene che i danni relativi ai servizi igienici e allo sporto di ingresso erano già presenti al momento di subentro nel contratto di , Parte_1 giusta prova testimoniale ed interrogatorio formale richiesti con memoria autorizzata ex art. 183, VI comma, c.p.c. n. 2 e non ammessi. L'appellante ha dunque reiterato la richiesta di ammissione della prova testimoniale di cui alla memoria ex art. 183, VI comma, c.p.c. n. 2 limitatamente al teste Testimone_1
e dell'interrogatorio formale di nella qualità di rappresentante Testimone_2 legale di Secondo l'appellante, quindi, il provvedimento impugnato CP_2 andrebbe riformato con la condanna del terzo a rifondere a CP_2 Parte_1 le somme per cui è stata condannata a titolo risarcitorio in favore de . CP_1
8 3. “In merito alla condanna alle spese”.
In conseguenza dell'accoglimento dell'appello, con riduzione del quantum del risarcimento, l'appellante chiede di modificare la percentuale di compensazione delle spese di lite, almeno nella misura della metà.
2.2 Si è costituita contestando integralmente l'atto di appello e in ordine CP_1 ai singoli motivi di appello, ha dedotto quanto segue:
I) Il primo motivo di appello è inammissibile in quanto si tratta di eccezione non sollevata nel corso del giudizio di primo grado ma solo in fase di impugnazione e, dunque, tardivamente.
Sostiene che i danni sono stati provati e la responsabilità è imputabile esclusivamente in capo a in forza anche delle norme contrattuali Parte_1 sottoscritte. Tutt'al più , a dire della parte appellata, avrebbe potuto Parte_1 chiamare in giudizio la società quale cessionaria del ramo d'azienda CP_3 con decorrenza dal 20.12.2017, per essere da essa manlevata. Ritiene corretto il danno da lucro cessante stimato in quattro mensilità poiché risulta provato che l'immobile è stato consegnato solo nel mese di febbraio 2019 ma che lo stesso è stato privo di corrente elettrica fino al maggio 2019 (precisamente 3.5.2019) e, quindi, il danno calcolato in euro 34.879,72 è corretto ne è stato riconosciuto in re ipsa.
II) Il secondo motivo di appello viene dichiarato estraneo a . CP_1
Ribadisce che non ha formulato alcuna domanda riconvenzionale ma si Parte_1
è limitata solo con le memorie autorizzate a chiedere il riconoscimento di una responsabilità generica in capo a Contesta l'ammissione dei mezzi CP_2 istruttori perché priva di motivazione e, inoltre, tardiva risultando coperta dal giudicato poiché non è stata oggetto di un apposito motivo di appello.
III) Il terzo motivo di appello, secondo la parte appellata, si risolve in “una mera valutazione personale”.
2.3 Si è costituita, altresì, terza chiamata in causa nel giudizio di primo CP_2 grado ed ivi rimasta contumace, chiedendo il rigetto dell'appello nella parte che la riguarda (primo motivo). In particolare, ha contestato l'ammissibilità della domanda avanzata da nei confronti di perché formulata per Parte_1 CP_2 la prima volta con memoria autorizzata ex art. 186, VI comma, c.p.c. n. 1) e non nella prima udienza utile, ampliando il thema decidendum fuori dai termini processuali. Ha evidenziato che il giudice di prime cure avrebbe, comunque, in qualche modo riscontrato la domanda formulata nei suoi confronti da , Parte_1
9 atteso che con l'ordinanza di scioglimento della riserva dell'1.4.2021 non aveva ammesso l'interrogatorio formale del legale rappresentante di CP_2 motivando che l'opponente non aveva proposto nei suoi confronti alcuna domanda.
Peraltro, la domanda di condanna in via solidale da parte di non era Parte_1 mai stata notificata a incombenza necessaria poiché nell'ambito del CP_2 giudizio di primo grado la stessa era rimasta contumace nonostante la chiamata in causa del terzo di . CP_1
pur ritenendo assorbenti le eccezioni formulate, è entrata nel merito CP_2 rappresentando quanto segue:
a) “sulla natura della responsabilità tra cedente e cessionario”. ha contestato l'esistenza di una responsabilità solidale con , CP_2 Parte_1 ritenendo invece configurabile una responsabilità sussidiaria all'interno dei rapporti tra coobbligati e di cui alla disciplina generale dell'art. 1406 c. c. anche con riferimento all'art. 36 L. 392/1978, limitato all'esistenza di un beneficium ordinis.
Pertanto, sua sia sarebbero incorsi in errore nel qualificare CP_1 Parte_1 il rapporto tra ed come di responsabilità solidale. Parte_1 CP_2
b) “sulle somme richieste”. ha rappresentato che la realizzazione del secondo bagno all'interno CP_2 dell'immobile per cui è causa, con conseguente modifica dello stato dei luoghi, sarebbe imputabile a , mancando in atti qualsiasi prova che i lavori in Parte_1 questione siano stati effettuati da Rileva, inoltre, che era CP_2 Parte_1 conscia che il fondo dello sporto con vetri, rimosso da andava CP_2 ripristinato alla riconsegna dell'immobile a spese di . Parte_1
2.4 La Corte d'Appello, con ordinanza del 20.12.2024 ha rigettato la richiesta di ammissione dei mezzi istruttori avanzata dalla parte appellante e ha rinviato all'udienza del 17.12.2024, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 c.p.c.
Con ordinanza del 18.5.2025 la Corte di Appello, assorbita allo stato ogni altra istanza, ha trattenuto la causa in decisione con concessione dei termini ex art. 190
c.p.c. a cui seguiva il deposito di comparsa conclusionale e note di replica.
**********
3. L'appello va rigettato.
3.1 Il primo motivo è infondato.
Le argomentazioni critiche espresse dalla parte appellante non sono tali da avversare le condivisibili statuizioni del primo giudice.
10 sostiene la nullità della sentenza di primo grado perché il giudice Parte_1 avrebbe ritenuto provato in re ipsa il danno da mancata locazione dell'immobile per cui è causa subito da , laddove, invece, il detto danno avrebbe dovuto CP_1 essere concretamente provato, secondo la giurisprudenza di legittimità in base alla quale il danno da occupazione illegittima va dimostrato in modo specifico dal proprietario.
Occorre premettere che nel caso che ci occupa risulta provata la cessione del ramo d'azienda da a ex art. 36 L. 392/1978 per l'esercizio CP_2 Parte_1 di un'attività commerciale all'interno dell'unità immobiliare di proprietà di
[...]
, con conseguente cessione del contratto di locazione, e che nell'anno 2018 CP_1
ha instaurato una procedura di sfratto per morosità nei confronti di CP_1 Pt_1
, che ha rilasciato l'immobile nel febbraio 2023 ma lasciandolo fino alla data
[...] del 3.5.2023 privo di corrente elettrica a causa di fatture non pagate dalla conduttrice, con impossibilità di procedere ai lavori di ripristino necessari per locarlo nuovamente.
Non vi è dubbio che la responsabilità del conduttore per la ritardata restituzione della cosa locata abbia natura contrattuale in quanto trae origine dall'inadempimento dell'obbligo specifico di restituire la cosa stessa alla scadenza del rapporto stabilita dalle parti o dalla legge e che la violazione di tale obbligo determina la responsabilità prevista dal codice civile in tema di locazione (cfr. ex plurimis Cassazione civile, sentenza del 2.3.2000, n. 2328; Cassazione civile, sentenza del 6.10.1988, n. 5373).
Pertanto, come affermato dalla Corte di cassazione “qualora, in violazione dell'art.
1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore
l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori”; “… il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della mancata disponibilità del bene durante il periodo occorrente per il restauro non costituisce un danno in re ipsa … il periodo di indisponibilità dell'immobile reso necessario dall'urgenza del restauro, è dalla giurisprudenza di questa Corte equiparato quoad effectum alla ritardata restituzione dell'immobile, con la
11 conseguenza che spetterà per tale periodo al proprietario “il corrispettivo convenuto” . …” (Cassazione sentenza n. 6569/2019; conf. Cass. Sent. n. 13222 del 31/05/2010; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21/09/2011; Cass. Sez.
3, Sentenza n. 6417 del 01/07/1998).
L'obbligazione di risarcire il danno per la ritardata riconsegna, nella misura corrispondente al canone di locazione già pattuito, è dunque una conseguenza automatica dell'inadempimento del conduttore, ex art. 1591 c.c., fondata su di una presunzione iuris et de iure (sent. 16/07/2019 n. 18946) e si estende anche al periodo necessario per eseguire i lavori di ripristino ascrivibili alla condotta del conduttore. Pertanto, l'obbligo del conduttore nella restituzione della cosa di pagare al locatore il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna, costituendo una forma di risarcimento minima per la mancata disponibilità dell'immobile, prescinde dalla prova di un corrispondente danno in concreto subito dal locatore, essendo tale prova necessaria solo per gli eventuali maggiori danni (cfr. Cassazione civile, sentenza del 7.6.1995, n. 6368).
Il caso in esame, dunque, è affatto diverso da quello cui si riferisce la giurisprudenza citata dalla parte appellante, relativa alla occupazione illegittima di un immobile - ipotesi in cui la Corte di Cassazione (cfr. Cass. Sez. 3, Ordinanza n.
14268 del 25/05/2021) ha affermato che riconoscere “in re ispa” il danno subito dal proprietario finerebbe per identificare il danno con l'evento dannoso ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n.
26972 del 2008)-, poiché nel caso in specie si verte in tema di ritardata restituzione di un immobile locato, espressamente disciplinata dall'art. 1591 c.c.
Nello specifico, di fatto il proprietario non ha avuto la disponibilità dell'immobile fino a quando, dopo il nuovo allaccio della corrente elettrica all'inizio del mese di maggio 2019, non ha potuto procedere ai necessari lavori di ripristino, come individuati dal primo giudice (con statuizione non impugnata e dunque passata in giudicato).
Correttamente, pertanto, il Tribunale ha addebitato a un importo Parte_1 corrispondente a quattro mensilità del canone di locazione, e cioè dal febbraio
2019 (considerato che il precetto opposto riguardava le mensilità fino al gennaio
2019) al maggio 2019.
3.2 Il secondo motivo è inammissibile.
L'appellante lamenta che con la sentenza di primo grado il giudice non si sia pronunciato in ordine alla richiesta di riconoscimento della responsabilità solidale
12 formulata da in danno di con conseguente effetto di Parte_1 CP_2 condanna di quest'ultima al pagamento delle somme corrisposte da a Parte_1
a titolo di risarcimento dei danni. CP_1
Ebbene, va rilevato come la richiesta di condanna da parte di in danno Parte_1 di chiamata in causa da , sia stata formulata solo con le CP_2 CP_1 memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c. e dunque tardivamente, come del resto implicitamente rilevato dal primo giudice in corso di causa nel momento in cui ha disatteso la richiesta di interrogatorio formale del legale rappresentante di avanzata da , motivando con la mancata CP_2 Parte_1 proposizione di domande di nei confronti di sulle quali Parte_1 CP_2 provvedere. Invero, come è noto, mediante la memoria di cui al comma 6 n. 1 dell'art. 183 c.p.c. (“termine di ulteriori trenta giorni per il deposito di memorie limitate alle sole precisazioni o modificazioni delle domande, delle eccezioni e delle conclusioni già proposte”), la parte può solo precisare o modificare le proprie difese ma non anche avanzare domande o eccezioni nuove, che pure siano conseguenza della riconvenzionale proposta dalla controparte (cfr. Cass. sentenza n. 30745 del 26.11.2019).
In forza di quanto sopra, il motivo di appello in esame va dichiarato inammissibile perché relativo a una domanda di condanna che ha avanzato nei Parte_1 confronti di tardivamente, e, dunque, a sua volta inammissibile. CP_2
Peraltro, trattasi di domanda proposta in modo del tutto generico (“Nella denegata
e non creduta ipotesi in cui il Giudice accertasse una responsabilità contrattuale in capo a , condannandola al risarcimento dei danni, si Parte_1 chiede di dichiarare la responsabilità solidale di in forza del contratto di CP_2 compravendita di ramo d'azienda”) e che non è stata mai notificata a CP_2 nonostante la sua contumacia nel giudizio di primo grado.
Resta assorbita ogni altra questione, compresa la richiesta di ammissione della prova testimoniale di cui alla memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. n. 2 limitatamente al teste e all'interrogatorio formale del Testimone_1 rappresentante legale della (richiesta, quest'ultima, neppure riproposta CP_2 in sede conclusionale).
3.3. Il terzo motivo è infondato.
Tenuto conto della dichiarazione di infondatezza e/o inammissibilità degli altri motivi di appello il presente motivo risulta assorbito, poichè esso è stato formulato soltanto come generica conseguenza dell'accoglimento dei primi due motivi.
13 Tutto quanto sopra premesso, le statuizioni di cui alla sentenza di primo grado vanno confermate anche in tema di spese legali.
4. Le spese - liquidate secondo dispositivo sulla base dei parametri medi di cui al
DM 10.3.2014 n. 55 e succ. modif., esclusa la fase istruttoria che non si è tenuta in appello - seguono la soccombenza.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione prima civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza rigettata, così provvede:

1. respinge l'appello e per l'effetto conferma integralmente la sentenza n.
3329/2022 del Tribunale di Firenze;

2. condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in € 6.946,00 per compensi professionali, oltre 15% per spese forfettarie e Iva e Cap come per legge, in favore di entrambe le parti appellate;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante i presupposti per l'applicazione del raddoppio del contributo unificato ex art. 13/1 quater
DPR n. 115/2002
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Firenze, 1.12.2025
La cons. est.
D.ssa LE ER
La Presidente
Dott.ssa IS MA
Nota: La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale,
è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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