R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Terza Sezione Civile
Così composta:
Dott. G. CASABURI Presidente rel.
Dott. A.M. STERLICCHIO Consigliere,
Dott. B. R. CIMINI Consigliere. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di II° grado iscritta al N. 40/2019 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 11.6.2025, avente ad oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di Roma n. 879/2018 e vertente tra
.F. Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. Mauro Masi.
- appellante –
e
, C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Silvio Ranucci Controparte_1 CodiceFiscale_1
- appellata –
IN FATTO E IN DIRITTO
Rilevato che:
-il Tribunale di Viterbo, con sentenza n. 879/2018 del 31.5.2018 ha rigettato la richiesta di condanna del Signor al pagamento della provvigione pari al 3% sul prezzo di Euro 506.000,00 in relazione alla Controparte_1 attività di intermediazione relativa alla compravendita di un appezzamento di terreno agricolo sito nel Comune di Bagnoregio (VT) meglio individuato in atti (foglio 42, part. 136, foglio 33, part. 9)
Le vicende di causa possono così riassumersi:
e per il tramite di Studio Immmobiltecna Sas, formulavano in data Parte_2 Parte_3
18/11/2014 proposta di acquisto del terreno;
con sottoscrizione apposta in calce in pari data, la proprietaria accettava tale proposta;
in data 21/11/2014, l'agenzia immobiliare notificava il preliminare a Parte_4 quale coltivatore diretto, titolare ex lege del diritto di prelazione;
quest'ultimo esercitava la Controparte_1 prelazione agraria, così che in data 16/10/2015 aveva luogo il trasferimento immobiliare in suo favore.
L'agenzia immobiliare richiedeva al coltivatore diretto l pagamento della provvigione, che era stata CP_1 corrisposta soltanto dalla venditrice.
Il giudice di primo grado, sulla scorta della giurisprudenza di legittimità (Cass. 1092/1979), affermava che il preliminare di vendita originariamente sottoscritto tra il proprietario del fondo e i Signori Parte_2
e doveva ritenersi sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio della Parte_3 prelazione agraria con la conseguenza che il diritto del mediatore sarebbe sorto solo nel momento in cui si fosse avverata la condizione ed il preliminare avrebbe acquistato efficacia;
affermava altresì il giudice di primo grado, che l'acquisto del coltivatore diretto aveva trovato titolo esclusivamente nell'esercizio di un diritto attribuito dalla legge e che non vi era stata espressa volontà delle parti di avvalersi dell'opera del mediatore;
rigettava pertanto la domanda della Agenzia immobiliare e la condannava al pagamento delle spese. ha proposto appello, articolando i seguenti motivi: 1) istanza per la riapertura Parte_1 dell'istruttoria ex art. 346 cpc, violazione del diritto alla prova ex art. 115 cpc e 2697 c.c., motivazione carente o insufficiente, nullità della sentenza;
2) nel merito - vizio di illogicità, motivazione carente e insufficiente, nullità della sentenza. Infine, in relazione al quantum debeatur ha richiesto, in via subordinata, la condanna dell'appellato al pagamento di una provvigione secondo gli usi commerciali della zona, pari Controparte_2 al 2% (in luogo del 3% originariamente richiesto).
La controparte si è costituita e ha chiesto il rigetto integrale delle domande dell'appellante Controparte_1
e la sua condanna al pagamento delle spese.
Il giudizio è stato riservato in decisione in data 11.6.2025, con i termini ex 190 cpc.
Ritenuto, a scioglimento della riserva, che l'appello è infondato e va rigettato per quanto segue.
Con il primo motivo di appello l'appellante contesta la valutazione del giudice di prime cure nell'aver ritenuto che la causa poteva essere decisa sulla base della documentazione in atti, non ammettendo così le prove orali richieste. L'appellante afferma infatti che, attraverso l'acquisizione delle prove orali, si sarebbe potuto accertare il ruolo determinante dell'agenzia nella conclusione dell'affare.
Vi è inanzitutto da osservare i capitoli di prova testimoniale richiesti, per l'oggetto delle domande, nonché
l'interrogatorio formale, non appaiono dirimenti in ordine alla prova del nesso di causalità tra l'attività svolta dalla agenzia e la conclusione dell'affare con il prelazionario per cui si ritiene che, fermo restando il CP_1 principio della libertà del giudice di attingere il proprio convincimento da quelle prove che ritenga più attendibili ed idonee, la valutazione operata dal giudice di primo grado circa la irrilevanza delle prove orali ai fini della decisione non sia viziata da errore.
I capitoli di prova testimoniale sono infatti relativi alla circostanza che il proprietario del terreno avesse conferito incarico per la vendita alla Agenzia Studio Immobiltecna S.a.s., fatto non contestato e che non incide sulla domanda principale oggetto di questo procedimento, relativa all'eventuale sorgere del diritto alla provvigione del mediatore nei confronti del coltivatore diretto esercente il diritto di prelazione agraria.
Ma ancora si consideri che l'appellante, nell'esporre le attività svolte giustificatrici del sorgere del diritto alla provvigione, indica l'aver consentito l'accesso ai terreni oggetto di vendita al l'aver a lui inviato le CP_1 planimetrie catastali nel mese di luglio 2014 (circostanze peraltro sollevate per la prima volta in secondo grado, ritenute inammissibili e contestate da parte appellata); queste attività, tuttavia, ancorchè fossero realmente state espletate, non sarebbero comunque state sufficienti a provare un nesso di causalità adeguata tra l'intervento dell'agenzia e la conclusione dell'affare, nesso ritenuto necessario e indispensabile dalla numerosa giurisprudenza di legittimità ai fini dell'insorgenza dell'obbligazione di pagamento della provvigione. Non si può affermare che il contatto asseritamente avvenuto tra l'agenzia e il el luglio 2014 abbia causalmente CP_1 determinato la conclusione dell'affare, né che siano stati forniti ulteriori elementi di prova idonei a smentire che la titolarità del diritto di prelazione ex lege in capo all'appellato sia stato l'unico presupposto causale dell'acquisto.
Anche nel corso del presente giudizio di merito si è confermata l'irrilevanza dei capitoli di prova orale richiesti, in ragione della idoneità e sufficienza dell'istruttoria documentale ai fini della decisione.
Pertanto deve intendersi respinto il primo motivo di appello.
Con il secondo motivo di appello, la parte appellante ritiene che il giudice di primo grado abbia commesso errore nel ritenere che il contratto preliminare originariamente sottoscritto tra il proprietario venditore e e fosse sottoposto a condizione sospensiva del Parte_4 Parte_2 Parte_3 mancato esercizio della prelazione da parte del coltivatore diretto e altresì abbia errato nel non CP_1 considerare che detto contratto, stabilendo all'art. 2 che “i nuovi pretendenti acquirenti saranno integralmente sostituiti in toto in obblighi e diritti possedutii dai precenti e le successive azioni proseguiranno con questi ultimi” era non solo efficace tra le parti, ma anche nei confronti del terzo prelazionario il quale subentrava in particolare anche nell'obbligo di pagare la mediazione all'agenzia.
Anche il secondo motivo di appello, che costituisce il fulcro centrale della controversia, viene respinto.
Pur sussistendo sufficienti elementi giurisprudenziali e probatori già al sorgere della controversia, nelle more nel presente giudizio, il convincimento si è potuto rafforzare per l'intervenuta recente pronuncia della Corte di
Cassazione (sentenza n. 10500/2025) che riguarda una fattispecie del tutto analoga a quella oggetto di causa,
e che stabilisce il seguente principio di diritto:
“Il confinante che esercita il diritto di prelazione di cui all'art. 7 della l. n. 817 del 1971, che ha esteso a favore del coltivatore diretto proprietario di fondo confinante il diritto di prelazione già previsto dall'art. 8, comma 3, della l. n. 590 del 1965 per il coltivatore diretto insediato sul fondo stesso, si sostituisce al promissario acquirente nel contratto preliminare stipulato con il proprietario del fondo, assumendo le sole obbligazioni ivi previste inerenti alla causa della vendita, e non è tenuto, pertanto, al pagamento della provvigione dovuta al mediatore, ancorché regolata nel preliminare.”
Il ragionamento seguito dalla Suprema Corte trae origine dalla considerazione che laddove si imponessero al titolare del diritto di prelazione clausole estranee alla vendita (tra cui il riconoscimento della mediazione) ne deriverebbe per quest'ultimo un onere economico ingiustificato e che non trova riscontro nella prelazione agraria il cui istituto ha carattere di ordine pubblico con finalità sociali, economiche e di tutela dello sviluppo delle imprese agrarie.
L'obbligo di pagamento della provvigione attiene al rapporto di mediazione che è estraneo e distinto rispetto alla vendita, ed è nulla per contrarietà a norme di ordine pubblico la clausola che imporrebbe al prelazionario
(estraneo al preliminare) di rispettare obblighi da egli non assunti ed ulteriori rispetto a quelli stabiliti dall'istituto della prelazione agraria.
Il diritto di prelazione in questione trova il suo unico titolo nella legge, mentre il contratto preliminare tra il proprietario del fondo ed il terzo potenziale acquirente costituisce il presupposto che fa nascere il diritto all'esercizio della prelazione, diritto che ha carattere di realità essendo previsto in sua tutela lo strumento del riscatto. Da quanto sopra consegue che il coltivatore diretto che esercita la prelazione è tenuto ad assumere le obbligazioni precedentemente assute dal promissario acquirente solo se siano inerenti la causa di vendita, rimanendo pertanto esclusa la provvigione al mediatore, ancorchè regolata nel preliminare.
Per quanto esposto si repinge il secondo motivo di appello e conseguentemente anche la subordinata domanda relativa al quantum debeatur.
Al rigetto dell'appello segue la condanna di parte appellante alle spese, come liquidate in dispositivo;
sussistono, altresì, i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater D.p.r. 115/2002.


P.Q.M


Rigetta l'appello e condanna la alle spese, che liquida, in favore della parte Parte_1 appellata, in euro 5000,00 oltre competenze di legge.
Sussistono i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater D.p.r. 115/2002.
Roma, data del deposito
Il presidente est. (dr. G. Casaburi)