N. R.G. 257/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente Relatore
Dott. Paola De Lisio Consigliere
Dott. Ombretta Paini Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 257/2023 R.G. promossa da
(c.f.: , con sede in Terni, Via del Rivo, n. Parte_1 P.IVA_1
206, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanni
NA ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Terni, Via Federico Fratini n.
55, in virtù di procura in calce all'atto di citazione in appello;

= Appellante =
nei confronti di
(c.f.: ), in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_2
rappresentato e difeso dall'Avv. Paolo Gennari ed elettivamente domiciliato presso gli uffici dell'Avvocatura Generale in Terni, P.zza Ridolfi n. 1, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione in appello;

=Appellato=
pagina 1 di 18 OGGETTO: altre controversie di diritto amministrativo
CONCLUSIONI:
Per parte appellante: come all'atto d'appello;
Per parte appellata: come alla comparsa di costituzione e risposta.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, proponeva Parte_1
opposizione avverso l'atto ingiuntivo emesso dal comune di Terni avente ad oggetto la riscossione coattiva del corrispettivo di cui alla Convenzione di rinegoziazione tra le parti - rep. 37562 del 5/05/2011 - per complessivi €.452.468,72.
A fondamento dell'opposizione assumeva in fatto: - di aver stipulato con il CP_1
il 2/05/1990, ai sensi dell'art. 11 della L. n. 241/90, una convenzione ex L.
[...]
1137/1929 volta alla progettazione esecutiva e alla realizzazione di opere pubbliche e alle attività necessarie alla acquisizione delle aree di interesse in Via del Rivo;
- che detta convenzione non si era perfezionata fino al 2010; - che, a seguito della modifica del PRG (2008), la convenzione non era più rispondente agli interessi comunali e pertanto le parti erano addivenute alla modifica delle precedenti condizioni pattuendo in
€.730.000,00, iva esclusa, il corrispettivo del prezzo per la cessione a
[...]
dell'immobile “commerciale” con sovrastante parcheggio (ex Parte_1
palestra) e dei magazzini con sovrastante parcheggio (ex parcheggio coperto); - che tale corrispettivo era stato determinato in ragione della destinazione commerciale dei predetti immobili;
- che nessun riferimento era fatto agli oneri concessori, né erano state evidenziate problematiche in ordine all'assenza degli standard urbanistici e di parcheggio necessari alla destinazione commerciale;
- che in sede di rilascio del pagina 2 di 18 permesso a costruire la aveva richiesto il pagamento degli oneri Controparte_2
concessori anche per le superfici relative all'ex parcheggio e alla ex discoteca, con conseguente versamento da parte dell'appellante di complessivi €.235.769,48; - che,
successivamente, verificato che gli immobili non erano muniti degli standard di parcheggio degli immobili con destinazione commerciale, con conseguente necessità di costruzione di 72 parcheggi a spese dell'odierna appellante, Parte_1
aveva contestato tali vizi, chiedendo la rideterminazione del corrispettivo, seppur
[...]
continuando a corrispondere l'importo dovuto per complessivi € 376.444,00 maturati,
fino a quando, previa diffida, aveva interrotto il pagamento delle rate.
Tanto premesso l'attrice deduceva in diritto: - violazione e falsa applicazione dell'art. 11
L. 241/90 in quanto, stante il rapporto negoziale paritetico di diritto privato scaturito dalla convenzione, il avrebbe dovuto munirsi di un titolo esecutivo per far CP_1
valere l'invocato inadempimento al pagamento, non potendo utilizzare a tal fine l'atto ingiuntivo;
- violazione e falsa applicazione dell'art. 21-ter L. 241/90, per avere esercitato il Comune poteri di autotutela esecutiva non riconducibili a detta norma;
-
violazione del principio di correttezza e buona fede, per avere il venduto a CP_1
immobili privi di destinazione commerciale e dei Parte_1
parcheggi necessari;
- il diritto alla riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. in quanto il bene non aveva i requisiti (destinazione commerciale) per i quali era stato acquistato e non erano rispettati gli standard di parcheggio necessari;
- che l'importo complessivamente versato di €.376.444,00 era superiore al valore degli immobili acquistati, con conseguente diritto alla sospensione dei pagamenti ex art. 1460 e 1490.
Conformemente alle ragioni esposte la società attrice chiedeva dichiararsi -previa sospensione della sua efficacia esecutiva- l'annullamento dell'atto ingiuntivo opposto,
poiché nullo e/o illegittimo e di ogni altro atto presupposto, conseguente e/o connesso pagina 3 di 18 relativo al pagamento degli oneri accessori;
la nullità dell'art. 4 della convenzione nella parte in cui prevedeva il corrispettivo per la rinegoziazione in euro € 730.000,00; il diritto dell'opponente ad ottenere la riduzione del corrispettivo, con conseguente condanna del a restituire le somme corrisposte in eccedenza, l'illegittimità della CP_1
pretesa di pagamento del contributo di costruzione di €.235.769,48, con conseguente condanna alla restituzione ovvero, in via subordinata, con compensazione degli importi richiesti nell'atto ingiuntivo, previa detrazione di quanto pagato pari ad €.376.444,00 e con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva in giudizio il che contestava la domanda avversaria e ne Controparte_1
chiedeva il rigetto, oltre alla condanna di parte attrice al pagamento delle spese di lite.
Disposta nel contraddittorio tra le parti la sospensione dell'atto ingiuntivo, la causa era istruita con l'escussione della prova orale ammessa e con la documentazione prodotta dalle parti;
quindi il Tribunale di Terni, con sentenza n. 231/2023, pubblicata il
4.04.2023, rigettava le domande attoree e condannava parte attrice al pagamento delle spese di lite.
Avverso la sentenza del Tribunale di Terni n. 231/2023 ha interposto appello per i seguenti motivi: Parte_1
1) “Impugnazione della sentenza nella parte concernente l'applicazione del RD
639/1910 (pag. 5) Violazione dell'art. 1 del RD 639/1910”.
Sostiene l'appellante che il rapporto tra il e Controparte_1 Parte_1
esuli dall'esercizio di un potere autoritativo e sia riconducibile ad un rapporto
[...]
negoziale paritetico di diritto privato.
L'Amministrazione, per far valere il preteso inadempimento della convenzione, non può
ricorrere ai poteri autoritativi quale l'atto ingiuntivo, espressione di un potere autoritativo non ammesso nella fattispecie, ma deve munirsi di un provvedimento pagina 4 di 18 giudiziale avente efficacia esecutiva.
2) “Impugnazione della sentenza nel capo relativo all'onere della prova. Violazione
dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 115 c.p.c.”.
La Pubblica Amministrazione convenuta nel giudizio di opposizione ad ingiunzione ex art. 3 del R.D. 639/1910 per l'accertamento di un credito riconducibile a rapporti di diritto privato, assume la posizione processuale di parte attrice, con la conseguenza che ai sensi dell'art. 2697 c.c. è tenuta a provare i fatti costitutivi della pretesa.
Tale prova non è limitata all'esistenza del contratto, ma avrebbe dovuto riguardare la conformità dell'immobile oggetto di cessione con la destinazione commerciale proposta,
ovvero la circostanza che la società acquirente fosse a conoscenza della destinazione urbanistica diversa da quella commerciale, sulla base della quale l'odierna appellate si è
determinata ad accettare la somma di € 730.000,00 quale prezzo per l'acquisto dell'immobile.
3) “Impugnazione del capo della sentenza relativo alla decadenza per omessa
contestazione entro otto giorni ex art. 1495 c.c. della nullità dell'art. 4 della
convenzione del 2011 e riduzione del prezzo. Violazione dell'art. 1495 c.c. e della Legge
1137/1929”.
Il termine di cui all'art. 1495 c.c., per la contestazione di vizi, non trova applicazione nel rapporto contrattuale in oggetto;
infatti la convenzione stipulata tra le parti rientra nel paradigma normativo di cui alla L. 1137 del 1929 e rappresenta una modalità
procedurale più complessa dell'appalto.
La decadenza di cui all'art. 1495 c.c. è riferita alla fattispecie del contratto di vendita,
mentre la cessione dell'immobile in questione è soggetta alla disciplina speciale della concessione ex L. 1137 del 1929.
4) “Impugnazione del capo della sentenza che afferma la tardività della denuncia (sotto pagina 5 di 18 ulteriore profilo). Violazione dell'art. 1495 c.c.”
Il termine per la contestazione dei vizi non decorre dal prospetto del 13.10.2011 ma dal
18.7.2012, corrispondente al momento in cui è stato pagato il saldo del costo di costruzione.
La denuncia è stata formalizzata il 13.03.2012 prima ancora del dies a quo da cui decorrere il termine di otto giorni.
Dalla tempestività della denuncia deriva - ad avviso dell'appellante – la fondatezza del terzo motivo dedotto con l'atto di citazione, che ripropone: “Violazione dei principi di
correttezza e buona fede. Diritto alla riduzione del prezzo ed alla sospensione dei
pagamenti ai sensi degli art. 1460, 1490 e 1492 c.c.”.
Infatti con la convenzione del 5.5.2011 il Comune di Terni aveva venduto alla società
appellante immobili con destinazione commerciale ed il prezzo di vendita è stato determinato in relazione al loro valore commerciale.
Il ha preteso un prezzo corrispondente al valore commerciale di Controparte_1
immobili “già finiti” e dotati degli standard di parcheggio.
Per contro, con l'applicazione degli oneri concessori l'Amministrazione ha ritenuto che gli immobili dovessero essere considerati non commerciali e suscettibili di divenire tali solo dopo l'ottenimento del titolo edilizio con mutamento di destinazione.
Così operando l'Amministrazione ha riconosciuto che gli immobili erano stati ceduti senza ancora avere destinazione commerciale, con conseguente diritto, ai sensi dell'art. 1492 c.c., alla riduzione del prezzo per la mancanza dei requisiti per i quali l'immobile era stato compravenduto.
5) “Impugnazione del capo della sentenza relativo al rigetto della violazione del
principio della buona fede e correttezza e della nullità dell'art. 4 della Convenzione.
Violazione dell'art. 1175 c.c., 12 delle Preleggi, 115 c.p.c. Violazione art. 124 NTA Parte pagina 6 di 18 Operativa del PRG”.
La sentenza è errata nella parte in cui il primo giudice ha rigettato le censure riferite alla violazione del principio di buona fede e correttezza ed alla nullità dell'art. 4 della convenzione.
Ritiene l'appellante che in base al tenore testuale della convenzione il bene fosse stato concesso con destinazione commerciale e il corrispettivo era correlato a tale circostanza.
La società, quindi, ha diritto alla restituzione di quanto pagato per gli oneri di concessione, che non può ritenersi rinunciato per effetto dell'avvenuto pagamento.
6) “Impugnazione del capo della sentenza relativo alla quantificazione del corrispettivo.
Violazione dell'art. 2697 c.c. e art. 191 c.p.c”
Ad avviso dell'appellante i costi di trasformazione non legittimano la determinazione del prezzo in € 730.000,00 ed è onere dell'appellata dimostrare che il prezzo non era riconducibile alla destinazione commerciale.
7) “Violazione dell'art 11 della L. 241/1990”.
Nell'ambito della negoziazione la pretesa di ulteriori oneri amministrativi non negoziabili non è conforme al principio di buona fede contrattuale che la Pubblica
Amministrazione è tenuta a rispettare sin dalla fase di conduzione delle trattative.
Sulla base dei motivi dedotti l'appellante ha domandato, previa sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata, l'accoglimento delle conclusioni proposte in primo grado, con vittoria delle spese di lite del doppio grado di giudizio.
Si è costituito in giudizio il contestando l'appello avversario, Controparte_1
domandandone l'integrale rigetto, oltre la condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite.
Con ordinanza 21.12.2023 la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'esecutività
della sentenza impugnata. pagina 7 di 18 In assenza di attività istruttoria il consigliere istruttore ha fissato davanti a sé l'udienza di rimessione della causa in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 352
c.p.c. per la precisazione delle conclusioni e per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
All'udienza del 21.05.2025 la decisione è stata riservata al Collegio.
****
Con il primo motivo di appello la sentenza impugnata è stata censurata nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto legittima l'adozione da parte del del Controparte_1
procedimento di ingiunzione previsto dal R.D. n. 639/1910 ai fini del pagamento del prezzo (residuo) di cui alla convenzione di rinegoziazione 05.05.2011.
Sostiene l'appellante che le contestazioni avanzate in relazione al corrispettivo della cessione (€ 730.000,00) escludono i requisiti di certezza ed esigibilità del credito e,
conseguentemente, la possibilità per il di procedere con l'ingiunzione di CP_1
pagamento per il recupero del preteso credito.
Il motivo non coglie nel segno.
E' orientamento consolidato della Suprema Corte – dal quale questo Collegio non ha motivo di discostarsi – quello secondo cui il procedimento disciplinato dal R.D. n.
639/1910 è utilizzabile da parte della pubblica Amministrazione non solo per le entrate strettamente di diritto pubblico, ma anche per quelle di diritto privato, trovando il suo fondamento nel potere di autoaccertamento della medesima pubblica Amministrazione,
con il solo limite che il credito in base al quale viene emesso l'ordine di pagare sia certo,
liquido ed esigibile.
Ciò significa che la sussistenza, la determinazione quantitativa e le condizioni di esigibilità del credito devono derivare da fonti, da fatti e da parametri obiettivi e predeterminati, rispetto ai quali l'Amministrazione dispone di un mero potere di pagina 8 di 18 accertamento, restando affidata al giudice del merito la valutazione, in concreto,
dell'esistenza dei suindicati presupposti. (Cass. 16855/2004 – Cass. 7076/2016 – Cass.
S.U. 11992/2009).
Si tratta, quindi, di ipotesi in cui alla pubblica Amministrazione è inibita qualunque determinazione unilaterale, poiché le condizioni di determinatezza ed esigibilità di quanto dovuto devono derivare da fatti obiettivi e determinati.
Da ciò consegue che, oltre alle tradizionali ipotesi di somme di natura pubblicistica, sono suscettibili di essere riscosse - in caso di inadempimento – attraverso l'atto ingiuntivo anche le entrate di diritto privato, in cui la parte debitrice (come nella fattispecie) sia legata all'Amministrazione creditrice in forza di un rapporto negoziale di derivazione privatistica da cui trae fonte detto obbligo di pagamento.
Nel caso in esame, pertanto, non sussiste alcun dubbio sul legittimo ricorso da parte dell'Amministrazione appellata al procedimento ingiuntivo per il pagamento del credito
(residuo) dato della differenza tra il corrispettivo della cessione – stabilito nella
Convenzione in complessivi € 730.000,00 oltre IVA - e quanto, per detto titolo ha versato l'appellante (€ 376.444,00).
Il motivo è, dunque, infondato e deve essere respinto.
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Con il secondo motivo di impugnazione parte appellante lamenta l'erroneità della decisione del giudice di prime cure nella parte in cui ha ritenuto assolto l'onere, a carico dell'Amministrazione, del fatto costitutivo della pretesa creditoria con la prova dell'esistenza dell'accordo negoziale.
A detta dell'appellante tale prova avrebbe dovuto riguardare anche la conformità
dell'immobile oggetto di cessione con la destinazione commerciale proposta, ovvero la circostanza che fosse a conoscenza della destinazione Parte_1 pagina 9 di 18 urbanistica diversa da quella commerciale dell'immobile oggetto di cessione e che sulla base di tale diversa destinazione la parte acquirente si era determinata ad accertare la somma di €.730.000,00 quale prezzo per il suo acquisto.
Per primo, la Corte rileva che l'argomento dedotto dall'appellante secondo cui era onere dell'Amministrazione provare anche “la conformità dell'immobile oggetto di cessione
della convenzione 2011 con la destinazione commerciale proposta...” (cfr. pag. 16
dell'atto di appello) è nuovo, in quanto proposto per la prima volta con l'appello, dunque,
è inammissibile.
Ciò premesso, il motivo proposto è, comunque, infondato.
Sull'onere della prova e sulla sua diversa distribuzione tra le parti, questo Collegio
condivide il consolidato orientamento della Cassazione (pure richiamato dal primo giudice) secondo cui la P.A., convenuta in giudizio di opposizione ad ingiunzione ex art. 3 del r.d. n. 639 del 1910 per l'accertamento di un credito riconducibile ai rapporti obbligatori di diritto privato, assume la posizione sostanziale di attrice, con la conseguenza che, ai sensi dell'art. 2697 c.c., è tenuta a fornire la prova dei fatti costitutivi della propria pretesa, mentre spetta all'opponente la dimostrazione dei fatti estintivi,
modificativi o impeditivi dell'obbligazione (vedi Cass. 23346; Cass. 9381/2021; Cass.
9989/2016).
Orbene, nel caso in esame l'appellata Amministrazione, conformemente al richiamato principio, ha provato la fonte del preteso credito producendo l'accordo di rinegoziazione
(cfr. doc. 8 – in documenti fascicolo di primo grado di parte appellata) da cui risulta l'ammontare del corrispettivo stabilito per la cessione, nonché le richieste di pagamento del saldo dovuto, detratti i pagamenti rateali eseguiti dall'odierna appellante (cfr. doc. 10
– in documenti fascicolo di primo grado di parte appellata).
L'odierna parte appellante (opponente in primo grado), invece, non ha provato, come era pagina 10 di 18 suo onere, l'esistenza di fatti modificativi, impeditivi o estintivi della propria obbligazione.
Infatti, la circostanza dedotta dall'appellante, ossia che il prezzo degli immobili oggetto della convenzione di rinegoziazione (€ 730.000,00, più IVA) era stato stabilito in base al valore commerciale degli immobili in ragione della già mutata destinazione commerciale degli stessi (quindi la sostenuta tesi della violazione da parte dell'Amministrazione dei principi di buona fede e correttezza, l'invocato diritto alla sospensione dei pagamenti e la redibitoria mediante riduzione del prezzo in mancanza della destinazione commerciale del bene) non risulta provata.
A contrario, dall'analisi del testo della convenzione emerge che in essa le parti hanno espressamente dato atto “che il vigente PRG prevede l'inserimento di uno Studio Unitario
02(E) della zona interessata dagli immobili realizzati dalla ditta "
[...]
e da cedere al Comune di Terni;
- che lo Studio Unitario 02(E) Parte_1
ricomprende al suo interno anche immobili di proprietà della ditta "Immobiliare
Collerolletta sr1"; - che l' art.124 comma 10 delle N.T.A. di PRG prevede per tale Studio
Unitario la possibilità di un ampliamento pari a mq 1600 e la trasformazione del
parcheggio coperto in magazzini, con la copertura da destinarsi parte a parcheggiò
privato e parte a verde pubblico e la trasformazione in commerciale della parte est
dell'edificio con sovrastante parcheggio privato (già palestra — spazio multifunzionale)”
(cfr. pag. 3 della Convenzione di rinegoziazione rep. 37562 del 5.05.2011 – doc. n. 8 –
“in documenti fascicolo di primo grado di parte appellata”).
L'accordo negoziale aveva, quindi, ad oggetto la “…

2. Cessione alla
[...]
degli immobili denominati “ex Edificio palestra” ed “Edificio Parte_1
parcheggio coperto”, oggetto di trasformazione urbanistica rispettivamente in
commerciale con sovrastante parcheggio privato e magazzini con sovrastante parcheggio pagina 11 di 18 (tale parcheggio sarà gravato da uso pubblico), al prezzo pari ad euro 730.000,00
determinato in contraddittorio tra le parti;

3. La superficie commerciale di nuova
edificazione prevista dall'art. 124 punto 10 delle NTA, pari a mq 1600 totali, dovrà
essere prevista nel relativo Studio Unitario, ma potrà essere realizzato dalla
[...]
solo fino all'ammontare di mq 960. I rimanenti mq 640 potranno Parte_1
essere realizzati solo previa corresponsione al della somma ad oggi Controparte_1
stimata in euro 196.000,00; 4. Nell'eventualità che lo Studio Unitario preveda la
realizzazione, su area di proprietà comunale, di parcheggi a servizio delle nuove attività
commerciali, dovrà valutarsi il relativo ulteriore corrispettivo dovuto all'Ente per tale
utilizzazione di area pubblica…” (cfr. pag. 4 della Convenzione di rinegoziazione
5.05.2011 - doc. n. 8 – “in documenti fascicolo di primo grado di parte appellata”).
Dunque, dalla Convenzione emerge che gli immobili che parte appellante assume aver acquistato come “commerciali”, con destinazione già mutata, non sono stati proposti come tali, ossia con destinazione “commerciale” già mutata.
Essi avevano solo una mera “destinazione urbanistica” per i suddetti fini (commerciali) al momento della predetta rinegoziazione (“… possibilità di ampliamento … con
trasformazione del parcheggio coperto in magazzini …e la trasformazione in
commerciale della parte est dell'edificio con sovrastante parcheggio privato (già palestra
— spazio multifunzionale”), necessitando di specifica previsione in “Studio Unitario” e di successiva attuazione previo rilascio di titolo edilizio.
Il motivo di appello è, dunque, infondato e viene respinto.
****
Il terzo e il quarto motivo, siccome tra loro connessi, vengono trattati congiuntamente.
Con essi parte appellante si duole dell'errore in cui – a suo dire – è incorso il Tribunale di
Terni laddove ha ritenuto decaduta, ai sensi dell'art. 1495 Parte_1
pagina 12 di 18 c.c., dal termine per la denuncia dei pretesi vizi dei beni ceduti.
Sostiene, da un lato, che l'art. 1495 c.c. non sia applicabile al caso in esame in quanto riferito al contratto di vendita, mentre la fattispecie in esame rientrerebbe nella disciplina di cui alla L. 1137 del 1929 relativa all'affidamento in concessione di un'opera pubblica.
Dall'altro che, in ogni caso, non è intervenuta alcuna decadenza in quanto il termine per la denuncia non decorre dal prospetto del 13.20.2011 – richiamato dal giudice in sentenza –
ma dal momento in cui l'odierna società appellante ha pagato il saldo del costo di costruzione (18.7.2012).
In base a tale prospettazione afferma che, avendo formalizzato la denuncia con diffida del
13.03.2012 nessuna decadenza e/o prescrizione sia maturata e in ragione di ciò ripropone altresì le contestazioni di cui al terzo motivo di opposizione dedotto in primo grado -
“Violazione dei principi di correttezza e buona fede. Diritto alla Riduzione del prezzo ed
alla sospensione dei pagamenti ai sensi degli art. 1460, 1490 e 1492 c.c.” - che sostiene non essere stato esaminato dal primo giudice.
I motivi sono infondati.
Per primo, la Corte rileva la novità dell'argomento dedotto dall'appellante (cfr. pag. 18
dell'atto di appello) involgente l'inapplicabilità della disciplina di cui all'art. 1495 c.c. al
“rapporto contrattuale, alias concessorio … rinegoziato con atto del 5.05.2011”,
prospettato per la prima volta con l'atto di appello e, quindi, inammissibile.
Ciò premesso, è noto che ai sensi dell'art. 1495 c.c., il termine di otto giorni per la denuncia dei vizi ai fini del diritto alla garanzia (art. 1490 e 1492 c.c.), decorre dalla scoperta del vizio, il cui dies a quo risale al momento in cui il compratore acquisisce la certezza obiettiva del vizio (Cass. 5732/2011; Cass. 6169/2011, Cass. 11046/2016).
Orbene, nella fattispecie, dall'esame dei documenti prodotti in atti emerge che l'odierno appellante ha acquisito contezza del preteso “vizio”, allorché ha provveduto al pagamento pagina 13 di 18 della prima rata degli oneri di urbanizzazione determinati dal nel documento del CP_1
13.10.2011 (cfr. pag. 35 del doc. n. 2 – in fascicolo di primo grado di parte appellante),
ossia in data 10.11.2011, come da ricevuta di pagamento prodotta in atti dalla stessa parte odierna appellante (cfr. pag. 128 del doc. n. 2 – in fascicolo di primo grado di parte appellante).
La contestazione dell'asserito vizio, invece, è avvenuta solo con missiva del 13.03.2012
(protocollata dal il 14.03.2012) a firma del legale dell'odierna parte CP_1 CP_1
appellante (cfr. pag. 49 del doc. n. 2 – in fascicolo di primo grado di parte appellante).
Dunque, come rilevato dal primo giudice in sentenza, parte appellante – su cui incombeva il relativo onere - non ha provato la tempestività della denuncia e, conseguentemente il
Tribunale ha rigettato la domanda redibitoria proposta dall'opponente ai sensi degli art. 1490 e 1492 c.c. (cfr. pag. 7 della sentenza), di cui la tempestiva denuncia costituisce condizione (Cass. 1031/2000; Cass. 2394/1994; Cass. 844/1997; Cass. 11519/1999).
I motivi sono dunque infondati e vengono integralmente respinti.
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Anche il quinto, il sesto e il settimo motivo di appello, tra loro connessi, vengono trattati congiuntamente.
Con essi l'appellante si duole del rigetto da parte del Tribunale delle contestazioni svolte in merito alla violazione da parte dell'Amministrazione del principio di buona fede, alla pretesa nullità dell'art. 4 della convenzione, nonché in merito alla ripartizione dell'onere della prova tra le parti.
In particolare, le censure involgono la statuizione del primo giudice laddove ha ritenuto onere di provare che il corrispettivo della cessione, Parte_1
previsto nella convenzione di rinegoziazione (€ 730.000,000, oltre IVA), fosse correlato all'asserito valore commerciale dell'immobile, senza che la società dovesse farsi carico pagina 14 di 18 degli oneri di urbanizzazione.
Sostiene l'appellante che tale circostanza risulterebbe dalla stessa Convenzione di rinegoziazione dove si afferma che il bene è stato concesso già con “destinazione commerciale” e che il prezzo è correlato a tale circostanza.
Secondo l'appellante, la norma urbanistica (art. 124 delle N.A.T. del P.R.G. 2008) ha rimandato alla convenzione per l'ammissione a destinazione commerciale, con la conseguenza che il valore della cessione avrebbe dovuto essere correlato alla destinazione commerciale, escludendo che la società dovesse farsi carico di oneri di urbanizzazione per la destinazione commerciale e costi per realizzare 72 parcheggi.
A suo dire, pertanto, il relativo costo (sopportato dell'impresa) non giustifica il prezzo di €
730.000,00 del quale, sostiene, essere onere del fornire la prova. CP_1
I dedotti motivi, anche in questo caso, sono infondati.
Osserva la Corte che le contestazioni di parte appellante involgono il corrispettivo della cessione degli immobili, stabilito in €.730.000,00 (iva esclusa) dall'art. 4 dalla
Convenzione di rinegoziazione, Rep. 37562 del 5.05.2011
Secondo la tesi prospettata dall'appellante, detto corrispettivo è stato determinato dall'Amministrazione in ragione della destinazione commerciale degli immobili, già
divenuti tali ai sensi dell'art. 124 delle N.T.A. del PRG 2008, destinazione che il Comune
- in sede di esecuzione della convenzione - ha negato essere già esistente, con conseguente necessità di di corrispondere il costo degli Parte_1
oneri concessori (€ 235.769,48) per dar seguito alla relativa trasformazione.
Ebbene, la Corte osserva che gli assunti dell'appellante non hanno trovato positivo riscontro nell'istruttoria della causa.
In primo luogo il Collegio rileva che il comma 10 dell'art. 124 delle N.T.A. del PRG 2008
prevede espressamente: “Per la zona delimitata con comparto situata a Borgo Rivo pagina 15 di 18 denominata G2(E) è previsto un ampliamento di 1.600 mq e possono essere inoltre attuate
le seguenti trasformazioni delle strutture esistenti: 1) l'attuale struttura destinata a
parcheggio coperto può essere destinata a magazzini;
2) la sua copertura può essere
destinata parte a parcheggio e parte a verde pubblico come indicato in planimetria;
3)
può esser trasformata in commerciale la parte est dell'edificio con sovrastante
parcheggio privato. Tali trasformazioni possono essere attuate solo a seguito di una
Cont ridefinizione dei rapporti convenzionali in essere con l'
Dunque, già il dato letterale della norma smentisce la tesi sostenuta dall'appellante,
secondo cui i beni oggetto di cessione erano già divenuti “commerciali” in base al nuovo
PRG 2008.
Al contrario, la norma (espressamente richiamata in convenzione) stabiliva solo la
“possibilità” - da prevedersi nel relativo “Studio Unitario” - di trasformare in
“commerciali” i beni appartenenti al comparto.
Conformemente, il ha infatti trasferito, mediante rinegoziazione, beni suscettibili CP_1
di trasformazione “commerciale” e non già “commerciali”.
Peraltro, che la destinazione dei beni oggetto di cessione non fosse già “commerciale” al tempo della rinegoziazione della Convenzione, emerge dalla “relazione illustrativa”
redatta dell'Arch. (“… DL e progettista dell'intervento immobiliare … Persona_1
effettuato dall'attrice” – cfr. verbale udienza del 30.03.2022) allegata al permesso a costruire (cfr. Doc. 2 della memoria istruttoria 183, co. 2, c.p.c. depositata in primo grado dall'appellante) in cui si legge testualmente: a pag. 8: “Gli interventi compresi all'interno
dello studio unitario e previsti dal PRG (art. 124 comma 1.1 e comma 10 del PRG) sono:
- per superficie massima di 1.600 mq;
- Controparte_4
TRASFORMAZIONE DELLE STRUTTURE ESISITENTI: - 1 l'attuale struttura destinata
a parcheggio può essere destinata a magazzini;

2 -la sua copertura può essere destinata pagina 16 di 18 parte a parcheggio e parte verde come indicato in planimetria;
- 3 può essere trasformata
in commerciale la parte est dell'edificio con sovrastante parcheggio”; a pag. 10:
“Fabbricato D: Fabbricato esistente – Cambio destinazione d'uso – 1 Cambio di
destinazione d'uso con opere da parcheggio a magazzino …”; a pag. 11: “Fabbricato E:
Fabbricato esistente Cambio destinazione d'uso di una porzione pari a mq 800 dei locali
attualmente esistenti … come centro polivalente … e saranno trasformati in commerciale
per una superficie complessiva pari a mq 900”.
Quanto al corrispettivo della cessione, stabilito in convenzione in €.730.000,00, iva esclusa (art. 4), che l'appellante sostiene essere correlato al valore commerciale degli immobili, la Corte, anche in questo caso, non può non rilevare l'infondatezza di tale assunto.
La circostanza, infatti, non ha trovato alcun riscontro nei documenti versati in atti.
Al contrario, nella determina del - n. Controparte_5
3793 del 23.12.2010 - avente ad oggetto “Rinegoziazione Convenzione Rep. n. 29145 del
02/05/1990, stipulata con la ditta Immobiliare Collerolletta srl, ai sensi della
Deliberazione del Consiglio Comunale n. 119 del 30/04/2010 e della Giunta Comunale n.
534 del 09/12/2010”- prodotta dall'appellante (cfr. doc. 7 del “fascicolo di parte ricorso
TAR” confluito nel Doc. 2 in fascicolo di primo grado) risulta che il “prezzo pari ad €
730.000,00 IVA esclusa, (è) determinato in contraddittorio tra le parti”.
Né parte appellante ha provato che il prezzo così determinato è stato stabilito in base al valore commerciale degli immobili.
Infatti, “l'all. 13 doc. 2” che parte appellante sostiene indicare il valore commerciale utilizzato per la stima del prezzo degli immobili, non è riconducibile a detto preteso utilizzo.
I motivi di appello sono, dunque, infondati e vengono integralmente respinti. pagina 17 di 18 ****
Dalle esposte argomentazioni deriva che l'appello debba essere rigettato, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e dell'assenza della fase istruttoria.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di contrariis reiectis, Parte_1 Controparte_1
- Respinge l'appello e per l'effetto conferma la sentenza impugnata (n. 231/2023
emessa dal Tribunale di Terni il 04.04.2023);
- condanna parte appellante al rimborso delle spese di lite sostenute dalla parte appellata che liquida in €.12.830,00 per compensi (fasi di: studio, introduttiva e decisionale,
secondo i valori medi di cui al D.M. 55/2014 come aggiornati dal d.m. n. 147/2022),
oltre rimborso spese generali ed accessori di legge;

- Visto l'art. 13 c.1 quater D.P.R. n.115/02 e successive modifiche, accerta che sussistono i presupposti perché parte appellante versi un ulteriore importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Perugia, lì 24 ottobre 2025
IL PRESIDENTE relatore
(dott. Simone Salcerini)
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